JP2001344330A

JP2001344330A - ファシリティマネージメントシステム

Info

Publication number: JP2001344330A
Application number: JP2000165270A
Authority: JP
Inventors: Hideki Takahashi; 秀樹高橋
Original assignee: Shimizu Construction Co Ltd; Shimizu Corp
Current assignee: Shimizu Construction Co Ltd; Shimizu Corp
Priority date: 2000-06-02
Filing date: 2000-06-02
Publication date: 2001-12-14
Anticipated expiration: 2020-06-02
Also published as: JP4819212B2

Abstract

(57)【要約】【課題】個々の施設に対応したシステム開発その他の
初期投資コストやランニングコストを削減し、業務効
率、質の向上を図る。【解決手段】ユーザの端末と接続される通信回線網１
を通して、施設運営業務や多数の不動産資産を管理運営
する業務に資するためのファシリティマネージメントシ
ステムであって、施設の運営業務や多数の不動産資産を
管理運営する業務に必要な各種データを格納するデータ
ベース５と、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理
運営する業務を行いデータベースの追加、更新を行う各
種機能を実現する複数の機能実現手段４と、ユーザ毎に
認証を行い使用可能な機能の権限を付与し複数の機能実
現手段に対するユーザのアクセスを制御するアクセス制
御手段２、３とを備え、通信回線網１を通してユーザの
端末毎に複数の機能実現手段４に対し選択的にアクセス
可能とし、業務の効率化、質の向上を図る。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、ユーザの端末と接
続される通信回線網を通して、施設運営業務や多数の不
動産資産を管理運営する業務に資するためのファシリテ
ィマネージメントシステムに関する。

【０００２】

【従来の技術】一般に建物の修繕や改修は、例えば老朽
化や衝撃による損傷により雨漏り障害が発生した場合、
管理者が見回りをして損傷個所を発見した場合、定期的
な点検により評価を行って老朽化により改修の必要が認
められた場合等に行われ、その結果として実際に修繕や
改修を行った場合には、例えば営繕記録等を作成して１
年毎にファイルとして残す必要がある。

【０００３】建物がその機能、価値を失うことなく存続
するためには、上記のような日常管理から更新・改修を
含めた適切な維持、保全活動が必要である。通常、建物
の保全、修理費は、建物が一生涯にわたってかかる費用
（ＬＣＣ：ライフサイクルコスト）の約５０％もの割合
を占め、運用費も含めると、その割合は約８０％にも達
すると言われている。そこで、建物を一種のシステム技
術として考えた場合、そのパーツである床、天井、壁、
窓、階段、建具等のシステマティックな管理が必要不可
欠である。

【０００４】しかしながら、建物の規模が大きくなる
と、建物を構成する部材の数や種類は膨大になりその寿
命はまちまちである。そのため、建物が古くなるといろ
いろな部位で修繕や改修等が必要になり、それらを営繕
記録等により管理するには限界がある。また、熟練した
保守要員が不足しているために、建物の保守、管理の不
備により支障を来している例も少なくない。さらに、建
物の保全、補修、運用費の中には、回避可能な障害の発
生や非効率的な保守要員の配備など、システムの不備に
よって占められている割合も少なくない。

【０００５】かかる課題を解決するため、出願人は、既
に建物の建築部材の維持、保全データを管理し、保守管
理業務の省力化、効率化を図った建物生涯管理サポート
システムを提案している（例えば特許第３０２５８１８
号公報、特開平５−１５８９４０号公報を参照）。これ
らは、例えば建物管理データや処理指令の入力を行う入
力装置、一定のまとまった建築部材毎に建物を区分けし
て部材情報を登録管理する建築台帳管理手段と建築部材
に対して工事・メンテナンスを施した場合にその履歴情
報を登録管理する工事・メンテナンス履歴管理手段と建
築部材のメンテナンス・スケジュールや清掃のメンテナ
ンス・スケジュールを登録管理するメンテナンス・スケ
ジュール管理手段と建築部材施工後の経過期間と耐用年
数から各建築部材の残存寿命を表示する残存寿命表示手
段とを有するデータ処理装置、建物管理データを記憶す
る記憶装置、及び建物管理データの入力メニューやデー
タ処理装置の処理データの出力を行う出力装置を備える
ものであり、そして、建築台帳管理手段と工事・メンテ
ナンス履歴管理手段は、建物を区分けした位置を表示す
る建築台帳図面と該建築台帳図面に工事・メンテナンス
の履歴を表示する履歴図面を併せて登録管理している。

【０００６】上記のように建築台帳に基づき工事・メン
テナンス履歴、メンテナンス・スケジュールの管理を行
い、また、残存寿命を表示することにより、新築時から
建築部材の維持保全データを管理し、保守管理業務の省
力化・効率化を図ることができ、また、このようにして
蓄積されたデータを基にした正確な予算管理や保守管理
業務の質的向上を図ることができる。

【０００７】

【発明が解決しようとする課題】しかし、上記のような
機能実現手段（プログラム）により施設運営業務を実現
するためには、それぞれのユーザ施設にシステムを設置
し、必要な機能実現手段を導入し、データを蓄積してい
く必要がある。場合によっては、機能実現手段自体をユ
ーザ自身により開発する必要も生じる。こうした理由か
ら、システム導入時の初期コストが大きな負担となり、
しかもシステムの運用に際しては、必要な要員の確保、
機能実現手段の改修、システム開発委託業者との保守契
約などの多大なランニングコストが必要になる。

【０００８】また、近年では、キャッシュ・フローの改
善をめざした経営が進み、不動産資産の流動化が一般化
しようとしている。このため、不動産資産情報の一元管
理とその財務評価機能が求められている。しかしなが
ら、現状では、施設運用に関する詳細な情報に裏打ちさ
れた資産運営を行うことができなかった。

【０００９】

【課題を解決するための手段】本発明は、上記課題を解
決するものであって、個々の施設に対応したシステム開
発その他の初期投資コストやランニングコストを削減
し、業務効率、質の向上を図るものである。

【００１０】そのために本発明は、ユーザの端末と接続
される通信回線網を通して、施設運営業務や多数の不動
産資産を管理運営する業務に資するためのファシリティ
マネージメントシステムであって、施設の運営業務や多
数の不動産資産を管理運営する業務に必要な各種データ
を格納するデータベースと、施設の運営業務や多数の不
動産資産を管理運営する業務を行い前記データベースの
追加、更新を行う各種機能を実現する複数の機能実現手
段と、ユーザ毎に認証を行い使用可能な機能の権限を付
与し前記複数の機能実現手段に対するユーザのアクセス
を制御するアクセス制御手段とを備え、前記通信回線網
を通してユーザの端末毎に前記複数の機能実現手段に対
し選択的にアクセス可能としたことを特徴とするもので
ある。

【００１１】前記通信回線網は、インターネット回線で
あり、ホームページ検索用ブラウザが利用できる前記ユ
ーザの端末から機能実現手段としてのアプリケーション
を利用可能とし、前記アクセス制御手段は、前記ユーザ
の端末から入力された識別コードとパスワードからユー
ザの認証を行うことを特徴とするものである。

【００１２】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態を図面
を参照しつつ説明する。図１は本発明に係るファシリテ
ィマネージメントシステムの実施の形態を示す図であ
り、１は通信回線網、２はユーザアクセス管理制御部、
３は管理テーブル、４は業務用アプリケーション、５は
データベース、１１は計画モジュール、１２は運用モジ
ュール、１３は分析モジュール、１４はシステム設定モ
ジュール、２１は建物概要、２２は土地・建物資産情
報、２３はＣＡＤ図面・ラスター図、２４は運用デー
タ、２５は工事履歴、２６は保全計画、２７は設備・部
材台帳、２８は設備・部材メンテナンス履歴、２９は本
日の状況を示す。

【００１３】図１において、通信回線網１は、損保、生
保、メーカーその他のオーナーからなる資産保有会社、
資産を運用管理する資産運用（管理）会社、建物の日常
的な管理を行うビル管理会社、委託保守会社などからな
る各種ユーザが接続される例えばインターネット回線で
ある。ユーザアクセス管理制御部２は、通信回線網１を
介して接続されるユーザを識別し、ユーザに合わせた機
能設定、権限の付与などを行ってアクセスの管理、制御
を行うものであり、その制御のための情報を設定、格納
しているのが管理テーブル３である。業務用アプリケー
ション４は、各物件毎、ユーザ毎にファシリティマネー
ジメントシステムとしての各種機能を提供するものであ
り、例えば計画モジュール１１、運用モジュール１２、
分析モジュール１３、資産管理モジュール１４、システ
ム設定モジュール１５などの各種機能モジュールを有す
る。データベース５は、各物件毎、さらに必要に応じて
ユーザ毎の情報を格納するものであり、例えば建物概要
２１、土地・建物資産情報２２、ＣＡＤ図面・ラスター
図２３、予算、実績スケジュール、エネルギーなどの運
用データ２４、工事履歴２５、長短期の保全計画２６、
設備・部材台帳２７、設備・部材メンテナンス履歴２
８、日常保全、クレーム、障害などの本日の状況２９な
どの各種情報を有する。

【００１４】図２はユーザのアクセスに対して認証を行
い権限の付与を行うための管理テーブルの構成例を示す
図、図３はユーザのアクサス制御処理の例を説明するた
めの図である。

【００１５】管理テーブルは、例えば図２（Ａ）に示す
ような各ユーザ毎に付与されているＩＤとパスワード、
権限を管理するマザーテーブルや、図２（Ｂ）に示すよ
うな各権限者毎に使用可能とする機能を設定した権限設
定テーブルなどを有する。ユーザのアクサス制御では、
このテーブルを使用して、例えば図３に示すようにユー
ザのアクセスに際して（ステップＳ１１）、ＩＤとパス
ワードが入力されると（ステップＳ１２）、図２（Ａ）
に示すマザーテーブルを参照することにより、権限者が
ゲストかマネージャーかＣＡＤオペレータかなどの認証
を行って、図２（Ｂ）に示す権限設定テーブルを参照す
ることにより、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、……の各機能のうちい
ずれの機能が使用可能か権限を付与する（ステップＳ１
４）。そして、付与されたユーザ権限に合わせた機能を
各画面で提供する（ステップＳ１５）。

【００１６】業務用アプリケーション、ユーザとそれぞ
れの権限について、さらに詳述する。まず、計画モジュ
ール１１は、例えば予算作成、実績管理、スケジュール
作成などの処理を行うものであり、点検・保守計画、修
繕・更新工事計画、ライフサイクルコスト管理／ライフ
サイクルＣＯ２管理などの長中期計画や、予算申請・承
認、年間／月間スケジュールなどの年度計画を出力す
る。運用モジュール１２は、例えば点検、クレーム受
付、障害対応、消耗品・備品入出庫管理その他の日常保
全、予算管理、棚卸し、月報作成などの月次処理、年次
処理、さらにはＣＡＤ作図などの処理を行うものであ
り、事故・障害履歴、クレーム・依頼受付、消耗品・備
品入出庫管理に連携して日常業務管理／作業報告書、月
次予算実績・月次スケジュール実績、保守・点検リスト
などを出力する。分析モジュール１３は、ライフサイク
ルコスト、クレームの内訳表示などの履歴分析、エネル
ギー分析などの処理を行うものである。資産管理モジュ
ール１４は、土地・建物資産情報を管理するものであ
る。システム設定モジュール１５は、利用ユーザに合わ
せた機能設定を行うものである。

【００１７】ユーザが通信回線網を介してこれらのモジ
ュールを利用することにより、ユーザの端末において、
建築台帳や設備台帳、メンテナンス履歴管理、メンテナ
ンススケジュール管理、残存寿命診断、故障診断などの
各画面の表示が可能となる。建築台帳では、例えばまと
まった建築部材毎に部材番号を付け、部材種類、設置位
置（方位・階数、位置名）、個数、施工年月日、態様年
数、製造所、施工業者、工事費、使用などを登録管理す
ることができる。また、メンテナンス履歴管理では、例
えば建築部材に対して工事・メンテナンスを実施した場
合に、その処置年月日、処置部位、現象、処置区分、原
因、費用項目、金額などの登録、検索条件の設定によ
り、保全状況のグラフ表示などを行う。メンテナンスス
ケジュール管理では、例えばメンテナンス項目とその周
期を設定して、次回のメンテナンス予定日を的確に判断
し、実施予定日を経過してもメンテナンスが実施されな
い場合には警告メッセージを表示する。これらの機能と
して、本出願人が既に提案し先に示したシステム（例え
ば特許第３０２５８１８号公報、特開平５−１５８９４
０号公報など）を導入することも可能である。

【００１８】図４はアクセス可能なユーザと施設の対応
テーブルの構成例を示す図、図５は建物のライフサイク
ルとユーザとの関与例を説明するための図、図６は業務
区分の例を説明するための図である。

【００１９】上記のように通信回線網を介してセンター
施設の機能をそれぞれのユーザが多数の施設の管理業務
に利用する場合には、それぞれのユーザ側からアクセス
可能な施設に制限が生じ、同様に、施設側からもアクセ
ス可能なユーザに制限が生じる。したがって、場合によ
っては例えば図４に示すようなユーザ毎にアクセス可能
な施設を登録するテーブルや施設毎にアクセス可能なユ
ーザを登録するテーブルが必要となる。

【００２０】各施設では、例えば図５（Ａ）に示すよう
に施設オーナー、施設管理会社、工事業者、メンテナン
ス会社などのユーザが管理業務に関与し、施設オーナー
では、中長期計画、予算承認、運営状況確認などの業務
が発生し、施設管理会社では、運営計画、運営状況分
析、施設現況把握などの業務が発生し、メンテナンス会
社では、運転・保守、点検・巡回、クレーム対応、休業
報告などの業務が発生する。そして、施設のライフサイ
クルの間には、図５（Ｂ）に示すように企画設計、施工
の後に、周期的に維持・保全、運用管理・日常保全、改
修・修繕の各業務が発生する。このように施設運営は、
様々な業務が相互に連携し、ライフサイクルも長く、関
係するスタッフも何世代も入れ替わる。

【００２１】一方、業務区分からみると、図６に示すよ
うに障害履歴管理やクレーム履歴管理を含む日常管理、
機器／備品台帳の表示及び編集や点検容量の表示及び編
集を含む機器・備品検索、年間スケジュール／予算の作
成や実績管理を含む計画・予算、年次報告書や月次報告
書を含む報告書作成、管理コスト分析やエネルギー分析
を含む統計分析、部面情報（図番、内容、レイヤ）管理
や機器情報の呼び出しを含む図面管理、複数の建物を登
録／管理する複数建物管理、ハンディテーミナル点検指
示やその点検結果入力を含む点検支援、ビル管理システ
ムとの通信、ファシリティマネージメント、テナント管
理などの各業務に区分される。

【００２２】本発明に係るファシリティマネージメント
システムは、上記のようにインターネットなどの通信回
線網１を通してユーザと接続されるセンター施設に設置
し、施設運用に関わる業務用アプリケーション４を各ユ
ーザの特権に応じて利用できるようにするものである。
したがって、ユーザ側には、機能実現手段として特殊な
プログラムを用意する必要がない。ユーザ側において、
具体的には、インターネットであればホームページ検索
用ブラウザが利用できるパソコンなどの端末があればよ
く、それらに対して、センター施設の本発明に係るファ
シリティマネージメントシステムから業務効率化、品質
向上のための機能を提供するとともに、施設運用データ
自体もセンター施設側で一元管理を行う。例えばデータ
の解析業務委託、解析に基づく運用コンサルティング、
統計データの情報提供サービス、登録データの調査・作
成サービスなど付加サービスの提供も適宜可能となる。
さらには、予定されている工事・保守・部品の供給に対
してインターネット上でオークションを行うサービスも
可能である。

【００２３】なお、本発明は、上記実施の形態に限定さ
れるものではなく、種々の変形が可能である。例えば上
記実施の形態では、インターネット上で相互利用する形
態を説明したが、他の通信回線網を介しても同様に適用
可能であることはいうまでもない。

【００２４】

【発明の効果】以上の説明から明らかなように、本発明
によれば、ユーザの端末と接続される通信回線網を通し
て、施設運営業務や多数の不動産資産を管理運営する業
務に資するためのファシリティマネージメントシステム
であって、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運
営する業務に必要な各種データを格納するデータベース
と、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営する
業務を行いデータベースの追加、更新を行う各種機能を
実現する複数の機能実現手段と、ユーザ毎に認証を行い
使用可能な機能の権限を付与し複数の機能実現手段に対
するユーザのアクセスを制御するアクセス制御手段とを
備え、通信回線網を通してユーザの端末毎に複数の機能
実現手段に対し選択的にアクセス可能としたので、ユー
ザにとって、提供業務による業務の効率化、質の向上を
図ることができ、諸機能を実現するために従来方式で必
要とされた初期投資コスト、専門要員の確保や保守契約
などのランニングコストの削減を図ることができる。さ
らには、データ補間の信頼性、広域災害によるデータ消
滅の回避、付加サービスによる施設運営の充実・省力化
を図ることができる。また、各施設で発生する情報の蓄
積に加え、多数の施設の情報の統計により高度な資産運
営が可能となる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明に係るファシリティマネージメントシ
ステムの実施の形態を示す図である。

【図２】ユーザのアクセスに対して認証を行い権限の
付与を行うための管理テーブルの構成例を示す図であ
る。

【図３】ユーザのアクサス制御処理の例を説明するた
めの図である。

【図４】アクセス可能なユーザと施設の対応テーブル
の構成例を示す図である。

【図５】建物のライフサイクルとユーザとの関与例を
説明するための図である。

【図６】業務区分の例を説明するための図である。

【符号の説明】

１…通信回線網、２…ユーザアクセス管理制御部、３…
管理テーブル、４…業務用アプリケーション、５…デー
タベース、１１…計画モジュール、１２…運用モジュー
ル、１３…分析モジュール、１４…資産管理モジュー
ル、１５…システム設定モジュール、２１…建物概要、
２２…土地・建物資産情報、２３…ＣＡＤ図面・ラスタ
ー図、２４…運用データ、２５…工事履歴、２６…保全
計画、２７…設備・部材台帳、２８…設備・部材メンテ
ナンス履歴、２９…本日の状況

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】ユーザの端末と接続される通信回線網を
通して、施設運営業務や多数の不動産資産を管理運営す
る業務に資するためのファシリティマネージメントシス
テムであって、施設の運営業務や多数の不動産資産を管
理運営する業務に必要な各種データを格納するデータベ
ースと、施設の運営業務や多数の不動産資産を管理運営
する業務を行い前記データベースの追加、更新を行う各
種機能を実現する複数の機能実現手段と、ユーザ毎に認
証を行い使用可能な機能の権限を付与し前記複数の機能
実現手段に対するユーザのアクセスを制御するアクセス
制御手段とを備え、前記通信回線網を通してユーザの端
末毎に前記複数の機能実現手段に対し選択的にアクセス
可能としたことを特徴とするファシリティマネージメン
トシステム。
【請求項２】前記通信回線網は、インターネット回線
であり、ホームページ検索用ブラウザが利用できる前記
ユーザの端末から機能実現手段としてのアプリケーショ
ンを利用可能としたことを特徴とする請求項１記載のフ
ァシリティマネージメントシステム。
【請求項３】前記アクセス制御手段は、前記ユーザの
端末から入力された識別コードとパスワードからユーザ
の認証を行うことを特徴とする請求項１記載のファシリ
ティマネージメントシステム。