KR20220014486A - Method and device for recommending real estate using machine learning - Google Patents

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Abstract

The present invention relates to a real estate recommendation machine learning module and an individual real estate sales system using the real estate recommendation machine learning module. A real estate recommendation machine learning module according to the present invention uses property data of real estate clicked by a user accessed from a certain IP address as characteristic data. That is, the present invention relates to a system that mediates real estate online to perform sales and management.

Description

머신러닝을 이용한 부동산 추천 방법 및 장치{Method and device for recommending real estate using machine learning}Real estate recommendation method and apparatus using machine learning {Method and device for recommending real estate using machine learning}

본 발명은 머신러닝 기반의 부동산 맞춤형 정보 제공 장치 및 방법에 대한것으로 부동산 정보 제공을 위한 플랫폼을 제공 후 플랫폼 내에서 주얼리 생산자 및 판매자도 효율적으로 고객을 확보 및 관리할 수 있는 부동산 플랫폼을 제공하는 방법 및 이를 위한 장치에 관한 것이다The present invention relates to an apparatus and method for providing customized real estate information based on machine learning, and after providing a platform for providing real estate information, a method of providing a real estate platform that enables jewelry producers and sellers to efficiently secure and manage customers within the platform and to an apparatus therefor.

휴대용 단말기를 통한 모바일중개는 매도인이 부동산 중개업소에 연락하여 휴대용 단말기에 매물 등록을 요청하거나 혹은 직접 매물을 단말기에 등록하면, 매수인이 단말기를 이용해 매물의 정보를 확인한 후 중개업소 또는 매도인에게 연락하여 거래를 진행하는 방식으로 이루어진다.In the case of mobile brokerage through a portable terminal, when the seller contacts the real estate agency and requests the registration of the property on the portable terminal or directly registers the property on the terminal, the buyer uses the terminal to check the information on the property and then contacts the real estate agent or seller to conduct a transaction done in a way that

중개앱의 수요와 공급에 관한 연구에 따르면, 앞으로 원룸, 오피스텔 등 전월세 거래량 증가, 1인 가구 증가 등으로 모바일 부동산 중개 서비스 시장규모는 계속 확대될 것으로 보인다.According to a study on the supply and demand of brokerage apps, it is expected that the mobile real estate brokerage service market will continue to expand in the future due to an increase in the transaction volume of cheonsei such as studio apartments and officetels, and an increase in single-person households.

부동산 중개업은 이익 창출을 위하여 내부 및 외부 경영성과 요인을 고려하여야 하는데 외부 요인인 고객의 부동산 중개소 선택은 그 외형적인 규모와 금액이 크고 거래에 따른 불확실성의 위험이 크기 때문에 부동산 중개소가 제공하는 다양한 서비스에 근거한 신뢰를 바탕으로 한다. 이때, 부동산 중개업계는 아직까지 과거지향적인 서비스에 의존하고 고객을 기다리는 소극적 영업마인드로 인해 대부분의 중개사무소가 고전을 면치 못하고있어서, 부동산 중개업계는 경영성과를 향상시키기 위한 경쟁력 확보와 함께 과거지향적인 서비스를 탈피하고 고객만족 중심의 미래지향적 서비스를 통하여 부동산 중개업계의 선진화 모색이 필요하다.The real estate brokerage business must consider internal and external business performance factors in order to generate profits. Since the customer’s choice of a real estate agent, which is an external factor, has a large external size and amount, and a high risk of uncertainty due to transactions, various services provided by real estate agents based on trust based on At this time, the real estate brokerage industry still relies on past-oriented services and most brokerage offices are struggling due to a passive sales mindset waiting for customers. It is necessary to seek advancement of the real estate brokerage industry through future-oriented services centered on customer satisfaction and breaking away from personal service.

이때 특정 부동산에 대한 주소(소재지번)만 입력하면 자동으로 부동산 물건 정보, 관련 사진 정보, 등기부 권리분석 정보, 토지 이용계획 정보, 부동산 관련 정책 정보, 인근 매물 분석, 소유권 이전시 부대비용 정보 및 대출 환경 분석 정보 등을 포함한 종합 분석 보고서를 생성하여 이를 사용자에게 실시간으로 제공하여 별도의 클릭없이 일목요연하게 확인할 수 있는 주소 정보를 이용한 부동산 종합 분석시스템의 구성을 개시한다.At this time, if you input only the address (location number) for a specific real estate, it automatically provides real estate property information, related photo information, register rights analysis information, land use plan information, real estate-related policy information, nearby property analysis, and incidental cost information and loans when transferring ownership We start the construction of a real estate comprehensive analysis system using address information that generates a comprehensive analysis report including environmental analysis information and provides it to users in real time, which can be viewed at a glance without a separate click.

신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태로 비주거용 부동산시장이 먼저 타격을 받기 시작됐고 주택시장도 가격 침체가 불가피해짐에 따라 자영업자들에게 제일 먼저 영향을 미칠 것으로 전망되며, 이를 위해 자영업자 한시적 주택담보대출비율(LTV) 확대, 주택 거래 활성화 세제 지원 등의 선제적 정책 대응이 필요할 것으로 전망되며, 이러한 비주거용 부동산의 침체가 점차 정부의 주거용 부동산정책 강화를 통해 주거용 부동산 침체로 이어질 것으로 전망되며, 코로나19의 경제위기가 부동산시장으로 점차 전이될 가능성이 높으며, 주택시장의 경우 대세적 변화는 확인되지 않지만 시장 전반의 위기감이 확대되고 있다고 판단됨. 또한 상가는 공실률 상승·임대료 하락이 심화될 가능성이 확대되고, 자영업자 대출 중 이자 상환에 어려움을 겪는 차주가 많고 비주거용 담보대출은 대출의 질적 구조가 나빠 앞으로 경매 건수가 증가할 것으로 전망됨.As the non-residential real estate market began to take a hit first due to the novel coronavirus infection (COVID-19), and the housing market is also expected to have an unavoidable price stagnation, it is expected to affect the self-employed first. It is expected that a preemptive policy response such as expansion of LTV (LTV) and tax support to stimulate housing transaction is required, and this slump in non-residential real estate is expected to gradually lead to a stagnation in residential real estate through the government's strengthening of residential real estate policy. There is a high possibility that the crisis will gradually spread to the real estate market, and although no major change has been confirmed in the housing market, it is judged that the overall sense of crisis is growing. In addition, the possibility that the vacancy rate rises and the rent decline will deepen in the shopping mall, and the number of auctions is expected to increase in the future as there are many borrowers who have difficulty repaying interest among self-employed loans, and the qualitative structure of loans for non-residential mortgages is poor.

다만, 부동산 거래는 그 외형적인 규모와 금액이 크고 거래에 따른 불확실성의 위험이 크기 때문에 인터넷에서정보를 확인한 후, 실제 거래를 할 때에는 부동산 중개소가 제공하는 다양한 서비스에 근거한 신뢰를 바탕으로 부동산 중개소를 여전히 선택하고 있으며, 부동산 중개소에 대한 신뢰를 무엇보다 중요하게 여기고 있다는 점을 간과할 수는 없다. 또한, 인터넷에서 정보를 검색하는 과정에서도 중개업체들의 출혈경쟁으로 인하여 소위 낚시매물이 성행하고 있으며 복수의 중개업자가 하나의 매물을 반복적으로 올리고 그 이후에는 매매가 되었음에도매물을 내리지 않아서 인터넷의 정보도 신뢰할 수 없다는 여론이 다수이다.However, since real estate transactions are large in external size and amount, and the risk of uncertainty associated with the transaction is large, after checking information on the Internet, when making actual transactions, the real estate agent It cannot be overlooked that they are still choosing, and that trust in the real estate agency is paramount. Also, in the process of searching for information on the Internet, so-called fishing products are popular due to the bleeding competition among brokers, and multiple brokers repeatedly upload one item and after that, they do not drop the item even though they are sold, so the information on the Internet is reliable. There is a majority opinion that no.

또한, 상술한 본 발명의 과제들은, 상기 부동산 추천 머신러닝 모듈과, 실시간 사용자가 접속하여 부동산을검색하면 해당 실시간 사용자의 로그 데이터를 저장한 후 하기(下記) 로그 분석 모듈에 전달하고, 상기 부동산 추천 머신러닝 모듈에서 예약가능상품으로 추론한 부동산을 수신하여 실시간 사용자가 클릭한 부동산 화면에 추천상품으로 표시하는 부동산 검색 엔진과, 상기 부동산 검색 엔진으로부터 실시간 사용자의 로그 데이터를 수신하여 로그 데이터에 포함된 부동산 속성 데이터를 추출한 후 상기 부동산 추천 머신러닝 모듈에서In addition, the above-described problems of the present invention, the real estate recommendation machine learning module, and when a real-time user accesses and searches for real estate, stores the log data of the real-time user and then transmits it to the following log analysis module, and the real estate A real estate search engine that receives real estate inferred as a bookable product from the recommendation machine learning module and displays it as a recommended product on the real estate screen clicked by the real-time user, and receives real-time user log data from the real estate search engine and includes it in the log data After extracting the real estate property data, in the real estate recommendation machine learning module

입력 데이터로 사용할 수 있는 형태로 가공하여 상기 부동산 추천 머신러닝 모듈에 제공하는 로그 분석 모듈을 포함하는 부동산 추천 머신러닝 모듈을 이용한 개인별 부동산 큐레이션 시스템에 의하여 해결할 수 있다.It can be solved by an individual real estate curation system using a real estate recommendation machine learning module including a log analysis module that is processed into a form that can be used as input data and provided to the real estate recommendation machine learning module.

전술한 바와 같은 본 발명에 의하면, 사용자에 의해 선택된 대지에서 개발 가능한 건축물의 가치를 제공할 수있다는 장점이 있다.According to the present invention as described above, there is an advantage that can provide the value of a building that can be developed on the site selected by the user.

또한 본 발명에 의하면, 건축물의 개발에 따르는 임대료와 판매 수익 등을 제공하여 사용자로 하여금 건축물의설계 전에 건축물의 가치를 미리 인지할 수 있도록 한다는 장점이 있다.In addition, according to the present invention, there is an advantage in that the user can recognize the value of the building in advance before designing the building by providing rent and sales revenue according to the development of the building.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 서비스 플랫폼을 나타낸 구성도이다.
도 1 은 본 발명 중개 시스템의 구성도이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 시스템 구성도를 나타낸 구성도이다.
도 4은 본 발명에 따른 부동산 추천 머신러닝 모듈에 사용되는 로그 데이터의 일 예를 나타낸 것이다.1 is a block diagram showing a real estate service platform according to an embodiment of the present invention.
1 is a block diagram of the mediation system of the present invention.
3 is a block diagram illustrating a real estate system block diagram according to an embodiment of the present invention.
4 shows an example of log data used in the real estate recommendation machine learning module according to the present invention.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 부동산 추천 플랫폼을 설명하기 위한 도면이다. 도 1을 참조하면, 머신러닝 기반 부동산 상품 추천 서비스 제공 시스템은, 사용자의 입력 데이터(110), 안심거래 서비스 전자장치(120), 추천상품에 관련된 데이터(130)를 포함한다.다. 다만, 이러한 도 1의 머신러닝 기반 부동산 상품 추천 서비스 제공 시스템은, 본 발명의 일 실시예에 불과하므로, 도 1을 통하여 본 발명이 한정해석되는 것은 아니다.1 is a view for explaining a real estate recommendation platform in an embodiment of the present invention. Referring to FIG. 1 , the machine learning-based real estate product recommendation service providing system includes user input data 110 , a secure transaction service electronic device 120 , and data 130 related to recommended products. However, since the machine learning-based real estate product recommendation service providing system of FIG. 1 is only an embodiment of the present invention, the present invention is not limitedly interpreted through FIG. 1 .

도 2 은 본 발명 부동산 쇼핑 시스템의 구성도이다.2 is a block diagram of a real estate shopping system of the present invention.

도면을 참조하면, 본 발명은 중개 서버(150)와, 상기 중개 서버(150) 로부터 통신망을 통하여 사용자기기(200)로 전송되어 저장된 부동산 쇼핑용 어플리케이션(application) 프로그램이 실행되는 사용자 기기(200)를 포함한다.Referring to the drawings, the present invention relates to a mediation server 150 and a user device 200 in which an application program for real estate shopping stored and transmitted from the mediation server 150 to a user device 200 through a communication network is executed. includes

상기 사용자 기기(200)는 부동산 쇼핑 시스템을 이용하는 사용자가 통신망을 통하여 중개 서버(150)에 접속하여 정보를 송신 및 수신할 수 있는 유선 또는 무선의 통신기기를 가리킨다.The user device 200 refers to a wired or wireless communication device through which a user using a real estate shopping system can transmit and receive information by accessing the mediation server 150 through a communication network.

상기 사용자 기기(200)의 예로서, 예를 들어, 통상의 컴퓨터, 휴대전화, 개인As an example of the user device 200, for example, a typical computer, mobile phone, personal

정보단말), 태블릿 컴퓨터를 들 수 있으며, 바람직하게는, 본 발명의 중개 서버(150)에서 제공하는 부동산 쇼핑용어플리케이션 프로그램을 통신망을 통하여 수신받아 인스톨하고 실행시킬 수 있는 통상의 스마트폰이며, 이러한 스마트폰은 LCD 등의 디스플레이 수단과 메모리 소자를 구비한다.information terminal), a tablet computer, and preferably, a general smart phone that can receive, install, and execute the real estate shopping application program provided by the mediation server 150 of the present invention through a communication network, and such A smartphone is provided with a display means such as an LCD and a memory element.

상기 중개 서버(150)는 후술할 생산업체 서버(31)로부터 부동산의 상품 정보를 전달받아 연동된 중개데이터베이스(21)에 저장하며, 저장된 상품 정보를 사용자 기기(200)에서 실행되는 부동산 쇼핑용 어플리케이션(이하, 설명의 편의상 '쇼핑용 앱'이라 칭한다)을 통하여 사용자기기(200)에 제공한다.The brokerage server 150 receives the product information of real estate from the producer server 31 to be described later and stores it in the interlocked brokerage database 21 , and stores the stored product information in the user device 200 for a real estate shopping application. (hereinafter, referred to as a 'shopping app' for convenience of description) is provided to the user device 200 .

또한, 상기 중개 서버(150)는 접속한 사용자기기(200)에서 실행된 쇼핑용 앱을 통하여 사용자의 선호하는 스타일 및 취향에 따르는 입력된 정보를 전송받고, 전송받은 정보에 기초하여 사용자의 부동산 선택을 위한큐레이팅을 수행하고, 큐레이팅 결과 추천된 부동산 상품의 리스트를 사용자기기(200)로 제공한다.In addition, the mediation server 150 receives input information according to the user's preferred style and taste through the shopping app executed in the accessed user device 200, and selects the user's real estate based on the received information , and provides a list of real estate products recommended as a result of the curation to the user device 200 .

또한, 상기 중개 서버(150)는 사용자가 선택한 상품의 구매를 위한 결제의 프로세스를 진행한다.In addition, the mediation server 150 proceeds the process of payment for the purchase of the product selected by the user.

상기 중개 서버(150)는 큐레이션을 수행하기 위하여, 부동산의 생산업체 서버(31)로부터 부동산의 상품 정보를 전달받되 전달받은 부동산의 상품 정보를 규격화시킨 큐레이션데이터베이스를 구축하여 중개 데이터베이스(21)에 저장한다.The mediation server 150 receives the product information of the real estate from the real estate producer server 31 in order to perform curation, and builds a curation database standardizing the received product information of the real estate to build the mediation database 21. save to

이때, 부동산의 상품 정보를 규격화하기 위한 규칙 및 기준은 중개서버(150)에 연동된 중개서버 관리부(170)에서 제공한다.In this case, rules and standards for standardizing product information of real estate are provided by the mediation server management unit 170 linked to the mediation server 150 .

상기 중개서버 관리부(170)는 중개서버(150)의 운영자가 가지는 컴퓨터 등의 단말로서, 상기 중개서버 관리부(40)가 큐레이션을 수행하기 위하여 부동산의 상품 정보를 규격화시키는데 사용되는 규칙 및 기준의 일례를 설명한다.The mediation server management unit 170 is a terminal such as a computer owned by the operator of the mediation server 150, and the rules and standards used for the mediation server management unit 40 to standardize product information of real estate in order to perform curation. An example will be described.

여기서, 상기 생산업체 서버(31)는 부동산 상품을 생산하는 제조자의 서버를 가리키나, 폭 넓게는, 생산된 부동산을 통하거나 판매하는 유통업체 또는 판매업체도 포함될 수 있음을 일러둔다.Here, the producer server 31 refers to a server of a manufacturer that produces real estate products, but it should be noted that, broadly, a distributor or seller who sells or through the produced real estate may also be included.

도 3을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 오픈 마켓 플랫폼은 소비자가 스마트폰을 통해 판매자의 부동산를 구매하거나 판매자의 부동산을 제작할 수 있도록 선주문(후원)하는 소비자 마켓 앱(100), 판매자가 직접 제작한 부동산에 대한 포트폴리오(사진/소개글 등)를 작성하거나 부동산에 대한 소비자의 댓글을 확인하고 직접 답글을 달아 소비자와 소통하거나 부동산 판매/관리에 대한 통계를 확인하는 작품 관리 앱(200),및 소비자 마켓 앱(100)에서 필요로 하는 로그인 정보, 작품 정보, 구매 정보 등 다양한 정보를 관리/연동하거나, 작품 관리 앱(200)에서 서버를 통해 작품의 정보를 관리하는 CMS(Contents Management System)의 역할을 판매자에게 제공하는 서비스 서버(300)로 이루어진다.Referring to Figure 3, the real estate open market platform according to an embodiment of the present invention is a consumer market app 100, a seller that pre-orders (sponsored) so that consumers can purchase the seller's real estate or produce the seller's real estate through a smartphone. Artwork management app (200 ), and CMS (Contents Management) that manages/links various information such as login information, work information, and purchase information required by the consumer market app 100, or manages the work information through the server in the work management app 200 System) consists of a service server 300 that provides the role of the seller.

도 4는 도시된 바와 같이, 사용자가 부동산 홈페이지나 여행 포털 홈페이지 등에 접속하여 부동산을 검색하거나, 특정 부동산을 클릭하면, 이들 홈As shown in Fig. 4, when a user accesses a real estate homepage or a travel portal homepage and searches for real estate or clicks on a specific real estate, these homepages

페이지서버에서 실행되는 부동산 검색 엔진은 사용자 로그 데이터를 자동으로 생성하여 로그 데이터 파일로스토리지에 저장한다.The real estate search engine running on the page server automatically creates user log data and stores it in the storage as a log data file.

상기 사용자 로그 데이터에서는, 접속한 사용자의 IP주소, 클릭한 일시(조회한 일시), 클릭한 부동산코드(조회한 부동산코드), 클릭한 부동산코드(조회한 부동산코드), 클릭한 부동산서브코드(조회한 부동산서브코드), 클릭한 부동산의 속성 등 다양한 정보를 추출하여 정리할 수 있다. In the above user log data, the IP address of the connected user, the click date (inquired date and time), clicked real estate code (inquired real estate code), clicked real estate code (inquired real estate code), clicked real estate sub code ( You can extract and organize various information such as the real estate sub-code that you searched) and the properties of the real estate you clicked.

Claims (1)

부동산 구매를 위한 시스템에 있어서,
생산업체 서버로부터 부동산의 상품 정보를 전달받되 전달받은 부동산의 상품 정보를 규격화시킨 큐레이션 데이터베이스를 구축하여 중개 데이터베이스에 저장하고,
저장된 상품 정보를 사용자기기에 제공하여 상기 사용자 기기로부터 상품의 선택을 돕기 위한 큐레이션에 필요한 정보를 입력받고,사용자 기기로부터 입력받은 정보에 기초하여 사용자의 부동산 선택을 위한 큐레이팅을 수행하고,큐레이팅 결과 추천된 부동산 상품의 리스트를 사용자기기로 제공하는 중개 서버 를 포함하여 구성되고, 상기 중개 서버에 연동된 중개서버 관리부가 상기 부동산의 상품 정보의 규격화를 위한 기준을 중개 서버로 제공하고,상기 부동산 상품 정보의 규격화하여 소비자 이동식 단말기를 통해 부동산을 판매 및 추천하는 시스템In the system for real estate purchase,
Receive real estate product information from the producer server, build a curation database that standardizes the received real estate product information, and store it in the brokerage database,
The stored product information is provided to the user device to receive information necessary for curation to assist in product selection from the user device, and curating is performed for the user's real estate selection based on the information input from the user device, and the curating result It is configured to include a mediation server that provides a list of recommended real estate products to a user device, and the mediation server management unit linked to the mediation server provides a standard for standardization of product information of the real estate to the mediation server, The real estate product A system that standardizes information and sells and recommends real estate through consumer mobile terminals
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