JP2003323483A - 不動産賃貸借物件取引システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 需要と供給のバランスに立ち、効率的で公正
な取引を行うことのできる不動産賃貸借物件取引システ
ムを提供すること。 【解決手段】 情報提供者側１３０が運営するウェブサ
イト上に、現在空き状態となっている物件情報に加え
て、将来空き予定状態となっている物件情報を掲示し、
入居希望時期の到来時点までに、顧客の予約した将来空
き予定状態の物件が現在空き状態に移行した場合、情報
提供者側１３０から顧客側１１０にその旨を通知する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する分野】本発明は、インターネットを代表
とするＩＴを使用することにより、距離的なハンディキ
ャップを減らし、取引を活発化且つ公正化することを可
能とした不動産賃貸借物件取引システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】民間の不動産賃貸借物件の取引が、不動
産賃貸借物件の供給者である貸主と、それを占有せんと
する需要者である借主と、その間で宅地建物取引主任者
を擁して仲介斡旋を業とする不動産屋とによって、賃貸
借の契約と物件の引渡しが実行されることは自明であ
る。その取引にあって、需要と供給とを迅速且つ的確に
結びつけるため、仲介斡旋業者である不動産屋は、先ず
自己の店舗を交通上有利な立地条件のところに構えて、
需要者を多く引き込むことと、貸主を多く引き込んで物
件数を多数持つことが重要であった。さらに、現地を訪
問する機会が持てない、やや遠距離の需要者に対して
は、専門誌に広告を打ったり、同業者に斡旋を依頼する
ためチラシをばら撒くことも広く行われていた。

【０００３】近年、急速にインターネットの普及が進む
につれ、不動産屋がウェブサイトを作成し、インターネ
ットを介して物件情報を全国・全世界に向けて発信する
ことも実行されるようになった。これにより、これまで
現地を訪問して物件を探し回ることが困難であった遠距
離の需要者や、距離に無関係に不動産店舗を訪れたくな
い至近の需要者も、居ながらにして簡単に且つ多数の物
件情報を入手することが可能となり、電子メールや電話
等の通信手段による確認及び１回程度の実施訪問で成約
することも可能となった。この取引形態は、一般家庭へ
のパソコンの普及増及びウェブサイトを提供する不動産
屋の急増により、ますます増加して、近い将来は主流に
なるであろう。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】不動産賃貸借物件の
内、住居用物件の空き物件数は１年の内では新入学生、
新社会人が出現する春が最も多いが、それでも既入居物
件を合わせた全物件数の３〜４割程度の実態である。し
たがって、住居用物件に関しては、春に全物件の３〜４
割の物件が貸し出され、他のシーズンで残りの４割程度
が貸し出されて、２年間の契約更新の取引通例から全体
の残り４〜５割の物件は次年度か２年後には貸し出され
ることが多い。よって、春に入居時期が集中しているこ
とから、貸主にとって当時期を逸すると空きが続き、次
年度に持ち越す危険すらある。

【０００５】住居用以外の物件では、それほど時期に左
右されることはなくて全物件の１〜２割程度が１年間を
通して貸し出されるが、物件が突然発生するようなもの
で、貸主にしては運が良ければすぐ決まるし、あるいは
決まるまで広告宣伝を打ち続けなければならない。

【０００６】不動産賃貸借物件は、旅館と同じリピート
商品の性格を有していながら、これまで培った実績物件
であるとか、人気物件とかの継続性ある販売方法が取れ
ないできた。その理由として、住居という生活権が関係
しているため、既占有者のない新築物件以外は法規によ
り既占有者からの退出届が１ヵ月前予告となっているこ
とで、退出予定が確定した時からでないと広告宣伝がで
きないといった実態や、広告宣伝がチラシ広告の費用、
専門誌に投稿する費用など経費的負担が大きいこともあ
る。

【０００７】これは、同じ目的のままで広告宣伝にイン
ターネットを利用したからといって、情報提供者の広告
宣伝費用が多少安く済む程度の効果しかあげられない。
出た時勝負で、終われば元の木阿弥の繰り返しに終始し
ているのが現状である。このことが、貸主をして、広告
宣伝の不足から新入居者が決まらないという疑心と空き
が続いた場合の収入不安を抱かせることになるし、逆に
は借主をして、現在の空き及び直近の空き予定の一部の
物件情報しかもち得ないので、希望する物件を探しあて
ず、自宅等からの遠距離通学（又は通勤）を強いられる
ことがあったり、一旦入居した後で再度、希望物件を探
して再入居するような非効率で過剰な負担を強いられる
ことにもなっていた。

【０００８】また、昨今のようなデフレが急速に進行す
るような事態では、出た時勝負で物件の提示条件、特に
賃料の値付けなどを誤るとミスマッチにより成約できな
い可能性を引き起こすことが多い。例えば、貸主側が不
動産屋などと事前に賃料の読みをしたとしても、データ
に基づいた読みでない場合は互いの信頼感を失わせるだ
けである。

【０００９】一方、借主は、希望する物件が地理的には
フィットしても賃料が高すぎるために諦めることになっ
たり、希望する賃料はフィットしても、地理的条件の異
なったところで環境の悪い物件を選択することにもなっ
た。このことについても、インターネットを利用したか
らといって、前記と同様な情報提供をしていては、同じ
結果となる。本発明は、上記の問題点を解決するもので
あり、その目的は、需要と供給のバランスに立ち、効率
的で公正な取引を提供することにある。

【００１０】

【課題を解決するための手段】上記課題を解決するた
め、本発明の不動産賃貸借物件取引システムは、情報提
供者が顧客に対し、インターネットを介して文字、音
声、動画を含む画像などで構成された物件に関する情報
を定期的に更新して提供する手段と、電話、ＦＡＸ、郵
便及び電子メールなど、顧客と情報提供者との通信を臨
機的に確立し、更に契約を確定する通信手段と、重要事
項説明や契約等の法律行為及び物件の検分や引渡しなど
従来慣習に基づいた取引の仕上げをする手段とを用いて
実行されるシステムであり、情報提供者が提供する物件
情報を、居住用建物、事業用建物等用途目的別に分類す
る手段と、用途目的別に分類した物件情報を「（１）現
在空き、または特定した近い時期に空き予定の物件（以
下、現在空き状態の物件という）」と、「（２）時期は
特定できないがいずれ空くであろう物件（以下、将来空
き予定状態の物件という）」とに区別して表示する手段
と、定期的な更新により適宜（１）から（２）、又は
（２）から（１）へ領域を移動する手段とを具備するこ
とを特徴とする。

【００１１】なお、ここでいう、「物件」とは、民間の
アパート、マンション及び一戸建て等の居住用建物、及
び店舗、事務所及び倉庫等の事業用建物、及び駐車場や
資材置き場等の用地などの賃貸借用不動産物件を指す。
また、「顧客」とは、借主対象であって不特定地域に存
する不特定の顧客を指す。また、「情報提供者」とは、
その貸主である所有者から当該物件の取引媒介を依頼さ
れた取引仲介者を指す。

【００１２】ここで、上記通信手段は、現在空き状態の
物件に対しては、現在、通常行為となっている物件提供
者及び顧客間における合意形成を促進する役割を果た
し、将来空き予定状態の物件に対しては、単数又は複数
の選択と入居希望時期などを示した顧客の予約申し入れ
と、それを情報提供者が予約受付をする役割を果たし、
入居希望時期が到来する時点前までに情報提供者が当該
物件毎の空き状態を確認した上で、当該物件が空きであ
れば現在空き状態の物件に対したことと同様な役割を果
たし、空きでなければ結果の連絡及び再予約行為に使用
される役割を果たすことを特徴とする。

【００１３】また、本発明の不動産賃貸借物件取引シス
テムは、情報提供者が提供する物件情報のうち、物件の
賃料に関する情報、例えば月額賃借料が、特定の物件に
ついては物件所有者の希望賃料であることを明示して、
当該物件に対して顧客から要求賃料の請求及び、情報提
供者との応答する役割を加えて、両者間での新たな合意
された賃料を再形成できるようにすることが好ましい。

【００１４】また、本発明の不動産賃貸借物件取引シス
テムは、物件情報を構成する画像データの一つを地図情
報とし、特定地域を表示して且つその表示範囲に含まれ
る複数の物件を用途目的別物件毎に整理して複数画面に
表示し、あるいは全ての物件を用途目的別物件毎に色分
け等を施して各物件の性質が識別可能なように同一画面
に表示することが好ましい。この場合、各物件は実在す
る通りに配置された地図画像情報であること、且つ当該
地図に配置された各物件を特定する行為により、物件
名、外観画、間取り図及び部屋の内観画等の物件内容や
貸借条件情報を、文字、音声及び画像データ等で出力す
ることが好ましい。

【００１５】また、本発明の不動産賃貸借物件取引シス
テムは、地図情報の表示対象として、物件の他に銀行な
どの金融機関、郵便局や役所などの公共機関、コンビニ
やスーパー、病院や医院、本屋、電気器具屋、薬、及び
飲食屋等、日常生活に欠かせない機関や店舗、又他に日
常にゆとりをもたらす店舗等を含み、同様な特定方法に
より各店舗の概要や特長、あるいは当該店舗が求人して
いれば、その条件などの情報を含むことが好ましい。

【００１６】

【発明の実施の形態】本発明の実施の形態を図１乃至図
１０の添付図面に基づいて詳細に説明する。本発明によ
る不動産賃貸借物件取引システムは、一不動産業者が単
独で、または一不動産業者が複数の不動産業者を代表し
て、あるいは複数の不動産業者が共同して情報提供者と
なり、取引可能な物件の全体をまとめ、従来通りの広告
宣伝の対象である現在空き状態の物件と、新規に将来空
き予定状態の物件に分類することを特徴の１つとする。

【００１７】（１）本システムの全体的な説明 １−１．ネットワーク構成図の説明 図１に、本発明の実施の形態である不動産賃貸借物件取
引システムのネットワーク構成図を示す。情報提供者側
の端末（以下、情報提供者側１３０という）は、上記物
件情報が閲覧可能な自社又はグループのウェブサイトを
作成し、電気通信回線（図１の場合、インターネット３
００）を介して配信する。顧客はインターネット３００
を介し、該ウェブサイトを顧客側の端末（以下、顧客側
１１０という）で閲覧する。メーカー側サーバ１５０は
所定の地図情報を提供するサーバである。ウェブサイト
用サーバ１００は該ウェブサイトの運営に必要なモジュ
ールを管理するサーバである。

【００１８】１−２．システム構成図の説明 図２に、本発明の実施の形態である不動産賃貸借物件取
引システムのシステム構成図を示す。顧客側１１０は、
不特定多数の顧客のパソコン（図２の場合、顧客Ａ用Ｐ
Ｃ・顧客Ｂ用ＰＣ）で構成されている。情報提供者側１
３０は、複数の情報提供者のパソコン（図２の場合、情
報提供者Ａ用ＰＣ・情報提供者Ｂ用ＰＣ・情報提供者Ｃ
用ＰＣ）で構成されている。

【００１９】なお、前述の通り本システムは、 一不動産業者が単独で情報提供者となる。 一不動産業者が複数の不動産業者を代表して情報提供
者となる。 複数の不動産業者が共同して情報提供者となる。 〜のいずれのケースにも対応可能であるため、情報
提供者側１３０のパソコンは１台でも複数台でもよい。

【００２０】ウェブサイト用サーバ１００を構成するコ
ンピュータ１４０は、該物件情報を格納した物件情報デ
ータベース１２０ａ、後述する予約表用データベース１
２０ｂ、予約状況一覧表用データベース１２０ｃを管理
する。さらに、コンピュータ１４０は、データベース１
２０ａ〜１２０ｃと、所定のマークアップ言語等で作成
されたウェブサイトに必要なモジュールとを制御し、イ
ンターネット３００を介して顧客側１１０の閲覧に供す
る。

【００２１】本実施の形態ではウェブサイト用サーバ１
００をＩＳＰ（インターネット・サービス・プロバイ
ダ）側に設けることとするが、情報提供者側１３０に設
けてもよいことは明らかである。該ウェブサイトには、
取り扱い対象となっている物件情報が掲載される。次
に、物件情報を管理しているデータベースについて説明
する。

【００２２】（２）データベースの説明 ２−１．データ内容 物件情報は、建物情報、地理的情報、物理情報、代価情
報及び実体情報などから構成される。ここで、「建物情
報」とは、物件名を始めとして、建物の構造、何階建て
何部屋、部屋番号及び向きなどに関する情報である。
「地理的情報」とは、所在地、環境や交通の便などに関
する情報である。「物理情報」とは、物件の大きさ、間
取り、面積、付帯設備などに関する情報である。「代価
情報」とは、賃料、礼金、敷金や保証金などに関する情
報である。「実体情報」とは、物件の外観、各部屋の内
観及び物件などを文字データ、画像データ等を使用して
表した情報である。

【００２３】２−２．データ分類 図３に物件情報の分類態様を示す。同図に示すように、
取り扱い対象である全物件の物件情報は、その建物の用
途目的にしたがって分類される（図３の場合、居住用建
物・事業用建物・用地の３分類）。用途目的別に分類さ
れた物件情報は、さらに、その物件の空き状況によって
「現在空き」又は「将来空き予定」のいずれかに分類さ
れる。将来空き予定状態の物件には、過去の実績代価情
報が使用されるものとするが、後述の定期的更新時に改
正も可能とする。

【００２４】（３）顧客−情報提供者のネゴシエーショ
ンについての説明 ３−１．物件情報の掲示方法の説明 該ウェブサイト上では、全物件の物件情報を所定の情報
（例えば、所在地、間取り、面積、賃料等）をキーにし
てソートし、ウェブサイト上に一覧表示させることが可
能である。また、用途目的別に分類された物件情報を、
同様にソートして一覧表示させることも可能である（図
４参照）。

【００２５】図４を参照すると、図４（上部）の一覧表
の用途目的が居住用１（単身者用）、図４（下部）の一
覧表の用途目的が居住用２（世帯用）となっている。各
一覧表には、物件毎に物件ナンバー、最寄駅、所在地、
部屋のタイプ、専有面積、号室、部屋の向き、賃料、管
理費、敷金・礼金に関する情報が記載されている。この
ようにして一覧表示された物件情報の中から、所望の物
件を選択すると、当該物件の外観画像や間取り図を表示
するウィンドウが表示される（図５）。図５（ａ）はウ
ィンドウの表示例である。また、図５（ｂ）に示すよう
に、所望の物件が複数あるときは、複数枚のウィンドウ
を同時に開くこともできる。

【００２６】３−２．顧客による予約申込みの説明 顧客側１１０はこれらの物件情報を参照しながら、予約
したい物件があれば、ウェブサイト上で申込むことがで
きる。なお、本実施の形態では、ウェブサイト上で予約
申込みを行う場合を説明するが、ウェブサイトを参照し
ながら電話やＦＡＸで情報提供者に申込みを行えること
は明らかである。

【００２７】図６はウェブサイト上で予約申込みを行う
際に使用する「入力フォーム」（以下、予約申込書とい
う）の一例である。図６に示すように、予約申込書に
は、顧客の氏名、住所、電話番号（携帯電話の番号を含
む）、生年月日、年齢、職業（学校名）、勤続年数、メ
ールアドレス、保証人の氏名、保証人との続柄、保証人
の年齢、希望する物件の用途目的、物件ナンバー、入居
人数、入居時期を記入するようになっている。また、そ
の他の事項が記載できる備考欄も設けられている。さら
に、複数の物件の予約を一度にする場合には、予約する
物件に優先順位をつけて入力することも可能である。

【００２８】３−３．シーケンス図の説明 図７は顧客の予約申込みで始まる一連の処理を示したシ
ーケンス図である。顧客が予約申込書に必要事項を入力
し、送信確認操作を行うと、入力内容が情報提供者又は
その関係者のもと（図７では、情報提供者用ＰＣ７０
３）に送信される（７００１）。その後、情報提供者又
はその関係者側では、その予約申込書の入力内容を確認
し（７００３）、その入力内容から顧客が「現在空き」
「将来空き予定」のどちらに分類された物件を希望して
いるのか判別する（７００５）。７００５の結果、その
予約申込書の入力内容が、現在空き状態の物件を希望し
ているものであれば、貸主（図７では、貸主側通信装置
７０５）にその物件の今時点の空きを確認するためのメ
ールやＦＡＸを送る（７００７）。その後、返信メール
や電話等の通信手段を使って、取引を開始する（７００
８）。なお、７００７の確認処理は電話でもよいことは
明らかである。

【００２９】一方、空き状況の判別（７００５）の結
果、その予約申込書の入力内容が、将来空き予定状態の
物件を希望しているものであれば、予約受付処理を開始
し（７００９）、予約物件の受付をしたことをメール等
を使って顧客用ＰＣ７０１に通知する（７０１１）。続
いて、当該予約申込書の入力内容に基づいて、後述する
予約状況一覧表を更新する（７０１３）。なお、７０１
１の通知処理は電話及びＦＡＸ等の通信手段を使っても
よいことは明らかである。

【００３０】当然ながら、情報提供者又はその関係者
は、顧客からの予約申込書に基づいて予約表を作成し、
予約状況を十分管理する。この予約表を管理するデータ
ベースが、図２の予約表用データベース１２０ｂであ
る。以上に述べた本一連の作業（特に、７００３〜７０
１３までの処理）は定期的に実行される。さらに、情報
提供者は、取り扱う物件の全部の空き状況も定期的に把
握し、ウェブサイトを更新する。

【００３１】３−４．「将来空き予定状態の物件」が空
きになることが判明した場合 予約申込書に入居希望時期が入力されていた「将来空き
予定状態の物件」が、空きになることが判明した場合
（すなわち、物件情報が「将来空き予定」から「現在空
き」に移行した場合）には、当該物件を予約した顧客に
その旨を通知すると共に、取引を進めるべきか否かの返
答を求める。その際、当該顧客の都合により、再予約を
受け付けることも可能である。

【００３２】３−５．予約状況一覧表の説明 予約申込書によって、物件の予約申込みを受けた場合に
は、その入力内容に基づいて予約状況一覧表を作成する
ことが好ましい。図８に予約状況一覧表の一例を示す。
図８を参照すると、１列目には物件ナンバー、２列目に
は物件名、３列目には入居時期、４列目〜６列目には同
時期に入居を希望する人の中で最も優先順位の高い人の
情報（図８では、イニシャル，申込み日，備考）、７列
目〜９列目には同時期に入居を希望する人の中で２番目
に優先順位の高い人の情報、１０列目〜１２列目には同
時期に入居を希望する人の中で３番目に優先順位の高い
人の情報が記載されている。この予約状況一覧表を管理
するデータベースが、図２の予約状況一覧表用データベ
ース１２０ｃである。

【００３３】この予約状況一覧表は、予約状況を表すも
のとしてインターネットなどの電気通信回線を介して公
開することが好ましい。ただし、予約者の氏名などプラ
イバシーに関わるものは記号に置き換えるものとする。
こうすることによって、顧客である予約者は、より現実
的な希望物件の選定ができる上、最上位予約を確保する
ことも可能となる。一方、貸主については、予約の集ま
り具合などの人気度を診断できることから、値付けの改
定や部屋のリフォームを実行して人気度を高める努力を
することになる。

【００３４】３−６．要求賃料の説明 また、本システムでは、ウェブサイト上で公開する物件
情報のうち、一部の現在空き状態の物件又は将来空き予
定状態の物件については、掲示賃料が貸主希望賃料であ
ることを明示する。そして、顧客が当該物件（掲示賃料
が貸主希望賃料であるもの）を予約する場合には、ウェ
ブサイト上に、当該物件に対する顧客の希望する賃料
（以下、要求賃料という）を伝えるための入力フォーム
（以下、要求賃料記入フォームという）を設けることと
する。

【００３５】図９に要求賃料記入フォームの一例を示
す。本実施の形態では図９の９０１に要求賃料を入力す
るものとする。その他、要求賃料記入フォームには、物
件ナンバー、理由、要求賃料が認容されたときの入居の
可否、入居を希望する顧客の名前・住所・電話番号を入
力する欄が設けられている。その後、当該物件の賃料
は、貸主と顧客との間の個別交渉によって決定される。
この場合、情報提供者は要求賃料を受けても、予約状況
一覧表として公開することはせず、当該物件の貸主が合
意した場合を除いて回答もしないことが原則である。こ
のようにすることで、より多くの顧客の要求賃料を貸主
が知得できることにより、物件の市場評価の精度をより
高めることにつながる上、貸主の値付けの精度が高めら
れることから、市場取引が更に活性化されるはずであ
る。

【００３６】（４）地図情報の説明 ４−１．本システムで使用する地図情報の概要 また、本システムでは、物件情報を構成する画像データ
の一つに地図情報を加える。地図情報は、物件毎に準備
されるものではなく、特定の地域全体を表示して、地図
の一般的な構成要素となる道路、鉄道、河川、主な建物
等の他、対象とする複数の不動産賃貸借物件が実在する
通りに精度良く配置された地図情報である。

【００３７】この地図情報は、表示地域を同一にして、
物件の用途目的別に複数の画面で構成させても良いし、
用途目的に因らず１枚の画面に全ての物件が配置された
ようなものでも良い。その時は、用途目的別物件毎に色
分けするなど識別可能にする。更に、この地図情報は、
配置された物件を表す図形の一つをポインター等で特定
すると、文字、音声、静止画や動画により表現された物
件内容を知らせてくれる。

【００３８】４−２．インフラの拡充による地図情報の
有用性 現在、インターネットのブロードバンド化は急速に進
み、ＩＳＤＮ（６４〜１２８ｋｂｐｓ）からＡＤＳＬ
（５１２ｋｂｐｓ〜８Ｍｂｐｓ）更に光ファイバーを用
いた光通信（１Ｇ以上）に移行しようとしている。従来
のＩＳＤＮでは、１枚の静止画を受発信するのに数秒か
ら数十秒かかっていたものが、ブロードバンドによれば
数ｍ秒以下で可能となり、動画まで楽々、受発信でき
る。光の場合は、数１０チャネル束ねたＨＤＴＶ（高精
細ＴＶ）まで可能にしようとしている。このような中
で、インターネットを利用した宣伝広告は、動画を使っ
たリアルなものへと遷移して、不動産物件に適用した場
合、近々個別物件そのものの紹介では、ほとんど顧客の
立会い実見をする必要がない程に、正確で詳細なものを
提供することになるであろう。

【００３９】４−３．地図ソフトの説明 そうなると、正確な地図情報が重要な役割を果たすこと
になるが、全国範囲の地図情報を管理し、且つ、パソコ
ン用の地図ソフトまでカバーしているメーカーはわずか
２〜３社である。本実施の形態では、そのうちの１つで
ある株式会社ゼンリンのパソコン用地図ソフト（電子地
図帳Ｚ−III)を採用することとした。同地図ソフトは、
日本全国津々浦々、その特定の地域を部分拡大すれば、
上から見下ろした一戸一戸の住宅が、形もそのまま表示
されていて、そして公共の建物、学校関係、銀行などの
金融機関、主要な病院や医院及びスーパーやコンビニ等
は名前入りで表示されている。

【００４０】同メーカーでは、更にサービスオプション
として編集機能を設定し、ユーザーが自由に地図内に絵
柄を上書きし、それに対するコメント文を追加すること
も可能にしている。さらに、ビューワーとしてそれに関
係する画像情報や、関係するウェブサイトへのリンクが
できる機能をも提供している。当該オプションは、ユー
ザーがローカルに自己のパソコン内で活用できる他に、
同メーカーが運用するサーバー内へもユーザーの独自作
成した該データのアップロードを認め、同メーカーのパ
ソコン用地図を保有する一般ユーザーに対しても地図を
通して該データの閲覧ができることまで提供している。

【００４１】４−４．地図ソフトを使用した地図情報の
アップロード方法 次に、情報提供者が、同メーカーの上記パソコン用地図
ソフトを使用して、ある特定地域内の不動産賃貸借物件
を、所望の地域全体を示す地図内に配置するときの手順
を説明する。

【００４２】ステップ１（地図の構成） 所定範囲（例えば、半径３ｋｍ以内）に含まれる物件を
地図に配置する場合、物件を表す図形（以下、物件形と
いう）は、用途目的別にタイトルを変えて複数枚の地図
に分けて分布させても良いし、対象の全物件を用途目的
別に色分けして１枚の地図に収めても良い。

【００４３】ステップ２（各種情報の入力） 情報提供者は、各物件形を指定しては、そのコメントす
なわち文字情報で表現できる物件名、建物の種類、部屋
の広さや賃料などの物件情報を入力する。更にビューワ
ーにより、予めパソコン内に用意した外観写真や間取り
など、また、既に個別に自己のウェブサイトなどで公開
している物件であれば、そのリンク先アドレスを入力す
る。

【００４４】４−５．地図ソフトの使用した地図情報の
利用方法 図１０は、以上のようにしてアップロードされた地図情
報の表示例である。同メーカーのソフトがインストール
されたパソコンを保有する顧客（図１の場合、顧客側１
１０）であれば、同メーカーが運用するサーバー（図１
の場合、メーカー側サーバ１５０）を通して閲覧するこ
とができる。さらに、顧客が、パソコン画面に表示され
た地図上の物件形の一つをポインター等で特定すると、
その物件の物件名、建物の種類、部屋の広さ、賃料など
の物件情報、外観写真や間取り、リンク先アドレスがパ
ソコン画面に表示される。

【００４５】なお、本システムでは、同様なパソコンを
保有する顧客に、インターネット回線等の通信手段を使
って、地図上の物件情報を直接送付することもできる。
同メーカーのサービスに依存することなく上記を実現す
る手段として、独自に地図情報用のサーバーを準備し、
そこに上記と同様な地図、外観や内観の画像情報、物件
の文字情報など用意して、ネットサービスすることがあ
る。その場合、更に自由に動画なども含めた詳細情報を
提供することが可能となる。

【００４６】また、地図上で配置された物件形は、現在
空き状態の物件と、将来空き予定状態の物件とを識別で
きるように、例えば前者は実色（網掛けなし）、後者は
網掛けにする（図１０の物件形１００１、物件形１００
３）。このように、同一画面に全体物件が載ることで、
物件全体の把握と、入居時期を前提にした希望物件の絞
り込みがし易くなる。

【００４７】４−６．地図に掲載するその他の情報 また、地図上には、銀行などの金融機関、郵便局や役所
などの公共機関、病院や医院などの医療機関、学校施
設、コンビニやスーパー、本屋、電気器具店、薬屋及び
飲食店など日常生活に欠かせない各種機関、各種施設及
び各種店舗を掲載する。その他にも、カラオケ屋、レン
タルビデオ屋、パチンコ屋等日常生活にゆとりをもたら
す店舗についても、同様なコメントないしその他のメデ
ィア付きで掲載する。さらには、良く大学生のアルバイ
トを募集しているコンビニなどの店舗、その他パートを
募集している店舗・会社・工場などに、募集要領などを
付帯して掲載することも可能である。

【００４８】これらはこれまで別個に取り上げられてい
て、本不動産賃貸借物件に付随してはほとんど取り上げ
られていなかった。あるいは取り上げる手段と労力がな
かったと言ってよい。賃貸借物件選びには当然、物件の
中身や外観は重要なことではあるが、いざ生活となると
物件を取り巻く生活環境、中でも上記で取り上げたよう
な店舗や機関の存在は、生活し易いとか、便利とかの強
い印象を与えるもので、物件選択を精緻にする効果があ
る。

【００４９】（５）本システムの利点 以上のような仕組みにより、本システムは、下記のよう
な利点を有する。 １．貸主にあっては、取り扱い対象となっている全ての
物件についての存在が、現在空きであるか否かに関わら
ず提示条件付きで紹介されるため、物件の前宣伝効果と
なる。 ２．貸主にあっては、予約を受けた時の安心感と、時間
的余裕を持って多数の予約を受けるための提示条件（賃
料等）の見直しができる。 ３．貸主にあっては、予約から成約に至るまでの空き期
間をなくすことも可能となり、収入減の防止が得られ
る。 ４．借主にあっては、物件の全体感を知ることにより、
相場観を得ることや、ないものねだりに要する無駄な時
間を節約して、自己の希望を予め集約しておくことがで
きる。 ５．借主にあっては、予約の下に希望の物件に入居でき
る安心感が得られる。 ６．情報提供者で取引を仲介する不動産屋にあっては、
先の見える安定した事業の運営と、仲介者として物件の
提示条件を適正化する役割とを持てることで、需要と供
給を最大限満たす、本来あるべき仲介任務者となること
ができる。

【００５０】

【発明の効果】このように、本発明の不動産賃貸借物件
取引システムは、需要と供給のバランスに立ち、効率的
で公正な取引を提供することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施の形態であるネットワーク構成
図。

【図２】本発明の実施の形態であるシステム構成図。

【図３】本発明の実施の形態である物件情報の構成図。

【図４】本発明の実施の形態である物件情報の一覧表を
表した図。

【図５】本発明の実施の形態である物件情報の表示例を
表した図。

【図６】本発明の実施の形態である予約申込書を表した
図。

【図７】本発明の実施の形態であるシーケンス図。

【図８】本発明の実施の形態である予約状況一覧表を表
した図。

【図９】本発明の実施の形態である要求賃料記入シート
を表した図。

【図１０】本発明の実施の形態である地図情報を表した
図。

【符号の説明】

１００ ウェブサイト用サーバ １１０ 顧客側 １３０ 情報提供者側 １５０ メーカー側サーバ ３００ インターネット

Claims (6)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 特定の情報提供者が運営するウェブサイ
   ト上で、現在空き状態となっている物件情報を顧客に提
   供する不動産賃貸借物件取引システムにおいて、 前記現在空き状態となっている物件情報に加え、将来空
   き予定状態となっている物件情報をウェブサイト上に識
   別可能に掲示する手段と、 前記顧客から物件に対する予約を受け付ける手段と、 前記顧客の指定した入居希望時期の到来時点までに、当
   該顧客の予約した前記将来空き予定状態の物件が現在空
   き状態に移行した場合、 前記情報提供者から当該顧客にその旨を通知する手段と
   を具備したことを特徴とする不動産賃貸借物件取引シス
   テム。
2. 【請求項２】 請求項１に記載した不動産賃貸借物件取
   引システムにおいて、 前記将来空き予定状態の物件に対する予約状況を、前記
   ウェブサイト上に掲示する手段を具備したことを特徴と
   する不動産賃貸借物件取引システム。
3. 【請求項３】 請求項１又は請求項２に記載した不動産
   賃貸借物件取引システムにおいて、 特定の物件の賃料が、物件所有者の希望賃料であること
   を前記ウェブサイト上に掲示する手段と、 前記顧客から前記特定の物件に対する予約を受け付ける
   とともに、要求賃料の入力を受け付ける手段とを具備し
   たことを特徴とする不動産賃貸借物件取引システム。
4. 【請求項４】 請求項１乃至請求項３のいずれかに記載
   した不動産賃貸借物件取引システムにおいて、 前記物件情報の１つとして地図情報を備え、 所定範囲に含まれる物件を表す図形を用途目的別に複数
   の画面に分けて表示する手段と、 前記所定範囲に含まれる物件を表す図形を用途目的別、
   物件毎に色分けして同一画面に表示する手段と、 前記画面上に表示された前記図形を選択するユーザ操作
   に応答して、当該物件に関する情報を表示する手段とを
   具備したことを特徴とする請求項１に記載の不動産賃貸
   借物件取引システム。
5. 【請求項５】 請求項４に記載した不動産賃貸借物件取
   引システムにおいて、 前記現在空き状態の物件と前記将来空き予定状態の物件
   とを、前記画面に識別可能に表示する手段を具備したこ
   とを特徴とする不動産賃貸借物件取引システム。
6. 【請求項６】 請求項４に記載した不動産賃貸借物件取
   引システムにおいて、 各種機関、各種施設及び各種店舗を表す図形を前記画面
   に表示する手段と、 前記図形を選択するユーザ操作に応答して、当該図形に
   対応する機関、施設または店舗に関する情報を表示する
   手段とを具備したことを特徴とする不動産賃貸借物件取
   引システム。