IT201800005674A1 - Metodo di rilievo, verifica e certificazione dei dati catastali di un qualsiasi immobile - Google Patents

Description

Descrizione dell’invenzione avente per titolo:

“METODO DI RILIEVO, VERIFICA E CERTIFICAZIONE DEI DATI CATASTALI DI UN QUALSIASI IMMOBILE”

Descrizione

Campo della tecnica

La presente invenzione opera nell’ambito dei sistemi di misurazione e di certificazione. Più dettagliatamente il metodo qui proposto è specifico per gli immobili per effettuarne il rilievo e la verifica della rispondenza tra lo stato dell’opera e i dati catastali.

Arte nota

Non ci si preoccupa della regolarità di un immobile fino a quando non sorge un’esigenza impellente a seguito di problematiche riscontrate da un notaio, da un istituto di credito o a seguito di una normativa edilizia o fiscale alla quale bisogna adeguarsi in tempi brevissimi.

In questi casi l’interessato ha la necessità di affidarsi ad un professionista nel più breve tempo possibile, senza potersi accertare delle reali competenze dello stesso con il rischio di non riuscire a risolvere le problematiche del caso, con inevitabili ripercussioni sui tempi, sui costi, ma soprattutto sulle trattative immobiliari, sull’erogazione o rinegoziazione di mutui bancari o sull’apertura di nuove attività commerciali.

Quanto sopra comporta non pochi problemi logistici, economici e burocratici per tutti gli interessati, professionisti compresi.

Al momento non sembra esistere alcuna privativa che si prefigga lo scopo di prevenire tali problematiche e consentire in tempi rapidi una verifica della correttezza dei dati presenti al catasto edilizio rispetto al reale stato dell’immobile.

Il brevetto US 785 30 38, rivendica un metodo di rilievo particolarmente idoneo all’acquisizione delle misurazioni in caso di incidenti stradali. Detto metodo prevede la ricezione di coordinate di un certo numero di punti di un’immagine, a partire da un oggetto di riferimento avente dimensioni note. Si tratta di uno dei metodi di misurazione comunemente denominato “marker-based”, in cui un software dedicato, riconosce nell’immagine l’oggetto (marker) dalle dimensioni note, ne studia la deformazione e risale alle dimensioni reali di tutti gli altri oggetti nella scena.

Sebbene il metodo proposto da questa domanda di brevetto risulti abbastanza preciso, esso non è applicabile per la risoluzione delle problematiche suesposte in quanto l’elevata precisione dell’immagine catturata non consentirebbe la fruibilità dei dati da parte di qualsiasi utente.

Allo stato attuale dell’arte, inoltre, i dati catastali riguardano esclusivamente le planimetrie e in alcuni casi i prospetti degli edifici, senza curarsi delle finiture e del rilievo delle componenti che potrebbero avere un valore storico-artistico. D’altro canto una simile quantità di dati renderebbe sostanzialmente inutilizzabile un database così pesante.

Scopo della presente invenzione è, pertanto, quello di proporre un nuovo ed innovativo metodo, che consenta il rilievo architettonico certo, preciso e dettagliato di una gran quantità di edifici in tempi piuttosto ristretti. In secondo luogo, il metodo della presente invenzione persegue lo scopo della trasparenza e dell’accessibilità dei dati grazie ad un sistema ad altissima risoluzione che non appesantisce la capacità computazionale dello strumento elettronico utilizzato per la visualizzazione.

Descrizione dell’invenzione

Secondo la presente invenzione viene descritto un metodo di rilievo e verifica dei dati catastali di un qualsiasi immobile con annessa emissione di certificato di conformità in caso di verifica positiva, che risolve efficacemente le problematiche suesposte.

La prima fase del metodo comprende il rilievo esterno degli immobili ad elevatissima precisione effettuato mediante uno scanner laser.

Come è noto al tecnico del ramo, questo tipo di strumento produce un enorme flusso di dati che, se non correttamente organizzato e filtrato, non consente un’adeguata fruibilità dovuta all’eccessiva pesantezza del file.

Tutti i dati registrati dallo scanner laser, e quindi le immagini ad elevatissima precisione, sono vantaggiosamente salvati un una memoria di almeno un server dedicato.

Vantaggiosamente, detta fase di rilievo, può essere svolta mediante uno scanner laser indossabile da parte dell’operatore che esegue il rilievo.

La seconda fase è quella dell’elaborazione dei dati, per renderli accessibili al pubblico. Grazie al software che opera nel server dedicato con un algoritmo appositamente configurato per associare ad ogni immobile rilevato il suo preciso indirizzo di geolocalizzazione, le sue reali dimensioni nello spazio e per applicare alle sue superfici esterne le textures corrispondenti al colore ed ai materiali di realizzazione dell’immobile stesso.

Tutti questi dati vengono salvati nella memoria del server dedicato in maniera organizzata per indirizzo di geolocalizzazione degli immobili e sono resi accessibili al pubblico grazie ad un motore di ricerca.

Vantaggiosamente, grazie alla presente invenzione, i dati elaborati del rilievo di ogni immobile sono consultabili da chiunque tramite un qualsiasi dispositivo elettronico, anche portatile, connesso ad internet.

Ogni utente interessato, quindi, dopo la ricerca nella memoria-database grazie al motore di ricerca dedicato, può procedere ad una fase di visualizzazione delle immagini digitali rielaborate dell’immobile di interesse.

Vantaggiosamente, una delle caratteristiche del metodo oggetto della presente invenzione, che lo rendono particolarmente utile ed innovativo, sta nel fatto che lo zoom sull’immagine non determina un nuovo rendering della stessa, essendo già da subito fornita nella massima qualità possibile, ovvero a scala di dettaglio reale. Questo determinerà la possibilità di fruire di un’immagine di elevatissima precisione senza gravare sulla capacità computazionale del dispositivo elettronico utilizzato per la visualizzazione.

Vista l’elevatissima precisione del dato rilevato, infatti, è del tutto superfluo caricare i processori degli strumenti elettronici coinvolti quando si visualizza, ad esempio, un prospetto nella sua interezza.

Indipendentemente dallo zoom sull’immagine, tramite il proprio dispositivo elettronico, l’utente avrà sempre un’immagine esattamente corrispondente a quella percepita dall’occhio umano.

Nel momento in cui l’utente ottiene le informazioni che stava cercando in merito ad uno o più immobili di suo interesse, può procedere ad una quinta fase di estrazione dei dati desiderati per poterli confrontare con quelli presenti nei registri catastali in una sesta fase di verifica.

A questo punto si aprono due possibili scenari: uno nel caso in cui i dati rilevati siano difformi da quanto contenuto nei registri catastali ed uno nel caso di conformità.

Nell’eventualità più semplice, cioè quella della conformità e quindi dell’esito positivo della fase di verifica, il metodo passa direttamente alla sua fase conclusiva in cui viene emesso un certificato di conformità dell’immobile.

Nel caso di esito negativo della verifica, andrà verificata la natura e l’entità della difformità. Ad esempio, se le difformità sono imputabili ad un’imprecisione della planimetria catastale, che sicuramente era stata redatta con strumenti meno precisi dello scanner laser utilizzato per il rilievo, sarà semplicemente aggiornato il dato catastale in conformità con quello rilevato più di recente. In questa eventualità il metodo procederà ugualmente con l’emissione del certificato di conformità richiesto dall’utente.

Se le difformità fossero più gravi, come ad esempio rispetto alla posizione e dimensione delle aperture quali porte e finestre, al numero di piani ed alla presenza di strutture fisse sporgenti dalla sagoma accatastata dell’edificio, bisognerà procedere con una fase di adeguamento dell’immobile e di ripristino della situazione iniziale, prima degli abusi edilizi.

Dopo l’adeguamento dovrà necessariamente seguire una nuova fase di rilievo per verificare la correttezza degli interventi edilizi effettuati ed, eventualmente, emettere il desiderato attestato.

Lo stesso avverrà in caso di eventi naturali che possano aver alterato lo stato dei luoghi quali uragani, sismi, alluvioni o altre calamità, a seguito delle quali dovrà essere nuovamente effettuato un rilievo, un’elaborazione ed un salvataggio dei dati relativi alle aree colpite per valutare danni e rischi.

Si profila, grazie alla presente invenzione, la possibilità di digitalizzare il catasto, in maniera graduale e poco onerosa per la pubblica amministrazione.

Nella versione preferita della presente invenzione, infatti, tutti i dati derivanti da rilievo ed elaborazione vengono salvati in una prima memoria o porzione di memoria del server dedicato mentre, i dati certificati, ovvero quelli relativi ad immobili per i quali sia stato richiesto ed ottenuto il certificato di conformità, verranno salvati in una seconda memoria o porzione di memoria del server dedicato.

Tale seconda porzione costituirà vantaggiosamente il database ufficiale del catasto edilizio digitale.

Eventualmente l’accesso a questo secondo database potrebbe essere vincolato all’inserimento di credenziali di accesso fornite agli operatori del settore (geometri, architetti, ingegneri, agenti immobiliari, …).

Vantaggiosamente è prevista anche la fornitura di un’”App” elettronica, scaricabile ed installabile su un qualsiasi dispositivo elettronico portatile (smartphone) di un utente, per fungere da interfaccia di comunicazione semplificata per consentire a chiunque di svolgere le fasi di visualizzazione, di estrazione e di richiedere la fase di verifica.

Eventualmente, tramite detta “App”, l’utente può registrare un proprio profilo personale nel quale salvare i dati relativi agli immobili di suo interesse, i relativi certificati di conformità e monitorarne l’evoluzione nel tempo, ad esempio a seguito di sismi.

I vantaggi offerti dalla presente invenzione sono evidenti alla luce della descrizione fin qui esposta e saranno ancora più chiari grazie alle figure annesse e alla relativa descrizione dettagliata.

Descrizione delle figure

L’invenzione verrà qui di seguito descritta in almeno una forma di realizzazione preferita a titolo esplicativo e non limitativo con l’ausilio delle figure annesse, nelle quali:

- FIGURA 1 mostra il diagramma di flusso che sottostà al metodo oggetto di invenzione;

- FIGURA 2 illustra uno schema a blocchi delle componenti tecnologiche che interagiscono nello svolgimento del metodo.

Descrizione dettagliata dell’invenzione

La presente invenzione verrà ora illustrata a titolo puramente esemplificativo ma non limitativo o vincolante, ricorrendo alle figure le quali illustrano alcune realizzazioni relativamente al presente concetto inventivo.

Con riferimento alla FIG. 2 sono mostrate le componenti che cooperano per lo svolgimento del metodo oggetto della presente domanda di brevetto.

Nella forma di realizzazione preferita, un operatore, semplicemente camminando in una qualsiasi via di una città con uno scanner laser 400 portatile, potrà in poco tempo accumulare tutti i dati relativi alle facciate degli immobili 200 che incontra. Questa operazione coincide con la fase del rilievo 1000 durante la quale il flusso di dati ottenuto è enorme, vista l’elevata precisione dello strumento utilizzato e, per essere reso accessibile, necessita di una seconda fase di elaborazione 1100.

In questa fase ad ogni immobile 200 rilevato viene associato un dato preciso di geolocalizzazione 1110, le corrette dimensioni spaziali 1120 e, sul suo modello digitale, vengono applicate le textures 1130 corrispondenti ai suoi materiali costitutivi.

Il tutto viene salvato, in una terza fase di salvataggio 1200, in una memoria 320 di un server dedicato 300.

Un apposito software che gira su detto server dedicato 300 è atto ad organizzare i dati suddividendoli per immobile 200 e rendendoli accessibili al pubblico tramite un comune motore di ricerca che si basa sul criterio dell’indirizzo cittadino.

Come si vede dalla FIG. 2, tramite un qualsiasi dispositivo elettronico 100 come uno smartphone, un qualsiasi utente può interrogare il server dedicato 300, preferibilmente tramite un’”App” precedentemente scaricata ed installata sullo smartphone 100 che funge da interfaccia di comunicazione semplificata.

Dopo aver ricercato l’immobile 200 di proprio interesse, quindi, l’utente procede alla fase di visualizzazione 1300 dei dati salvati nel database 320, ovvero dei dati provenienti dalla fase di rilievo 1000 ed elaborazione 1100. Durante la visualizzazione, la qualità e precisione delle immagini è alla medesima altissima risoluzione richiesta da uno zoom 1:1, evitando per lo strumento elettronico di dover eseguire un nuovo render ad ogni cambio di scala, pertanto velocizzando le operazioni e consentendo l’utilizzo di semplici e comuni smartphones.

L’utente quindi estrae (quinta fase di estrazione 1400) i dati di proprio interesse (almeno una scheda immobile comprensiva dei prospetti rilevati dell’immobile 200) e ne richiede la sottoposizione alla quinta fase di verifica 1500 ovvero di confronto con quanto presente negli archivi catastali.

In caso di esito negativo N della verifica 1500, ovvero in caso di mancata corrispondenza dei dati catastali con quelli reali rilevati, il metodo può procedere, alternativamente, con una fase di aggiornamento 1600 del dato catastale in conformità con quanto rilevato, oppure una fase di adeguamento 1800 dell’immobile 200, tramite interventi edilizi, a quanto riportato nei registri catastali e successiva verifica mediante una nuova fase di rilievo 1000.

La scelta di procedere con l’aggiornamento 1600 o con l’adeguamento 1800 dipende dalla tipologia di difformità riscontrata, se dipendente da un abuso edilizio o da un’imprecisione delle planimetrie e prospetti del registro catastale. Nel primo caso, evidentemente, si dovrà adeguare l’edificio, sanando gli abusi; nel secondo caso verrà solamente aggiornato il dato catastale.

In caso di esito positivo Y della verifica 1500, ovvero in caso di coincidenza dei dati catastali con quelli reali rilevati, il metodo prevende l’emissione 1700 di un certificato di conformità dell’immobile 200 che l’utente potrà salvare in un proprio archivio digitale associato ad un profilo personale salvato nella memoria 320 del server 300.

Anche quando il dato catastale subisce l’aggiornamento 1600 in conformità con quanto rilevato, viene automaticamente emesso 1700 il certificato di conformità dell’immobile 200.

Tutti i dati verificati, quindi quelli relativi agli immobili 200 per i quali sia stato già emesso il certificato di conformità, verranno salvati in un secondo database 600 che fungerà da nuovo catasto edilizio digitale.

È infine chiaro che all’invenzione fin qui descritta possono essere apportate modifiche, aggiunte o varianti ovvie per un tecnico del ramo, senza per questo fuoriuscire dall’ambito di tutela che è fornito dalle rivendicazioni annesse.

Claims (10)

1. Rivendicazioni 1. Metodo di rilievo, verifica e certificazione dei dati catastali di un qualsiasi immobile caratterizzato dal fatto di comprendere i passi di: - prima fase di rilievo (1000) in cui almeno un operatore esegue il rilievo a mezzo di almeno uno scanner laser (400) di una pluralità di immobili (200), inviando i dati rilevati ad una memoria (320) di un server dedicato (300); detta fase di rilievo (1000) producendo immagini digitali ad elevatissima precisione; - seconda fase di elaborazione (1100) dei dati raccolti, in cui, grazie ad un apposito algoritmo, ad ogni immobile (200) rilevato vengono associati dati relativi almeno alla sua geolocalizzazione (1110), alle sue dimensioni reali nello spazio (1120) e vengono applicate al modello digitale le textures (1130) corrispondenti ai suoi materiali costitutivi; - terza fase di salvataggio (1200) di tutti i dati suddetti nella memoria (320) di detto server dedicato (300) organizzandoli in base all’indirizzo di geolocalizzazione di ciascun immobile (200); detti dati essendo resi accessibili al pubblico tramite un qualsiasi dispositivo elettronico (100) connesso ad internet e ricercabili mediante un comune motore di ricerca; - quarta fase di visualizzazione (1300), in cui un qualsiasi utente effettua una ricerca all’interno di detta memoria-database (320) e visualizza le immagini digitali derivanti da detta fase di rilievo (1000) in altissima risoluzione con scala di dettaglio identica a quella dei dati rilevati in detta prima fase di rilievo (1000) indipendentemente dalla scala di zoom delle immagini stesse; - quinta fase di estrazione (1400) dei dati relativi ad almeno un immobile (200) di interesse dell’utente che ha effettuato la ricerca; detti dati comprendendo almeno una scheda immobile comprensiva dei prospetti architettonici ad una scala di rappresentazione prescelta; - sesta fase di verifica (1500), in cui i dati precedentemente estratti vengono confrontati con quelli presenti nei registri catastali; in caso di esito negativo (N) della verifica (1500), ovvero in caso di mancata corrispondenza dei dati catastali con quelli reali rilevati, il metodo prevedendo, in base alla gravità della difformità, alternativamente: una fase di aggiornamento (1600) del dato catastale in conformità con quanto rilevato, oppure una fase di adeguamento (1800) dell’immobile (200), tramite interventi edilizi, a quanto riportato nei registri catastali e successiva verifica mediante una nuova fase di rilievo (1000); in caso di esito positivo (Y) della verifica (1500), ovvero in caso di coincidenza dei dati catastali con quelli reali rilevati, il metodo prevendendo l’emissione (1700) di un certificato di conformità dell’immobile (200).
2. 2. Metodo secondo la precedente rivendicazione 1, caratterizzato dal fatto che a detta fase di aggiornamento (1600) del dato catastale in conformità con quanto rilevato, segue automaticamente una fase di emissione (1700) del certificato di conformità dell’immobile (200).
3. 3. Metodo secondo una qualsiasi delle precedenti rivendicazioni 1 o 2, caratterizzato dal fatto che le difformità tra dato catastale e dato rilevato che danno luogo alla necessità di una fase di adeguamento (1800) dell’immobile (200) sono relative almeno alla posizione e dimensione delle aperture quali porte e finestre, al numero di piani ed alla presenza di strutture fisse sporgenti dalla sagoma accatastata dell’edificio.
4. 4. Metodo secondo una qualsiasi delle precedenti rivendicazioni, caratterizzato dal fatto che detto server dedicato (300) è connesso ad almeno due database di memoria (320-600): un primo database (320) comprendente tutti i dati provvisori, ovvero quelli derivanti dalle fasi di rilievo (1000) ed un secondo database (600) comprendente tutti i dati verificati.
5. 5. Metodo secondo la precedente rivendicazione 4, caratterizzato dal fatto che detto secondo database (600) è atto a fungere da catasto edilizio digitale.
6. 6. Metodo secondo una qualsiasi delle precedenti rivendicazioni 4 o 5, caratterizzato dal fatto che l’accesso a detto secondo database (600) è vincolato all’inserimento di credenziali di accesso fornite agli operatori del settore.
7. 7. Metodo, secondo una qualsiasi delle precedenti rivendicazioni, caratterizzato dal fatto che, a seguito di eventi naturali che possano aver alternato lo stato dei luoghi quali uragani, sismi, alluvioni o altre calamità, è prevista in maniera automatica una nuova fase di rilievo (1000), di elaborazione (1100) e di salvataggio (1200) dei dati relativi alle aree colpite.
8. 8. Metodo secondo una qualsiasi delle precedenti rivendicazioni, caratterizzato dal fatto che detta prima fase di rilievo (1000) è svolta mediante uno scanner laser (400) indossabile da parte di un operatore che esegue il rilievo.
9. 9. Metodo secondo una qualsiasi delle precedenti rivendicazioni, caratterizzato dal fatto di comprendere un’”App” elettronica, scaricabile ed installabile su un qualsiasi dispositivo elettronico (100) portatile di un utente, atta a fungere da interfaccia di comunicazione semplificata per consentire a chiunque di svolgere la fase di visualizzazione (1300), la fase di estrazione (1400) e di richiedere la fase di verifica (1500).
10. 10. Metodo secondo una qualsiasi delle precedenti rivendicazioni, caratterizzato dal fatto che un utente, registrando un proprio profilo personale nella memoria di detto server dedicato (300), può salvare i dati relativi agli immobili (200) di suo interesse in detto profilo personale, per monitorarne l’evoluzione nel tempo.