TWM595292U - 不動產交易標的價格的估算系統 - Google Patents

Abstract

本創作揭露一種不動產交易標的價格的估算系統，包含評估價格裝置及即時線上平台，評估價格裝置包含連接處理單元之輸入單元、資料庫單元、定位單元、分析單元以及輸出單元所組成；輸入單元可以讓使用者進行條件設定；資料庫單元可提供實價登錄資料、鄰里人口資料與公共設施資料；定位單元可根據使用者於設定單元設定之條件進行地理座標定位並於資料庫單元中圈選出一定範圍的資料；分析單元可將定位單元圈選的資料進行篩選與分析，並依據輸入單元所設定的條件將符合條件的資料進行不動產交易標地估價分析；最後由輸出單元將估價分析之結果彙整輸出至即時線上平台。藉此當使用者輸入多數的查詢條件資訊，並依不動產交易內容、該等查詢條件資訊、進行資料處理，達到方便大眾對有興趣之不動產交易標的之價格進行即時自動推估的目的。

Description

不動產交易標的價格的估算系統

本創作係有關一種價格估算系統，特別是有關於一種不動產交易標的價格的估算系統。

隨時代科技演進以及網路的發達與普及，人們可以隨時隨地的上網搜尋自己有興趣的內容，但是對於想買房的人來說，傳統的不動產估價方法需要請不動產估價師進行估算，雖然正確但是較為曠日廢時，且所費不貲。

市面上雖有運用機械學習或建立模型來預測不動產交易標的之價格，但與傳統的估價方法相比，運用機器學習或建立模型來估算房價之準確度與命中率相對較易且忽略市場因素，對購屋者來說，準確度相對較差的估價，在與屋主議價時，往往會產生資訊不對稱之情況，在過程中相對弱勢。

傳統估價方式依賴估價人員判斷調整，對大眾使用者而言，所需要的不是市場整體的分析結果，而是更方便、即時、更具有彈性的估價方法，並且是針對使用者有興趣之不動產標的所做的適應性估價，對使用者而言才具有參考價值，故現有技術確實有待提出進一步改良的必要性。

有鑑於上述現有技術之不足，本創作的主要目的係提供一種不動產交易標的價格的估算系統，包含評估價格裝置及即時線上平台，評估價格裝置，評估價格裝置包含處理單元、輸入單元、定位單元、資料庫單元、分析單元以及輸出單元所組成；該處理單元可作為該不動產交易標的價格的估算系統運作時之處理與控制；該輸入單元連接處理單元可以讓使用者進行興趣點條件與位置設定；該定位單元與處理單元連接可進行地理座標定位並依據輸入單元之設定圈選出一定距離之地理範圍；該資料庫單元連接定位單位，依據定位單元圈選之範圍提供實價登錄資料、鄰里人口資料與公共設施資料；分析單元連接處理單元，可將定位圈選的資料進行分析，並依據輸入單元所設定的條件將符合條件的資料進行不動產交易標地估價分析；最後由輸出單元將估價分析之結果彙整輸出至即時線上平台。

上述的不動產交易標的價格的估算系統中，該處理單元為中央處理器。

上述的不動產交易標的價格的估算系統中，該輸入單元以無線或有線方式連接該處理單元，使用者於基本欄位中選擇設定。

上述的不動產交易標的價格的估算系統中，該定位單元以無線或有線方式連接該處理單元，該定位單元內涵地圖模組，依照輸入單元選擇之點位進行地理位置XY座標定位，並以該XY座標為基礎，向外圈選一定區域（500／750／1000公尺）。

上述的不動產交易標的價格的估算系統中，該資料庫單元連接定位單元，包括一實價登錄資料庫、一鄰里人口結構資料庫及一公共設施空間資料庫，其中，該實價登錄資料庫係儲存實價登錄座標資訊，以確認交易案件的鄰里座落位置，產生有關於鄰里的新變數；該鄰里人口結構資料庫係儲存各直轄市政府之開放平台提供的鄰里人口結構資料，並將資料轉換以歸納為0至14歲、15至24歲、25至34歲、35至44歲、45至54歲、55至64歲與65歲以上等7個不同年齡級距資訊；該公共設施空間資料庫係儲存所有實價登錄之買賣成交案例所座落的鄰里、以及與其最近之公共設施的距離資訊。

上述的不動產交易標的價格的估算系統中，該分析單元連接該處理單元，可將定位單元所篩選出符合設定條件的資料進行分析彙整，先利用一逐步迴歸分析法，進行人口結構(數量)與房屋價格的關係分析，以找出與有興趣之區域有關係之人口結構分層，再將各年齡結構對於交易價格之正向影響或負向影響，由平均數當基準，進行類別的判定，透過類別指標的概念，假設有五種人口結構（65歲以上、25至34歲、0至14歲、15至24歲、55至64歲），至多產生32個群組。確認各行政區／產品別(例如：建物種類)以及各個分群的資料筆數，每個群組高於一特定筆數以上才進行建置。藉由前述人口結構分群，以分別建置出各分群的估價模型。建立出多數都市(例如：台北市、新北市、台中市、台南市)各別產品市場之特徵價格推估模型，如圖5所示，其包括所述的房屋個體特徵變數、交易價格（總價）、物件種類（大樓/華廈、公寓）等。當建立該特徵價格推估模型後，透過該特徵價格推估模型，以產生該不動產交易標的之建議推估價格的方式，其步驟為先建立不動產交易標的價格推估的可容許誤差標準，係分別根據不動產交易標的價格之特徵價格推估模型、不動產交易標的之鄰近區域個案，利用估價標的物一定範圍內（500／750／1000公尺）且1年內交易、新成屋（2年內）或中古屋（3年內）屋齡±10年（或±3年、±5年、±7年）之鄰近交易個案，以估算出其每坪中位數單價，以此做為該不動產交易標的之建議推估價格，並又可進一步的推估出，每坪之中位數單價之可容許誤差標準；針對可容許誤差標準，其可設定在不同命中率（5％、10％、15％與20％）的條件下，計算房價與中位數的差額絕對值，以平均數、中位數與標準差做為判定條件。進而估算不動產交易標的價格。

上述的不動產交易標的價格的估算系統中，該輸出單元連接處理單元，依照分析單元所估算的不動產標的價格產製分析估算表，並輸出至即時線上平台。

關於本創作之較佳實施例的系統架構，請參考圖1所示，其包括業者端的一評估價格裝置1、一即時線上平台2，該評估價格裝置1係與網路連結，該即時線上平台2可由該評估價格裝置1提供，並供使用者由使用者端透過網路登入使用，於本較佳實施例中該即時線上平台2可為一網頁（Web Page）平台，且使用者可藉由智慧型裝置或電腦登入。

評估價格裝置1其包括處理單元11、輸入單元12、定位單元13、資料庫單元14、分析單元15以及輸出單元16。

該處理單元11可為中央處理器，作為該輸入單元12、定位單元13、資料庫單元14、分析單元15以及輸出單元16運作時之運算、控制、處理、編碼、解碼與各式指令下達。

輸入單元12連接該處理單元11，提供使用者輸入所需之條件設定，該輸入單元2可為軟體或電路。

定位單元13連接處理單元11，該定位單元13內涵地圖模組131，依照輸入單元12選擇之點位進行地理位置XY座標定位，並以該XY座標為基礎，向外圈選一定區域（500／750／1000公尺）。

資料庫單元14連接定位單元13，該資料庫單元14內含一實價登錄資料庫141、一鄰里人口結構資料庫142及一公共設施空間資料庫143，依據定位單元13圈選之一定區域，分別於實價登錄資料庫141、鄰里人口結構資料庫142、公共設施空間資料庫143內讀取位於範圍內之資料，而後匯入分析單元15中進行資料分析。資料庫單元14可為軟體或電路。

分析單元15連接處理單元11，內含資料篩選模組151、分群模組152、估價模組153。資料篩選模組151可將定位單元13於資料庫單元14中圈選出的資料與輸入單元12之設定進行比較與篩選；分群模組152可將從鄰里人口結構資料庫142內讀取之鄰里人口資料進行分群並找出其最適之分群，然後運用估價模組153進行不動產交易標的價格之估算。該分析單元15可為軟體或電路。

輸出單元16連接處理單元11，可依據分析單元15產生之不動產估價分析資料，產製出分析估算表的分析結果，並輸出至即時線上平台，該輸出單元可為軟體或電路。

本創之不動產交易標的評估價格裝置1可實施於一電腦或一伺服器中。

當本創作於運用時，使用者持一行動裝置或一電腦裝置於使用者端透過網路登入該即時線上平台2，使用者在該即時線上平台2上輸入多數的查詢條件資訊（例如：所在位置、不動產類型、不動產內部配置、停車位...等），使用者確認輸入完畢後，由該評估價格裝置1的輸入單元12接收使用者輸入多數的查詢條件資訊，並導入定位單元13進行地理位置定位，圈選設定之區域範圍後，從資料庫單元14中的實價登錄資料庫141、鄰里人口結構資料庫142及公共設施空間資料庫143中與該等查詢條件資訊相比較或比對，以產生不動產交易標的認知，並進行資料蒐集、篩選並產生一結果，該評估價格裝置1根據該結果，對不動產交易標的模式估算、評估，以提供不動產交易標的最可能交易價格建議與周遭行情資料（例如：房屋單價、總價、鄰近房屋成交行情、平均單價、單價範圍、中位數...等），將該不動產交易標的之建議推估價格呈現於該即時線上平台2。

使用者只要登入該評估價格裝置1提供的即時線上平台2，即可快速、準確的查詢到該不動產交易標的之建議推估價格，達到方便大眾對有興趣之不動產交易標的之價格進行即時自動推估的目的。

於本較佳實施例中，該資料庫包括一實價登錄資料庫141、一鄰里人口結構資料庫142及一公共設施空間資料庫143，其中，該實價登錄資料庫141係儲存實價登錄座標資訊，以確認交易案件的鄰里座落位置，產生有關於鄰里的新變數；該鄰里人口結構資料庫142係儲存各直轄市政府之開放平台提供的鄰里人口結構資料，並將資料轉換以歸納為0至14歲、15至24歲、25至34歲、35至44歲、45至54歲、55至64歲與65歲以上等7個不同年齡級距資訊；該公共設施空間資料庫143係儲存所有實價登錄之買賣成交案例所座落的鄰里、以及與其最近之公共設施的距離資訊。

於本較佳實施例中，前述進行資料篩選的條件資訊包括一資料期間、一交易標的、一主要用途、一住宅種類、一剔除異常交易項目、一有無備註/增建、一有無修正及一極端值，其中，該極端值是以「屋齡」、「總樓層」、「建物面積」與「總價」進行計算。以屋齡舉例說明，屋齡上限為計算平均數加1.96乘上標準差，所得之值為39.115年即為屋齡上限；屋齡下限則為選取大於0的資料。

於本較佳實施例中，前述依篩選結果傳送至分析單元15，運用分群模組152進行不動產交易標的分群，其步驟包括：1.先利用一逐步迴歸分析法，進行人口結構(數量)與房屋價格的關係分析，以找出與有興趣之區域有關係之人口結構分層，該逐步迴歸分析法的公式為：

；其中，

房價；

；

0至14歲人口；

15至24歲人口；

65歲以上人口。

2.再將各年齡結構對於交易價格之正向影響或負向影響，由平均數當基準，進行類別的判定，透過類別指標的概念，假設有五種人口結構（65歲以上、25至34歲、0至14歲、15至24歲、55至64歲），至多產生32個群組。

3.確認各行政區／產品別(例如：建物種類)以及各個分群的資料筆數，每個群組高於一特定筆數以上才進行建置。

於本較佳實施例中，前述建立該特徵價格推估模型的方式，其步驟包括：執行另一逐步迴歸分析法，測試各分群之房屋個體特徵變數，該另一逐步迴歸分析法的公式為：

；其中，

房價；

；

屋齡；

物件移轉面積；

總樓層數（房屋個體特徵變數）。

藉由前述人口結構分群，以分別建置出各分群的估價模型。2.建立出多數都市(例如：台北市、新北市、台中市、台南市)各別產品市場之特徵價格推估模型，其包括所述的房屋個體特徵變數、交易價格（總價）、物件種類（大樓/華廈、公寓）等。

於本較佳實施例中，當建立該特徵價格推估模型後，透過該特徵價格推估模型，以產生該不動產交易標的之建議推估價格的方式，其步驟為先建立不動產交易標的價格推估的可容許誤差標準，係分別根據不動產交易標的價格之特徵價格推估模型、不動產交易標的之鄰近區域個案，利用估價標的物一定範圍內（500／750／1000公尺）且1年內交易、新成屋（2年內）或中古屋（3年內）屋齡±10年（或±3年、±5年、±7年）之鄰近交易個案，以估算出其每坪中位數單價，以此做為該不動產交易標的之建議推估價格，並又可進一步的推估出，每坪之中位數單價之可容許誤差標準；針對可容許誤差標準，其可設定在不同命中率（5％、10％、15％與20％）的條件下，計算房價與中位數的差額絕對值，以平均數、中位數與標準差做為判定條件。

請參閱圖2，其係為本創作不動產交易標的價格的估算方法的流程圖。不動產交易標的價格的估算方法主要係由上述的評估價格裝置1透過網路與使用者端連結以交換資訊，並由該評估價格裝置1執行以下步驟：

提供一資料庫，依該資料庫中的不動產交易內容與使用者輸入的該等查詢條件資訊相比較或比對，以產生不動產交易標的認知，於本較佳實施例中，該資料庫可包括一實價登錄資料庫141、一鄰里人口結構資料庫142及一公共設施空間資料庫143；

進行資料蒐集、篩選並產生一結果；

依該結果運用分析單元15中之估價模組153對不動產交易標的模式進行估算及評估，於本較佳實施例中，對不動產交易標的進行估算、評估的方式，係執行一逐步迴歸分析法，進行人口結構(數量)與房屋價格的關係分析，以找出與有興趣之區域有關係之人口結構分層，再將各年齡結構對於交易價格之正向影響或負向影響，由平均數當基準，進行類別的判定，以確認各個分群的資料筆數，每個群組高於一特定筆數以上才進行建置；

提供不動產交易標的最可能交易價格建議與周遭行情資料，於本較佳實施例中，進一步取得一特徵價格推估值（如每坪中位數單價），以計算推估出每坪之中位數單價之可容許誤差標準，產生一不動產交易標的之建議推估價格，再由輸出單元16輸出產製之資料表格的分析結果，最後回傳至即時線上平台2呈現與使用者端。

綜上所述，本創作不動產交易標的價格的估算系統藉由即時線上平台可提供使用者快速登入評估價系統，並根據使用者需求所輸入的搜尋條件比對資料庫，並藉由資料篩選及分群概念，快速產生不動產交易標的的分析結果，以達到方便大眾對有興趣之不動產交易標的之價格進行即時自動推估的目的。

1:評估價格裝置 11:處理單元 12:輸入單元 13:定位單元 131:地圖模組 14:資料庫單元 141:實價登錄資料庫 142:鄰里人口結構資料庫 143:公共設施空間資料庫 15:分析單元 151:資料篩選模組 152:分群模組 153:估價模組 16:輸出單元 2:即時線上平台

本創作的其他特徵及功效，將於參照圖式的實施方式中清楚呈現，其中： 圖1是本創作不動產交易標的價格的估算系統之方塊示意圖；以及 圖2係為本創作不動產交易標的價格的估算方法的流程圖。

1:評估價格裝置

11:處理單元

12:輸入單元

13:定位單元

131:地圖模組

14:資料庫單元

141:實價登錄資料庫

142:鄰里人口結構資料庫

143:公共設施空間資料庫

15:分析單元

151:資料篩選模組

152:分群模組

153:估價模組

16:輸出單元

2:即時線上平台

Claims (6)

1. 一種不動產交易標的價格的估算系統，包含： 一評估價格裝置，包含： 一輸入單元，提供使用者輸入所需之條件設定； 一定位單元，依照該輸入單元選擇之點進行地理座標定位，並依據該輸入單元之設定圈選出一定距離之地理範圍； 一資料庫單元，依據該定位單元圈選之該地理範圍提供一實價登錄資料庫、一鄰里人口資料庫與一公共設施資料庫； 一分析單元，依據該資料庫單元提供之該實價登錄資料、該鄰里人口資料庫與該公共設施資料庫進行篩選、分析、計算，以產生一分析結果； 一處理單元，連接該輸入單元、該定位單元、該分析單元及該資料庫單元，作為該輸入單元、該定位單元、該分析單元及該資料庫單元運作時之運算、控制、處理、編碼、解碼與各式指令下達； 一輸出單元，輸出該分析結果；以及 一即時線上平台，以有線或無線方式連接該評估價格裝置，並接收該輸出單元輸出之該分析結果。
2. 如請求項1所述之不動產交易標的價格的估算系統，其中該處理單元為中央處理器。
3. 如請求項1所述之不動產交易標的價格的估算系統，其中該輸入單元提供該使用者輸入所需之該條件設定包含不動產所在位置、不動產類型、不動產內部配置以及停車位。
4. 如請求項1所述之不動產交易標的價格的估算系統，其中該定位單元可依據該輸入單元所設定之條件位置，於地圖模組中進行XY地理座標定位，並以興趣點之XY座標圈選出一定距離之該地理範圍。
5. 如請求項1所述之不動產交易標的價格的估算系統，其中該資料庫單元包含一實價登錄資料庫、一鄰里人口資料庫與一公共設施資料庫，並以有線或無線方式連接該處理單元，其中該實價登錄資料、該鄰里人口資料庫儲存於一遠端伺服器，該公共設施資料庫存放於一內部硬碟，並以有線方式連接該處理單元。
6. 如請求項1所述之不動產交易標的價格的估算系統，其中該分析單元包含一資料篩選模組、一分群模組及一估價模組，進行資料之篩選、分析與估價。

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