CN101458807A - 一价到底房屋贷款的方法与平台 - Google Patents

Abstract

本发明为一价到底房屋贷款的方法与平台，其目的在于运用网络交易方式，让购屋需求者于“一价到底房屋贷款平台”取得一项利率自主、一价到底的房屋贷款。为使客户顺利进入平台进行资金竞价，负责平台运作的金融机构将给予具购屋需求会员一项具过渡性质的房屋抵押贷款，以供其先期购置房屋或偿还原有房屋贷款之用。会员将房屋进行抵押并取得该项贷款后，可进入房贷平台进行资金竞价，除可通过平台议价过程获得较佳借款条件资金以偿还该先期抵押贷款外，还可通过平台运作机制创造出一价到底的还款条件。房贷客户可降低在传统房贷中所承受的利率波动风险，而金融机构也可借此解决长久以来经营上所面临“以短支长”的困境。

Description

一价到底房屋贷款的方法与平台

技术领域

本发明涉及一种一价到底房屋贷款的方法与平台，属金融电子商务的范畴。其目的是应网络科技时代直接金融的存借机制，创造房贷客户和储蓄者零距离、零摩擦的相遇机会。房屋贷款的资金在存借一体机制的作用下可由购屋者直接提供，采用竞标方式配置，以反应个体的需求强度。

背景技术

房屋贷款长期以来就是银行界的主要业务，以中国台湾而言，就有四兆五仟亿的营业规模。面对如此庞大的资金需求，银行界都是向不特定人吸收活期存款，以及三年以下的定期存款，来满足长天期房屋贷款的资金需求，这种全世界银行业的资金供给、需求模式，被称为“以短支长”。银行界受限于短天期的存款，又要维持在长天期的房屋抵押贷款中赚取利益，势必采取浮动利率，将利率风险转嫁给房贷客户。房贷客户永远无法准确地估算到底要缴多少利息，消费者永远是弱势的一方，这是一个金融史上的“结”，而且是一个“恶结”。

为了这个问题，许多银行家都在寻求解决之道。公告号为US5,995,947的美国专利“Interactive mortgage and loan information andreal-time trading system(交互式抵押和贷款信息以及实时交易系统)”，提出由房贷资金供给者出价，让资金需求者选择与谁交易。资金供给者可以是个人或金融机构。然而，房贷期间高达数十年，若将房贷再转手的次级市场不发达，则个人供给者的参与意愿必定低落；若资金供给者为金融机构，则其赚取存放款利差的本质仍未消失，故提供的利率不可能明显优于其专利交易平台以外的房贷利率水平。公告号为US 6,904,414的美国专利“System and method for implementing amortgage plan(执行抵押计划的系统和方法)”，提出让放款者得以分享抵押资产的未来涨价利益的本金加速摊还机制，从而使借贷双方得以规避未来资金成本走高的风险。该专利将房屋涨价的可能性计入房贷评估，名目上可使房贷申请人得以取得成本更低的贷款，虽然放款者不需分摊房价跌价损失，但在房价走低且利率走高时，放款者仍需承担走高的利率成本。公告号为US 6,988,082的美国专利“Computerizedsystems and methods for facilitating the flow of capital through the housingfinance industry(便利房屋金融业资金流的计算机化系统和方法)”，提供房贷需求者在购买标的房屋之前即可与资金供给者洽定利率，并由平台评估次级市场对利率水平的接受度及各项风险因素，这项方法虽然给予房贷客户不少方便，却让房屋抵押贷款保险机构承担更高风险，此成本最终将转嫁至房贷客户身上。此外，该发明亦未具备本发明的一价到底房贷平台所提供给潜在购屋者的储蓄功能。

上述诸多的解决方案，都没有直指问题的核心，充其量只是问题的改善而已，“以短支长”的问题本质还是存在。近来美国住房贷款专业机构Fannie Mae认为，固定利率、每期还款金额固定的房贷，有利于贷款人自行评估未来还款能力及控管自身的财务风险，是最理想的房贷。本发明提出的“一价到底”房屋贷款方法，乃是顺应网络科技时代直接金融的存借机制，创造房贷客户和储蓄者相遇的机会，房屋贷款的资金可由购屋者直接提供，银行的角色不再是赚取利差的资金中介者，而是提供资金平台赚取手续费和保证费的新中介者。银行在没有资金成本的压力下，得以成就“一价到底”的长天期房贷，解决银行经营“以短支长”的困境。

发明内容

本发明的一价到底房屋贷款的方法与平台，将直接金融思维以资金议价平台形式融入房贷业务中。此平台的特性之一是借由存借一体的机制，让购屋者能结合银行资金及自我储蓄，筹备购屋资金。因此本平台将可解决银行业以短期存款支应长期放款的困境。

此平台的第二个特性是会员与平台提供者之间的关系。会员与平台提供者一对一的资金对弈，会员可以不断出价往上试探直到中标。因此本平台能取得比市场条件更优惠的利率，而且是房贷平台会员依据自身经济能力规划的客制化房贷产品。

此平台的第三个特性是中标会员每期以一固定金额还款，这就是一个固定利率的房贷产品。本平台提供会员无利率风险的房贷产品，这在利率变化难测的长期房贷市场更能保障消费者的利益。

此平台的第四个特性是利用网络科技让存借双方在平台上直接相遇，降低资金交易的成本，进而使得交易双方都能获取更多利益。因此本平台不仅提供房贷会员更优惠的借款利率，亦能提供给存款会员优于市场上的定存利率。

此平台的第五个特性是为平台参与者提供一退场机制，即通过发行竞标权证，让平台会员可以依自身需求，于期间内就所持有的竞标权证进行交易移转，这将有利于会员灵活运用资金。

目前市面上各家银行提供的房贷产品同质性高，且缺乏一项能满足客户实际需求的产品，这是因为银行界以短期存款支应长期房贷，且因为市场利率变化难测，所以房贷产品多采取浮动利率设计，不仅增加客户还款的不确定性，实际上，当利率大幅升高时，也为银行带来倒帐风险。本平台提供的房贷产品不只改变金融界的“以短支长”以及靠利差获利的现象，而且具有客制化以及“一价到底”的还款方式，更让存借双方都能取得优于市场行情的条件，实与其它产品有明显的市场区隔及优越性。它具有以下的创造性和实用性：

1.本发明的目的在于结合房屋贷款与直接金融存借平台。会员依据自身购屋计划可选择先在平台上存款或者直接申请房屋贷款，已有房贷者也可转贷参与此平台。房贷会员进入平台竞标，中标后每期以一固定金额偿还房贷，可免除一般房贷消费者承受的利率风险。

2.本发明的目的是利用会员存借一体的方式汇集资金。房贷资金由银行及客户共同承担，客户与银行所面临资金成本风险因此将可降低，以短支长的困境自然可以逐步克服，也让银行的利润来源从利差转为手续费，让银行业转化为真正的金融服务业。

3.本发明的目的是提供会员在购屋前的一个存借一体的资金平台，作为累积购屋资金或头期款的工具，同时可收到比市场更优惠的利息收益。由于此平台包含购屋前的存款准备行为，以及未来定额式偿还模式，因此是一种线性房贷，不同于传统上购屋时才发生的点式房贷。

4.本发明的目的是提供房贷会员客制化还款条件。会员可以不断出价，可争取到比市场条件更好的还款利率。

5.本房贷产品具有存借一体机制，银行所得到的不仅是借款客户，还可吸收先存款后购屋的客户，这与一般房贷产品有明显的市场区隔，可增加客户的忠诚度及与银行业务互动机会。

6.本房贷结合存款与借款功能，不仅是客户房贷资金取得管道，还是客户的一项理财管道，可为客户带来更佳的融资与理财服务，也可通过客户参与此平台所带来的忠诚度，让银行增加搭配其它商品营销机会。

7.本房贷产品运用证券化功能，平台就会员所具有竞标权利发予竞标权证，让会员可以依据自身需求及资金情势变化预期，通过权证移转，选择提早退出资金交易，会员可灵活运用资金、提升会员参与平台交易意愿及便利套利者参与平台资金交易。

为实现以上目的，本发明建构一个一价到底房屋贷款平台，该平台以一服务器通过网络或通讯装置与不特定使用者联机，同时服务器还提供特定网页，供不特定使用者的装置与其连结。其操作步骤如下：

一会员审查及登录步骤。不特定的使用者是指完成所有基本资料输入经平台审查申请并核准参加成为会员者(以下称为会员)。会员进入平台网页，并且登录会员账号及会员密码，经平台检核会员身份，最后会员完成平台登录。

一房贷申请步骤。会员可以选择存款或申请房贷，前者为存款会员，后者为房贷会员。房贷会员先进行房屋鉴价，接着组织房贷结构，若会员不同意该结构就成为存款会员，若同意该房贷结构即进行签约与设定抵押，完成后会员取得贷款，由平台直接汇入该房屋的卖方，或该转贷的原贷款机构。

一竞标交易步骤。依据契约设定的期限与还款金额，房贷会员在平台内建的存借平台出价，也可选择不出价直接成为存款者。欲出价的会员输入标金，如果平台接受该标金即中标成为借款者；如果平台不接受该标金，会员可选择是否继续出价，若选择不再出价则结束交易成为存款者，若选择继续出价则重新设定标金。

一结算与交割步骤。存款者由平台结算会员应缴款项，接着存款会员将当期应缴款项汇送平台进行交割；借款者由平台结算会员应收款项，接着平台将应收款项汇送借款者进行交割。

一房贷竞标权证作业步骤。在存款会员于向平台缴纳应缴款项完成结算交割后，会由平台计算其投入资金总额，并核发该会员房贷竞标权证，由会员于平台上选择是否进行房贷竞标权证交易，若否，则平台将存款会员所有的竞标权证存入保管机构；若是，则于平台进行竞标权证转让交易。

本发明的一价到底房屋贷款平台包括一服务器，会员利用因特网、有线通讯装置、无线通讯装置或局域网络连结到服务器的使用者接口，会员与该服务器实时安全地交换信息，会员在此操作身份审核、申请房屋贷款、竞标交易以及结算与交割。平台包括一数据库，用来储存上述操作过程所需的数据，同时记录结果与更新数据。该平台进一步包含下列模块：

一会员身份审核模块。服务器利用此模块处理申请者输入的个人资料，判断该申请者是否符合会员资格。这些信息都储存在数据库，日后会员登录时，该模块提取该信息作为管控的依据。

一房屋鉴价模块。服务器利用此模块处理会员输入的房屋基本资料以及专业人员的鉴价结果。这些信息都储存在数据库，房贷额度审核模块或房贷结构组织模块可提取该信息作为计算的依据。

一房贷额度审核模块。服务器利用此模块计算会员抵押的房屋可核贷的额度，并将此信息存入数据库。

一房贷结构组织模块。服务器利用此模块计算会员房贷总额的组成结构，此结构指抵押贷款、信用贷款、自备款的比例，并将此信息存入数据库。

一房贷竞标交易模块。服务器利用此模块处理会员标金，并与利率计算模块共同运算以决定是否接受会员标金，直到会员中标完成交易或退出交易。

一利率计算模块。依据当时的市场利率、标金利率以及资金水位，服务器利用此模块计算当期可中标人数以及中标标金利率，并将此信息存入数据库。

一结算与交割模块。服务器利用此模块对中标会员与未中标会员分别进行结算与交割，并将数据存入数据库；

一房贷竞标权证模块。用以储存所述服务器核发的房贷竞标权证数据及会员使用或交易该竞标权证的数据与结果。

其中所述服务器并可通过通讯网络、有线通讯装置、无线通讯装置与会员进行实时安全地交换讯息，并与数据库连结，将数据、信息及结果分别存入所属的数据库。

附图说明

图1是本发明一价到底房屋贷款的流程图；

图2是本发明房屋抵押贷款先期作业的实施方式流程图；

图3是本发明平台房贷交易的实施方式流程图；

图4是本发明一价到底房屋贷款的平台图。

主要元件符号说明

会员                         401

一价到底房屋贷款平台         402

使用者接口                   403

服务器                       404

会员身份审核模块             405

房屋鉴价模块                 406

房贷额度审核模块             407

房贷结构组织模块             408

房贷竞标交易模块             409

利率计算模块                 410

结算与交割模块               411

房贷竞标权证模块             412

数据库                       413

具体实施方式

为使本发明可具体实施，以下特将实施方式详细描述，并列举较佳的具体实施例说明如下：

图1是本发明一价到底房屋贷款的流程图，请参照图1所示，房贷客户可参加一价到底房屋贷款平台(101)，该房贷客户包含欲添购新屋者、已有贷款而欲转贷以求得较低利率者及未来有购屋意愿者。会员可在线登记以办理房屋抵押贷款(102)，若暂无贷款需求可不申请贷款而直接成为存款会员(103)，若已有贷款需求则可进入平台贷款的先期作业(104)，前述的存款会员在未来出现贷款需求时，也可进入该先期作业以进行贷款。在平台完成贷款先期作业后，平台的房贷额度组织模块将进行会员房屋贷款、二胎房贷、信用贷款与头期款等操作的比较分析(105)，以替会员量身订做一套最适宜的房贷组合。会员借得房贷后即进入平台房贷竞标交易(107)以进行竞标，会员可于期限内各期皆进行竞标直至中标，未中标则以存款会员形式继续参与平台房贷竞标交易，并由平台根据该会员的交割结算所存入的应缴金额进一步计算、核发该会员一房贷竞标权证，并由会员于平台上选择是否进行权证交易(106)，中标则可将中标金额用以偿还房屋抵押贷款(108)，而该中标金额则成为该会员的新贷款，该新贷款因还款金额固定，为一价到底贷款(109)，使会员摆脱浮动利率、风险不易评估的困境，为未来还款取得保障。

图2是本发明房屋抵押贷款先期作业的实施方式流程图，请参照图2所示，客户申请参加一价到底房屋贷款平台(201)，平台即进行该申请者的基本资料审核(202)，若审核未通过则该申请者无法进入平台(203)，若通过则会员选择是否办理房屋抵押贷款(204)，若会员选择办理，则提供房屋以使平台的房屋鉴价模块进行鉴价(208)，房贷额度审核模块则根据该鉴价结果计算出该会员的房贷额度，平台即据此额度赋予该会员(209)，会员则据该额度来判断是否接受(210)，若接受则与平台签订房贷契约及设定该房屋的抵押，并可由平台决定或双方协调决定该会员参与平台的期限与金额(212)，契约确定后，平台即核拨房屋抵押贷款(213)，该贷款由平台直接汇入该房屋的卖方，或该转贷的原贷款机构。而会员则进入一价到底房屋贷款平台(214)。

如上所述，会员若选择不办理房屋抵押贷款(204)，即由平台决定或双方协调决定该会员参与平台的期限与金额(205)，会员则以此结果成为存款会员，待该会员产生购屋需求(206)时，则向平台申请房屋抵押贷款(207)，并进入房屋鉴价(208)等程序，以完成签约及设定抵押，该存款会员则成为拥有竞标权利的会员。

如图2的会员选择是否接受该房贷额度(210)，若不接受则该会员选择是否退出平台(211)，若退出则离开此申请(203)，若不离开则成为存款会员(205)，并由平台决定或双方协调决定该会员参与平台的期限与金额。

图3是本发明平台房贷交易的实施方式流程图，请参照图3所示，拥有竞标权利的会员(即签立契约并设定抵押的会员)可选择是否竞标，若决定参与竞标(301)，会员可于平台输入标金(302)，平台根据会员输入值进行标金竞价(303)，该竞价决定该会员借款利率，即平台的服务器参考资金的供给、资金的需求、平台业者的资金水位、长短期利率变化而决定出的评断标准。若标金竞价成功(即中标)，则该会员以该竞标标金为利率成为房贷会员(305)，该会员将以此中标金额偿还房屋抵押贷款，而此新贷款因其一价到底的特性(即还款金额固定)，可使会员避免利率风险。若标金竞价失败(即未中标)，会员可选择是否重新输入标金(304)，若重新输入则回到输入标金栏位(302)，若不重新输入则继续成为存款会员(306)，存款会员会由平台根据该会员的交割结算所存入的应缴金额，进一步计算、核发一房贷竞标权证(307)，并由会员于平台上选择是否进行权证交易(308)，若会员于平台上选择进行权证交易，则由会员于平台上执行权证转让作业(309)，若会员选择不进行权证交易，则成为持有权证的存款会员(310)。

图4是本发明一价到底房屋贷款的平台图，请参照图4所示，该平台402有一服务器404，此服务器通过因特网、有线通讯装置、无线通讯装置或局域网络等方式并借由使用者接口403与会员401进行连结。同时服务器还提供网络连结，供会员以计算机、手机、PDA等装置与其连结。该服务器可通过通讯网络、有线通讯装置、无线通讯装置与会员进行实时安全地交换讯息，并与数据库412及各模块连结，将数据、信息及结果分别存入所属的数据库。该一价到底房屋贷款的平台进一步包含以下模块：

会员身份审核模块405：该会员身份审核模块具有审核申请客户的基本资料，并判断是否接受该申请的功能，经由服务器运算、处理、分析、执行后，将资料储存至数据库。

房屋鉴价模块406：该房屋鉴价模块具有用于会员提出房屋抵押申请时，针对该标的房屋进行鉴识、判别、分析及决定价值的功能，经由服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库。

房贷额度审核模块407：该房贷额度审核模块具有用于由会员身份审核模块及房屋鉴价模块获取分析资料，并据以计算对该标的房屋的房贷赋予额度的功能，经由服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库。

房贷结构组织模块408：该房贷结构组织模块具有用以帮助会员分析该房屋鉴价结果及房贷额度，将该房屋的房贷额度不足部分导入其它贷款，如二胎房贷、信用贷款等，并使会员据以判别头期款及总借款额，以利于做出合适的决定的功能，经由服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库。

房贷竞标交易模块409：该房贷竞标交易模块具有用以为会员取得房贷额度后，欲进行资金竞标时的操作，包含建立竞标平台、标金分析、标金判定等工作的功能，经由服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库。

利率计算模块410：该利率计算模块具有用以计算会员投标的标金是否恰当，该模块参考资金的供给、资金的需求、平台业者的资金水位、长短期利率变化而决定投标标金的允当性，若合适则通知服务器接受该投标，不合适则拒绝的功能，经由服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库。

结算与交割模块411：该结算与交割模块具有用以进行会员竞标结果结算、会员偿还房贷交割及会员取得一价到底房贷交割的功能，经由服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行后，将资料储存至数据库。

房贷竞标权证模块412：该房贷竞标权证模块用以储存该服务器核发的房贷竞标权证资料及会员使用或交易该竞标权证的资料与结果。

本平台另有一数据库413用以储存服务器运算、处理、分析、交叉比对、执行各模块相应的功能，各模块与服务器也由该数据库中取得所需数据以运算、处理、分析、交叉比对、执行该所属功能。

以下特举三例，据以说明本发明的具体施行办法。

实施例一

甲为一位工作多年已成家上班族，其已于多年前购屋并背负一项于A银行办理，目前贷款余额600万元，还款期限15年的银行房屋贷款。甲鉴于未来利率走升且利率波动加剧，为降低利息负担及避免房贷利率调升风险，决定加入本发明的“一价到底房屋贷款平台”。首先，甲通过会员在线申请程序加入该平台，经平台审核其申请资料通过后，甲即可办理房屋抵押贷款所需的房屋鉴价、抵押、决定竞标条件及核贷等先期作业。经过房屋鉴价结果，甲目前所持有房屋价值675万元，依据负责平台经营的金融机构的授信规范，其房屋贷款授信金额为依据不动产估价金额八成进行核贷，故据此标准平台将赋予甲一笔额度540万元转贷用房屋抵押贷款。由于该笔金额并不足以偿还原房贷600万元贷款，故负责平台营运的金融机构可通过房贷组织分析平台，另行提供某甲60万元的贷款(该笔贷款得为信用贷款，视会员甲信用状况要求另提担保品，或请求提供连保人，以降低其授信风险；该笔贷款亦可由甲提供其它不动产抵押取得)，以清偿甲于A银行所欠的600万元贷款。甲接受该笔房屋抵押贷款后，负责平台营运的金融机构将核拨该540万元抵押房贷款及前述60万元贷款共计600万元，供甲偿还其于A银行的贷款。待平台取得甲在A银行清偿证明书后，由于甲已将房屋抵押于平台，自此可获得信用额度开始参与平台房贷资金竞标交易。

甲参加的组合的期限与金额，可由平台依据抵押贷款金额多寡及房屋使用年限代客户决定，或由客户依据其愿意自平台方取得资金多寡及还款年限与平台方协商决定。若甲期望房贷年限仍维持在15年水平，并希望未来承受房贷利率波动风险降至最低，则决定参加一项期限为15年，每月竞标1次，标金上限每月3万元，规模为540万元的竞标组合。

甲参与资金竞标平台后，若其出价经平台利率计算模块分析，为平台接受且完成平台出价交易，其可以取得的资金是以下列公式计算所得：

第n期中标款

公式1：

An＝(U-In)×((N-n))+(U×(n-1))或

公式2：

$\mathrm{An}=(U\×(N-n))+(U\×(n-1))+\underset{i=1}{\overset{n-1}{\mathrm{\Σ}}}\mathrm{Ii}$

其中

An：表示第n期中标者可取得的总金额

U：表示单位金额

N：表示总期数

n：表示当期平台出价交易的期数

In：表示第n期的出价标金，其意义为有效出价且完成平台出价交易的会员愿意负担的各期利息。

若依据公式1，甲于首期出价1,000元，平台方经利率计算模块分析后给予中标，则某甲可得

(30,000元-1,000元)×(180-1)+30,000元×(1-1)＝5,191,000元

根据本发明的设计，经由竞标平台所得资金5,191,000元将优先偿还540万元的房屋抵押贷款。由于房屋贷款平台资金通过竞标机制决定，中标标金多寡存在不确定性，竞标所得资金难以与房屋抵押贷款金额一致，故清偿后不足余额(此案例为20万9千元)将以既有房屋抵押贷款形式延续存在，或通过平台安排其参与其它短期小额资金竞标组合偿还该笔款项。

在甲标得5,191,000元并进行部分抵押贷款清偿后，在未来组合存续期间(本案例为179期)，甲必须每月偿付平台3万元。在此参与平台竞标并清偿房屋抵押贷款过程中，其意义不仅代表以协助客户完成转贷为目的的房屋抵押贷款的过渡性贷款(bridge loan)的功能至此结束，而原有本息受利率波动影响的房屋抵押贷款(不论是A银行的房贷或平台提供房屋抵押贷款)，经此程序后转换成固定金额偿还房屋贷款，即落实“一价到底”房贷的精神。

前述实施例，不仅可运用于银行房屋贷款转贷的情形，对于新购屋的会员，除了清偿原贷款的步骤外，亦可比照本发明的程序实施。

实施例二

乙为一社会新鲜人，学校毕业后新进一家公司上班。为避免自己过度消费，并思考未来人生规划，乙决定以强迫储蓄方式为自己累积“成家”基金，作为未来购屋之用。由于乙初进社会，本身储蓄尚不足以支付购屋自备款，且本身短期内对于购屋并无急迫性。加上一般银行提供存款利率偏低，无法满足本身以强迫储蓄完成未来购屋计划需求。获悉本发明的“一价到底房屋贷款平台”后，知其可协助自己完成购屋计划，遂对负责营运平台的金融机构提出加入平台的申请。

乙申请加入“一价到底房屋贷款平台”，并通过平台审核申请正式成为平台会员。在完成前述登入及资格审核程序后，平台首先询问乙是否办理具有过渡性质的房屋抵押贷款。由于乙短期内暂无购屋能力及意愿，故其决定不申请该项贷款，先储蓄以累积购屋自备款，待其金额达到目标后再行购屋。乙根据自我分析，决定未来购屋将以购买价值500万元房屋为目标，并参考市场一般购屋需自付二成自备款估算，当其储蓄金额达到100万元时即可开始准备购屋。经平台所提供在线问卷分析或平台营销人员咨询，乙决定参加平台所提供20年期，每月竞标1次，标金上限2万元(即竞标组合规模为2万元×240期＝480万元)的资金竞标组合，并获得一竞标权证，以表彰乙参与平台储蓄所累计的款项所有权，以及将来参与平台房贷竞标的权利。

待第50期时，乙已于平台累积100万元自备款需求(在此忽略平台提供基础标金情形，但即使平台提供基础标金，实际储蓄金额与此差异并不大)。由于此时已达到乙自设的自备款金额，该期后将开始寻找适当标的。经过2个月寻找，乙于第52期决定购买一栋卖方出价550万元的房屋。由于乙并无足够资金支付该550万款项，于是对平台申请具过渡性的房屋抵押贷款，以支应其购屋支付需求。假设，经平台鉴价结果，该房屋市场价值约有600万元。依据前述负责平台经营的金融机构的授信规范，其房屋贷款授信金额依据担保品市值八成进行抵押贷款核贷，故据此标准平台赋予乙一笔480万元房屋抵押贷款。若乙认为平台不动产鉴价结果客观公正，同意接受该项480万贷款。然而，平台赋予的480万元抵押贷款与实际购屋支出550万元仍有70万元的缺口，平台经过会员房贷组织架构分析，将搭配一项70万元的信用贷款(视乙信用状况要求其提列担保品，或请求增提连保人)以支付该550万购屋款予卖方。

由于平台所赋予抵押房贷为过渡性质，利息收取会较高且往往会有期限限制，加以该贷款基本上与一般房贷类似，仍采浮动方式计息，无法回避利率风险。为此乙将于往后各期进行资金竞标，以求达到较低的贷款成本及固定金额支付的房贷。假设乙于第54期出价1,000元，平台方经利率计算模块分析后给予中标，依据前述公式1，则乙可得

(20,000元-1,000元)×(240-54)+20,000元×(54-1)＝4,594,000元

乙取得该款项后，与实施例一情况类似，该笔资金将优先清偿具过渡性质的480万元房屋抵押贷款。在平台竞标机制下，由于中标标金多寡存在不确定性，竞标所得资金往往难与房屋抵押贷款金额一致，故清偿后所资金差额(此案例为20万6千元)将以既有房屋抵押贷款形式继续存在或通过平台安排其参与其它资金竞标组合偿还该笔款项。相同地，在完成部分抵押贷款清偿后，在未来组合存续期间，乙必须每月偿付平台2万元，亦可以获得“一价到底”房屋贷款的效益。

实施例三

丙为一家公司中级主管，本身已拥有一栋已清偿贷款的自有房屋。由于现有房屋已渐无法满足家人所需，于是加入本平台累积换屋资金。经评估丙现自有房屋出售市价约600万元，加上其自有存款200万元，仍需要700万元以达成换购市值1,500万元房屋的目的。经自我分析后，决定与平台洽定一期限240期、竞标上限3万元的房贷组合。经参加至第33期，丙实际存入资金已达850,000元。但此时丙临时接获公司通知须派任国外，为此必须放弃原换屋计划。由于平台对于每期未中标会员皆会发予竞标权证(可为实体或非实体形式)，以表彰其参与未来资金竞标的权利，并供其进行各项转让、质借之用。此时丙将可通过平台所提供的竞标权证交易机制，将所持有竞标权证进行转让交易。此时，丁通过平台权证交易出价92万元购入该竞标权证。对丙而言，出售权证不仅可实现4万元利息收益(33期×3万元-85万元)，并且可顺利退出交易组合。而丁则通过取得该权证，将直接参与一项207期每期3万元资金竞标组合，以赚取未来利息收益并顺应日后购屋资金需求。

前述三个实施例并未考虑平台手续费，由于本一价到底房贷平台设立目的为提供会员间直接接触的机会，与一般银行房贷不同，故负责平台经营的金融机构可对平台客户收取手续费，以作为该金融机构提供平台服务的报酬。如前所述，平台提供的房屋抵押贷款本质上为过渡机制，平台存在的核心价值仍在于提供资金竞价机会，服务手续费应为其主要收益来源。故此机制可促使金融机构由金融服务中介者转换成金融服务提供者的角色，落实直接金融的精神。

Claims (12)

1、一种一价到底房屋贷款的方法，通过该方法多个使用者通过网络与一平台的使用者接口进行登录，并借由平台的服务器进行在线一价到底房屋贷款，其特征在于包括以下步骤：

使用者通过一使用者接口申请进入平台，并经核定成会员；

该会员于平台的使用者接口中输入一房屋抵押贷款信息；

执行房屋抵押贷款先期程序；

分析会员的房贷结构组织信息；

会员进行平台房贷竞标交易；

中标会员汇送需偿还的房屋抵押贷款至平台；

该中标会员按期缴纳一价到底房屋贷款。

2、如权利要求1所述的方法，其中所述房屋抵押贷款信息指会员是否参加房屋抵押贷款。

3、如权利要求2所述的方法，其中若不参加房屋抵押贷款，则使用者接口显示退出平台或成为存款会员。

4、如权利要求1所述的方法，其中所述房屋抵押贷款先期程序包含以下步骤：

服务器执行鉴定房屋价值；

使用者接口显示一房贷额度信息；

会员输入是否接受该房贷额度信息；

设定房贷及抵押程序，并确认参与平台的期限、金额；

平台汇送一符合房贷额度信息的房屋抵押贷款。

5、如权利要求4所述的方法，其中若会员不接受房贷额度信息，则使用者接口显示退出平台或重回至输入一房屋贷款信息步骤。

6、如权利要求4所述的方法，其中该房贷额度信息指平台获取该鉴定房屋价值信息，并乘上输入一相对应该房屋附加信息的成数，来赋予会员一房贷金额。

7、如权利要求1所述的方法，其中该会员房贷结构组织信息指比较该鉴定房屋价值信息与房贷的资料。

8、如权利要求1所述的方法，其中所述房贷竞标交易包含以下步骤：

房贷竞标交易开始；

输入标金；

平台进行标金竞价；

输入标金符合平台默认值，则成为一中标会员。

9、如权利要求8所述的方法，其中输入的标金信息不符合平台默认值，则重新输入标金，若不重新输入则成为一存款会员。

10、如权利要求3或9所述的方法，其中所述存款会员能通过平台所核发的一房贷竞标权证，用以纪录该存款会员参与竞标组合相对应信息。

11、如权利要求10所述的方法，其中所述房贷竞标权证可进行转让、质借、标售交易。

12、一种一价到底互助式房屋贷款的平台，多个使用者通过网络与所述平台的使用者接口进行登录，借由平台的服务器进行在线一价到底房屋贷款，并将该运算结果储存至一数据库，其特征在于该平台包含：

一服务器，其连结所述使用者接口与数据库；另包含：

一会员身份审核模块，用以暂存使用者基本资料，并借由该资料核定会员资格；

一房屋鉴价模块，用以执行鉴定该房屋价值，并暂存鉴定结果；

一房贷额度审核模块，用以获取该会员资格及鉴定结果资料，并乘上输入的相对应房屋附加信息的成数，来赋予会员一房贷额度；

一利率计算模块，用以计算标金是否符合参考资金供给、需求相关信息；

一房贷结构组织模块，用以获取该房屋鉴定结果与房贷额度做比较分析；

一房贷竞标交易模块，用以执行平台房贷竞标交易；

一结算交割模块，用以处理中标会员汇送需偿还贷款至平台，以及执行结算、交割；

一房贷竞标权证模块，用以处理房贷竞标权证转让、质借、标售交易。

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