DE19649380A1

DE19649380A1 - Telekommunikationsverfahren und -vorrichtungen zur automatischen Mietspiegelerstellung und Verifikation

Info

Publication number: DE19649380A1
Application number: DE1996149380
Authority: DE
Inventors: Christoph Boether-Schultze
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 1996-11-29
Filing date: 1996-11-29
Publication date: 1998-06-04
Anticipated expiration: 2016-11-30
Also published as: DE19649380C2

Description

Die vorliegende Erfindung betrifft technische Telekommunikationsverfahren und Telekommunikationsvorrichtungen zur automatischen Mietspiegelermittlung und Verifikation.

Bekannt sind Vergleichsverfahren anhand einer Mietspiegel genannten Daten sammlung von Mietobjekten, als eine Möglichkeit zur Überprüfung der Angemes senheit einer Mietzinsforderung in einem bestimmten räumlichen Gebiet.

Die Erstellung derartiger Mietspiegel, wie auch ihre Abfrage zur Verifikation der jeweiligen Angemessenheit einer Mietzinsforderung im Einzelfall, ist ausgespro chen aufwendig und kostenintensiv, da diese Verfahren bisher ausnahmslos ma nuell durch menschliche Tätigkeit betrieben wurden. Ein technisches Hilfsmittel zur vollständig automatischen Bewältigung dieser Aufgabe war bisher nicht ver fügbar.

Aus diesem Grunde können derzeit nur 3 Prozent der bundesdeutschen Gemein den einen Mietspiegel vorweisen. Die hohen Kosten bei der Aufstellung mittels herkömmlicher Verfahren lassen nur eine sehr zögerliche Ausweitung erwarten, die eine praktikable Anwendung von Mietspiegeln in allen Gemeinden in absehba rer Zeit nicht in Aussicht stellt.

Vor dem Hintergrund einer Vereinfachung des Mietrechts gewinnt die Verfügbar keit von flächendeckenden Mietspiegeln zunehmend an Bedeutung, ohne das hier für jedoch eine kostengünstige Lösung zur Verfügung stünde.

Der Erfindung liegt daher die Aufgabe zugrunde ein technisches System anzuge ben, welches es ermöglicht kostengünstig und schnell den Aufbau flächendecken der Mietspiegel zu bewerkstelligen.

Für ein derartiges technisches System sind mittlerweile durch die moderne Infor mationstechnik und hier insbesondere durch die neue Technik der Telekommuni kationsnetze und neuen elektronischen Medien die Grundvoraussetzungen ge schaffen worden.

Die Aufgabe wird nun auf Basis der erfinderischen Verwendung dieser neuen Technik durch ein Verfahren zur automatisierten Mietspiegelerstellung, Pflege und Zertifizierungsverifikation der Mietspiegel mittels Datenkommunikationsvorrich tungen, Telekommunikationsnetzen und Datenkonzentrationseinrichtungen gelöst, wobei das Verfahren zwei Teilverfahren, nämlich ein erstes Teilverfahren zur au tomatisierten Mietspiegelerstellung und Pflege und ein zweites Teilverfahren zur automatisierten Zertifizierungsverifikation von Mietspiegeln aufweist. Beide Teil verfahren können parallel zueinander mittels der vorbezeichneten Vorrichtungen betrieben werden.

Das erste Teilverfahren zur automatisierten Mietspiegelerstellung und Pflege weist eine beliebige Anzahl von Wiederholungen der folgenden Verfahrensschritte auf:
nämlich eine Übermittlung von Mietobjekt-Kenndaten mittels einer Datenkom munikationsvorrichtung über ein Telekommunikationsnetz an eine Datenkonzen trationseinrichtung,
sodann eine Prüfung der im vorstehenden Verfahrensschritt übermittelten Mietob jekt-Kenndaten in der Datenkonzentrationseinrichtung anhand der dort bereits verfügbaren Daten, nämlich des sogenannten Mietspiegels, und eines Prüfkriteri ums,
wobei im Falle der erfolgreichen Prüfung hieran anschließend die übermittelten Mietobjekt-Kenndaten mit in die, in der Datenkonzentrationseinrichtung verfügba ren Daten, nämlich den Mietspiegel, entsprechend einem Datenaufnahmeverfahren aufgenommen werden
und sodann den übermittelten Mietobjekt-Kenndaten eine von der Datenkonzen trationseinrichtung automatisch ermittelte Zertifizierungsnummer zugeordnet wird,
worauf die übermittelten Mietobjekt-Kenndaten unter Einbeziehung der ihnen zu geordneten Zertifizierungsnummer von der Datenkonzentrationseinrichtung als Datensatz in einer Zertifizierungs-Datenbank abfragebereit hinterlegt werden,
und hieran anschließend eine Rückübermittlung der zugeordneten Zertifizie rungsnummer von der Datenkonzentrationseinrichtung an die Datenkommunika tionsvorrichtung über das Telekommunikationsnetz erfolgt,
wohingegen im Falle der fehlgeschlagenen oben vorbezeichneten Prüfung danach die übermittelten Mietobjekt-Kenndaten von der Datenkonzentrationseinrichtung verworfen werden und auch keine Zertifizierungsnummer rückübermittelt wird.

Das zweite Teilverfahren zur automatisierten Zertifizierungsverifikation von Mietspiegeln weist eine beliebige Anzahl von Wiederholungen der folgenden Ver fahrensschritte auf:
nämlich eine Übermittlung einer Zertifizierungsnummer mittels einer Datenkom munikationsvorrichtung über ein Telekommunikationsnetz an eine Datenkonzen trationseinrichtung,
sodann die Suche der Mietobjekt-Kenndaten in, seitens der Datenkonzentrations einrichtung zugänglichen Zertifizierungs-Datenbanken, anhand der übermittelten Zertifizierungsnummer,
wobei im Falle, daß Mietobjekt-Kenndaten in den seitens der Datenkonzentrati onseinrichtung zugänglichen Zertifizierungs-Datenbanken unter der übermittelten Zertifizierungsnummer aufgefunden wurden,
hiernach eine Rückübermittlung der aufgefundenen Mietobjekt-Kenndaten von der Datenkonzentrationseinrichtung an die Datenkommunikationsvorrichtung über das Telekommunikationsnetz erfolgt,
und wobei im Falle, daß Mietobjekt-Kenndaten in den seitens der Datenkonzen trationseinrichtung zugänglichen Zertifizierungs-Datenbanken unter der übermit telten Zertifizierungsnummer nicht aufgefunden wurden
dann eine Rückübermittlung einer Falsifikatinformation an die Datenkommunika tionsvorrichtung über das Telekommunikationsnetz oder aber alternativ hierzu keine Rückübermittlung erfolgt.

Die Zertifizierungsnummer besteht vorzugsweise aus einem automatisch vergebe nen Schlüssel und einer Datumsinformation, die die Gewähr für die Aktualität der Zertifizierung bietet.

Die Prüfung der nach dem vorstehenden Teilverfahren übermittelten Mietobjekt-Kenndaten in der Datenkonzentrationseinrichtung anhand der dort bereits verfüg baren Daten, nämlich des sogenannten Mietspiegels, und eines Prüfkriteriums er folgt nach der in der jeweiligen Region gültigen Norm. Das in dem technischen Verfahren notwendige Prüfkriterium ist dabei so zu wählen, daß seine Erfüllung gleichbedeutend mit der Erfüllung der in der Region gültigen Norm ist, d. h. vor zugsweise, daß die Mietpreisforderung angemessen ist, wenn das Prüfkriterium erfüllt wird; nur dann wird eine Zertifizierungsnummer erteilt.

Vorzugsweise sind technische Vorkehrungen im Verfahrensablauf getroffen, die eine leichte Aktualisierung bzw. Änderung des Prüfkriteriums und somit eine fle xible Anpassung an evtl. Änderungen der jeweiligen Angemessenheitsnorm er möglichen. Dies kann etwa dadurch geschehen, daß in der Software der Datenkon zentrationseinrichtung eine variable Eingabemöglichkeit für das Prüfkriterium vorgesehen ist, die genügend Freiheitsgrade aufweist, die jeweiligen Angemessen heitsnormen für einen technischen Informationsverarbeitungsprozeß formal zu spezifizieren.

Als Datenkommunikationsvorrichtung kann dabei ein Sprachpostendgerät, vor zugsweise ein Telefon Verwendung finden, wobei die Datenkonzentrationseinrich tung mit einer Vorrichtung zur Sprach-Eingabe, Sprach-Erkennung und Sprach-Ausgabe, vorzugsweise einer sogenannten "voice-mailing-Software" ausgerüstet ist, so daß die Mietobjekt-Kenndaten, wie auch die Zertifizierungsnummer mittels des Sprachpostendgeräts über ein Telefonnetz als Telekommunikationsnetz mittels natürlicher Sprache zwischen Datenkonzentrationseinrichtung und Datenkommu nikationsvorrichtung ausgetauscht werden können.

Diese Variante ermöglicht die Benutzung des erfindungsgemäßen technischen Sy stems zur automatischen Mietspiegelermittlung auch für solche Benutzergruppen, die nicht über ein Datenterminal verfügen. Sprachverarbeitungssysteme, die zur Erkennung und Ausgabe von Sprache geeignet sind, sind auf dem Markt verfüg bar und werden als technische Komponente im Rahmen der vorliegenden Erfin dung eingesetzt. Die Sprache wird hierbei analysiert und in Daten umgesetzt, die unmittelbar vom Computer verarbeitet werden können. Umgekehrt werden bei der automatischen Sprachausgabe im Computer vorliegende Daten mittels einer geeigneten Modulation in akustische Signale umgesetzt, die der natürlichen Spra che entsprechen.

Vorzugsweise wird dabei innerhalb des als Telekommunikationsnetz verwendeten Telefonnetzes ein für den angerufenen Teilnehmer Gebühren einbringender Ab rechnungsdienst, wie etwa der 0190-Rufnummerndienst der Deutschen Tele komm AG, verwendet.

Hierdurch ergibt sich ein besonders einfach zu handhabender Abrechnungsmodus für den Betreiber des System, da der Telekommunikationsnetzbetreiber so die beim Benutzer anfallenden Gebühren einzieht.

Eine Ausführungsform der vorliegenden Erfindung ist dadurch gekennzeichnet, daß als Datenkommunikationsvorrichtung ein Datenterminal Verwendung findet, so daß die Mietobjekt-Kenndaten, wie auch die Zertifizierungsnummer mittels des Datenterminals über ein Telekommunikationsnetz zwischen Datenkonzentrations einrichtung und Datenkommunikationsvorrichtung ausgetauscht werden können.

Dabei ist der Begriff Telekommunikationsnetz sehr allgemein zu verstehen, so daß hier insbesondere auch der einfachste Falle eines Telekommunikationsnetzes, nämlich eine feste Punkt-zu-Punkt-Verbindung von diesem Begriff umfaßt ist. All gemeiner gesprochen werden unter Telekommunikationsnetzen alle Vorrichtungen verstanden, die geeignet sind Signalverbindungen zwischen Datenkommunikati onsvorrichtungen aufzubauen, zu schalten, herzustellen, oder auch nur zu gewähr leisten, insbesondere also auch fest verdrahtete Netze jedweder Topologie.

Eine weitere Ausführungsform der vorliegenden Erfindung ist erfindungsgemäß dadurch gekennzeichnet, daß als Datenkommunikationsvorrichtung ein Daten terminal Verwendung findet, das ONLINE-Dienste-fähig ist, vorzugsweise ein mit entsprechender Software ausgerüsteter Personal Computer, so daß die Mietob jekt-Kenndaten, wie auch die Zertifizierungsnummer mittels dieses Datenterminals über ein Netz eines ONLINE-Dienstes als Telekommunikationsnetz zwischen Da tenkonzentrationseinrichtung und Datenkommunikationsvorrichtung ausgetauscht werden können.

Eine weitere besonders bevorzugte Ausführungsform der vorliegenden Erfindung ist erfindungsgemäß dadurch gekennzeichnet, daß als ONLINE-Dienst, der World-Wide-Web-Dienst des Internet Verwendung findet und das Datenterminal HTML (HyperTextMarkupLanguage)-fähig ist, so daß die Mietobjekt-Kenndaten, wie auch die Zertifizierungsnummer mittels dieses Datenterminals über das World- Wide-Web als Telekommunikationsnetz zwischen Datenkonzentrationseinrichtung und Datenkommunikationsvorrichtung ausgetauscht werden können.

Auch kann als ONLINE-Dienst, der T-ONLlNE-Dienst der Deutschen Telekom AG (früher: Bildschirmtext) Verwendung finden, wobei das Datenterminal Bildschirm text-fähig ist, so daß die Mietobjekt-Kenndaten, wie auch die Zertifizierungsnum mer mittels dieses Datenterminals über das T-ONLINE-Netz als Telekommunika tionsnetz zwischen Datenkonzentrationseinrichtung und Datenkommunikations vorrichtung ausgetauscht werden können.

Vorzugsweise findet als Datenkonzentrationseinrichtung ein einzelner Datenbank computer oder aber ein ein Computernetzwerk mit einer Netzwerkdatenbank Verwendung.

Im Falle der Verwendung eines Computernetzwerkes mit einer Netzwerkdaten bank als Datenkonzentrationseinrichtung ergibt sich hier die vorteilhafte Möglich keit je nach Abfrageort der Daten unterschiedliche Teile des Netzwerkes und damit auch unterschiedliche Datenbestände in die jeweilige Prüfung miteinzube ziehen. Dabei können diese Bereiche durchaus auch flexibel überlappen.

Als Mietobjekt-Kenndaten eignen sich besonders das Postleitzahlgebiet, die Ge bäudekategorie, die Quadratmeterzahl, die Ausstattungsdetails, die Miete, vor zugsweise die Kaltmiete je m² und der Beginn des Mietvertrages.

Dabei hat sich die bisher praktizierte Klassen-Einteilung von Mietraum weitge hend bewährt und sollte vorzugsweise auch im Rahmen des hier vorliegenden technischen Verfahrens fortgesetzt werden. Anzustreben ist jedoch eine klein räumlichere Gliederung, etwa nach Postleitzahlgebieten, was durch das neue seit 1993 praktizierte Postleitzahlensystem ermöglicht wird.

Mietern und Vermietern wird durch das technische System nach der vorliegenden Erfindung ein Instrument an die Hand gegeben mit dem sie jederzeit, insbesondere aber vor Vertragsunterzeichnung die Angemessenheit der vertraglich zu vereinba renden Mietpreisforderungen ermitteln können, was insbesondere zur Rechtssi cherheit auf beiden Seiten beiträgt.

Die in der Zertifizierungs-Datenbank aufgearbeiteten Daten erlauben schon nach kurzer Anlaufzeit, eine hohe Repräsentativität im Vergleich zu herkömmlichen Verfahren. Regionen mit dünner Besiedelung und geringer Wahrscheinlichkeit von ausreichenden Primärdaten werden nach einem Hochrechnungsverfahren be rechnet. Hierbei fließen wissenschaftlich belegbare Zusammenhänge zwischen der Besiedlungsdichte, dem Kaufkraftniveau der Wohnbevölkerung und dem geogra phischen Umfeld von Ober-, Mittel- und Großzentren ein.

Nach der vorliegenden Erfindung wird es somit schon nach kurzer Zeit möglich sein Mietspiegel mit ausreichender Fallzahl für eine Vielzahl von Gemeinden technisch gestützt ermitteln zu können. Diese Daten können wiederum in unter schiedlicher Aufbereitung eine Reihe von Informationswünschen erfüllen.

Das technische System nach der vorliegenden Erfindung ermöglicht es, daß die Bevölkerung in einem offenen Forum Daten auf telefonischem oder elektronischem Wege abruft. Dies wird für eine "faire" Mietpreisfindung von ausschlaggebender Bedeutung sein, insbesondere bei Neuvermietungen in Regionen, die bislang kei nen Mietspiegel vorlegen konnten.

Andererseits wird es möglich sein weiterführende Datenaufbereitungen und Be rechnungen, wie etwa Trendfunktionen in kleinräumlicher Gliederung, selektiv für geschlossene Benutzergruppen zu erstellen. Vorzugsweise könnten so die Bera tungs- und Serviceleistungen der Interessenvereine von Eigentümern und Mietern qualitativ erheblich verbessert werden, weil diese Vereine über spezielle Benutzer schlüssel Daten aufbereitet erhalten können.

Auch ermöglicht es eine erhebliche Vereinfachung von Gutachterdiensten unter gleichzeitiger entsprechenden Kostensenkung für die jeweilige Anfertigung der Gutachten.

Schließlich ermöglicht das System auch Maklerdienste, wenn beim Zertifizierungs ersuchen der Vermieter sich bereit erklärt, seine Daten einem Informations-Forum für Mietsuchende bereitzustellen. Dies würde zu einer erheblichen Reduktion der Maklerkosten führen und ist dazu geeignet weiteren Bedürfnissen des Marktes in dieser Hinsicht zu entsprechen.

Die Durchführung des Verfahrens sollte einer Betreibergesellschaft, die das Ver trauen der beteiligten Kreise, wie etwa der Deutsche Mieterbund e.V., der Zentral verband der Haus- und Grundstückseigentümer, sowie der Kommunen und an deren öffentlichen Stellen genießt, übertragen werden.

In der Anlaufphase des erfindungsgemäßen Systems hat dabei zunächst eine Ist-Datenbestandserfassung, eine Aufbereitung der Regionen, vorzugsweise nach PLZ-Gebiete, die technische Installation, Einrichtung und Programmierung der verfahrensgemäß verwendeten technischen Vorrichtungen, wie der Datenkom munikationsvorrichtungen und Datenkonzentrationseinrichtungen, vorzugsweise der entsprechenden Datendienste-Server zu erfolgen. Hiernach erfolgt dann die Initierung des erfindungsgemäßen elektronischen Zertifizierungsverfahrens. Vor zugsweise kann dann ein 0190-Telefondienst beim Betreiber eingerichtet werden. Auch können in dieser Phase Info-Linien mit selektiven Informationsdiensten auf Basis von On-line Telekommunikationsverfahren errichtet werden.

Hieran anschließend können in einer weiteren Phase zusätzliche technische Vor aussetzungen für weitere Services geschaffen werden, wie etwa für geschlossene Benutzergruppen aufbereitete Mietspiegel-Informationsdienste oder auch ein Marktforum für Anbieter und Nachfrager.

Das technische System ist bei entsprechender Aktzeptanz darüberhinaus in der Lage eine Vorbildfunktion für andere europäische Märkte mit gleicher ordnungs politischer Mietrechtsintention zu entfalten.

Einen fairen Interessenausgleich im Mietrecht herbeizuführen bedarf einer unzwei felhaften Meßlatte im Wege der Rechtfertigung des Preises für Wohnraum. Das erfindungsgemäße technische System geht gänzlich neue Wege und stellt neue lei stungsfähige technische Verfahren und Vorrichtungen zur Verfügung, die die Marktteilnehmer zur freiwilligen Nutzung zu ihrem eigenen Vorteil anhalten sol len.

Wenn die gesellschaftspolitisch relevanten Parteien sich darauf verständigen kön nen, daß zukünftige Mietverträge, die unter Nutzung des hier vorliegenden techni schen Zertifizierungssystem abgeschlossen wurden, Vorbildcharakter für den ge samten deutschen Wohnungsmarkt haben, wird schnell eine vorteilhafte Breiten wirkung erreicht werden.

Das vorliegende erfindungsgemäße technische System erlaubt eine nationale Kompletterfassung der relevanten Daten. Es wird geschätzt, daß pro Woche ca. 60.000 Datensätze eingehen und etwa 150.000 Anfragen bedient werden müs sen. Die hierfür entwickelten technischen elektronischen Prozesse erlauben eine kostengünstige und äußerst zuverlässige Bearbeitung.

Im Rahmen der neuen Medien der Telekommunikation ist hierzu ein leistungsfä higes Daten-Netzwerk aufbauen mit zahlreichen Sekundärnutzen.

Die Anfangsinvestitionen stehen im vernünftigen Verhältnis zu den Erträgen, die im Full Operation Betrieb generiert werden. Erste Schätzungen zeigen, daß die Entwicklungs- und Pilotkosten lediglich den Kosten der Einmalerhebung nach herkömmlichem Verfahren in 5 Großstädten entsprechen (rund 4 Mio DM).

Durch die Verteilung der operativen Kosten auf die Mietparteien und die Verfah rensoptimierung werden Kleinstbeträge bis max. 5,- DM je Transaktion, vorzugs weise etwa über die Telefonrechnung oder über Terminal-Nutzungsgebühren er hoben. Bei evtl. ergänzenden Postzustellungen werden mit Zahlungseingang von ca. 15,- DM die Zertifizierungsnummern zugestellt. Auskünfte zur Existenz einer Zertifizierungs-Nummer werden bei elektronischem Voice-Mailing ca. 2,- DM ko sten.

Insgesamt betrachtet stellen die Verfahren und Vorrichtungen nach der vorliegen den Erfindung ein technisches System zur flächendeckenden Aufstellung von Mietspiegeln bereit, das insbesondere aufgrund der intelligenten Nutzung von neuen elektronischen Medien und Techniken erlaubt, die laufenden operativen Dienste auf einem ausgesprochen akzeptablem Kostenniveau durch die Mietver trags Parteien zu finanzieren.

Über den Anreiz einer gesellschaftspolitisch geförderten Zertifizierung von Miet verträgen wird eine große Akzeptanz auf freiwilliger Basis herbeigeführt. Hierfür bietet das vorliegende erfindungsgemäße technische System eine Basisvorausset zung, das dazu geeignet ist, daß es von den angesprochenen Kreisen in kürzester Zeit als ein Standard akzeptiert werden wird.

Die Repräsentativität der mit Hilfe des Systems erhobenen Daten ist somit in Re gionen mit hohem Mietvertrags-Ziffern gewährleistet. Für ländliche Regionen wird ein spezielles Hochrechnungsverfahren verwendet, das empirisch- wissenschaftliche Zusammenhänge zwischen sekundärstatistischen Daten und dem regionalen Mietzins berücksichtigt.

Im folgenden werden nicht einschränkend zu verstehende Ausführungsbeispiele anhand der Zeichnung besprochen. In dieser zeigen:

Fig. 1 ein technisches System als Konfiguration von technischen Verfahren und Vorrichtungen nach der vorliegenden Erfindung mit einem einzelnen Com puter als Datenkonzentrationseinrichtung, und

Fig. 2 ein technisches System als Konfiguration von technischen Verfahren und Vorrichtungen nach der vorliegenden Erfindung mit einem Computernetz werk als Datenkonzentrationseinrichtung.

Fig. 1 zeigt ein technisches System 1 als Konfiguration von technischen Verfahren und Vorrichtungen nach der vorliegenden Erfindung. Das System arbeitet wie folgt:
Ein Vermieter (V) 2 übermittelt Mietobjekt-Kenndaten 3, nämlich Postleitzahlge biet, Gebäudekategorie, m²-Zahl, Ausstattungsdetails und die Miete je m² mittels eines Telefons 4 über ein Telefonnetz 5 an einen als Datenkonzentrationseinrich tung fungierenden Computer 6 der eine Sprachverarbeitungseinheit 7 aufweist, die sowohl zur Spracheingabe, wie auch zur Sprachausgabe geeignet ist. Der als Da tenkonzentrationseinrichtung fungierende Computer 6 überprüft nun anhand eines in ihm vorliegenden und informationstechnisch codierten Prüfkriteriums und der gleichfalls in ihm vorliegenden Zertifizierungs-Datenbank 8, ob die an ihn über mittelten Daten 3 einer Norm, nämlich der jeweiligen Mietpreisangemessenheits-Norm, welche in dem Prüfkriterium informationstechnisch verarbeitbar codiert vorliegt, entsprechen oder nicht. Entsprechen sie der Norm, ist also das informati onstechnisch verarbeitbare Prüfkriterium erfüllt, so wird den übermittelten Mietob jekt-Daten 3 eine Zertifizierungsnummer (ZN) 9 zugeordnet und diese Daten (3, 9) werden mit in die Zertifizierungs-Datenbank 8 aufgenommen. Die Zertifizierungs nummer (ZN) 9 wird dem Systemnutzer, also dem Vermieter (V) 2 mittels der Sprachverarbeitungseinheit 7 in natürlicher Sprache über das Telefonnetz 5 und das Telefon 4 mitgeteilt. In der Zertifizierungs-Datenbank 8 stehen die hier aufge nommenen Daten (3, 9) nun zum einen zur Abfrage unter der Zertifizierungs nummer (ZN) 9, zwecks Zertifizierungsprüfung zur Verfügung und zum anderen dienen sie der Weiterentwicklung des hier in Gestalt der Zertifizierungs-Datenbank 8 vorgehaltenen Mietspiegels. So paßt sich dieser elektronische Mietspiegel 8 einem im Einzelfall der Norm entsprechendem Trend an. Nicht in der aktuellen Norm liegende Zertifizierungsbegehren werden hingegen weder durch eine Zertifizie rungsnummer (ZN) 9 zertifiziert, noch bei der Weiterentwicklung des elektroni schen Mietspiegels 8 berücksichtigt. Dies gewährleistet eine normgerechte Weiter entwicklung des in Form der Zertifizierungs-Datenbank vorliegenden elektroni schen Mietspiegels 8. Ein Mieter (M) 10 ist nun in der Lage, die ihm vom Vermieter übermittelten Mietobjekt-Daten 3 auf ihre Angemessenheit im Hinblick auf den Mietspiegel zu beurteilen, falls der Vermieter (V) 2 die Daten durch das System 1 hat zertifizieren lassen. Der Vermieter teilt dem Mieter die Mietobjekt-Daten 3 und die Zertifizierungsnummer (ZN) 9 mit. Hier setzt nun wieder die Technik des er findungsgemäßen Systems 1 ein, indem der Mieter (M) 10 sich nun dieses Systems wie folgt bedient: Der Mieter (M) 10 übermittelt die ihm überlassene Zertifizie rungsnummer (ZN) 9, mittels eines Telefons 4 über ein Telefonnetz 5 an den als Datenkonzentrationseinrichtung fungierenden Computer 6 der eine Sprachverar beitungseinheit 7 aufweist, die sowohl zur Spracheingabe, wie auch zur Sprach ausgabe geeignet ist. Der als Datenkonzentrationseinrichtung fungierende Compu ter 6 überprüft nun die ihm vorliegenden Zertifizierungs-Datenbank 8, ob die an ihn übermittelte Zertifizierungsnummer (ZN) 9 vorliegt oder nicht. Liegt sie nicht vor, so teilt er dies dem Benutzer, also dem Mieter (M) 10 mittels der Sprachverar beitungseinheit 7 mit. Liegt sie jedoch vor, so teilt das System dem Mieter (M) 10 mittels der Sprachverarbeitungseinheit 7 die zugehörigen Mietobjekt-Daten 3 mit, die dieser dann auf Übereinstimmung mit den, ihm seitens des Vermieters (V) 2 überlassenen Daten überprüfen kann. Stimmen sie überein, so weiß der Mie ter (M) 10, daß das Mietobjekt zu angemessenen Konditionen angeboten wird.

Zu bemerken ist in diesem Zusammenhang, daß die Zertifizierungs-Datenbank 8, wie hier im vorliegenden Ausführungsbeispiel nach Fig. 1 ausgeführt, auch als elektronischer Mietspiegel mit dienen kann, da in ihr alle relevanten Informatio nen, nämlich alle zertifizierten Datensätze enthalten sind. Elektronisch geführter Mietspiegel und Zertifizierungs-Datenbank 8 können jedoch selbstverständlich auch in getrennten Datenbeständen oder Datenbanken geführt werden.

Fig. 2 zeigt ein technisches System 1 als Konfiguration von technischen Verfahren und Vorrichtungen nach der vorliegenden Erfindung mit einem Computernetz werk als Datenkonzentrationseinrichtung 6. Die hier nicht explizit erwähnten Be zugszeichen entsprechen in ihrer Bedeutung vollständig denen aus der vorstehen den Beschreibung zu Fig. 1. In der hier vorliegenden Figur ist eine technische Systemkonfiguration dargestellt, die anstelle von Telefonen nun Datenterminals als Datenkommunikationsvorrichtungen 4 aufweist. Auch findet im hier vorliegenden Fall nicht ein einzelner Computer, sondern vielmehr ein Computernetzwerk mit einer verteilt vorliegenden Datenbank 8 als Datenkonzentrationseinrichtung 6 Verwendung. Dies ermöglicht es, der regionalen Verteilung der Daten besser ge recht zu werden. Insbesondere ist hier eine regional überlappende Berücksichti gung der in der Netzwerkdatenbank 8 vorliegenden Daten in Abhängigkeit von der Lokalität der Zertifizierungsanforderung möglich. Die einzelnen Datentermi nals 4 können in einer solchen Konfiguration mit jedem beliebigen Netzwerkcom puter des Netzes 6 mittels einer direkten Datenleitung, als dem einfachsten Fall eines Telekommunikationsnetzes 5 oder auch über ein Datenvermittlungsnetz oder Telefonnetz 5 verbunden werden. Das gesamte Netz arbeitet als eine einzige von Fall zu Fall gebildete virtuelle Maschine, nämlich als Datenkonzentrationseinrich tung 6 im Sinne der vorliegenden Erfindung.

Claims

1. Verfahren zur automatisierten Mietspiegelerstellung, Pflege und Zertifizie rungsverifikation der Mietspiegel mittels Datenkommunikationsvorrichtun gen (4), Telekommunikationsnetzen (5) und Datenkonzentrationseinrichtungen (6), wobei das Verfahren zwei Teilverfahren, nämlich ein erstes Teilverfahren I zur automatisierten Mietspiegelerstellung und Pflege und ein zweites Teilver fahren II zur automatisierten Zertifizierungsverifikation von Mietspiegeln aufweist, und die beiden Teilverfahren parallel mittels der vorbezeichneten Vorrichtungen betrieben werden können, wobei
I. das erste Teilverfahren zur automatisierten Mietspiegelerstellung und Pflege eine beliebige Anzahl von Wiederholungen der folgenden Verfahrensschritte aufweist:

a) eine Übermittlung von Mietobjekt-Kenndaten (3) mittels einer Daten kommunikationsvorrichtung (4) über ein Telekommunikationsnetz (5) an eine Datenkonzentrationseinrichtung (6),
b) hiernach eine Prüfung der in Schritt a) übermittelten Mietobjekt-Kenndaten (3) in der Datenkonzentrationseinrichtung (6) anhand der dort bereits verfügbaren Daten, nämlich des sogenannten Mietspiegels, und eines Prüfkriteriums,
wobei im Falle der erfolgreichen Prüfung
- bb1) hiernach die übermittelten Mietobjekt-Kenndaten (3) mit in die, in der Datenkonzentrationseinrichtung (6) verfügbaren Daten, näm lich den Mietspiegel, entsprechend einem Datenaufnahmeverfah ren aufgenommen werden,
- bb2) und hiernach den übermittelten Mietobjekt-Kenndaten (3) eine von der Datenkonzentrationseinrichtung (6) automatisch ermittelte Zertifizierungsnummer (9) zugeordnet wird,
- bb3) und hiernach die übermittelten Mietobjekt-Kenndaten unter Ein beziehung der ihnen zugeordneten Zertifizierungsnummer (9) von der Datenkonzentrationseinrichtung (6) als Datensatz in einer Zer tifizierungs-Datenbank (8) abfragebereit hinterlegt werden,
- bb4) und hiernach eine Rückübermittlung der zugeordneten Zertifizie rungsnummer (9) von der Datenkonzentrationseinrichtung (6) an die Datenkommunikationsvorrichtung (4) über das Telekommuni kationsnetz (5) erfolgt,
und wobei im Falle der fehlgeschlagenen Prüfung
- bb5) hiernach die übermittelten Mietobjekt-Kenndaten (3) von der Da tenkonzentrationseinrichtung (6) verworfen werden und auch kei ne Zertifizierungsnummer (9) rückübermittelt wird,

und desweiteren
II. das zweite Teilverfahren zur automatisierten Zertifizierungsverifikation von Mietspiegeln eine beliebige Anzahl von Wiederholungen der folgenden Ver fahrensschritte aufweist:

a) eine Übermittlung einer Zertifizierungsnummer (9) mittels einer Daten kommunikationsvorrichtung (4) über ein Telekommunikationsnetz (5) an eine Datenkonzentrationseinrichtung (6),
b) und hiernach das Suchen der Mietobjekt-Kenndaten (3) in, seitens der Datenkonzentrationseinrichtung (6) zugänglichen Zertifizierungs-Datenbanken (8), anhand der übermittelten Zertifizierungsnummer (3),
wobei im Falle, daß Mietobjekt-Kenndaten (3) in den seitens der Daten konzentrationseinrichtung (6) zugänglichen Zertifizierungs-Datenbanken (8) unter der übermittelten Zertifizierungsnummer (9) auf gefunden wurden
- b2) hiernach eine Rückübermittlung der aufgefundenen Mietobjekt-Kenndaten (3) von der Datenkonzentrationseinrichtung (6) an die Datenkommunikationsvorrichtung (4) über das Telekommunikati onsnetz (5) erfolgt,
und wobei im Falle, daß Mietobjekt-Kenndaten (3) in den seitens der Da tenkonzentrationseinrichtung (6) zugänglichen Zertifizierungs-Datenbanken (8) unter der übermittelten Zertifizierungsnummer (9) nicht aufgefunden wurden
- b3) hiernach eine Rückübermittlung einer Falsifikatinformation an die Datenkommunikationsvorrichtung (4) über das Telekommunikati onsnetz (5) oder aber alternativ hierzu überhaupt keine Rück übermittlung erfolgt.

2. Verfahren nach Anspruch 1, dadurch gekennzeichnet, daß als Datenkommu nikationsvorrichtung (4) ein Sprachpostendgerät, vorzugsweise ein Telefon Verwendung findet und die Datenkonzentrationseinrichtung (6) mit einer Vorrichtung zur Sprach-Eingabe, Sprach-Erkennung und Sprach-Ausgabe (7), vorzugsweise einer sogenannten "voice-mailing-Software" ausgerüstet ist, so daß die Mietobjekt-Kenndaten (3), wie auch die Zertifizierungsnummer (9) mittels des Sprachpostendgeräts (4) über ein Telefonnetz als Telekommunika tionsnetz (5) mittels natürlicher Sprache zwischen Datenkonzentrationseinrich tung (6) und Datenkommunikationsvorrichtung (4) ausgetauscht werden kön nen.

3. Verfahren nach Anspruch 2, dadurch gekennzeichnet, daß innerhalb des als Telekommunikationsnetz verwendeten Telefonnetzes (5) ein für den angerufe nen Teilnehmer Gebühren einbringender Abrechnungsdienst, wie etwa der 0190-Rufnummerndienst der Deutschen Telekom AG, verwendet wird.

4. Verfahren nach Anspruch 1, dadurch gekennzeichnet, daß als Datenkommu nikationsvorrichtung (4) ein Datenterminal Verwendung findet, so daß die Mietobjekt-Kenndaten (3), wie auch die Zertifizierungsnummer (9) mittels des Datenterminals (4) über ein Telekommunikationsnetz (5) zwischen Datenkon zentrationseinrichtung (6) und Datenkommunikationsvorrichtung (4) ausge tauscht werden können.

5. Verfahren nach Anspruch 4, dadurch gekennzeichnet, daß als Datenkommu nikationsvorrichtung (4) ein Datenterminal Verwendung findet, das ONLINE-Dienste-fähig ist, vorzugsweise ein mit entsprechender Software ausgerüsteter Personal Computer, so daß die Mietobjekt-Kenndaten (3), wie auch die Zerti fizierungsnummer (9) mittels dieses Datenterminals (4) über ein Netz eines ONLINE-Dienstes als Telekommunikationsnetz (5) zwischen Datenkonzentra tionseinrichtung (6) und Datenkommunikationsvorrichtung (4) ausgetauscht werden können.

6. Verfahren nach Anspruch 5, dadurch gekennzeichnet, daß als ONLINE-Dienst, der World-Wide-Web-Dienst des Internet Verwendung findet und das Daten terminal (4) HTML (HyperTextMarkupLanguage)-fähig ist, so daß die Mietob jekt-Kenndaten (3), wie auch die Zertifizierungsnummer (9) mittels dieses Da tenterminals (4) über das World-Wide-Web als Telekommunikationsnetz (5) zwischen Datenkonzentrationseinrichtung (6) und Datenkommunikationsvor richtung (4) ausgetauscht werden können.

7. Verfahren nach Anspruch 5, dadurch gekennzeichnet, daß als ONLINE-Dienst, der T-ONLINE-Dienst der Deutschen Telekom AG (früher: Bildschirmtext) Verwendung findet und das Datenterminal (4) Bildschirmtext-fähig, so daß die Mietobjekt-Kenndaten (3), wie auch die Zertifizierungsnummer (9) mittels dieses Datenterminals (4) über das T-ONLINE-Netz als Telekommunikations netz (5) zwischen Datenkonzentrationseinrichtung (6) und Datenkommunika tionsvorrichtung (4) ausgetauscht werden können.

8. Verfahren nach Anspruch 1, 2, 3, 4, 5, 6 oder 7, dadurch gekennzeichnet, daß als Datenkonzentrationseinrichtung (6) ein einzelner Datenbankcomputer Verwendung findet.

9. Verfahren nach Anspruch 1, 2, 3, 4, 5, 6 oder 7, dadurch gekennzeichnet, daß als Datenkonzentrationseinrichtung (6) ein Computernetzwerk mit einer Netzwerkdatenbank (8) Verwendung findet.

10. Verfahren nach Anspruch 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oder 9, dadurch gekennzeichnet, daß als Mietobjekt-Kenndaten (3) das Postleitzahlgebiet, die Gebäudekatego rie, die Quadratmeterzahl, die Ausstattungsdetails, die Miete, vorzugsweise die Kaltmiete je m² und der Beginn des Mietvertrages Verwendung finden.