JP4555629B2 - 分譲地における建替方法 - Google Patents

Description

本発明は、一つの土地を複数の所有者が個別に所有する複数の宅地に分割した分譲地に
関する発明である。

従来から、一つの土地を複数の宅地に区画し、区画された複数の宅地をそれぞれ異なる
所有者が個別に所有する分譲地が知られている（参考文献１参照）。

このような分譲地では、複数の所有者のすべてが利用可能な公共のインフラである道路
、公園、集会場等と、各所有者が個別に活用することのできる個別の敷地（宅地）とが明
確に区分されている。
特開平１０−１９６１３６号公報

しかしながら、上述の分譲地では、公共のインフラの整備や維持管理等の方法が明確に
なされておらず、公共のインフラを有用に構成しにくいという問題が生じていた。

また、防犯設備や衛生設備、共聴設備等の比較的高価な設備を各所有者が個々に整備す
ることは費用的に困難であり、不経済になるという問題も生じていた。

そこで、この発明は、複数の所有者が利用できる共有部分を有用に整備、維持管理する
ことができると共に、高価な設備を小さな負担で利用することが可能な分譲地を提供する
ことを目的としている。

上記課題を解決するために、本発明は、複数の宅地が集合した比較的小規模な分譲地において、異なる所有者がそれぞれ個別に所有するあらかじめ区画された専有部分と、前記所有者のすべてが利用可能な共用部分とを備え、前記専有部分と共用部分とを含めた全体を前記所有者がそれぞれ区分所有することを特徴としている。

また、本発明は、上記の分譲地において、前記共用部分は、前記所有者が共同で利用可能な土地である共用区画と、前記所有者が共同で利用可能な設備である共用設備と備え、前記共用区画は、前記複数の宅地のうちの一つであることを特徴としている。

さらに、本発明は、上記の分譲地において、前記所有者は、前記共用区画に建替用の新たな建物を新築して引っ越すと共に、該共用区画をその所有者の新たな専有部分に変更し、一方、その所有者の以前の専有部分を新たな共用区画に変更することを特徴としている。

そして、上記の分譲地において、前記共用部分の整備、管理するための費用である共通価格と、前記専有部分に応じた差分価格とをあらかじめ設定し、前記所有者が前記専有部分を得るために支払う分譲価格は、前記共通価格と前記差分価格との和であることを特徴としている。

本願発明によれば、専有部分とすべての所有者が利用可能な共用部分とを含めた全体を所有者がそれぞれ区分所有するので、共用部分を各所有者が少しずつ負担することで整備、維持管理することができる。

そのため、有用な共用部分を構成することができると共に、少ない負担で共用部分の管
理を十分に行うことが可能となる。

また、高価な設備であってもすべての所有者が平等に負担することによって、小さな負
担で利用することができる。

本願発明によれば、上記の効果に加え、共用部分のうち所有者が共同で利用可能な土地である共用区画が、複数の宅地のうちの一つであるので、共用区画を宅地と別に整備する必要がなくなり、共用区画を整備するためのコストを抑制することができる。

本願発明によれば、上記の効果に加え、共用区画に建替用の建物を新築すると共に、この共用区画をこの建替を行った所有者の新たな専有部分に変更し、一方建替を行った所有者の以前の専有部分を新たな共用区画に変更するので、同一敷地内での建替を行う必要がなくなる。

そのため、建物を解体新築する期間に仮住まいが不要となって、仮住まいへの引越しを
することがなくなる。そして、建替を行う際に必要な費用や手間を抑制することが可能と
なる。

本願発明によれば、上記の効果に加え、所有者が支払う分譲価格が共通価格と差分価格との和であるので、宅地の場所や面積等に応じた適正な価格で専有部分を所有すると共に、平等の負担で共用部分を利用することができる。

次に、図面に基づいて、この発明を実施するための最良の実施の形態の分譲地を説明す
る。

図１に示す一連の分譲地１内には、第一宅地〜第八宅地１１〜１８と、各宅地１１〜１８と公道２とをつなぐ私道１０とが区画されている。

第一宅地〜第八宅地１１〜１８は、それぞれ建物（特に住宅）Ｔを建てるための敷地と
して区画された土地である。この第一宅地〜第八宅地１１〜１８は、図示しない塀や生垣
、門扉等で囲まれ、隣接する宅地や公道２及び私道１０と区分けされている。

さらに、この第一宅地〜第八宅地１１〜１８は、それぞれ区画面積がほぼ均等になるよ
うに区分けされている。このように区画面積をほぼ均等にすることによって敷地面積がほ
とんど変わらないので、後述するように建替を行う際に、この建替が行いやすくなってい
る。

そして、ここでは、第一宅地１１〜第六宅地１６及び第八宅地１８がそれぞれ異なる所
有者によって所有され、各宅地１１〜１６、１８にはそれぞれ建物Ｔが建築されている。

このように異なる所有者が存在する第一宅地１１〜第六宅地１６及び第八宅地１８は、
各所有者が法的規制の範囲内で自由に活用することができる専有部分である。

一方、第七宅地１７は、個人的な所有者が存在せず、第一宅地１１〜第六宅地１６及び
第八宅地１８のそれぞれの所有者すべてが利用することができる共用部分である。なお、
この「共用部分」は、複数の所有者が共同で利用可能な土地である共用区画と、複数の所
有者が共同で利用可能な設備である共用設備と備えており、第七宅地１７は所有者が共同
で利用可能な土地である共用区画である。

つまり、各所有者は、専有部分である各宅地と、共用部分である共用区画及び共用設備と含めた分譲地１の全体をそれぞれ区分所有することとなっている。

そして、この第七宅地１７は、例えば駐車場、公園、共用倉庫、集会場等に利用され、
ここでは各所有者が自由に利用できる駐車場になっている。

また、公道２と私道１０との境界には、防犯ゲート２０が設けられている。この防犯ゲ
ート２０は、共用部分のうち所有者が共同で利用可能な設備である共用設備であり、第一
宅地１１〜第六宅地１６及び第八宅地１８のそれぞれの所有者や各所有者に認められた者
のみが通過することができるようになっている。なお、防犯ゲート２０のシステムは周知
なものであるのでここでは説明を省略する。

さらに、図示していないが、共用設備として、ごみ処理装置、雨水再利用装置、防犯カ
メラや通報装置等の防犯装置、共用テレビアンテナや光ネット網等の共聴装置等の個人で
整備、維持管理するには困難な設備を設置してもよい。

そして、各所有者から管理費、修繕費としてあらかじめ決められた一定期間ごとに一定
額を徴収し、共用区画である第七宅地１７及び共用設備である防犯ゲート２０の管理や修
繕等を行う。

なお、共用区画を利用した駐車場を所有者以外の者に貸し付けて賃料を徴収し、この賃
料によって管理等を行ってもよい。

また、各所有者が専有部分である各宅地１１〜１８を得るために支払う分譲価格は、あ
らかじめ設定された共通価格と、各専有部分に応じて設定された差分価格との和となって
いる。

この共通価格とは、第七宅地１７や防犯ゲート２０等の共用部分を整備、管理するため
の費用であり、共用部分を整備、管理する際にかかった費用を各所有者で等分に分けた価
格である。

また差分価格とは、宅地ごとに生じる日当たりや接道等の違い、面積の微差等に応じて
それぞれ設定される価格である。

そして、差分価格は、各所有者の代表者によって組織された管理組合によって貯蓄、管
理される。なお、この管理組合は管理費、修繕費等の徴収、管理や、共用部分の管理、修
繕等も行う。

さらに、各所有者が建物Ｔの建替を行う場合、建替を行いたい所有者は管理組合に建替
の申し込みを行う。管理組合は申し込みの先着順に建替の期間を設定し、順次建替を行っ
ていく。

最初に建替を行う所有者、ここでは第三宅地１３を所有している所有者（以下、第三所
有者という）は、まず、図２に示すように、共用区画として利用している第七宅地１７に
建替用の新たな建物Ｔ（第七建物Ｔ７という）を新築する。

この第七宅地１７に第七建物Ｔ７を新築する期間中、第三所有者は第三宅地１３にある
建物Ｔ（第三建物Ｔ３という）に居住する。

そして、第七建物Ｔ７が完成したら、第三所有者はこの第七建物Ｔ７に引っ越しし、第
三宅地１３にある第三建物Ｔ３を解体する。さらに、この第三所有者は、共用区画であっ
た第七宅地１７を自分の専有部分に変更する。

一方、第三建物Ｔ３が解体されて建物がなくなった第三宅地１３は、あらたな共用区画
に変更される。これにより、各所有者すべてがこの第三宅地１３を利用することができる
ようになる。

そして、次に建替を行う所有者は、新たな共有区画となった第三宅地１３に建物Ｔを新
築すると共に第三宅地１３を自分の専有部分に変更し、以前の専有部分である宅地を新た
な共用区画に変更する。

なお、建替による交換敷地相互の差分価格は、管理組合によって貯蓄、管理されている
資金から相殺する。つまり、共用区画であった新たな専有部分の差分価格が以前の専有部
分の差分価格よりも超過した場合は、差分価格の差を返還もしくは貯蓄し、不足した分は
差分価格の差を徴収する。

このように、共用区画を利用して専有部分を順次変更することで同一敷地内での建替を
行う必要がなくなる。

そのため、建物を解体新築する期間に仮住まいが不要となって、仮住まいへの引越しを
することがなくなる。そして、建替を行う際に必要な費用や手間を抑制することが可能と
なる。

また、道路の制限等が通常開発よりも緩やかな小規模の建売住宅地開発であるいわゆる
ミニ開発型住宅地において、建物が古くなって建替が差し迫った場合に適用が可能となっ
ている。

以上、説明したように、この発明の分譲地では、複数の所有者がそれぞれ個別に所有するあらかじめ区画された専有部分である第一〜第六宅地１１〜１６及び第八宅地１８と、所有者のすべてが利用可能な共用部分である第七宅地１７及び防犯ゲート２０とを備え、この専有部分１１〜１６、１８と共用部分１７、２０とを含めた分譲地１の全体を所有者がそれぞれ区分所有している。

このように、専有部分１１〜１６、１８とすべての所有者が利用可能な共用部分１７、
２０とを含めた全体を所有者がそれぞれ区分所有するので、各所有者が少しずつ費用等を
負担することで共用部分１７、２０を整備、維持管理することができる。

そのため、有用な共用部分１７、２０を構成することができると共に、少ない負担でこ
の共用部分１７、２０の管理を十分に行うことが可能となる。さらに、高価な設備であっ
てもすべての所有者が平等に負担することによって、小さな負担で利用することができる
。

また、この発明の分譲地では、共用部分１７、２０は、所有者が共同で利用可能な土地
である共用区画である第七宅地１７と、所有者が共同で利用可能な設備である共用設備で
ある防犯ゲート２０と備え、この共用区画である第七宅地１７は、複数の宅地１１〜１８
のうちの一つである。

このように、共用部分１７、２０のうち所有者が共同で利用可能な土地である共用区画
１７が、複数の宅地１１〜１８のうちの一つであるので、共用区画１７を宅地と別に整備
する必要がなくなり、共用区画１７を整備するためのコストを抑制することができる。

さらに、この発明の分譲地では、所有者（第三所有者）は、共用区画１７に建替用の新
たな建物を新築して引っ越すと共に、この共用区画１７をその所有者（第三所有者）の新
たな専有部分に変更し、一方、その所有者（第三所有者）の以前の専有部分１３を新たな
共用区画に変更する。

このように、共用区画１７に建替用の建物を新築すると共に、この共用区画１７をこの
建替を行った所有者（第三所有者）の新たな専有部分に変更し、一方この第三所有者の以
前の専有部分１３を新たな共用区画に変更するので、同一敷地内での建替を行う必要がな
くなる。

そのため、建物を解体新築する期間に仮住まいが不要となって、仮住まいへの引越しを
することがなくなる。そして、建替を行う際に必要な費用や手間を抑制することが可能と
なる。

そして、この発明の分譲地では、共用部分の整備、管理するための費用である共通価格
と、前記専有部分に応じた差分価格とをあらかじめ設定し、前記所有者が前記専有部分を
得るために支払う分譲価格は、前記共通価格と前記差分価格との和である。

このように、分譲価格が共通価格と差分価格との和であるので、宅地の場所や面積等に
応じた適正な価格で専有部分を所有すると共に、平等の負担で共用部分を利用することが
できる。

この発明の実施の形態の分譲地を説明する模式図である。 図１の分譲地において建替を行った場合を説明する模式図である。

符号の説明

１ 分譲地
１０ 私道
１１〜１６、１８ 専有部分（第一〜第六宅地、第八宅地）
１７ 共用部分（第七宅地）
２０ 共用部分（防犯ゲート）

Claims (1)

1. 複数の宅地が集合した比較的小規模な分譲地における建替方法であって、
   前記分譲地は、異なる所有者がそれぞれ個別に所有するあらかじめ区画された専有部分と、前記所有者のすべてが利用可能な共用部分と、各宅地と公道とをつなぐ私道と、を備え、前記専有部分と前記共用部分とを含めた全体を前記所有者がそれぞれ区分所有し、
   前記共用部分は、前記所有者が共同で利用可能な土地である共用区画と、前記所有者が共同で利用可能な設備である共用設備とを備え、前記共用区画は、前記複数の宅地のうちの一つであり、
   前記所有者は、前記共用区画に建替用の新たな建物を新築して引っ越すと共に、該共用区画をその所有者の新たな専有部分に変更し、一方、その所有者の以前の専有部分を新たな共用区画に変更することを特徴とする分譲地における建替方法。

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