KR101857011B1 - 땅값지수 산출방법 및 이를 위한 시스템 - Google Patents

Abstract

특정-시구간에 대하여 상기 특정지역의 땅값지수를 산출하는 방법에 관한 기술로서, 상기 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율, 그룹별-가중치, 및 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계를 포함한다.

Description

땅값지수 산출방법 및 이를 위한 시스템{Method for estimating land value index and a system for the same}

본 발명은 컴퓨터 장치에서 수행되는 기술로서, 특정지역의 땅값의 가치를 나타내는 지수인 땅값지수를 산출하는 방법에 관한 기술이다.

한국의 땅은 한 개 이상의 지역으로 구분될 수 있다. 본 명세서에서 정의하는 소위 상기 특정지역은, 예컨대, 서울시, 강남구, 서초동, 또는 대한민국 전체국토로 설정될 수도 있다. 본 명세서에서, 땅값지수(=지가지수)는 땅값을 나타내는 값으로서, 일반적으로 토지정책 자료 또는 각종 행정목적으로 활용될 수 있다. 예컨대, 상기 특정지역이 서울로 설정된 경우 서울의 땅값지수는 서울 지역의 땅값에 관한 대푯값일 수 있다. 또는 상기 특정지역이 대한민국으로 설정된 경우 대한민국의 땅값지수는 대한민국의 땅값에 관한 대푯값일 수 있다.

대한민국의 땅은 필지라는 개념으로 구분되어 처리되는데, 상기 필지의 종류로는 표준지와 기타필지로 구분될 수 있다. 즉, 어떤 필지는 상기 표준지로 취급되고, 다른 필지는 상기 표준지와는 구분되는 상기 기타필지로 취급될 수 있다. 이때, 상기 표준지에 대해서는 소위 '표준공시지가'가 책정되고, 상기 기타필지에 대해서는 소위 '개별공시지가'가 책정될 수 있다. 상기 표준공시지가와 상기 개별공시지가를 통합적으로 '공시지라'라고 지칭할 수 있다.

상기 특정지역에 포함된 모든 필지에 대한 땅값에 관한 데이터는 수 일 내지 수 년 이상의 데이터 수집 활동에 의해 이루어질 수 있다. 따라서 상기 땅값은 순간값이 아니라 일정시간 동안 수집된 땅값들의 대푯값일 수 있다.

땅값은 시간에 따라 변동되므로 상기 땅값지수는 일별, 월별, 분기별, 또는 연별로 산출할 수 있다. 예컨대 월별 땅값지수는 매월마다 땅값지수를 새로 산출하여 얻을 수 있고, 연별 땅값지수는 매년마다 땅값을 새로 산출하여 얻을 수 있다.

상술한 내용과 관련된 특허로서, '토지특성 조사 방법 및 시스템'에 대한 특허(등록번호:KR0451836B1)와 '개별 공시지가 검증 장치 및 개별 공시지가 검증방법'에 대한 특허(공개번호:KR20160103219A)가 있다.

본 발명에서는, 특정지역의 땅값지수를 산출하는 방법을 제공하고자 한다.

본 발명의 일 관점에 따른 땅값지수 산출방법은, 특정-시구간에 대하여, 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 포함된 복수개의 필지들 중 실거래가 발생한 거래필지들에 대한 정보를 획득하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들 각각에 대한 그룹별-가중치를 산출하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 실거래가격비율과 상기 그룹별-가중치를 기반으로 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계, 및 상기 기간별-그룹별-서브지수를 기반으로 상기 특정-시구간에서의 땅값지수를 산출하는 단계를 포함할 수 있다.

이때, 상기 복수 개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계는, 상기 실거래가 발생한 거래필지들이 포함된 제1필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계, 및 상기 복수 개의 필지그룹들 중 상기 실거래가 발생한 거래필지를 포함하지 않는 제2필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대하여 상기 실거래가격비율을 산출하는 단계를 포함할 수 있다.

이때, 상기 제1필지그룹들에 대하여 상기 실거래가격비율을 산출하는 단계는, 상기 제1필지그룹들 각각에 대하여, 상기 실거래가 발생한 거래필지의 실거래가를 동일한 상기 거래필지의 공시지가로 나누어 산출하는 단계일 수 있다.

그리고 상기 제2필지그룹들에 대하여 상기 실거래가격비율을 산출하는 단계는, 상기 특정-시구간이 미리 결정된 기준-시구간인 경우, 상기 각 제2필지그룹의 상기 실거래가격비율은 미리 결정된 값으로 설정되고, 상기 특정-시구간이 상기 미리 결정된 기준-시구간이 아닌 경우, 상기 각 제2필지그룹의 상기 실거래가격비율은 상기 특정-시구간의 직전 시구간에서의 상기 실거래가격비율과 동일한 값으로 설정될 수 있다.

또한, 상기 그룹별-가중치를 산출하는 단계는, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지들의 공시지가합산값을 산출하는 단계, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지그룹들에 대한 공시지가를 산출하는 단계, 및 상기 공시지가를 상기 공시지가합산값으로 나누는 단계를 포함할 수 있다.

또한, 상기 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계는, 상기 특정-시구간에 대하여, 상기 각 필지그룹의 상기 그룹별-가중치를 대응되는 상기 각 필지그룹의 실거래가격비율에 곱함으로써 산출하는 단계일 수 있다.

또한, 상기 땅값지수를 산출하는 단계는, 상기 특정-시구간에 대하여, 상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 각 기간별-그룹별-서브지수를 합산함으로써 산출하는 단계일 수 있다.

이때, 상기 제1필지그룹들의 개수는 상기 실거래가 발생한 거래필지들의 개수보다 같거나 작으며, 상기 복수 개의 필지그룹들의 개수보다 작거나 같을 수 있다.

본 발명의 일 관점에 따른 컴퓨터로 읽을 수 있는 기록매체에는, 컴퓨팅 장치로 하여금, 특정-시구간에 대하여, 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 포함된 복수개의 필지들 중 실거래가 발생한 거래필지들에 대한 정보를 획득하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들 각각에 대한 그룹별-가중치를 산출하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 실거래가격비율과 상기 그룹별-가중치를 기반으로 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계, 및 상기 기간별-그룹별-서브지수를 기반으로 상기 특정-시구간에서의 땅값지수를 산출하는 단계, 를 수행하도록 하는 프로그램이 기록되어 있을 수 있다.

본 발명의 다른 관점에 따른 땅값지수 산출방법은, 특정-시구간에 대하여, 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 포함된 복수개의 필지들 중 실거래가 발생한 k개의 거래필지에 대한 정보를 획득하는 단계(k>=0), 상기 k개의 거래필지가 포함된 m개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 제1비율을 산출하는 단계(m<=k), 상기 복수 개의 필지그룹들 중 실거래가 발생한 거래필지를 포함하지 않는 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대하여 상기 제1비율을 산출하는 단계, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지들의 공시지가를 더한 공시지가합산값을 산출하는 단계, 상기 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 대한 공시지가를 산출하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들에 대한 공시지가를 상기 공시지가합산값으로 나누어 상기 복수 개의 필지그룹들 각각에 대한 그룹별-가중치를 산출하는 단계, 상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 제1비율과 상기 그룹별-가중치를 이용하여 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계, 및 상기 기간별-그룹별-서브지수를 이용하여 상기 특정-시구간에서의 땅값지수를 산출하는 단계를 포함할 수 있다.

본 발명에 따르면, 특정지역의 땅값지수를 산출하는 방법을 제공할 수 있다.

도 1a는 본 발명의 일 실시예에 따라 상기 특정지역이 서울인 경우를 나타낸 것이며, 도 1b는 본 발명의 일 실시예에 따라 상기 특정지역 중 일부를 필지별로 구획하여 나타낸 예이다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따라 필지별로 구획된 상기 특정지역을 나타낸 것이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따라 미리 설정된 각 지역에 대하여, 땅값지수를 월별로 산출하는 방법에 대한 순서도를 나타낸 것이다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따라 상기 특정지역의 거래필지에 대한 정보를 획득하는 단계를 설명하기 위한 도면이다.
도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가격비율을 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면이다.
도 6은 본 발명의 일 실시예에 따라 각 필지그룹에 대한 가중치를 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면이다.
도 7은 본 발명의 일 실시예에 따라 각 기간별 서브지수를 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면이다.
도 8은 본 발명의 일 실시예에 따라 각 기간별 땅값지수를 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면이다.
도 9a는 본 발명의 일 실시예에 따라 도 8에서 산출한 월별 땅값지수만을 표로 작성한 것이며, 도 9b는 본 발명의 일 실시예에 따라 월별 땅값지수를 그래프로 나타낸 것이다.

이하, 본 발명의 실시예를 첨부한 도면을 참고하여 설명한다. 그러나 본 발명은 본 명세서에서 설명하는 실시예에 한정되지 않으며 여러 가지 다른 형태로 구현될 수 있다. 본 명세서에서 사용되는 용어는 실시예의 이해를 돕기 위한 것이며, 본 발명의 범위를 한정하고자 의도된 것이 아니다. 또한, 이하에서 사용되는 단수 형태들은 문구들이 이와 명백히 반대의 의미를 나타내지 않는 한 복수 형태들도 포함한다.

본 발명의 일 실시예에서는 미리 설정된 각 지역에 대하여, 땅값지수를 월별로 산출하는 방법을 제공한다. 상술한 실시예는 땅값지수를 분기별로 산출하거나 연별로 산출하는 예로 변형될 수 있다.

본 발명의 일 실시예에서, '기준-시구간'이라는 개념이 도입될 수 있다.

예컨대 월별 땅값지수를 산출하는 경우에는, 특정 해의 특정 월을 상기 기준-시구간으로 설정할 수 있다. 또는 예컨대 연별 땅값지수를 산출하는 경우에는, 특정 해를 상기 기준-시구간으로 설정할 수 있다.

이때, 예컨대 월별 땅값지수를 산출하는 예에서, 설정된 상기 기준-시구간에서의 상기 특정지역의 땅값지수를 특정 기준값, 예컨대 100으로 설정할 수 있다. 이 경우 상기 특정지역의 상기 기준-시구간에서의 땅값이 숫자 X로 평가된 경우, X를 100으로 스케일하는 스케일링 팩터 a를 산출할 수 있다. 즉, X*a=100(=특정 기준값)이 되는 a를 산출할 수 있다.

이제, 상기 기준-시구간 이전 또는 상기 기준-시구간 이후의 다른 월에 산출된 상기 특정지역의 땅값이 숫자 Y로 평가된 경우, Y에 상기 스케일링 팩터 a를 곱함으로써, 상기 다른 월에서의 땅값지수를 산출할 수 있다.

도 1a는 본 발명의 일 실시예에 따라 상기 특정지역이 서울인 경우를 나타낸 것이며, 도 1b는 본 발명의 일 실시예에 따라 상기 특정지역 중 일부를 필지별로 구획하여 나타낸 예이다.

대한민국의 땅은 '필지(100)'라는 작은 땅들로 구분될 수 있다. 이때, 필지(100)는 소위 '상기 표준지(10)'와, 상기 표준지가 아닌 필지로서 상기 표준지에 인접하여 있거나 그 근처에 존재하는 필지인 '상기 기타필지(20)'로 분류될 수 있다.

한 개 이상의 상기 기타필지(20)들을 하나의 특정한 상기 표준지(10)에 연관시킬 수 있다. 이렇게 하면 한 개의 상기 표준지에는 한 개 이상의 상기 기타필지가 연관되어 있을 수 있다. 제1상기 표준지에 연관된 상기 기타필지는, 상기 제1상기 표준지와는 다른 제2상기 표준지에는 연관되지 않는다. 이때, 한 개의 특정 상기 표준지 및 상기 특정 상기 표준지에 연관된 한 개 이상의 상기 기타필지들로 이루어진 집합을 본 발명에서는 '필지그룹(30)'이라고 지칭할 수 있다.

상기 특정지역에는 n개의 상기 표준지들이 존재할 수 있다(n은 자연수). 따라서 상기 특정지역에는 n개의 필지그룹들이 존재할 수 있다. 예컨대, 도 1b에 따르면, 상기 특정지역(1000)의 일부는 36개의 필지들(100)로 구분되어 있을 수 있다. 그리고 상기 특정지역에는 4개의 상기 표준지(n=4)(100, 10)들이 존재할 수 있다. 따라서 상기 특정지역에는 4개의 필지그룹들(30)이 존재할 수 있다. 도 1b에서 각 필지들은 편의상 사각형으로 나타내었으나 각 필지의 경계부는 임의의 폐곡선형으로 표시할 수도 있다. 도 1b에서 점선으로 둘러싸인 부분이 상기 필지그룹을 나타내고, 어둡게 표시한 4개의 작은 사각형은 상기 표준지를 나타내고, 밝은색의 작은 사각형들은 상기 기타필지를 나타낸다.

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따라 필지별로 구획된 상기 특정지역을 나타낸 것이다.

도 2는 설명의 편의를 위하여 6개의 필지들로 구성되는 특정지역(1)의 예를 나타낸 것이다. 이때, 6개의 필지 중 3개의 필지(10, 11), 필지(10, 12), 및 필지(10, 13)는 상기 표준지에 해당할 수 있다. 그리고 나머지 3개의 필지(20, 21), 필지(20, 22), 및 필지(20, 23)는 상기 기타필지에 해당할 수 있다. 이때, 설명의 편의상 각 상기 표준지는 한 개의 상기 기타필지와 연관되어있다고 가정할 수 있다. 예컨대, 상기 표준지(10, 11)는 상기 기타필지(20, 21)와 연관되어 있으며, 상기 표준지(10, 12)는 상기 기타필지(20, 22)와 연관되어 있고, 상기 표준지(10, 13)는 상기 기타필지(20, 23)와 연관되어 있을 수 있다. 따라서 상기 특정지역(1)에는 필지그룹이 3개가 존재할 수 있으며, 제1필지그룹(30, 31)은 상기 표준지(10, 11)와 상기 기타필지(20, 21)로 이루어질 수 있고, 제2필지그룹(30, 32)는 상기 표준지(10, 12)와 상기 기타필지(20, 22)로 이루어질 수 있으며, 제3필지그룹(30, 33)은 상기 표준지(10, 13)와 상기 기타필지(20, 23)로 이루어질 수 있다.

이때, 각 상기 표준지(10)에 대해서는 '표준공시지가'가 책정될 수 있다. 이때, 상기 표준지(10)에 연관된 상기 기타필지들(20)은, 그 용도 및 성질이 상기 표준지(10)와 유사할 수 있다. 따라서 각 표준지에 연관된 상기 기타필지들(20)의 공시지가는 상기 표준공시지가와 밀접하게 연관될 수 있다. 상기 기타필지들(20) 각각에 대한 공시지가를 '개별공시지가'라고 지칭할 수 있다.

상기 표준공시지가는 예컨대 1년에 한 번씩 산정되어, 해당 해 동안 계속하여 그 산정된 값으로 유지되는 것으로 가정할 수 있다.

이때, 특정 상기 표준지(10) 또는 상기 기타필지(20)의 실거래가 특정 월에 발생할 수 있다. 한편 상기 특정 월에 실거래가 발생하지 않은 필지도 존재할 수 있다.

상기 실거래가는, 실거래가 이루어진 필지의 공시지가와 다를 수 있다.

본 명세서에서 실제로 거래가 발생한 필지(상기 표준지 또는 상기 기타필지)를 '거래필지'라고 지칭할 수 있다.

도 3은 본 발명의 일 실시예에 따라 미리 설정된 각 지역에 대하여, 땅값지수를 월별로 산출하는 방법에 대한 순서도를 나타낸 것이다.

도 4는 본 발명의 일 실시예에 따라 상기 특정지역의 거래필지에 대한 정보를 획득하는 단계를 설명하기 위한 도면이다.

도 5는 본 발명의 일 실시예에 따른 실거래가격비율(제1비율)을 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면으로서, 도 4에 나타낸 도면에 정보를 추가한 것이다.

도 6은 본 발명의 일 실시예에 따라 각 필지그룹에 대한 가중치를 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면으로서, 도 5에 나타낸 도면에 정보를 추가한 것이다.

도 7은 본 발명의 일 실시예에 따라 각 기간별 서브지수를 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면으로서, 도 6에 나타낸 도면에 정보를 추가한 것이다.

도 8은 본 발명의 일 실시예에 따라 각 기간별 땅값지수를 산출하는 과정을 설명하기 위한 도면으로서, 도 7에 나타낸 도면에 정보를 추가한 것이다.

이하, 도 2 내지 도 8를 함께 참조하여 설명한다.

단계(S10)에서, 상기 특정지역(1)의 필지들(10) 중 특정-시구간(예컨대, 1월)에서 실거래가 발생한 k개의 거래필지에 대한 정보를 획득할 수 있다(k는 자연수).

여기서 상기 특정-시구간의 길이는 1개월, 1분기, 또는 1년 등이 될 수 있다. 본 실시예는 월별 땅값지수를 산출하는 예이므로, 상기 특정-시구간의 길이는 1개월일 수 있다.

예컨대, k=2일 수 있다. 즉, 도 4와 같이, 상기 특정지역(1)은 필지들(A, B, C, D, E, F)로 구성되어 있으며, 상기 필지들 중 1월에 실거래가 이루어진 거래필지는 필지들(A, C)일 수 있다. 이때, 거래여부 필드에는 거래가 이루어졌으면 해당 셀에 '1', 거래가 이루어지지 않았으면 해당 셀에 '0'으로 표시할 수 있다.

이때, 상기 특정지역(1)에는 총 n개의 필지그룹들이 있는 것으로 가정할 수 있다(n은 자연수). 예컨대, 상기 특정지역(1)에는 총 3개의 필지그룹들(31, 32, 33)이 있을 수 있다(n=3).

그리고 상기 특정-시구간은 실시예에 따라 예컨대 특정 월, 특정 연, 또는 특정 분기, 또는 특정 일일 수 있다. 상기 특정-시구간을 특정 월로 한정하는 실시예는 월별 땅값지수를 산출하는 예이고, 상기 특정-시구간을 특정 분기로 한정하는 실시예는 분기별 땅값지수를 산출하는 예가 될 것이다. 본 실시예에서는 상기 특정-시구간을 특정 월로 한정할 수 있다.

단계(S20)에서, 각 시구간별 각 필지그룹들에 대하여 제1비율을 산출할 수 있다. 본 명세서에서 상기 제1비율은 '그룹별-기간별-실거래가격비율' 또는 '실거래가격비율'로 지칭될 수 있으며, 그 정의는 후술한다.

단계(S20)은 단계(S21)과 단계(S22)로 구별되어 수행될 수 있다.

단계(S21)에서 k개의 거래필지가 포함된 m개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대하여 상기 제1비율을 산출할 수 있다. 여기서 거래필지가 포함된 필지그룹의 개수인 m은, 모든 필지그룹의 총 개수인 n 이하이고, 또한 거래필지의 총 개수인 k 이하일 수 있다. 이하 설명에서, 'm', 'n', 'k'는 계속하여 사용된다.

상기 특정-시구간(예컨대, 특정 월)에 대하여, 상기 제1비율에 관한 값이 m개 생성될 수 있다.

그리고 상기 제1비율은 각각 다음과 같이 산출될 수 있다. 예컨대 상기 m개의 필지그룹 중 제1필지그룹에 포함된 1개 이상의 거래필지의 실거래가(va)를 획득하고, 상기 1개 이상의 거래필지의 공시지가(vb)를 획득한다. 그리고 va/vb를 상기 제1비율로 삼을 수 있다. 상술한 정의를 살펴보면, 상기 제1비율을 상기 '실거래가격비율'로 지칭할 수 있음을 이해할 수 있다.

예컨대 제1필지그룹에 속한 제1필지 및 제2필지가 실제로 거래된 경우, 제1필지의 실거래가를 va1라고 하고, 제2필지의 실거래가를 va2라고 하며, 제1필지의 공시지가를 vb1이라고 하고, 제2필지의 공시지가를 vb2라고 하면, 상기 제1필지그룹에 관한 상기 제1비율은 (va1+va2)/(vb1+vb2)로 계산될 수 있다. 상기 제1필지그룹에 속한 필지들 중 실제로 거래된 필지가 3개 이상인 경우에도 마찬가지 방법으로 상기 제1비율을 계산할 수 있다.

이때, 실거래가(va)=공시지가(vb)인 경우 상기 제1필지그룹에 대한 제1비율은 1이 될 것이다. 이와 달리 실거래가가 공시지가보다 높은 경우에는, 상기 제1필지그룹에 대한 상기 제1비율, 즉 상기 제1필지그룹에 대한 실거래가격비율은 1보다 큰 값을 가질 것이다.

상기 제1비율은 상기 특정-시구간이 수십~수백년 중 어느 시점에 해당하는지에 따라 달라질 수 있다는 점을 쉽게 이해할 수 있다. 즉, 상기 제1비율은 필지그룹별로 그리고 설정된 특정-시구간 별로 달라질 수 있는 값이라는 점을 이해할 수 있다. 따라서 상기 제1비율을 상기 '그룹별-기간별-실거래가격비율'로 지칭할 수 있다는 점을 이해할 수 있다.

상술한 개념들을 조합하며, 상기 실거래가격비율은 일별, 주별, 월별, 분기별, 반기별, 또는 연별로 산출되고, 그리고 각 필지그룹별로 산출될 수도 있다.

예컨대, 도 5와 같이, 특정-시구간이 1월인 경우, 1월에 거래된 필지는 A, C이다. 따라서 k=2이며, 두 개의 거래필지가 포함된 필지그룹들은 제1필지그룹과 제2필지그룹으로, m=2가 된다. 제1필지그룹에서 필지 A의 공시지가(vb1)는 80이며, 실거래가(va1)를 100으로 가정한 경우, 제1필지그룹의 제1비율은 1.25가 된다. 제2필지그룹에서 필지 C의 공시지가는 100이며, 실거래가를 100으로 가정한 경우, 제2필지그룹의 제1비율은 1이 된다.

단계(S22)에서, 상기 특정지역의 필지그룹들 중 실거래가 발생하지 않았던 n-m개의 필지그룹들에 대하여, 실거래가 발생하지 않았음에도 불구하고, 상기 특정-시구간에 대하여 각각 제1비율을 산출할 수 있다.

따라서 단계(S22)에 따르면, 총 n-m개의 제1비율이 생성될 수 있다. 실거래가 발생하지 않았던 필지그룹은 이하 본 명세서에서 '미거래 필지그룹'으로 지칭할 수 있다.

이때, 특정 미거래 필지그룹에 대한 제1비율은 상기 특정-시구간이 상기 기준-시구간인지 여부에 따라 서로 다른 방식으로 산정될 수 있다.

상기 특정-시구간이 상기 기준-시구간인 경우에는, 상기 특정 미거래 필지그룹에 대한 제1비율을 1로 설정할 수 있다. 즉, 상기 기준-시구간에 실거래가 발생하지 않은 필지그룹에 대해서는, 실거래 가격이 공시지가와 동일하다고 가정한 것이다.

상기 특정-시구간이 상기 기준-시구간이 아닌 경우에는, 상기 특정 미거래 필지그룹에 대한 제1비율은, 상기 특정-시구간의 직전 시구간에서의 제1비율과 동일한 값으로 설정할 수 있다.

상술한 단계(S20)에 따르면, 모든 시구간에 대하여, 그리고 모든 필지그룹에 대하여 상기 제1비율을 산출할 수 있다. 상기 모든 시구간이 총 c1개(예컨대, 12개)로 주어지고, 상기 모든 필지그룹의 개수가 n개(예컨대, 3개)로 주어진다고 가정하면, 상기 제1비율의 값들은 n*c1(3*12)의 행렬을 갖는 테이블형태로 제시될 수도 있다.

상술한 방법에 따르면, 상기 제3필지그룹은 상기 기준-시구간인 1월의 미거래 필지그룹에 해당하며, 상기 제3필지그룹의 제1비율은 1이 될 수 있다.

각 시구간(1월 내지 12월)에 대하여, 동일한 방법으로 단계(S21)와 단계(S22)를 수행할 수 있다. 1월 내지 12월에 대하여 단계(S21)와 단계(S22)를 수행한 결과는 도 5와 같을 수 있다.

단계(S30)에서, 상기 특정지역에 포함된 모든 필지그룹의 공시지가를 서로 합한 값인 공시지가합산값 및 각 필지그룹의 공시지가를 산출하여, 각 필지그룹에 대한 가중치(sf)를 산출할 수 있다.

예컨대 제1필지그룹의 가중치는 sf1이라고 표기하고, 제2필지그룹의 가중치는 sf2라고 표기할 수 있다. 상기 각각의 가중치는 1보다 작거나 1과 동일한 값일 수 있다.

상기 특정 필지그룹의 가중치는, 상기 특정 필지그룹의 공시지가를 상기 공시지가합산값으로 나누어 얻을 수 있다. 이렇게 하면 상기 n개의 필지그룹들에 대한 가중치들의 합은 1이 된다. 상술한 가중치는 본 명세서에서 '그룹별-가중치'라는 이름으로 지칭될 수도 있다. 또한, 공시지가는 1년에 한번 산정되는 것으로 가정하였으므로, 특정 해의 1년간의 그룹별-가중치는 1년 내내 동일한 값으로 유지될 수 있다. 따라서 도 6에 나타낸 것과 같이, 상기 가중치는 1년 동안 각 필지그룹에 대해서 한 번만 산출될 수 있다.

단계(S30)에 따르면, 그룹별-가중치가 총 n개 산출될 수 있다.

예컨대, 도 6을 참조하여 보면, 상기 특정지역(1)의 공시지가합산값은 580(= 80+100+100+90+110+100)이며, 제1필지그룹의 공지지가는 180, 제2필지그룹의 공시지가는 190, 제3필지그룹의 공시지가는 110이다. 따라서 제1필지그룹의 가중치(sf1)는 180/580=0.31 이며, 제2필지그룹의 가중치(sf2)는 190/580=0.328 이고, 제3필지그룹의 가중치(sf3)는 110/580=0.362 이다. 필지그룹들의 가중치들의 합은 1(=0.31+0.328+0.362) 이 된다.

단계(S40)에서, 기간별-그룹별-서브지수를 산출할 수 있다.

상기 기간별-그룹별-서브지수는, 단계(S20)에서 산출한 기간별-그룹별-실거래가격비율에, 단계(S30)에서 산출한 그룹별-가중치를 곱함으로써 산출할 수 있다. 이때, 예컨대 상기 기간별-그룹별-실거래가격비율의 값들이 상술한 n*c1의 행렬형태로 주어진다고 가정하였을 때에, 상기 값은 총 n*c1의 행렬형태로 생성될 수 있다.

이때, 상기 n개의 그룹별-가중치 중 어떤 것을 특정 필지그룹에 곱할 것인지는 명확하다. 즉, 특정 필지그룹에는, 상기 n개의 그룹별-가중치 중 상기 특정 필지그룹에 대하여 생성된 값을 곱하면 된다.

이렇게 생성된 n*c1의 행렬형태의 값들은, 이하 본 명세서에서 기간별-그룹별-서브지수라고 지칭될 수 있다.

예컨대, 도 7을 참조하여 보면, 각 월마다 제1필지그룹, 제2필지그룹, 및 제3필지그룹에 대하여 기간별-그룹별-서브지수(이하, 서브지수)를 산출할 수 있다. 즉, 1월의 제1필지그룹의 서브지수는 상기 제1필지그룹의 가중치(sf1=0.31)와 1월의 제1필지그룹의 제1비율(=1.25)을 곱함으로써 산출할 수 있다. 따라서 1월의 제1필지그룹의 서브지수는 0.388이 된다. 1월의 제2필지그룹의 서브지수는 상기 제2필지그룹의 가중치(sf2=0.328)와 1월의 제2필지그룹의 제1비율(=1)을 곱함으로써 산출할 수 있다. 따라서 2월의 제2필지그룹의 서브지수는 0.328이 된다. 1월의 제3필지그룹의 서브지수는 상기 제3필지그룹의 가중치(=0.362)와 1월의 제3필지그룹의 제1비율(=1)을 곱함으로써 산출할 수 있다. 따라서 1월의 제3필지그룹의 서브지수는 0.362가 된다.

각 시구간(1월 내지 12월)에 대하여, 동일한 방법으로 각 필지그룹별 서브지수를 산출할 수 있으며, 완성된 서브지수 표는 도 7과 같을 수 있다.

단계(S50)에서, 각 기간별 땅값지수를 생성할 수 있다.

상기 산출된 n*c1(3*12)의 행렬형태의 기간별-그룹별-서브지수를 각 기간별로 합산하여, 각 기간에 대한 땅값지수를 생성할 수 있다. 상기 땅값지수를 본 명세서에서는 기간별-땅값지수라고 지칭할 수 있다.

예컨대, n*c1의 행렬형태의 기간별-그룹별-서브지수들은 제1기간 내지 제c1기간에 따라 구분되는 총 c1개(예컨대, 12개)의 기간그룹들로 구분될 수 있다. 이때, 제1기간에 대하여 산출된 n개(예컨대, 3개)의 기간별-그룹별-서브지수를 서로 더하면, 상기 제1기간에 대한 기간별-땅값지수를 구할 수 있다.

예컨대, 상기 기간의 구분을 월단위로 구분한 경우에는, 예컨대 1월 또는 2월에 대한 기간별-땅값지수가 1개 산출될 수 있다. 이렇게 산출된 1개의 기간별-땅값지수는 매월마다 다른 값을 가질 수 있다. 상기 기간별-땅값지수는 상기 특정지역 전체를, 상기 기간에 대하여 대표하는 값이라는 점을 이해할 수 있다. 예컨대 상기 특정지역을 서울로 설정한 경우에는, 서울의 기간별-땅값지수가 매월마다 1개의 숫자로 표현될 수 있다.

상기 기간별-땅값지수가 기간별로 산출되면, 시간의 흐름에 따른 상기 특정지역의 땅값변동을 그래프로 표시할 수 있다. 이와 같이 하여 본 발명이 완성될 수 있다.

예컨대, 도 8을 참조하여 보면, 1월의 제1필지그룹, 제2필지그룹, 및 제3필지그룹의 각 서브지수를 모두 더할 수 있다. 제1필지그룹의 서브지수는 0.388 이고, 제2필지그룹의 서브지수는 0.328이며, 제3필지그룹의 서브지수는 0.362 이므로 상기 특정지역(1)에 대한 1월의 땅값지수는 1.078이 된다.

각 기간(1월 내지 12월)에 대하여, 동일한 방법으로 상기 특정지역(1)에 대한 땅값지수를 산출할 수 있으며, 완성된 땅값지수 표는 도 8과 같을 수 있다.

도 9a는 본 발명의 일 실시예에 따라 도 8에서 산출한 월별 땅값지수만을 표로 작성한 것이며, 도 9b는 본 발명의 일 실시예에 따라 월별 땅값지수를 그래프로 나타낸 것이다.

상기 그래프의 가로축은 시간의 흐름에 따라 각 기간을 나타낸 것이다. 즉, 1월부터 12월까지 월별 기간을 나타낸 것이다. 상기 세로축은 땅값지수를 나타낸다.

도 9a 및 도 9b를 살펴보면 상기 특정지역에 대한 월별 땅값지수의 추이를 파악할 수 있다.

상술하였듯이, 상기 특정지역은 예컨대 각 행정구역(들)로 정의될 수 있다. 또한, 상기 기준-시구간의 길이는 일, 주, 월, 분기, 반기, 또는 연으로 설정될 수도 있다.

상술한 본 발명의 실시예들을 이용하여, 본 발명의 기술 분야에 속하는 자들은 본 발명의 본질적인 특성에서 벗어나지 않는 범위 내에 다양한 변경 및 수정을 용이하게 실시할 수 있을 것이다. 특허청구범위의 각 청구항의 내용은 본 명세서를 통해 이해할 수 있는 범위 내에서 인용관계가 없는 다른 청구항에 결합될 수 있다.

Claims (10)

1. 컴퓨팅 장치가, 특정-시구간에 대하여, 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 포함된 복수개의 필지들 중 실거래가 발생한 거래필지들에 대한 정보를 획득하는 단계;
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계;
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들 각각에 대한 그룹별-가중치를 산출하는 단계;
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 실거래가격비율과 상기 그룹별-가중치를 기반으로 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계; 및
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 기간별-그룹별-서브지수를 기반으로 상기 특정-시구간에서의 땅값지수를 산출하는 단계;
   를 포함하며,
   상기 그룹별-가중치를 산출하는 단계는,
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지들의 공시지가합산값을 산출하는 단계;
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지그룹들에 대한 공시지가를 산출하는 단계; 및
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 공시지가를 상기 공시지가합산값으로 나누는 단계;
   를 포함하는,
   땅값지수 산출방법.
   땅값지수 산출방법.
2. 제1항에 있어서, 상기 복수 개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계는,
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 실거래가 발생한 거래필지들이 포함된 제1필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계; 및
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들 중 상기 실거래가 발생한 거래필지를 포함하지 않는 제2필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대하여 상기 실거래가격비율을 산출하는 단계
   를 포함하는,
   땅값지수 산출방법.
3. 제2항에 있어서,
   상기 제1필지그룹들에 대하여 상기 실거래가격비율을 산출하는 단계는,
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 제1필지그룹들 각각에 대하여, 상기 실거래가 발생한 거래필지의 실거래가를 동일한 상기 거래필지의 공시지가로 나누어 산출하는 단계인,
   땅값지수 산출방법.
4. 제2항에 있어서,
   상기 제2필지그룹들에 대하여 상기 실거래가격비율을 산출하는 단계는,
   상기 특정-시구간이 미리 결정된 기준-시구간인 경우, 상기 컴퓨팅 장치가, 상기 각 제2필지그룹의 상기 실거래가격비율을 미리 결정된 값으로 설정하는 단계, 및
   상기 특정-시구간이 상기 미리 결정된 기준-시구간이 아닌 경우, 상기 컴퓨팅 장치가, 상기 각 제2필지그룹의 상기 실거래가격비율을 상기 특정-시구간의 직전 시구간에서의 상기 실거래가격비율과 동일한 값으로 설정하는 단계
   를 포함하는,
   땅값지수 산출방법.
5. 삭제
6. 제1항에 있어서, 상기 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계는, 상기 특정-시구간에 대하여, 상기 컴퓨팅 장치가, 상기 각 필지그룹의 상기 그룹별-가중치를 대응되는 상기 각 필지그룹의 실거래가격비율에 곱함으로써 산출하는 단계인,
   땅값지수 산출방법.
7. 제1항에 있어서, 상기 땅값지수를 산출하는 단계는,
   상기 특정-시구간에 대하여, 상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 각 기간별-그룹별-서브지수를 합산함으로써 산출하는 단계인,
   땅값지수 산출방법.
8. 제2항에 있어서, 상기 제1필지그룹들의 개수는 상기 실거래가 발생한 거래필지들의 개수보다 같거나 작으며, 상기 복수 개의 필지그룹들의 개수보다 작거나 같은,
   땅값지수 산출방법.
9. 컴퓨팅 장치로 하여금,
   특정-시구간에 대하여, 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 포함된 복수개의 필지들 중 실거래가 발생한 거래필지들에 대한 정보를 획득하는 단계;
   상기 복수 개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 실거래가격비율을 산출하는 단계;
   상기 복수 개의 필지그룹들 각각에 대한 그룹별-가중치를 산출하는 단계;
   상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 실거래가격비율과 상기 그룹별-가중치를 기반으로 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계; 및
   상기 기간별-그룹별-서브지수를 기반으로 상기 특정-시구간에서의 땅값지수를 산출하는 단계;
   를 수행하도록 하는 프로그램이 기록되어 있으며,
   상기 그룹별-가중치를 산출하는 단계는,
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지들의 공시지가합산값을 산출하는 단계;
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지그룹들에 대한 공시지가를 산출하는 단계; 및
   상기 컴퓨팅 장치가, 상기 공시지가를 상기 공시지가합산값으로 나누는 단계;
   를 포함하는 것을 특징으로 하는,
   컴퓨터로 읽을 수 있는 기록매체.
10. 컴퓨팅 장치가, 특정-시구간에 대하여, 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 포함된 복수개의 필지들 중 실거래가 발생한 k개의 거래필지에 대한 정보를 획득하는 단계(k>=0);
    상기 컴퓨팅 장치가, 상기 k개의 거래필지가 포함된 m개의 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대한 제1비율을 산출하는 단계(m<=k);
    상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들 중 실거래가 발생한 거래필지를 포함하지 않는 필지그룹들에 대하여 각각 상기 특정-시구간에 대하여 상기 제1비율을 산출하는 단계;
    상기 컴퓨팅 장치가, 상기 특정지역의 상기 복수 개의 필지들의 공시지가를 더한 공시지가합산값을 산출하는 단계;
    상기 컴퓨팅 장치가, 상기 특정지역의 복수 개의 필지그룹들에 대한 공시지가를 산출하는 단계;
    상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들에 대한 공시지가를 상기 공시지가합산값으로 나누어 상기 복수 개의 필지그룹들 각각에 대한 그룹별-가중치를 산출하는 단계;
    상기 컴퓨팅 장치가, 상기 복수 개의 필지그룹들의 상기 제1비율과 상기 그룹별-가중치를 이용하여 기간별-그룹별-서브지수를 산출하는 단계; 및
    상기 컴퓨팅 장치가, 상기 기간별-그룹별-서브지수를 이용하여 상기 특정-시구간에서의 땅값지수를 산출하는 단계;
    를 포함하는,
    땅값지수 산출방법.

Images