TW201508683A - Ｂ２ｂ智慧聯網系統平台及方法 - Google Patents

Abstract

一種B2B智慧聯網系統平台及方法，係指房仲業加入會員註冊，其資料透過會員管理模組進行審核，取得會員資格進入物件管理模組，讓會員進行物件資訊登錄與管理，並做為日後物件媒合比對及看屋預約，再與權限管理模組連接進行身份驗證，取得物件門禁權限，從辨識資料模組擷取會員資料上傳至門禁管理模組，會員可進行遠端無人帶看物件，其看屋過程進出紀錄自動會儲存至資料庫中，以利日後備查，其方法連接至出價交易模組對物件進行出價議價，進行交易協商，此過程透明且方便會員在B2B智慧聯網系統平台上查閱。

Description

B2B智慧聯網系統平台及方法

本發明係關於一種B2B智慧聯網系統平台及方法，針對房仲業對房仲業提供一種網路的交易過程透明作法。

自從台灣經濟部頒布正式開放房仲業公司登記核准成立後，並實施房仲經紀人國家證照制度，導致房仲業快速之發展，亦增加了房屋交易的管道，進而提升房屋交易的成交率與成交速度，然而，透過房仲業所進行的房屋交易過程中仍存在許多弊端。

無論是一般的交易行為或是習知的房仲業提供的網路平台如圖1所示，都是由房仲業者先提供一網路平台，由物件(房屋)提供者及需求者自行使用此平台，登錄或瀏覽房屋相關資訊，但因不具有物件驗證的功能，因而常有虛假不實物件或虛偽出價等問題；另外，物件提供者及需求者身份資料並不受到安全保障，而房仲業者與客戶間之約定亦無法保障，造成交易成功率低落，對一般網路上的交易產生極為不信任感。其次房仲業者在內部管理上的問題；如在物件管理方面，以鑰匙的管理為最大困擾，不論物件上所安裝 的門禁裝置係傳統機械鎖或一般電子鎖，然且不論其鑰匙型態，當一般房仲業欲帶客戶看物件時皆須先取得「鑰匙」，而鑰匙的取得有許多不確定性因素產生，其中最大的不確定性因素是「人」(例如：握有鑰匙者佯稱鑰匙遺失或外借)，因而鑰匙的調借、權限與使用都具有相當程度的不便利性；另外，在人事成本方面，房仲業者為進行帶看物件等服務需雇用大量的營業員(經紀人)，將造成可觀的人事費用；故在人事管理方面，因房仲營業員於職務上需要經常在外作業，不論以GPS或手機進行追蹤都難以獲知或掌握營業員當下的作業狀況，因此對於其行蹤之掌控及安全又造成一沉重的管理上負擔。

除上所述之外，當前房仲業交易最為人詬病的問 題是網路交易資訊不透明，尤其指房價資訊方面，在傳統作法，房仲業者經手的房屋交易中，無論是在於出價或接受出價方面，其資訊皆由房仲業者掌控，而其他人僅能自房仲業者處獲取相關交易資訊，而無法得知是否正確資訊，對此狀況而言，房仲業者對於一物件可能會有高價低報或低價高報，甚至尚未發出物件交易資訊時便謊報無人出價以壓低房價，從中追求快速交易，或該物件無人出價時謊稱該物件已有多人出價，造成購屋者恐慌心理以達快速成交目的，以上種種皆因資訊不公開，而有資訊壟斷與交易過程不透明等陋習。

緣是，本發明人有鑑於現有房仲業者提供之租售 網平台的缺失，乃藉其多年管理不動產經驗及專業知識的輔佐，並經多方研究，針對現有房仲業市場網路交易系統做更新的研發改良，而研創出本發明。

本發明之主要目的，在於提供一種B2B智慧聯網系統平台(簡稱智聯網平台)及方法，讓房仲業者經由該智聯網平台，重建物件(房屋)市場秩序、降低風險及交易過程透明保障雙方權益，促使市場上之房屋交易正常合理運作。

本發明之次要目的，在於解決房仲業內部管理成本過高的問題，藉由智聯網平台提升物件的流通率，並經由智聯網平台進行無人帶看物件，可有效節省人事支出成本及時間；同時當房仲業者陪客戶前往物件現場時，亦可透過門禁紀錄查其行蹤，瞭解人員是否安全；此外，因本發明所使用之門禁權限是以一授權開門方式，無需使用鑰匙進出，亦可解決鑰匙調借不易或遺失之困擾。

本發明又一目的，在解決物件交易過程中資訊不透明之問題，經利用平台中之出價交易模組功能做出價、議價方式，公開物件價格相關資訊，其重點在解決房價資訊遭房仲業者壟斷或造假不實的問題。

綜上述目的，本發明係提供一種智聯網平台，其包括有：一會員管理模組，用以管理會員資訊登錄；與一辨 識資料模組，用以儲存及管理會員功能辨識資料；與一物件管理模組，用以管理物件資訊並提供會員進行物件媒合比對、物件導覽及預約看物件；與一事件通報模組，用以管理各項事件通報之設定及傳遞；與一權限管理模組，用以負責門禁裝置上各項權限之設定；與一門禁管理模組，用以管理門禁裝置內各項數據及參數，並直接操控門禁裝置以進出物件；與一出價交易模組，用以進行出價、議價及價金比對並登錄金額於智聯網平台上，使資訊透明化；與一法務管理模組，用以進行法務諮詢及法律文件套印功能；與一資料庫，用以儲存及管理各模組間之資訊及門禁紀錄等資料；智聯網平台連接第三方金流平台、門禁裝置及後端管理者，負責系統平台各功能模組管理與維護。

本發明之一實施例中，提供一種智聯網平台之交 易方法，其進行物件交易時，包括有複數房仲業者、一後端管理者、一智聯網平台，其步驟方法：後端管理者管理及維護一智聯網平台；房仲業者加入智聯網平台成為會員；會員在智聯網平台上刊登一售屋資訊；會員在智聯網平台上進行購屋條件媒合比對；然後，會員進行預約看物件並申請權限；接著，會員進行物件帶看服務；並利用智聯網平台進行出價、議價，若雙方合意時立約交易，以上此等交易過程透明均在智聯網平台上可查看，因此解決過去之不信任感風險，及提高交易成交率。

為讓本發明之上述及其他目的、特徵與優點能更明顯易懂，特舉較佳實施例，並配合圖式，做詳細說明如下：

10‧‧‧B2B智慧聯網系統平台

101‧‧‧會員管理模組

102‧‧‧辨識資料模組

103‧‧‧物件管理模組

104‧‧‧事件通報模組

105‧‧‧權限管理模組

106‧‧‧門禁管理模組

107‧‧‧出價交易模組

108‧‧‧法務管理模組

109‧‧‧資料庫

20‧‧‧房仲業者

30‧‧‧電子設備

40‧‧‧網路傳輸

50‧‧‧門禁裝置

60‧‧‧第三方金流平台

70‧‧‧後端管理者

80‧‧‧物件

第1圖 習知房仲業提供之網路平台方塊圖

第2圖 本發明之一種B2B智慧聯網系統平台方塊圖

第3圖 本發明之一較佳實施例的一種B2B智慧聯網系統平台運作示意圖

第4圖 本發明之一較佳實施例的一種B2B智慧聯網系統平台交易方法的步驟流程圖

第5圖 本發明之一較佳實施例的一種B2B智慧聯網系統平台出價及議價的步驟流程圖

第2圖所示本發明之一種B2B智慧聯網系統平台方塊圖。請參照圖2，本發明係提供一種B2B智慧聯網系統平台10(簡稱智聯網平台)，用以提供房仲業者20進行物件80(指房屋)之媒合、導覽、預約、出價、議價及交易等相關資訊之操作，此智聯網平台10可與外部租售網平台連接，只要會員經登錄可上智聯網平台10刊登合法之物件80，其資料亦可至外部連接至租售網平台上，提供給一般提供者及需求者瀏覽使用。

第3圖所示本發明之一較佳實施例的一種B2B智 聯網平台運作示意圖。請參照圖3，本實施例中房仲業者20利用各種電子設備30(如：智慧型手機、電腦、NB、i-PAD...等)透過網路傳輸40連接智聯網平台10進行物件80之媒合、導覽、預約、出價、議價及交易等活動，並可進行門禁裝置50之授權與控制，以進入物件80而達到無人帶看物件80之功效，其智聯網平台10內設有：一會員管理模組101，與物件管理模組103及辨識資料模組102連接，用以進行會員註冊登錄，驗證會員身份及管理會員資料，管理功能包括：管理及變更會員資料、權限層級與密碼；一辨識資料模組102，與會員管理模組101及權限管理模組105連接，用以處理會員身份辨識資料，其身份辨識資料係為會員持有具專一識別性之元件(如：非接觸式感應元件、手機、磁卡)等，並轉換為功能辨識資料，以進行儲存管理，其功能辨識資料與動作指令彙整，經身份驗證後連接至權限管理模組105以取得適當權限授權；一物件管理模組103，與會員管理模組101、事件通報模組104、權限管理模組105及出價交易模組107連接，用以提供會員刊登及管理物件80資訊，亦可提供會員進行物件80媒合比對，並針對媒合比對結果提供物件80導覽及預約看物件80的功能，同時物件管理模組103會自動將會員刊登物件資訊轉移至其他同業相關網站或社群網站，以供一般提供者及需求者瀏覽，藉以增加其曝光機會，提升物件之成交率； 一事件通報模組104，與物件管理模組103、門禁管理模組106及出價交易模組107連接，用以提供各功能模組依使用者之設定值進行各項通報，並提供使用者隨時變更各功能相關之通報設定與內容，其通報方式如：電子郵件、簡訊通報及手機通訊APP等；一權限管理模組105，與物件管理模組103、辨識資料模組102及門禁管理模組106連接，用以提供後端管理者70或平台會員對於選定門禁裝置50進行各項權限與參數之設定；一門禁管理模組106，與事件通報模組104及權限管理模組105連接，用以管理門禁裝置50所儲存之數據資訊、權限資料等各項參數之傳遞，並用以接收具有權限會員或後端管理者70之指令以操控門禁裝置50，藉以進出物件80，同時於門禁裝置50將進出者留下門禁紀錄儲存；一出價交易模組107，與物件管理模組103及事件通報模組104連接，並外部連接至第三方金流平台60(如：銀行、基金...等第三方業者)做為提交斡旋金之管理，用以對物件80進行出價、議價及出價價金與物件80委託價金比對，同時記錄其議價過程，而於交易結束時產生一交易紀錄；一法務管理模組108，用以提供使用者進行法律文件套印，包括：委任契約、買賣契約、存證信函及調解書等，並提供使用者進行法務諮詢，可查詢相關法律案例或是使用線上法務諮詢服務；一資料庫109，與以上各功能模組連接，用以儲存及管理上述各模組間作業上傳之資訊、模組間交互連接作用之資訊及會員身 份功能辨識之資料、門禁紀錄、交易紀錄及議價過程之紀錄等數據資料儲存，以作為日後查詢與佐證之用；以上模組之運作皆透過後端管理者70負責管理與維護。

第4圖所示本發明之一較佳實施例的一種B2B智 聯網平台交易方法的步驟流程圖。請參照圖4，本實施例中所提供的交易方法，首先，房仲業者20使用電子設備30(如：智慧型手機、電腦、NB、i-PAD...等)透過網路傳輸40連接智聯網平台10，接著，進入步驟S1所述，房仲業者20利用會員管理模組101進行會員註冊，於註冊時會員管理模組101要求房仲業者20至少提供一辨識資料(如：不動產經紀人員證書號、不動產營業員證號...等)進行比對，以驗證註冊者身份是否合法，若驗證資料錯誤則註冊失敗，智聯網平台10結束該次註冊程序作業；若身份驗證資料正確則註冊成功，房仲業者20取得會員資格並以該資料登入智聯網平台10，如步驟S2所述，並提供身份辨識資料經後端管理者70驗證正確後儲存至辨識資料模組102轉換為功能辨識資料，此智聯網平台10會員可於會員資格有效期內，隨時管理其會員資料並更新身份辨識資料。

然後，如步驟S3所述，經後端管理者驗證合法之 身份辨識資料，及透過辨識資料模組102轉換後之功能辨識資料，皆會同時上傳至資料庫109中進行更新並建檔備份，以供各功能模組運作時使用及日後查詢與佐證時備用；接著，如 步驟S4所述，智聯網平台10會員利用事件通報模組104設定需通報事件(如：適當物件80更新、物件80帶看、物件80出價...等)、通報方式(如：電子郵件、簡訊通報及手機通訊APP...等)及通報對象(如：房仲業者20、物件80提供者、出價之需求者...等)等，以利資訊之公開及更新；然後，如步驟S5所述，智聯網平台10會員依其客戶需求利用物件管理模組103刊登物件80資訊(如：物件位置、物件類別、物件格局及物件坪數等)，或設定物件80媒合比對條件，於智聯網平台10進行適當物件80媒合，其物件80媒合比對條件可設定為記憶模式，並設定自動媒合比對週期與頻率，於物件80更新時自動媒合比對，並依事件通報模組104之設定進行通報。

接著，如步驟S6所述，物件管理模組103於完成 物件80媒合比對動作後，會拋出一比對結果判斷是否有適當物件80，若為“否”，智聯網平台10會員便返回步驟S5重新進行媒合；若為“是”，則智聯網平台10會員進入步驟S7於線上瀏覽物件80資料，若瀏覽結果為“不滿意”，則智聯網平台10會員返回步驟S5重新進行媒合；若為“滿意”，則進入步驟S8，智聯網平台10會員利用物件管理模組103選擇待預約物件80，進行預約看物件80動作。然後，預約看物件80動作如步驟S9所述，智聯網平台10會員進入權限管理模組105進行身份驗證以確保安全性，身份驗證成功後，對於預約看物件80動作設定時間及地點，並啟用該物件80門禁裝置50之權 限；接著，如步驟S10所述，當預約看物件80資訊與權限設定完成時，智聯網平台10同步將預約看物件80資料(包括：所預約時間、地點、預約會員之身份及其功能辨識資料等)上傳至門禁管理模組106及門禁裝置50中儲存。

然後，如步驟S11所述，會員之客戶至現場進行 帶看物件80，其帶看方式可為一般帶看或無人帶看，當係進行無人帶看物件80時，可經由後端管理者70協助驗證身分權限以遠端開啟門禁裝置50進行無人帶看動作，或提供客戶一近端開鎖方法，並藉由電子設備30提供客戶遠端導覽服務進行無人帶看，而該帶看物件80過程之紀錄已被門禁紀錄儲存於資料庫中，同時事件通報模組104發出訊息通報會員所設定之通報對象，上述之門禁紀錄與帶看紀錄皆自動上傳儲存至資料庫109中，供日後查詢佐證之用。

接著，如步驟S12所述，智聯網平台10會員於看 屋後依客戶反映進行一是否滿意判斷，若為“否”，智聯網平台10會員便返回步驟S5重新進行媒合；若為“是”，則進入步驟S13，智聯網平台10會員透過出價交易模組107對該物件80進行出價議價，出價交易模組107於有出價動作及價格變更時皆會發出指令要求事件通報模組104依照會員之事件通報設定進行通報，同時該出價及議價過程皆形成一出價紀錄並自動上傳儲存至資料庫109中，供查詢與舉證之用；然後，如步驟S14所述，若出價議價結果為“失敗”，則智聯網平台 10會員返回步驟S5重新進行媒合；若出價議價結果為“成功”，則進入步驟S15，經由法務管理模組108提取法律文件進行線上簽約與電子簽章，上述法律文件上傳儲存至資料庫109中，供日後查詢舉證之用，並依照會員之事件通報模組104設定進行通報，此智聯網平台10交易方法步驟流程結束。

第5圖所示本發明之一較佳實施例的一種B2B智 聯網平台出價議價的步驟流程圖。請參照圖5，本實施例所提供的出價議價方法，首先，如步驟S1所述，當智聯網平台10會員透過智聯網平台10物件管理模組103取得一滿意物件80資訊而欲進行出價議價時，須先經由出價交易模組107透過網路傳輸40連接至一第三方金流平台60(如：銀行、基金...等第三方業者)提交斡旋金，以作為信用擔保金；接著，如步驟S2所述，智聯網平台10會員利用出價交易模組107對物件80進行出價；然後，如步驟S3所述，出價交易模組107比對智聯網平台10會員對物件80之出價價金是否高於同一物件80之委託價金，若為“是”，則進入步驟S4，該筆交易成功，智聯網平台10會員進行簽約並下定物件80；若為“否”，則進入步驟S5，會員透過出價交易模組107對該物件80進行議價以取得一雙方皆可接受的價金，議價若為“成功”，則進入步驟S4，會員進行簽約並下定物件80；議價若為“失敗”，則進入步驟S6，該筆物件80交易失敗，此智聯網平台10後端管理者70會通知第三方金流平台60(如：銀行、基金...等第三方 業者)退還斡旋金，此過程交易結束。

以上各方法的步驟資訊處理與智聯網平台10功能皆經由後端管理者70進行管理與維護，以確保智聯網平台10運作正常。

由本發明所揭露上述實施例可得知，本智聯網平台10為專供合法房仲業者20加盟為會員使用，會員可透過電子設備30與網路傳輸40連接至智聯網平台10，隨時進行操作與瀏覽，而不侷限於人力、時間、空間及地域等。

故熟習此項技術領域者應體認本發明中所描述的創作新穎功能，其可在一廣泛應用範圍中更動與潤飾。因此，本發明之保護範圍當視後附之申請專利範圍所界定者為準。

10‧‧‧B2B智慧聯網系統平台

101‧‧‧會員管理模組

102‧‧‧辨識資料模組

103‧‧‧物件管理模組

104‧‧‧事件通報模組

105‧‧‧權限管理模組

106‧‧‧門禁管理模組

107‧‧‧出價交易模組

108‧‧‧法務管理模組

109‧‧‧資料庫

20‧‧‧房仲業者

30‧‧‧電子設備

40‧‧‧網路傳輸

50‧‧‧門禁裝置

60‧‧‧第三方金流平台

70‧‧‧後端管理者

80‧‧‧物件

Claims (6)

1. 一種B2B智慧聯網系統平台，其包括：一會員管理模組，用以進行會員註冊登錄、驗證會員資料及管理會員資料與權限層級；一辨識資料模組，用以儲存及管理會員功能辨識資料；一物件管理模組，用以提供會員刊登及管理物件資訊，及供會員進行物件媒合比對，並進行物件導覽及預約看物件；一事件通報模組，用以提供各功能模組需要進行訊息通報時，依使用者之設定值進行各項通報；一權限管理模組，其功能為辨識資料，用以提供後端管理者或智聯網平台會員設定選定物件之門禁裝置各權限與參數；一門禁管理模組，用以管理物件門禁裝置之數據資訊、權限資料等各項參數，並管控門禁裝置；一出價交易模組，用以進行出價、議價及價金比對並記錄議價過程，於交易結束時產生一交易紀錄；一法務管理模組，用以提供法律文件套印功能，並提供使用者進行法務諮詢；一資料庫，與以上各功能模組連接，用以儲存及管理各模組間之資訊、交易紀錄及門禁紀錄等資料。
2. 如申請專利範圍第1項所述之辨識資料模組，係將會員管理模組之會員身份辨識資料為功能辨識資料，係以具識別性 之元件(如：非接觸式感應元件、手機、磁卡)等，進行門禁裝置操作。
3. 如申請專利範圍第1項所述之權限管理模組，其可直接透過網路傳輸至門禁裝置，以利進行近端門禁管理；亦可透過網路傳輸至門禁管理模組進行遠端門禁操控管理。
4. 一種B2B智慧聯網系統平台交易方法，包括下列步驟：房仲業者加入會員註冊，其資料透過會員管理模組進行驗證，取得會員資格後；方可進入B2B智慧聯網系統平台，透過會員管理模組連接至辨識資料模組以提供功能辨識資料經後端管理者進行驗證，確認資料正確後儲存至辨識資料模組中；同時將通過驗證之功能辨識資料儲存至資料庫中；進入事件通報模組進行事件通報模式設定，以利訊息傳遞；透過物件管理模組讓會員進行物件資訊登錄管理儲存，與日後物件做媒合比對之用；檢視智聯網系統平台有無適當物件；瀏覽物件資料以選擇是否進入看屋預約程序作業；利用物件管理模組針對欲帶看物件進行預約登錄；經由物件管理模組連接權限管理模組進行身份驗證，確認身份正確後，進行預約看屋之設定，取得物件門禁權限授權時間及物件地點；平台自動從辨識資料模組擷取會員功能辨識資料上傳至該物件門禁裝置中儲存；藉由平台後端管理者協助，會員可進行無人帶看物件，其看屋過程及物件門禁紀錄皆自動儲存至資料庫中，以利日後備查；依對 物件滿意與否選擇是否出價；連接至出價交易模組對物件進行出價與議價，同時事件通報模組依照會員之設定發出通報；會員進行議價是否成功達成共識；進行簽約交易動作，此交易結果自動上傳儲存於資料庫中，並由事件通報模組依照會員之設定發出通報，此交易結束，其過程透明。
5. 如申請專利範圍第4項所述之出價交易模組之出價、議價方法，其中：平台會員媒合有一適當物件，當滿意該物件而進行出價議價時，需先經由出價交易模組連接一第三方金流平台遞交斡旋金；方可進行出價動作；經平台比對會員之出價金是否高於委託價；出價金低於委託價，則進入議價程序；議價成功後進入下定並簽立契約進行交易；議價失敗，智聯網平台後端管理者通知第三方金流平台需退還斡旋金，此交易結束。
6. 如申請專利範圍第5項所述之委託價，係指稱平台會員與其客戶簽立物件出售委託契約時所簽立，為託售物件可直接進行交易之價金。