JP2022151846A - 取引管理システム、情報処理装置、取引管理方法および取引管理プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】一般投資家、取引事業者等にとって、利便性の高い不動産証券化商品又はみなし有価証券の取引を可能とする取引管理システム、取引管理方法及び情報処理装置を提供する。【解決手段】取引管理システム１０において、情報処理装置２００は、不動産の持分権から生成した不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤを生成し、証券ＩＤと不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報とを対応付けてブロックチェーンネットワーク８００に送信する。情報端末装置３００は、所定時期にブロックチェーンネットワーク８００に記憶する不動産証券化商品又はみなし有価証券に関する情報に基づいて、不動産証券化商品又はみなし有価証券の所有者毎に、所定期間の分配金を算出し、所有者を識別するユーザＩＤと、分配金と、を対応付けてブロックチェーンネットワーク８００に送信する。【選択図】図２

Description

本発明は、取引管理システム、情報処理装置、取引管理方法および取引管理プログラムに関する。

近年、不動産への投資方法の１つとして不動産証券化商品またはみなし有価証券が注目されている。不動産証券化商品またはみなし有価証券は、様々な根拠法に基づいて不動産の証券化が図られており、そのうちの１つに「不動産特定共同事業法」に基づく不動産証券化商品、または「金融商品取引法」に基づくみなし有価証券がある。

また、改ざんが困難で高いセキュリティを担保できるブロックチェーン技術も注目されており、ブロックチェーン技術を不動産業に適用する例も徐々に見られるようになってきた。一例として、ブロックチェーンネットワークを不動産物件リースのさまざまな側面での管理に利用する技術が開示されている（特許公報１参照）。

特表2020-521196号公報

しかしながら、上記特許文献１に記載された技術は、不動産の管理にブロックチェーン技術を利用するものであり、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する取引においてブロックチェーン技術を利用する例は見られなかった。かかる状況を鑑み、出願人は、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報をブロックチェーンネットワークに記憶することによって、一般投資家および取引事業者等にとって利便性の高い不動産証券化商品またはみなし有価証券の取引を可能とする仕組みを考案した。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであって、一般投資家および取引事業者等にとって利便性の高い不動産証券化商品またはみなし有価証券の取引を可能とする取引管理システム、情報処理装置、取引管理方法および取引管理プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、所定時期にブロックチェーンネットワークに記憶する不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報に基づいて、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者ごとに、所定期間の分配金を算出し、所有者を識別するユーザＩＤと、分配金と、を対応付けてブロックチェーンネットワークに送信することを特徴とする。

また、本発明は、不動産の持分権から生成した、不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤを生成し、証券ＩＤと、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報と、を対応付けてブロックチェーンネットワークに送信することを特徴とする。

また、本発明は、マッチングプラットフォームにおいてマッチングが成立した不動産証券化商品またはみなし有価証券、および、一般投資者に関する情報を受信し、不動産証券化商品またはみなし有価証券の売買契約を締結し、売買契約で定めた不動産証券化商品またはみなし有価証券の代金の入金を確認し、売買契約が締結され、かつ、入金が確認された場合、証券ＩＤと、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者を変更する情報と、を対応付けてブロックチェーンネットワークに送信することを特徴とする。

また、本発明は、一般投資者を識別するユーザＩＤを含む、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンの発行依頼を受信し、ユーザＩＤをブロックチェーンネットワークに問合せて検証し、不動産証券化商品またはみなし有価証券からトークンを発行するための手数料を算出し、不動産証券化商品またはみなし有価証券から手数料を除いた価値のトークンを発行し、不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤと、トークンに関する情報と、を対応付けてブロックチェーンネットワークに送信することを特徴とする。

また、本発明は、トークンと暗号資産との交換の注文を受信し、注文と他の注文とをマッチングし、マッチングが成立した場合に、トークンの所有者の変更に関する情報をブロックチェーンネットワークに送信し、マッチングが成立した場合に、暗号資産を一般投資者から新たな所有者に送信するトランザクションを生成し、生成したトランザクションを暗号資産のブロックチェーンネットワークに送信し、マッチングが成立した場合に、交換成立の通知を送信することを特徴とする。

本発明によれば、一般投資家および取引事業者等にとって利便性の高い不動産証券化商品またはみなし有価証券の取引を可能とするという効果を奏する。

本実施例の不動産証券化商品およびみなし有価証券を生成し譲渡等を行う仕組みを説明するための説明図である。 本実施例にかかる取引管理システム１０の構成を示す説明図である。 情報処理装置１００が実行する購入対象不動産抽出処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置２００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券の生成処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置１００が実行する入替不動産選択処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置２００が実行する不動産入替処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置２００が実行する不動産追加および不動産証券化商品またはみなし有価証券の生成処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置２００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券の販売処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置４００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券と一般投資家４とのマッチング処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置３００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券の販売処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置６００が実行するトークン発行処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置７００が実行するトークンと暗号資産との交換処理手順を示すフローチャートである。 情報処理装置２００が実行する分配金配当処理手順を示すフローチャートである。

以下、添付図面を参照し、本発明の実施例を説明する。なお、以下の説明は、実施の形態の一例であり、本発明はこれらの実施例に限定されるものではない。

図１は、本実施例の不動産証券化商品およびみなし有価証券を生成し譲渡等を行う仕組みを説明するための説明図である。ここで、不動産証券化とは、不動産特定共同事業法（以下、不特法という。）に基づく営業者１（以下、営業者１という。）が購入し運用する、１または複数の実物不動産が生み出す収益を受け取る権利を証券化することであり、不動産証券化商品は、その所有者が不動産の収益を分配金として得られる商品である。みなし有価証券は、金融商品取引法で規定され、証券又は証書に表示される権利以外の権利であり、本実施例では、不動産証券化商品を組成する過程でみなし有価証券となる場合も含む。まず、図１を用い、不動産証券化商品およびみなし有価証券の生成や譲渡等の流れについて説明する。

＜不動産の購入＞
営業者１は、営業者１が定めた購入要件を備える不動産を購入し不動産の所有権を取得する。営業者１は、匿名組合２またはＳＰＣ（Special Purpose Company：特別目的会社）２に不動産の持分権を譲渡するために、１または複数の不動産を市場から購入する。

＜不動産の持分権の譲渡＞
営業者１は、匿名組合２に不動産の持分権を譲渡する。ここで、匿名組合２は、不特法第２条第４項第１号許可を受けた事業者であり、営業者１が購入した不動産の持分権を営業者１から譲り受け、不動産の持分権から不動産証券化商品を生成する事業者である。匿名組合２が営業者１から不動産の持分権を譲り受ける際、不動産の実質的な所有権は、匿名組合２に移転するが、登記上の所有者は営業者１のままである。また、匿名組合２が営業者１から不動産の持分権を譲り受ける場合、譲渡価格の客観性を担保するため、営業者１と匿名組合２は、不動産鑑定会社によって鑑定された、不動産それぞれの鑑定評価額で売買契約を締結し、匿名組合２は不動産の持分権を取得する。不動産の鑑定評価額を算出する際に、不動産鑑定会社は、損害保険会社が作成した、不動産の物理的な現状の調査結果をまとめた報告書（エンジニアリングレポート）を事前に入手し鑑定評価額を算出してもよい。

匿名組合２は、図１に示すように、匿名組合２に代えてＳＰＣ２であってもよい。ＳＰＣ２は、不特法第２条第４項第３号許可を受けた事業者であり、営業者１が購入した不動産の持分権を営業者１から譲り受け、不動産の持分権からみなし有価証券を生成する事業者である。営業者１とＳＰＣ２は、匿名組合２と同様に、営業者１から不動産の持分権の譲渡を受ける際には、不動産鑑定会社によって鑑定された、不動産それぞれの鑑定評価額で売買契約を締結することによって、ＳＰＣ２は不動産の持分権を取得する。不動産鑑定会社は、損害保険会社が作成した、エンジニアリングレポートを入手し鑑定評価額を算出してもよい。

＜不動産証券化商品またはみなし有価証券の生成＞
匿名組合２は、営業者１から譲り受けた不動産の持分権から不動産証券化商品を生成する。説明のための簡単な例を挙げると、例えば、不動産Ａ、不動産Ｂ、不動産Ｃの持分権の対価の合計が１０億円であった場合、１口１万円の不動産証券化商品を１０万口生成することができる。ＳＰＣ２は、不動産の持分権からみなし有価証券を生成する。上記と同様に、不動産Ａ、不動産Ｂ、不動産Ｃの持分権の対価の合計が１０億円であった場合、１口１万円のみなし有価証券を１０万口生成することができる。このように、営業者１と資産や負債を別にした、匿名組合２またはＳＰＣ２によって不動産証券化商品またはみなし有価証券が生成され管理（分別管理）されるため、不動産証券化商品またはみなし有価証券に投資した一般投資家５の資産は、営業者１の資産や負債とは別に安全に管理されることになる。

不動産証券化商品またはみなし有価証券は、不動産の鑑定評価額の変動を１００％反映する、すなわち営業者１による劣後出資はないため、所定時期に不動産それぞれの鑑定評価額を算出し、算出した鑑定評価額に応じ分配金が変動する。例えば毎年９月に不動産価格を再鑑定することで、その時点での不動産の鑑定評価額が確定し、翌１ヶ年の分配率が決定される（１ヶ年は変動しない）。不動産価格を再鑑定する期間は、１年に限らず、３ヶ月や６ヶ月、その他の期間でもよい。不動産証券化商品またはみなし有価証券に対する分配金を配当する場合には、前評価年の不動産の鑑定評価額に基づいて分配金が算出される。また、分配金は、一般投資家５が不動産証券化商品またはみなし有価証券を所有していた期間に応じて配当される。例えば、１年のうちの３ヶ月のみ所有し、現在は所有していない場合であっても、３ヶ月分の分配金が配当される。なお、不動産の価格の再鑑定や分配金の配当のタイミングは、１年に１度に限る必要はなく、任意のタイミング、任意の回数で行うことができる。

＜販売業者３への不動産証券化商品またはみなし有価証券の譲渡＞
匿名組合２は、販売業者３と販売代理契約を結び、不動産証券化商品を譲り渡すことによって、その代金を受け取る。また、匿名組合２は、不動産証券化商品の販売口数に応じた販売手数料を販売業者３に支払う。ここで、販売会社３は、不特法第２条第４項第２号許可を受けた販売業者であり、かかる許可を受けた販売業者のみが不動産証券化商品を販売することができる。また、ＳＰＣ２は、販売業者３と販売代理契約を結び、みなし有価証券を譲り渡すことによって、その代金を受け取る。また、ＳＰＣ２は、みなし有価証券の販売口数に応じた販売手数料を販売業者３に支払う。みなし有価証券を販売する販売業者３は、不特法第２条第４項第４号許可を受けた販売業者であるとともに、個人投資家にみなし有価証券を販売する場合には、さらに金融庁の第二種金融商品取引業の許可を受ける必要がある。なお、上述した販売業者３は、１の業者（会社）に限る必要はなく、複数であってもよく、１の販売業者３が、第２号許可を受け、かつ、第４号許可（さらに金融庁の第二種金融商品取引業の許可）を受けていてもよく、第２号許可、第４号許可（さらに金融庁の第二種金融商品取引業の許可）の単独所有であってもよい。

＜販売業者３と一般投資家５との間での不動産証券化商品またはみなし有価証券の売買＞
販売業者３は、一般投資家５と、マッチング業者４を介し、不動産証券化商品またはみなし有価証券の売買のマッチングを行い、マッチングが成立した場合には、一般投資家５に不動産証券化商品またはみなし有価証券を販売する。一般投資家５は、個人でも法人投資家あるいは機関投資家でもよい。なお、販売業者３がマッチング業者４を兼業してもよい。

＜不動産証券化商品またはみなし有価証券に基づくトークンの発行＞
トークン発行業者６は、一般投資家５からの要求に応じ、交換手数料を一般投資家５から受け取ることによって、一般投資家５の所有している不動産証券化商品またはみなし有価証券から不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンを発行する。不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象する、このトークンは、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関連付けられているため、不動産証券化商品またはみなし有価証券からトークンを発行した場合であっても、トークンの所有者は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者と同様に分配金が配当される。ここで配当される分配金は、原則としてトークンである。なお、分配金は、トークンに代えて、現金や他の暗号資産、ポイント等を選択して受け取ることも可能であるが、トークン以外の場合は、トークンから現金や他の暗号資産、ポイント等に交換するための手数料が別途必要になる。

＜トークンから暗号資産への交換＞
暗号資産等取扱い交換業者７は、一般投資家５が所有するトークンを暗号資産（例えばビットコイン等）と交換することができる。トークンと暗号資産との交換によって、トークンの所有者が変更されるが、トークンの新たな所有者は、トークンに関連付けられた不動産証券化商品またはみなし有価証券からの分配金が配当されることになる。

このような仕組みをＩＴ技術で実現するために、取引管理システム１０について説明する。図２は、本実施例にかかる取引管理システム１０の構成を示す説明図である。取引管理システム１０は、情報処理装置１００～４００、６００、７００と、ユーザ端末５００と、不動産証券化商品およびみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワーク８００をネットワークＮで通信可能に接続し、情報処理装置１００～４００、６００、７００と、ユーザ端末５００と、ブロックチェーンネットワーク８００とのそれぞれとデータを送受信する。

情報処理装置１００～４００、６００、７００と、ユーザ端末５００は、これから説明する、さまざまな処理を実行するための一般的なコンピュータであり、その求められる機能に応じ、具体的には、サーバ、パーソナルコンピュータ、タブレット端末、スマートフォン、その他必要とする機能を備える装置であれば、どのような装置であってもよい。また、情報処理装置１００～４００、６００、７００と、ユーザ端末５００は、それぞれが複数のコンピュータから構成されていてもよい。

ブロックチェーンネットワーク８００は、いわゆる分散型台帳技術（ＤＬＴ：Distribut ed Ledger Technology）を用いたデータ管理システムであり、プライベートブロックチェーン、パブリックブロックチェーン、コンソーシアムブロックチェーン、その他であってもよい。また、本実施例のブロックチェーンネットワーク８００には、ブロックチェーンではない分散型台帳技術を使用したデータ管理システムを含むものとする。本実施例のブロックチェーンネットワーク８００が、プライベートブロックチェーン、コンソーシアムブロックチェーンである場合、管理者は、営業者１または匿名組合２、ＳＰＣ２であり、営業者１または匿名組合２、ＳＰＣ２が操作する情報処理装置１００または情報処理装置２００でブロックチェーンネットワーク８００に送信されたデータをブロックに格納するか否かを判断し、ブロックチェーンネットワーク８００を管理する。

情報処理装置１００～４００、６００、７００と、ユーザ端末５００、ブロックチェーンネットワーク８００を通信可能に接続するネットワークＮは、インターネット、イントラネット、ＬＡＮ（Local Area Network）やＶＰＮ（VirtualPrivate Network）、移動体通信網等の任意の通信ネットワークおよびそれらの組合せであり、その一部または全部が有線または無線であってもよい。

情報処理装置１００は、営業者１が操作するコンピュータであり、匿名組合２またはＳＰＣ２で不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成するために用いられる不動産を市場から購入するため、不動産に関するデータを入力し、営業者１の不動産取引ノウハウを機械学習した学習モデルを用いて、購入に適する不動産を抽出する。情報処理装置１００は、営業者１が購入した不動産を識別する不動産ＩＤを生成し、生成した不動産ＩＤと不動産情報とを対応付けて記憶部に格納する。

情報処理装置２００は、匿名組合２またはＳＰＣ２が操作するコンピュータであり、営業者１から譲り受けた不動産の持分権から生成した不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を管理する。情報処理装置２００は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の口数残高等を記憶するウォレットを備えている。なお、ウォレットは、情報処理装置２００の記憶部に記憶するものに限らず、他の情報処理装置やクラウド上で管理されるウォレットや物理的に情報処理装置２００と分離可能なデバイスに記憶するウォレットであってもよい。他の情報処理装置やユーザ端末５００が備えるウォレットについても同様である。

情報処理装置２００は、不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成する際に、不動産証券化商品またはみなし有価証券の対象となる不動産に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信（ブロードキャスト）することによってブロックチェーンネットワーク８００のブロックに記憶する。また、情報処理装置２００は、生成した不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信することによってブロックチェーンネットワーク８００のブロックに記憶する。情報処理装置２００は、販売業者３に不動産証券化商品またはみなし有価証券を譲渡した際に、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者の変更に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信することによってブロックチェーンネットワーク８００のブロックに記憶する。

情報処理装置３００は、販売業者３が操作するコンピュータであり、販売対象である不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を管理する。情報処理装置３００は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の口数残高等を記憶するウォレットを備えている。情報処理装置３００は、マッチング業者４が操作し、マッチングプラットフォームとして動作する情報処理装置４００に販売可能な不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を送信し、販売業者３と一般投資家５とのマッチングが成立した場合には、マッチングに関する情報を受信する。情報処理装置３００は、一般投資家５との売買契約の締結処理を行う。売買契約締結処理は、スマートコントラクトによって実行してもよい。情報処理装置３００は、売買契約が成立した場合には、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者の変更に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信することによってブロックチェーンネットワーク８００のブロックに記憶する。

情報処理装置４００は、マッチングを専業とするマッチング事業者４が操作するコンピュータであり、不動産証券化商品またはみなし有価証券を一般投資家５に販売するために、販売業者３が販売する不動産証券化商品またはみなし有価証券と一般投資家５とをマッチングする。また、情報処理装置４００は、販売業者３がマッチング事業者４を兼業する場合は、情報処理装置４００の処理は情報処理装置３００で実行してもよい。情報処理装置４００は、１に限る必要はなく、複数であってもよく、販売業者３が兼業する場合、販売業者３それぞれが個別にマッチングプラットフォームを運営してもよい。

ユーザ端末５００は、一般投資家５が操作するコンピュータであり、不動産証券化商品またはみなし有価証券を購入し、トークン発行依頼や暗号通貨交換依頼等を送信する。ユーザ端末５００は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の口数残高、トークン、暗号資産の残高等を記憶するウォレットを１またはそれぞれに備えている。ユーザ端末５００は、情報処理装置４００で動作するマッチングプラットフォームで取り扱われている、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を含むウェブページを画面に表示し、購入を希望する不動産証券化商品またはみなし有価証券に対する購入リクエストを情報処理装置４００に送信する。一般投資家５と販売業者３とのマッチングが成立し、一般投資家５と販売業者３の売買契約が締結された場合は、ユーザ端末５００と情報処理装置３００との間で契約に必要な情報を送受信する。

情報処理装置６００は、トークン発行業者６が操作するコンピュータであり、ユーザ端末５００からのトークン発行依頼を受信し、ブロックチェーンネットワーク８００との間でデータを送受信する。情報処理装置６００は、ユーザ端末５００から、不動産証券化商品またはみなし有価証券の口数を含むトークンの発行依頼を受信し、受信したトークンの発行依頼に応じ、ブロックチェーンネットワーク８００を検証したうえで、手数料を除いた不動産証券化商品またはみなし有価証券の口数に応じたトークンを発行し、トークン発行に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する。

情報処理装置７００は、暗号資産等取扱い交換業者７が操作するコンピュータであり、ユーザ端末５００や他のユーザ端末から送信された、トークンや暗号資産の交換の注文を受信し、受信した注文をマッチングすることによって、交換レートによって、トークンを暗号資産または法定通貨等と交換する。

ブロックチェーンネットワーク８００は、情報処理装置２００で生成された不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報がブロードキャストされることによって不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報をブロックに格納する。ブロックチェーンネットワーク８００は、匿名組合２（またはＳＰＣ２）から販売業者３への不動産証券化商品（またはみなし有価証券）の譲渡に関する情報を情報処理装置２００から受信し、ブロックチェーンネットワーク８００のブロックに格納する。ブロックチェーンネットワーク８００は、情報処理装置３００から送信された、販売業者３から一般投資家５への不動産証券化商品またはみなし有価証券の販売に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００のブロックに格納する。

ブロックチェーンネットワーク８００は、情報処理装置６００から送信された、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンの発行に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００のブロックに格納する。ブロックチェーンネットワーク８００は、トークンから暗号資産への交換に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００のブロックに格納する。なお、ブロックチェーンネットワーク８００は、上述した通り、従来技術を利用したものであり、ブロックの生成やデータの格納等については公開された技術を用いるため、ここでの詳細な説明は省略する。

図３は、情報処理装置１００が実行する購入対象不動産抽出処理手順を示すフローチャートである。上述した構成による取引管理システム１０を構成する情報処理装置１００で実行する購入対象不動産抽出処理について説明する。

情報処理装置１００の入出力部は、１または複数の不動産の不動産情報の入力を受付ける（ステップＳ３０１）。制御部は、不動産情報を学習モデルに入力することによって、不動産が購入要件を備えるか否か、すなわち購入の可否を判断する（ステップＳ３０２）。学習モデルは、さまざまな不動産に関する不動産情報と購入判断を機械学習することによって、不動産情報を入力すると、購入の可否を出力するよう学習している。制御部は、入力した１または複数の不動産のうち、購入可と判断した不動産を抽出する（ステップＳ３０３）。制御部は、購入可の判断に加えて、購入可否のスコアを算出してもよい。入出力部は、購入可と判断した不動産を表示する（ステップＳ３０４）。

これにより、多くの購入候補のなかから、事前に機械学習した学習モデルを用いて、購入可と判断する不動産（または購入可否のスコアの高い不動産）を絞り込むことができる。購入希望を売り手に伝えることによって得られる、より詳細な不動産情報を入力することによって、さらに購入可否の精度が高い不動産を抽出することができる。また、入手した不動産情報から将来の収益等を算出してもよい。

営業者１において購入対象の不動産を決定し、さらに不動産売買契約が成立した場合には、情報処理装置１００は、購入した不動産それぞれに、不動産を識別する不動産ＩＤを付与し、不動産ＩＤと不動産情報とを対応付けて不動産ＤＢに記憶する。上述した不動産売買契約処理は、スマートコントラクトとして機能させてもよい。また、スマートコントラクトには、不動産登記処理を含めてもよい。不動産情報には、建物名、住所、最寄駅等に加え、分配金の原資である、設定賃料と、設定室数と、各々の月ごとに、入居数と、空室数と、賃貸収入と、賃貸収入を設定賃料で割った収入率と、修繕費用と、保険料と、管理費と、固定資産税と、その他の情報が含まれる。

図４は、情報処理装置２００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券の生成処理手順を示すフローチャートである。取引管理システム１０を構成する情報処理装置２００で実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券の生成処理について説明する。

情報処理装置２００の送受信部は、対象不動産の不動産ＩＤおよび不動産情報を情報処理装置１００から受信する（ステップＳ４０１）。ここで、対象不動産は、営業者１と匿名組合２（またはＳＰＣ２）との間で、不動産の持分権の譲渡契約が成立した不動産である。制御部は、不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成するために譲渡された、１または複数の不動産をひとまとまりとした不動産群を識別する不動産群ＩＤを生成する（ステップＳ４０２）。制御部は、１または複数の不動産ＩＤと不動産群ＩＤとを対応付けた情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ４０３）。

制御部は、不動産群を構成する不動産それぞれの購入額（すなわち鑑定評価額）に基づいた不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成する（ステップＳ４０４）。例えば、不動産群が不動産Ａ、不動産Ｂ、不動産Ｃで構成される場合であって、その合計金額が１０億円で、１口１万円の不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成する場合、１０万口の不動産証券化商品またはみなし有価証券が生成される。制御部は、生成した不動産証券化商品またはみなし有価証券それぞれを識別する証券ＩＤを生成する（ステップＳ４０５）。制御部は、不動産群ＩＤおよび証券ＩＤを含む証券ごとの情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ４０６）。ここで、証券ごとの情報は、不動産群ＩＤ、証券ＩＤに加え、不動産証券化商品またはみなし有価証券を発行した匿名組合２またはＳＰＣ２を識別する発行者ＩＤ、発行日時、その他の情報である。

このように、情報処理装置２００において、対象不動産の購入価格（鑑定評価額）に応じた不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成し、生成した不動産証券化商品またはみなし有価証券の１口１口について証券ＩＤを生成して付与する。情報処理装置２００は、不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成した対象不動産に関する情報および不動産証券化商品またはみなし有価証券の１口１口に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信することによって、対象不動産に関する情報および不動産証券化商品またはみなし有価証券の１口１口に関する情報がブロックに記憶される。

図５は、情報処理装置１００が実行する入替不動産選択処理手順を示すフローチャートである。上述したように、当初に対象不動産から不動産証券化商品またはみなし有価証券が生成されるが、対象不動産は、不動産自体の経年変化や市場動向変化によって、その価値が変化する。このような変化によって、不動産証券化商品またはみなし有価証券の購入者に配当される分配金が当初想定していた分配金を下回らないように実施する、対象不動産の入替えについて説明する。まず、情報処理装置１００が実行する不動産を入替えるための不動産の選択について説明する。

情報処理装置１００の制御部は、所定時期か否かを判断する（ステップＳ５０１）。所定時期でないと判断した場合は（ステップＳ５０１：Ｎｏ）、ステップＳ５０１に戻る。所定時期であると判断した場合は（ステップＳ５０１：Ｙｅｓ）、制御部は、対象不動産の鑑定評価額を取得する（ステップＳ５０２）。所定時期は、例えば、毎年９月３０日のように年１回であってもよく、そのほか、年数回の定められた日付や所定の期間ごとであってもよい。対象不動産それぞれの鑑定評価額は、不動産鑑定会社から入手した鑑定評価額の入力を操作表示部で受付けても、不動産鑑定会社で操作する、図示しない情報処理装置で算出された鑑定評価額を受信してもよい。

制御部は、対象不動産それぞれの鑑定評価額が不動産証券化商品またはみなし有価証券に組込まれた際の当初の鑑定評価額以上か否かを判断する（ステップＳ５０３）。当初の鑑定評価額以上であると判断した場合は（ステップＳ５０３：Ｙｅｓ）、すなわち分配金が当初の想定金額を下回らず、不動産を入替える必要がない場合、ステップＳ５０１に戻る。なお、不動産の鑑定評価額が当初の鑑定評価額を超える場合は、当初想定された分配金より高くなるが、不動産の鑑定評価額の変動を１００％反映させるため、鑑定評価額に応じた分配金を不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者に配当する。

当初の鑑定評価額以上ではないと判断した場合は（ステップＳ５０３：Ｎｏ）、制御部は、当初の鑑定評価額に相当する不動産を選択する（ステップＳ５０４）。選択する不動産は、図３で説明した、購入対象不動産抽出処理によって抽出された不動産であり、営業者１は、かかる不動産を購入し在庫として保有することによって、所定時期に入替えが必要になった場合は、入替え可能な不動産を選択することができる。なお、営業者１は、１または複数の不動産を在庫として保有していても、購入可の不動産は収益を上げることができるため、営業者１の財務上負担にはならない。制御部は、選択した不動産の不動産ＩＤを取得する（ステップＳ５０５）。送受信部は、入替対象の不動産の不動産ＩＤおよび不動産情報と、ステップＳ５０３で判断された、削除対象の不動産ＩＤとを情報処理装置２００に送信する（ステップＳ５０６）。

図６は、情報処理装置２００が実行する不動産入替処理手順を示すフローチャートである。図５で実行した処理で選択された不動産を入替える処理について説明する。前提として、入替対象の不動産の持分権を営業者１から匿名組合２またはＳＰＣ２に譲渡する契約が締結され、かつ、削除対象の持分権を匿名組合２またはＳＰＣ２から営業者１に譲渡する契約が締結されている。なお、かかる譲渡契約処理を情報処理装置１００と情報処理装置２００との間でのスマートコントラクトとして機能させ、その後にステップＳ６０１を実行するようにしてもよい。

情報処理装置２００の入出力部は、入替対象の不動産の不動産ＩＤおよび不動産情報と削除対象の不動産ＩＤとを情報処理装置１００から受信する（ステップＳ６０１）。入替対象不動産とは、削除対象の不動産の代わりに不動産証券化商品またはみなし有価証券の対象不動産として追加する不動産であり、削除対象の不動産とは、不動産証券化商品またはみなし有価証券の対象不動産として不動産群に含まれる不動産から対象外にする不動産である。なお、入替対象の不動産と削除対象の不動産は、１対１のほか、１対多、多対１、多対多のいずれであってもよい。

送受信部は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の不動産群から削除する不動産ＩＤと、対象不動産として不動産群に追加する不動産ＩＤを不動産群ＩＤに対応付けてブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ６０２）。

このように、不動産証券化商品またはみなし有価証券の対象不動産を所定時期に再鑑定し、当初のパフォーマンスが得られないと判断した不動産は他の不動産と入替えることによって、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者は、当初想定していた分配金が配当されるとともに、所有者（途中で変更可）は、不動産証券化商品またはみなし有価証券を半永久的に所持することができる。また、対象不動産の入替えについてもブロックチェーンネットワーク８００に記憶することによって、改ざんができず高いセキュリティを確保することができる。また、ブロックチェーンネットワーク８００を辿ることによって、その時点において不動産群に含まれる対象不動産を確認することができる。

図７は、情報処理装置２００が実行する不動産追加および不動産証券化商品またはみなし有価証券の生成処理手順を示すフローチャートである。情報処理装置２００が実行する、不動産証券化商品またはみなし有価証券の対象不動産として不動産群に新たな不動産を追加することによって、新たな不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成する処理について説明する。前提として、追加する不動産の持分権を営業者１から匿名組合２またはＳＰＣ２に譲渡する契約が締結されている。なお、かかる譲渡契約処理を情報処理装置１００と情報処理装置２００との間でのスマートコントラクトとして機能させ、その後にステップＳ７０１を実行するようにしてもよい。

情報処理装置２００の送受信部は、追加する不動産の不動産ＩＤおよび不動産情報を情報処理装置１００から受信する（ステップＳ７０１）。営業者１（および特定組合２またはＳＰＣ２）の意向により、新たに不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成するために、営業者１が在庫として所有しているうちの、譲渡契約を締結した不動産の不動産ＩＤおよび不動産情報を情報処理装置１００から受信する。制御部は、追加する不動産の不動産ＩＤと不動産群ＩＤとを対応付けた情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ７０２）。

制御部は、追加する不動産の購入額（鑑定評価額）に基づいた不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成する（ステップＳ７０３）。追加する不動産は、１に限らず複数であってもよい。例えば、不動産群に不動産Ｄ、不動産Ｅを追加する場合であって、その合計購入金額が５億円であり、１口１万円の不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成する場合、５万口の不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成する。制御部は、生成した不動産証券化商品またはみなし有価証券それぞれを識別する証券ＩＤを生成する（ステップＳ７０４）。制御部は、不動産群ＩＤおよび証券ＩＤを含む証券ごとの情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ７０５）。

このように、対象不動産を追加することによって、その購入価格（鑑定評価額）に応じた、新たな不動産証券化商品またはみなし有価証券を生成することができる。新たに生成された不動産証券化商品またはみなし有価証券の１口１口に証券ＩＤが付与され、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に記憶するため、不動産証券化商品またはみなし有価証券の１口１口に関する情報を時系列に管理することができる。また、ブロックチェーンネットワーク８００に記憶するデータを辿ることによって、不動産群に含まれる対象不動産を確認することができる。

図８は、情報処理装置２００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券の販売処理手順を示すフローチャートである。情報処理装置２００が実行する、匿名組合２またはＳＰＣ２が不動産証券化商品またはみなし有価証券を販売業者３に販売する処理について説明する。匿名組合２またはＳＰＣ２と販売業者３は、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する販売代理契約が締結されている。なお、かかる販売代理契約処理を情報処理装置２００と情報処理装置３００との間でのスマートコントラクトとして機能させ、その後にステップＳ８０１を実行するようにしてもよい。

情報処理装置２００の送受信部は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の購入依頼を情報処理装置３００から受信する（ステップＳ８０１）。制御部は、購入依頼を受信した匿名組合２またはＳＰＣ２から不動産証券化商品またはみなし有価証券の代金の入金を確認する（ステップＳ８０２）。制御部は、販売された不動産証券化商品またはみなし有価証券の証券ＩＤに対応付けた所有者を、販売業者３を識別する販売業者ＩＤに変更する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ８０３）。

販売業者３は、不動産証券化商品またはみなし有価証券を匿名組合２またはＳＰＣ２から譲渡され、その結果がブロックチェーンネットワーク８００に記憶されたとき、情報処理装置３００が備えるウォレットに匿名組合２またはＳＰＣ２から譲渡された不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報（例えば、証券ＩＤ等）を格納する。

これにより、譲渡によって変更した不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者をブロックチェーンネットワーク８００に記憶することができる。上述した処理は、スマートコントラクトとして機能させてもよい。また、上述した販売代理契約処理のスマートコントラクトに含めてもよい。

図９は、情報処理装置４００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券と一般投資家４とのマッチング処理手順を示すフローチャートである。情報処理装置４００で実行する、販売業者３が所有し販売する不動産証券化商品またはみなし有価証券と購入を希望する一般投資家４とのマッチング処理について説明する。

情報処理装置４００の送受信部は、販売業者３が所有して販売する不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を情報処理装置３００から受信する（ステップＳ９０１）。制御部は、販売対象である不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報からウェブページを生成する（ステップＳ９０２）。一般投資家５が操作するユーザ端末５００は、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を示すウェブページのＵＲＬをリクエストすることによって、ウェブページを画面に表示する（ステップＳ９０３）。

送受信部は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の購入希望情報と購入希望者情報をユーザ端末５００から受信する（ステップＳ９０４）。ここで、購入希望情報とは、例えば、不動産証券化商品またはみなし有価証券の購入口数等である。購入希望者情報は、氏名、住所、銀行口座やクレジット情報等の不動産証券化商品またはみなし有価証券の購入に必要な購入希望者に関する情報である。事前にログインしている場合は、ユーザＩＤから紐づけられた購入希望者情報を参照する。制御部は、購入希望情報と購入希望者をマッチングする（ステップＳ９０５）。マッチングする際には、購入希望者が希望する購入口数が販売口数として存在するか否かに加え、購入希望者が購入可能であるか否か、購入資格を有するか否か等をチェックしてもよい。送受信部は、マッチングが成立した場合は、購入希望情報と購入希望者情報とを情報処理装置３００に送信する（ステップＳ９０６）。

また、不動産証券化商品またはみなし有価証券を所有している一般投資家５は、不動産証券化商品またはみなし有価証券を売買するために、所有している不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を売買希望情報として情報処理装置４００に送信してもよい。なお、一般投資家５からの売買希望情報が所定期間経過しても成立しない場合は、一般投資家５は、営業者１に不動産証券化商品またはみなし有価証券の解約や買取を請求することができる。

図１０は、情報処理装置３００が実行する不動産証券化商品またはみなし有価証券の販売処理手順を示すフローチャートである。情報処理装置３００で実行する、販売業者３が一般投資家５に不動産証券化商品またはみなし有価証券を販売する処理について説明する。

情報処理装置３００の送受信部は、マッチングが成立した購入希望情報と購入希望者情報をマッチングプラットフォームとして機能する情報処理装置４００から受信する（ステップＳ１００１）。購入希望者である一般投資家５との間で売買契約を実行する（ステップＳ１００２）。より具体的には、情報処理装置３００と一般投資家５が操作するユーザ端末５００との間で、本人認証や売買契約書の確認、電子署名等の売買契約に必要な処理を実行する。制御部は、一般投資家５からの不動産証券化商品またはみなし有価証券の代金の入金を確認する（ステップＳ１００３）。送受信部は、販売された不動産証券化商品またはみなし有価証券の証券ＩＤの所有者を、売買契約が成立した一般投資家５を識別するユーザＩＤに変更した情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ１００４）。

一般投資家５が操作するユーザ端末５００は、販売業者３との不動産証券化商品またはみなし有価証券の売買契約が成立し、その結果がブロックチェーンネットワーク８００に記憶されたとき、ユーザ端末５００が備えるウェレットに販売業者３から購入した不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報（証券ＩＤ等）を格納する。

これにより、販売業者３から一般投資家５に販売された不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者の変更がブロックチェーンネットワーク８００に記憶することができ、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者をブロックチェーンネットワーク８００で確認することができる。上述した処理は、スマートコントラクトとして機能させてもよい。

なお、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者は、ユーザＩＤで記憶し、ユーザＩＤに関連付けられるユーザ情報は、情報処理装置３００や情報処理装置２００で管理すれば、ブロックチェーンネットワーク８００に不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者を記録しても個人情報が公開されることはない。

図１１は、情報処理装置６００が実行するトークン発行処理手順を示すフローチャートである。トークン発行業者６は、一般投資家５によるトークン発行依頼に応じて、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンを発行する。図１１を用いて、トークン発行業者６が操作する情報処理装置６００が実行するトークン発行処理について説明する。

情報処理装置６００の送受信部は、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンの発行依頼を一般投資家５が操作するユーザ端末５００から受信する（ステップＳ１１０１）。トークン発行依頼には、不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤおよび一般投資家５を識別するユーザＩＤが含まれる。制御部は、証券ＩＤとユーザＩＤをブロックチェーンネットワーク８００によって検証する（ステップＳ１１０２）。制御部は、トークン発行手数料を算出する（ステップＳ１１０３）。より具体的には、トークン発行業者６が定めた料率に基づき、トークン発行のもとである不動産証券化商品またはみなし有価証券に応じたトークン発行手数料を算出する。

制御部は、トークン発行のもとである不動産証券化商品またはみなし有価証券からトークン発行手数料を引いた価値に応じたトークンを発行する（ステップＳ１１０４）。ここで発行されるトークンは、不動産証券化商品またはみなし有価証券（の出資持分）を表象したものであり、有価証券でもみなし有価証券でもＳＴＯ（セキュリティトークン）でもない。送受信部は、発行したトークンに関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ１１０５）。発行したトークンに関する情報とは、トークンを識別するトークンＩＤ、トークン発行のもととなった不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤ、発行日時、発行者を識別する発行者ＩＤ等である。送受信部は、トークン発行の通知を依頼元であるユーザ端末５００に送信する（ステップＳ１１０６）。

一般投資家５が操作するユーザ端末５００において、トークン発行依頼を情報処理装置６００に送信する際に、ウォレットに記憶する不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報が情報処理装置６００に送信される。情報処理装置６００において不動産証券化商品またはみなし有価証券からトークンが発行され、その結果がブロックチェーンネットワーク８００に記憶されたとき、ユーザ端末５００に備えるウォレットにトークンＩＤ等のトークンに関する情報を格納する。

図１２は、情報処理装置７００が実行するトークンと暗号資産との交換処理手順を示すフローチャートである。暗号資産等取扱い交換業者７が操作する情報処理装置７００（暗号資産等取扱い交換所）でのトークンと暗号資産との交換処理について説明する。

情報処理装置７００の送受信部は、一般投資家５を含むユーザが操作するユーザ端末５００から、トークンや暗号資産の交換の注文を受信する（ステップＳ１２０１）。注文の内容は、トークンと暗号資産の交換の場合、トークンの数量と交換したい暗号資産の種別（例えば、ビットコイン等）であり、さらに交換レートの上限、下限、範囲を指定してもよい。制御部は、交換の注文をマッチングする（ステップＳ１２０２）。より具体的には、あるユーザの注文と合致する他のユーザの注文があるか否かを判断する。例えば、一般投資家５が、トークンをビットコインに交換する注文をした場合、ユーザＸがビットコインをトークンに交換する注文があり、交換数量、交換レートが合意できるものであればマッチングが成立する。

制御部は、マッチングが成立した場合、トークンの所有者の変更に関する情報をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ１２０３）。上述した例では、トークンの所有者がユーザＸとなる。制御部は、暗号資産を新たな所有者に送信するトランザクションを生成し、暗号資産のブロックチェーンネットワークに送信する（ステップＳ１２０４）。上述した例では、ユーザＸから一般投資家５にビットコインを送金するトランザクションが生成され、ビットコインのブロックチェーンネットワークに送信する。送受信部は、マッチングが成立したユーザそれぞれの情報処理装置に注文成立の通知を送信する（ステップＳ１２０５）。

このように、トークンは、トークンを取り扱う暗号資産等取扱い交換所に交換の注文を出すことによって、他の暗号資産と交換することができる。また、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンを新たな所有することになったユーザ（上述した例では、ユーザＸ）は、トークンを保有している期間について、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者と同様の利益、すなわち分配金の配当を受けることができる。

なお、暗号資産等取扱い交換業者７は、上述したトークンと他の暗号資産の交換であっても、他の暗号通貨同士の交換と同様に、売値と買値の差額を手数料として得ることができる。情報処理装置７００が暗号資産を新たな所有者に送信するトランザクションを生成し、暗号資産のブロックチェーンネットワークに送信したとき、一般投資家５が操作するユーザ端末５００に備えるウォレットは、交換が成立したトークン分が差し引かれたトークンに関する情報が格納され、ユーザＸが操作する情報処理装置に備えるウォレットには、交換によって得たトークンに関する情報（トークンＩＤ等）が格納される。ユーザＸから一般投資家５にビットコインを送金するトランザクションが生成され、ビットコインのブロックチェーンネットワークに送信したとき、ユーザＸが操作する情報処理装置に備えるウォレットから交換したビットコインが差し引かれた残高等が格納され、ユーザ端末５００に備えるウォレットにビットコインの残高等が格納される。

図１３は、情報処理装置２００が実行する分配金配当処理手順を示すフローチャートである。匿名組合２またはＳＰＣ２が操作する情報処理装置２００が実行する分配金算出および分配金配当処理について説明する。分配金配当の対象者は、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンの所有者である。分配金は、匿名組合２またはＳＰＣ２との契約で定められた所定の時点での不動産の鑑定評価額をもとに算出する。なお、所定の時点は年１回でも複数回でもよい。

情報処理装置２００の制御部は、不動産証券化商品またはみなし有価証券、および不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンに関する情報をブロックチェーンネットワーク８００から取得する（ステップＳ１３０１）。不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報とは、分配金算出の対象期間（例えば、２０２０年１０月１日から２０２１年９月３０日までの１年間）における、所有者を示すユーザＩＤそれぞれが所有していた証券ＩＤおよび所有期間、証券ＩＤそれぞれの不動産証券化商品またはみなし有価証券生成のもととなる不動産ＩＤ等である。不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンに関する情報とは、分配金算出の対象期間における、所有者を示すユーザＩＤそれぞれが所有していたトークンＩＤおよび所有期間、トークンＩＤそれぞれの不動産証券化商品またはみなし有価証券生成のもととなる不動産ＩＤ等である。それらの情報は、ブロックチェーンネットワーク８００のブロックから取得する。

制御部は、前評価年の分配率から不動産証券化商品またはみなし有価証券、トークンの所有者ごとの分配金を算出する（ステップＳ１３０２）。分配金は、分配率に応じて算出される。なお、評価年の不動産群の合計金額が前年より低くなった場合、営業者１が不動産群全体の評価額の低下が生じないよう、上述した不動産の入替えを行い、分配金額の低下を防ぐ。送受信部は、所有者であるユーザＩＤと所有者ごとの分配金をブロックチェーンネットワーク８００に送信する（ステップＳ１３０３）。分配金は、原則としてトークンで所有者に送信する。希望により、現金や暗号資産、ポイント等で送金することも可能であるが、現金や暗号資産、ポイント等の場合は、トークンから現金や暗号資産、ポイント等に交換する交換手数料等が別途必要になる。なお、情報処理装置２００が所有者であるユーザＩＤと所有者ごとの分配金をブロックチェーンネットワーク８００に送信したとき、所有者が操作するユーザ端末５００に備えるウォレットに分配金であるトークンに関する情報（トークンＩＤ等）が格納される。

このように、不動産証券化商品またはみなし有価証券、および不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンの所有者は、契約で定めた時期ごと（例えば１年に１回、毎月等）に算出された分配金を得ることができる。不動産証券化商品またはみなし有価証券、および不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンは、不動産の持分権からの生成、譲渡等による所有者の変更等のさまざまな情報が時系列にブロックチェーンネットワーク８００に記憶されているため、所有者が不動産証券化商品またはみなし有価証券、および不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンを所有した期間に応じた分配金を容易に算出して配当することができる。

また、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンを発行することによって、不動産の収益を原資とした分配金が配当される、新たな価値を持つトークンの創出を実現するとともに、価格変動の少ない安定したトークンを市場に提供することができる。また、トークンは、暗号資産や法定通貨等との交換を可能とすることによって、所有者の利便性を向上することができる。

上述した、図３に示す購入対象不動産抽出処理の一例として、情報処理装置１００は、物件情報（所在地、最寄駅、権利種別、土地地目、土地面積、道路状況、施工会社／設計会社、建物種類、建物構造、建物戸数、駐車場、延床面積、竣工年月、経過年数／法定耐用、固定資産税比率（土地／建物）、都市計画、用途地域、建ぺい率／容積率、所在地および地図情報に基づく物件近隣環境、運用管理費（修理、修繕費用等）等）を入力データとして、想定利回り（キャップレート）、ＮＥＴ利回り（実質利回り）、年度ごとの純利益、または確定利回りを出力するように学習した学習モデルを生成する。情報処理装置１００は、生成した学習モデルを用いて、対象不動産の物件情報を入力し、対象不動産の想定利回り、ＮＥＴ利回り、年度ごとの純利益、または確定利回りを出力する。情報処理装置１００は、学習モデルを用いて出力した結果により、対象不動産が購入対象であるか否かを判断する。

上述した実施例では、営業者１による劣後出資がない、不動産証券化商品またはみなし有価証券について説明したが、それらに代えて、営業者１が所定の割合（例えば、５％）の劣後出資する、不動産証券化商品またはみなし有価証券としてもよい。

上述した実施例にかかる情報処理装置１００～４００、６００、７００と、ユーザ端末５００、ブロックチェーンネットワーク８００等のハードウェア構成は、ＣＰＵ（Centra l Processing Unit）、ＭＰＵ（Micro-Processing Unit）またはＧＰＵ（Graphics Process ing Unit）等の１又は複数のプロセッサを含み、ＲＯＭ（Read Only Memory）やＲＡＭ（Random Access Memory）、ＨＤＤ（Hard Disk Drive）等の外部記憶装置、通信制御装置等を備えた通常のコンピュータであり、ＲＯＭやＲＡＭ、ＨＤＤ等に記憶されたプログラムをＣＰＵ等が読み出し動作させることによって、上述した構成や機能を実現する。

情報処理装置１００～４００、６００、７００、ユーザ端末５００、ブロックチェーンネットワーク８００等で動作するプログラムは、インターネット等のネットワークＮに接続されたコンピュータ上に格納しておき、ネットワークＮ経由でダウンロードさせることにより提供したり、インストール可能な形式又は実行可能な形式のファイルでＣＤ－ＲＯＭ、ＤＶＤ、ＵＳＢメモリ、ＳＤカード等のコンピュータで読取り可能な記録媒体に記録し提供してもよい。また、上述した機能や処理を実現するプログラムは、ＡＰＩ（Applic ation Programming Interface）やＳａａＳ（Software as a Service）、クラウドコンピューティングという利用形態で提供してもよい。

なお、本発明は、上述した実施例そのままに限定されるものではなく、必ずしも物理的に図示のように構成されている必要はない。また、本発明は、実施例で説明した構成要素の全部または一部を、各種の負荷や使用状況などに応じ、任意の単位で機能的または物理的に分割、統合、入替、変形または削除して構成することができる。

１０…取引管理システム、１００～４００、６００、７００…情報処理装置、５００…ユーザ端末、８００…ブロックチェーンネットワーク、Ｎ…ネットワーク

Claims (12)

1. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークと、情報処理装置と、をネットワークを介して接続する取引管理システムであって、
   前記情報処理装置は、
   所定時期に前記ブロックチェーンネットワークに記憶する不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報に基づいて、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者ごとに、所定期間の分配金を算出する分配金算出手段と、
   前記所有者を識別するユーザＩＤと、分配金と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信手段と、
   を備えることを特徴とする取引管理システム。
   
2. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークと、情報処理装置と、をネットワークを介して接続する取引管理システムであって、
   前記情報処理装置は、
   不動産の持分権から生成した、不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤを生成する証券ＩＤ生成手段と、
   前記証券ＩＤと、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信手段と、
   を備えることを特徴とする取引管理システム。
   
3. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークと、販売業者が操作する第１の情報処理装置と、一般投資者が操作する第２の情報処理装置と、をネットワークを介して接続する取引管理システムであって、
   前記第１の情報処理装置は、
   マッチングプラットフォームにおいてマッチングが成立した不動産証券化商品またはみなし有価証券、および、前記一般投資者に関する情報を受信する受信手段と、
   前記第２の情報処理装置との間で不動産証券化商品またはみなし有価証券の売買契約を締結する契約締結手段と、
   前記売買契約で定めた不動産証券化商品またはみなし有価証券の代金の入金を確認する入金確認手段と、
   前記契約締結手段によって前記売買契約が締結され、かつ、前記入金確認手段によって入金が確認された場合、不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤと、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者を変更する情報と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信手段と、
   を備えることを特徴とする取引管理システム。
   
4. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークと、トークン発行業者が操作する第１の情報処理装置と、一般投資者が操作する第２の情報処理装置と、をネットワークを介して接続する取引管理システムであって、
   前記第１の情報処理装置は、
   前記一般投資者を識別するユーザＩＤを含む、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンの発行依頼を前記第２の情報処理装置から受信する受信手段と、
   前記ユーザＩＤを前記ブロックチェーンネットワークに問合せて検証する検証手段と、
   前記不動産証券化商品または前記みなし有価証券から前記トークンを発行するための手数料を算出する手数料算出手段と、
   前記不動産証券化商品または前記みなし有価証券から前記手数料を除いた価値の前記トークンを発行するトークン発行手段と、
   前記不動産証券化商品または前記みなし有価証券を識別する証券ＩＤと、前記トークン発行手段によって発行した前記トークンに関する情報と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信手段と、
   を備えることを特徴とする取引管理システム。
   
5. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークと、暗号資産等取扱い交換業者が操作する第１の情報処理装置と、一般投資者が操作する第２の情報処理装置と、をネットワークを介して接続する取引管理システムであって、
   前記第１の情報処理装置は、
   トークンと暗号資産との交換の注文を前記第２の情報処理装置から受信する受信手段と、
   前記注文と他の注文とをマッチングするマッチング手段と、
   前記マッチング手段によってマッチングが成立した場合に、前記トークンの所有者の変更に関する情報を前記ブロックチェーンネットワークに送信する第１送信手段と、
   前記マッチング手段によってマッチングが成立した場合に、前記暗号資産を前記一般投資者から新たな所有者に送信するトランザクションを生成するトランザクション生成手段と、
   前記トランザクション生成手段によって生成した前記トランザクションを前記暗号資産のブロックチェーンネットワークに送信する第２送信手段と、
   前記マッチング手段によってマッチングが成立した場合に、交換成立の通知を前記第２の情報処理装置に送信する第３送信手段と、
   を備えることを特徴とする取引管理システム。
   
6. 不動産の物件情報を入力した場合に、想定利回り、ＮＥＴ利回り、年度ごとの純利益、または確定利回りの少なくともいずれか１つを出力するように学習した学習モデルを用いて、対象不動産の物件情報から出力した想定利回り、ＮＥＴ利回り、年度ごとの純利益、または確定利回りの少なくともいずれか１つに基づいて、対象不動産が購入対象であるか否かを判断する購入判断手段、を備えることを特徴とする情報処理装置。
   
7. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークを、ネットワークを介して接続するコンピュータで実行される取引管理方法であって、
   所定時期に前記ブロックチェーンネットワークに記憶する不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報に基づいて、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者ごとに、所定期間の分配金を算出する分配金算出ステップと、
   前記所有者を識別するユーザＩＤと、分配金と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信ステップと、
   を含むことを特徴とする取引管理方法。
   
8. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークを、ネットワークを介して接続するコンピュータで実行される取引管理方法であって、
   不動産の持分権から生成した、不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤを生成する証券ＩＤ生成ステップと、
   前記証券ＩＤと、不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信ステップと、
   を含むことを特徴とする取引管理方法。
   
9. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークを、ネットワークを介して接続するコンピュータで実行される取引管理方法であって、
   マッチングプラットフォームにおいてマッチングが成立した不動産証券化商品またはみなし有価証券、および、一般投資者に関する情報を受信する受信ステップと、
   不動産証券化商品またはみなし有価証券の売買契約を締結する契約締結ステップと、
   前記売買契約で定めた不動産証券化商品またはみなし有価証券の代金の入金を確認する入金確認ステップと、
   前記契約締結ステップによって前記売買契約が締結され、かつ、前記入金確認ステップによって入金が確認された場合、不動産証券化商品またはみなし有価証券を識別する証券ＩＤと、不動産証券化商品またはみなし有価証券の所有者を変更する情報と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信ステップと、
   を含むことを特徴とする取引管理方法。
   
10. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークを、ネットワークを介して接続するコンピュータで実行される取引管理方法であって、
    一般投資者を識別するユーザＩＤを含む、不動産証券化商品またはみなし有価証券を表象するトークンの発行依頼を受信する受信ステップと、
    前記ユーザＩＤを前記ブロックチェーンネットワークに問合せて検証する検証ステップと、
    前記不動産証券化商品または前記みなし有価証券から前記トークンを発行するための手数料を算出する手数料算出ステップと、
    前記不動産証券化商品または前記みなし有価証券から前記手数料を除いた価値の前記トークンを発行するトークン発行ステップと、
    前記不動産証券化商品または前記みなし有価証券を識別する証券ＩＤと、前記トークン発行手段によって発行した前記トークンに関する情報と、を対応付けて前記ブロックチェーンネットワークに送信する送信ステップと、
    を含むことを特徴とする取引管理方法。
    
11. 不動産証券化商品またはみなし有価証券に関する情報を記憶するブロックチェーンネットワークを、ネットワークを介して接続するコンピュータで実行される取引管理方法であって、
    トークンと暗号資産との交換の注文を受信する受信ステップと、
    前記注文と他の注文とをマッチングするマッチングステップと、
    前記マッチングステップによってマッチングが成立した場合に、前記トークンの所有者の変更に関する情報を前記ブロックチェーンネットワークに送信する第１送信ステップと、
    前記マッチングステップによってマッチングが成立した場合に、前記暗号資産を前記注文を送信する一般投資者から新たな所有者に送信するトランザクションを生成するトランザクション生成ステップと、
    前記トランザクション生成ステップによって生成した前記トランザクションを前記暗号資産のブロックチェーンネットワークに送信する第２送信ステップと、
    前記マッチングステップによってマッチングが成立した場合に、交換成立の通知を送信する第３送信ステップと、
    を含むことを特徴とする取引管理方法。
    
12. 請求項７～１１のいずれか１つに記載した取引管理方法をコンピュータに実行させることを特徴とする取引管理プログラム。

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