JP2013058192A - 区画を評価するシステム、方法、及びコンピュータプログラム製品 - Google Patents

Abstract

【課題】１つの区画の価値を、当該区画の多数の特徴に関連する多数の異なる属性及びキーワードに基づいて求めるシステム、方法、及びコンピュータプログラム製品を提供する。
【解決手段】受信機モジュール１０は、第１区画の１つ以上の属性、及び前記第１区画の１つ以上のキーワードを受信するように構成される。各キーワードは、カテゴリータイプ及び対応する値を含むことができる。前記システムは更に、前記第１区画の前記１つ以上の属性及び１つ以上のキーワードを複数の他の区画の属性群及びキーワード群とそれぞれ比較することにより、複数の類似区画を求めるように構成される連想メモリ１２を含むことができる。更に、前記システムは、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の価格に基づいて求めるように構成される評価モジュール１６を含むことができる。
【選択図】図１

Description

本開示の実施形態は概して、１つの区画の価値の評価に関するものであり、特に１つの区画の価値を、連想メモリを利用して評価して、複数の類似区画を求めることに関するものである。

多くの場合、不動産の区画を公正かつ矛盾なく査定することが望ましい。例えば、多くの住宅所有者及び不動産業者は、住宅を売り出す前に、住宅の価値を評価したいと考える。同様に、多くの予想購買者は、別の住宅の購入を申し込む前に、住宅の価値を評価したいと考える。１つの区画の価値は、他の目的に応じて、例えば査定者（ａｓｓｅｓｓｏｒｓ）が判断して、当該区画の課税価格を正しく算出しようとすることもできる。しかしながら、不動産の区画群の価値を正確に評価することは、不動産の区画群の価値が、極めて多くの要素に依存することから難しい可能性がある。例えば、同じサイズ、及び概略所在地を有する２つの区画は、これらの区画の特定の所在地に起因して、価値が劇的に変化する可能性があり、例えばこれらの区画のうちの一方の区画が、高速道路入口と境界を接しているので、環境の良い地区に位置する別の区画よりも評価額が低いような事例においては、価値が劇的に変化する可能性がある。

１つの区画の評価額は、非常に多くの特徴を考慮することにより高くなるが、このような評価は普通、行なわれない。価格及び所在地のような不動産の区画群の幾つかの特徴は比較的簡単に比較することができるが、不動産の区画群の価値に影響を及ぼし得る不動産の区画群の他の特徴は、そのように簡単に比較することはできない。そのような訳であるから、不動産の区画の価値に対する殆どの評価は、例えば地域の鑑定士によって、オンライン鑑定ツールによって、販売者、購買者、及び不動産業者を含む不動産の区画群の売買に関与する個人によって、他の類似する不動産の区画群との比較によって、そしてこれまでの評価の結果によって求めることができる同様の所在地に所在する区画群の価格に依存する。

不動産の区画群の多数の特徴を比較することが困難であるので、これらの評価では普通、不動産の区画の価格に重点を置き、そして同様の範囲に収まる価格を有する不動産の区画群をグループ化してまとめる。価格群に焦点を当てることにより、或る人々は、１つの区画の価格によってのみ当該区画の価値が決定されると考えるようになってしまう。例えば、住宅購買者は普通、住宅の価値を考慮するのではなく、所定の価格範囲に収まる価格を有する住宅を探す。しかしながら、上に説明したように、１つの区画の価格によってのみ当該区画の価値が決定される訳ではない。そうではなく、多くの要素によって１つの区画の価値が決定され、これらの要素として、例えば当該区画の所在地、当該区画に至る交通の便、当該区画の耐用年数などを挙げることができる。また、１つの区画の価値は、当該区画から眺めることができる景観、頻繁に吠える犬を飼っている住宅、または他の耳障りな雑音を発生する住宅までの当該区画の近さなどのような他のより多くの繊細な要素にも基づいて決定される。これらの特徴も１つの区画の価値に影響するが、これらの特徴は容易に比較することができないので、このような特徴が当該区画の価値に与える影響を定義することは難しい。従って、区画群の価値は普通、当該区画の価値に影響する多数の他の特徴が少なくとも部分的に除外された状態で、これらの区画の価格によって、不公平に偏ったままになっているので、当該区画の価値の真の実態を伝えることができない。

従って、１つの区画の価値に対するより良好な推定を得るために使用される同等の区画群を求めるシステム、方法、及びコンピュータプログラム製品が提供される。この点に関して、１つの実施形態のシステム、方法、及びコンピュータプログラム製品は、当該区画の価値を、当該区画の多数の特徴に関連する多数の異なる属性及びキーワードに基づいて求めることができ、これらの特徴は価格を含むことができ、かつ更に、多数の他の特徴を含むことができる。従って、１つの実施形態のシステム、方法、及びコンピュータプログラム製品によって、１つの区画の価値を、当該区画の価格によって大きく偏ってしまうことなく、更に総合的に定義することができる。

１つの実施形態では、第１区画の価値を評価するシステムが提供される。前記システムは、場合によっては連想メモリから取得される前記第１区画の１つ以上の属性、及び前記第１区画の１つ以上のキーワードを受信するように構成される受信機モジュールを含む。各キーワードは、カテゴリータイプ及び対応する値を含むことができる。各属性は、より一般化されたキーワードを含むことができ、前記カテゴリータイプは、形容詞、副詞、名詞、または動詞のような言語の特定部分に広がる。この実施形態のシステムは更に、前記第１区画の前記１つ以上の属性及び１つ以上のキーワードを複数の他の区画の属性群及びキーワード群とそれぞれ比較することにより、複数の類似区画を求めるように構成される連想メモリを含むことができる。更に、前記システムは、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の価格に基づいて求めるように構成される評価モジュールを含むことができる。１つの実施形態では、前記システムはまた、任意であるが、前記第１区画の前記属性群及びキーワード群と共通する前記類似区画群の属性群及びキーワード群を含む前記類似区画群の表示項目を類似度順に表示するように構成されるディスプレイモジュールを含むことができる。

１つの実施形態の前記受信機モジュールは更に、前記１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた重みを受信するように構成される。例えば、前記受信機モジュールは、割り当てられた重みを、該当する属性またはキーワードが重み付けされているか、または重み付けされていないかについての各属性またはキーワードに関するバイナリ通知を受信することにより受信するように構成することができる。別の構成として、前記受信機モジュールは、割り当てられた重みを、該当する属性またはキーワードに割り当てられ、かつ複数の重み候補の中から選択される重みを受信することにより受信するように構成することができる。この実施形態の連想メモリは更に、前記複数の類似区画を、前記１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた前記重みに少なくとも部分的に基づいて求めるように構成することができる。１つの実施形態の前記受信機モジュールは更に、属性群またはキーワード群に対応するカテゴリー数値に割り当てられた半径を受信するように構成することができる。前記半径によって、対応するカテゴリー値を、特定の百分率または特定の量に収まるかどうかを照合することができるので、より多くの関連付けが可能になる。例えば、前記受信機モジュールは、一致すると見なすことができる近似度に関する各カテゴリー数値に割り当てられた半径を受信するように構成することができる。

この実施形態の連想メモリは更に、前記複数の類似区画を、属性群またはキーワード群に対応する前記１つ以上のカテゴリー数値に許容された半径に少なくとも部分的に基づいて求めるように構成することができる。

１つの実施形態の評価モジュールは、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の価格の平均を求めることにより求めるように構成することができる。更に、または別の構成として、前記評価モジュールは、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の前記価格に、前記第１区画に対する類似度指標に基づいて重み付けし、そして次に、前記複数の類似区画の重み付け平均価格を、前記複数の類似区画の前記価格の重み付けに基づいて求めることにより求めるように構成することができる。

別の実施形態では、第１区画の価値を評価する方法が提供される。前記方法は、場合によっては連想メモリから得られる前記第１区画の１つ以上の属性、及び前記第１区画の１つ以上のキーワードを受信するステップを含む。各キーワードは、カテゴリータイプ及び対応する値を含むことができる。各属性は、より一般化されたキーワードを含むことができ、カテゴリータイプは、形容詞、副詞、名詞、または動詞のような言語の特定部分に広がる。この実施形態の方法は更に、連想メモリを使用して、前記第１区画の前記１つ以上の属性及び１つ以上のキーワードを、複数の他の区画の属性群及びキーワード群とそれぞれ比較することにより、複数の類似区画を求めるステップを含むことができる。更に、前記方法は、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の前記価格に基づいて求めるステップを含むことができる。１つの実施形態では、前記方法は更に、任意であるが、前記第１区画の前記属性群及びキーワード群と共通する前記類似区画群の前記属性群及びキーワード群を含む前記類似区画群の表示項目を表示させるステップを含むことができる。

１つの実施形態の方法では更に、前記１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた重みを受信する。例えば、前記方法では、割り当てられた重みを、該当する属性またはキーワードが重み付けされているか、または重み付けされていないかについての各属性またはキーワードに関するバイナリ通知を受信することにより受信することができる。別の構成として、前記方法では、割り当てられた重みを、該当する属性またはキーワードに割り当てられ、かつ複数の重み候補の中から選択される重みを受信することができる。この実施形態の方法では更に、前記連想メモリを使用して、前記複数の類似区画を、前記１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた前記重みに少なくとも部分的に基づいて求めることができる。１つの実施形態の方法では更に、属性群またはキーワード群に対応するカテゴリー数値に割り当てられた半径を受信することにより、前記複数の類似区画を、属性群またはキーワード群に対応する１つ以上のカテゴリー数値に許容された半径に少なくとも部分的に基づいて求めることができる。

１つの実施形態の方法では更に、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の前記価格の平均を求めることにより求める。更に、または別の構成として、前記方法では、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の前記価格に、前記第１区画に対する類似度指標に基づいて重み付けし、そして次に、前記複数の類似区画の重み付け平均価格を、前記複数の類似区画の前記価格の重み付けに基づいて求めることにより求めることができる。

別の実施形態では、第１区画の価値を評価するコンピュータ可読記録媒体が提供される。前記コンピュータ可読記録媒体は、該コンピュータ可読記録媒体に格納されるコンピュータ可読プログラムコード部分を有し、これらのコンピュータ可読プログラムコード部分は、プロセッサによって実行されると、前記コンピュータ可読プログラムコード部分によって装置は、前記第１区画の１つ以上の属性を受信するようになり、そして場合によっては連想メモリから得られる第１区画の１つ以上のキーワードを受信するようになる。各キーワードは、カテゴリータイプ及び対応する値を含むことができる。各属性は、より一般化されたキーワードを含むことができ、この場合、前記カテゴリータイプは、形容詞、副詞、名詞、または動詞のような言語の特定部分に広がる。この実施形態のコンピュータ可読記録媒体は更に、該コンピュータ可読記録媒体に格納されるコンピュータ可読プログラムコード部分を有し、これらのコンピュータ可読プログラムコード部分は、前記プロセッサによって実行されると、前記コンピュータ可読プログラムコード部分によって前記装置は、連想メモリを使用して、前記第１区画の前記１つ以上の属性及び１つ以上のキーワードを、複数の他の区画の属性群及びキーワード群とそれぞれ比較することにより、複数の類似区画を求め、そして前記第１区画の価値を、前記複数の類似区画の価格に基づいて求めるようになる。

１つの実施形態のコンピュータ可読記録媒体は更に、１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた重みを受信するコンピュータ可読プログラムコード部分を有することができる。例えば、これらのコンピュータ可読プログラムコード部分は、割り当てられた重みを、該当する属性またはキーワードが重み付けされているか、または重み付けされていないかについての各属性またはキーワードに関するバイナリ通知を受信することにより受信することができる。別の構成として、これらのコンピュータ可読プログラムコード部分は、割り当てられた重みを、該当する属性またはキーワードに割り当てられ、かつ複数の重み候補の中から選択される重みを受信することにより受信することができる。この実施形態のコンピュータ可読プログラムコード部分は更に、前記連想メモリを使用して、前記複数の類似区画を、前記１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた前記重みに少なくとも部分的に基づいて求めることができる。１つの実施形態のコンピュータ可読記録媒体は更に、属性群またはキーワード群に対応するカテゴリー数値に許容された半径を受信することにより、前記複数の類似区画を、属性群またはキーワード群に対応する前記１つ以上のカテゴリー数値に許容された半径に少なくとも部分的に基づいて求めることができるコンピュータ可読プログラムコード部分を有することができる。

１つの実施形態のコンピュータ可読記録媒体は更に、前記第１区画の価値を、前記複数の類似区画の価格の平均を求めることにより求めるコンピュータ可読プログラムコード部分を有することができる。更に、または別の構成として、前記コンピュータ可読記録媒体は、前記第１区画の前記価値を、前記複数の類似区画の前記価格に、前記第１区画に対する類似度指標に基づいて重み付けし、そして次に、前記複数の類似区画の重み付け平均価格を、前記複数の類似区画の前記価格に重み付けに基づいて求めるコンピュータ可読プログラムコード部分を有することができる。

本開示の実施形態によれば、１つの区画の価値を、当該区画の価格の他の、または当該価格の代わりの多数の属性を考慮に入れるように評価して、評価された価値が、当該区画を更に完全に反映し、かつ当該区画の価格によって不当に偏ってしまうことがないようにするシステム、方法、及びコンピュータプログラム製品が提供される。しかしながら、説明してきた特徴、機能、及び利点は、本開示の種々の実施形態において個別に実現することができ、そして他の実施形態において組み合わせることができ、これらの実施形態の更なる詳細は、詳細な説明及び添付の図面を参照することにより理解することができる。

以上、本開示の実施形態について、概略を説明してきたが、次に、必ずしも寸法通りには描かれていない添付の図面を参照することとする。

図１は、本開示の１つの実施形態による１つの区画の価値を評価するシステムのブロック図である。 図２は、本開示の１つの実施形態による１つの区画の価値を評価するために行なわれる操作群を示すフローチャートである。 図３は、本開示の１つの実施形態に従って提供される特定区画に関連する属性群及びキーワード群の図式表示である。 図４は、本開示の１つの実施形態による種々のカテゴリータイプに重み付けするときの図式表示である。 図５は、本開示の１つの実施形態による第１区画と共通する属性群及びキーワード群を含む類似区画群を列挙したときの図式表示である。 図６は、本開示の１つの実施形態による第１区画の価値を、類似区画群の価格に基づいて求めるときの図式表示である。

次に、本開示の実施形態について、添付の図面を参照して以下に更に完全に説明することとし、これらの図面では、全ての実施形態ではないが、幾つかの実施形態が示される。実際、これらの実施形態は、多くの異なる構成で具体化することができ、本明細書において説明される実施形態に限定されるものとして解釈されるべきではない；限定されるのではなく、これらの実施形態は、本開示が適用される法的要求を満たすように提供される。同様の参照番号は同様の構成要素をこれらの図面全体を通じて指している。

本開示の例示的な実施形態は、１つの区画の価値を評価するシステム、方法、及びコンピュータ可読記録媒体を提供する。この点に関して、当該区画は、固有に特定される宅地とすることができる、または他の区画の不動産とすることができる。以下に説明するように、本開示の例示的な実施形態のシステムは、本明細書において記載されるそれぞれの操作を実行するように構成される多数のモジュールを含むことができる、またはそれ以外には、多数のモジュールと通信することができる。

個別モジュール群として示されているが、１つよりも多くのモジュールが実行するこれらの操作は、単一のモジュールにまとめることができ、そしてまとめるのではなく、単一のモジュールによって実行することができることを理解されたい。また、モジュールが実行する操作群は、分離することができ、そして分離するのではなく、１つよりも多くのモジュールによって実行することができることを理解されたい。

モジュールは、本開示の例示的な実施形態の種々の機能を実行する種々の手段として具体化することができる。モジュールは任意であるが、例えば１つ以上のプロセッサ、メモリデバイス、入力／出力（Ｉ／Ｏ）インターフェース、通信インターフェース、及び／又はユーザインターフェースを含む。プロセッサは、例えばマイクロプロセッサ、コプロセッサ、コントローラ、例えばＡＳＩＣ（特定用途向け集積回路）のような特殊用途集積回路、ＦＰＧＡ（フィールドプログラマブルゲートアレイ）、ＤＳＰ（デジタル信号プロセッサ）、またはハードウェアアクセラレータ、処理回路、または他の同様のハードウェアのうちの１つ以上を含むことができる。１つの例示的な実施形態によれば、プロセッサは、個別に動作する、または協調動作する複数のプロセッサ、または１つ以上のマルチコアプロセッサを表わすことができる。マルチコアプロセッサによって、多重処理を単一の物理パッケージ内で行なうことができる。更に、プロセッサは、複数のトランジスタ、論理ゲート、クロック（例えば、発振器）、他の回路などにより構成することにより、本明細書において記載される機能の実行を容易にすることができる。プロセッサは、必要である訳ではないが、１つ以上の付随するデジタル信号プロセッサ（ＤＳＰ）を含むことができる。ＤＳＰは、例えば実世界信号群を、プロセッサとは別にリアルタイムに処理するように構成することができる。同様に、付随するＡＳＩＣは、例えば汎用性の高いプロセッサによっては容易に実行することができない特殊機能を実行するように構成することができる。幾つかの例示的な実施形態では、プロセッサは、メモリデバイスに格納される命令群を実行する、またはそれ以外には、プロセッサがアクセス可能な命令群を実行するように構成される。プロセッサは、動作すると、プロセッサによってモジュールが本明細書において記載される種々の機能を実行するようになるように具体的に構成することができる。

ハードウェアのみで構成される、またはコンピュータ可読記録媒体に格納される命令群により構成される、或いはこれらの組み合わせにより構成されるかどうかに拘わらず、プロセッサは、本開示の実施形態によるモジュールの動作を具体化するとともにそれに応じて構成される装置、またはそれ以外には、モジュールの動作を実行するとともにそれに応じて構成されるように構成される装置とすることができる。従って、プロセッサがＡＳＩＣ、ＦＰＧＡなどとして具体化される、またはＡＳＩＣ、ＦＰＧＡなどの一部である例示的な実施形態では、モジュールは、本明細書において記載される操作を行なうように具体的に構成されるハードウェアである。別の構成として、プロセッサが、コンピュータ可読記録媒体に格納される命令群の実行手段として具体化される例示的な実施形態では、これらの命令によって、モジュールを具体的に構成して、本明細書において記載されるアルゴリズム及び操作を実行する。

モジュールのメモリデバイスは、揮発性メモリ及び／又は不揮発性メモリを含むことができる１つ以上の非一時的コンピュータ可読記録媒体とすることができる。幾つかの例示的な実施形態では、メモリデバイスは、ダイナミック及び／又はスタティックＲＡＭを含むランダムアクセスメモリ（ＲＡＭ）、オンチップまたはオフチップキャッシュメモリ、及び／又は同様のメモリを含む。更に、メモリデバイスは、内蔵することができる、または取り外し可能とすることあできる不揮発性メモリを含むことができ、そして例えば、リードオンリメモリ（ＲＯＭ）、フラッシュメモリ、磁気ストレージデバイス（例えば、ハードディスク、フロッピィディスクドライブ、磁気テープなど）、光ディスクドライブ及び／又は光ディスク媒体、不揮発性ランダムアクセスメモリ（ＮＶＲＡＭ）、及び／又は類似のデバイスを含むことができる。メモリデバイスは、データを一時的に保存するキャッシュ領域を含むことができる。この点に関して、メモリデバイスの少なくとも一部、またはメモリデバイス全体は、モジュールのプロセッサ内に含めることができる。

更に、モジュールのメモリデバイスは、情報、データ、アプリケーション、コンピュータ可読プログラムコード命令、及び／又は同様の要素を格納することにより、当該モジュールに、本明細書において記載される本開示の例示的な実施形態による種々の機能を実行させることができるように構成することができる。例えば、メモリデバイスは、入力データを一時的に保存することにより、当該モジュールのプロセッサによって処理するように構成することができる。更に、または別の構成として、メモリデバイスは、プロセッサが実行する命令群を格納するように構成することができる。

モジュールのＩ／Ｏインターフェースは、ハードウェア、ソフトウェア、またはハードウェア及びソフトウェアの組み合わせとして具体化され、かつ当該モジュールのプロセッサを、当該モジュールの通信インターフェース及び／又はユーザインターフェースのような他の回路またはデバイスとインターフェース接続するように構成される何れかのデバイス、回路、または手段とすることができる。幾つかの例示的な実施形態では、プロセッサは、メモリデバイスとＩ／Ｏインターフェースを介してインターフェース接続することができる。Ｉ／Ｏインターフェースは、信号群及びデータをプロセッサが解釈することができる形式に変換するように構成することができる。Ｉ／Ｏインターフェースはまた、入力群及び出力群を一時的に保存して、プロセッサの動作をサポートすることができる。幾つかの例示的な実施形態によれば、プロセッサ及びＩ／Ｏインターフェースを組み合わせて、本開示の例示的な実施形態の種々の機能を実行するように構成される、またはモジュールに種々の機能を実行させるように構成されるシングルチップまたは集積回路に搭載することができる。

モジュールの通信インターフェースは、ハードウェア、ソフトウェア、またはハードウェア及びソフトウェアの組み合わせとして具体化され、かつデータを１つ以上のネットワークとの間で、そして／または該当するモジュールと通信する他の何れかのデバイスまたはモジュールとの間で送受信するように構成される何れかのデバイスまたは手段とすることができる。通信インターフェースは、多数の有線通信規格または無線通信規格の何れかの規格に準拠した通信を行なうように構成することができる。モジュールのプロセッサは更に、通信インターフェースを介した通信を、例えば通信インターフェース内のハードウェアを制御することにより容易にするように構成することができる。この点に関して、通信インターフェースは、例えば１つ以上のアンテナ、送信機、受信機、トランシーバを含むことができ、そして／または例えば、通信を可能にするプロセッサを含むハードウェアをサポートすることができる。１つの例のモジュールは、通信インターフェースを介して他の種々のネットワークエレメントとデバイスごとに、そして／または間接通信によって通信を行なうことができる。

モジュールのユーザインターフェースは、モジュールのプロセッサと通信してユーザ入力を、ユーザインターフェースを介して受信する、そして／または出力をユーザに、例えば聴覚通知、視覚通知、機械通知、または他の出力通知として提示することができる。ユーザインターフェースは、例えばキーボード、マウス、ジョイスティック、ディスプレイ（例えば、タッチスクリーンディスプレイ）、マイクロホン、スピーカ、または他の入力／出力機構を含むことができる。更に、プロセッサは、ユーザインターフェース回路を含むことができる、またはユーザインターフェース回路と通信することができ、当該ユーザインターフェース回路は、ユーザインターフェースの１つ以上の構成要素の少なくとも幾つかの機能を制御するように構成される。プロセッサ及び／又はユーザインターフェース回路は、ユーザインターフェースの１つ以上の構成要素の１つ以上の機能を、プロセッサがアクセス可能なメモリ（例えば、モジュールのメモリデバイス）に格納されるコンピュータプログラム命令群（例えば、ソフトウェア及び／又はファームウェア）で制御するように構成することができる。幾つかの例示的な実施形態では、ユーザインターフェース回路は、モジュールの少なくとも幾つかの機能に対するユーザ制御を、ディスプレイを使用することにより容易にするように構成され、そしてユーザ入力に応答するように構成される。プロセッサは更に、ディスプレイ回路を含むことができる、またはディスプレイ回路と通信することができ、当該ディスプレイ回路は、ユーザインターフェースの少なくとも一部を表示するように構成され、ディスプレイ及びディスプレイ回路は、モジュールの少なくとも幾つかの機能に対するユーザ制御を容易にするように構成される。

図１に示すように、システムは受信機モジュール１０を含み、この受信機モジュール１０は、上に説明したように、第１区画に関する、すなわち評価額を見積もる対象の区画に関するデータを受信するように具体的に構成されるＩ／Ｏインターフェース、通信インターフェース、ユーザインターフェース、及び／又はプロセッサを含むことができる。受信機モジュール１０は、第１区画に関するデータを、複数のソースから複数の形式で受信するように構成することができる。しかしながら、１つの実施形態では、受信機モジュール１０は、第１区画に関するデータを、ユーザインターフェースを介して供給されるユーザからの入力として受信する。

図２の操作２０に示すように、受信機モジュール１０が受信するデータは、第１区画の１つ以上の属性を含むことができる。属性は、第１区画の種々の特徴を定義する形容詞、副詞、名詞、または動詞とすることができる。一例として、図３は、第１区画に関連するレコードを示しており、このレコードはユーザ入力に基づいて作成される。図示のように、当該区画は、例えば固有番号によって固有に特定することができる。当該番号を今度は、物理的な住所に関連付けて、当該区画の所在地特定を容易にすることができる。図３の実施形態の第１区画は、受信機モジュール１０によって受信されている多数の属性を含む。１つの実施形態では、種々の種類の属性は、連想メモリから取得される情報に応じて定義することができ、この場合、ユーザはその後、入力を行なって属性群を、第１区画に適する複数の属性候補の中から特定する、または選択する。この点に関して、ユーザは、入力を種々の形式で行なって、複数の所定の属性候補の中から選択を行ない、自由形式のテキストを入力するだけでなく、他の入力方法を行なう。区画が住宅である図３の例に示すように、これらの属性は、住宅の種々の特徴、住宅が建っている宅地、及び当該区画の価値に悪影響する可能性のある当該区画を取り囲む、または当該区画に近接する地域を定義する。受信機モジュール１０は更に、図２の操作２２に示すように、第１区画に関連する１つ以上のキーワードを受信するように構成することができる。キーワード群もまた、当該区画の評価額に影響する可能性のある当該区画の種々の特徴を定義する。少なくとも幾つかの実施形態では、これらのキーワードは、これらの属性のうちのユーザによって特定されていて、かつ価値及び任意の重みが割り当てられている部分である。一例として、これに限定されないが、これらのキーワードは、ユーザによって、不動産用語で重要度が高いとして特定されている属性とすることができる。各キーワードは、カテゴリータイプ、及び対応するカテゴリー値を含む。図３の例示的なレコードによれば、キーワード群のカテゴリータイプは、ｂａｔｈ３ｑｔｒｃｏｕｎｔ，ｂａｔｈｆｕｌｌｃｏｕｎｔ，ｂａｔｈｈａｌｆｃｏｕｎｔ，ｂｅｄｒｏｏｍｓ，ｂｉｌｌｙｒ，ｂｌｄｇｎｂｒ，ｃｉｔｙｓｔａｔｅ，ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ，ｃｕｒｒｅｎｔｚｏｎｉｎｇなどを含む。図３に示すように、対応する値は、ユーザによって割り当てられ、そして各カテゴリータイプに関連付けられる。例えば、ｂａｔｈ３ｑｔｒｃｏｕｎｔのカテゴリータイプに関連付けられるカテゴリー値が３であるのに対し、ｃｕｒｒｅｎｔｚｏｎｉｎｇに関連付けられるカテゴリー値はｒａ５である。図３の例に示されるように、カテゴリー値は数値、アルファベット、単語、またはフレーズなどとすることができる。１つの区画は、何れかの数の属性及びキーワードによって定義することができるが、類似の宅地群を特定する精度は、非常に多くの属性及びキーワードを取り込むことにより高めることができる。

１つの例示的な実施形態では、受信機モジュール１０は更に、図２の操作２４に示されるように、属性群またはキーワード群のうちの１つ以上に関する重みを受信するように構成することができる。これらの重みは、類似区画群を続いて特定する際に関わってくるそれぞれの属性またはキーワードの影響度または重要度を定義する。例えば、重み付けされる、またはより大きい重みが付与される属性またはキーワードの影響度は、類似区画群を求めるに当たって、重み付けされない、またはより小さい重みが付与される別の属性またはキーワードよりも大きくなる。これらの重みは、種々の方法で定義することができる。図４の図式表示に示されるように、例えば複数の所定重み候補は、キーワード群の各キーワードに関して特定することができ、この場合、受信機モジュールは、入力を、キーワード群のうちの１つ以上のキーワードに関する重みを定義するユーザから受信するように構成されている。種々の種類の所定重み候補を種々の実施形態において利用することができるが、図４の実施形態のこれらの所定重み候補は、小さい重み（ｌｏｗ）から中程度の重み（ｍｉｄｉｕｍ）を経て大きい重み（ｈｉｇｈ）に亘る範囲の５種類の重み候補を含み、この場合、大きい重み（ｈｉｇｈ）とは、より大きい重みが付与されるキーワードの影響度が、類似区画群を求めるに当たって、中程度の重み（ｍｉｄｉｕｍ）、または小さい重み（ｌｏｗ）が付与されるキーワードのような異なる重みが付与される他のキーワードよりも大きくなるような、より大きい重みを表わす。別の構成として、これらの重みは、各キーワードに関する２値表示とすることができ、この場合、該当するキーワードは、重み付けされているか、または重み付けされていないかの何れかである。

属性群またはキーワード群のうちの少なくとも幾つかに関して、受信機モジュール１０は更に、類似区画群が、該当するキーワードのカテゴリー値に厳密に一致する必要があるかどうかについての通知、または他の区画の対応する特徴が、対応するこれらの値が厳密に一致しない場合でもカテゴリー値の所定範囲に収まる事例において、別の区画の対応する特徴が、属性またはキーワードのカテゴリー値に一致すると見なされるかどうかについての通知を受信するように構成することができる。この点に関して、受信機モジュール１０は更に、カテゴリー値に関する範囲の通知を受信するように構成することができ、この範囲内で、別の区画の対応する特徴がカテゴリー値に一致すると見なされる。この点に関して、かつ図４の実施形態に示されるように、当該範囲（ｒａｎｇｅ）は半径（ｒａｄｉｕｓ）と表記され、この場合、ユーザは、該当する属性またはキーワードのカテゴリー数値を中心とする当該半径を定義する入力を供給することができ、この半径は、カテゴリー値に一致するために十分に近い値であると見なされる。例えば、０．０５の半径がａｐｐｒｌａｎｄｖａｌに関して定義されるのに対し、０の半径がｂｉｌｌｙｒに関して定義されるので、ｂｉｌｌｙｒには厳密な一致が必要とされる。当該範囲は、数値、カテゴリー値の百分率などで定義するように、種々の方法で定義することができる。０．０５の半径がａｐｐｒｌａｎｄｖａｌキーワードに関して設定される場合、当該半径は、百分率で定義されて、別の区画が公示地価に、当該別の区画が第１区画の公示地価を中心として５％以内に収まる場合に一致すると見なされるようになる。

図１に、そして図２の操作２６に示すように、当該システムは更に、連想メモリ１２を含み、連想メモリ１２は、第１区画の１つ以上の属性、及び１つ以上のキーワードを、複数の他の区画の属性群及びキーワード群とそれぞれ比較して、複数の類似区画を求めるように構成される。連想メモリ１２はデータストレージデバイスであり、このデータストレージデバイスでは、所在地が、宅地名、住所、または相対的な位置ではなく、当該所在地情報の内容により特定され、そしてこのデータストレージデバイスから、類似区画群に関するデータのようなデータを取り出すことができる。１つの実施形態では、連想メモリ１２は階層化連想メモリである。連想メモリ１２は、他の区画群と第１区画との類似度を、一致する、またはそれ以外には、連想される属性群及びキーワード群の数に少なくとも部分的に基づいた方法で判断する。１つの実施形態では、連想メモリ１２は、属性群またはキーワード群のうちの少なくとも幾つかに割り当てられた重みを考慮に入れて、別の宅地と第１の宅地との類似度に与える影響に適切な偏りをつけるように構成され、この類似度は、一致すると判明する、またはそれ以外には、連想されると判明する属性またはキーワードによってもたらされる。このようなことから、より大きい重みが付与される属性またはキーワードの一致、または他の関連付けは、区画群が類似すると見なされる度合いに、より小さい重みが付与される、または重み付けされない属性またはキーワードの一致、または他の関連付けが及ぼすよりも、ずっと大きな影響を及ぼすことになる。

第１区画と他の区画群との類似度を判断する際、連想メモリ１２は、当該連想メモリのローカルメモリにアクセスするだけでなく、更に、または別の構成として他のデータベース群１８にアクセスして、他のデータベース群が保存するデータを利用して当該連想メモリによる分析を行なうことができる。例えば、連想メモリ１２は、課税額査定データベース、都市計画区画整理データベース、交通データベース、地図データベースなどを含む公共利用可能なデータベースのような多数の他のデータベース１８にアクセスすることができる。更に具体的な例として、連想メモリ１２は、都市の自転車用道路地図にアクセスして、第１区画が自転車用道路に極めて近接していることを（肯定的に）考慮に入れて、第１区画の価値を求めることができる。連想メモリ１２は、他のデータベース群１８から受信する情報と、種々のデータベースの検索フィールドを適合させる必要を伴なうことなく対話するように構成される。

図１の実施形態のシステムは更に、ディスプレイモジュール１４を含むことができ、このディスプレイモジュール１４は、上に説明したように、例えば図２の操作２８に、そして図５の図式表示に示す複数の類似区画の表示を表示させるように具体的に構成されるユーザインターフェース及び／又はプロセッサを含むことができる。図５の図式表示を参照するに、複数の類似区画は、各類似区画が、例えば番号で固有に特定されるように表示される。更に、第１区画と類似区画との間で一致する、またはそれ以外には、共通する、または関連付けられるカテゴリータイプ及び／又はカテゴリー値のような属性群及びキーワード群を類似区画に関連付けて列挙する。１つの実施形態では、ディスプレイモジュール１４は、類似区画群の表示を、類似度順に表示させて、最初に列挙される区画が、第１区画に最も類似し、そして続いて列挙される区画群が、類似度が高い順に並ぶようにする。図５の実施形態では、第１区画に対する区画群の相対類似度を表わす類似度スコアが、ディスプレイモジュール１４から供給される。類似度スコアは、種々の方法で定義することができるが、類似度スコアは、図示の実施形態では連想メモリ１２、ディスプレイモジュール１４などによって定義することにより、最も類似する区画が、１．００の類似度スコアを有することができ、他の類似区画群は、該当する区画と第１区画との相対類似度を、第１区画と最も類似する区画との類似度と比較して定義する類似度スコアを有する。

類似区画群と第１区画との間で共通する属性群及びキーワード群の数及び種類によって相対類似度が少なくとも部分的に定義されるので、当該区画群が第１区画と共通に有する属性群及びキーワード群の数は普通、類似度の高い区画群に関してより多く、そして類似度の低い区画群に関してより少ないことに留意されたい。しかしながら、上に説明したように、一致する属性群及びキーワード群の重みを、区画群の間の相対類似度を判断する際に考慮に入れることもできる。

第１区画の属性群の中で、属性群のうちの幾つかの属性は、属性群のうちの他の属性群よりも多くの他の区画群に一致する、またはそれ以外には、関連付けられる。そのようなことから、１つの実施形態のディスプレイモジュール１４は、第１区画の属性群を、類似度判断に対する属性群の相対重要度に応じた順番で、例えば属性群が、他の区画群の対応する属性群と共通することが判明した頻度に応じた順番で表示するようになる。図５を参照するに、例えば「ｒｅ−ｓｉｍｐｒｏｖｅｄ」は、「ｓｈｏｒｔ」が一致したよりも高い頻度で一致していたことが分かる。このように、ユーザは、第１区画の属性群の一覧を参照して、他の区画群と共通していることが、より高い頻度で判明する属性群を迅速に見分けることができる。

当該システムは更に、評価モジュール１６を含み、評価モジュール１６は、上に説明したように、プロセッサを含むことができ、当該プロセッサは、第１区画の価値を、複数の類似区画の価格に基づいて求めるように具体的に構成される。図２の操作３０を参照されたい。評価モジュール１６は、第１区画の価値を、種々の方法により求めるように構成することができる。例えば、図６に示すように、評価モジュールは１つの実施形態では、第１区画の価値を、複数の類似区画の価格の平均を求めることにより求めるように構成することができる。図６に示される実施形態では、例えば類似区画群の各類似区画の価格を加算し、そして次に、類似区画群の合計数で除算して、「Ｔｒｕｅ Ｐｒｉｃｅ（真の価格）」と表記される価値を求める。

更に、または別の構成として、評価モジュール１６は、第１区画に対する類似区画群の類似度に基づいて、より高い類似度の区画群の価格が、より低い類似度の区画群の価格よりも、結果的に得られる価値に大きい影響を与える、または大きく影響するように、複数の類似区画の価格に重み付けすることにより第１区画の価値を求めるように構成することができる。１つの実施形態では、例えば評価モジュール１６は、複数の類似区画の価格に、第１区画に対する類似度指標に基づいて重み付けし、そして次に、複数の類似区画の重み付け平均を、複数の類似区画の価格の重み付けに基づいて求めるように構成することができる。複数の類似区画の価格の重み付けは、種々の方法により行なうことができるが、１つの実施形態の評価モジュール１６は、類似区画群の価格に、図６の実施形態に示す類似度スコアに基づいて重み付けすることができる。この点に関して、類似度スコアが１．００であると、１０の重み付けが行なわれ、類似度スコアが０．９０〜０．９９の範囲であると、９の重み付けが行なわれ、類似度スコアが０．８０〜０．８９の範囲であると、８の重み付けが行なわれ、残りの類似度スコアも同様の重み付けが行なわれる。次に、各類似区画の価格に重み付けし（例えば、当該価格に関連重みを乗算することにより）、そして合計値を、重み群の合計合算値で除算することにより、図６の実施形態において「Ｔｒｕｅ Ｗｅｉｇｈｔｅｄ Ｐｒｉｃｅ（真の重み付け価格）」と表記される第１区画の価値を求めることができる。類似区画群の価格に重み付けする１つの方法を、図６を参照して上に説明し、そして示しているが、他の実施形態の評価モジュール１６は、類似区画群の価格に重み付けする他の方法を用いることができる。

第１区画の価値を、区画群の価格及び所在地に加えて、または代わる多数の特徴のような複数の特徴を考慮に入れることにより類似すると判断された区画群の価格に基づかせることにより、第１区画をより近似して表わす価値を本開示の実施形態に従って求めることができる。１つの区画の更に正確な価値を求めることにより、不動産取引に関わる購買者、販売者、または他者は、１つの区画をより正確に査定することができ、そして査定者は、例えば税額見積もり、または他の目的のために、当該区画の価値をより適切に評価することができる。更に、当該システム、方法、及びコンピュータプログラム製品は、繰り返し利用することができる。この点に関して、複数の属性及びキーワードに最初に重み付けすることにより、第１区画の現在価格から大きく逸脱する価格を有する多数の類似区画を特定することができる。この例では、ユーザは、属性群及びキーワード群の重みを再割り当てすることができ、そして再度、重み付けされた属性群及びキーワード群を連想メモリ１２に提示することにより、類似区画集合を再定義することができる。このプロセスを繰り返すことにより、ユーザは、区画群の種々の特徴の商業的価値を最も正確に反映した属性群及びキーワード群の重みを決定することができる。

図１及び２は、例示的な実施形態による例示的なシステム、方法、及び／又はコンピュータプログラム製品のブロック図を示している。これらのブロック図の各モジュールまたはブロック、及び／又はこれらのブロック図におけるモジュール群またはブロック群の組み合わせは、種々の手段によって実行することができることを理解されたい。これらのブロック図のモジュール群またはブロック群、これらのブロック図におけるモジュール群またはブロック群の組み合わせ、または本明細書において記載される例示的な実施形態の他の機能を実行する手段は、ハードウェア及び／又はコンピュータプログラム製品を含むことができ、当該コンピュータプログラム製品は、コンピュータプログラム製品に格納される１つ以上のコンピュータプログラムコード命令、プログラム命令、または実行可能なコンピュータ可読プログラムコード命令を有する非一時的コンピュータ可読記録媒体（伝送信号を記録したコンピュータ可読伝送媒体とは異なる）を含む。この点に関して、図１のモジュール群、及び図２のブロック群の操作及び機能、及びそれ以外に本明細書において記載される操作及び機能を実行するプログラムコード命令群は、例示的な装置のメモリデバイスに格納することができ、そしてプロセッサによって実行することができる。理解されることであるが、何れかのこのようなプログラムコード命令群は、コンピュータまたは他のプログラム可能な装置（例えば、プロセッサ、メモリデバイスなど）に、コンピュータ可読記録媒体から読み込んで、特定のマシンを生成することにより、当該特定のマシンが、ブロック図のモジュール群及びブロック群に指定される機能群を実行する手段となる。

これらのプログラムコード命令は、コンピュータ可読記録媒体に格納することもでき、当該コンピュータ可読記録媒体は、コンピュータ、プロセッサ、または他のプログラム可能な装置に指示して、特定の態様で機能させることにより、特定のマシンまたは特定の製造品を生成することができる。コンピュータ可読記録媒体に格納される命令群は、製造品を生成することができ、この場合、当該製造品が、ブロック図のモジュール群またはブロック群に指定される機能群を実行する手段となる。これらのプログラムコード命令は、コンピュータ可読記録媒体から取り出すことができ、そしてコンピュータ、プロセッサ、または他のプログラム可能な装置に読み込んで、コンピュータ、プロセッサ、または他のプログラム可能な装置を構成することにより、操作群をコンピュータ、プロセッサ、または他のプログラム可能な装置の上で、またはコンピュータ、プロセッサ、または他のプログラム可能な装置によって実行させることができる。プログラムコード命令群の取り出し、読み込み、及び実行は、１つの命令を一度に取り出し、読み込み、そして実行するように順番に行なうことができる。

幾つかの例示的な実施形態では、取り出し、読み込み、及び／又は実行は、複数命令を一括して取り出し、読み込み、そして／または実行するように並列に行なうことができる。プログラムコード命令群を実行すると、コンピュータ実行プロセスを生成することができるので、コンピュータ、プロセッサ、または他のプログラム可能な装置が実行する命令群は、ブロック図のモジュール群またはブロック群に指定される機能群を実行する操作群となる。従って、これらのブロック図のモジュール群またはブロック群の操作に関連付けられる命令群をプロセッサにより実行することにより、またはこれらのブロック図のモジュール群またはブロック群に関連付けられる命令群をコンピュータ可読記録媒体に格納することにより、指定機能群を実行する操作群の組み合わせをサポートすることができる。また、これらのブロック図の１つ以上のモジュールまたはブロック、及びこれらのブロック図のモジュール群またはブロック群の組み合わせは、指定機能群を実行する、または特定用途向けハードウェア命令及びプログラムコード命令の組み合わせを実行する特定用途向けハードウェアベースコンピュータシステム群及び／又はプロセッサ群によって実行することができる。

本明細書において説明される多くの変形、及び他の実施形態は、これらの実施形態に関連し、かつこれまでの記述及び関連図面に提供される教示の恩恵を享受するこの技術分野の当業者であれば想到することができる。従って、これらの実施形態は、開示される特定の実施形態に限定されず、かつ変形及び他の実施形態は、添付の請求項の範囲に包含されるべきであることを理解されたい。更に、これまでの記述及び関連図面は、例示的な実施形態を、構成要素群及び／又は機能群の特定の例示的な組み合わせとして説明しているが、構成要素群及び／又は機能群の異なる組み合わせは、別の実施形態により、添付の請求項の範囲から逸脱しない範囲で実現することができることを理解されたい。この点に関して、例えば上に明示的に記載される構成要素群及び／又は機能群以外の構成要素群及び／又は機能群の異なる組み合わせもまた、添付の請求項群のうちの幾つかの請求項に記載された構成の範囲内で考案することができる。特定の用語を本明細書において用いているが、これらの用語は、一般的な意味、及び記述上の意味でのみ使用され、限定目的で使用されるのではない。

Claims (14)

1. 第１区画の価値を評価するシステムであって、システムは、
   第１区画の１つ以上の属性を受信するように構成される受信機モジュールであって、前記受信機モジュールが更に、第１区画に関連する１つ以上のキーワードを受信するように構成され、各キーワードが、カテゴリータイプ及び対応する値を含む、受信機モジュールと、
   第１区画の１つ以上の属性及び１つ以上のキーワードを複数の他の区画の属性群及びキーワード群とそれぞれ比較することにより、複数の類似区画を求めるように構成される連想メモリと、
   第１区画の価値を、複数の類似区画の価格に基づいて求めるように構成される評価モジュールと
   を備える、システム。
2. 受信機モジュールは更に、１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた重みを受信するように構成され、そして連想メモリは更に、複数の類似区画を、１つ以上の属性またはキーワードの重みに少なくとも部分的に基づいて求めるように構成される、請求項１に記載のシステム。
3. 受信機モジュールは、該当する属性またはキーワードが重み付けされているか、または重み付けされていないかについての各属性またはキーワードに関するバイナリ通知を受信することにより、割り当てられた重みを受信するように構成される、請求項２に記載のシステム。
4. 受信機モジュールは、該当する属性またはキーワードに割り当てられ、かつ複数の重み候補の中から選択される重みを受信することにより、割り当てられた重みを受信するように構成される、請求項２に記載のシステム。
5. 受信機モジュールは更に、属性群またはキーワード群のうちの１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた半径を受信するように構成され、連想メモリは更に、１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた半径に少なくとも部分的に基づいて、複数の類似区画を求めるように構成される、請求項１に記載のシステム。
6. 評価モジュールは、複数の類似区画の価格の平均を求めることにより、第１区画の前記価値を求めるように構成される、請求項１に記載のシステム。
7. 評価モジュールは、
   複数の類似区画の価格に、第１区画に対する類似度指標に基づいて重み付けし、そして
   複数の類似区画の価格の重み付けに基づいて、複数の類似区画の重み付け平均価格を求めることにより、
   第１区画の価値を求めるように構成される、請求項１に記載のシステム。
8. 第１区画の価値を評価する方法であって、方法は、
   第１区画の１つ以上の属性を受信するステップと、
   第１区画に関連する１つ以上のキーワードを受信するステップであって、各キーワードが、カテゴリータイプ及び対応する値を含む、受信するステップと、
   連想メモリを使用して、第１区画の１つ以上の属性及び１つ以上のキーワードを複数の他の区画の属性群及びキーワード群とそれぞれ比較することにより、複数の類似区画を求めるステップと、
   第１区画の価値を、複数の類似区画の価格に基づいて求めるステップと
   を含む、方法。
9. 更に、１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた重みを受信するステップを含み、連想メモリを使用するステップは、１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた重みに少なくとも部分的に基づいて、複数の類似区画を求めるステップを含む、請求項８に記載の方法。
10. 割り当てられた重みを受信するステップは、該当する属性またはキーワードが重み付けされているか、または重み付けされていないかについての各キーワードに関するバイナリ通知を受信するステップを含む、請求項９に記載の方法。
11. 割り当てられた重みを受信するステップは、該当する属性またはキーワードに割り当てられ、かつ複数の重み候補の中から選択される重みを受信するステップを含む、請求項９に記載の方法。
12. 更に、属性群またはキーワード群のうちの１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた半径を受信するステップを含み、連想メモリを使用するステップは、複数の類似区画を、１つ以上の属性またはキーワードに割り当てられた半径に少なくとも部分的に基づいて求めるステップを含む、請求項８に記載の方法。
13. 第１区画の価値を求めるステップは、複数の類似区画の価格の平均を求めるステップを含む、請求項８に記載の方法。
14. 第１区画の価値を求めるステップは、
    複数の類似区画の価格に、第１区画に対する類似度指標に基づいて重み付けするステップと、
    複数の類似区画の価格の重み付けに基づいて、複数の類似区画の重み付け平均価格を求めるステップと
    を含む、請求項８に記載の方法。

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