CN103886477A - 基于市场比较法的存量房批量估价方法 - Google Patents

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简志坚
胡金星
李晓明
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Abstract

本发明公开了一种基于市场比较法的存量房批量估价方法包括以下步骤：步骤一：划分若干存量房估价区域；步骤二：获取同类估价区域；步骤三：获取同类存量房；步骤四：获取已交易存量房的实际交易价格；步骤五：获取已交易存量房的修正交易价格；步骤六：对待估价存量房及其同类存量房进行估价。本发明基于已交易的存量房历史数据，并结合存量房的自身基本属性对待估价存量房进行价格评估，使得估价结果具有较高的准确性，极大地提高了估价的效率。

Description

基于市场比较法的存量房批量估价方法
技术领域
本发明涉及房屋估价领域，尤其涉及一种基于市场比较法的存量房批量估价方法。
背景技术
当前对于存量房的价值评估都是通过估价机构中具有相关资质的专业评估人员对单宗房屋进行价值评估。上述评估行为往往带有主观推断，评估结果中存在评估人员个体化带来的差异。同时，传统的房屋评估方法在估价范围、价值标准、评估模型、质量、效率以及公平公正性方面存在着人为不可控的因素。此外，通过专业评估人员对多宗、大面积房屋的批量评估行为成本较高，在一定程度上也可能滋生腐败现象。
发明内容
本发明旨在解决上述现有技术中存在的问题，提出一种基于市场比较法的存量房批量估价方法。
本发明提出的一种基于市场比较法的存量房批量估价方法包括以下步骤，步骤一：划分若干存量房估价区域，所述各个估价区域包含多套待估价存量房；步骤二：获取同类估价区域，所述同类估价区域是指上述若干估价区域中具有同类属性的多个估价区域；步骤三：在所述同类估价区域中获取同类存量房，所述同类存量房是指所述同类估价区域中具有同类属性的多个存量房；步骤四：获取所述估价区域中已交易存量房的实际交易价格；步骤五：对所述实际交易价格进行修正，获取所述已交易存量房的修正交易价格；步骤六：选择与待估价存量房属性近似的已交易存量房，根据所述已交易存量房的修正交易价格计算所述待估价存量房及其同类存量房的价格。
本发明提出的基于市场比较法的存量房批量估价方法基于已交易的存量房历史数据，并结合存量房的自身基本属性对待估价存量房进行价格评估，使得估价结果具有较高的准确性。同时本发明可借助计算机进行辅助批量估价，极大地提高了估价的效率、节省了成本，同时估价机制透明、在一定程度上防止了腐败现象的滋生。
附图说明
图1是本发明一实施例的基于市场比较法的存量房批量估价方法流程图。
具体实施方式
为了使本发明的目的、技术方案及优点更加清晰，以下结合附图及实施例，对本发明进行进一步详细说明。应当理解，此处所描述的具体实施例仅仅用以解释本发明，并不用于限定本发明。
本发明提出的基于市场比较法的存量房批量估价方法用于对多个存量房进行批量估价。
图1所示为本发明一实施例的基于市场比较法的存量房批量估价方法流程图，其包括以下步骤：步骤S100，划分若干存量房估价区域；步骤S200，获取同类估价区域；步骤S300：获取同类存量房；步骤S400：获取已交易存量房的实际交易价格；步骤S500：获取已交易存量房的修正交易价格；步骤S600：对待估价存量房及其同类存量房进行估价。下文将对上述各步骤进行详细介绍。
在步骤S100中，划分若干存量房估价区域，所述各个估价区域包含多套待估价存量房。由于估价区域划分范围越大，待估价的存量房数量就越多，存量房彼此之间的差异就越大，从而影响估价结果的准确性。因此，在本实施例中，根据单个小区中存量房基本属性的高相似性，选择各个估价区域的最大单位为居住小区，最小单位为楼幢。
在步骤S200中获取同类估价区域，所述同类估价区域是指上述若干估价区域中具有同类属性的多个估价区域。在本实施例中，可以根据土地等级、建筑结构、建成年份、周边环境等存量房楼幢属性信息获取所述同类估价区域，使得某一同类估价区域的所述估价区域具有较高的相似性。
在步骤S300中，在上述同类估价区域中获取同类存量房，所述同类存量房是指所述同类估价区域中具有同类属性的多个存量房。在本实施例中，可以根据存量房所处的楼层、面积、朝向等存量房单体属性信息获取所述同类存量房，使得某一同类存量房的所有存量房具有较高的相似性。
在步骤S400中，获取所述各个估价区域中已交易存量房的实际交易价格。考虑到房价随时间、市场等因素会发生波动，因此，在本实施例中，选择所述各个估价区域中近十二个月以来成交存量房的实际交易价格。
在步骤S500中，对上述各个估价区域中已交易存量房的实际交易价格进行修正，获取所述已交易存量房的修正交易价格。由于存量房在交易时往往受到外界人为或非人为因素的干扰，致使存量房最终交易的价格与其真实价值存在一定偏差，因此，在本实施例中，根据以下公式计算所述修正交易价格：修正交易价格=已交易存量房契税平均计税价格×差价率，其中，差价率=(已交易存量房平均价格-已交易存量房的契税平均计税价格)/已交易存量房的契税平均计税价格×100%。这样求得的已交易存量房修正交易价格较接近其真实价格，对待估价存量房的价格评估才具有一定的参考意义。
在步骤S600中，选择与待估价存量房属性近似的已交易存量房，根据所述已交易存量房的修正交易价格计算所述待估价存量房及其同类存量房的价格。优选地，可选取与待估价存量房属性近似的多个已交易存量房，对所述多个已交易存量房的修正交易价格求算术平均得到平均修正交易价格，并根据待估价存量房所处的楼层、面积、朝向、附近环境状况等综合因素计算所述待估价存量房，并可认为其同类存量房具有与其相同的价格。具体地，假设V为所述多个已交易存量房的平均修正交易价格，L为与所述待估价存量房所处的楼层、面积、朝向等综合因素相关的修正系数，最终，所述待估价存量房的评估价格P可由式：P=V×(1+L)。
本发明提出的基于市场比较法的存量房批量估价方法基于已交易的存量房历史数据，并结合存量房的自身基本属性对待估价存量房进行价格评估，使得估价结果具有较高的准确性。同时本发明可借助计算机进行辅助批量估价，极大地提高了估价的效率、节省了成本，同时估价机制透明、在一定程度上防止了腐败现象的滋生。
虽然本发明参照当前的较佳实施方式进行了描述，但本领域的技术人员应能理解，上述较佳实施方式仅用来说明本发明，并非用来限定本发明的保护范围，任何在本发明的精神和原则范围之内，所做的任何修饰、等效替换、改进等，均应包含在本发明的权利保护范围之内。

Claims (5)

1.一种基于市场比较法的存量房批量估价方法，包括以下步骤：
步骤一：划分若干存量房估价区域，所述各个估价区域包含多套待估价存量房；
步骤二：获取同类估价区域，所述同类估价区域是指上述若干估价区域中具有同类属性的多个估价区域；
步骤三：在所述同类估价区域中获取同类存量房，所述同类存量房是指所述同类估价区域中具有同类属性的多个存量房；
步骤四：获取所述估价区域中已交易存量房的实际交易价格；
步骤五：对所述实际交易价格进行修正，获取所述已交易存量房的修正交易价格；
步骤六：选择与待估价存量房属性近似的已交易存量房，根据所述已交易存量房的修正交易价格计算所述待估价存量房及其同类存量房的价格。
2.根据权利要求1所述的基于市场比较法的存量房批量估价方法，其特征在于，在步骤一中，所述各个估价区域的最大单位为居住小区，最小单位为楼幢。
3.根据权利要求1所述的基于市场比较法的存量房批量估价方法，其特征在于，在步骤二中，根据土地等级、建筑结构、建成年份、周边环境情况获取所述同类估价区域。
4.根据权利要求1所述的基于市场比较法的存量房批量估价方法，其特征在于，在步骤五中，根据以下公式计算所述修正交易价格：修正交易价格=已交易存量房契税平均计税价格×差价率，其中，差价率=(已交易存量房平均价格-已交易存量房的契税平均计税价格)/已交易存量房的契税平均计税价格×100%。
5.根据权利要求1所述的基于市场比较法的存量房批量估价方法，其特征在于，在步骤六中，选择与待估价存量房属性近似的多个已交易存量房，对所述多个已交易存量房的修正交易价格求算术平均得到平均修正交易价格，并根据待估价存量房所处的楼层、面积、朝向计算所述待估价存量房及其同类存量房的价格。
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