CN101359387A - 一价到底互助式房屋贷款的方法与系统 - Google Patents

Abstract

本发明为一价到底互助式房屋贷款的方法与系统，其目的在于运用网络交易方式，让购屋需求者于“一价到底互助式房屋贷款平台”取得一项利率自主、一价到底的房屋贷款。对于暂无购屋需求者，平台将引导其成为存款会员，使其获得较佳存款利率并储蓄购屋资金。对于具有购屋需求的会员，负责平台运作的金融机构给予一项过渡性房屋抵押贷款。会员完成房贷融资作业后，可进入一价到底互助式房屋贷款平台，进行资金竞标。借由竞标组合运作，平台会员可获得较佳条件资金以偿还该先期抵押贷款，并借由平台运作机制创造出一价到底的还款条件。本发明另加入房贷竞标权证交易机制，以作为平台会员的退场机制，或提供会员临时资金融通的管道。

Description

一价到底互助式房屋贷款的方法与系统

技术领域

本发明涉及一价到底互助式房屋贷款的方法与系统，其目的是通过网络科技时代直接金融的存借机制，利用购屋者的互助平台，形成房贷资金的来源，再辅以投标方法，寻找最热切的房贷资金需求者，完成资金的最佳配置效率。

背景技术

房屋贷款长久以来就是银行界的主要业务，以中国台湾而言，2006年底的营业规模达四兆四仟壹佰亿元，面对如此庞大的资金需求，银行界向来以活期存款以及三年以下的定期存款，满足长期房屋贷款的资金需求，这种全世界银行业的房贷资金供需模式，被称为“以短支长”。银行界受限于短期资金来源，又为了在长期的房屋抵押贷款中赚取利益，势必采取浮动利率，将利率风险转嫁给房贷客户，房贷客户永远无法准确地估算到底要缴多少利息，而银行则在信息不对称中取得优势，获取暴利，以2006年底的台湾银行存放款平均利差1.77％计算，每一年全台湾的房贷住户就要贡献近800亿元的房贷利差，消费者永远是弱势的一方；追根究底，房贷客户背负的沉重压力，正是银行经营的“以短支长”模式与中介利润所造成。

关于房贷问题，许多有识之士都在寻求解决之道。公开号为00575825的中国台湾专利“金融消费性产品因特网撮合之方法”，以一撮合平台，将消费者登录的数据，与各金融机构所提供的房贷、信用卡产品条件撮合，促成交易。然而，它既未解决银行的“以短支长”的问题，也未减轻房贷客户的利息负担。

公开号为CN 1503172A的中国专利“电子化房贷系统”，将房贷承作的书面、人工操作流程电子化，却完全未针对银行房贷资金供需模式及房贷客户利息成本做改善。

专利号为US 5,995,947的美国专利“Interactive mortgage and loaninformation and real-time trading system(交互式抵押和贷款信息以及实时交易系统)”，提出由房贷资金供给者出价，让资金需求者选择与谁交易；资金供给者可以是金融机构或个人；若资金供给者为金融机构，则其赚取存放款利差的本质仍未消失，故提供的利率不可能明显优于其专利交易平台以外的房贷利率水平；而房贷期间长达数十年，在该发明的架构下，若房贷再转手的次级市场不发达，则个人供给者的参与意愿必定低落。上述三项专利的解决方案，并未直指问题的核心，至多是改善了问题。若是“以短支长”的问题无法从本质上解决，则房贷客户承受的利息压力不能减轻。

发明内容

本发明的一价到底互助式房屋贷款系统，将直接金融思维以资金竞价平台的形式融入房贷业务中。此平台的特性之一是借由存借一体的机制，将有购屋需求者的资金结合起来，自成一个互助群体，银行仅提供短期的过渡性房贷。因此本系统将可解决银行业以短期存款支应长期放款的困境。

此平台的第二个特性是会员之间的竞标关系能提高资金使用效率。会员出价水平反映了自身的需求强度以及急迫程度，因此本系统借由竞标机制将资金交由有较强资金需求的会员来使用，得标会员也有机会取得比市场条件更优惠的利率，而且是会员依据自身经济能力规划的客制化房贷产品。

此平台的第三个特性是得标会员每期以一固定金额还款，这就是一个固定利率的房贷产品。本系统提供会员无利率风险的房贷产品，这在利率变化难测的长期房贷市场更能保障消费者的利益。

此平台的第四个特性是利用网络科技让存借双方在平台上直接相遇，降低资金交易的成本，进而使得交易双方都能获取更多利益。因此本系统不仅提供房贷会员更优惠的借款利率，还能提供存款会员优于市场的定存利率。

此平台的第五个特性是发挥银行具有比较高的征信和风险承担的能力，确保互助式房贷会员的权益。因此本系统可以降低网络交易参与者担心的违约风险，让会员对产品更有信心。

此外，平台的第六个特性是可将存款会员所投入的资金及竞标权利进行证券化，帮助存款会员退场时方便其权利的交易，该工具能提升平台会员的资金配置效率与操作方便性。

由于银行界都以短期存款支应长期房贷，在市场利率变化难测的情况下，市面上的房屋贷款多采取浮动利率，不但产品同构型高，定位也没有区隔，难以满足客户的实际需求。传统形式的房屋贷款不仅增加客户还款的不确定性，当利率大幅升高时，还为银行带来倒帐的风险。本系统提供的房贷产品是以会员互助方式取代“以短支长”；让浮动利率变成为“一价到底”的还款方式；让银行赚取利差的营业模式变成为赚取手续费的公平方式；更让存借双方都能取得优于市场行情的交易条件，也使房贷客户得以取得具有自主性的客制化商品。它具有以下的创造性和实用性：

1.本发明的目的在于提供一种结合房屋贷款与一价到底的存借平台。会员依据自身购屋计划可选择先在平台上存款、或者直接申请房屋贷款，已有房贷者也可转贷参与此平台。房贷会员进入平台竞标，得标后每期以一固定金额偿还房贷，可免除一般房贷消费者负担的利率风险。

2.本发明的目的在于利用直接金融的方式汇集资金。房贷资金由会员竞标取得，资金来源则为其它未得标会员，银行仅在房贷会员尚未得标前给予短期的过渡性房贷，因此以短支长的困境自然可以逐步克服，也让银行的利润来源从利差转为手续费，让银行业转化为真正的金融服务业。

3.本发明的目的在于降低存借双方的交易成本，让借、贷者以及银行三方都获益。存借双方在网络平台上可以直接相遇，降低资金交易的成本；此外，银行利用其擅长的征信与风险计算能力，提供会员保险机制，降低信息搜集的成本。如此一来，相对于一般房贷，此平台能够让三方获得更大的交易好处。

4.本发明的目的在于提供给会员在购屋前的一个存借一体的资金平台，作为累积购屋资金或头期款的工具，同时可收到比市场更优惠的利息收益。由于此平台包含购屋前的存款准备行为，以及未来定额式偿还模式，因此是一种线性房贷，不同于传统上购屋时才发生的点式房贷。

5.本发明的目的在于提供房贷会员客制化的还款条件。会员可以依据自身的经济能力选择还款期限与金额，也可争取到比市场条件更好的还款利率。

6.本房贷产品具有存借一体机制，银行所得到的不仅是借款客户，还可吸收先存款后购屋的客户，这与一般房贷产品有明显的市场区别，可增加客户的忠诚度及与银行业务互动的机会。

7.本房贷结合存款与借款的功能，不仅是客户房贷资金取得管道，还是客户的一项理财管道，可为客户带来更佳的融资与理财服务，也可通过客户参与此平台所带来的忠诚度，让银行增加搭配其它商品的营销机会。

8.本发明的目的在于提出存款会员房贷竞标权证的设计。此设计便于存款会员将所投入的资金与竞标权利证券化后进行质借、竞标、转让，可提升会员资金配置效率及参与平台的意愿。

为实现以上目的，本发明建构一个一价到底互助式房屋贷款系统，即建构一个平台，该平台以一管理服务器通过网络或通讯装置与不特定使用者联机，同时所述管理服务器还提供特定的网页，供不特定使用者的装置与其连结。会员可通过系统建构的使用者接口与平台连结，平台的管理服务器接收使用者的申请讯息，并进行检核，检核通过则该使用者即由管理服务器授权成为会员；平台接收会员传送的过渡性房屋贷款讯息，并进行判别；平台进行过渡性房屋贷款的预先程序；平台接着进行会员房屋贷款结构信息的分析；管理服务器执行会员竞标程序，并产生得标者与未得标者；平台接收得标会员支付的贷款，并完成过渡性贷款与一价到底房屋贷款的移转。

本发明的一价到底互助式房屋贷款系统包括一管理服务器，会员利用因特网、有线通讯装置、无线通讯装置或局域网络连结到管理服务器的使用者接口，会员与该服务器进行实时地安全交换讯息，会员在此操作身份审核、申请房屋贷款、竞标交易以及结算与交割。所述系统包括一数据库，用来储存上述操作过程所需的数据，同时记录结果与更新数据。该管理服务器进一步包含下列模块：

一会员身份审核模块，管理服务器利用此模块处理申请者输入的个人资料，判断该申请者是否符合会员资格。这些信息都储存在数据库，日后会员登录时，该模块提取该信息作为管控的依据。

一不动产鉴价模块，管理服务器利用此模块处理会员输入的不动产基本资料以及专业人员的鉴价结果。这些信息都储存在所述数据库中，过渡性房贷审核模块或房贷结构模块可提取该信息作为计算的依据。

一过渡性房贷审核模块，管理服务器利用此模块计算会员抵押的不动产可核贷的额度，并将此信息存入数据库。

一房贷结构模块，管理服务器利用此模块计算会员房贷总额的组成结构，此结构是指抵押贷款、信用贷款、自备款的比例，并将此信息存入数据库。

一房贷竞标模块，管理服务器利用此模块处理过渡性房贷会员标金以及判断得标者，并将此信息存入数据库。

一结算与交割模块，管理服务器利用此模块对得标会员与未得标会员分别进行结算与交割，并将数据存入数据库。

一房贷竞标权证模块，管理服务器利用此模块处理房贷竞标权证核发与交易，并将数据存入数据库。

近来美国住房贷款金融巨人Fannie Mae认为：固定利率、每期还款金额固定的房贷，有利贷款人自行评估未来还款能力及控管自身的财务风险，是最理想的房贷。本发明提出的“一价到底”互助式房屋贷款方法，是利用网络科技的直接金融存借机制，创造银行与存、借方三赢的局面；房贷客户和存款者借由交易平台达成零距离接触，房屋贷款的资金由储蓄者直接提供，银行由赚取利差的资金中介者转型为提供资金平台赚取手续费和保证费的平台提供者，金融史上银行“以短支长”的问题将不复存在；存借双方以标金为代价、以互助方式支持彼此，借款方得到存款方资助并以固定金额摊还，而存款者也等于进行储蓄以备未来购屋之用，“一价到底”房贷成形于此，而存借双方更因为越过银行直接竞价，可获得更大的利益。

相较于背景技术的三项专利的解决方案，本发明的“一价到底互助式房贷系统与方法”，同样是让个人供给者参与交易，却能通过存借一体的特色，提供给潜在购屋者储蓄功能，使其成为资金供给者，巧妙地提升个人供给者的参与意愿。

附图说明

图1是本发明一价到底互助式房屋贷款的流程图；

图2是本发明一价到底互助式房屋贷款先期作业的实施方式流程图；

图3是本发明一价到底互助式房屋贷款竞标的实施方式流程图；

图4是本发明一价到底互助式房屋贷款的系统图。

具体实施方式

为使本发明可具体实施，以下特将实施方式详细描述，并列举较优的具体实施例说明如下：

图1是本发明一价到底互助式房屋贷款的流程图，请参照图1所示，房贷客户可参加一价到底互助式房屋贷款平台(101)，该房贷客户包含欲添购新屋者、已有贷款而欲转贷以求得较低利率者及未来有购屋意愿者。会员可在线登记申请办理过渡性房屋抵押贷款(102)，若暂无贷款需求则可不申请过渡性贷款而直接成为存款会员(103)，若已有贷款需求则可进入平台的先期作业(104)，前述的存款会员在未来出现贷款需求时，也可进入该先期作业以进行贷款。在平台完成贷款先期作业后，平台系统的房贷结构模块将进行会员房屋贷款、二胎房贷、信用贷款与头期款等操作的比较分析(105)，以替会员量身订做一套最适宜的房贷组合。会员借得房贷后即进入一价到底互助式房屋贷款竞标交易(106)以进行竞标，会员可于期限内的各期都进行竞标直至得标，未得标则可取得平台核发的房贷竞标权证(107)并成为存款会员，会员可凭该权证于日后进行权证交易；得标则可将得标金额用以偿还过渡性房屋抵押贷款(108)，而所述得标金额则成为该会员的新贷款，该新贷款因还款金额固定，成为一价到底互助式房屋贷款(109)，使会员摆脱浮动利率、风险不易评估的困境，为未来还款取得保障。

图2是本发明一价到底互助式房屋贷款先期作业的实施方式流程图，请参照图2所示，客户申请参加一价到底互助式房屋贷款平台(201)，平台即进行该申请者的基本数据审核(202)，若审核未通过则该申请者无法进入平台，即退出平台(203)，若通过则会员选择是否办理过渡性房屋抵押贷款(204)，若会员选择办理，则提供不动产以使平台的不动产鉴价模块406(图4)进行鉴价(208)，过渡性房贷审核模块407(图4)则根据该鉴价结果计算出该会员的过渡性房贷额度，平台即赋予该会员所述过渡性房贷额度(209)，会员则据所述额度来判断是否接受(210)，若接受则与平台签订房贷契约及设定该不动产的抵押，并可由平台决定或双方协调决定该会员参与平台的期限与金额(212)，契约确定后，平台即核拨过渡性房屋抵押贷款(213)，该贷款由平台直接汇入该不动产的卖方，或该转贷的原贷款机构。而会员则进入一价到底互助式房屋贷款平台(214)。

如上所述，会员若选择不办理房屋抵押贷款(204)，会员即由平台所提供的期限与金额的多种组合中择一参加，会员则以此结果成为存款会员(205)。等到该会员产生购屋需求(206)时，向平台申请过渡性房屋抵押贷款(207)，并进入不动产鉴价(208)等程序，以完成签约及设定抵押，该存款会员则成为拥有竞标权利的会员。

如图2所示，会员选择是否接受所述过渡性房贷额度(210)，若不接受则该会员选择是否退出平台(211)，若退出平台(203)则离开此次申请，若不离开则成为存款会员(205)，会员由平台所提供的期限与金额的多种组合中择一参加。

图3是本发明一价到底互助式房屋贷款竞标的实施方式流程图，请参照图3所示，拥有竞标权利的会员(即签立契约并设定抵押的会员)进入房贷竞标组合(301)，等到该组合人数额满(组合所需人数即组合期数，如二十年期一个月一期的组合，共有240期，即需要240位会员)，组合即进行运作(302)，每位会员可于每一期进行中选择是否进行投标，若不投标则直接成为存款会员，若决定参与竞标，会员可于各期开标时点前在平台接口输入标金(303)，系统即进行该输入标金的有效性检核(304)，若输入的标金介于系统预设的输入范围内，且无其它输入错误，则系统接受该投标标金，该会员可以以其投标标金在开标时点到达时(306)进行标金比价；若输入的标金为无效，则系统询问会员是否重新输入(305)，若选择重新输入则回到输入标金的接口(303)，若不重新输入则以无投标会员的身份继续成为存款会员(310)。系统届开标时点(306)即进行所有输入标金的比价(307)，并在所有有效标金中选择最高标金成为得标标金(308)，若会员的标金为最高标金，则该会员得标成为借款会员(309)，平台将计算此得标总金额偿还过渡性房屋贷款，进而取得一价到底的房屋贷款；若非最高标金，则赚取竞标的利息成为存款会员(310)以待下次投标。平台会针对会员的存款核发房贷竞标权证(311)，会员可选择是否进行该权证的交易(312)，若选择交易，可进行该权证的转让(313)，若不选择交易，则继续持有房贷竞标权证，并保持存款会员的身份(314)。

图4是本发明一价到底互助式房屋贷款的系统图，请参照图4所示，所述一价到底互助式房屋贷款系统402有一管理服务器404，此管理服务器通过因特网、有线通讯装置、无线通讯装置或局域网络等方式借由使用者接口403与会员401进行连结。同时所述管理服务器404还提供网络连结，供会员以计算机、手机、PDA等装置与其连结。该管理服务器404可通过通讯网络、有线通讯装置或无线通讯装置与会员进行实时地安全交换讯息，并与数据库412及各模块连结，将数据、讯息及结果分别存入所属的数据库。所述管理服务器404进一步包含以下模块：

会员身份审核模块405：该会员身份审核模块具有审核申请客户的基本资料，并判断是否接受该申请的功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、执行后，将资料储存至数据库412。

不动产鉴价模块406：该不动产鉴价模块具有用于会员提出不动产抵押申请时，针对该标的不动产进行鉴识、判别、分析及决定价值的功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。

过渡性房贷审核模块407：该过渡性房贷审核模块具有用于由会员身份审核模块405及不动产鉴价模块406撷取分析资料，并据以计算对该标的不动产的房贷赋予额度的功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。

房贷结构模块408：该房贷结构模块具有用以帮助会员分析该不动产鉴价结果及过渡性房贷额度，将该不动产的过渡性房贷额度不足部分导入其它贷款，如二胎房贷、信用贷款等，并使会员据以判别头期款及总借款额，以利于做出合适决定的功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。

房贷竞标模块409：该房贷竞标模块具有用以为会员取得过渡性房贷额度后，欲进行互助式房贷竞标时的操作，包含建立竞标平台、标金分析、标金选取等工作的功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。

结算与交割模块410：该结算与交割模块具有用以进行会员竞标结果结算、会员偿还过渡性房贷交割及会员取得一价到底互助式房贷交割的功能，经由管理服务器404运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库412。

房贷竞标权证模块411：该房贷竞标权证模块具有执行会员的房贷竞标权证转让、质借、标售的功能，经由管理服务器运算、处理后，执行房贷竞标权证的交易，并将资料储存至数据库412。

所述一价到底互助式房屋贷款的系统另有一数据库412用以储存管理服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行各模块相应的功能，各模块与管理服务器也由该数据库中取得所需资料以运算、处理、分析、交叉比对、执行该所属功能。

以下特举二例，据以说明本发明的具体实施方式。

实施例一

甲为一位工作多年已成家的上班族，其已于多年前购屋并背负一项于A银行办理，目前贷款余额600万元，还款剩余年限15年的银行房屋贷款。甲鉴于未来利率走升且波动加剧，为降低利息负担及避免房贷利率调升风险，决定加入本发明的“一价到底互助式房屋贷款平台”。首先，平台对甲会员在线申请程序进行审核，经平台通过其申请资料审核后，甲即可办理过渡性房屋抵押贷款。随后，为完成过渡性房贷作业，平台将针对该项贷款进行不动产鉴价、贷款审核等先期作业。平台鉴价结果显示，其目前所持有房屋价值675万元，依据负责平台经营的金融机构的授信规范，其房屋贷款授信金额是依据不动产估价金额的八成进行核贷，故据此标准，平台将赋予甲一笔额度540万元的转贷用过渡性房屋抵押贷款。甲经评估后同意接受平台所提供的额度，随后平台将与甲签订房贷契约与设定房屋抵押。由于该项贷款属于过渡性质，此时平台将提供给甲竞标组合选项，以供甲进行选择，并作为日后清偿过渡性贷款之用。

由于540万的过渡性房屋抵押贷款金额并不足以偿还原600万元的银行房贷，甲可自行筹措60万元资金以补足差额，或通过对负责平台营运的金融机构进行申请取得该项资金。若甲决定对平台提出申请，通过房贷结构分析系统，平台将另提供甲60万元的信用贷款(该笔贷款得视会员甲的信用状况而要求另提担保品，或请求提供连保人，以降低其授信风险)，配合平台提供给甲的540万元过渡性贷款额度，将足以清偿甲于A银行所欠600万元的贷款。当甲完成原银行贷款清偿后，可依据先前所选择的资金竞标组合的竞标上限及期限条件，参与互助式房贷平台资金竞标交易。

由于本互助式房贷平台其运作基础是基于会员互助的精神，其参与的资金竞标组合必须仰赖其他会员的参与方可完成组合募集。为加速平台组合形成的速度，客户仅能就平台所提供的标准组合选项进行选择。若甲期望房贷偿还年限仍维持在15年的水平，并希望未来承受房贷利率波动风险降至最低，决定参加一项期限15年，每月竞标1次，标金上限每月3万元，即规模为540万元的竞标组合。

由于完成该组合需要180名(即15年每年12期)会员参与，除甲外平台须招募另外的179名会员加入该项组合。经过一段时间，该组合完成会员募集后，于此互助式房贷平台将可接受甲参与竞标组合的资金竞标交易。

根据此平台资金竞标组合运作机制，若会员得标，则其可以取得的资金，是以下列公式换算获得：

第n期得标款

公式1：

An＝(U-In)×((N-n))+(U×(n-1))    或

公式2：

$\mathrm{An}=(U\×(N-n))+(U\×(n-1))+\underset{i=1}{\overset{n-1}{\mathrm{\Σ}}}\mathrm{Ii}$

其中

An：表示第n期得标者可取得的总金额

U：表示单位金额

N：表示总期数

n：表示当期平台出价交易的期数

In：表示第n期的出价标金，其意义为有效出价且完成平台出价交易的会员愿意负担的各期利息。

若依据公式1的规则，甲于首期出价1,000元，高于其它会员所出标金得标，则某甲可得：

(30,000元-1,000元)×(180-1)+30,000元×(1-1)＝5,191,000元

根据本发明的设计，经由竞标平台所得资金5,191,000元将优先偿还540万元的过渡性房屋抵押贷款。由于房屋贷款平台资金是通过竞标机制决定，得标标金多寡存在不确定性，竞标所得资金难以与房屋抵押贷款金额一致，故清偿后不足余额(此案例为20万9千元)将以既有房屋抵押贷款形式延续存在，或通过平台安排其参与其它短期小额资金竞标组合偿还该笔款项。

在甲标得5,191,000元并进行部分抵押贷款清偿后，在未来组合存续期间(本案例为179期)，甲必须每月偿付平台3万元。在此参与平台竞标并清偿房屋抵押贷款过程中，其意义不仅代表该过渡性贷款(bridge loan)的过渡性功能至此结束，而且原有本息受利率波动影响的房屋抵押贷款(不论是A银行的房贷或平台提供的过渡性房屋抵押贷款)经此程序后将转换成固定金额偿还房屋贷款，即落实“一价到底”房贷的精神。

前述实施例，不仅可运用于银行房屋贷款转贷的情形，对于新购屋的会员，除了无须进行转贷清偿的步骤外，亦可比照平台机制进行该项程序。

实施例二

乙为一社会新鲜人，学校毕业后新进一家公司上班。为避免自己过度消费，并思考未来人生规划，乙决定以强迫储蓄的方式为自己累积“成家”基金，作为未来购屋之用。由于乙初进社会，本身短期内对于购屋并无急迫性。加以一般银行提供存款利率偏低，且无法满足本身以强迫储蓄完成未来购屋计划需求。后获悉本发明的“一价到底互助式房屋贷款平台”，知其可协助其完成购屋计划，遂对负责营运平台的金融机构提出加入平台的申请。

平台接受并通过乙申请加入一价到底互助式房屋贷款平台后，乙可着手登入该交易平台。平台首先将询问乙是否办理过渡性房屋抵押贷款。由于乙短期内暂无购屋能力及意愿，故其决定不申请该项贷款，先储蓄以累积购屋自备款，待其金额达到目标后再行购屋。乙根据自我需求分析，决定未来购屋将以购买价值500万元房屋为目标，并参考市场一般购屋需自付二成自备款估算，当其储蓄金额达到100万元时即可着手购屋。通过平台所提供的在线问卷分析，乙决定参加平台所提供20年期，每月竞标1次，标金上限2万元(即竞标组合规模为2万元×240期＝480万元)的资金竞标组合。

待平台完成包含乙共240个竞标组合会员募集后，该组合正式运作。在组合运作初期，由于乙尚未拥有担保品供平台抵押，在无信用额度下将无法参与竞标，但其可借由得标会员所出标金，享受较高的存款利率。随着时间经过，假设至第51期乙于平台累积的储蓄金额已超过自我设定的100万元自备款需求(由于每期有会员竞标，乙每期投入金额将少于2万元，其累积储蓄金额达到100万元的时间将晚于第50期)，该期后将开始着手购屋。经过1个月寻找，乙于第52期决定购买一栋卖方出价550万元的房屋。由于乙并无足够资金支付该550万款项，于是对平台申请过渡性房屋抵押贷款，以支应其购屋支付需求。假设，经平台鉴价结果，该房屋市场价值约有600万元。依据前述负责平台经营的金融机构的授信规范，其房屋贷款授信金额是依据担保品市值八成进行抵押贷款核贷，故据此标准平台赋予乙一笔480万元房屋抵押贷款。若乙认为平台不动产鉴价结果客观公正，同意接受该项480万贷款，但所取得480万元的过渡性房屋抵押贷款与实际购屋支出550万元仍有70万元的缺口，则乙可自行筹措资金弥补该缺口，或通过平台房贷结构分析，搭配一项70万元的信用贷款(得视乙的信用状况要求其提列担保品，或请求增提连保人)，以支付该550万购屋款予房屋卖方。

由于平台所赋予过渡性抵押房贷基本上与一般房贷类似，仍采用浮动方式计息，无法规避利率风险。为求固定金额支付的效果，假设乙于第54期出价1,000元，经平台系统检核为有效标金并予得标，依据前述公式1，则乙可得

(20,000元-1,000元)×(240-54)+20,000元×(54-1)＝4,594,000元

乙取得该款项后，与实施例一情况类似，该笔资金将优先清偿额度为480万元的过渡性房屋抵押贷款。在平台组合竞标机制下，由于得标标金多寡存在不确定性，竞标所得资金难与房屋抵押贷款金额一致，故对于清偿后资金差额(此案例为20万6千元)，乙除了可以自我筹措资金偿还外，还可以以既有房屋抵押贷款形式继续存在或通过平台安排其参与其它资金竞标组合偿还该笔款项。相同地，在完成部分抵押贷款清偿后，在未来组合存续期间，乙必须每月支付平台2万元，即可获得“一价到底”房屋贷款的效益。

如前述两实施例所提，为避免发生平台端所核拨过渡抵押贷款不足支付购屋款(或清偿原银行贷款)，或因平台竞标所得资金不足偿还平台房屋抵押贷款，以致必须自行筹措资金或引进信用贷款弥补该资金缺口等的情形，实际上也可借由参加较长期限或较高竞标上限的资金竞标组合，获得较高竞标所得资金，以避免发生资金缺口的情形。假若该竞标所得金额超过房贷客户所需，亦可引导其投资其它理财商品。

实施例三

丙为一家公司中级主管，本身已拥有一栋已清偿贷款的自有房屋。由于现有房屋已渐无法满足家人所需，于是加入本平台累积换屋资金。经评估其现自有房屋出售市价约600万元，加上其自有存款200万元，仍需要700万元以达成换购市值1,500万元房屋的目的。经平台营销人员分析，丙决定加入一期限240期、竞标上限3万元的互助式房贷组合。经参加至第33期，丙实际存入资金已达850,000元。但此时丙临时接获公司通知须派任国外，为此必须放弃原换屋计划。由于平台对于各组合每期未得标会员皆会发与竞标权证(可为实体或非实体形式)，以表彰其参与未来资金竞标的权利，并供其进行各项转让、质借之用。此时丙将可借由平台所提供的竞标权证交易机制，将所持有竞标权证进行转让交易。此时，丁通过平台权证交易出价92万元购入该竞标权证。对丙而言，出售权证不仅可实现14万元利息收益(33期×3万元-85万元)，并且可顺利退出交易组合。而丁则借由取得该权证，将直接参与一项207期每期3万元资金竞标组合，以赚取未来利息收益并因应日后购屋资金需求。

前述三项实施例并未考虑平台手续费，由于本互助式房贷平台设立目的是为提供会员间直接接触的机会，与一般银行房贷不同，故负责平台经营的金融机构可对平台客户收取手续费，以作为该金融机构提供平台服务的报酬。如前所述，平台提供的房屋抵押贷款本质上是过渡机制，平台存在的核心价值仍在于提供资金竞价机会，服务手续费应为其主要收益来源。故此机制，将可促使金融机构由金融服务中介者转换成金融服务提供者角色，落实直接金融的精神。

上述实施例仅为便利说明，本发明所主张的权利范围仍以权利要求书为准，并不受上述实施例限制。

Claims (12)

1、一种一价到底互助式房屋贷款的方法，该方法包括以下步骤：

会员通过一使用者接口申请进入一平台；

该会员传送过渡性房屋抵押贷款讯息至平台；

平台执行过渡性房屋抵押贷款的预先程序；

平台服务器分析会员房贷结构信息；

所述服务器执行会员竞标程序；

得标会员传送需支付贷款至平台；

所述得标会员按期缴纳一价到底互助式房屋贷款。

2、如权利要求1所述的方法，其中所述过渡性房屋抵押贷款讯息是指会员是否参加过渡性房屋抵押贷款及选择期限与金额的信息。

3、如权利要求2所述的方法，其中若会员不参加过渡性房屋抵押贷款，则使用者接口显示其退出平台或成为存款会员。

4、如权利要求1所述的方法，其中所述过渡性房屋抵押贷款预先程序包含以下步骤：

平台服务器执行鉴定该房屋价值程序；

使用者接口显示一过渡性房贷讯息；

会员输入是否接受该过渡性房贷讯息；

设定房贷及抵押程序，并确认会员的期限、金额；

传送支付符合过渡性房贷讯息的金额。

5、如权利要求4所述的方法，其中若会员不接受过渡性房贷讯息，则使用者接口显示其退出平台或重回至传送过渡性房屋抵押贷款讯息的步骤。

6、如权利要求4所述的方法，其中所述过渡性房贷讯息是指平台撷取所述鉴定房屋价值信息，并乘上输入的相对应该房屋附加讯息，来赋予会员过渡性房贷额度讯息。

7、如权利要求1所述的方法，其中所述会员房贷结构信息是指比较所述鉴定房屋价值信息与过渡性房贷的资料。

8、如权利要求1所述的方法，其中所述会员竞标程序包含以下步骤：

平台成立一竞标组合；

所述竞标组合符合设定的人数；

输入标金；

检核标金设定，判定有效标金；

设定开标时间；

撷取有效标金，确认最高标金；

若输入标金为最高标金，则成为得标会员；

未得标者成为存款会员，并依所述最高标金支付金额至平台。

9、如权利要求8所述的方法，其中所述开标时间是借由平台服务器设定，在开标时间点前，从使用者接口可输入标金。

10、如权利要求3或8所述的方法，其中所述存款会员可获得平台一房贷竞标权证，用以记录所述存款会员参与竞标组合相对应信息。

11、如权利要求10所述的方法，其中所述房贷竞标权证可以进行转让、质借、标售交易。

12、一种一价到底互助式房屋贷款的系统，该系统包括：

一使用者接口，用以提供使用者通过通讯方式与系统平台进行连结；

一管理服务器，其连结所述使用者接口；和

一数据库，用以储存管理服务器运算结果和提供各模块执行该所属功能的所需资料；

其中所述管理服务器进一步包含：

一会员身份审核模块，用以暂存使用者基本资料，并借由该资料核定会员资格；

一不动产鉴价模块，用以执行鉴定不动产价值过程，并暂存鉴定结果；

一过渡性房贷审核模块，用以撷取所述会员资格及鉴定结果资料，并乘上输入的相对应不动产附加讯息，赋予会员过渡性房贷额度；

一房贷结构模块，用以撷取所述不动产鉴定结果与过渡性房贷额度做比较分析；

一竞标程序模块，用以执行会员竞标程序；

一结算交割模块，用以处理得标会员传送需支付贷款至平台以及执行结算、交割步骤；

一房贷竞标权证模块，用以处理房贷竞标权证转让、质借、标售交易。

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