JP2018088174A - 建物仲介管理システム - Google Patents

Abstract

【課題】従来の建物仲介管理システムでは、物件情報に誤記や一部の情報の入力し忘れ等が発生しやすいという問題があった。また、そのような誤記等がある物件情報が、仲介会社のデータベースに格納されると、誤記等がある情報がそのまま各端末に表示されてしまうという問題があった。さらには、物件情報は、不動産管理会社から仲介会社を経て入居希望者が使用する端末に表示されることになるが、既に賃貸契約が締結された物件の物件情報が端末に表示されてしまうという問題があった。【解決手段】対象物件の閲覧用物件状況と対象物件の記録用物件状況とを照合し、これらが異なっていた場合には閲覧用物件状況の内容を記録用物件状況の内容に変更する。【選択図】図１

Description

本発明は、建物の賃貸借契約または売買契約を仲介する建物仲介管理システムおよび配送先が空き建物か否かをチェックできる配送先物件チェックシステムに関する。

現在、不動産の賃貸住宅に関する情報の大部分はインターネット上のＷｅｂサイトを介して検索されている。そのＷｅｂサイトの一例として、たとえば賃貸住宅仲介サイトが知られている。賃貸住宅仲介サイトとは、第三者が運営するウェブサイト上に、複数の不動産業者がそれぞれ賃貸借契約の仲介を任された賃貸住宅に係る物件情報を登録し、入居希望者からのアクセスを待つように構築されたサイトである。

入居希望者は、このような賃貸住宅仲介サイトの物件情報を閲覧して、複数の物件情報の中から入居を希望する任意の物件情報を取得する。その後、入居希望者は、その物件情報を登録した不動産業者に連絡して、賃貸借契約を結ぶことになる。

このような賃貸住宅仲介サイトは、図７に示すような住宅仲介管理システムで構成されている。図７に示すように、まず不動産管理会社１１０から仲介会社１１５に貸し出したい物件情報が伝えられる。その物件情報を伝達する手段としては、通常ファクシミリ（ＦＡＸ）や電話、時には物件情報が記載された紙で直接伝えられる。

伝えられた物件情報は、人力（手入力）により、その仲介会社１１５が管理する物件管理サーバ１２０内のデータベース１２１に格納される。そして、その物件情報は、物件管理サーバ１２０にインターネット１８０を介して接続された複数の住宅情報閲覧サーバ１３０ａ、１３０ｂ、１３０ｃに提供（複製）され、最終的にそれらのサーバが有する閲覧用物件情報データベース１３１ａ、１３１ｂ、１３１ｃにそれぞれ格納される。

一方、インターネット１８０を介して賃貸住宅情報閲覧サーバ１３０ａ、１３０ｂ、１３０ｃに接続された端末１５０ｂに、入居希望者１５５が入居を希望する物件に関する検索条件を入力すると、その検索条件がインターネット１８０を介して住宅情報閲覧サーバ１３０ａ、１３０ｂ、１３０ｃのいずれかに伝達される。そして、その検索条件に合致する物件情報が、伝達された住宅情報閲覧サーバの閲覧用データベースから抽出され、最終的に入居希望者が使用している端末１５０ｂに表示されることになる。このような住宅仲介管理システムとしては、たとえば特許文献１の賃貸住宅仲介管理システムが挙げられる。

特開２０１５−４５９６４号公報

しかしながら、上述したような従来の住宅仲介管理システムでは、不動産管理会社の従業員がその物件情報を電話やＦＡＸ等で仲介会社の従業員に伝えた後、その物件情報を仲介会社の従業員がデータベースに入力（手入力）する必要がある。そのため、物件情報が間違って伝えられたり、物件情報に誤記や一部の情報の入力漏れ（欠落）等が発生しやすく、さらには物件情報を更新する際に多大なコストと膨大な時間がかかるという問題があった。加えて、入力される物件情報は、その物件の住所、間取り図、礼金、敷金、管理料等の僅かな情報しかなく、物件に関するより多くの情報を利用することができないという問題があった。

また、そのような誤記等がある物件情報が、仲介会社１１５が管理するサーバ内のデータベース（１５０ａ、１５０ｂ、１５０ｃ）に格納されると、最終的に誤記等がある情報がそのまま各端末に表示されてしまうという問題があった。

さらには、物件情報は、不動産管理会社から仲介会社を経て入居希望者が使用する端末（１５０ａ、１５０ｂ、１５０ｃ）に表示されることになるが、入居希望者の目に触れるまでに時間（約１日半）がかかるため、既に賃貸契約が締結された物件の物件情報が端末に表示されてしまうという問題があった。

また、上述したような従来の住宅仲介管理システムでは、物件情報の一部に入力ミスや欠落があった場合には、たとえ同一物件であっても別物件と認定され、同一物件情報であるにもかかわらず、それぞれ異なる物件として端末（１５０ａ、１５０ｂ、１５０ｃ）に多数表示されてしまうという問題があった。

ところで、現在は、インターネット上に構築されたＥＣサイトを介して、クレジットカード決済で商品を購入することが多くなっている。このように購入された商品は、宅配業者により購入者の住居に届けられている。

しかしながら、不正に入手したクレジットカード情報を使って商品を注文し、空き建物に宅配させて商品を騙し取るという詐欺が発生しており、社会問題となっている。

また、上述したＥＣサイトで商品を購入する際に、現在の住所と間違えて、引っ越し前の住居のまま商品を注文してしまうことがある。そして引っ越し前の住居が空き建物になっていると、宅配業者は、購入者にその商品を渡せないにもかかわらず、意味のない再配送を何度もし続けなければならないという問題があった。

本発明は、上述した事情に鑑み、物件情報への誤記等の発生を防止すると共に、誤記等が含まれた物件情報の端末への表示を防止することができ、さらには契約済みの物件情報の端末への表示を防止することができる建物仲介管理システムを提供することを目的とする。

さらには、上述したような詐欺を防止することができ、または上述したような意味のない再配送を防止することができる配送先物件チェックシステムを提供することを目的とする。

本発明の発明者は、上述した問題点に関して鋭意研究・開発を続けた結果、以下のような画期的な建物仲介管理システムおよび配送先物件チェックシステムを見出した。

上記課題を解決する本発明の第１の態様は、記録用物件情報と、記録用物件情報に関する記録用物件状況とを格納する物件情報記録データベースを有する、少なくとも１つの物件情報記録サーバと、物件情報記録サーバとネットワークを介して接続され、閲覧用物件情報と、閲覧用物件情報に関する閲覧用物件状況とを格納する物件情報閲覧データベースを有する、複数の物件情報閲覧サーバとを具備する建物仲介管理システムであって、物件情報記録サーバは、物件情報閲覧サーバの要求に応じて、物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースに格納されている対象物件の閲覧用物件状況と対象物件の記録用物件状況とを照合し、これらが異なっていた場合には閲覧用物件状況の内容を記録用物件状況の内容に変更する物件状況変更手段を有することを特徴とする建物仲介管理システムにある。

かかる第１の態様では、物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースから対象物件に関する閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を抽出してそのまま端末に送信するのではなく、閲覧用物件状況と最も正確な情報である記録用物件状況とを照合して、記録用物件状況と閲覧用物件状況とが異なっていた場合には、閲覧用物件状況の内容を記録用物件状況の内容に変更した上で対象物件に関する閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を送信することができる。その結果、契約済みの物件情報（閲覧用物件情報）の端末への表示を防止することができる。

このときに物件情報記録データベースに格納されている記録用物件状況を最新の状態にしておけば、各物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースに格納されている閲覧用物件状況に誤記等があっても正確な閲覧用物件状況が端末に表示されることになるので、物件情報閲覧サーバの管理負担を軽減することができる。

さらに、この際に取り扱える物件の情報は、従来のものと比較して非常に多くすることができる（たとえば３００項目以上の物件に関する情報を取り扱うことができる。）。その結果、この建物仲介管理システムの利用者に対し、従来の住宅仲介管理システムと比較して、より適切な物件情報を提供することができる。

加えて、かかる第１の態様では、物件情報記録データベースに格納されている記録用物件状況を更新すれば、物件情報閲覧データベースに格納されている閲覧用物件状況を更新する必要はなく、記録用物件状況の更新が閲覧用物件状況に素早く反映されることになる。その結果、リアルタイムに近い状態の対象物件の状況を端末に表示させることができる。

本発明の第２の態様は、物件情報記録サーバは、物件情報閲覧サーバの要求に応じて、物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースに格納されている対象物件の閲覧用物件情報と対象物件の記録用物件情報とを照合し、これらの内容の一部が異なっていた場合には閲覧用物件情報の内容を記録用物件情報の内容に変更する物件情報変更手段をさらに有することを特徴とする請求項１に記載の建物仲介管理システムにある。

かかる第２の態様では、物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースから閲覧用物件情報を抽出してそのまま端末に送信するのではなく、最も正確な情報である記録用物件情報と照合し、その記録用物件情報と閲覧用物件情報が異なっていた場合には、閲覧用物件情報の内容を記録用物件情報の内容に変更することができる。その結果、物件情報（閲覧用物件情報）への誤記等の発生を防止すると共に、誤記等が含まれた物件情報（閲覧用物件情報）の端末への表示を防止することができる。

また、物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報を最新の状態にしておけば、各物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースに格納されている閲覧用物件情報に誤記等があっても、正確な閲覧用物件情報が端末に表示されることになるので、物件情報閲覧サーバの管理負担を軽減することができる。

本発明の第３の態様は、物件情報記録サーバは、物件情報記録データベースに格納されている閲覧用物件情報同士を照合し、同一対象物件の閲覧用物件情報と判断した場合には、それらを１つの閲覧用物件情報とする名寄手段をさらに有することを特徴とする請求項１または２に記載の建物仲介管理システムにある。

かかる第３の態様では、閲覧用物件情報の一部に入力ミスや欠落があった場合であったとしても、同一物件であればその物件情報（閲覧用物件情報）は１つにまとめられ（名寄され）、同一物件情報であるにもかかわらず、それぞれ異なる物件として端末に表示されてしまうことを防止することができる。

本発明の第４の態様は、記録用物件情報は、不変記録用物件情報と可変記録用物件情報とからなり、閲覧用物件情報は、不変閲覧用物件情報と可変記録用物件情報とからなることを特徴とする第１〜３の態様の何れかに記載の建物仲介管理システムにある。

ここで、不変記録用物件情報とは、記録用物件情報のうち、ほとんど変更する必要がない情報をいい、たとえば物件自体の構造に関する情報である。不変記録用物件情報の具体例としては、木造の物件であれば建築後２０年は変わらない情報や、コンクリート造の物件であれば建築後５０年は変わらない情報であり、その内容の具体例としては「住所」、「建物の種類（木造なのかコンクリート造なのか）」の物件自体の情報等が挙げられる。不変閲覧用物件情報も、不変記録用物件情報と同様の情報である。

また、可変記録用物件情報とは、記録用物件情報のうち、不変記録用物件情報に該当しない情報をいい、その内容の具体例としては「家賃」「礼金」「敷金」等が挙げられる。可変閲覧用物件情報も、可変記録用物件情報と同様である。

かかる第４の態様では、不変記録用物件情報や不変閲覧用物件情報について更新処理を行う必要がなくなるため、記録用物件情報や閲覧用物件情報の更新処理速度が向上し、よりリアルタイムに近い状態の対象物件の情報や状況を端末に表示させることができる。実際、現状では１日に６００万件以上の物件情報（情報量としては約１２００ギガバイトである。）が更新されているが、本態様のように構成することにより、更新に必要な情報量を半分以下にすることができるので、物件情報の更新時間を大幅に短縮することができる。その結果、よりリアルタイムに近い状態の対象物件の情報や状況を利用することができる。

本発明の第５の態様は、記録用物件情報と、記録用物件情報に関する記録用物件状況とを格納する物件情報記録データベースを有する、少なくとも１つの配送先物件情報記録サーバと、配送先物件情報記録サーバとネットワークを介して接続され、商品の配送先物件情報を有する配送先物件チェックサーバとを具備する配送先物件チェックシステムであって、配送先物件情報記録サーバは、配送先物件チェックサーバの要求に応じて、配送先物件情報と物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報とを照合し、配送先物件情報が示す対象物件と同一対象物件の記録用物件情報に関する記録用物件状況を抽出し、空き建物であるか否かを判断する空き建物判断手段を有することを特徴とする配送先物件チェックシステムにある。

ここで、「空き建物」とは借り手がいない建物をいい、空き部屋や空き家を含むものをいう。

かかる第５の態様では、リアルタイムに近い状態の対象物件の情報や状況を反映した記録用物件情報および記録用物件状況に基づいて、配送先物件が空き建物か否かを判断することができるので、空き建物であると判断された場合には、商品の配送をしなくてもよいし、商品の購入者に再度配送先を問い合わせることができる。その結果、上記のような詐欺を未然に防いだり、意味のない再配送を防止して物流の効率化を図ることができる。

本発明の第６の態様は、配送先物件情報記録サーバは、配送先物件チェックサーバの要求に応じて、配送先物件情報と前記物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報とを照合し、配送先物件情報の内容の一部が配送先物件情報が示す対象物件の記録用物件情報の内容と異なっていた場合には配送先物件情報の内容を記録用物件情報の内容に変更する配送先物件状況変更手段を有することを特徴とする配送先物件チェックシステムにある。

かかる第６の態様では、配送先物件情報の一部に入力ミス等の誤記や異なった表現があったとしても、配送先物件が空き建物か否かを正確に判断することができる。

図１は実施形態１に係る建物仲介管理システムの概略概念図である。 図２は実施形態１に係る閲覧用物件情報の一例である。 図３は実施形態１に係る建物仲介管理システムの動作フローチャートである。 図４は実施形態２に係る建物仲介管理システムの概略概念図である。 図５は実施形態３に係る配送先物件チェックシステムの概略概念図である。 図６は実施形態３に係る配送先物件チェックシステムの動作フローチャートである。 図５は従来の住宅仲介管理システムの概略概念図である。

以下に添付図面を参照して、本発明に係る建物仲介管理システムおよび配送先物件チェックシステムの実施形態を説明する。なお、本発明は、以下の実施形態に限定されるものではない。
（実施形態１）

本実施形態では、住宅の賃貸借契約を仲介する建物仲介管理システムを例にして本発明を説明する。図１に、本実施形態に係る建物仲介管理システムの概略概念図を示す。

図１に示すように、本実施形態に係る建物仲介管理システム１は、物件情報記録サーバ２０と、ネットワーク８０を介して物件情報記録サーバ２０にそれぞれ接続されている複数の物件情報閲覧サーバ３０ａ、３０ｂ、３０ｃとで構成されている。

物件情報記録サーバ２０および物件情報閲覧サーバ３０ａ、３０ｂ、３０ｃは、後述する処理を行うことができるものであれば特に限定されず、たとえば市販のパーソナルコンピュータ等が挙げられる。また、ネットワーク８０も特に限定されず、インターネットであっても専用回線であってもよく、さらには無線・有線のいずれで構成されていてもよい。

まず、物件情報閲覧サーバ３０ａ、３０ｂ、３０ｃについて説明する。物件情報閲覧サーバ３０ａ、３０ｂ、３０ｃは、図１に示すように、物件情報閲覧データベース３１ａ、３１ｂ、３１ｃをそれぞれ有する。そして、物件情報閲覧データベース３１ａ、３１ｂ、３１ｃには、閲覧用物件情報と、閲覧用物件状況とが格納されている。

ここで、閲覧用物件情報とは、図２に示すように、対象物件に関する情報およびその対象物件の仲介に関する情報をいい、たとえば物件名、その物件の住所、その物件を管理する管理会社名、仲介会社名、その物件の築年月、建物階数、総戸数、専有面積、間取りタイプ、入居可能日、最も近い鉄道の駅名、礼金、賃料、管理料、共益費および仲介手数料等が挙げられる。この閲覧用物件情報は、従来の住宅仲介管理システムと比較して非常に多くの情報を含んでいる。閲覧用物件情報としては、物件に関する１００項目以上の情報が含まれていることが好ましく、３００項目以上の情報が含まれていることがより好ましい。閲覧用物件情報により多くの情報が含まれていることにより、より多くの情報を利用することができ、結果として適切な物件情報を端末に表示させることができる。

一方、閲覧用物件状況とは、対象物件の賃貸契約の状況をいい、対象物件に関して賃貸契約が締結されているか否かの情報をいう。各物件情報閲覧データベース３１ａ、３１ｂ、３１ｃに格納されている閲覧用物件情報および閲覧用物件状況は同一であっても、一部が異なっていてもよい。

なお、閲覧用物件情報は、入力ミス等により一部に誤記が含まれている可能性があり、閲覧用物件状況は最新の賃貸契約の状況を反映していない可能性がある。また、閲覧用物件状況は、データ更新のタイミングにより最新の状態となっていない可能性がある。

このように構成された物件情報閲覧サーバ３０ａ、３０ｂ、３０ｃは、ネットワーク８０を介して接続された他の端末（図示しない）からのリクエスト（たとえば家賃の額や住所等の検索条件）を物件情報記録サーバ２０に送信し、後述する処理を経た上で、そのリクエストに応じた（たとえば家賃の額や住所等の検索条件を満たすように）閲覧用物件情報および閲覧用物件状況をその端末に送信することができるようになっている。

次に、物件情報記録サーバ２０について説明する。物件情報記録サーバ２０は、物件情報記録データベース２１と、物件情報変更手段２２と、物件状況変更手段２３とを有する。そして、物件情報記録データベース２１には、記録用物件情報と、記録用物件状況とが格納されている。

ここで、記録用物件情報とは、閲覧用物件情報と同様に、対象物件に関する情報およびその対象物件の仲介に関する情報をいい、たとえば物件名、その物件の住所、その物件を管理する管理会社名、仲介会社名、その物件の築年月、建物階数、総戸数、専有面積、間取りタイプ、入居可能日、最も近い鉄道の駅名、礼金、賃料、管理料、共益費および仲介手数料等が挙げられる。なお、記録用物件情報は、閲覧用物件情報と同一でなくてもよいが、閲覧用物件情報よりも多くの情報を含んでいる方が好ましい。また、記録用物件情報は、信頼性の高い公的なデータ等を用いて作成されており、閲覧用物件情報と比較して、より正確な情報となっている。

一方、記録用物件状況とは、閲覧用物件状況と同様に、対象物件の賃貸契約の状況をいい、対象物件に関して賃貸契約が締結されているか否かの情報をいう。なお、記録用物件情報は、対象物件を管理している不動産管理会社の情報に基づいて、ライムラグなく（たとえば、不動産管理会社の物件状況が変更されてから約６時間以内に反映される。）作成されており、閲覧用物件状況と比較して、リアルタイムの情報に近く、より正確な情報となっている。

物件情報変更手段２２とは、閲覧用物件情報と物件情報記録データベース２１に格納された記録用物件情報とを照合し、閲覧用物件情報と記録用物件情報とが同一物件に関する情報であり、かつそれらの内容の一部が異なっていた場合（一部の情報が欠落していた場合を含む。）には、その閲覧用物件情報の内容を、その記録用物件情報と同じ内容に書き換える（欠落していた情報を追加する）ものである。

閲覧用物件情報が示す物件と記録用物件情報が示す物件とが同一か否かを判断する条件は任意に設定することができ、たとえば閲覧用物件情報と記録用物件情報の内容のうち、複数の対応する情報を照合し、それらのいくつかが一致した場合に同一物件と判断すると設定することができる。より具体的には、たとえば、記録用物件情報の中で、「都道府県＋市区町村」、「番地」、「号」、「部屋番号」のすべてが一致すれば他の内容が異なっていても同一物件と判断するようにしてもよいし、これらのうち３つが一致すれば他の内容が異なっていても同一物件と判断するようにしてもよい。そして、同一物件と判断された場合には、閲覧用物件情報の内容を記録用物件情報の内容に書き換える。

物件情報変更手段２２としては、たとえばこのような機能を有するプログラム等が挙げられる。

物件状況変更手段２３とは、物件情報閲覧サーバ（たとえば物件情報閲覧サーバ３０ａ）から送信されてきた閲覧用物件状況と同一対象物件に関する記録用物件状況とを照合し、これらが異なっていた場合には閲覧用物件状況を記録用物件状況と同じ内容に変更するものである。

閲覧用物件情報が示す物件と記録用物件情報が示す物件とが同一か否かを判断する条件は、物件情報変更手段２２と同様に設定することができ、物件情報変更手段２２での判断をそのまま利用してもよい。

物件状況変更手段２３としては、たとえばこのような機能を有するプログラム等が挙げられる。

次に、本実施形態に係る建物仲介管理システム１の動作について説明する。図３は、本実施形態に係る建物仲介管理システム１の動作フローチャートである。

まず、ネットワーク８０に接続された端末（図示しない）に家賃の額や住所等の検索条件が入力されると、その検索条件は物件情報閲覧サーバ（たとえば物件情報閲覧サーバ３０ａ）に送信される（Ｓ１）。

物件情報閲覧サーバ３０ａは、物件情報閲覧データベース３１ａからその検索条件に合致する閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を抽出し（Ｓ２）、それらを物件情報記録サーバ２０に送信する（Ｓ３）。

それらのデータを受信した物件情報記録サーバ２０は、物件情報変更手段２２により、同一対象物件に対する閲覧用物件情報と記録用物件情報とをそれぞれ照合し、閲覧用物件情報の内容と記録用物件情報の内容とが同じものとなっているか判断する（Ｓ４）。そして、閲覧用物件情報の内容と記録用物件情報の内容とが異なっていた場合には、閲覧用物件情報の内容を対応する記録用物件情報の内容に変更する（Ｓ５）。一方、閲覧用物件情報の内容と記録用物件情報の内容とが同じであった場合には何もしない。

その後、物件情報記録サーバ２０は、物件状況変更手段２３により、同一対象物件に対する閲覧用物件状況と記録用物件状況をそれぞれ照合し、同じものとなっているか否かを判断する（Ｓ６）。そして、閲覧用物件状況の内容と記録用物件状況の内容が異なっていた場合には、閲覧用物件状況の内容を対応する記録用物件状況の内容に変更する（Ｓ７）。一方、閲覧用物件状況の内容と記録用物件状況の内容とが同じであった場合には何もしない。

その後、物件情報記録サーバ２０は、物件情報変更手段２２および物件状況変更手段２３による処理を経た閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を物件情報閲覧サーバ３０ａに送信する（Ｓ８）。

物件情報閲覧サーバ３０ａは、送信された閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を物件情報閲覧データベース３１ａに格納する（Ｓ９）と共に、閲覧用物件状況が「賃貸契約が締結されてない」ものであって、入力された検索条件に合致する閲覧用物件情報のみを端末に送信する（Ｓ１０）。

そして、最終的に、入力した検索条件に合致する物件情報（閲覧用物件情報）のみが検索結果として端末に表示される（Ｓ１１）。

このように、本実施形態に係る建物仲介管理システム１によれば、端末から検索条件が入力されると、物件情報閲覧サーバ３０ａ、３０ｂ、３０ｃの物件情報閲覧データベース３１ａ、３１ｂ、３１ｃからその検索条件に合致した閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を抽出して、それらをそのまま端末に送信するのではなく、最も正確な情報である記録用物件情報および記録用物件状況と照合し、これらの情報と閲覧用物件情報および閲覧用物件状況が異なっていた場合には、閲覧用物件情報の内容および閲覧用物件状況の内容を記録用物件情報の内容および記録用物件状況の内容にそれぞれ変更することができる。

その結果、物件情報（閲覧用物件情報）への誤記等の発生を防止すると共に、誤記等が含まれた物件情報（閲覧用物件情報）の端末への表示を防止することができ、さらには契約済みの物件情報（閲覧用物件情報）の端末への表示を防止することができる。
（実施形態２）

実施形態１では、物件情報記録サーバ２０は、物件情報記録データベース２１と、物件情報変更手段２２と、物件状況変更手段２３とを有していたが、図４に示すように、さらに名寄手段を有するように建物仲介管理システムを構成してもよい。図４は、本実施形態に係る建物仲介管理システムの概略概念図である。

ここで、名寄手段２４とは、物件情報変更手段２２により変更された閲覧用物件情報同士を照合し、同一物件に関する情報と判断された閲覧用物件情報については、それらをまとめて１つの閲覧用物件情報とするものである。

異なる閲覧用物件情報が同一物件か否かを判断する条件は、任意に設定することができる。具体的には、たとえば、閲覧用物件情報の中で、「都道府県＋市区町村」、「番地」、「号」、「部屋番号」のすべてが一致すれば他の内容が異なっていても同一物件と判断するようにしてもよいし、これらのうち３つが一致すれば他の内容が異なっていても同一物件と判断するようにしてもよい。そして、同一物件と判断された場合には、それらをまとめて１つの閲覧用物件情報とする。

名寄手段２４としては、たとえばこのような機能を有するプログラム等が挙げられる。

この名寄手段２４による処理は、物件情報変更手段２２による処理がなされた後に行われてもよいし、物件状況変更手段２３による処理がなされた後に行われてもよい。

このように建物仲介管理システム１Ａを構成することにより、閲覧用物件情報の一部に入力ミスや欠落があった場合であったとしても、同一物件であればその物件情報（閲覧用物件情報）は１つにまとめられ（名寄され）るので、同一対象物件の物件情報であるにもかかわらず、それぞれ異なる物件の物件情報として端末に表示されてしまうことを防止することができる。
（実施形態３）

本実施形態では、商品を配送する前に、配送先物件が空き建物（賃貸物件）であるか否かを判断する配送先物件チェックシステムを例にして本発明を説明する。図５に、本実施形態に係る配送先物件チェックシステムの概略概念図を示す。

図５に示すように、本実施形態に係る配送先物件チェックシステム２は、配送先物件情報記録サーバ４０と、ネットワーク８０を介して配送先物件情報記録サーバ４０にそれぞれ接続されている複数の配送先物件チェックサーバ５０ａ、５０ｂ、５０ｃとで構成されている。

配送先物件情報記録サーバ４０および配送先物件チェックサーバ５０ａ、５０ｂ、５０ｃは、後述する処理を行うことができるものであれば特に限定されず、たとえば市販のパーソナルコンピュータ等が挙げられる。また、ネットワーク８０は実施形態１のネットワークと同様のものを用いることができる。

まず、配送先物件情報記録サーバ４０について説明する。配送先物件情報記録サーバ４０は、物件情報記録データベース４１と、空き建物判断手段４６と、配送先物件状況変更手段４７とを有する。そして、物件情報記録データベース４１には、記録用物件情報と、記録用物件状況とが格納されている。

ここで、記録用物件情報とは、物件の住所情報（たとえば、「都道府県＋市区町村」、「番地」、「号」、「部屋番号」等）が含まれていればどのような情報でもよいが、実施形態１で説明したものと同じものであってもよい。また、記録用物件状況とは、記録用物件情報が示す物件に関して賃貸契約が締結されているか否かの情報をいう。

空き建物判断手段４６とは、配送先物件情報と物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報とを照合し、配送先物件情報が示す対象物件と同一対象物件の配送先物件情報に関する記録用物件状況を抽出し、配送先物件情報が示す物件が空き建物であるか否かを判断するものである。ここで、配送先物件情報とは、商品の配送先物件の住所情報（たとえば、「都道府県＋市区町村」、「番地」、「号」、「部屋番号」等）が含まれていればどのような情報でもよい。

配送先物件情報が示す物件と記録用物件情報が示す物件とが同一か否かを判断する条件は任意に設定することができ、たとえば配送先物件情報および記録用物件情報の内容のうち、複数の対応する内容を照合し、それらのいくつかが一致した場合に同一物件と判断すると設定することができる。より具体的には、たとえば、記録用物件情報の中で、「都道府県＋市区町村」、「番地」、「号」、「部屋番号」のすべてが一致すれば他の内容が異なっていても同一物件と判断するようにしても良いし、これらのうち３つが一致すれば他の内容が異なっていても同一物件と判断するようにしてもよい。

そして、同一物件と判断された場合には、その記録用物件情報に関する記録用物件状況を抽出し、賃貸契約が締結されていないのであれば、その物件は空き建物であると判断することができる。

空き建物判断手段４６としては、たとえばこのような機能を有するプログラム等が挙げられる。

配送先物件状況変更手段４７とは、配送先物件チェックサーバ５０ａ、５０ｂ、５０ｃから（たとえば配送先物件チェックサーバ５０ａ）から送信されてきた配送先物件情報と物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報とを照合し、配送先物件情報の内容の一部がその配送先物件情報が示す対象物件の記録用物件情報の内容と異なっていた場合に、配送先物件情報の内容を記録用物件情報の内容に変更するものである。配送先物件情報が示す対象物件と記録用物件情報が示す対象物件とが同一物件か否かを判断する条件は、空き建物判断手段４６と同様に任意に設定することができ、空き建物判断手段４６での同一物件か否かの判断をそのまま利用してもよい。

配送先物件状況変更手段４７としては、たとえばこのような機能を有するプログラム等が挙げられる。

次に、本実施形態に係る配送先物件チェックシステム２の動作について説明する。図６は実施形態３に係る配送先物件チェックシステムの動作フローチャートである。

まず、ネットワーク８０に接続された端末（図示しない）に配送先物件情報が入力されると、その配送先物件情報は配送先物件チェックサーバ（たとえば配送先物件チェックサーバ５０ａ）に送信される（ｓ１）。

送信された配送先物件情報は、そのまま配送先物件情報記録サーバ４０に送信される（ｓ２）。

配送先物件情報を受信した配送先物件情報記録サーバ４０は、配送先物件状況変更手段４７により、配送先物件情報が示す対象物件と同一の対象物件に関する記録用物件状況とを照合し、同じ内容となっているか否かを判断する（ｓ３）。そして、それらの内容が異なっていた場合には、配送先物件情報を対応する記録用物件情報の内容に変更する（ｓ４）。一方、配送先物件情報と同一対象物件に関する記録用物件状況の内容とが同じであった場合には何もしない。

その後、配送先物件情報記録サーバ４０は、空き建物判断手段４６により、配送先物件情報が示す物件と同一物件の記録用物件状況を抽出し（ｓ５）、その記録用物件状況が「賃貸契約が締結されている」場合には、「配送先物件情報は正しい」と配送先物件チェックサーバ５０ａに送信し、その記録用物件状況が「賃貸契約が締結されていない」場合には、「配送先物件情報に誤りがある」と配送先物件チェックサーバ５０ａに送信する（ｓ６）。

記録用物件状況を受信した配送先物件チェックサーバ５０ａは、「配送先物件情報は正しい」場合には「入力された配信先物件情報が正しいこと」を、「配送先物件情報に誤りがある」場合には「再度配信先物件情報を入力して欲しいこと」を端末に送信する（ｓ７）

そして、最終的に、配送先物件チェックサーバ５０ａから送信されたデータが端末に表示される（ｓ８）。

このように配送先物件チェックシステム２を構成することにより、商品を配送する前に、配送先物件情報の一部が間違っていたり、表現が違っていても、入力された配送先物件情報が正しいか否かを判断することができる。その結果、空き建物を利用した上述したような詐欺を防止することができたり、意味のない再配送を防止することができる。
（他の実施形態）

上述した実施形態に係る建物仲介管理システムは、３つの物件情報閲覧サーバで構成するようにしたが、物件情報閲覧サーバの数はこれに限定されない。本発明は、２つ以上の物件情報閲覧サーバで構成することができる。

また、上述した実施形態に係る建物仲介管理システムでは、閲覧用物件状況が「賃貸契約が締結されてない」ものであって、入力された検索条件に合致する閲覧用物件情報のみを物件情報閲覧サーバから端末に送信するようにしたが、本発明はこれに限定されない。たとえば、入力された検索条件に合致する閲覧用物件情報のすべてを物件情報閲覧サーバから端末に送信し、端末で閲覧用物件状況が「賃貸契約が締結されてない」もののみを表示するようにしてもよい。

さらに、上述した実施形態に係る建物仲介管理システムでは、住宅の賃貸借契約を仲介し、かつその住宅を管理する建物仲介管理システムを例にして説明したが、本発明はこれに限定されない。たとえば、住宅の売買契約を仲介し、かつその住宅を管理する建物仲介管理システムであってもよい。この建物仲介管理システムについても、記録用物件情報および閲覧用物件情報を売買契約が成立しているか否かの情報とすれば、実施形態１に係る建物仲介管理システムと同様に構成することができる。

また、上述した実施形態に係る建物仲介管理システムでは、記録用物件情報を不変記録用物件情報と可変記録用物件情報に分けて管理せず、同様に閲覧物件情報も不変閲覧用物件情報と可変閲覧用物件情報に分けて管理していないが、これらを分けて管理してもよい。

記録用物件情報を不変記録用物件情報と可変記録用物件情報に分け、かつ閲覧物件情報も不変閲覧用物件情報と可変閲覧用物件情報に分けて管理することにより、不変記録用物件情報や不変閲覧用物件情報については更新処理を行う必要がなくなるため、記録用物件情報や閲覧用物件情報の更新処理速度が向上し、よりリアルタイムに近い状態の対象物件の情報や状況を端末に表示させることができる。

さらに、上述した実施形態１では、物件情報記録サーバが物件情報変更手段を有するように建物仲介管理システムを構成したが、本発明はこれに限定されない。たとえば、物件情報記録サーバが物件情報変更手段を有さないように建物仲介管理システムを構成してもよい。このように建物仲介管理システムを構成すると、閲覧用物件情報の一部が間違っていたり、表現が違っていると、閲覧用物件情報が示す対象物件と同一対象物件の記録用物件情報と照合することができなくなるが、それ以外は実施形態３の配送先物件チェックシステムと同様の効果が得られる。

また、上述した実施形態３では、配送先物件情報記録サーバが配送先物件状況変更手段を有するように配送先物件チェックシステムを構成したが、本発明はこれに限定されない。たとえば、配送先物件情報記録サーバが配送先物件状況変更手段を有さないように配送先物件チェックシステムを構成してもよい。このように配送先物件チェックシステムを構成すると、配送先物件情報の一部が間違っていたり、表現が違っていると、商品を配送する前に、入力された配送先物件情報が正しいか否かを判断することができないが、それ以外は実施形態３の配送先物件チェックシステムと同様の効果が得られる。

１、１Ａ 建物仲介管理システム
２ 配送先物件チェックシステム
２０ 物件情報記録サーバ
２１ 物件情報記録データベース
２２ 物件情報変更手段
２３ 物件状況変更手段
２４ 名寄手段
３０ａ、３０ｂ、３０ｃ 物件情報閲覧サーバ
３１ａ、３１ｂ、３１ｃ 物件情報閲覧データベース
４０ 物件情報記録サーバ
４１ 物件情報記録データベース
４６ 空き建物判断手段４６
４７ 配送先物件状況変更手段
５０ａ、５０ｂ、５０ｃ 配送先物件チェックサーバ
８０ ネットワーク

上記課題を解決する本発明の第１の態様は、記録用物件情報と、記録用物件情報に関する記録用物件状況とを格納する物件情報記録データベースを有する、少なくとも１つの物件情報記録サーバと、物件情報記録サーバと少なくとも１つの端末とにネットワークを介して接続され、閲覧用物件情報と、閲覧用物件情報に関する閲覧用物件状況とを格納する物件情報閲覧データベースを有する、複数の物件情報閲覧サーバとを具備する建物仲介管理システムであって、物件情報閲覧サーバは、端末から送信された検索条件に合致する閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を物件情報閲覧データベースから抽出して、閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を物件情報記録サーバに送信し、物件情報記録サーバから送信された閲覧用物件状況を、物件情報閲覧データベースに格納し、かつ検索条件に合致する閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を端末に送信し、物件情報記録サーバは、受信した閲覧用物件状況と、物件情報記録データベースに格納されている記録用物件状況とを照合し、これらが異なっていた場合には閲覧用物件状況の内容を照合した記録用物件状況の内容に変更し、閲覧用物件状況を物件情報閲覧サーバに送信することを特徴とする建物仲介管理システムにある。

本発明の第２の態様は、物件情報記録サーバは、受信した閲覧用物件情報と、物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報とを照合し、これらが異なっていた場合には閲覧用物件情報の内容を照合した記録用物件情報の内容に変更し、閲覧用物件情報を閲覧用物件状況と共に物件情報閲覧サーバに送信し、物件情報閲覧サーバは、物件情報記録サーバから送信された閲覧用物件状況を閲覧用物件情報と共に物件情報閲覧データベース格納し、かつ検索条件に合致する閲覧用物件情報および閲覧用物件状況を端末に送信することを特徴とする第１の態様に記載の建物仲介管理システムにある。

本発明の第３の態様は、物件情報記録サーバは、閲覧用物件情報同士を照合し、同一物件の閲覧用物件情報と判断した場合には、それらを１つの閲覧用物件情報とする名寄手段をさらに有することを特徴とする第１または第２の態様に記載の建物仲介管理システムにある。

Claims (6)

1. 記録用物件情報と、当該記録用物件情報に関する記録用物件状況とを格納する物件情報記録データベースを有する、少なくとも１つの物件情報記録サーバと、
   前記物件情報記録サーバとネットワークを介して接続され、閲覧用物件情報と、当該閲覧用物件情報に関する閲覧用物件状況とを格納する物件情報閲覧データベースを有する、複数の物件情報閲覧サーバとを具備する建物仲介管理システムであって、
   前記物件情報記録サーバは、
   前記物件情報閲覧サーバの要求に応じて、前記物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースに格納されている対象物件の閲覧用物件状況と当該対象物件の記録用物件状況とを照合し、これらが異なっていた場合には前記閲覧用物件状況の内容を前記記録用物件状況の内容に変更する物件状況変更手段を有すること
   を特徴とする建物仲介管理システム。
2. 前記物件情報記録サーバは、
   前記物件情報閲覧サーバの要求に応じて、前記物件情報閲覧サーバの物件情報閲覧データベースに格納されている対象物件の閲覧用物件情報と当該対象物件の記録用物件情報とを照合し、これらの内容の一部が異なっていた場合には前記閲覧用物件情報の内容を前記記録用物件情報の内容に変更する物件情報変更手段をさらに有すること
   を特徴とする請求項１に記載の建物仲介管理システム。
3. 前記物件情報記録サーバは、
   物件情報記録データベースに格納されている閲覧用物件情報同士を照合し、同一対象物件の閲覧用物件情報と判断した場合には、それらを１つの閲覧用物件情報とする名寄手段をさらに有すること
   を特徴とする請求項１または２に記載の建物仲介管理システム。
4. 前記記録用物件情報は、不変記録用物件情報と可変記録用物件情報とからなり、前記閲覧用物件情報は、不変閲覧用物件情報と可変記録用物件情報とからなることを特徴とする請求項１〜３の何れかに記載の建物仲介管理システム。
5. 記録用物件情報と、当該記録用物件情報に関する記録用物件状況とを格納する物件情報記録データベースを有する、少なくとも１つの配送先物件情報記録サーバと、
   前記配送先物件情報記録サーバとネットワークを介して接続され、商品の配送先物件情報を有する配送先物件チェックサーバとを具備する配送先物件チェックシステムであって、
   前記配送先物件情報記録サーバは、
   前記配送先物件チェックサーバの要求に応じて、前記配送先物件情報と前記物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報とを照合し、前記配送先物件情報が示す対象物件と同一対象物件の記録用物件情報に関する記録用物件状況を抽出し、空き建物であるか否かを判断する空き建物判断手段を有すること
   を特徴とする配送先物件チェックシステム。
6. 前記配送先物件情報記録サーバは、
   前記配送先物件チェックサーバの要求に応じて、前記配送先物件情報と前記物件情報記録データベースに格納されている記録用物件情報とを照合し、前記配送先物件情報の内容の一部が当該配送先物件情報が示す対象物件の記録用物件情報の内容と異なっていた場合には前記配送先物件情報の内容を前記記録用物件情報の内容に変更する配送先物件状況変更手段を有すること
   を特徴とする配送先物件チェックシステム。