JP2009301398A - 物件表データの生成方法および生成装置 - Google Patents

Abstract

【課題】必要な情報を過不足なく記載した物件表を迅速かつ正確に作成できることを保証する物件表データの生成方法および生成装置を提供する。
【解決手段】取得部６は、物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力部４から入力されたとき、制御部５の命令により、指定された担保権に対応している、共同担保目録の情報を、記憶部２に格納された不動産情報ファイルから取得する。検出部７は、共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出する。特に、検出部７は、制御部５の命令により、取得部６により取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、その担保の目的たる権利ごとに検出する。出力部８は、取得部６により取得した不動産の表示の情報と、検出部７により検出した順位番号とを、共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成する。
【選択図】図１

Description

本発明は、不動産担保に関する契約書や不動産登記申請書等の書類に添付される物件表を、コンピュータを用いて作成する際に好適に利用される、物件表データの生成方法および生成装置に関し、特に、担保権および不動産の表示を必要とする契約書、または不動産登記関係書類について、担保の目的たる二以上の不動産を表示する物件表を作成するための必要データを生成する、物件表データの生成方法および生成装置に関する。

登記は、民法、不動産登記法等のもとでの運営が多岐にわたるがために難解とされ、この登記情報を扱う当事者としては、司法書士が専門職として一字一句間違うことなく登記事務の職責を全うすべく精進している。しかし、登記事務の発注者が作成する担保契約書等は、準専門家とされる金融機関の融資関係担当者においてさえ誤りが多く見受けられる。わが国の民法・不動産登記法に裏打ちされた登記理論は完成された制度であるが、一般国民にとっては難解とされ馴染み薄く、登記申請の需要の大半は、官僚の嘱託登記を除けば金融機関関係においての需要が圧倒的に多い。

ところで、金融機関の融資のうち担保権に頼る割合も多く、その大半は、抵当権と根抵当権によって運営されているともいえる。例えば、住宅ローンは、ほとんど抵当権であり、融資対象物件も、個別の場合、取得する土地、建物および私道の持分によることが多い。このように、同一の債権の担保として、複数の不動産に設定される抵当権もしくは根抵当権は、共同抵当権、共同根抵当権と呼ばれる。かかる不動産担保関係登記の添付書類として、担保権を新規設定する対象の不動産、あるいは担保権が既に設定されている物件を正確に記載した物件表（物件目録、不動産目録、不動産明細等と呼ばれることもある）を作成することが必要である。

関係機関の担保契約書等作成文化に照らすと、現状は、担当者が登記簿謄本を見ながらワードプロセッサーソフト（表計算ソフト、データベースソフト等文書を加除訂正できるソフトを含む、以下「ワードプロセッサーソフト」と略す）上で情報入力し、物件表を作成している。

本発明者は、不動産登記情報をデジタル化して関係機関に有効活用してもらうこと、例えば登記関係書類への情報入力に役立ててもらうこと等を長年企図し、紙媒体の不動産登記簿情報、およびインターネット等の通信回線を介して取得した不動産登記簿情報を、ＯＣＲ処理等の処理によりテキスト変換（文字コード化）して、デジタルデータベースを構成する技術を提案している（例えば、特許文献１、特許文献２、および特許文献３参照）。
特開２００１−１４３０５８号公報 特開２００７−４４０７号公報 特開２００７−１４８４７５号公報

不動産登記法において、物件の所在地番（家屋番号）、土地建物の種別区分、担保権の種類、担保対象持分、共同担保目録、担保権を特定する順位番号（あるいは受付年月日と受付番号）は過誤が絶対に許されない情報である。不動産登記は国民生活において経済的に最も重要かつ基本的な制度でありミスは許されず、ワードプロセッサーソフト上での情報入力等に万が一ミスがあったときの影響は極めて大きい。例えば、根抵当権においては、変更更正登記において、民法第３９８条の１７によって、共同担保物件全部の登記の搭載が完了しないうちは登記そのものが有効とみなされない。１筆でも変更更正登記申請が漏れたならば、変更更正登記そのものが無効になる。したがって、登記申請の基礎たる物件表には共同担保物件全部の記載がされていることの確認機能が重要である。

上記に鑑み、本発明者は、厳格な正確性を必要する物件表の作成に、データベース化したデジタル不動産情報を有効利用する新規な提案をここに行うものである。すなわち、本発明の目的は、必要な情報を過不足なく記載した物件表を迅速かつ正確に作成できることを保証する、物件表データの生成方法および生成装置を提供することにある。

上記の目的を達成するために、本発明に係る物件表データの生成方法は、担保権および不動産の表示を必要とする契約書、または不動産登記関係書類について、担保の目的たる二以上の不動産を表示する物件表作成のための必要データを、コンピュータを用いて生成する方法であって、不動産登記法所定の登記事項にそれぞれ対応している、少なくとも不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を、不動産ごとに記録している不動産情報ファイルが、記憶手段に格納されており、物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力されたとき、前記指定された担保権に対応している、共同担保目録の情報を、前記不動産情報ファイルから取得するステップと、前記取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、前記担保の目的たる権利ごとに検出するステップと、前記指定された担保権が設定されている不動産についての、不動産の表示の情報を、前記不動産情報ファイルから取得するステップと、前記取得した不動産の表示の情報と、前記検出した順位番号とを、前記取得した共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成するステップと、を含むことを特徴とする。

本発明が対象とする担保権は、先取特権、質権もしくは転質または抵当権を含むが、本発明は、二以上の不動産に関する権利を目的とする共同担保権、例えば、共同根抵当権および共同抵当権を対象として物件表データを生成するときに、極めて有効である。

図１７は、不動産登記簿の記載例を示す図である。不動産登記において、根抵当権または抵当権が二以上の不動産の上に設定されると、各不動産登記簿の、抵当権、根抵当権に関する事項を登記する「権利部（乙区）」の欄には、共同担保権設定に関する情報が記載される。すなわち、共同担保権の設定があると、登記官によって「共同担保目録」が作成され、その共同担保目録が登記簿の末尾に附帯される。「共同担保目録」には、目録ごとに固有の記号および番号（以下、「共同担保目録番号」という）が付与される。ただし、同一の担保権であっても、管轄する登記所が異なる不動産があるときは、管轄の異なる登記所での登記によって異なる共同担保目録番号が付与される。つまり、担保権の設定された不動産が、二以上の管轄にわたるときは、一の担保権について、二以上の共同担保目録番号が存在することになる。例えば、図１８に示す例において、同一の担保権について、管轄に応じ「（か）第９９７１号」（図１８Ａ参照）、「（さ）第５４１８号」（図１８Ｂ参照）の番号がそれぞれ付与されている。

共同担保目録には、担保権が設定されている権利（多くは土地または建物であるが、全部とは限らず、共有に係る場合の共有者の持分の場合もある）ごとに、順位番号が記載されている。この順位番号は、「権利部（乙区）」の欄に記載された、特定の担保権の登記の順位番号に対応している。すなわち、ある共同担保目録の「担保の目的たる権利の表示」の情報を元に、特定の担保権の目的とされている各不動産を特定する（不動産の種類、所在および地番、または所在および家屋番号を特定する）ことができる。また、ある共同担保目録の「順位番号」を元に、「権利部（乙区）」の順位番号をたどると、その共同担保目録がひもづいている特定の担保権についての詳しい情報（担保権の種類、債権額または極度額、債務者、（根）抵当権者、共同担保目録番号等）がわかるような仕組みになっている。

本発明者は、共同担保目録においては不動産および不動産の所有権持分ごとに特定担保権の順位番号が付与されているという特性に着眼し、かかる共同担保目録の特性を物件表の自動作成に応用するという着想を得て本発明を完成した。すなわち、本発明は、（ア）共同担保目録の情報を取得して、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、担保の目的たる権利ごとに検出する、（イ）指定された担保権が設定されている不動産についての、不動産の表示の情報を不動産情報ファイルから取得する、（ウ）取得した不動産の表示の情報と、検出した順位番号とを、取得した共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成する、という特徴を有している。

本発明によれば、指定した担保権の共同担保目録の情報を元に、不動産ごとに「権利部（乙区）」の欄における担保権の登記事項を逐一確認するまでもなく、物件表作成のための必要データを、正確にかつ漏れなく生成することができる。なお、本明細書における「物件表」の用語は、物件表と表示された文書を作成する場合に限定することを意図したものではなく、共同担保権の目的とされた不動産を表示する、不動産目録、物件明細書、物件目録、その他の呼称の文書を作成する場合も当然に含む。また、物件表は印刷されたものに限らず、コンピュータに接続されたディスプレイまたはプリンタに出力される前の電子ファイルであってもよい。

なお、本発明において、記憶手段に格納されている不動産情報ファイルは、以下のようにして準備することができる。例えば、財団法人民事法務協会の「インターネット登記情報提供サービス」サイト（http://www1.touki.or.jp/gateway.html）から、あらかじめオンラインで不動産登記情報（共同担保目録を含めて、不動産登記法所定の登記の全部事項）を取得し、取得した不動産登記情報の「表題部」、附属建物の表示、敷地権の表示から、それぞれ不動産の表示（土地の表示、主たる建物の表示）、そして、共同担保目録に関する情報の各項目を読み取り、テキストデータ等の文字データに変換して、不動産ごとに記録することができる。なお、建物の登記の末尾に設けられた別の「表題部」に附属建物の表示があるときは、その附属建物の表示に関する情報も記録対象に含める。附属建物、敷地権について、物件表への記載漏れを有効に防止できる。

本発明の物件表データの生成方法において、前記取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出するステップにおいて、順位番号が検出できないときは、さらに、順位番号不検出の権利についての、担保の目的たる権利の表示の情報を用いて、前記不動産情報ファイルを検索して、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての、不動産の表示、および共同担保目録に関する情報を取得するステップと、前記不動産情報ファイルに記録された、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての前記抵当権、根抵当権の情報を解析し、前記指定された担保権と同一であるが異なる共同担保目録番号が付された担保権を検出し、前記検出した担保権に対応する共同担保目録の情報から、前記順位番号不検出の権利に対応している順位番号を検出するステップと、を実行することを特徴とする。

既に述べたとおり、担保権の設定された不動産が、二以上の管轄にわたるときは、一の担保権について、二以上の共同担保目録番号が存在する。ところが、一の共同担保目録には、管轄内の不動産に関する権利については、その担保権の順位番号が付されるが、管轄外の不動産については順位番号が付されないため、一の共同担保目録からすべての不動産に関する権利に対応している順位番号を検出することができない。しかも、同一担保権であるにもかかわらず、不動産登記簿上の共同担保目録番号は管轄ごとに異なるため、一の管轄での共同担保目録番号を元に他の管轄の担保権を特定することができない。このように、一の共同担保目録の情報を元にしただけでは、多管轄にわたる不動産の上に設定された担保権を指定して、物件表作成のための必要データを生成することが困難であるという問題点がある。しかるに、上記した構成によると、かかる問題点を悉く解決し、多管轄にわたる不動産の上に設定された担保権についても、物件表作成のための必要データを、正確にかつ漏れなく生成することができる。

また、本発明の物件表データの生成方法において、不動産を指定する識別情報が入力されると、通信回線を介して登記情報提供者の情報処理装置に転送し、前記登記情報提供者の情報処理装置から、前記不動産についての公的な不動産登記情報を取得して、前記不動産情報ファイルを更新するステップ、をさらに含むよう構成しても良い。

上記したとおり、不動産登記情報（共同担保目録を含めて、不動産登記法所定の登記の全部事項）は、財団法人民事法務協会の「インターネット登記情報提供サービス」サイトから、オンラインで提供を受けることができる。同サイトには、登記所で保管する不動産登記情報が、アップデートされて蓄積されているため、インターネット等の通信回線を介して、同サイトに、不動産の特定に必要な識別情報（具体的には、土地であれば不動産番号、または所在および地番、建物であれば、不動産番号、または所在および家屋番号、さらに管轄登記所の情報）を転送して、最新の不動産登記情報を、リアルタイムで取得することが可能である。したがって、このように取得した不動産登記情報から、不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を読み取り、テキストデータ等の文字データに変換して、不動産情報ファイルに追加または上書き記録することにより、不動産ファイルを更新することが可能である。

本発明の登記情報取得方法において、好ましくは、前記生成される出力データが、全部抹消登記、一部抹消登記、変更更正登記、または追加設定登記に必要な物件表を作成するための出力データである。

他方、本発明の物件表データの生成装置は、担保権および不動産の表示を必要とする契約書、または不動産登記関係書類について、担保の目的たる二以上の不動産を表示する物件表作成のための必要データを生成する装置であって、不動産登記法所定の登記事項にそれぞれ対応している、少なくとも不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を、不動産ごとに記録している不動産情報ファイルが格納されている記憶手段と、前記不動産情報ファイルから、少なくとも不動産の表示の情報、および共同担保目録の情報を取得する取得手段と、前記共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出する検出手段と、前記取得手段により取得した不動産の表示の情報と、前記検出手段により検出した順位番号とを、前記取得した共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成する出力手段と、制御手段とを備えている。前記制御手段は、（１）前記取得手段が、物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力されたとき、前記指定された担保権に対応している、共同担保目録の情報を、前記不動産情報ファイルから取得し、（２）前記検出手段が、前記取得手段により取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、前記担保の目的たる権利ごとに検出するように、前記取得手段および前記検出手段を制御する。

本発明の物件表データの生成装置において、前記検出手段が、前記取得手段により取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出する際に、順位番号が検出できないとき、前記制御手段は、（３）前記取得手段が、順位番号不検出の権利についての、担保の目的たる権利の表示の情報を用いて、前記不動産情報ファイルを検索して、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての、不動産の表示、および共同担保目録に関する情報を取得し、（４）前記検出手段が、前記不動産情報ファイルに記録された、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての前記抵当権、根抵当権の情報を解析し、前記指定された担保権と同一であるが異なる共同担保目録番号が付された担保権を検出し、前記検出した担保権に対応する共同担保目録の情報から、前記順位番号不検出の権利に対応している順位番号を検出するように、前記取得手段および前記検出手段を制御する。

さらに、本発明の物件表データの作成プログラムは、担保権および不動産の表示を必要とする契約書、または不動産登記関係書類について、担保の目的たる二以上の不動産を表示する物件表作成のための必要データを生成する処理を、不動産登記法所定の登記事項にそれぞれ対応している、少なくとも不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を、不動産ごとに記録している不動産情報ファイルにアクセス可能なコンピュータに行わせるためのプログラムであって、物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力されたとき、前記指定された担保権に対応している、共同担保目録の情報を、前記不動産情報ファイルから取得し、前記取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、前記担保の目的たる権利ごとに検出し、前記指定された担保権が設定されている不動産についての、不動産の表示の情報を取得し、前記取得した不動産の表示の情報と、前記検出した順位番号とを、前記取得した共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成する処理を、コンピュータに行わせるためのプログラムである。

上記のとおり、本発明は、データベース化したデジタル不動産情報を利用し、共同担保目録の記載を元にして物件表の記載に漏れがないことを保証できるので、不動産担保関係登記手続の正確性、確実性が担保され、円滑な法務行政、司法手続、安定した国民の経済活動に資するものである。

上記した本発明の目的および利点並びに他の目的および利点は、以下の実施の形態の説明を通じてより明確に理解される。もっとも、以下に記述する実施の形態は例示であって、本発明はこれらに限定されるものではない。

以下、本発明の実施の形態を図面に基づき説明する。
以下の説明において、主に、本発明の実施の形態における物件表データ作成装置を、ユーザ装置が通信回線を介して接続されるＷｅｂシステムとして構成した例、すなわち、ユーザが、Ｗｅｂシステムに通信回線を介して接続されているユーザ装置を操作して、Ｗｅｂシステムに、後述する不動産台帳処理および物件表作成処理を実行させ、Ｗｅｂシステムが生成した物件表データをユーザ端末において受信し、物件表を表示しまたは出力するシステムについて述べるが、これは一例であってそれに限定されるものではない。

図１は、本発明の実施の形態における物件表データ生成装置の機能ブロック図である。図1に示すように、物件表データ生成装置１は、記憶部２、入力部４、制御部５、取得部６、検出部７、および出力部８から構成されている。

記憶部２には、不動産登記法所定の登記事項にそれぞれ対応している、少なくとも不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を、不動産ごとに記録している不動産情報ファイルが、格納されている。

入力部４は、制御部５に、後述する不動産台帳処理および物件表作成処理を実行させるために、各種のデータおよび要求コマンドを制御部５に入力する。制御部５は、入力部４よりの入力に従い、記憶部２、取得部６、および検出部７を制御する。

取得部６は、不動産情報ファイルから、少なくとも不動産の表示の情報、および共同担保目録の情報を取得する。特に、取得部６は、物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力部４から入力されたとき、制御部５の命令により、指定された担保権に対応している共同担保目録の情報を、記憶部２に格納された不動産情報ファイルから取得する。

検出部７は、共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出する。特に、検出部７は、制御部５の命令により、取得部６により取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、その担保の目的たる権利ごとに検出する。

出力部８は、取得部６により取得した不動産の表示の情報と、検出部７により検出した順位番号とを、共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成する。

他方、検出部７が、取得部６により取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出する際に、順位番号が検出できないとき、制御部５は、次のように取得部６および検出部７を制御する。すなわち、取得部６は、制御部５の命令により、順位番号不検出の権利についての、担保の目的たる権利の表示の情報を用いて、記憶部２の不動産情報ファイルを検索して、順位番号不検出の権利に対応する不動産についての、不動産の表示、および共同担保目録に関する情報を取得する。また、検出部７は、制御部５の命令により、不動産情報ファイルに記録されたその順位番号不検出の権利に対応する不動産についての抵当権、根抵当権の情報を解析し、指定された担保権と同一であるが異なる共同担保目録番号が付された担保権を検出し、検出した担保権に対応する共同担保目録の情報から、順位番号不検出の権利に対応している順位番号を検出する。

図２は、本実施形態に係るオンライン登記情報システム２０のシステム構成図である。ここで、オンライン登記情報システム２０は、ユーザ装置１０が通信回線３０を介して接続されるＷｅｂシステムとして構成されている。なお、４０は、オンラインで不動産登記情報を外部に提供している、財団法人民事法務協会の「インターネット登記情報提供サービス」サイトの情報処理装置である。

ユーザ装置１０は、物件表を作成しようとするユーザが操作する情報処理端末装置であり、汎用のパーソナルコンピュータ（ＰＣ）により構成することが出来る。すなわち、ユーザ装置１０は、図示しないＣＰＵ、ＲＡＭ、所定のプログラムおよびデータを格納したＲＯＭ、ハードディスク等の記憶装置、表示装置、プリンタ、入力装置、および通信装置を有している。

ユーザ装置１０が備える、図示しないＣＰＵは、記憶装置に格納されたプログラムを読み出し、ＲＡＭが有するワークエリアに展開して実行し、ＲＡＭ、表示装置、プリンタ、入力装置、記憶装置、および通信装置の各部を制御する。

ユーザ装置１０が備える、図示しない記憶装置には、Ｗｅｂブラウザのプログラムおよびデータが格納されている。このＷｅｂブラウザは、オンライン登記情報システム２０が提供する不動産台帳処理サービス１２、および物件表作成処理サービス１４を利用可能に構成されている。すなわち、このＷｅｂブラウザは、オンライン登記情報システム２０に不動産台帳処理のメイン・プログラムおよび物件表作成処理のサブ・プログラムを実行させたときに、オンライン登記情報システム２０から受信する後述する各種画面を、図示しない表示装置に表示させ、所望の物件表を表示・印刷させるほか、ユーザ装置１０から、オンライン登記情報システム２０に対し、各種のデータおよび要求コマンドを送信する機能を提供する。具体的には、後述する新規物件登録画面（図４）、共同担保目録一覧画面（図５）、指定共同担保目録物件一覧画面（図６）、新規設定画面（図７）、全部抹消画面（図９）、一部抹消画面（図１１）、変更更正画面（図１３）等を表示装置に表示させ、所望の物件表（図８、図１０、図１２、図１４、図１６）を表示装置に表示させ、かつプリンタにより印刷させることができる。また、各画面において、情報項目の入力または選択データ、各種処理の要求コマンドを、オンライン登記情報システム２０に送信することができる。

オンライン登記情報システム２０は、不動産情報ファイルを格納する記憶装置２２、ＣＰＵ２４、ＲＡＭ２５、および通信装置２８を備える。本実施形態において、ＣＰＵ２４は、図示しないＲＯＭやハードディスクに格納されたプログラムを読み出して、ＲＡＭ２５のワークエリアに展開して実行する。本実施形態においては、特にＣＰＵ２４は、不動産台帳処理のメイン・プログラム２６および物件表作成処理のサブ・プログラム２７をＲＡＭ２５のワークエリアに展開して実行することにより、オンライン登記情報システム２０が、ユーザ装置１０に対して、不動産台帳処理のサービス１２と、物件表作成処理のサービス１４（「新規設定登記」、「全部抹消登記」、「一部抹消登記」、「変更更正登記」、および「追加設定登記」の５種類の物件表の作成支援機能、各物件表の表示・印刷機能）を提供する。

通信回線３０は、専用線、公衆電話回線、衛星通信回線等の各種通信回線や図示しない各種サーバ等を含んで構成され、その具体的様態は特に限定されない。また、ユーザ装置１０、オンライン登記情報システム２０、情報処理装置４０と通信回線３０との間には、ＩＳＰ（Ｉｎｔｅｒｎｅｔ Ｓｅｒｖｉｃｅ Ｐｒｏｖｉｄｅｒ）やＮＳＰ（Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｅｒｖｉｃｅ Ｐｒｏｖｉｄｅｒ）、携帯電話事業者等が提供するサーバやファイアーウォール、ゲートウェイ装置等の各種機器が介在する構成としても良いが、ここでは図示しない。通信回線３０の典型的な例としては、インターネットが挙げられるが、ＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）であっても良いし、その他のネットワークであっても良い。

記憶装置２２に格納された不動産情報ファイルに記録される不動産情報は、好ましくは、「インターネット登記情報提供サービス」サイトの情報処理装置４０から取得した登記簿情報をテキスト変換処理等して記録するが、図２に示すように、スキャナ２９により紙媒体の登記簿から情報を読み取り、これをＯＣＲ処理等によりテキスト変換して、記録するようにしてもよい。

図３は、不動産台帳処理および物件表作成処理の全体フローを示すフローチャートである。図３、および図４以下を参照して、手順を説明する。まず、オンライン登記情報システムのメインメニューから不動産台帳処理を選択して不動産台帳処理メイン・プログラムを開始させ、図４に示す不動産台帳処理画面１０４を表示させる。
ステップＳ３０１において、不動産台帳処理メイン・プログラムは、新規物件登録、登録情報一括請求、既存物件検索追加、共担物件検索追加の各ボタンに対応づけて、新規物件登録、指定物件オンライン登記情報取得、既存物件検索、既設定共同担保目録検索、指定共同担保目録内物件検索等の各サービスを提供する。

図４に示す不動産台帳処理画面１０４における新規物件登録ボタン２０１の押下に対応して、関与物件の簡単登録機能、簡単入力機能が提供される。この際、登録情報一括請求機能ボタン２０２の押下に対応して、不動産情報ファイルに記録されていない新規物件の不動産登記情報を、財団法人民事法務協会の「インターネット登記情報提供サービス」サイトからオンラインで取得する追加機能が提供され、これを利用することができる。この場合において特に、本発明者が先に特許文献１により提案した、登記事項のデジタル化における自動訂正機能を実行し、不動産登記ファイルに記録すると、過誤を殆んど無くすることができる。また、既存物件検索追加ボタン２０３の押下に対応して、不動産情報ファイルに登録されている既存物件を検索し、一覧表示する機能が提供される。さらに、共担物件検索追加ボタン２０４の押下に対応して、不動産情報ファイルに登録されている共同担保目録を検索し、一覧表示する機能が提供される。

図５を参照して、図５は、図４の不動産台帳処理画面１０４における共担物件検索追加ボタン２０４の押下により、共同担保目録を一覧表示させたときの画面である。共同担保目録一覧画面１０５において、選択欄２１１に一つまたは複数のチェックを入れることにより、特定の共同担保目録を指定することができる。また、詳細ボタンを押下することにより、指定共同担保目録内物件検索が実行され、図６に示すような物件一覧画面１０６が表示される。なお、この指定共同担保目録内物件検索機能では、指定共同担保目録の管轄内物件に限定されず、管轄外物件であっても、不動産情報ファイルに登録されている限りにおいて全て抽出できるようになっている。その理由については後で詳しく説明する。

図３のフローチャート、および図４の不動産台帳処理画面１０４に戻って、物件表印刷ボタン２０５の押下により、物件表作成処理サブ・プログラムを開始させる。

ステップＳ３０２において、物件表作成処理サブ・プログラムは、まず、作成しようとする物件表を、「新規設定登記」、「全部抹消登記」、「一部抹消登記」、「変更更正登記」、および「追加設定登記」の５種類の中から選択させる機能を提供する。
図７は、新規設定登記の物件表作成処理画面１０７の例を示す図である。物件表の種類の選択は、物件表の種類選択ボックス２２１において、「新規設定、全部抹消、一部抹消、変更更正、追加設定」のポップアップから選択することによる。新規設定登記の場合は「新規設定」を選択する。

次に、ステップＳ３０３において、物件表作成処理サブ・プログラムは、担保権の種類を選択させる機能を提供する。この選択は、本実施態様では、物件表作成処理画面の担保権種類選択ボックス２２２において、「抵当権、根抵当権」のポップアップからいずれかを選択させることによる。図７に示す新規設定登記の物件表作成処理画面１０７では、「根抵当権」を選択している。

新規設定登記の場合、図４に示す不動産台帳処理画面１０４における新規物件登録および／または既存物件検索追加の機能により、物件欄に表示させた物件が、そのまま自動的に新規設定登記対象の物件となる。つまり、図４の物件欄には、物件ごとに、物件の種別、所在、地番または家屋番号が表示されているので物件の確認が容易である一方、新規物件であるから、共同担保目録番号も順位番号も存在しないので、図３のフローチャートのうち、新規設定以外の場合に必要なステップＳ３０４からステップＳ３０８までの処理をすべてスキップし、次のステップＳ３０９の処理に移る。なお、ここで、物件表作成処理サブ・プログラムは、物件の選択／選択解除機能（「選択」欄のチェックボックス）、新規設定／既設定の別を表示する機能（「新規／既設」欄）も提供する。ここでは、図７に示す新規設定登記の物件表作成処理画面１０７のとおり、「選択」欄においてすべての物件が選択された状態にあり、また、「新規／既設」欄においては、「新規設定」が自動表示されている。

ステップＳ３０９において、物件表作成処理サブ・プログラムは、債務者と担保額の入力を受け付ける。さらに、ステップＳ３１０において、物件表作成処理サブ・プログラムは、共有に係る物件のときは、必要に応じ持分と共有者氏名の入力を受け付ける。

次いで、ステップ３１１において、物件表作成処理サブ・プログラムは、物件表を編集して結果をユーザ装置１０に向けて出力する機能を提供する。ユーザ装置１０においては、編集結果たる物件表を表示装置に表示させ、さらにはユーザ装置１０に接続されたプリンタにより物件表を印刷することができる。

物件表作成処理サブ・プログラムは、不動産情報ファイルから、物件ごとに物件の表示の情報（登記簿の「表題部」に記載されている情報）を参照し、土地の場合は所在、地番、家屋番号、地目、地積の項目を、建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造、床面積の項目を、また、附属建物があるときは、符号、種類、構造、床面積の項目を、さらに不動産番号があるときは不動産番号の項目も含めて取得し、これら項目を物件ごとの一覧形式に配置することにより、物件表を編集する。

図８は、新規設定登記の物件表の作成例である。本実施形態において、物件表作成処理サブ・プログラムが編集する物件表には、管轄登記所の表示を、管轄ごとに括って配置するようにしている。管轄登記所の情報は、不動産情報ファイルを自動検索し、抽出することができる。また、物件表には、一つの物件表を他の物件表と識別しやすいように、物件表の種類、担保権の種類、債務者、担保額（抵当権の場合の債権額、根抵当権の場合の極度額）の表示を、末尾に配置するようにしている。さらに、契約書等の書類と一体化するときに便利なように、物件表の左側に「のりしろ」を取るようにしている。

次に、図９を参照して、全部抹消登記の物件表作成処理を説明する。ここでは、図７および図８を参照して説明した新規設定登記の物件表作成処理と異なる処理部分について説明し、共通する処理については詳しい説明を省略する。

ステップＳ３０２において、全部抹消登記の場合は、図９に示す全部抹消登記の物件表作成処理画面１０９において、物件表の種類は「全部抹消」を選択する。この選択結果は、末尾に配置される物件表の種類の表示に反映される。
ステップＳ３０４において、物件表作成処理サブ・プログラムは、共同担保目録を一覧表示させる機能を提供する。この一覧表示は、本実施態様では、物件表作成処理画面の共同担保目録指定ボックス２３１において、図５の共同担保目録一覧と同じ結果の、共同担保目録番号の一覧をポップアップさせることによる。
続いてステップＳ３０５において、物件表作成処理サブ・プログラムは、特定の共同担保目録を指定させる機能を提供する。この指定は、本実施態様では、物件表作成処理画面の共同担保目録指定ボックス２３１において、ポップアップさせた共同担保目録一覧から、一つまたは二つ以上の共同担保目録番号を選択させることによる。図９に示す全部抹消登記のための物件表作成処理画面１０９では、共同担保目録番号「（さ）３１４７」を選択している。

次に、ステップＳ３０６において、物件表作成処理サブ・プログラムは、ステップＳ３０５において指定された共同担保目録に内蔵の「担保の目的たる権利の表示」、および「順位番号」を全件分自動検出する機能を提供する。この機能は、不動産台帳処理メイン・プログラムが提供する指定共同担保目録内物件検索機能と共通しており、指定共同担保目録の管轄内物件に限定されず、管轄外物件であっても、不動産情報ファイルに登録されている限りにおいて全て抽出できるようになっている。その理由は以下のとおりである。

図１７に示す登記簿記載例のように、共同担保目録の対象がすべて同じ管轄内であるときは、一の共同担保目録からすべての物件について順位番号を検出することができる。ところが、図１８に示す共同担保目録の例のように、多管轄にわたるときは、管轄外物件について順位番号を検出することができない。そこで、ステップＳ３０６において、物件表作成処理サブ・プログラムは、順位番号が検出できないとき、順位番号不検出の物件について、「担保の目的たる権利の表示」の情報を用いて、不動産情報ファイルを検索して、順位番号不検出の物件についての、不動産の表示、および共同担保目録に関する情報を取得する。また、不動産情報ファイルに記録された、順位番号不検出の物件についての抵当権、根抵当権の情報（登記簿の「権利部（乙区）」に記載されている情報）を解析し、指定された担保権と同一であるが異なる共同担保目録番号が付された担保権を検出し、このようにして検出した担保権に対応する共同担保目録の情報から、順位番号不検出の物件に対応している順位番号を検出する。以上により、同一担保権でありながら、多管轄ゆえに番号の異なる共同担保目録の情報をすべて取得して、順位番号を検出することができるので、正確で漏れのない物件表の作成に必要なデータの生成が保証される。

続いて、ステップＳ３０７において、物件表作成処理サブ・プログラムは、図９に示すように、共同担保目録の物件欄に、全件分の物件の種別、担保の目的たる権利の表示、共同担保目録番号、および順位番号を物件ごとに表示する。全部抹消であるので、「選択」欄のチェックボックスは、すべての物件が選択された状態にあり、また、「新規／既設」欄においては「既設定」が自動表示されている。

ステップＳ３１１において、物件表作成処理サブ・プログラムは、全部抹消登記の物件表を編集して結果をユーザ装置１０に向けて出力する機能を提供する。
図１０は、全部抹消登記の物件表の作成例である。物件に対応して、検出した順位番号の表示が配置されている点、また、末尾に配置する物件表の種類が、全部抹消と表示されている点に注意されたい。

次に、図１１を参照して、一部抹消登記の物件表作成処理を説明する。図７および図８を参照して説明した新規設定登記の物件表作成処理、ならびに図９および図１０を参照して説明した全部抹消登記の物件表作成処理と異なる処理部分について説明し、共通する処理については詳しい説明を省略する。

ステップＳ３０２において、一部抹消登記の場合、図１１に示す一部抹消登記の物件表作成処理画面１１１において、物件表の種類は「一部抹消」を選択する。この選択結果は、末尾に配置される物件表の種類の表示に反映される。

ステップＳ３０７において、物件表作成処理サブ・プログラムは、図１１に示すように、共同担保目録の物件欄に、全件分の物件の種別、担保の目的たる権利の表示、共同担保目録番号、および順位番号を物件ごとに表示することは、全部抹消登記の場合と同様であるが、続くステップＳ３０８において、物件表作成処理サブ・プログラムは、物件の選択／選択解除機能（「選択」欄のチェックボックス）により、抹消除外分の物件を除外する機能を提供している点に注意されたい。図１１の画面例は、「選択」欄のチェックボックスは１物件のみが選択されている。

ステップＳ３１１において、物件表作成処理サブ・プログラムは、一部抹消登記の物件表を編集して結果をユーザ装置１０に向けて出力する機能を提供する。
図１２は、一部抹消登記の物件表の作成例である。物件に対応して、検出した順位番号の表示が配置されている点、また、末尾に配置する物件表の種類が、一部抹消と表示されている点に注意されたい。

次に、図１３を参照して、変更更正登記の物件表作成処理を説明する。図７および図８を参照して説明した新規設定登記の物件表作成処理、ならびに図９および図１０を参照して説明した全部抹消登記の物件表作成処理と異なる処理部分について説明し、共通する処理については詳しい説明を省略する。

ステップＳ３０２において、変更更正登記の場合、図１３に示す更正変更登記の物件表作成処理画面１１３において、物件表の種類は「変更更正」を選択する。この選択結果は、末尾に配置される物件表の種類の表示に反映される。

ステップＳ３１１において、物件表作成処理サブ・プログラムは、変更更正登記の物件表を編集して結果をユーザ装置１０に向けて出力する機能を提供する。
図１４は、変更更正登記の物件表の作成例である。物件に対応して、検出した順位番号の表示が配置されている点、また、末尾に配置する物件表の種類が、変更更正と表示されている点に注意されたい。

最後に、図１５を参照して、追加設定登記の物件表作成処理を説明する。図７および図８を参照して説明した新規設定登記の物件表作成処理、ならびに図９および図１０を参照して説明した全部抹消登記の物件表作成処理と異なる処理部分について説明し、共通する処理については詳しい説明を省略する。

ステップＳ３０１において、追加設定登記の場合、図４に示す不動産台帳処理画面１０４において、新規物件登録ボタン２０１の押下に対応して、新規物件の登録機能が提供されるので、これを追加設定物件の登録に利用する。なお、追加設定物件は、「新規／既設」欄において「新規設定」が自動表示される。

ステップＳ３０２において、追加設定登記の場合、図１５に示す追加設定登記の物件表作成処理画面１１５において、物件表の種類は「追加設定」を選択する。この選択結果は、末尾に配置される物件表の種類の表示に反映される。

ステップＳ３１１において、物件表作成処理サブ・プログラムは、追加設定登記の物件表を編集して結果をユーザ装置１０に向けて出力する機能を提供する。
図１６は、追加設定登記の物件表の作成例である。追加設定物件については順位番号の表示がされていない一方、既存の共同担保目録の対象物件については、検出した順位番号の表示がそれぞれ配置されている点、また、末尾に配置する物件表の種類が、追加設定と表示されている点に注意されたい。

本実施態様によると、以下のような利点がある。
（１）担保権の特定が、物件の表示（土地の場合は所在、地番、家屋番号、地目、地積の項目、建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造、床面積の項目）、および順位番号によって完全にできる。
（２）共同担保目録に記載されている、管轄内物件全件はもちろん、管轄外物件さえも記載に漏れがないことを保証できる。
（３）担保物件に付帯する順位番号は、目的担保に完全に付帯することが保証される。
（４）登記事項のデジタル化において、自動訂正機能実行後において過誤は殆んど無く、この情報を元に登記が実行されるので、登記の安全性を確保することに寄与する。
（５）物件表が独立しているので、如何なる契約書でも最後尾に装着が可能である。
（６）経験不足の担当者であっても正確迅速な物件表作成が可能である。
（７）物件表は、売買手続きにも、競売手続きにも、直接利用できる。

本発明の実施の形態における物件表データ生成装置の機能ブロック図である。 本実施形態に係るオンライン登記情報システム２０のシステム構成図である。 不動産台帳処理および物件表作成処理の全体フローを示すフローチャートである。 不動産台帳処理画面の画面例を示す図である。 共同担保目録を一覧表示させたときの画面例を示す図である。 指定共同担保目録内物件検索が実行されたときの、物件一覧画面の例を示す図である。 新規設定登記の物件表作成処理画面の例を示す図である。 新規設定登記の物件表の作成例を示す図である。 全部抹消登記の物件表作成処理画面の例を示す図である。 全部抹消登記の物件表の作成例を示す図である。 一部抹消登記の物件表作成処理画面の例を示す図である。 一部抹消登記の物件表の作成例を示す図である。 変更更正登記の物件表作成処理画面の例を示す図である。 変更更正登記の物件表の作成例を示す図である。 追加設定登記の物件表作成処理画面の例を示す図である。 追加設定登記の物件表の作成例を示す図である。 不動産登記簿の記載例を示す図である。 同一の担保権について、管轄が異なる場合の共同担保目録の記載例を示す図である。

符号の説明

１ 物件表データ生成装置
１０ ユーザ装置
２０ オンライン登記情報システム
２２ 記憶装置
２４ ＣＰＵ
２５ ＲＡＭ
２８ 通信装置
３０ 通信回線
４０ 登記情報提供者の情報処理装置

Claims (8)

1. 担保権および不動産の表示を必要とする契約書、または不動産登記関係書類について、担保の目的たる二以上の不動産を表示する物件表作成のための必要データを、コンピュータを用いて生成する方法であって、
   不動産登記法所定の登記事項にそれぞれ対応している、少なくとも不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を、不動産ごとに記録している不動産情報ファイルが、記憶手段に格納されており、
   物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力されたとき、前記指定された担保権に対応している、共同担保目録の情報を、前記不動産情報ファイルから取得するステップと、
   前記取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、前記担保の目的たる権利ごとに検出するステップと、
   前記指定された担保権が設定されている不動産についての、不動産の表示の情報を、前記不動産情報ファイルから取得するステップと、
   前記取得した不動産の表示の情報と、前記検出した順位番号とを、前記取得した共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成するステップと、
   を含むことを特徴とする、物件表データの生成方法。
2. 前記取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出するステップにおいて、順位番号が検出できないときは、さらに、
   順位番号不検出の権利についての、担保の目的たる権利の表示の情報を用いて、前記不動産情報ファイルを検索して、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての、不動産の表示、および共同担保目録に関する情報を取得するステップと、
   前記不動産情報ファイルに記録された、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての前記抵当権、根抵当権の情報を解析し、前記指定された担保権と同一であるが異なる共同担保目録番号が付された担保権を検出し、前記検出した担保権に対応する共同担保目録の情報から、前記順位番号不検出の権利に対応している順位番号を検出するステップと、
   を実行することを特徴とする、請求項１記載の物件表データの生成方法。
3. 不動産を指定する識別情報が入力されると、通信回線を介して登記情報提供者の情報処理装置に転送し、前記登記情報提供者の情報処理装置から、前記不動産についての公的な不動産登記情報を取得して、前記不動産情報ファイルを更新するステップ、
   をさらに含むことを特徴とする、請求項１または２記載の物件表データの生成方法。
4. 前記生成される出力データが、全部抹消登記、一部抹消登記、変更更正登記、または追加設定登記に必要な物件表を作成するための出力データであることを特徴とする、請求項１から３のいずれかに記載の物件表データの生成方法。
5. 担保権および不動産の表示を必要とする契約書、または不動産登記関係書類について、担保の目的たる二以上の不動産を表示する物件表作成のための必要データを生成する装置であって、
   不動産登記法所定の登記事項にそれぞれ対応している、少なくとも不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を、不動産ごとに記録している不動産情報ファイルが格納されている記憶手段と、
   前記不動産情報ファイルから、少なくとも不動産の表示の情報、および共同担保目録の情報を取得する取得手段と、
   前記共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出する検出手段と、
   前記取得手段により取得した不動産の表示の情報と、前記検出手段により検出した順位番号とを、前記取得した共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成する出力手段と、
   制御手段とを備え、
   前記制御手段は、
   前記取得手段が、物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力されたとき、前記指定された担保権に対応している、共同担保目録の情報を、前記不動産情報ファイルから取得し、
   前記検出手段が、前記取得手段により取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、前記担保の目的たる権利ごとに検出するように、前記取得手段および前記検出手段を制御すること
   を特徴とする、物件表データの生成装置。
6. 前記検出手段が、前記取得手段により取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を検出する際に、順位番号が検出できないとき、
   前記制御手段は、
   前記取得手段が、順位番号不検出の権利についての、担保の目的たる権利の表示の情報を用いて、前記不動産情報ファイルを検索して、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての、不動産の表示、および共同担保目録に関する情報を取得し、
   前記検出手段が、前記不動産情報ファイルに記録された、前記順位番号不検出の権利に対応する不動産についての前記抵当権、根抵当権の情報を解析し、前記指定された担保権と同一であるが異なる共同担保目録番号が付された担保権を検出し、前記検出した担保権に対応する共同担保目録の情報から、前記順位番号不検出の権利に対応している順位番号を検出するように、前記取得手段および前記検出手段を制御すること
   を特徴とする、請求項５記載の物件表データの生成装置。
7. 前記出力手段が生成する出力データが、全部抹消登記、一部抹消登記、変更更正登記、または追加設定登記に必要な物件表を作成するための出力データであることを特徴とする、請求項５または６記載の物件表データの生成装置。
8. 担保権および不動産の表示を必要とする契約書、または不動産登記関係書類について、担保の目的たる二以上の不動産を表示する物件表作成のための必要データを生成する処理を、不動産登記法所定の登記事項にそれぞれ対応している、少なくとも不動産の表示、抵当権、根抵当権、および共同担保目録に関する情報の各項目を、不動産ごとに記録している不動産情報ファイルにアクセス可能なコンピュータに行わせるためのプログラムであって、
   物件表を作成しようとする少なくとも一の担保権を指定する識別情報が入力されたとき、前記指定された担保権に対応している、共同担保目録の情報を、前記不動産情報ファイルから取得し、
   前記取得した共同担保目録の情報から、担保の目的たる権利の表示の情報、および順位番号を、前記担保の目的たる権利ごとに検出し、
   前記指定された担保権が設定されている不動産についての、不動産の表示の情報を取得し、
   前記取得した不動産の表示の情報と、前記検出した順位番号とを、前記取得した共同担保目録内の不動産ごとに対応づけた出力データを生成する処理を、コンピュータに行わせるための物件表データの作成プログラム。

Images