JP2004287795A

JP2004287795A - Building management server and building management method

Info

Publication number: JP2004287795A
Application number: JP2003078454A
Authority: JP
Inventors: Motomitsu Hattori; 元満服部
Original assignee: JAPAN REALTY SUPERVISON KK
Current assignee: JAPAN REALTY SUPERVISON KK
Priority date: 2003-03-20
Filing date: 2003-03-20
Publication date: 2004-10-14

Abstract

<P>PROBLEM TO BE SOLVED: To provide a building management server and a building management method for managing jobs relating to the maintenance and management of a building, in particular the frequently generated jobs required for the daily management of the building. <P>SOLUTION: The building management server is provided with a building data storage device 11 storing attribute information relating to the building, which is one or more of the address, completion date, building structure, the number of floors, kind and owning company of the building, and a monitoring control means 22 for acquiring the conditions of the building from a monitoring sensor provided in the building and recording the history of the monitoring of the building in a monitoring history storage device 13. Further, the building management server is provided with a meter-reading control means 22 for preparing instruction data for work to be performed in the building by referring to the building data storage device 11 and the monitoring history storage device 22, recording them in a work instruction data storage device 12, presenting the work instruction data relating to meter-reading to perform meter-reading in the building and storing the result in a meter-reading history storage device 14, and an inspection control means 23 for presenting the work instruction data relating to an inspection to perform the inspection in the building and storing the result into an inspection history storage device 15. <P>COPYRIGHT: (C)2005,JPO&NCIPI

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理サーバ及び建物管理方法に関する。
【０００２】
【従来の技術】
近年、コンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話等の情報機器や、通信ネットワーク等の普及に伴い、建物管理会社によって行われる建物の維持管理も、これらを活用してより効率の良いサービスを提供できるようになってきている。
【０００３】
建物の維持管理とは、例えば、建物の修繕や立替等の大規模なものから、日常に行う設備の点検、公共料金の管理、破損箇所の特定と修理、建物に入っているテナントや入居世帯の管理等、多岐に渡っている。
【０００４】
建物の属性や、テナントや入居世帯の状況に応じて、建物の修繕や立替等を提案する建物情報管理方法がある（例えば、特許文献１。）。特許文献１においては、具体的には、建物の竣工日や、入居世帯の出産や小学校入学や子息の状況に応じて、営業者が建物の修繕や立替を、提案し、受注に結びつけるためのものである。
【０００５】
【特許文献１】
特開２００１−３５７１１４号公報
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
特許文献１においては建物の修繕や立替等を促す頻度の少ない営業活動に利用されているが、頻繁に発生する建物の日常管理に必要な細かな管理業務には対応していない。
【０００７】
例えば水道料金の場合、自治体は建物に一つの親メータが備え付けられ、自治体からは、この親メータの記録に基づき、一括して建物管理会社に請求する。一方、建物所有者はテナントや入居世帯ごとに子メータを備え、その子メータの記録に基づき、個別に請求する。この様に子メータの管理は建物管理会社に任されるので、検針業務のみならず、故障や修理の対応等も行う必要があった。又、入居テナントや入居世帯の転入転出、家賃収入の督促業務、資産評価等、その他にも多くの日常業務が発生している。
【０００８】
この様に、建物の維持管理においては、業務が多岐に渡っており、管理する建物数が多い場合、これらの業務を的確に行うには、多くの人手や時間を要していた。
【０００９】
従って、本発明の目的は、建物の維持管理に関する業務、特に頻繁に発生する建物の日常管理に必要な業務を管理する建物管理サーバ及び建物管理方法を提供することである。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
上記目的を達成するため、本発明の第１の特徴は、建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理サーバに関する。即ち、本発明の第１の特徴に係る建物管理サーバは、建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社のいずれか一つ以上の建物に関する属性情報を建物データ記憶装置に記憶する建物データ記憶手段と、建物に備えられた監視センサーから建物の状況を取得し、建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置に記録する監視制御手段と、建物データ記憶装置及び監視履歴記憶装置を参照して建物で行う作業指示データを作成し、作業指示データを提示して建物で作業を行わせその結果を作業結果記憶装置に記憶する作業制御手段を備える。
【００１１】
この様に本発明によれば、建物に関するあらゆる情報や処理を制御し、見積書、業務の監視などに素早く対応することができる。
【００１２】
又、本発明の第２の特徴は、建物の維持管理に関する業務を管理する建物管理方法に関する。即ち、本発明の第２の特徴に係る建物管理方法は、において、建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社のいずれか一つ以上の建物に関する属性情報を建物データ記憶装置に記憶する建物データ記憶ステップと、建物に備えられた監視センサーから建物の状況を取得し、建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置に記録する監視制御ステップと、建物データ記憶装置及び監視履歴記憶装置を参照して建物で行う作業指示データを作成し、作業指示データを提示して建物で作業を行わせその結果を作業結果記憶装置に記憶する作業制御ステップを備える。
【００１３】
【発明の実施の形態】
次に、図面を参照して、本発明の実施の形態を説明する。以下の図面の記載において、同一又は類似の部分には同一又は類似の符号を付している。
【００１４】
（最良の実施の形態）
図１を参照して、本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムを説明する。
【００１５】
本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムは、建物（受託建物）の維持管理に関する業務を管理する建物管理サーバ１、建物の管理の提携会社に設置された提携会社サーバ３、建物に赴き建物の修理、検針、点検等に関する情報を建物管理サーバ１とやりとりする巡回端末４ａ、４ｂ、４ｃ…、アセットマネージャー端末５、プロパティマネージャー端末６を備えている。建物管理サーバ１、提携会社サーバ３、巡回端末４ａ、４ｂ、４ｃ…は、通信ネットワーク２を介して互いに通信可能である。通信ネットワーク２は、インターネット、パソコン通信網等の一般的な通信ネットワークであって、より好ましくは、ＬＡＮ、ＷＡＮなど外部との情報のやりとりのない閉鎖的な通信ネットワークである。ここで、提携会社サーバ３は、本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムを利用する会社で、建物管理サーバ１は、提携会社サーバ３から、建物に関する情報又は指示を受信し、処理を行う。アセットマネージャー端末５及びプロパティマネージャー端末６は、建物管理サーバ１に接続することにより、アセットマネージャー及びプロパティマネージャーに、所有或いは投資等の関連のある建物に関する情報を閲覧させることができる。又、建物に大幅な修理、緊急対処等が必要な場合、巡回端末４ａから建物管理サーバ１を介してアセットマネージャー端末及びプロパティマネージャー端末６に問題点を送信し、アセットマネージャーやプロパティマネージャーに対応を問い合わせることができる。
【００１６】
建物管理サーバ１は、建物データ記憶装置１１、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５、レポート記憶装置１６、監視制御手段２１、検針制御手段２２、点検制御手段２３、レポート発行手段２４、入出力制御装置３１、通信制御装置３２、入力装置３３、表示装置３４を備えている。
【００１７】
建物管理サーバ１は、一般的なコンピュータに所定の処理を行うソフトウェアプログラムがインストールされることにより実現される。建物管理サーバ１は、火災や盗難の発生の有無、給排水、エレベータ、電気、空調、衛生などに関する設備の異常を管理し、これらの異常に対応する指示を提示する。これにより、早期に異常箇所を発見し、事態の応急処置、補修改修を行うことができる。
【００１８】
建物データ記憶装置１１は、建物管理サーバ１が管理する建物の住所、竣工日、建築構造、階数、種別、所有会社などの建物に関する属性情報が記録された記憶装置である。これらのは、一つの建物について建物を識別する建物識別コードと、建物識別コードに対応づけられた上記の様な項目を備えるレコードが関連づけられている。建物データ記憶装置１１には、更に、テナントや入居世帯の情報、空室情報、入金情報、督促情報等の情報が記憶されていても良い。
【００１９】
作業指示データ記憶装置１２は、建物に赴き作業を行う内容を、巡回端末４ａ乃至４ｃに送信する作業指示データが記録された記憶装置である。作業指示データ記憶装置１２は、建物データ記憶装置１１等を参照してバッチ処理で作成されても良いし、巡回端末４ａ乃至４ｃからの問い合わせに応じて動的に作成されても良い。又、作業指示データ記憶装置１２は、建物ごとに建物識別コードと対応づけられて記憶されても良いし、建物の種別や竣工日からの経過年等を考慮したグループごとに記憶されても良い。
【００２０】
監視制御手段２１は、建物に備えられた監視センサーから建物の状況を取得し、建物の監視の履歴を監視履歴記憶装置１３に記録する手段である。ここで監視センサーとは、警報機、防犯カメラ、不正侵入センサー、ガス探知機等のことである。監視制御手段２１は、建物データ記憶装置１１の建物識別コードと関連づけて、監視履歴記憶装置１３に記録する。監視履歴記憶装置１３には、異常データのみ記憶しても良いし、異常データと正常データとの両方を記憶しても良い。又、必要に応じて、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６に、監視の状況を送信し、その対応指示をさせるようにしても良い。
【００２１】
検針制御手段２２は、作業指示データ記憶装置１２に記憶された検針に関する作業指示データを巡回端末４ａ乃至４ｃに提示して建物で検針作業を行わせ、その結果を検針履歴記憶装置１４に記憶する手段である。検針制御手段２２によって、建物データ記憶装置１１及び監視履歴記憶装置１３を参照して建物で行う作業指示データが作成されても良い。又、必要に応じて、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６に、検針の状況を送信し、その対応指示をさせるようにしても良い。
【００２２】
点検制御手段２３は、作業指示データ記憶装置１２に記憶された点検に関する作業指示データを巡回端末４ａ乃至４ｃに提示して建物で点検作業を行わせ、その結果を点検履歴記憶装置１５に記憶する手段である。点検制御手段２３によって、建物データ記憶装置１１及び監視履歴記憶装置１３を参照して建物で行う作業指示データが作成されても良い。又、必要に応じて、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６に、清掃の状況を送信し、その対応指示をさせるようにしても良い。
【００２３】
レポート発行手段２４は、建物データ記憶装置１１を参照して、管理見積書、エンジニアリングレポート、アセットレポート、受託・作業請求書発行、プロパティレポート、事故・障害報告書、請求書、督促内容証明、弁護士必要書類、日常・月次業務作業指示書等のレポートを発行する手段である。レポート発行手段２４は、建物データ記憶装置１１のみならず、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５等を参照して、各種レポートを発行するのが好ましい。ここで、レポートとは、紙に印刷されたものとは限らない。ファイル形式でダウンロードさせても良いし、口述するようにブラウザを介して画面に提示しても良い。
【００２４】
建物データ記憶装置１１、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５、レポート記憶装置１６は、同一のデータベースや記憶装置に格納されても良いし、別々のデータベースや記憶装置に格納されても良い。同様の機能を実現できれば、そのシステム構成は問わない。
【００２５】
又、建物管理サーバ１は、図示しないが、清掃や消耗品の補充等の業務に関しても、制御する手段を備えている。
【００２６】
提携会社サーバ３は、建物管理サーバ１と情報の送受信を行うもので、一般的なコンピュータに所定の処理を行うソフトウェアプログラムがインストールされることにより実現される。
【００２７】
巡回端末４ａは、建物に赴き作業を行う作業者が携帯する情報端末であって、情報端末に所定の処理を行うソフトウェアプログラムがインストールされることにより実現される。巡回端末４ａは、散在する作業場所で扱えるようにノートパソコン、ＰＤＡ、携帯電話機等の可搬性の優れている情報端末が良い。
【００２８】
巡回端末４ａは、通信制御装置４１、入出力制御装置４２、業務制御手段４３を備えている。通信制御装置４１は、通信ネットワーク２との通信を制御する装置で、ＬＡＮカード、モデム、モデムカード等のことで、より好ましくは、可搬性を向上するために、ＰＨＳ内蔵の通信カード、無線通信機能を備えたチップ等である。入出力制御装置４２は、巡回端末４ａに入出力される情報を制御する装置である。入出力制御装置４２は、巡回端末４ａが送受信する通信制御装置４１からの情報を制御する。更に、入出力制御装置３１には、図示しないが、キーボード、ディスプレイ、タッチパネル、ポインティングデバイス、ペン、印刷装置等が接続されており、入出力制御装置３１は、これらの装置とのデータの入出力を制御する装置である。
【００２９】
又、巡回端末４ａは、内蔵カメラか、デジタルカメラで撮影されたデータを受信する装置を備えているのが好ましい。これにより、建物管理サーバ１に、現場の状況を画像で報告することができる。例えば、清掃前及び清掃後の写真や、事故発生現場の写真を撮影し、建物管理サーバ１に送信する。これにより、アセットマネージャー端末５やプロパティマネージャー端末６で、建物の管理状況を確認することができる。
【００３０】
巡回端末４ｂ及び４ｃは、巡回端末４ａと同様の構造を持つ。
【００３１】
図２を参照して、建物管理サーバ１と、巡回端末４ａ及び提携会社サーバ３との間で送受信される情報を説明する。
【００３２】
建物管理サーバ１は、管理する建物を新しく受託すると、新規受託した建物情報とそれに関する通達を、巡回端末４ａに送信する。受託建物から提携会社サーバ３を介して建物の異常や障害などが検知されると、建物管理サーバ１は、巡回端末４ａに、警報信号、点検信号、急行指示などの指示を出し、例えば巡回端末４ａを携帯している作業者に受託建物に赴かせる。
【００３３】
作業者が受託建物に向かう場合に、適宜出動信号、到着信号を建物管理サーバ１に送信し、更に、現場の状況報告を行う。建物管理サーバ１は、巡回端末４ａからの現場の状況と、建物データ記憶装置１１、作業指示データ記憶装置１２、監視履歴記憶装置１３、検針履歴記憶装置１４、点検履歴記憶装置１５等を参照して、作業者が行う対処の指導及び指示を、巡回端末４ａに提示する。作業の状況に応じて、作業者による作業の完了報告、作業指示発行、作業指示書、作業報告等を建物管理サーバ１に送信する。又、巡回端末４ａなどを介して、適宜、異常、障害現場の画像を建物管理サーバ１に送信するのが好ましい。
【００３４】
作業が完了すると、完了した作業に関する作業指示書、完了報告書等を送信し、更に、受託した業務が完了した場合、受託業務完了報告を建物管理サーバ１に送信する。
【００３５】
又、受託業務に関するスケジュールやイベントを、建物管理サーバ１から提携会社サーバ３及び巡回端末４ａに、適宜送信しても良い。
【００３６】
図３を参照して、建物管理サーバ１が提携会社サーバや巡回端末４ａに提示する業務指示書Ｒ１００の詳細な種別を説明する。
【００３７】
建物管理サーバ１は、マスターメンテナンス処理１０１、レポート作成処理１０２、地域情報処理１０３、仕入管理処理１０４、土地建物処理１０５及び１０６、受託業務処理１０７、点検業務処理１０８、監視制御処理１０９、日常業務処理１１０、請求業務処理１１１、売上管理処理１１２、経営分析処理１１３などについて、業務指示書を作成する。
【００３８】
マスターメンテナンス処理１０１は、建物管理サーバ１が備えている社員情報、提携会社情報、光熱費、郵便番号等のマスターデータベースの更新に関する処理である。
【００３９】
レポート作成処理１０２は、建物管理サーバ１のレポート発行手段２４が発行するレポートを作成する処理である。
【００４０】
地域情報処理１０３は、地域によって異なる地価や、賃貸価格、経済、人口等に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４１】
仕入管理処理１０４は、本発明の建物管理システムに必要な、警報機、センサー、巡回端末等の物品の仕入、発注、在庫等に関する処理である。
【００４２】
第１の土地建物処理１０５は、建物に関する情報の処理であって、第２の土地建物処理１０６は、建物の中の区画や、建物に入居しているテナントや入居世帯等に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４３】
受託業務処理１０７は、建物管理サーバ１が受託している業務のスケジュールや作業指示、担当者等に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４４】
点検業務処理１０８は、建物管理サーバ１が管理している建物の点検や検針に関する業務を制御する処理である。
【００４５】
監視制御処理１０９は、建物管理サーバ１が管理している建物の監視に関する業務を制御する処理である。
【００４６】
建物管理サーバ１は、日常の業務に関する情報を更新及び登録する処理である。
【００４７】
請求業務処理１１１は、建物管理サーバ１が取得した情報に基づいて、公共料金及び賃料などの請求を行い、更に入金確認、督促処理などを行う処理である。
【００４８】
売上管理処理１１２は、建物管理サーバ１での売上を管理する処理である。
【００４９】
経営分析処理１１３は、売上管理処理１１２を参照して分析し、経営に関する損益分析などを行う処理である。
【００５０】
建物管理サーバ１は、これらの処理についての業務指示書を発行し、各担当者、作業者、提携会社サーバ等に通知して処理を行わせる。
【００５１】
ここで、業務指示書とは、紙に記載された業務指示書とは限らず、ブラウザなどによって表示される電子的に通達されるメッセージでも良い。
【００５２】
図４を参照して、建物管理サーバ１が行う日常業務に関する詳細な処理について説明する。
【００５３】
まず、新規に建物の管理を受注ための見積を行う場合、ステップＳ１０１において、建物についての資産の見積、建物概要、区画、受託業務、受託業務のレベルパターン等を設定する。このとき、積算データ、受託原価データ、地域価格計数、リーリングデータ、地域情報等が登録されたデータＤ１０１と、建物修復履歴データＤ１０２と、施工原価データＤ１０３等を参照して、見積書データ、長期修繕データ、受託予定データ等をデータＤ１０４に登録する。データＤ１０４に登録されたデータは、管理見積書Ｒ１０１、エンジニアリングレポートＲ１０２、アセットレポートＲ１０３等に出力される。
【００５４】
ステップＳ１０２において建物の受託が確定すると、データＤ１０５（建物データ記憶装置１１等）に建物に関する情報を登録する。データＤ１０５に登録される情報は、建物概要、受託業務データ、区画情報、協力会社管理情報、売上管理情報、社員管理情報、長期修繕データ、業務スケジュール、建物履歴、仕入原価データ、仕入管理、経営分析等の情報が登録される。ステップＳ１０３において、データデータＤ１０５で登録されたマスターデータを管理する。
【００５５】
一方、取得した検針データＤ１１０や入金データＤ１１１等は、積算請求システムでの使用履歴データや、積算エラーシステムで利用されるデータが登録されたＤ１０６に登録される。
【００５６】
又、ステップＳ１０４において、Ｄ１０６を参照して、建物のテナント料や家賃などについて監視を行い、督促業務が発生すると、データＤ１０５を参照して、督促内容証明郵便物Ｒ１０７、弁護士必要書類Ｒ１０８、弁護指名の内容証明Ｒ１０９等を発行する。
【００５７】
又、ステップＳ１０５において、データＤ１０６を参照して各テナントや入居世帯に請求を行い、賃料、共益費、光熱費等に関する請求書を発行する。
【００５８】
一方、ステップＳ１０６において、管理報告、請求書発行等の業務が発生すると、データＤ１０５を参照して、受託・作業請求書Ｒ１０４、プロパティレポートＲ１０５、事故・故障報告書Ｒ１０６を発行する。
【００５９】
又、適宜データＤ１０５を参照して、受託業務指示書Ｒ１１２を作成し、Ｄ１１２に登録する。Ｄ１１２には、建物点検データＤ１０７、設備点検データＤ１０８、巡回データＤ１０９等の日常業務データも登録されている。又、ステップＳ１０９において、警報の受信や、建物に関する対処、処理、対応指示などが発生すると、制御監視や、機動処理データＤ１１３を作成し、Ｄ１１２に登録する。
【００６０】
又、適宜Ｄ１１２を参照して、ステップＳ１０７において作業指示を行い、作業指示書Ｒ１１１を発行する。作業指示書Ｒ１１１の作業が終了するとステップＳ１０８において完了報告がなされ、データＤ１１２に登録される。この作業指示書の形式は、ペーパーでも良いし、ＰＤＡ等の巡回端末に提示しても良い。又、この作業指示書は、日常の作業、月次作業等が含まれている。
【００６１】
一方、ステップＳ１１１において監視制御担当、管理担当、営業担当技術担当から情報を取得する。ここで取得した情報は、建物の更新情報、緊急対応指示書発行、鍵の預かり及び返却、業務報告、区画の更新情報、受託の更新情報、事故の対応、処理及び報告、スケジュール管理に関する情報等である。
【００６２】
又、データＤ１０６を参照して、必要に応じて、ステップＳ１１１において明け渡し作業指示書が発行され、ステップＳ１１１において処理される。
【００６３】
図５を参照して、検針制御手段２２によって行われる検針に関する処理を説明する。
【００６４】
まず、ステップＳ２０１において、巡回端末４ａに作業担当者ＩＤ、暗証番号を入力し、認証がなされると、建物識別コード（建物Ｎｏ）を入力する。その後、建物管理サーバ１から入力された建物識別コードに対応する指示業務、検針履歴、メータ設置場所等のデータをダウンロードし、行う処理を選択する。ここでは、（ａ）通常検針、（ｂ）入居退室処理、（ｃ）清算金表示、（ｄ）光熱費単価変動処理の単価入力、（ｅ）光熱費単価変動処理の親メータ検視日入力等から、作業者が行う処理を選択する。（ｂ）入居退室処理が選択されると、ステップＳ２０２において建物データ記憶装置１１の更新等の入居退室処理を行い、通常の検針を行う。一方、（ｄ）及び（ｅ）が選択されると、ステップＳ２０３において、変更するデータを入力し、データを更新する。
【００６５】
（ａ）通常検針が選択された場合について説明する。
【００６６】
まず、ステップＳ２０４において、子メータの検針を行い、検針データを入力する。設定チェックデータＤ２０１を参照して入力されたデータが正常であるか否か判定する。ここで、設定チェックデータ項目は、利用使用履歴データの変動率予測、メータリセット予測、メータ誤差率等の情報が含まれている。
【００６７】
設定チェックデータＤ２０１でチェックして正常である場合、ステップＳ２０５において、検針データを記憶する。
【００６８】
ステップＳ２０５において検針データが記録されると、ステップＳ２０６において、検針完了データ、調査が必要な場合は調査要指示書データ、業務完了確認データ等を送信し、建物管理サーバ１に備えられた受託業務、区画情報、検針データ等を含むデータＤ２０２（建物データ記憶装置１１、検針履歴記憶装置１４等）に登録する。このデータＤ２０２から、更新チェックデータ項目である更新メータ誤差率や、空室率等のデータを含むＤ２０３を登録する。
【００６９】
一方、ステップＳ２０２で取得した検針データに異常がある場合、ステップＳ２１３及びＳ２１４において、再検針を行う。再検針後もエラーがある場合、ステップＳ２１２において、メータ故障、漏水、漏電等の対応調査の指示書を発行し、ステップＳ２０６において、調査用指示書データを送信し、ステップＳ２０７で、作業者に調査させ、その調査結果に基づいて、ステップＳ２０８において補修処理を行う。このとき、必要な物品等があれば、在庫確認や注文を行うのが好ましい。
【００７０】
又、ステップＳ２０９において親メータの検針データが入力されると、親メータのチェック項目データＤ２０４に従って、チェックを行う。正常である場合は、ステップＳ２０５において検針データを記憶し、子メータの検針データが正常であった場合と同様の処理を行う。検針データが異常であった場合、ステップＳ２１０において再検針を行い、ステップＳ２１１において再検針後もエラーが発生した場合、ステップＳ２１２においてメータ故障、漏水、漏電等の対応調査の指示書を発行し、親メータの検針データが異常であった場合と動揺の処理を行う。
【００７１】
図６を参照して、検針に関する詳細な処理を説明する。
【００７２】
まず、ステップＳ３０１において、検針担当者を登録し、認証を受ける。認証されると、ステップＳ３０２において、検針業務の指示や、使用履歴をダウンロードする。ここで、通常検針か使用停止検針かを選択させる。ここでは、通常検針が選択された場合について説明する。
【００７３】
通常検針が選択されると、ステップＳ３０４において、検針作業を行う。ステップＳ３０５において、第１の検針判定データＤ３０１を参照して、検針が正常であるか否かを行う。正常である場合、取得したデータを検針使用量データＤ３０３として、ステップＳ３２５において、検針・使用履歴請求データに格納する。
【００７４】
一方、ステップＳ３０５において異常と判定された場合、ステップＳ３０７において、第２の検針判定データＤ３０２を参照して、第２の判定を行う。ここで、第２の検針判定データＤ３０２は、第１の検針判定データＤ３０１と同様でも良いし、異なっても良い。ステップＳ３０７において正常と判定された場合、取得したデータを検針使用量データＤ３０３として、ステップＳ３２５において、検針使用履歴請求データに格納する。ステップＳ３０７において異常と判定された場合、調査依頼指示書Ｄ３０８を発行し、ステップＳ３２１において調査又は再検針を行う。
【００７５】
ステップＳ３２１において、調査又は再検針が行われると、ステップＳ３２２において、原因の振り分けを行う。原因がメータ障害の場合は、ステップＳ３２９において、メータの取り替え、障害の修理を行い、ステップＳ３３０において、メータの初期設定を行う。更に、ステップＳ３０３において、用途や面積等から得られる使用予測データ、メータ桁数、メータ倍率、計算式や定数の設定、単価変動設定、変動検針日、単価の設定、メータ位置画像等を取得し、登録した後、初期検針を行う。取得したデータを検針使用量データＤ３０３として、ステップＳ３２５において、検針使用履歴請求データに格納する。
【００７６】
一方、ステップＳ３２２において、メータ障害でないとされた場合、ステップＳ３２３において検針ミスか否かを判定する。検針ミスの場合、漏水、漏電、盗電等について調査を行い、対応を行う。
【００７７】
一方、ステップＳ３２５において、取得した検針使用量データＤ３０３が格納されると、ステップＳ３２６において、誤差率の判定を行う。誤差率が許容範囲内でなければ、ステップＳ３２４において再調査を行う。
【００７８】
一方、ステップＳ３２６において誤差率が許容範囲内であった場合、ステップＳ３２６において、取得したデータを確定し、ステップＳ３２８において、請求書を発行する。
【００７９】
図７を参照して、点検制御手段２３によって行われる点検に関する処理を説明する。
【００８０】
まず、ステップＳ４０１において、巡回端末４ａに作業担当者ＩＤ、暗証番号を入力し、建物管理サーバ１から指示業務、履歴をダウンロードする。ここには建物識別コードが関連づけられており、建物識別コードを入力すると、入力された建物識別コードに対応する点検履歴、点検作業の表示、点検信号のダウンロード、作業指示書などを提示することができる。
【００８１】
ステップＳ４０２において、作業者が点検データを入力すると、過去点検履歴点検注意事項データＤ４０１を参照して、点検データが正常であるか否か判定を行う。正常であった場合、ステップＳ４０３において、点検データを記憶し、ステップＳ４０４において、点検完了データを送信し、業務完了確認データと、建物履歴データをダウンロードし、データＤ４０２に格納する。データＤ４０２は、受託業務、区画情報、建物履歴データ等が記録されており、このデータＤ４０２を参照して、ステップＳ４０５において、業務スケジュールが入力される。ステップＳ４０４において受信したデータが調査対応要求指示であった場合、ステップＳ４１０において調査を行い、ステップＳ４１１において補修処理を行う。
【００８２】
一方、ステップＳ４０２で取得したデータが異常であった場合、ステップＳ４０６において再点検を行う。再点検のデータも異常であった場合、ステップＳ４０７において、故障詳細調査依頼書を発行する。ステップＳ４０８においては、故障障害予測等の対応調査の指示書が発行され、ステップＳ４０９乃至ステップＳ４１１での対応、対処等の処理報告を受信する。その結果は、データＤ４０３に格納される。
【００８３】
図８を参照して、点検に関する詳細な処理を説明する。
【００８４】
まず、ステップＳ５０１において、建物点検項目、警報信号項目、点検スケジュール、建物識別コード、点検履歴などを取得し、データＤ５０２（建物データ記憶装置１１及び点検履歴記憶装置１５等）に格納する。データＤ５０２には、建物識別コード、建物名称、建物点検項目、警報信号項目、点検スケジュール、点検履歴、点検報告データが格納されている。
【００８５】
ステップＳ５０２において、データＤ５０２を参照して管理報告書、請求書等を発行し、緊急対応修理請求書Ｒ５０２を発行する。管理報告等を所定のデータに変換し、管理報告書、点検報告書、改善提案書、改修報告等のレポートＲ５０１を出力する。
【００８６】
一方、作業者によって建物点検作業が開始されると、まず、ステップＳ５２１において、点検する作業者のＩＤ、パスワードを入力させ、業務地域を指定させる。次に、ステップＳ５２２において、点検業務指示一覧をダウンロードし、ステップＳ５２３において、所定の建物識別コードについての点検項目、履歴をダウンロードする。その後、ステップＳ５２４において、前回点検履歴を参照し、点検作業を行う。
【００８７】
ステップＳ５２５において、点検が正常であるか否かを判定する、ここでは、ステップＳ５２６において、テスト警報を発信し、ステップＳ５２７によって警報信号受信機を配置し、ステップＳ５２８で警報信号を受信する。ステップＳ５２９において、この信号を判定し、照合する。判定で異常だとされた場合、ステップＳ５３０において、テスト警報信号を受信し、ステップＳ５３１においてテスト警報信号を受信し、確認を行い、ステップＳ５３２において、点検結果データを作成する。ここでは、詳細調査、対応要請事項等に関するデータも含まれる。
【００８８】
一方、ステップＳ５２５において正常と判定された場合、ステップＳ５３２に０おいて点検結果データを作成する。
【００８９】
ステップＳ５３２において点検結果データが作成されると、ステップＳ５３３において、点検結果データがアップロードされ、データＤ５２１に記憶される。データＤ５２１は、建物点検データが記憶されており、応急処置報告、改善要望、緊急修理報告、点検完了フラグなどが記憶されている。このデータＤ５２１を参照して、ステップＳ５０４において、報告内容をチェック、修正し、建物点検報告を確定し、データＤ５０２に保存する。
【００９０】
一方、ステップＳ５３３において、点検結果データに、詳細調査、対応要請等のデータが含まれている場合、ステップＳ５３４において詳細調査及び対応要請を行う。
【００９１】
ステップＳ５３４の要請を受けて、ステップＳ５４１において、建物点検結果データ、警報信号結果データ、詳細調査、対応表性項目等を検討する。異常箇所が発見された場合、ステップＳ５４３において、作業指示書を発行し、詳細調査及び対応を陽性する。ステップＳ５４４において、修理するか否か判定し、修理する場合、ステップＳ５４５において緊急に修理を行い、ステップＳ５４６において、作業報告を行い、データＤ５２１に格納し、更にデータＤ５０２に格納する。
【００９２】
図９を参照して、建物の維持管理に関する処理を説明する。
【００９３】
まず、ステップＳ６０１において、建物概要、区画情報、受託業務スケジュール、受託業務指示書発行、受託業務完了報告等を、データＤ６０１に入力すると、データＤ６０１は、受託業務、建物履歴データ、受託業務スケジュール、指示書データ等が記憶されている。一方、データＤ６０１を参照して、ステップＳ６０６において適宜補修処理を行う。
【００９４】
ステップＳ６０２において、受託業務作業指示書が発行されると、データＤ６０１に格納する。一方、手作業実施状況、改善提案内容、障害レベル判定データ等を含む過去点検履歴や点検注意事項のデータＤ６０２を参照して、ステップＳ６０３において、障害故障詳細調査依頼指示書を発行し、ステップＳ６０５において調査を行う。このとき、ステップＳ６０４において、所有者と提案や協議を行い受注する。
【００９５】
一方、ステップＳ６２１において、点検データが入力されると、ステップＳ６２１において、日次、月次作業内容を受信し、作業完了データを送信する。このデータは、データＤ６２１に格納される。データＤ６２１は、当日作業データ、月次作業データ、調査対応要請特記事項、業務完了確認データ、業務開始、終了データ等を含むデータである。このデータＤ６２１を参照してステップＳ６２４において、様々な処理が行われる。
【００９６】
一方、データＤ６２１を参照して、ステップＳ６２３において、受託業務指示が行われる。具体的には、受託業務の作業会社の担当者ＩＤ、パスワードを入力させ、指示業務や履歴データをダウンロードさせる。更に、点検作業の一覧を建物識別コードと対応づけて表示し、建物識別コードが入力されると、入力された建物識別コードの建物に関する日別、月別作業点検を表示し、検査作業に関する情報を送信する。又、必要に応じて、緊急作業指示書を発行する。
【００９７】
図１０を参照して、新規に受託を受ける場合の処理を説明する。
【００９８】
受託業務の見積書を作成するために、まず、ステップＳ７０１において、契約対象者、建物概要、作業面積、建物仕様、素材、受託業務内容、建物用途利用、使用時間、施工レベル、建築年月等の情報を入力し、ステップＳ７０１において、データＤ７０１を参照して、提供業務レベルを指定する。ここで、Ｄ７０１は、建築基準法データ、消防法データ、法定業務データ、作業頻度上下限データ、耐用年数データ、作業原価データ、地域用途別原価補正率、業務別利率上下限率等が含まれている。
【００９９】
次に、ステップＳ７０３において、各提携業務レベルに従ったシミュレーションを行い、提出する建物管理見積書、建物管理見積の詳細仕様書などをデータＤ７０２に格納する。更に、ステップＳ７０４において、見積番号を自動採番し、Ｄ７０２の見積データと関連づけを行う。更に、自動採番された番号と対応づけた各レベルの見積書Ｒ７０１を発行する。
【０１００】
建物管理受託契約が締結されると、ステップＳ７０５において、締結した内容に合致する見積番号を指定し、データＤ７０２から見積仕様データをダウンロードし、データＤ７０３に格納する。データＤ７０３は、建物概要データ、受託業務データ、受託業務スケジュール、区画情報データ、建物番号、作業チーム班設定、送信機設置等のデータが含まれている。更に、ステップＳ７０６においてデータＤ７０３に区画情報を登録する。次に、ステップＳ７０７において、受託開始初期作業の指示書を発行し、データＤ７０３に登録する。更に、ステップＳ７０８において、受託した建物に送信機を設置し、ステップＳ７０９において受託業務を開始する。
【０１０１】
一方、受託業務が開始されると、ステップＳ７０１において、受託業務スケジュールを確定する。ここでの受託業務スケジュールは、年間作業スケジュール、月間作業スケジュール、日別作業スケジュール、作業判別スケジュール等である。更に、ステップＳ７１１において作業上の注意事項指示を入力するし、ステップＳ７１２において、協力業者への発注を確定する。ここでは、年間作業スケジュール、月間作業スケジュール、日別作業スケジュール、作業班別スケジュール、発注金額、作業注意事項等を確定し、発注する。協力業者に発注されると、ステップＳ７１３において、作業班によって業務開始の準備が行われる。このとき、日次及び月次作業内容を受信する。
【０１０２】
ステップＳ７１３において受信した作業内容に従って作業し、その結果をステップＳ７１４で格納する。ステップＳ７１４においては、当日作業データ、月次作業データ、調査対応要請特記事項等を作成し、ステップＳ７１５において、業務開始の信号を送信し、ステップＳ７１６において、作業班は業務を開始する。
【０１０３】
作業班による業務が完了すると、ステップＳ７１７において、業務完了確認データを受信する。ここでは、業務完了確認信号を送信し、業務完了確認データに障害や故障、詳細調査依頼があった場合は、これらの指示書を発行する。
【０１０４】
この指示書に従ってデータＤ７０４を参照して対応を決定する。データＤ７０４は、過去の作業履歴、作業注意事項、作業実施状況、改善提案内容、障害レベル判定データ等のデータである。調査の必要がない場合、データＤ７０５にデータを記憶する。データＤ７０５は、受託業務作業履歴、緊急対応履歴、建物改善提案、画像データ、月次報告書データ等が記憶された記憶装置である。
【０１０５】
一方、調査が必要とされた場合、ステップＳ７１８において、実施業務調査、障害内容調査を行い、対応が必要か否か判定する。対応が必要でない場合、そのデータをデータＤ７０５に記憶する。一方、対応が必要な場合、緊急対応指示や再作業指示を行い、そのデータをＤ７０５に記憶する。
【０１０６】
図１１を参照して、業務作業項目の登録及び修正を行う処理について説明する。
【０１０７】
まずステップＳ７３１において、建物用途項目、業務項目、作業項目を登録し、ステップＳ７３２において、業務別の作業レベルを設定し、それを登録或いは修正する。次に、ステップＳ７３３において、用途別法定業務別作業頻度（最低作業頻度）、派遣人材勤務時間、作業別業務頻度、作業別推奨業務レベルを設定すし、ステップＳ７３５において、地域ごとの業務別作業原価を考慮して、誤差を設定し、登録或いは修正を行う。更に、ステップＳ７３６において、業務別の派遣人材業務別単価、作業別単価、地域修正率を設定する。一方、ステップＳ７３７において、業務別作業利益率上下限を設定し、ステップＳ７３８において、業務別の利益率上下限、工事利益率上下限、地域修正率を設定する。
【０１０８】
一方、プロパティマネージメント見積書作成する場合、ステップＳ７３９において、建物名称、所有者名、契約者名、建物用と、建物面積、設備内容、運営時間、業務項目、作業項目、作業面積、人材派遣を入力し、ステップＳ７４０において、推奨業務頻度を算出し、表示する。このとき、ステップＳ７４１において、ステップＳ７３４で設定された作業頻度で良いか判定し、良い場合、ステップＳ７４２において、法定必須業務を検索し、表示する。法定必須業務が適切でなければ、ステップＳ７４１に処理を戻す。適切であれば、ステップＳ７４４において、上限見積書、推奨業務見積書、下限見積書を表示し、ステップＳ７４５において、ステップＳ７３６で設定した情報を元に、適切であるか否かを判定する。適切でない場合、ステップＳ７４１に処理を戻る。適切である場合、ステップＳ７４６において、ＰＭ（プロパティマネージメント）リスクを設定し、ステップＳ７４７において、ＰＭ対応見積書、上限見積書、推奨業務見積書、下限見積書を提示し、それが適切であるか否かを判定する。適切でない場合、ステップＳ７４６において、再びＰＭリスクを設定する。
【０１０９】
見積書が適切である場合、ステップＳ７４９において、見積書を発行し、稟議、承認を要請する。認められなかった場合、ステップＳ７３９に処理を戻す。稟議が認められた場合、ステップＳ７５１において、見積書番号を採番し、採番された見積書番号と見積書を関連づけて、見積書データＤ７３１を作成し、見積書Ｒ７３１を発行する。
【０１１０】
更に、管理業務受託契約又は業務がスタートする場合、ステップＳ７５２において、受託契約の稟議が承認されると、ステップＳ７５３において、受託契約書を作成する。更に、ステップＳ７５４において、見積書データＤ７３１を参考して、見積書番号から、見積書番号に関連づけられた見積書をダウンロードする。更に、ステップＳ７５５において、ダウンロードした見積書を受託契約書に変換し、契約書Ｒ７３２を印刷する。ステップＳ７５６において、印刷された契約書Ｒ７３２の調印が完了すると、ステップＳ７５７において、管理業務詳細データを変換し、登録する。
【０１１１】
図１２を参照して、受託業務作業班が業務をスタートさせる場合の処理について説明する。
【０１１２】
ステップＳ７６１において、年間作業スケジュール、月間作業スケジュール、日別作業スケジュール、作業班別スケジュール、標準業務所要時間が設定されたデータＤ７０１を参照して、当日の業務スケジュール、作業内容データ、作業注意事項を受信し、作業を開始するときに、ステップＳ７６２において作業開始信号を送信してから、ステップＳ７６３において作業を開始する。ステップＳ７６４において作業が終了すると、ステップＳ７６５において、業務終了信号を送信し、このとき更に、ステップＳ７６６において、作業注意事項、作業実施状況、改善提案内容も作成し、ステップＳ７６７において、完了画像情報を、ステップＳ７６８において障害報告書をそれぞれ入力し、ステップＳ７６９において業務完了報告を送信する。
【０１１３】
一方、建物管理サーバ１側では、ステップＳ７６２において業務開始信号が送信されると、ステップＳ７７１において業務開始信号を受信し、業務開始時刻を取得する。又、ステップＳ７６５において、業務終了信号が送信されると、ステップＳ７７２において、業務終了信号を受信し、業務終了時刻を取得する。更に、ステップＳ７７１で取得した業務開始時刻と、ステップＳ７７２で取得した業務終了時刻から、ステップＳ７７３において、業務所要時間を算出する。一方、ステップＳ７７４において、データＤ７０１を参照して、業務別作業最短所要時間を算出し、ステップＳ７７５において、ステップＳ７７３で算出された業務所要時間が適切であるか否か判定する。
【０１１４】
ステップＳ７７５において適切であると判定された場合、ステップＳ７７６において、業務開始時刻及び終了時刻を確定し、完了報告データＤ７０２に保存する。
【０１１５】
一方、ステップＳ７７５において適切でないと判定された場合、ステップＳ７８０において、作業内容を確認し、急行指示を出し、ステップＳ７８１において作業内容をチェックする。現地判定で適切であると判定された場合は、ステップＳ７７６において、業務開始時刻及び終了時刻を確定し、完了報告データＤ７０２に保存する。ステップＳ７８２において、現地判定で適切でないとされた場合、ステップＳ７８３において、再業務作業指示書を発行し、ステップＳ７７７において、作業班への業務改善指示履歴として保存し、更に、ステップＳ７７８において、作業班の業務評価履歴を保存する。
【０１１６】
一方、ステップＳ７８３において、再業務作業指示書が発行されると、ステップＳ７８４において、作業当日の再作業内容データと、作業注意事項を受信し、ステップＳ７８５において、作業を開始する。ステップＳ７８６において作業が終了すると、ステップＳ７８７において、業務終了信号を送信し、ステップＳ７８８において、作業注意事項、作業実施状況、改善提案内容を取得し、ステップＳ７８９において完了画像情報を入力し、ステップＳ７９０において、業務完了報告を建物管理サーバ１に送信する。
【０１１７】
図１３及び図１４を参照して、建物管理サーバ１において、シミュレーションを行う場合の画面例を説明する。
【０１１８】
図１３（ａ）は、建物を購入するシミュレーションを行う条件を入力する簡易購入シミュレーション条件入力画面Ｐ１０１である。簡易購入シミュレーション条件入力画面Ｐ１０１では、土地面積、建物床延べ面積、建蔽率、容積率、用途地域、用途、地域、立地条件、建設年月日、受変電設備、エレベータ、給排水設備、管理人、固定資産評価額の土地価格、固定資産評価額の建物価格、購入目的、現状預かり補償金、満室預かり補償金、月額賃料合計、月額共益費合計、貸入金利息、貸入金額、予想入居率、現状入居率などを入力させる。用途地域、用途、地域、立地条件、受変電設備、エレベータ、給排水設備、管理人、購入目的等の項目は、所定の項目をリストとして提示し、提示されたリストの中から適切なものを選ばせても良い。
【０１１９】
これらの条件が入力され、検証ボタンＢ１０１がクリックされると、図１３（ｂ）に示すような簡易購入シミュレーション検証結果画面Ｐ１０２を提示する。簡易購入シミュレーション検証結果画面Ｐ１０２においては、適正購入価格、５年後売却可能価格、必要自己資金、年間ＰＭフィー、年間ＡＭフィー、購入資金等を提示する。更に、キャッシュフロー計算書ボタンＢ１０２がクリックされると、更に詳細なキャッシュフロー計算書が提示される。
【０１２０】
図１４（ａ）は、マンションを購入するシミュレーションを行う条件を入力する維持管理計画シミュレーション条件入力画面Ｐ１０３である。維持管理計画シミュレーション条件入力画面Ｐ１０３では、土地面積、建物延べ床面積、建蔽率、標石率、用途地域、用途、地域、立地条件、建設年月、地上階層、地価階層、エレベータ、給排水設備、管理人、清掃、特別清掃、現状積立金残高、年間管理費、月額積立金合計、月額共益費合計、管理組合借入金利息、管理組合借入金額、店舗事務所面積、住居専有面積などを入力させる。用途地域、用途、地域、立地条件、地上階層、地価階層、エレベータ、給排水設備、管理人、清掃、特別清掃などの項目は、所定の項目をリストとして提示し、提示されたリストの中から適切なものを選ばせても良い。
【０１２１】
これらの条件が入力され、検証ボタンＢ１０３がクリックされると、図１４（ｂ）に示すような維持管理計画シミュレーション検証結果画面Ｐ１０４を提示する。維持管理計画シミュレーション検証結果画面Ｐ１０４においては、年間の適性積立金、５年間必要修繕費、２０年間必要修繕費、年間の改善後適性積立金、年間の適性管理費、２０年間予想修繕費などを提示する。更に、現状キャッシュフロー計算書ボタンＢ１０４がクリックされると、現状のキャッシュフロー計算書が提示される。又、改善キャッシュフロー計算書ボタンＢ１０５がクリックされると、改善したキャッシュフロー計算書が提示される。
【０１２２】
図１５乃至図２０を参照して、建物管理サーバ１がアセットマネージャー端末５或いはプロパティマネージャー端末６に提示する画面の一例を説明する。
【０１２３】
図示しないが、識別番号やパスワードを入力させることによりアセットマネージャー端末５を認証し、このアセットマネージャーが所有、投資する建物に関する情報のみ提示するのが好ましい。
【０１２４】
図１５は、例えば「Ａビル」についての入金情報を提示する入金状況提示画面画面Ｐ２０１である。ここでは、区画番号、入居者名、請求金額、請求日、入金金額、入金日、請求残が記載されており、督促や内容証明郵便発送等の履歴も提示されている。
【０１２５】
図１６は、Ａビルで発生した事故や障害の情報を報告する事故障害報告提示画面Ｐ２０２である。ここでは、事故障害内容、発生日時、第１次対応日時、対応及び対処等が提示されている。更に、巡回端末４ａなどから状況の写真が貼付されている場合、その写真も提示されるのが好ましい。
【０１２６】
図１７は、Ａビルのテナントの入居状況を報告する入居状況提示画面Ｐ２０３である。ここでは、区画番号、入居者名、状況、契約の更新日、退去日、募集状況、リニューアル（リフォームなどの改造、改築を含む）状況等が関連づけられて提示されている。リニューアルする場合、リニューアル前とリニューアル後の画像も提示するのが好ましい。
【０１２７】
図１８は、Ａビルの管理状況を提示するプロパティレポート提示画面Ｐ２０４である。ここでは、日々の業務のスケジュール、点検報告、緊急出動・対処報告、改修・工事報告、請求・督促・入退室報告等が提示されている。又、建物管理サーバ１が出力したファイルも閲覧させることができる。
【０１２８】
図１９は、Ａビルの資産状況を提示するアセットレポート提示画面Ｐ２０５である。ここでは、Ｂ／Ｓ（ＢａｌａｎｃｅＳｈｅｅｔ）、Ｐ／Ｌ（ＰｒｏｆｉｔａｎｄＬｏｓｓＳｔａｔｅｍｅｎｔ）、資産価値評価報告、などが提示される。又、登録するデータを設定させたり、建物管理サーバ１が出力したファイルも閲覧させることができる。
【０１２９】
図２０は、建物に関する連絡事項を提示する画面である。ここでは、連絡事項ごとに、連絡事項の登録された日時、担当者、閲覧日、内容などが、提示される。
【０１３０】
図２１乃至図２３を参照して、建物管理サーバ１が巡回端末４ａに提示する画面を説明する。
【０１３１】
まず、図２１に示したように、作業者を認証する画面Ｐ３０１を提示する。ここで、認証されなかった場合、画面Ｐ３０２を提示し、認証された場合、画面Ｐ３０３を提示し、作業者に業務に関する情報と提示する。ここでは、様々な指示業務内容が記載されているある。ある一つの業務を選択すると、トップ画面Ｐ３０４を提示する。
【０１３２】
トップ画面Ｐ３０４において、「本日の業務」が選択されると、図２２に示すように、画面Ｐ３０８において、作業者が本日に業務を行う建物の番号と建物名の一覧を表示する。業務が終了したものについては「済」、終了していないものについては「未」と記載され、業務の進捗状況を一目で把握することができる。ある建物について選択されると、建物の詳細を提示する画面Ｐ３０９が提示される。画面Ｐ３０９において、建物番号、建物名、作業内容、地図、建物画像等を提示することができ、更に、詳細な作業内容を提示する画面Ｐ３１０を参照することもできる。
【０１３３】
画面Ｐ３０９或いは画面Ｐ３１０において、「作業開始」を選択すると、作業報告を行う画面Ｐ３１１を提示する。ここで、現場の画像を送信させたり、図２５（ａ）乃至（ｄ）に設定された番号を選択させることによって、現場の状況を報告することができる。又、更に詳細な情報を登録する場合、「特別報告事項」が選択されると、テキストで入力できる画面Ｐ３１２を提示し、作業者に自由に入力させることができる。
【０１３４】
一方、トップ画面Ｐ３０４において、「作業者登録・報告」が選択されると、業務を行う作業者を登録するメニュー画面Ｐ３１３を提示する。「作業者登録修正」が選択されると、当該作業を行う班を登録する画面Ｐ３１４を提示する。更に、画面Ｐ３１５において作業者が属する班名を、画面Ｐ３１６において作業者名を選択させる。これにより、作業者によって、業務を行う作業者を自由に変更することができる。
【０１３５】
一方、トップ画面Ｐ３０４において、「明日の作業」が選択されると、図２４に示すように、次の日に業務を行う建物と、詳細な業務内容を参照させることができる。
【０１３６】
本発明の最良の実施の形態に係る建物管理サーバによると、建物に関するあらゆる情報や処理を制御し、見積書、業務の監視などに素早く対応することができる。
【０１３７】
（その他の実施の形態）
上記のように、本発明の最良の実施の形態によって記載したが、この開示の一部をなす論述及び図面はこの発明を限定するものであると理解すべきではない。この開示から当業者には様々な代替実施の形態、実施例及び運用技術が明らにされるだろう。
【０１３８】
例えば、提携会社サーバで行う業務についても、建物管理サーバで行っても良いし、巡回端末で行わせても良い。
【０１３９】
この様な、本発明はここでは記載していない様々な実施の形態等を含むことは勿論である。従って、本発明の技術的範囲は上記の説明から妥当な特許請求の範囲に係る発明特定事項によってのみ定められるものである。
【０１４０】
【発明の効果】
本発明の目的によれば、建物の維持管理に関する業務、特に頻繁に発生する建物の日常管理に必要な業務を管理する建物管理サーバ及び建物管理方法を提供することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムを説明する図である。
【図２】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物管理サーバ、巡回端末及び提携会社サーバの間で送受信される情報を説明する図である。
【図３】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物管理サーバ１が提携会社サーバや巡回端末に提示する業務指示書の詳細な種別を説明する図である。
【図４】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物管理サーバが行う日常業務に関する詳細な処理について説明する図である。
【図５】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、検針手段によって行われる検針に関する処理を説明する図である。
【図６】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、検針手段によって行われる検針に関する処理を詳細に説明する図である。
【図７】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、点検手段によって行われる検針に関する処理を説明する図である。
【図８】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、点検手段によって行われる検針に関する処理を詳細に説明する図である。
【図９】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、建物の維持管理に関する処理を説明する図である。
【図１０】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、新規に受託を受ける場合の処理を説明する図である。
【図１１】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、業務作業項目の登録及び修正を行う処理について説明する図である。
【図１２】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、受託業務作業班が業務をスタートさせる場合の処理について説明する図である。
【図１３】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて、図１３（ａ）は、建物を購入するシミュレーションを行う条件を入力する簡易購入シミュレーション条件入力画面の一例で、図１３（ｂ）は、その結果である簡易購入シミュレーション検証結果画面の一例である。
【図１４】図１４（ａ）は、マンションを購入するシミュレーションを行う条件を入力する維持管理計画シミュレーション条件入力画面の一例で、図１４（ｂ）は、その結果である維持管理計画シミュレーション検証結果画面の一例である。
【図１５】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する入金状況提示画面の一例である。
【図１６】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する事故障害報告提示画面の一例である。
【図１７】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する事故障害報告提示画面の一例である。
【図１８】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示するプロパティレポート提示画面の一例である。
【図１９】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示するアセットレポート提示画面の一例である。
【図２０】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが建物関係者端末に提示する連絡事項提示提示画面の一例である。
【図２１】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その１）
【図２２】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その２）
【図２３】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その３）
【図２４】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが作業者端末に提示する画面の一例である。（その４）
【図２５】本発明の最良の実施の形態に係る建物管理システムにおいて建物管理サーバが提示する画面において選択させる項目の一例である。
【符号の説明】
１…建物管理サーバ
２…通信ネットワーク
３…提携会社サーバ
４ａ〜４ｃ…巡回端末
１１…建物データ記憶装置
１２…作業指示データ記憶装置
１３…監視履歴記憶装置
１４…検針履歴記憶装置
１５…点検履歴記憶装置
１６…レポート記憶装置
２１…監視制御手段
２２…検針制御手段
２３…点検制御手段
２４…レポート発行手段
３１…入出力制御装置
３２…通信制御装置
３３…入力装置
３４…表示装置
４１…通信制御装置
４２…入出力制御装置
４３…業務制御手段
１０１…マスターメンテナンス処理
１０２…レポート作成処理
１０３…地域情報処理
１０４…仕入管理処理
１０５，１０６…土地建物処理
１０６…第２の土地建物処理
１０７…受託業務処理
１０８…点検業務処理
１０９…監視制御処理
１１０…日常業務処理
１１１…請求業務処理
１１２…売上管理処理
１１３…経営分析処理[0001]
TECHNICAL FIELD OF THE INVENTION
The present invention relates to a building management server and a building management method for managing operations related to building maintenance.
[0002]
[Prior art]
2. Description of the Related Art In recent years, with the spread of information devices such as computers, PDAs, and mobile phones, and communication networks, it has become possible to provide more efficient services by using building maintenance and management performed by a building management company. Is coming.
[0003]
Building maintenance and management includes, for example, large-scale repairs and replacement of buildings, daily inspection of facilities, management of utility charges, identification and repair of damaged parts, tenants and tenant households in buildings. Management, etc.
[0004]
There is a building information management method that proposes repair or replacement of a building in accordance with the attributes of the building, the status of a tenant or a resident household (for example, Patent Document 1). In Patent Literature 1, specifically, according to the date of completion of a building, the status of childbirth of a resident household, elementary school enrollment, and the status of children, a business operator proposes repair or replacement of a building and ties it to an order. Things.
[0005]
[Patent Document 1]
JP 2001-357114 A
[0006]
[Problems to be solved by the invention]
In Patent Literature 1, the system is used for a sales activity with a low frequency of urging the repair or replacement of a building, but does not correspond to a detailed management operation necessary for daily management of a building that frequently occurs.
[0007]
For example, in the case of a water charge, the local government is provided with one parent meter in the building, and the local government collectively bills the building management company based on the record of the parent meter. On the other hand, the building owner has a child meter for each tenant or tenant, and bills individually based on the records of the child meters. As described above, since the management of the child meter is left to the building management company, it is necessary to perform not only the meter reading operation but also the handling of troubles and repairs. In addition, many other daily tasks such as tenant and tenant move-in / out, rent income dunning, asset valuation, and the like are occurring.
[0008]
As described above, in the maintenance and management of buildings, operations are diverse, and when the number of buildings to be managed is large, it takes a lot of manpower and time to perform these operations accurately.
[0009]
SUMMARY OF THE INVENTION Accordingly, an object of the present invention is to provide a building management server and a building management method for managing business related to maintenance and management of a building, in particular, business required for daily management of a building that frequently occurs.
[0010]
[Means for Solving the Problems]
In order to achieve the above object, a first feature of the present invention relates to a building management server that manages operations related to building maintenance. That is, the building management server according to the first feature of the present invention stores attribute information on any one or more of the building address, completion date, building structure, number of floors, type, and owner company in the building data storage device. A building data storage unit, a monitoring control unit that obtains a state of the building from a monitoring sensor provided in the building, and records a history of monitoring of the building in a monitoring history storage device, and a building data storage device and a monitoring history storage device. A work control means for creating work instruction data to be performed in a building with reference to the work instruction data, presenting the work instruction data, performing work in the building, and storing the result in a work result storage device.
[0011]
As described above, according to the present invention, it is possible to control all information and processing related to a building, and to quickly respond to an estimate, business monitoring, and the like.
[0012]
Further, a second feature of the present invention relates to a building management method for managing operations related to the maintenance and management of a building. That is, in the building management method according to the second aspect of the present invention, in the building data storage device, at least one of building address, completion date, building structure, number of floors, type, and owning company is stored. Building data storage step, a monitoring control step of acquiring a building condition from a monitoring sensor provided in the building, and recording a building monitoring history in a monitoring history storage device; a building data storage device and a monitoring history storage device A work control step of creating work instruction data to be performed in a building with reference to the device, presenting the work instruction data, performing work in the building, and storing the result in a work result storage device.
[0013]
BEST MODE FOR CARRYING OUT THE INVENTION
Next, an embodiment of the present invention will be described with reference to the drawings. In the following description of the drawings, the same or similar parts are denoted by the same or similar reference numerals.
[0014]
(Best Embodiment)
A building management system according to a preferred embodiment of the present invention will be described with reference to FIG.
[0015]
The building management system according to the preferred embodiment of the present invention includes a building management server 1 for managing operations related to the maintenance and management of a building (contracted building), an affiliated company server 3 installed in an affiliated company for building management, A patrol terminal 4a, 4b, 4c..., An asset manager terminal 5, and a property manager terminal 6 for exchanging information on repairs, meter readings, inspections, and the like of the visiting building with the building management server 1. The building management server 1, the partner company server 3, and the patrol terminals 4a, 4b, 4c... Can communicate with each other via the communication network 2. The communication network 2 is a general communication network such as the Internet or a personal computer communication network, and is more preferably a closed communication network such as a LAN or WAN that does not exchange information with the outside. Here, the partner company server 3 is a company that uses the building management system according to the preferred embodiment of the present invention, and the building management server 1 receives information or an instruction related to a building from the partner company server 3 and performs processing. I do. By connecting the asset manager terminal 5 and the property manager terminal 6 to the building management server 1, the asset manager and the property manager can browse information on buildings related to ownership or investment. When a large repair or emergency response is required for the building, a problem is transmitted from the patrol terminal 4a to the asset manager terminal and the property manager terminal 6 via the building management server 1 so that the asset manager and the property manager can respond. You can inquire.
[0016]
The building management server 1 includes a building data storage device 11, a work instruction data storage device 12, a monitoring history storage device 13, a meter reading history storage device 14, an inspection history storage device 15, a report storage device 16, a monitoring control means 21, a meter reading control means. 22, an inspection control means 23, a report issuing means 24, an input / output control device 31, a communication control device 32, an input device 33, and a display device 34.
[0017]
The building management server 1 is realized by installing a software program for performing a predetermined process on a general computer. The building management server 1 manages the presence or absence of a fire or theft, and the abnormality of facilities related to water supply and drainage, elevators, electricity, air conditioning, sanitation, and the like, and presents instructions corresponding to these abnormalities. As a result, it is possible to detect an abnormal part at an early stage, and to perform emergency treatment and repair / repair of the situation.
[0018]
The building data storage device 11 is a storage device in which attribute information about the building, such as the address, completion date, building structure, number of floors, type, and owning company, of the building managed by the building management server 1 is recorded. These items are associated with a building identification code for identifying a building for one building, and a record including the above items associated with the building identification code. The building data storage device 11 may further store information such as tenant and tenant household information, vacancy information, deposit information, and dunning information.
[0019]
The work instruction data storage device 12 is a storage device in which the work instruction data for transmitting the contents of going to the building and performing the work to the patrol terminals 4a to 4c is recorded. The work instruction data storage device 12 may be created by batch processing with reference to the building data storage device 11 or the like, or may be created dynamically in response to inquiries from the traveling terminals 4a to 4c. In addition, the work instruction data storage device 12 may be stored in association with a building identification code for each building, or may be stored for each group in consideration of the type of building, the year elapsed from the completion date, and the like. .
[0020]
The monitoring control unit 21 is a unit that acquires the status of the building from a monitoring sensor provided in the building, and records the monitoring history of the building in the monitoring history storage device 13. Here, the monitoring sensor refers to an alarm, a security camera, an unauthorized intrusion sensor, a gas detector, and the like. The monitoring control means 21 records the information in the monitoring history storage device 13 in association with the building identification code of the building data storage device 11. The monitoring history storage device 13 may store only abnormal data, or may store both abnormal data and normal data. Further, if necessary, the monitoring status may be transmitted to the asset manager terminal 5 or the property manager terminal 6, and a corresponding instruction may be given.
[0021]
The meter reading control means 22 presents the work instruction data relating to meter reading stored in the work instruction data storage device 12 to the patrol terminals 4 a to 4 c to cause the building to perform meter reading work, and stores the result in the meter reading history storage device 14. Means. By the meter reading control means 22, work instruction data to be performed in a building may be created with reference to the building data storage device 11 and the monitoring history storage device 13. Further, if necessary, the meter reading status may be transmitted to the asset manager terminal 5 or the property manager terminal 6, and a corresponding instruction may be given.
[0022]
The inspection control means 23 presents the work instruction data relating to the inspection stored in the work instruction data storage device 12 to the patrol terminals 4a to 4c to perform the inspection work in the building, and stores the result in the inspection history storage device 15. Means. The inspection control means 23 may create work instruction data to be performed in the building with reference to the building data storage device 11 and the monitoring history storage device 13. Further, if necessary, the status of cleaning may be transmitted to the asset manager terminal 5 or the property manager terminal 6, and a corresponding instruction may be given.
[0023]
The report issuing means 24 refers to the building data storage device 11 and issues a management quotation, an engineering report, an asset report, a consignment / work bill, a property report, an accident / disability report, a bill, a reminder, a lawyer. This is a means for issuing reports such as necessary documents and daily / monthly work instructions. The report issuing unit 24 issues various reports with reference to not only the building data storage device 11, but also the work instruction data storage device 12, the monitoring history storage device 13, the meter reading history storage device 14, the inspection history storage device 15, and the like. Is preferred. Here, the report is not necessarily a report printed on paper. It may be downloaded in a file format, or may be presented on a screen via a browser as dictated.
[0024]
The building data storage device 11, the work instruction data storage device 12, the monitoring history storage device 13, the meter reading history storage device 14, the inspection history storage device 15, and the report storage device 16 may be stored in the same database or storage device. May be stored in separate databases or storage devices. The system configuration does not matter as long as the same function can be realized.
[0025]
Although not shown, the building management server 1 includes means for controlling operations such as cleaning and replenishment of consumables.
[0026]
The partner company server 3 transmits and receives information to and from the building management server 1, and is realized by installing a software program for performing predetermined processing on a general computer.
[0027]
The traveling terminal 4a is an information terminal carried by a worker who goes to a building and performs work, and is realized by installing a software program for performing a predetermined process on the information terminal. The traveling terminal 4a is preferably an information terminal having excellent portability such as a notebook personal computer, a PDA, and a mobile phone so that it can be handled in scattered work places.
[0028]
The traveling terminal 4a includes a communication control device 41, an input / output control device 42, and a task control unit 43. The communication control device 41 is a device for controlling communication with the communication network 2, and is a LAN card, a modem, a modem card, or the like. More preferably, in order to improve portability, a communication card with a built-in PHS, It is a chip having a function. The input / output control device 42 is a device that controls information input to and output from the traveling terminal 4a. The input / output control device 42 controls information transmitted and received by the traveling terminal 4a from the communication control device 41. Further, although not shown, a keyboard, a display, a touch panel, a pointing device, a pen, a printing device, and the like are connected to the input / output control device 31, and the input / output control device 31 inputs and outputs data to and from these devices. Is a device that controls
[0029]
Further, it is preferable that the traveling terminal 4a includes a device that receives data captured by a built-in camera or a digital camera. Thereby, the situation of the site can be reported to the building management server 1 by an image. For example, a photograph before and after cleaning and a photograph of the accident site are taken and transmitted to the building management server 1. Thus, the management status of the building can be confirmed on the asset manager terminal 5 and the property manager terminal 6.
[0030]
The traveling terminals 4b and 4c have the same structure as the traveling terminal 4a.
[0031]
With reference to FIG. 2, information transmitted and received between the building management server 1, the patrol terminal 4a, and the partner company server 3 will be described.
[0032]
When the building to be managed is newly entrusted, the building management server 1 transmits the newly entrusted building information and a notification related thereto to the patrol terminal 4a. When an abnormality or a failure of the building is detected from the entrusted building via the affiliated company server 3, the building management server 1 issues an instruction such as an alarm signal, an inspection signal, and an express command to the patrol terminal 4a. The worker carrying 4a is sent to the entrusted building.
[0033]
When the worker goes to the contracted building, a dispatch signal and an arrival signal are transmitted to the building management server 1 as appropriate, and a site status report is further made. The building management server 1 refers to the situation at the site from the patrol terminal 4a, the building data storage device 11, the work instruction data storage device 12, the monitoring history storage device 13, the meter reading history storage device 14, the inspection history storage device 15, and the like. Then, guidance and instructions for the actions to be taken by the worker are presented to the patrol terminal 4a. A work completion report, a work instruction issuance, a work instruction, a work report, and the like are transmitted to the building management server 1 by the worker according to the state of the work. Further, it is preferable to appropriately transmit an image of an abnormality or a failure site to the building management server 1 via the patrol terminal 4a or the like.
[0034]
When the work is completed, a work instruction, a completion report, and the like regarding the completed work are transmitted. Further, when the contracted work is completed, a contracted work completion report is transmitted to the building management server 1.
[0035]
Further, a schedule or an event relating to the entrusted work may be transmitted from the building management server 1 to the partner company server 3 and the patrol terminal 4a as appropriate.
[0036]
With reference to FIG. 3, a detailed type of the job instruction R100 presented by the building management server 1 to the affiliated company server and the patrol terminal 4a will be described.
[0037]
The building management server 1 includes a master maintenance process 101, a report creation process 102, a regional information process 103, a purchase management process 104, land and building processes 105 and 106, a commissioned business process 107, an inspection business process 108, a monitoring control process 109, A business instruction is created for the business process 110, the billing business process 111, the sales management process 112, the business analysis process 113, and the like.
[0038]
The master maintenance process 101 is a process related to updating the master database of the building management server 1, such as employee information, partner company information, utility bills, postal codes, and the like.
[0039]
The report creation process 102 is a process of creating a report issued by the report issuing unit 24 of the building management server 1.
[0040]
The regional information processing 103 is a process for updating and registering information on land prices, rental prices, economy, population, and the like that differ depending on the region.
[0041]
The purchase management process 104 is a process related to purchase, ordering, stocking, and the like of articles such as an alarm, a sensor, and a patrol terminal, which are necessary for the building management system of the present invention.
[0042]
The first land / building process 105 is a process of information related to a building, and the second land / building process 106 updates and updates information about a section in a building, a tenant, a resident household, etc. in the building. This is the registration process.
[0043]
The commissioned business process 107 is a process for updating and registering information on a schedule, a work instruction, a person in charge, etc. of a business entrusted by the building management server 1.
[0044]
The inspection service process 108 is a process for controlling services related to inspection and meter reading of buildings managed by the building management server 1.
[0045]
The monitoring control process 109 is a process for controlling operations related to monitoring of a building managed by the building management server 1.
[0046]
The building management server 1 is a process for updating and registering information on daily work.
[0047]
The billing business process 111 is a process for billing a utility charge, a rent, and the like based on the information acquired by the building management server 1, and further performing a payment confirmation, a dunning process, and the like.
[0048]
The sales management process 112 is a process for managing sales in the building management server 1.
[0049]
The management analysis process 113 is a process of analyzing with reference to the sales management process 112 and performing a profit / loss analysis on management and the like.
[0050]
The building management server 1 issues business instructions for these processes, notifies each person in charge, a worker, a partner company server, and the like to perform the process.
[0051]
Here, the business instruction sheet is not limited to the business instruction sheet described on paper, but may be an electronically notified message displayed by a browser or the like.
[0052]
With reference to FIG. 4, a detailed process related to daily work performed by the building management server 1 will be described.
[0053]
First, when a new estimate for building management is received, in step S101, an estimate of assets for the building, a building outline, a section, a commissioned business, a level pattern of the entrusted business, and the like are set. At this time, estimate data, data D101 in which accumulated data, contracted cost data, regional price counting, reeling data, regional information, etc. are registered, building repair history data D102, construction cost data D103, etc. The long-term repair data, the contracted data, and the like are registered in the data D104. The data registered in the data D104 is output to a management estimate R101, an engineering report R102, an asset report R103, and the like.
[0054]
When the contract of the building is determined in step S102, information on the building is registered in the data D105 (the building data storage device 11 or the like). The information registered in the data D105 includes building outline, commissioned business data, parcel information, partner company management information, sales management information, employee management information, long-term repair data, work schedule, building history, purchase cost data, purchase management Information such as business analysis is registered. In step S103, the master data registered in the data data D105 is managed.
[0055]
On the other hand, the acquired meter reading data D110, deposit data D111, and the like are registered in D106 in which usage history data in the integration request system and data used in the integration error system are registered.
[0056]
Further, in step S104, the tenant fee and the rent of the building are monitored with reference to D106, and when a dunning operation occurs, the dunning content proof mail R107, the lawyer required documents R108, A nomination content proof R109 or the like is issued.
[0057]
In step S105, each tenant or tenant is billed with reference to the data D106, and bills relating to rent, common expenses, utility costs, etc. are issued.
[0058]
On the other hand, when operations such as a management report and an invoice are generated in step S106, a contract / work invoice R104, a property report R105, and an accident / failure report R106 are issued with reference to the data D105.
[0059]
Also, a contracted work instruction sheet R112 is created with reference to the data D105 as appropriate, and registered in D112. In D112, daily work data such as building inspection data D107, equipment inspection data D108, and patrol data D109 are also registered. Also, in step S109, when an alarm is received, or a response, processing, response instruction, or the like relating to a building occurs, control monitoring and mobility processing data D113 are created and registered in D112.
[0060]
Further, the work instruction is issued in step S107 with reference to D112, and a work instruction R111 is issued. When the work of the work instruction form R111 is completed, a completion report is made in step S108 and registered in the data D112. The form of the work instruction may be paper or may be presented to a traveling terminal such as a PDA. This work instruction includes daily work, monthly work, and the like.
[0061]
On the other hand, in step S111, information is acquired from the supervisor, supervisor, manager, and sales manager. Information acquired here includes building update information, emergency response instruction issuance, key custody and return, business report, block update information, contract update information, accident response, processing and reporting, schedule management information, etc. It is.
[0062]
Also, referring to the data D106, a surrender operation instruction is issued in step S111 as necessary, and is processed in step S111.
[0063]
With reference to FIG. 5, a process related to meter reading performed by the meter reading control unit 22 will be described.
[0064]
First, in step S201, a worker ID and a password are input to the patrol terminal 4a, and when authentication is performed, a building identification code (building No.) is input. After that, data such as instruction work, meter reading history, meter installation location, etc. corresponding to the building identification code input from the building management server 1 is downloaded, and a process to be performed is selected. Here, (a) normal meter reading, (b) entry / exit processing, (c) display of settlement money, (d) input of unit price of utility bill unit price change processing, (e) input of parent meter inspection date of utility bill unit price variation processing, etc. , Select a process to be performed by the operator. (B) When entering / leaving processing is selected, entering / leaving processing such as updating of the building data storage device 11 is performed in step S202, and normal meter reading is performed. On the other hand, when (d) and (e) are selected, data to be changed is input and the data is updated in step S203.
[0065]
(A) The case where the normal meter reading is selected will be described.
[0066]
First, in step S204, meter reading of the slave meter is performed, and meter reading data is input. It is determined whether the input data is normal with reference to the setting check data D201. Here, the setting check data item includes information such as a fluctuation rate prediction of the usage history data, a meter reset prediction, and a meter error rate.
[0067]
If the setting check data D201 indicates that the data is normal, the meter reading data is stored in step S205.
[0068]
When the meter reading data is recorded in step S205, in step S206, meter reading completion data, if a survey is required, the survey required instruction data, business completion confirmation data, etc. are transmitted, and the commissioned business provided in the building management server 1 is performed. Is registered in data D202 (building data storage device 11, meter reading history storage device 14, etc.) including section information, meter reading data, and the like. From this data D202, D203 including data such as an update meter error rate and a vacancy rate, which are update check data items, is registered.
[0069]
On the other hand, if there is an abnormality in the meter reading data acquired in step S202, meter reading is performed again in steps S213 and S214. If there is still an error after re-reading the meter, in step S212, issue an instruction for a response investigation such as meter failure, water leakage, and earth leakage, transmit the instruction data for investigation in step S206, and send the instruction to the operator in step S207. An inspection is performed, and a repair process is performed in step S208 based on the inspection result. At this time, if there is a necessary article or the like, it is preferable to perform inventory check and order.
[0070]
When the meter reading data of the parent meter is input in step S209, a check is performed according to the check item data D204 of the parent meter. If the meter reading is normal, the meter reading data is stored in step S205, and the same processing as when the meter reading data of the slave meter is normal is performed. If the meter reading data is abnormal, the meter is read again in step S210, and if an error occurs even after the meter reading in step S211, an instruction for a corresponding investigation such as meter failure, water leakage, and electric leakage is issued in step S212, When the meter reading data of the parent meter is abnormal, a process of shaking is performed.
[0071]
With reference to FIG. 6, a detailed process regarding meter reading will be described.
[0072]
First, in step S301, a meter reader is registered and authenticated. When the user is authenticated, in step S302, an instruction for a meter reading operation and a use history are downloaded. Here, a normal meter reading or a use meter reading stop is selected. Here, a case where the normal meter reading is selected will be described.
[0073]
When the normal meter reading is selected, a meter reading operation is performed in step S304. In step S305, it is determined whether or not the meter reading is normal with reference to the first meter reading determination data D301. If the data is normal, the acquired data is stored in the meter reading / use history request data in step S325 as meter reading usage data D303.
[0074]
On the other hand, if it is determined in step S305 that there is an abnormality, a second determination is made in step S307 with reference to the second meter reading determination data D302. Here, the second meter reading determination data D302 may be the same as or different from the first meter reading determination data D301. If it is determined in step S307 that the data is normal, the acquired data is stored as meter reading usage data D303 in meter reading use history request data in step S325. If it is determined in step S307 that there is an abnormality, a survey request instruction D308 is issued, and a survey or meter reading is performed in step S321.
[0075]
If a survey or meter reading is performed in step S321, the cause is sorted in step S322. If the cause is a meter failure, the meter is replaced and the failure is repaired in step S329, and the meter is initialized in step S330. Further, in step S303, the use prediction data obtained from the use and the area, the number of meter digits, the meter magnification, the setting of the calculation formula and constant, the unit price change setting, the change meter reading date, the unit price setting, the meter position image, and the like are acquired. After registration, an initial meter reading is performed. In step S325, the acquired data is stored as meter reading usage data D303 in meter reading usage history request data.
[0076]
On the other hand, if it is determined in step S322 that there is no meter failure, it is determined in step S323 whether or not a meter reading error has occurred. In the case of meter reading error, we will investigate and deal with water leakage, earth leakage, theft, etc.
[0077]
On the other hand, when the obtained meter reading usage data D303 is stored in step S325, the error rate is determined in step S326. If the error rate is not within the allowable range, a reinvestigation is performed in step S324.
[0078]
On the other hand, if the error rate is within the allowable range in step S326, the acquired data is determined in step S326, and a bill is issued in step S328.
[0079]
With reference to FIG. 7, a process related to inspection performed by the inspection control unit 23 will be described.
[0080]
First, in step S401, the worker ID and the password are input to the patrol terminal 4a, and the instruction work and the history are downloaded from the building management server 1. Here, a building identification code is associated, and when the building identification code is entered, the inspection history, inspection work display, inspection signal download, work instruction, etc. corresponding to the entered building identification code can be presented. it can.
[0081]
In step S402, when the operator inputs the inspection data, it is determined whether or not the inspection data is normal with reference to the past inspection history inspection caution data D401. If normal, the inspection data is stored in step S403, the inspection completion data is transmitted in step S404, the work completion confirmation data and the building history data are downloaded, and stored in the data D402. In the data D402, commissioned work, section information, building history data, and the like are recorded, and a work schedule is input in step S405 with reference to the data D402. If the data received in step S404 is a survey response request instruction, a survey is performed in step S410, and a repair process is performed in step S411.
[0082]
On the other hand, if the data acquired in step S402 is abnormal, a recheck is performed in step S406. If the data of the re-inspection is also abnormal, in step S407, a failure detailed investigation request form is issued. In step S408, an instruction for a response investigation such as a failure failure prediction is issued, and a process report on the response and response in steps S409 to S411 is received. The result is stored in data D403.
[0083]
With reference to FIG. 8, a detailed process related to the inspection will be described.
[0084]
First, in step S501, a building inspection item, a warning signal item, an inspection schedule, a building identification code, an inspection history, and the like are acquired and stored in data D502 (the building data storage device 11, the inspection history storage device 15, and the like). The data D502 stores a building identification code, a building name, a building inspection item, an alarm signal item, an inspection schedule, an inspection history, and inspection report data.
[0085]
In step S502, a management report, a bill, and the like are issued with reference to the data D502, and an emergency response repair bill R502 is issued. The management report is converted into predetermined data, and a report R501 such as a management report, an inspection report, an improvement proposal, and a repair report is output.
[0086]
On the other hand, when the building inspection work is started by the worker, first, in step S521, the operator inputs the ID and password of the worker to be checked and specifies the business area. Next, in step S522, the inspection work instruction list is downloaded, and in step S523, the inspection items and the history of the predetermined building identification code are downloaded. Thereafter, in step S524, the inspection work is performed with reference to the previous inspection history.
[0087]
In step S525, it is determined whether the inspection is normal. In this case, in step S526, a test alarm is issued, an alarm signal receiver is arranged in step S527, and an alarm signal is received in step S528. In step S529, this signal is determined and collated. If the determination is abnormal, a test alarm signal is received in step S530, a test alarm signal is received and confirmed in step S531, and inspection result data is created in step S532. Here, data on detailed surveys, response requirements, etc. are also included.
[0088]
On the other hand, if it is determined in step S525 that the inspection result is normal, the inspection result data is created in step S532.
[0089]
When the inspection result data is created in step S532, the inspection result data is uploaded in step S533 and stored in the data D521. Data D521 stores building inspection data, and stores first aid reports, improvement requests, emergency repair reports, inspection completion flags, and the like. With reference to the data D521, in step S504, the contents of the report are checked and corrected, the building inspection report is determined, and stored in the data D502.
[0090]
On the other hand, if the inspection result data includes data such as a detailed investigation and a response request in step S533, a detailed investigation and a response request are performed in step S534.
[0091]
In response to the request in step S534, in step S541, the building inspection result data, the warning signal result data, the detailed investigation, the correspondence table items, and the like are examined. If an abnormal part is found, in step S543, a work instruction is issued, and a detailed investigation and a response are positive. In step S544, it is determined whether or not the repair is to be performed. If the repair is to be performed, the repair is urgently performed in step S545, and in step S546, a work report is made, stored in the data D521, and further stored in the data D502.
[0092]
With reference to FIG. 9, a description will be given of processing related to the maintenance and management of the building.
[0093]
First, in step S601, a building outline, block information, a contracted work schedule, a contracted work instruction issuance, a contracted work completion report, and the like are input to the data D601. Instruction data and the like are stored. On the other hand, with reference to the data D601, a repair process is appropriately performed in step S606.
[0094]
When the commissioned work instruction is issued in step S602, it is stored in data D601. On the other hand, with reference to the past inspection history and inspection precaution data D602 including the manual work implementation status, the improvement proposal contents, the failure level determination data, and the like, a failure failure detailed investigation request instruction is issued in step S603, and step S605 is performed. Investigate in. At this time, in step S604, proposals and discussions are made with the owner to receive an order.
[0095]
On the other hand, when the inspection data is input in step S621, in step S621, daily and monthly work contents are received, and work completion data is transmitted. This data is stored in data D621. The data D621 is data including work data on the day, monthly work data, special notes for a survey response request, work completion confirmation data, work start and end data, and the like. Various processes are performed in step S624 with reference to the data D621.
[0096]
On the other hand, with reference to data D621, a commissioned work instruction is issued in step S623. More specifically, the operator is required to input the ID and password of the person in charge of the work company of the commissioned work, and to download the instruction work and the history data. Furthermore, a list of inspection work is displayed in association with the building identification code, and when the building identification code is input, daily and monthly work inspections on the building with the input building identification code are displayed, and information on the inspection work is displayed. Send. In addition, an emergency work instruction will be issued as required.
[0097]
With reference to FIG. 10, a description will be given of a process in a case where a new contract is received.
[0098]
First, in step S701, a contractee, a building outline, a work area, a building specification, a material, a contracted work content, a building use, a use time, a construction level, a construction date, etc. Is input, and in step S701, the providing business level is designated with reference to the data D701. Here, D701 includes Building Standard Law data, Fire Service Law data, legal work data, work frequency upper and lower limit data, service life data, work cost data, cost correction rate by area use, interest rate upper and lower limit rate by work, etc. ing.
[0099]
Next, in step S703, a simulation according to each affiliated business level is performed, and the submitted building management estimate, detailed specification of the building management estimation, and the like are stored in the data D702. Further, in step S704, an estimate number is automatically numbered and associated with the estimate data in D702. Further, it issues an estimate R701 of each level associated with the automatically numbered number.
[0100]
When the building management contract is concluded, in step S705, a quotation number matching the concluded contents is designated, the quotation specification data is downloaded from data D702, and stored in data D703. The data D703 includes data such as building outline data, contracted work data, contracted work schedule, section information data, building number, work team group setting, and transmitter installation. Further, in step S706, the section information is registered in the data D703. Next, in step S707, an instruction for the initial work of commissioning is issued and registered in the data D703. Further, in step S708, a transmitter is installed in the contracted building, and in step S709, the contracted work is started.
[0101]
On the other hand, when the commissioned work is started, in step S701, the contracted work schedule is determined. The commissioned work schedule here includes an annual work schedule, a monthly work schedule, a daily work schedule, a work determination schedule, and the like. Further, in step S711, a work precautionary instruction is input, and in step S712, an order to a subcontractor is determined. Here, an annual work schedule, a monthly work schedule, a daily work schedule, a work group-based schedule, an order amount, work precautions, and the like are determined and an order is placed. When an order is placed with a cooperating company, in step S713, preparations for starting work are performed by the work group. At this time, daily and monthly work contents are received.
[0102]
Work is performed according to the work content received in step S713, and the result is stored in step S714. In step S714, work data for the day, monthly work data, special notes for a survey response request, and the like are created. In step S715, a work start signal is transmitted. In step S716, the work group starts work.
[0103]
When the work by the work group is completed, in step S717, work completion confirmation data is received. Here, a task completion confirmation signal is transmitted, and when there is a failure, a failure, or a detailed investigation request in the task completion confirmation data, these instructions are issued.
[0104]
The correspondence is determined with reference to the data D704 according to the instruction. The data D704 is data such as a past work history, work precautions, work implementation status, improvement proposal contents, and failure level determination data. If there is no need to investigate, the data is stored in data D705. The data D705 is a storage device that stores a commissioned work history, an emergency response history, a building improvement proposal, image data, monthly report data, and the like.
[0105]
On the other hand, if an investigation is required, in step S718, an implementation work investigation and a failure content investigation are performed to determine whether or not a response is necessary. If no response is required, the data is stored in data D705. On the other hand, if a response is required, an emergency response instruction or a rework instruction is issued, and the data is stored in D705.
[0106]
With reference to FIG. 11, a process for registering and correcting business work items will be described.
[0107]
First, in step S731, a building use item, a work item, and a work item are registered. In step S732, a work level for each work is set, and the work level is registered or corrected. Next, in step S733, the work frequency (minimum work frequency), the dispatched staff working time, the work frequency, and the recommended work level for each work are set for each use, and in step S735, the work cost for each work for each region is set. In consideration of the above, an error is set and registered or corrected. Further, in step S736, a unit price for each dispatched personnel service, a unit price for each task, and a regional correction rate are set. On the other hand, in step S737, the upper and lower limits of the work profit rate for each task are set, and in step S738, the upper and lower limits of the profit rate for each task, the upper and lower limits of the construction profit rate, and the area correction rate are set.
[0108]
On the other hand, in the case of creating a property management estimate, in step S739, the building name, owner name, contractor name, for building, building area, facility contents, operation time, work item, work item, work area, and temporary staffing are sent. Then, in step S740, the recommended work frequency is calculated and displayed. At this time, in step S741, it is determined whether the work frequency set in step S734 is sufficient. If it is, in step S742, legally required tasks are searched and displayed. If the legally required service is not appropriate, the process returns to step S741. If it is appropriate, in step S744, an upper limit estimate, a recommended business estimate, and a lower limit estimate are displayed, and in step S745, it is determined based on the information set in step S736 whether or not it is appropriate. If not, the process returns to step S741. If it is appropriate, in step S746, a PM (property management) risk is set, and in step S747, a PM corresponding estimate, an upper limit estimate, a recommended business estimate, and a lower limit estimate are presented. Determine whether or not. If not, in step S746, the PM risk is set again.
[0109]
If the estimate is appropriate, in step S749, an estimate is issued, and a request for approval and approval is made. If not, the process returns to step S739. If the approval is approved, in step S751, the quote number is numbered, the numbered quote number is associated with the quote, the quote data D731 is created, and the quote R731 is issued.
[0110]
Further, when the management service contract or the business is started, if the approval of the contract is approved in step S752, the contract is created in step S753. Further, in step S754, the quotation number associated with the quotation number is downloaded from the quotation number with reference to the quotation data D731. Further, in step S755, the downloaded quote is converted into a contract agreement, and a contract R732 is printed. When the signing of the printed contract R732 is completed in step S756, the management work detailed data is converted and registered in step S757.
[0111]
With reference to FIG. 12, a description will be given of a process when the commissioned work group starts work.
[0112]
In step S761, with reference to data D701 in which an annual work schedule, a monthly work schedule, a daily work schedule, a work group schedule, and a standard work required time are set, the work schedule, work content data, and work precautions of the current day are referred to. When receiving and starting work, a work start signal is transmitted in step S762, and then work is started in step S763. When the work is completed in step S764, a work end signal is transmitted in step S765. At this time, work precautions, work implementation status, and improvement proposal contents are also created in step S766, and in step S767, the completed image information is In step S768, a failure report is input, and a task completion report is transmitted in step S769.
[0113]
On the other hand, when the business start signal is transmitted in step S762, the building management server 1 receives the business start signal in step S771 and acquires the business start time. Further, when the work end signal is transmitted in step S765, the work end signal is received and the work end time is obtained in step S772. Further, in step S773, the required work time is calculated from the work start time acquired in step S771 and the work end time acquired in step S772. On the other hand, in step S774, the minimum required work time for each task is calculated with reference to the data D701, and in step S775, it is determined whether the required task time calculated in step S773 is appropriate.
[0114]
If it is determined in step S775 that the job start time is appropriate, the job start time and the end time are determined in step S776, and stored in the completion report data D702.
[0115]
On the other hand, if it is determined in step S775 that the operation is not appropriate, the operation is confirmed in step S780, an express instruction is issued, and the operation is checked in step S781. If it is determined that the operation is appropriate in the on-site determination, the operation start time and the end time are determined in step S776, and stored in the completion report data D702. If it is determined in step S782 that it is not appropriate in the on-site determination, in step S783, a re-operation work instruction is issued, and in step S777, it is saved as a work improvement instruction history to the work group, and further in step S778, Save the work evaluation history of the group.
[0116]
On the other hand, when the re-operation work instruction is issued in step S783, in step S784, the re-operation content data and the operation precautions on the day of the operation are received, and the operation is started in step S785. When the work is completed in step S786, a work end signal is transmitted in step S787, and in step S788, work precautions, work implementation status, and improvement proposal contents are obtained. In step S789, completed image information is input, and step S790 is performed. , A business completion report is transmitted to the building management server 1.
[0117]
With reference to FIGS. 13 and 14, an example of a screen when a simulation is performed in the building management server 1 will be described.
[0118]
FIG. 13A shows a simple purchase simulation condition input screen P101 for inputting a condition for performing a simulation for purchasing a building. In the simple purchase simulation condition input screen P101, the land area, the building floor area, the occupancy rate, the floor area ratio, the use area, the use, the area, the location condition, the construction date, the substation equipment, the elevator, the water supply and drainage facility, the manager, and the fixed Land price of asset valuation, building price of fixed asset valuation, purpose of purchase, compensation for current custody, compensation for vacancy, total monthly rent, total monthly common expenses, loan interest, loan amount, expected occupancy rate, current situation Enter the occupancy rate, etc. Items such as restricted areas, uses, areas, location conditions, substation equipment, elevators, water supply and drainage facilities, managers, and purpose of purchase, etc., should be presented as a list of predetermined items, and appropriate items should be selected from the presented list. You may let it.
[0119]
When these conditions are input and the verification button B101 is clicked, a simple purchase simulation verification result screen P102 as shown in FIG. 13B is presented. On the simple purchase simulation verification result screen P102, an appropriate purchase price, a sellable price after five years, necessary own funds, an annual PM fee, an annual AM fee, a purchase fund, and the like are presented. Further, when the cash flow statement button B102 is clicked, a more detailed cash flow statement is presented.
[0120]
FIG. 14A is a maintenance plan simulation condition input screen P103 for inputting a condition for performing a simulation for purchasing an apartment. In the maintenance management plan simulation condition input screen P103, the land area, the total floor area of the building, the occupancy rate, the slab rate, the use area, the use, the area, the location condition, the construction date, the ground level, the land price level, the elevator, the water supply and drainage facility, the management Enter the person, cleaning, special cleaning, current reserve balance, annual management expenses, total monthly reserve, total monthly common service expenses, interest on management borrowing borrowing, amount of management borrowing, store office area, occupied area, etc. Items such as restricted area, use, area, location, ground level, land price level, elevator, water supply and drainage facilities, manager, cleaning, special cleaning, etc., should be presented in a prescribed list and appropriate from the presented list. May be selected.
[0121]
When these conditions are input and the verification button B103 is clicked, a maintenance plan simulation verification result screen P104 as shown in FIG. 14B is presented. On the maintenance management plan simulation verification result screen P104, the annual aptitude reserve, the required repair cost for 5 years, the required repair cost for 20 years, the aptitude reserve after annual improvement, the annual aptitude management cost, the expected repair cost for 20 years, etc. Present. Further, when the current cash flow statement button B104 is clicked, the current cash flow statement is presented. When the improved cash flow statement button B105 is clicked, an improved cash flow statement is presented.
[0122]
An example of a screen presented by the building management server 1 to the asset manager terminal 5 or the property manager terminal 6 will be described with reference to FIGS.
[0123]
Although not shown, it is preferable that the asset manager terminal 5 be authenticated by inputting an identification number and a password, and present only information on buildings owned and invested by the asset manager.
[0124]
FIG. 15 is a payment status presentation screen screen P201 for presenting payment information on “A building”, for example. Here, a section number, a resident name, a billing amount, a billing date, a depositing amount, a payment date, and a remaining bill are described, and histories such as a dunning and a content certification mailing are also presented.
[0125]
FIG. 16 is an accident / failure report presentation screen P202 for reporting information on an accident or a failure that has occurred in Building A. Here, the contents of the accident / failure, the date and time of occurrence, the date and time of the first response, the response and countermeasures, etc. are presented. Furthermore, when a picture of the situation is pasted from the patrol terminal 4a or the like, it is preferable that the picture is also presented.
[0126]
FIG. 17 is an occupancy status presentation screen P203 for reporting the occupancy status of the tenant of Building A. Here, the section number, resident name, status, contract renewal date, departure date, recruitment status, renewal (including remodeling and remodeling, etc.) status, and the like are presented in association with each other. In the case of renewal, it is preferable to present images before and after renewal.
[0127]
FIG. 18 is a property report presentation screen P204 for presenting the management status of Building A. Here, a daily work schedule, an inspection report, an emergency dispatch / response report, a repair / construction report, a billing / reminding / entry / exit report, etc. are presented. The file output by the building management server 1 can also be viewed.
[0128]
FIG. 19 is an asset report presentation screen P205 for presenting the asset status of Building A. Here, B / S (Balance Sheet), P / L (Profit and Loss Statement), asset value evaluation report, and the like are presented. Further, the user can set the data to be registered and can also view the file output by the building management server 1.
[0129]
FIG. 20 is a screen for presenting a message regarding a building. Here, for each message, the date and time when the message was registered, the person in charge, the viewing date, the content, and the like are presented.
[0130]
The screen that the building management server 1 presents to the patrol terminal 4a will be described with reference to FIGS.
[0131]
First, as shown in FIG. 21, a screen P301 for authenticating the worker is presented. Here, if the user is not authenticated, the screen P302 is presented, and if the user is authenticated, the screen P303 is presented, and the worker is presented with information on the job. Here, various instruction contents are described. When one task is selected, a top screen P304 is presented.
[0132]
When “Today's work” is selected on the top screen P304, as shown in FIG. 22, a list of building numbers and building names for which the worker is working today is displayed on the screen P308. A task that has been completed is indicated as “completed” and a task that has not been completed is indicated as “not yet”, so that the progress of the task can be grasped at a glance. When a certain building is selected, a screen P309 for presenting details of the building is presented. On the screen P309, a building number, a building name, a work content, a map, a building image, and the like can be presented, and a screen P310 for presenting detailed work content can be referred to.
[0133]
When “start work” is selected on the screen P309 or the screen P310, a screen P311 for reporting a work is presented. Here, by transmitting an image of the site or selecting the number set in FIGS. 25A to 25D, the status of the site can be reported. In addition, when registering more detailed information, when "special report matter" is selected, a screen P312 that can be input in text is presented, and the operator can freely input the screen P312.
[0134]
On the other hand, when “worker registration / report” is selected on the top screen P304, a menu screen P313 for registering a worker who performs work is presented. When “correct worker registration” is selected, a screen P314 for registering a group performing the work is presented. Further, the user is caused to select the group name to which the worker belongs on the screen P315 and the worker name on the screen P316. Thus, the worker who performs the task can be freely changed by the worker.
[0135]
On the other hand, when “tomorrow's work” is selected on the top screen P304, as shown in FIG. 24, it is possible to refer to the building that performs the work on the next day and the detailed work content.
[0136]
According to the building management server according to the preferred embodiment of the present invention, it is possible to control all information and processing related to a building, and to quickly respond to an estimate, business monitoring, and the like.
[0137]
(Other embodiments)
As described above, the preferred embodiment of the present invention has been described. However, it should not be understood that the description and drawings forming part of this disclosure limit the present invention. From this disclosure, various alternative embodiments, examples, and operation techniques will be apparent to those skilled in the art.
[0138]
For example, the business performed on the affiliated company server may be performed on the building management server, or may be performed on the patrol terminal.
[0139]
Of course, the present invention includes various embodiments and the like not described herein. Therefore, the technical scope of the present invention is determined only by the invention specifying matters according to the claims that are appropriate from the above description.
[0140]
【The invention's effect】
According to the object of the present invention, it is possible to provide a building management server and a building management method for managing business related to maintenance and management of a building, particularly, business required for daily management of a building that frequently occurs.
[Brief description of the drawings]
FIG. 1 is a diagram illustrating a building management system according to a preferred embodiment of the present invention.
FIG. 2 is a diagram illustrating information transmitted and received among a building management server, a patrol terminal, and a partner company server in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 3 is a diagram illustrating a detailed type of a business instruction sheet presented by the building management server 1 to a partner company server or a patrol terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 4 is a diagram illustrating a detailed process related to daily work performed by a building management server in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 5 is a diagram illustrating a process related to meter reading performed by meter reading means in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 6 is a diagram for explaining in detail processing related to meter reading performed by meter reading means in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 7 is a diagram illustrating a process related to meter reading performed by an inspection unit in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 8 is a diagram for explaining in detail processing related to meter reading performed by inspection means in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 9 is a diagram illustrating a process related to maintenance and management of a building in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 10 is a diagram illustrating a process in a case of receiving a new contract in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 11 is a diagram illustrating a process for registering and correcting a work item in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 12 is a diagram illustrating a process when a commissioned work group starts work in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 13A shows an example of a simple purchase simulation condition input screen for inputting a condition for performing a simulation for purchasing a building in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention. b) is an example of the simple purchase simulation verification result screen that is the result.
FIG. 14A is an example of a maintenance management plan simulation condition input screen for inputting a condition for performing a simulation for purchasing an apartment, and FIG. 14B is a result of the maintenance management simulation simulation verification result; It is an example of a screen.
FIG. 15 is an example of a payment status presentation screen presented by the building management server to a building-related person terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 16 is an example of an accident failure report presentation screen presented by a building management server to a building-related person terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 17 is an example of an accident / failure report presentation screen presented by the building management server to a building-related person terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 18 is an example of a property report presentation screen presented by the building management server to a building-related person terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 19 is an example of an asset report presentation screen presented by a building management server to a building-related person terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 20 is an example of a communication item presentation screen presented by a building management server to a building-related person terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
FIG. 21 is an example of a screen presented by a building management server to a worker terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention. (Part 1)
FIG. 22 is an example of a screen presented by a building management server to a worker terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention. (Part 2)
FIG. 23 is an example of a screen presented by the building management server to the worker terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention. (Part 3)
FIG. 24 is an example of a screen presented by the building management server to the worker terminal in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention. (Part 4)
FIG. 25 is an example of items to be selected on a screen presented by the building management server in the building management system according to the preferred embodiment of the present invention.
[Explanation of symbols]
1. Building management server
2. Communication network
3. Partner server
4a to 4c: traveling terminal
11. Building data storage device
12. Work instruction data storage device
13. Monitoring history storage device
14. Meter reading history storage device
15 Inspection history storage device
16. Report storage device
21: monitoring control means
22: Meter reading control means
23 Inspection control means
24 ... Report issuing means
31 ... I / O control device
32 ... communication control device
33 Input device
34 Display device
41: Communication control device
42 ... I / O control device
43 ... Business control means
101: Master maintenance processing
102: Report creation processing
103 ... Regional information processing
104: Purchase management processing
105,106: Land and building processing
106: Second land and building processing
107 ... Contract business processing
108… Inspection business processing
109 ... Monitoring control processing
110 ... Daily business processing
111: Billing business process
112: Sales management processing
113… Management analysis processing

Claims

In a building management server that manages operations related to building maintenance,
Address of the building, date of completion, building structure, number of floors, type, building data storage means for storing in the building data storage device attribute information on any one or more of the owning company,
Monitoring control means for acquiring the status of the building from a monitoring sensor provided in the building, and recording a monitoring history of the building in a monitoring history storage device,
Referring to the building data storage device and the monitoring history storage device, create work instruction data to be performed in the building, present the work instruction data, perform work in the building, and store the result in the work result storage device. A building management server, comprising:

In a building management method that manages operations related to building maintenance,
Address of the building, date of completion, building structure, number of floors, type, building data storage step of storing in the building data storage device attribute information on any one or more of the owning company,
A monitoring control step of acquiring the status of the building from a monitoring sensor provided in the building, and recording a monitoring history of the building in a monitoring history storage device,
Referring to the building data storage device and the monitoring history storage device, create work instruction data to be performed in the building, present the work instruction data, perform work in the building, and store the result in the work result storage device. A building management method, comprising: