JP2015210564A

JP2015210564A - 路線価算出方法と装置

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Publication number: JP2015210564A
Application number: JP2014090143A
Authority: JP
Inventors: 行一堀江; Yukiichi Horie; 義直龍井; Yoshinao Tatsui
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2014-04-24
Filing date: 2014-04-24
Publication date: 2015-11-24

Abstract

【課題】コンピュータシステムを用いて、客観的で妥当な路線価の算出を簡単に行うことができる路線価算出方法と装置を提供する。
【解決手段】所定のプログラムを実行する制御部１２と、プログラム及び所定の地域の路線地図データ、前記路線の属性データ、及び既に算定した路線価のデータベースが設けられた記憶装置１４と、ユーザーが操作する入力装置１６と、制御部１２による算定結果及び前記路線地図データを表示する表示装置１８とを備える。入力装置１６により、試算したい試算対象路線を選択状態にする。前記試算対象路線の周辺に存する比較可能な他の比較対象路線を複数選択して、前記試算対象路線の少なくとも道路幅員の価格形成要因に基づく比較評価の値である比準率を前記各比較対象路線毎に決定し、路線価を算出する。算出した前記比較対象路線の数の各路線価を、前記試算対象路線の試算路線価とする。
【選択図】図２

Description

本発明は、不動産鑑定士等が行う固定資産税路線価の算出を、コンピュータプログラムにより自動的に行う路線価算出方法と装置に関する。

従来、地方自治体が公表している固定資産税路線価の評価には、予め計算された路線価や価格形成要因をデータベースから読み出し、それらを地図上に表示するシステムが使用されている。さらに、その計算作業自体を、価格形成要因や比準表等を参照して、この路線価を計算するシステムも使用されている。さらに近年、路線価の評価業務には、いわゆる地理情報システム（ＧＩＳ）を利用して、地図上に路線価を示す技術や、各路線価の重み付けを規定している比準率に基づき、コンピュータを用いた計算により路線価を求める技術が利用されている。

その他、特許文献１には、複数地点の地価情報及び都市計画情報が地図上の位置座標と関連付けられている地図データベースを格納した地図データベース格納手段と、鑑定対象地点が地図上で指定されたことに基づいて、前記都市計画情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地域取得手段と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基づいて、当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する地価情報抽出手段と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基づいて前記鑑定対象地点の標準価格を算出する標準価格算出手段とを有する不動産鑑定補助システムが開示されている。これにより、地図上の任意の地点を指定することによって自動的に用途地域が取得され、その用途地域に基づいて適切な地価情報を抽出し、標準価格を算出する。算出は、前記複数の地価情報地点の中から前記鑑定対象地点に距離が近い適数個の最寄地点が検索され、その検索された最寄地点の位置及び地価情報が最寄地点情報として前記表示画面の地図上の対応する位置座標に表示され、さらにその適数個の最寄地点の地価情報を取り込むように算出式が記憶手段にあらかじめ記憶されていて、前記算出式による算出結果に基づき、前記鑑定対象地点の地価が決定され、かつその地価が前記表示画面上に表示されるものである。

また、特許文献２に開示された路線価評価システムは、各路線に対応する街区の範囲や、各路線に対応する用途を自動的に算出および特定し、人手による情報入力の量を減らすことができるとともに、路線価を一貫した基準で算出できる路線価評価システムである。この路線価評価システムは、各路線に接する複数の分割街区に分割する街区分割機能と、前記評価対象地域内の各画地の用途を表す画地用途データを参照し、前記分割街区内において、共通する用途に供された土地の面積または家屋の戸数を、それぞれ合計して、最も大きい面積を占める土地または最も多い戸数を占める家屋の用途を、該分割街区の用途として特定して記憶手段に記憶する用途特定機能と、該用途特定機能により特定された前記分割街区の用途に基づいて、分割街区の接する路線の路線価を算出する路線価算出機能とをコンピュータにより実現させるものである。この特許文献２に開示された具体的な路線価評価機能は、各交差点内路線の路線価データを互いに比較することで、交差点内路線価データが表す路線価の妥当性を評価するもので、同一の交差点内の各交差点内路線データの間に、予め定められた所定の許容値を超える大きな路線価の乖離がある場合に、表示装置等を介してユーザーに警告を促す表示を行うものである。これにより、ユーザーは、標準地の地価が急激に変わっている等、なんらかの原因により、地価の推移が滑らかになっていないことを認知でき、路線価算出機能により算出された路線価を再検証することができる。

特許文献３に開示された路線価算出装置は、各状況類似地域間の路線価を公平に評価できるようにした路線価算出装置であり、路線価算出部が、路線価を算出する対象である対象路線について不動産鑑定士が算出した主要路線価と、対象路線が所属する用途地区の比準表と、対象路線が所属する状況類似地域の地域係数を取得し、路線価算出部は、対象路線を交差点及び状況類似地域の境界により区分し、各区間毎に、主要路線価、比準率及び地域係数を使用して路線価を算出するものである。そして、報知部が、各区間毎の路線価を比較し、その較差が所定の基準値を超えている場合には、地域係数の設定値が不適当である旨報知する。このとき、地域係数候補提示部が新たな地域係数を提示し、または地域係数候補受付部が使用者の算出した地域係数の候補を受け付け、これらを新たな地域係数として用いるものである。

特開２００２−２４３５７号公報特開２００６−１０６９６６号公報特開２０１０−２３８０６７号公報

不動産鑑定士等が行う路線価の評価作業は、それを人手で行うのは非常に労力のかかる作業であり、比較的大きな市の場合、路線の数は１００００本を超え、全ての路線の路線価を算定することは現実的に不可能であった。しかも、既存の価格を変更することは、客観的な算定根拠がないとできないものであり、特に価格を上げる場合にはその根拠が重要である。また、路線価のバランスチェックを、同一交差点内に接続する路線間で行うシステムも存在するが、交差点の北側と南側で状況が大きく異なり、路線価も大きく異なることはよくあり、同じ交差点に接続しているというだけで条件が全く異なる二つの路線価を比べることは適正な評価とはならない。

また、特許文献１に開示されたコンピュータシステムを用いた不動産鑑定補助システムは、鑑定対象地点が地図上で指定されたことを基にして、当該鑑定対象地点の用途地域を取得し、取得された用途地域について当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出して、抽出された地価情報に基づいて鑑定対象地点の標準価格を算出するものである。即ち、この不動産鑑定補助システムは、１地点ずつ評価を行うもので、比較先不動産の地価に路線価比を乗じただけであり、路線価の妥当性等の評価を行うことができるものではない。さらに、不動産鑑定評価は１地点ずつ評価を行うのに対し、路線価は多地点一括評価で、求めるものはすべて標準価格である。この不動産鑑定補助システムは、すでにある路線価を参考にして、１地点ずつの不動産鑑定評価を行うものであり、多地点一括評価を行うことができるものではない。

特許文献２に開示された路線価評価システムの路線価評価機能は、各交差点内路線の路線価データを互いに比較し、同一の交差点内の各交差点内路線データの間に予め定められた所定の許容値を超える大きな路線価の乖離がある場合に、ユーザーに警告を促す表示を行うもので、図５に示すように、交差点内の４本の路線の価格を比較し、同じ交点で交差する路線の路線価のなかで異常に路線価の異なる数値が出た場合に警告を発するものである。しかし、路線価は、道路を一本隔てただけで状況に大きな違いがあることはよくあるので、互いに比較することによりその価格バランスを自動でチェックするだけで、周辺価格から価格を算出するものではない。さらに、チェックするのは路線価間の乖離であり、試算した路線価格と実際の路線価との比較や評価を行うことができるものではない。

特許文献３に開示された路線価算出装置も、路線価算出部が算出した路線価を交差点及び状況類似地域の境界において連続する隣接路線毎に比較し、路線価の較差が所定の基準値を超えた場合に、地域係数が不適である旨を報知するものであり、路線価間の乖離を自動的にチェックするだけで、周辺価格から価格を算出するものではない。

本発明は、上記背景技術に鑑みて成されたものであり、コンピュータシステムを用いて、客観的で妥当な路線価の算出を簡単に行うことができる路線価算出方法と装置を提供することを目的とする。

本発明は、所定のプログラムを実行する制御部と、前記プログラム及び所定の地域の路線地図データ、前記路線の属性データ、及び既に算定した路線価のデータベースが設けられた記憶装置と、ユーザーが操作する入力装置と、前記制御部による算定結果及び前記路線地図データを表示する表示装置とを備えたコンピュータシステムを有し、このコンピュータシステムを用いて前記路線の路線価を算出する路線価算出方法であって、試算したい試算対象路線を、前記入力装置を使って操作することにより、前記コンピュータシステムの前記記憶装置に記憶された路線であって前記表示装置に表示された路線の中からから選択し、前記制御装置により選択状態にする第１のステップと、前記制御部により、前記試算対象路線の周辺に存する比較可能な他の比較対象路線を複数選択するとともに、予め定められた条件から外れた前記比較対象路線を比較対象から除外して、予め設定した本数の前記比較対象路線を選び出し、前記試算対象路線の選択位置からの距離が近いものを比較可能な路線として設定する第２のステップと、前記制御部により、予め定義された各価格形成要因の数だけそれぞれ前記比較路線と前記試算対象路線の価格の格差を、評価点数の違いとして表した格差率を求め、この格差率に基づき、前記比較対象路線と前記試算対象路線の価格形成要因に基づいて比較評価した値である比準率を前記各比較対象路線毎に決定し、前記比準率を前記比較対象路線の価格に乗じて路線価を算出し、ここで算出した前記比較対象路線の数の各路線価を、前記試算対象路線の各々の試算路線価とする第３のステップと、前記制御部により、算出した複数の前記試算対象路線の複数の試算値の平均値を求め、求めた平均値を前記試算対象路線の路線価とする第４のステップとから成る路線価算出方法である。

前記予め定められた条件は、前記試算対象路線の属性データにより試算対象路線の固定用途区分が同じであること、及び前記試算対象路線と前記比較対象路線との価格差が一定の範囲内であることの少なくとも一方である。

前記第３のステップにおいて、前記プログラム上で定義された各価格形成要因の格差率に基づき、前記比較対象路線と前記試算対象路線の前記価格形成要因である少なくとも道路幅員と圏域中心距離を基に、予め各路線毎に前記比準率を決定し、その比準率を前記比較対象路線の既知の価格である路線価に乗じて、その値を前記試算対象路線の路線価として計算し、前記比較対象路線の数だけ前記試算対象路線の試算値を算出するものである。

前記第３のステップにおいて、各試算値を、試算対象路線までの距離が近いもの順に、加重をかけて算出し、前記第４のステップにおいて、算出した複数の前記比較対象路線の路線価の平均値を求め、この平均値を前記試算対象路線の路線価とするものである。

またこの発明は、所定のプログラムを実行する制御部と、前記プログラム及び所定の地域の路線地図データ、前記路線の属性データ、及び既に算定した路線価のデータベースが設けられた記憶装置と、ユーザーが操作する入力装置と、前記制御部による算定結果及び前記路線地図データを表示する表示装置とを備えたコンピュータシステムを有し、前記制御部は、ユーザーが試算したい試算対象路線を、前記入力装置を使って操作することにより、前記コンピュータシステムの前記記憶装置に記憶された路線であって前記表示装置に表示された路線の中からから選択し、前記制御装置により選択状態にし、前記試算対象路線の周辺に存する比較可能な他の比較対象路線を複数選択するとともに、前記制御部により、予め定められた条件から外れた前記比較対象路線を比較対象から除外して、予め設定した本数の前記比較対象路線を選び出し、前記試算対象路線の選択位置からの距離が一番近いものから順番に比較可能な路線を設定し、予め定義された各価格形成要因の数だけそれぞれ前記比較路線と前記試算対象路線の価格の格差を、評価点数の違いとして表した格差率を求め、この格差率に基づき、前記比較対象路線と前記試算対象路線の価格形成要因に基づいて比較評価した値である比準率を前記各比較対象路線毎に決定し、前記比準率を前記比較対象路線の価格に乗じて路線価を算出し、ここで算出した前記比較対象路線の数の各路線価を、前記試算対象路線の各々の試算路線価とし、算出した複数の試算対象路線の複数の試算値の平均値を求め、求めた平均値を前記試算対象路線の路線価とする処理を行う路線価算出装置である。

本発明の路線価算出方法と装置によれば、地理情報システムに関わる技術と、路線価評価に係る技術とを統合することで、今まで人手により算出及び調整されていた路線価を、コンピュータシステムにより機械的に且つ客観的に求めることができ、新設路線の試算価格を、不動産鑑定士が行うような正確さで容易に求めることができる。これにより、よりきめ細かく路線価を算出することができ、市町村担当者の負担軽減にもつながるものである。

本発明の一実施形態の路線価算出装置の一実施形態を示すシステム構成図である。この実施形態の路線価算出方法を示すフローチャートである。この発明の一実施例の路線価算出方法により算出する路線を表示した模式図である。この発明の一実施例の路線価算出方法により算出した路線価を示す模式図である。従来の路線価算出方法により算出した路線価を示す模式図である。

以下、本発明の路線価算出装置の一実施形態について、図面に基づいて説明する。本実施形態の路線価評価支援システムでは、コンピュータを用いて、一連の路線算出及び価評価作業をグラフィカル・ユーザ・インタフェース（ＧＵＩ）による操作画面に従って、入出力を実行できるようにしたもので、図１に示すような路線価算出装置であるコンピュータシステム１０を備えている。コンピュータシステム１０には、例えばパーソナルコンピュータが用いられ、コンピュータシステム１０には、ＣＰＵとメモリ等からなる制御部１２、及び各種プログラムやデータを記憶した記憶装置１４、及びその他の図示しない周辺回路を備えている。

さらに、コンピュータシステム１０には、入力装置１６としてキーボードやマウスを備え、出力装置として路線の地図等を表示するモニタである表示装置１８や図示しないプリンタ等を備えている。そして、操作者が入力装置１４を操作することにより、表示装置１８上のＧＵＩ操作画面により、図形、数値等のデータ等を入力、編集することができる。さらに、ＧＵＩ操作画面上でこれらのデータを指定し、コンピュータシステム１０の制御部１２により所望の処理を行うことができる。

記憶装置１４内には、路線価を算出し評価するための価格形成要因であるパラメータとなる各種のデータが記憶されている。具体的には、道路幅員、道路種別、舗装の有無、傾斜の有無、固定資産税用途区分、系統・連続性、都市計画用途地域、上水道、下水道、圏域中心距離（その地域の中心地からの距離）等の価格形成要因である属性データが、データベースを構成して記憶されている。さらに、後述する路線価算出及び評価のために用いるプログラムとして、路線アイテム生成プログラム、属性追加プログラム、路線中点決定プログラム、図形検索プログラム、及びこれらに基づいて路線価を算出するプログラムの路線価算出プログラムを備えている。これらのプログラムは、記憶装置１４内に格納され、制御部１２により実行されて、路線アイテム生成機能、属性追加機能、路線中点決定機能、図形検索機能、及びこれらに基づいて路線価を算出する路線価算出機能を発揮する。さらに、制御部１２は、通常のコンピュータシステム１０の機能である、計算内容ファイル出力機能及び計算結果ファイル出力機能も備えている。

この実施形態の路線価算出方法では、記憶装置１６に格納されている路線価算出プログラムが実行され、路線価算出機能により、表示装置１８のＧＵＩ操作画面の表示に従い、記憶装置１６に記憶された各種データに基づいて路線価算出及び評価作業が実行される。

ここで、地価形成要因には、各路線に関する道路の幅である「幅員」と、「系統・連続性」などが含まれている。「系統・連続性」は、当該道路の接続の良さの程度を表しており、「優」、「良」、「劣」などで示される。

次に、路線価算出機能の全体的な処理フローについて、図２に基づいて説明する。まず、ステップ１１で、ユーザーが試算したい路線を、入力装置１６を使って、選択状態にする。一つの路線について、周辺とのバランスを考慮した路線価を算出したいときは、当該路線を選択状態にし、全ての路線について同様に路線価を試算したいときは、全ての路線ポイントデータ（路線の位置及びその属性を示すデータ）を選択状態にする。尚、この操作はＧＩＳ上で容易にできる。

ステップ１２では、周辺に存する比較可能な路線を数個選択し、属性データをコンピュータシステム１０上の所定の配列に格納する。この配列は、例えば路線数が１０、路線の属性が１６ある場合、１０×１６＝１６０のデータを格納したデータテーブルである。ここで、制御部１２は、自動的に又は操作者の操作により、試算対象路線の固定用途区分を識別して確認し、固定資産税用途区分が違う路線については、プログラムされた属性フィルターによって、比較対象から除外する。これは、例えば、商業地域の路線価と住宅地域の路線価など比較困難なものどうしを比較するのを避けるためである。

さらに、制御部１２により試算対象路線と比較対象路線との路線価の価格差を認識して、プログラムによる制御部１２の処理により自動的に予め定義された格差を超える路線については、比較対象から除外する。又は、上記と同様に、制御部１２により試算対象路線と比較対象路線との路線価の価格差を認識して、プログラムによる制御部１２の処理により、予め定義された格差を超える路線について抽出し、抽出された路線を手動操作により比較対象から除外する。これらの操作は、鑑定実務において要因格差が著しく大きい取引事例は規範性が乏しいので除外することに関連している。

上記の操作を、比較対象路線があらかじめ設定した本数に達するまで繰り返す。この繰り返し処理も制御部１２の処理により自動的に行われることが好ましい。その際、制御部１２は、試算対象路線を指示したポイントアイテムからの直線距離が一番近い路線から順に、比較可能か否かを選別する。用途が同じで、価格差も近いものであれば、路線間の直線距離が近い方が路線の性格が類似し、比較対象としてよりふさわしいと思われるからである。なお、この操作は、ＧＩＳの機能を利用することにより、容易に手動で対象路線を選択して実現できる。

ステップ１３において、プログラム上で定義された各価格形成要因の格差率に基づき、比較対象路線と試算対象路線の道路幅員、圏域中心距離などの属性を比較し、予め比準率を決定する。ここで先ず始めに、複数の価格形成要因についてそれらの格差率を、例えば以下のように定める。
価格形成要因である鉄軌道側面長、道路種別、幅員等のそれぞれについて
鉄軌道側面長 →格差率１= 評価点数(比較路線)―評価点数(試算対象路線)
道路種別 →格差率２= 評価点数(比較路線)―評価点数(試算対象路線)
幅員 →格差率３= 評価点数(比較路線)―評価点数(試算対象路線)
・・・・・
以上のように、採用した価格形成要因の数だけ、それぞれ比較路線と試算対象路線の格差を、評価点数の違いとして表した格差率として定義する。

次に、比準率を決定する。比準率は、以下のように定義される。
比準率＝｛（１００−格差率１）／１００｝×｛（１００−格差率２）／１００｝
×｛（１００−格差率３）／１００｝×・・・・・・
すなわち、比準率とは、採用した価格形成要因の数だけ｛（100−格差率X）/100｝の値の積をとったものである。ここで、Ｘ＝１，２，３・・・（採用した価格形成要因の数）

そして、その比準率を比較対象路線の既知の価格である直近の路線価に乗じて、試算対象路線の路線価を計算する。この操作を全ての比較対象路線について繰り返し、例えば以下のように、比較対象路線の本数だけ、試算対象路線の試算値を算出する。
試算価格１＝比較路線ａの基の価格１×比準率１
試算価格２＝比較路線ｂの基の価格２×比準率２
試算価格３＝比較路線ｃの基の価格３×比準率３
試算価格４＝比較路線ｄの基の価格４×比準率４

ステップ１４においては、ステップ１３の各試算値を、試算対象路線までの距離が近いもの順に、加重をかけて平均する。加重とは、試算対象路線に対する比較対象路線の距離に比例した係数であり、距離と正の相関関係を有するあらかじめ設定された1.3〜0.7の間にある数字である。

例えば、試算値は、試算価格１、試算価格２、試算価格３、試算価格４とすると、上記４本の路線と比較する場合（比較路線１から順に試算対象路線に近い）
試算価格＝｛1.3×（比較路線ａからの試算価格１）＋
1.2×（比較路線ｂからの試算価格２）＋
0.8×（比較路線ｃからの試算価格３）＋
0.7×（比較路線ｄからの試算価格４）｝÷４
となる。

加重を掛けるのは、直線距離が近ければ比較対象としてより妥当だと思われ、試算値に対してより大きな寄与をさせるべきだと考えるからである。

そして、ステップ１５において、比較対象路線と試算対象路線の価格に、あらかじめ決定された上記格差率に基づき上記比準率を計算して、上記の通り例えば試算価格１〜４の路線価を各々算出する。さらに、上記ステップ１４において、加重平均されて算出された値を価格の決定値として表示装置に表示する。

それに加え、路線番号と試算価格の次に、比較に使った路線の本数（事例本数）と、比較対象を絞り込むときに使った価格の範囲（価格レンジ）を表示する。

比較対象として用いられた路線のデータは試算内容ファイル出力機能でテキストファイルとして出力できる。また多路線一括評価の場合、その路線番号、試算価格、事例本数、価格レンジの一覧表を試算結果出力機能で出力できる。

そして、ステップ１５において、１路線のみの試算ではそのまま終了、多路線一括の試算はすべての路線について処理が終わるまで以上の処理ループを繰り返す。

以上のように、本実施形態による路線価算出システムでは、試算対象の路線の周辺の路線の価格と価格形成要因とを比較して妥当な価格を試算することができ、コンピュータシステム１０を用いてこの処理を行うことで、多地点一括評価を自動的に行うことができる。

このシステムは既存の路線価のチェックシステムとしてはもちろん、路線を新設し、市町村担当者が、その妥当な価格を知りたいときに、容易に試算することができる。しかも、その価格は単に標準地との比較で求められたものではなく、実際の周辺地域とのバランスが取れた本来あるべき価格を算出することができる。

このシステムを既存の路線価のチェックシステムとして用いる場合、既存の路線価がその周辺の路線価と比べて安すぎないか、または高すぎないかをシステムが比較して判断する。本システムの判断が「安すぎる」（既存の路線価＜＜試算路線価）と出て、異常を検出し、かつ不動産鑑定士が再確認して「安すぎる」と判断した場合、周辺地価が下落していても、路線価を据え置くとする判断を客観的に行うことができる。

また、本システムの判断が「高すぎる」（既存の路線価＞＞試算路線価）と出て、異常を検出し、かつ不動産鑑定士が再確認して「高すぎる」と判断した場合、周辺地価の下落よりも強めに路線価を下落させるとする判断を客観的に行うことができる。

次に、この発明の上記実施形態による路線価算出方法の具体例について、図３、図４を基にして説明する。まず、図３に示す路線番号１０１の路線価を試算する場合について、処理順に以下に説明する。

（１）コンピュータシステム１０により、ＧＩＳが路線の中心座標を決定する。

（２）路線番号１０１の中心座標からの直線距離が近い路線順に比較対象路線を適数個選択する。ここでは、路線番号１０２，１０３，１０４，１０６，１０９の５路線を選択する（上記ステップ１１）。

（３）比較対象路線として選択された路線番号１０２，１０３，１０４，１０６，１０９の幅員と価格と路線番号のデータを、各々配列に格納する。このとき、予め所定の格差以上の路線、及び属性フィルターにより固定用途区分が異なる路線は除外されている（上記ステップ１２）。

（４）あらかじめプログラミングしておいた幅員の評価点数を上記（３）のデータに追加する。例えば、比較路線の幅員が４ｍで、試算対象路線の幅員が２０ｍなら、比較路線の価格の114.3％を試算対象路線の価格とする。上記（３）のデータに追加する。この評価点数は、以下のように定められる。

もし幅員＞＝２０ｍなら
幅員の評価点数＝１４．３
上記の場合以外でもし幅員＞＝１６ｍなら
幅員の評価点数＝１３．５
上記の場合以外でもし幅員＞＝１２ｍ
幅員の評価点数＝１１．６
上記の場合以外でもし幅員＞＝１０ｍなら
幅員の評価点数＝１０．１
上記の場合以外でもし幅員＞＝８ｍなら
幅員の評価点数＝７．３７
上記の場合以外でもし幅員＞＝７ｍなら
幅員の評価点数＝５．５２
上記の場合以外でもし幅員＞＝６ｍなら
幅員の評価点数＝３．６８
上記の場合以外でもし幅員＞＝５ｍなら
幅員の評価点数＝１．８４
上記の場合以外でもし幅員＞＝４ｍなら
幅員の評価点数＝０
上記の場合以外でもし幅員＞＝３．５ｍなら
幅員の評価点数＝ −０．９９２
上記の場合以外でもし幅員＞＝３．０ｍなら
幅員の評価点数＝ −１．８４
上記の場合以外でもし幅員＞＝２．５ｍなら
幅員の評価点数＝ −２．８３４
上記の場合以外でもし幅員＞＝２．０ｍなら
幅員の評価点数＝ −３．６８
上記の場合以外でもし幅員＞＝１．８ｍなら
幅員の評価点数＝ −３．９７
上記の場合以外でもし幅員＞＝１．０ｍなら
幅員の評価点数＝ −５．５２
それ以外は
幅員の評価点数＝ −７．３７
以上より、
路線番号１０２の幅員の評価点数は、幅員３．５ｍであるので−０．９９２
路線番号１０３の幅員の評価点数は、幅員２．８ｍであるのでと−２．８３４
路線番号１０４の幅員の評価点数は、幅員２．４ｍであるので−３．６８
路線番号１０６の幅員の評価点数は、幅員１２ｍであるので１１．６
路線番号１０９の幅員の評価点数は、幅員８ｍであるので７．３７
試算対象路線の路線番号１０１の幅員の評価点数は、幅員３ｍであるので−１．８４
となる（ステップ１３）。

（５）次に、路線番号１０１とそれぞれ比較対象路線の幅員による格差率を算出する（上記ステップ１３）。
路線番号１０２との格差率＝路線番号１０２の幅員の評価点数−路線番号１０１の幅員の評価点数＝−０．９９２−（−１．８４）＝０．８４８
路線番号１０３との格差率＝路線番号１０３の幅員の評価点数−路線番号１０１の幅員の評価点数＝−２．８３４−（−１．８４）＝−０．９９４
路線番号１０４との格差率＝路線番号１０４の幅員の評価点数−路線番号１０１の幅員の評価点数＝−３．６８−（−１．８４）＝−１．８４
路線番号１０６との格差率＝路線番号１０６の幅員の評価点数−路線番号１０１の幅員の評価点数＝１１．６−（−１．８４）＝１３．４４
路線番号１０９との格差率＝路線番号１０９の幅員の評価点数−路線番号１０１の幅員の評価点数＝７．３７−（−１．８４）＝９．２１

（６）この後、試算価格を算出する（上記ステップ１３）。
路線番号１０２からの試算価格＝２２０００×（（１００−０．８４８）／１００）
＝２１８００
路線番号１０３からの試算価格＝１９０００×（（１００−（−０．９９４）／１００）
＝１９２００
路線番号１０４からの試算価格＝１８０００×（（１００−（−１．８４））／１００）
＝１８３００
路線番号１０６からの試算価格＝４００００×（（１００−１３．４４）／１００）
＝３４６００
路線番号１０９からの試算価格＝３８０００×（（１００−９．２１）／１００）
＝３４５００

（７）上記で求めた５個の試算価格を距離が近い路線順に加重をかけて平均値を算出する（上記ステップ１４）。これにより、例えば、路線番号１０１の試算価格＝（１．２×２１８００＋１．１×１９２００＋１．０×１８３００＋０．９×３４６００＋０．８×３４５００）÷５＝２４９００円、路線番号１０１の実際の路線価が２００００円だった場合、既知路線価に対する試算価格の比率である比較倍は、２４９００÷２００００≒１．２５となり、図４のように表示できる。さらに、この比較倍でソートし、試算価格と実際の路線価の乖離が大きいものからチェックする。

この流れで自動的に比較路線を選択し計算を行うことができる。資料では簡単のため、価格形成要因として幅員のみを採用した場合の計算例を示したが、圏域中心距離、駅距離、水道下水道の有無、道路種別（国道、県道）等のデータを追加し、同じ理屈で試算価格を求めることが可能である。試算価格算出式は
路線番号１０２からの試算価格＝２２０００×（（１００−０．８４８）／１００）
×（１００−圏域中心距離格差率）／１００）
×（１００−駅距離格差率）／１００）
×（１００−水道有無格差率）／１００）
×（１００−下水道有無格差率）／１００）
×（１００−道路種別格差率）／１００）
の相乗積とする。

次に、算出した路線価の修正について、以下に説明する。幅員だけで路線価が決まるとすれば、例えば、路線番号１０１の価格は過去の例から推測して、２００００円程度になると想定されるところ、コンピュータシステム１０が算出した価格は２４９００円となり、推定価格とはかなり開きがある。原因は、単純に路線番号１０６、１０９から試算した値が３４６００円、３４５００円と高いことであった。そこで、この実施例では、さらに以下の（８）、（９）、（１０）に記載した修正処理を施すものである。

（８）幅員以外にも価格形成要因を加味する。これにより、さらにきめの細かい路線価の算出が可能となる。

（９）路線番号１０１の予想価格帯とある一定の開きがある路線は、用途が同じでも比較対象路線として選択しない。既存路線の場合、すでに過去に付けられた価格があるので、あらかじめその価格の所定の倍率の範囲内の価格が付いている路線以外は、比較対象として選択されないように設定する（上記ステップ１２）。
例えば、比較対象路線の価格＜試算対象路線の価格×α、かつ
比較対象路線の価格＞試算対象路線の価格×βなら
比較対象路線としてそのデータを配列に格納
（例えば、α：１．５、β：０．５）
これから外れる場合、比較対象としてカウントせずに「もとに戻る」と処理する。

この設定により、価格が近い路線とのみ比較するようになる。また新設路線の価格を試算するときはおおよその価格を入力して実施するか、価格による比較対象路線の取捨選択をしないよう設定して計算を実行する。

（１０）一般的な比準表に付け加え、新たに価格形成要因を定義し、その比準表を用いる。例えば、固定資産税評価基準に基づくと、状況類似というエリアがあり、その中にひとつだけ標準宅地を選定、鑑定評価を行い、標準宅地の前面路線を「主要な街路」としその他の街路と価格形成要因を考慮し、比較して路線価を決定することになっている。つまりある路線と比較する路線は同じ状況類似地域内の主要な街路のみということになる。しかし、この実施形態では、用途が同じ周辺の路線適数個と比較する方法をとる。例えば幅員１０ｍ（幹線道路等）の道路と幅員１．５ｍの道路は、固定資産評価基準上では違う状況類似に属することが多く、比較する必要はないことが多い。一般的な比準表では１０ｍ道路と１．５ｍ道路の格差はせいぜい１０％程度だが、路線価は倍以上の差が付いていることもあり、一般的な比準表のみの計算では成り立たないことが多い。

そこで、下のような補正を付け加えた。例えば舗装有で、他道で幅員３ｍ以上４ｍ未満の幅員の狭い路線には、先ほど説明した加重平均後の試算価格に、補正率−２０．７％を乗じる。補正前の試算価格が２００００円なら
補正後の価格＝２００００×（１００−２０．７）÷１００≒１５９００となる。

逆に舗装有で、他道で幅員３ｍ以上４ｍ未満の比較対象路線があった場合には、現状価格（２００００円と仮定する）を補正後の価格とし、補正前の価格にするため補正率で割り戻す。
補正前の価格＝２００００×１００÷（１００−２０．７）≒２５２００円となる。
そのあとに
試算価格＝２５２００×（（１００−幅員格差率）／１００）×（（１００−駅距離格差率）／１００）×・・・
として試算価格を求める。

なお、補正率は、例えば下記の表１に示すように、統計的な手法と不動産鑑定士の評価により予め決定したものであり、地域で異なる。

尚、この発明の比較路線の選択基準や数個の試算値の加重平均の係数、採用する比準表の格差率などは、適宜選択可能なものであり、上記実施例に限定されないものである。

１０路線価算出装置
１２制御部
１４記憶装置
１６入力装置
１８表示装置

Claims

所定のプログラムを実行する制御部と、前記プログラム及び所定の地域の路線地図データ、前記路線の属性データ、及び既に算定した路線価のデータベースが設けられた記憶装置と、ユーザーが操作する入力装置と、前記制御部による算定結果及び前記路線地図データを表示する表示装置とを備えたコンピュータシステムを有し、このコンピュータシステムを用いて前記路線の路線価を算出する路線価算出方法において、
試算したい試算対象路線を、前記入力装置を使って操作することにより、前記コンピュータシステムの前記記憶装置に記憶された路線であって前記表示装置に表示された路線の中からから選択し、前記制御装置により選択状態にする第１のステップと、
前記制御部により、前記試算対象路線の周辺に存する比較可能な他の比較対象路線を複数選択するとともに、予め定められた条件から外れた前記比較対象路線を比較対象から除外して、予め設定した本数の前記比較対象路線を選び出し、前記試算対象路線の選択位置からの距離が近いものを比較可能な路線として設定する第２のステップと、
前記制御部により、予め定義された各価格形成要因の数だけそれぞれ前記比較路線と前記試算対象路線の価格の格差を、評価点数の違いとして表した格差率を求め、この格差率に基づき、前記比較対象路線と前記試算対象路線の価格形成要因に基づいて比較評価した値である比準率を前記各比較対象路線毎に決定し、前記比準率を前記比較対象路線の価格に乗じて路線価を算出し、ここで算出した前記比較対象路線の数の各路線価を、前記試算対象路線の各々の試算路線価とする第３のステップと、
前記制御部により、算出した複数の前記試算対象路線の複数の試算値の平均値を求め、求めた平均値を前記試算対象路線の路線価とする第４のステップとから成ることを特徴とする路線価算出方法。
前記予め定められた条件は、前記試算対象路線の価格形成要因により試算対象路線の固定用途区分が同じであること、及び前記試算対象路線と前記比較対象路線との価格差が一定の範囲内であることの少なくとも一方である請求項１記載の路線価算出方法。
前記第３のステップにおいて、前記プログラム上で定義された各価格形成要因の格差率に基づき、前記比較対象路線と前記試算対象路線の前記価格形成要因である少なくとも道路幅員と圏域中心距離を基に、予め各路線毎に前記比準率を決定し、その比準率を前記比較対象路線の既知の価格である路線価に乗じて、その値を前記試算対象路線の路線価として計算し、前記比較対象路線の数だけ前記試算対象路線の試算値を算出する請求項１又は２記載の路線価算出方法。
前記第３のステップにおいて、各試算値を、試算対象路線までの距離が近いもの順に、加重をかけて算出し、前記第４のステップにおいて、算出した複数の前記比較対象路線の路線価の平均値を求め、この平均値を前記試算対象路線の路線価とする請求項１又は２記載の路線価算出方法。
所定のプログラムを実行する制御部と、前記プログラム及び所定の地域の路線地図データ、前記路線の属性データ、及び既に算定した路線価のデータベースが設けられた記憶装置と、ユーザーが操作する入力装置と、前記制御部による算定結果及び前記路線地図データを表示する表示装置とを備えたコンピュータシステムを有し、
前記制御部は、
ユーザーが試算したい試算対象路線を、前記入力装置を使って操作することにより、前記コンピュータシステムの前記記憶装置に記憶された路線であって前記表示装置に表示された路線の中からから選択し、前記制御装置により選択状態にし、
前記試算対象路線の周辺に存する比較可能な他の比較対象路線を複数選択するとともに、前記制御部により、予め定められた条件から外れた前記比較対象路線を比較対象から除外して、予め設定した本数の前記比較対象路線を選び出し、前記試算対象路線の選択位置からの距離が一番近いものから順番に比較可能な路線を設定し、
予め定義された各価格形成要因の数だけそれぞれ前記比較路線と前記試算対象路線の価格の格差を、評価点数の違いとして表した格差率を求め、この格差率に基づき、前記比較対象路線と前記試算対象路線の価格形成要因に基づいて比較評価した値である比準率を前記各比較対象路線毎に決定し、前記比準率を前記比較対象路線の価格に乗じて路線価を算出し、ここで算出した前記比較対象路線の数の各路線価を、前記試算対象路線の各々の試算路線価とし、
算出した複数の試算対象路線の複数の試算値の平均値を求め、求めた平均値を前記試算対象路線の路線価とする処理を行うことを特徴とする路線価算出装置。