KR20210074072A - 부동산 분석 보고서 작성 방법 및 시스템 - Google Patents

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KR20210074072A KR1020190165074A KR20190165074A KR20210074072A KR 20210074072 A KR20210074072 A KR 20210074072A KR 1020190165074 A KR1020190165074 A KR 1020190165074A KR 20190165074 A KR20190165074 A KR 20190165074A KR 20210074072 A KR20210074072 A KR 20210074072A
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Abstract

본 발명은 부동산 분석 보고서 작성 방법 및 시스템에 있어서, 사용자가 선정한 검토대상 부동산에 대하여 시장 조사 및 사업성 검토를 통하여 기계적 분석을 통한 부동산의 투자 가치에 대해 참고할 수 있는 보고서를 제공할 수 있는 방법 및 시스템에 관한 것으로, 검토 대상에 대한 정보를 입력 받는 단계; 입력 받은 상기 정보에 기반해 상기 검토 대상의 시장을 검토하는 단계; 및 상기 시장 검토 결과를 이용해 상기 검토 대상에 대한 보고서를 작성하는 단계;를 포함하는 구성을 개시한다.

Description

부동산 분석 보고서 작성 방법 및 시스템{METHOD AND SYSTEM FOR PREPARING REAL ESTATE ANALYSIS REPORT}
본 발명은 부동산 분석 보고서 작성 방법 및 시스템에 있어서, 사용자가 선정한 검토대상 부동산에 대하여 시장 조사 및 사업성 검토를 통하여 기계적 분석을 통한 부동산의 투자 가치에 대해 참고할 수 있는 보고서를 제공할 수 있는 방법 및 시스템에 관한 것이다.
확정된 이자율의 보장을 받는 저축과 달리, 투자의 경우는 불확실성이 수반된 수익률(rate of return)이 발생한다. 하지만 High risk high return 이란 말이 있는 것과 같이 저축에서의 이자는 약속된 이자율만큼의 수익이 발생할 확률이 매우 높으나 투자의 경우는 저축에서의 이자보다 높은 수익률을 기대할 수 있으나 손해를 보게 되는 가능성도 높다. 따라서, 투자에 있어서는 수익 발생 가능성을 평가하는 것이 매우 중요하다.
이상 살펴본 바와 같이 확정된 이자가 보장되는 저축의 경우는 불확실성이 거의 없기 때문에 관련된 논의도 비교적 간단하다. 즉, 개인의 경제적 목적에 따라 예금상품을 선택하는 방법과 이에 따른 유의사항 정도만 언급하면 충분하다. 반면에, 리스크가 수반되는 투자의 경우는 리스크에 대한 명확한 개념에서부터 리스크를 분산하고 관리하는 방법, 다양하고 복잡한 금융투자상품에 대한 이해 및 활용 방법, 투자계획 수립 및 투자결과 평가 등에 대한 심도 있는 논의가 필요하다.
주식, 블록체인 등의 다양한 투자 수단들이 있으나 높은 수익을 거두는 경우도 있으나 투자 실패로 감당할 수 없는 손해를 보는 경우도 다수 있어 부동산 투자가 안정성이 높은 투자로 각광을 받고 있으나 부동산 투자도 실패하는 경우가 있으며, 단위 금액이 클 수밖에 없어 투자 실패시 리스크가 크고, 대출을 끼고 하는 경우가 많아 다른 투자보다 더 심도 있는 분석이 필요하다. 하지만, 이러한 투자는 전문가를 끼고 하더라도 쉽지 않은 것이고, 이러한 전문가들에 들어가는 비용이 적지 않아 적은 비용으로도 정확하게 부동산 투자를 할 수 있는 분석 방법이 필요한 실정이다.
따라서, 상기한 문제를 해결하기 위한 본 발명의 투자하려는 부동산에 관련된 정보들을 입력 받아 해당 부동산의 투자 가치가 어떤지 분석할 수 있는 결과물을 제시하는 방법 및 시스템을 제공하는데 있다.
또한, 본 발명은 기존의 부동산의 정보 및 가격 변동 등의 다수의 정보를 학습해 투자 대상 부동산의 가치상승 가능성 판단 기준을 제공할 수 있는 방법 및 시스템을 제공하는데 있다.
상기한 문제를 해결하기 위한 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 방법은
상기한 문제를 해결하기 위한 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템은
본 발명에 따르면, 부동산에 관련된 정보를 입력하면 해당 부동산의 투자 분석 보고서를 쉽고 간편하게 제공할 수 있는 효과를 제공할 수 있다.
또한, 시스템이 기존의 데이터들을 학습하여 부동산의 투자 가치를 더 정확하게 분석할 수 있는 효과를 부여할 수 있다.
한편, 본 발명의 효과는 이상에서 언급한 효과들로 제한되지 않으며, 이하에서 설명할 내용으로부터 통상의 기술자에게 자명한 범위 내에서 다양한 효과들이 포함될 수 있다.
도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템의 블록도이다.
도 2는 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 방법의 흐름도이다.
도 3은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템에서 주변 주요 건물을 표시한 일 예시이다.
도 4는 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템이 수집하는 각 소스별 시장 데이터의 일 예시이다.
도 5는 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템이 수집하는 각 소스별 시장 데이터의 일 예시이다.
이하, 첨부된 도면들을 참조하여 본 발명에 따른 '부동산 분석 보고서 작성 방법 및 시스템'을 상세하게 설명한다. 설명하는 실시 예들은 본 발명의 기술사상을 당업자가 용이하게 이해할 수 있도록 제공되는 것으로 이에 의해 본 발명이 한정되지 않는다. 또한, 첨부된 도면에 표현된 사항들은 본 발명의 실시 예들을 쉽게 설명하기 위해 도식화된 도면으로 실제로 구현되는 형태와 상이할 수 있다.
한편, 이하에서 표현되는 각구성부는 본 발명을 구현하기 위한 예일 뿐이다. 따라서, 본 발명의 다른 구현에서는 본 발명의 사상 및 범위를 벗어나지 않는 범위에서 다른 구성부가 사용될 수 있다.
또한, 각구성부는 순전히 하드웨어 또는 소프트웨어의 구성만으로 구현될 수도 있지만, 동일 기능을 수행하는 다양한 하드웨어 및 소프트웨어 구성들의 조합으로 구현될 수도 있다. 또한, 하나의 하드웨어 또는 소프트웨어에 의해 둘 이상의 구성부들이 함께 구현될 수도 있다.
또한, 어떤 구성요소들을 '포함'한다는 표현은, '개방형'의 표현으로서 해당구성요소들이 존재하는 것을 단순히 지칭할 뿐이며, 추가적인 구성요소들을 배제하는 것으로 이해되어서는 안된다.
도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템의 블록도이고, 도 2는 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 방법의 흐름도이고, 도 3은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템에서 주변 주요 건물을 표시한 일 예시이고, 도 4 및 도 5는 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템이 수집하는 각 소스별 시장 데이터의 일 예시이다.
도 1 내지 도 5을 참조하면, 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 방법은 사용자로부터 검토 대상의 정보를 입력 받고, 상기 검토 대상의 시장 조사 및 사업성 중 적어도 어느 하나를 검토하고, 상기 검토 결과에 따른 보고서를 작성할 수 있다.
본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 시스템(100)은 입력부(110), 분석부(120) 및 보고서작성부(130)를 포함할 수 있다.
상기 부동산 분석 보고서 작성 시스템(100)은 컴퓨터를 포함하는 시스템일 수 있다. 상기 부동산 분석 보고서 작성 시스템(100)은 기계학습을 통해 데이터를 학습하고 분석할 수 있다. 상기 부동산 분석 보고서 작성 시스템(100)은 클라우드 또는 서버를 통해 연결된 인공지능 시스템을 포함할 수 있다. 상기 부동산 분석 보고서 작성 시스템(100)은 인공신경망(Artificial Neural Network)을 포함할 수 있다.
상기 부동산 분석 보고서 작성 시스템(100)은 DNN (Deep Neural Network)을 포함할 수 있다. 상기 DNN은 은닉층을 2개이상 포함할 수 있고, 컴퓨터가 스스로 분류레이블을 만들어 내고, 공간을 왜곡하고, 데이터를 구분짓는 과정을 반복하여 최적의 구번선을 도출해낼 수 있다. 상기 부동산 분석 보고서 작성 시스템(100)은 CNN(Crovolutional neural network)을 포함할 수 있다.
상기 입력부(110)는 검토 대상에 대한 정보를 입력 받을 수 있다. 상기 검토 대상은 부동산을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)는 사용자에게 상기 검토 대상에 대한 정보를 요청할 수 있다. 상기 입력부(110)가 상기 사용자로부터 입력 받는 상기 검토 대상에 대한 정보는 주소, 분양가 및 규모를 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)가 상기 사용자로부터 입력 받는 상기 검토 대상에 대한 정보는 분양개요, 분양 스케줄, 분양률, 사업비 및 금융조건을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 사업성 검토를 위한 추가 입력의 필요성을 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 기 입력된 상기 검토 대상에 대한 정보가 사업성 검토에 충분한지 여부를 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 추가 입력이 필요한 경우 상기 검토 대상의 분양 개요, 분양 스케줄, 분양가, 분양률, 사업비 및 금융조건 중 적어도 어느 하나 이상을 입력 받을 수 있다.
상기 입력부(110)는 상기 사용자가 입력한 상기 검토 대상에 대한 정보가 올바른 형식으로 입력되는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상에 대한 정보의 종류에 따라 정해진 형식으로 입력되는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 주소에 시, 군, 구, 동 및 번지수가 포함되는지 판단할 수 있고, 주소가 시, 군, 구, 동 및 번지수 순서로 작성되는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 시, 군, 구 및 동은 문자 입력인지 판단할 수 있고, 실제 있는 행정구역 명칭인지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110) 상기 번지수가 숫자를 포함하는지 확인할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 분양가가 숫자를 포함하는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 규모가 대지 및 건축 면적, 연면적, 층 수, 용적률, 건폐율, 세대수, 주차장을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 분양 스케쥴이 날짜를 포함하는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 분양률이 %단위로 100이하의 자연수 값을 가지는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 사업비가 숫자를 포함하는지 판단 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 금융정보가 금액, 금리, 각종 수수료를 포함하는지 판단할 수 있다.
상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 사업명, 대지 위치, 지역지구, 용도, 시공사, 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 건축규모, 세대수, 주차장 정보, 착공시기, 공사기간, 준공 예정일을 입력 받을 수 있다. 상기 대지면적은 사업대지면적, 기부체납면적, 가용대지면적을 포함할 수 있다. 상기 연면적은 지상층 연면적 및 지하층 연면적을 포함할 수 있다.
상기 입력부는 검토 대상의 층별 개요 및 면적 개요를 입력 받을 수 있다. 상기 층별 개요는 전용면적계, 계단 및 EV(엘리베이터)홀, 화장실, 주차장, 기계실 및 기타, 분양면적계, 대지지분 및 전용률을 포함할 수 있다. 상기 면적 개요는 전용면적계, EV홀, 화장실, [계단실/(지하, 1층, EV홀)], 펌프실, 방제실, 발전기실/전기실, 주차장, 공유면적계, 분양면적계, 대지지분, 전용률을 포함할 수 있다.
상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 시점 및 아이템명을 입력 받을 수 있다. 상기 시점은 사업개시시점, 착공/분양 시점 및 만기 시점을 포함할 수 있다. 상기 아이템명은 근린상가, 메디컬센터, 아파트 등을 포함할 수 있고 이에 한정되지 않는다.
상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 분양정보를 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 계약금, 중도금, 잔금을 복수의 차수로 입력받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 계약금, 중도금, 잔금의 시점, 비율 및 누적 비율을 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 면적을 제곱미터 또는 평 단위로 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 평단가를 입력 받을 수 있다.
상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 초기자본금, 기존차입금 및 PF차입금을 입력 받을 수 있다. 상기 초기자본금은 투자 시점별 금액으로 입력 받아 그 합계를 도출할 수 있다. 상기 기존차입금은 기존차입금과 기존차입금 미지급이자를 포함할 수 있고 시점별 금액으로 입력 받을 수 있다. 상기 PF 차입금은 시점, 한도, 금리, 취급수수료, 미인출수수료율, 이자유보, 유보금액, 일시/한도 및 INDEX를 포함할 수 있다.
상기 입력부(110)는 금융주관수수료, 대리은행수수료, 대출상환계좌 적립비율, 운영계좌 적립비율, 차입금 인출순서 및 중도금 이자를 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 예상 분양률을 입력 받을 수 있다.
상기 입력부(110)는 사업비 관련 정보를 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 사업비 관련 정보를 입력 받을 수 있다. 상기 사업비 관련 정보는 토지매입비, 제세공과금(취, 등록세), 사업권양수비, 국민주택채권매입, 등기대행료, 토지용역비용, 부동산 수수료, 토지보상비, 지장물 보상비, 영농보상비, 보상용역비, 무연분묘용역비, 기타토지관련비용을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110) 또는 상기 분석부(120)는 상기 사업비 입력시 법령과 관련한 제세공과금을 자동 계산할 수 있다.
상기 분석부(120)는 입력 받은 상기 정보에 기반해 상기 검토 대상의 시장을 검토할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 주변 주요 현황을 검토 또는 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 사업수지를 분석할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권시세, 지역별 평균시세, 아파트 매매-전세가 지수, 기입주 매매/전세 시세, 통계청 자료, 호가 정보를 검토할 수 있다. 상기 분석부(120)는 외부에서 필요한 정보를 수신할 수 있다. 예를 들어, 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 주변 정보를 외부에서 가져와서 상기 검토 대상의 시장을 분석 또는 검토할 수 있다.
상기 분양권 시세는 분양정보, 추가분양정보, 청약정보, 분양권 시세가, 분양권 매물의 정보를 포함할 수 있다. 상기 분양정보는 소재지, 단지명, 유형(민간/공공), 분양시기, 입주시기, 공급면적, 전용면적, 세대수, 분양가를 포함할 수 있고, Apt2You에서 정보를 획득할 수 있다. 상기 추가분양정보는 층별분양가, 발코니확장비용, 평균분양가를 포함할 수 있고, Apt2You에서 정보를 획득할 수 있다. 상기 청약정보는 청약공급세대, 청약접수건수, 청약결과 정보를 포함할 수 있고, Apt2You에서 정보를 획득할 수 있다. 상기 분양권 시세가는 분양권시세(매매가, 프리미엄) 정보를 포함할 수 있고 국토부 실거래가 정보에서 획득할 수 있다. 상기 분양권 매물은 단지명, 공급면적, 전용면적, 해당층 및 매물 매매가를 포함할 수 있고, 네이버 부동산에서 정보를 획득할 수 있다.
상기 지역별 평균시세는 분기단위 시군구/읍면동단위 평균 매매가 및 평균 전세가를 포함할 수 있고, 국민시세 또는 국토부 실거래가 정보에서 획득할 수 있다.
상기 아파트 매매-전세가 지수는 도시/시군구 단위 아파트 매매/전세 가격 지수를 포함할 수 있고 국민은행에서 획득하거나 자체 계산할 수 있다.
상기 기입주 매매/전세시세는 분양정보 및 단지별 인근정보를 포함할 수 있다. 상기 분양정보는 소재지, 단지명, 입주시기, 세대수, 공급/전용면적, 매매가, 전세가를 포함할 수 있고, 국민시세 또는 국토부실거래가에서 획득할 수 있다. 상기 단지별 인근정보는 사업규모(동 수/층 수), 전철역/버스정류장/교육시설 거리 등의 정보를 포함할 수 있다.
상기 통계청자료는 인구정보, 가구정보, 사업체정보, 미분양정보, 공동주택현황을 포함할 수 있다. 상기 인구정보는 시도/시군구별 연도별 인구수 또는 세대수를 포함할 수 있고 통계청 또는 행정안전부에서 획득할 수 있다. 상기 가구정보는 시도/시군구별 가구수, 주택수, 주택유형별 수를 포함할 수 있고, 각 시군구별 데이터 또는 통계청에서 획득할 수 있다. 상기 사업체정보는 시도/시군구별 사업체수, 종사자수를 포함할 수 있고, 각 시군구별 데이터 또는 통계청에서 획득할 수 있다. 상기 미분양정보는 연도별, 부분별(민간/공용), 시도별, 규모별(면적) 미분양 건수 정보를 포함할 수 있고, 통계청 또는 통계누리에서 획득할 수 있다. 상기 공동주택현황은 지역별, 지번, 단지명, 사용검사일(준공일자), 세대수 정보를 포함할 수 있고, 각 시군구별 데이터 또는 통계청에서 획득할 수 있다.
상기 분석부(120)는 국토부 실거래가 정보에서 오피스텔 실거래가 정보를 획득할 수 있다. 상기 오피스텔 실거래가 정보는 매매의 경우 층수, 건축년도, 도로조건, 거래금액, 계약일 및 전용면적을 포함할 수 있고, 전세의 경우 층수, 건축년도, 도로조건, 보증금, 월세, 계약일 및 전용면적을 포함할 수 있다.
상기 분석부(120)는 Apt2You에서 도시형생활주택, 오피스텔 및 민간임대주택의 오피스텔 정보를 획득할 수 있다. 상기 오피스텔 정보는 모집공고문, 공급위치, 공급규모, 전용면적, 공급세대수, 공급금액, 청약경쟁률 정포를 포함할 수 있다.
상기 분석부(120)는 국가통계포털에서 오피스텔 가격동향조사 또는 인구주택총조사 정보를 획득할 수 있다. 상기 오피스텔 가격동향조사는 월세가격, 전세가격, 매매가격, 전월세전환율, 매매가격대비 전세가격 비율, 수익률, 전세가격 대비 월세비율을 포함할 수 있다. 상기 인구주택총조사는 주택의 종류 및 주거면적별 가구를 포함할 수 있다.
상기 분석부(120)는 공공데이터포털에서 상업용건물 기준시가 정보를 획득할 수 있다. 상기 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80%일 수 있다.
상기 분석부(120)는 한국감정원에서 상업용부동산임대동향조사 정보를 획득할 수 있다. 상기 상업용부동산임대동향조사는 소규모상가, 중대형상가, 집합상가, 오피스의 순영업소득, 전환율, 층별임대료 및 효용비율, 공실률, 수익률(종합), 기본정보, 임대가격지수를 포함할 수 있다.
상기 분석부(120)는 통계청에서 시도별 지역소득, 지역별(읍면동), 성별, 연령별 인구구성 정보를 획득할 수 있다.
상기 분석부(120)는 소상공인진흥공단에서 행정구역 및 주요상권 업소현황 추이, 주요상권별 매출현황(카드가맹점 매출현황기반), 국세청 국세통보 신규 사업자 현황(시도별), 국세청 국세통보 사업자 현황, 국세청 국세통보 폐업자 현황, 소상공인상가업소 정보를 획득할 수 있다.
상기 분석부(120)는 상기 정보 입력 단계에서 입력된 정보가 부족한 경우 빅데이터를 이용해 정보를 획득하고 분석할 수 있다.
상기 분석부(120)는 국토부에서 상가 또는 토지의 실거래가 정보를 획득할 수 있다. 상기 실거래가 정보는 법정동, 지목, 용도, 거래면적, 거래금액, 거래익, 개발제한구역, 과밀억제권역 포함 여부를 포함할 수 있다.
상기 분석부(120)는 한국산업단지공단 또는 국토교통부에서 시도별 산업단지 현황, 전국 산업단지 현황, 국가 산업단지 현황, 일반 산업단지 현황, 도시첨단 산업단지 현황, 농공단지 현황, 신규 및 지정 해제 현황, 노후산업단지 현황, 산업입지정보를 획득할 수 있다.
상기 분석부(120)는 한국호텔업협회 또는 문화체육관광부에서 전국 호텔 운영현황, 호텔업등록현황, 전국관광숙박업 등록현황, 주요 관광지별 입장객 통계를 획득할 수 있다.
상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 주요 현황을 지도상에 표시할 수 있다. 도 4의 예시처럼 주요 건물을 표시할 수 있고, 또는 주요 교통 요지를 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 기입주 아파트의 정보를 학습할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 기입주 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 매매가 중 적어도 어느 하나를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 기입주 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 매매가로 평가한 점수를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다.
상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권 아파트의 정보를 학습할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 단가, 평균 청약률 및 청양 결과 중 적어도 어느 하나를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 단가, 평균 청약률 및 청양 결과로 평가한 점수를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다.
상기 분석부(120)는 비교 대상으로 선정한 상기 기입주 아파트 및 상기 분양권 아파트를 분석한 정보를 표시할 수 있고, 점수를 평가하여 순위를 결정할 수 있다. 상기 분석부(120)는 국가기관 또는 사설기관의 DB에서 정보를 획득할 수 있고, 획득한 상기 정보를 기반으로 학습하여 적정 분양가 또는 적정 매매가를 평가할 수 있다. 상기 국가기관은 국토부, 통계청을 포함할 수 있고, 상기 사설기관은 은행, 사기업의 공개된 DB를 포함할 수 있으며 이에 한정되지 않을 수 있다.
상기 분석부(120)는 정기적으로 상기 국가기관 또는 사설기관의 DB에서 정보를 획득하여 학습할 수 있다.
상기 분석부(120)는 상기 학습에 의한 결과를 인문학적으로 분석하고 그래프를 생성할 수 있다.
상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 사업참여자를 분석할 수 있다. 상기 사업참여자는 시공사 및 시행사를 포함할 수 있다. 상기 사업참여자의 회사개요, 연혁, 시공능력순위, 브랜드, 재무 측면을 학습하고 분석할 수 있다.
상기 분석부(120)는 기준금리, 주식관련 지수, 가계 부채 등의 금융관련 수치를 참조하여 상기 검토 대상 및 상기 비교 대상의 경쟁력 평가를 학습하거나 계산할 수 있다.
상기 분석부(120)는 비교 대상의 분석 결과를 학습하여 상기 검토 대상의 점수를 평가할 수 있다.
상기 보고서작성부(130)는 상기 분석부(120)에서 분석한 결과에 기반해 보고서를 작성할 수 있다. 상기 보고서작성부(130)는 상기 분석부(120)에서 분석한 결과를 기 설정된 양식의 보고서로 작성할 수 있다. 상기 보고서작성부(130)는 사용자의 요청에 따라 상기 보고서를 제공할 수 있다.
본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 방법은 검토 대상에 대한 정보를 입력 받는 단계(S110)를 포함할 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 검토 대상에 대한 정보를 입력 받을 수 있다. 상기 검토 대상은 부동산을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)는 사용자에게 상기 검토 대상에 대한 정보를 요청할 수 있다. 상기 입력부(110)가 상기 사용자로부터 입력 받는 상기 검토 대상에 대한 정보는 주소, 분양가 및 규모를 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)가 상기 사용자로부터 입력 받는 상기 검토 대상에 대한 정보는 분양개요, 분양 스케줄, 분양률, 사업비 및 금융조건을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 사업성 검토를 위한 추가 입력의 필요성을 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 기 입력된 상기 검토 대상에 대한 정보가 사업성 검토에 충분한지 여부를 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 추가 입력이 필요한 경우 상기 검토 대상의 분양 개요, 분양 스케줄, 분양가, 분양률, 사업비 및 금융조건 중 적어도 어느 하나 이상을 입력 받을 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 상기 사용자가 입력한 상기 검토 대상에 대한 정보가 올바른 형식으로 입력되는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상에 대한 정보의 종류에 따라 정해진 형식으로 입력되는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 주소에 시, 군, 구, 동 및 번지수가 포함되는지 판단할 수 있고, 주소가 시, 군, 구, 동 및 번지수 순서로 작성되는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 시, 군, 구 및 동은 문자 입력인지 판단할 수 있고, 실제 있는 행정구역 명칭인지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110) 상기 번지수가 숫자를 포함하는지 확인할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 분양가가 숫자를 포함하는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 규모가 대지 및 건축 면적, 연면적, 층 수, 용적률, 건폐율, 세대수, 주차장을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 분양 스케쥴이 날짜를 포함하는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 분양률이 %단위로 100이하의 자연수 값을 가지는지 판단할 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 사업비가 숫자를 포함하는지 판단 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 금융정보가 금액, 금리, 각종 수수료를 포함하는지 판단할 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 사업명, 대지 위치, 지역지구, 용도, 시공사, 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 건축규모, 세대수, 주차장 정보, 착공시기, 공사기간, 준공 예정일을 입력 받을 수 있다. 상기 대지면적은 사업대지면적, 기부체납면적, 가용대지면적을 포함할 수 있다. 상기 연면적은 지상층 연면적 및 지하층 연면적을 포함할 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부는 검토 대상의 층별 개요 및 면적 개요를 입력 받을 수 있다. 상기 층별 개요는 전용면적계, 계단 및 EV(엘리베이터)홀, 화장실, 주차장, 기계실 및 기타, 분양면적계, 대지지분 및 전용률을 포함할 수 있다. 상기 면적 개요는 전용면적계, EV홀, 화장실, [계단실/(지하, 1층, EV홀)], 펌프실, 방제실, 발전기실/전기실, 주차장, 공유면적계, 분양면적계, 대지지분, 전용률을 포함할 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 시점 및 아이템명을 입력 받을 수 있다. 상기 시점은 사업개시시점, 착공/분양 시점 및 만기 시점을 포함할 수 있다. 상기 아이템명은 근린상가, 메디컬센터, 아파트 등을 포함할 수 있고 이에 한정되지 않는다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 분양정보를 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 계약금, 중도금, 잔금을 복수의 차수로 입력받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 계약금, 중도금, 잔금의 시점, 비율 및 누적 비율을 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 면적을 제곱미터 또는 평 단위로 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 평단가를 입력 받을 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 초기자본금, 기존차입금 및 PF차입금을 입력 받을 수 있다. 상기 초기자본금은 투자 시점별 금액으로 입력 받아 그 합계를 도출할 수 있다. 상기 기존차입금은 기존차입금과 기존차입금 미지급이자를 포함할 수 있고 시점별 금액으로 입력 받을 수 있다. 상기 PF 차입금은 시점, 한도, 금리, 취급수수료, 미인출수수료율, 이자유보, 유보금액, 일시/한도 및 INDEX를 포함할 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 금융주관수수료, 대리은행수수료, 대출상환계좌 적립비율, 운영계좌 적립비율, 차입금 인출순서 및 중도금 이자를 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 예상 분양률을 입력 받을 수 있다.
S110 단계에서, 상기 입력부(110)는 사업비 관련 정보를 입력 받을 수 있다. 상기 입력부(110)는 상기 검토 대상의 사업비 관련 정보를 입력 받을 수 있다. 상기 사업비 관련 정보는 토지매입비, 제세공과금(취, 등록세), 사업권양수비, 국민주택채권매입, 등기대행료, 토지용역비용, 부동산 수수료, 토지보상비, 지장물 보상비, 영농보상비, 보상용역비, 무연분묘용역비, 기타토지관련비용을 포함할 수 있다. 상기 입력부(110) 또는 상기 분석부(120)는 상기 사업비 입력시 법령과 관련한 제세공과금을 자동 계산할 수 있다.
본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 방법은 입력 받은 상기 정보에 기반해 상기 검토 대상의 시장을 검토하는 단계(S120)를 포함할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 입력 받은 상기 정보에 기반해 상기 검토 대상의 시장을 검토할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 주변 주요 현황을 검토 또는 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 사업수지를 분석할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권시세, 지역별 평균시세, 아파트 매매-전세가 지수, 기입주 매매/전세 시세, 통계청 자료, 호가 정보를 검토할 수 있다. 상기 분석부(120)는 외부에서 필요한 정보를 수신할 수 있다. 예를 들어, 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 주변 정보를 외부에서 가져와서 상기 검토 대상의 시장을 분석 또는 검토할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분양권 시세는 분양정보, 추가분양정보, 청약정보, 분양권 시세가, 분양권 매물의 정보를 포함할 수 있다. 상기 분양정보는 소재지, 단지명, 유형(민간/공공), 분양시기, 입주시기, 공급면적, 전용면적, 세대수, 분양가를 포함할 수 있고, Apt2You에서 정보를 획득할 수 있다. 상기 추가분양정보는 층별분양가, 발코니확장비용, 평균분양가를 포함할 수 있고, Apt2You에서 정보를 획득할 수 있다. 상기 청약정보는 청약공급세대, 청약접수건수, 청약결과 정보를 포함할 수 있고, Apt2You에서 정보를 획득할 수 있다. 상기 분양권 시세가는 분양권시세(매매가, 프리미엄) 정보를 포함할 수 있고 국토부 실거래가 정보에서 획득할 수 있다. 상기 분양권 매물은 단지명, 공급면적, 전용면적, 해당층 및 매물 매매가를 포함할 수 있고, 네이버 부동산에서 정보를 획득할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 지역별 평균시세는 분기단위 시군구/읍면동단위 평균 매매가 및 평균 전세가를 포함할 수 있고, 국민시세 또는 국토부 실거래가 정보에서 획득할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 아파트 매매-전세가 지수는 도시/시군구 단위 아파트 매매/전세 가격 지수를 포함할 수 있고 국민은행에서 획득하거나 자체 계산할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 기입주 매매/전세시세는 분양정보 및 단지별 인근정보를 포함할 수 있다. 상기 분양정보는 소재지, 단지명, 입주시기, 세대수, 공급/전용면적, 매매가, 전세가를 포함할 수 있고, 국민시세 또는 국토부실거래가에서 획득할 수 있다. 상기 단지별 인근정보는 사업규모(동 수/층 수), 전철역/버스정류장/교육시설 거리 등의 정보를 포함할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 통계청자료는 인구정보, 가구정보, 사업체정보, 미분양정보, 공동주택현황을 포함할 수 있다. 상기 인구정보는 시도/시군구별 연도별 인구수 또는 세대수를 포함할 수 있고 통계청 또는 행정안전부에서 획득할 수 있다. 상기 가구정보는 시도/시군구별 가구수, 주택수, 주택유형별 수를 포함할 수 있고, 각 시군구별 데이터 또는 통계청에서 획득할 수 있다. 상기 사업체정보는 시도/시군구별 사업체수, 종사자수를 포함할 수 있고, 각 시군구별 데이터 또는 통계청에서 획득할 수 있다. 상기 미분양정보는 연도별, 부분별(민간/공용), 시도별, 규모별(면적) 미분양 건수 정보를 포함할 수 있고, 통계청 또는 통계누리에서 획득할 수 있다. 상기 공동주택현황은 지역별, 지번, 단지명, 사용검사일(준공일자), 세대수 정보를 포함할 수 있고, 각 시군구별 데이터 또는 통계청에서 획득할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 국토부 실거래가 정보에서 오피스텔 실거래가 정보를 획득할 수 있다. 상기 오피스텔 실거래가 정보는 매매의 경우 층수, 건축년도, 도로조건, 거래금액, 계약일 및 전용면적을 포함할 수 있고, 전세의 경우 층수, 건축년도, 도로조건, 보증금, 월세, 계약일 및 전용면적을 포함할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 Apt2You에서 도시형생활주택, 오피스텔 및 민간임대주택의 오피스텔 정보를 획득할 수 있다. 상기 오피스텔 정보는 모집공고문, 공급위치, 공급규모, 전용면적, 공급세대수, 공급금액, 청약경쟁률 정포를 포함할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 국가통계포털에서 오피스텔 가격동향조사 또는 인구주택총조사 정보를 획득할 수 있다. 상기 오피스텔 가격동향조사는 월세가격, 전세가격, 매매가격, 전월세전환율, 매매가격대비 전세가격 비율, 수익률, 전세가격 대비 월세비율을 포함할 수 있다. 상기 인구주택총조사는 주택의 종류 및 주거면적별 가구를 포함할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 공공데이터포털에서 상업용건물 기준시가 정보를 획득할 수 있다. 상기 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80%일 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 한국감정원에서 상업용부동산임대동향조사 정보를 획득할 수 있다. 상기 상업용부동산임대동향조사는 소규모상가, 중대형상가, 집합상가, 오피스의 순영업소득, 전환율, 층별임대료 및 효용비율, 공실률, 수익률(종합), 기본정보, 임대가격지수를 포함할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 통계청에서 시도별 지역소득, 지역별(읍면동), 성별, 연령별 인구구성 정보를 획득할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 소상공인진흥공단에서 행정구역 및 주요상권 업소현황 추이, 주요상권별 매출현황(카드가맹점 매출현황기반), 국세청 국세통보 신규 사업자 현황(시도별), 국세청 국세통보 사업자 현황, 국세청 국세통보 폐업자 현황, 소상공인상가업소 정보를 획득할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 상기 정보 입력 단계에서 입력된 정보가 부족한 경우 빅데이터를 이용해 정보를 획득하고 분석할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 국토부에서 상가 또는 토지의 실거래가 정보를 획득할 수 있다. 상기 실거래가 정보는 법정동, 지목, 용도, 거래면적, 거래금액, 거래익, 개발제한구역, 과밀억제권역 포함 여부를 포함할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 한국산업단지공단 또는 국토교통부에서 시도별 산업단지 현황, 전국 산업단지 현황, 국가 산업단지 현황, 일반 산업단지 현황, 도시첨단 산업단지 현황, 농공단지 현황, 신규 및 지정 해제 현황, 노후산업단지 현황, 산업입지정보를 획득할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 한국호텔업협회 또는 문화체육관광부에서 전국 호텔 운영현황, 호텔업등록현황, 전국관광숙박업 등록현황, 주요 관광지별 입장객 통계를 획득할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 주요 현황을 지도상에 표시할 수 있다. 도 4의 예시처럼 주요 건물을 표시할 수 있고, 또는 주요 교통 요지를 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 기입주 아파트의 정보를 학습할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 기입주 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 매매가 중 적어도 어느 하나를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 기입주 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 매매가로 평가한 점수를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권 아파트의 정보를 학습할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 단가, 평균 청약률 및 청양 결과 중 적어도 어느 하나를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다. 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상 주변의 분양권 아파트의 입주시기, 총세대수, 해당 세대수, 공급평형, 전용평형, 전용률, 공급평당 단가, 평균 청약률 및 청양 결과로 평가한 점수를 기준으로 결정한 순위에 따른 숫자로 상기 기입주 아파트를 지도상에 표시할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 비교 대상으로 선정한 상기 기입주 아파트 및 상기 분양권 아파트를 분석한 정보를 표시할 수 있고, 점수를 평가하여 순위를 결정할 수 있다. 상기 분석부(120)는 국가기관 또는 사설기관의 DB에서 정보를 획득할 수 있고, 획득한 상기 정보를 기반으로 학습하여 적정 분양가 또는 적정 매매가를 평가할 수 있다. 상기 국가기관은 국토부, 통계청을 포함할 수 있고, 상기 사설기관은 은행, 사기업의 공개된 DB를 포함할 수 있으며 이에 한정되지 않을 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 정기적으로 상기 국가기관 또는 사설기관의 DB에서 정보를 획득하여 학습할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 상기 학습에 의한 결과를 인문학적으로 분석하고 그래프를 생성할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 상기 검토 대상의 사업참여자를 분석할 수 있다. 상기 사업참여자는 시공사 및 시행사를 포함할 수 있다. 상기 사업참여자의 회사개요, 연혁, 시공능력순위, 브랜드, 재무 측면을 학습하고 분석할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 기준금리, 주식관련 지수, 가계 부채 등의 금융관련 수치를 참조하여 상기 검토 대상 및 상기 비교 대상의 경쟁력 평가를 학습하거나 계산할 수 있다.
S120 단계에서, 상기 분석부(120)는 비교 대상의 분석 결과를 학습하여 상기 검토 대상의 점수를 평가할 수 있다.
본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 분석 보고서 작성 방법은 상기 사업성 검토 결과를 이용해 상기 검토 대상에 대한 보고서를 작성하는 단계(S130)를 포함할 수 있다.
S130 단계에서, 상기 보고서작성부(130)는 상기 분석부(120)에서 분석한 결과에 기반해 보고서를 작성할 수 있다. 상기 보고서작성부(130)는 상기 분석부(120)에서 분석한 결과를 기 설정된 양식의 보고서로 작성할 수 있다. 상기 보고서작성부(130)는 사용자의 요청에 따라 상기 보고서를 제공할 수 있다.
이제까지 본 발명에 대하여 그 바람직한 실시예들을 중심으로 살펴보았다. 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통 상의 지식을 가진 자는 본 발명이 본 발명의 본질적인 특성에서 벗어나지 않는 범위에서 변형된 형태로 구현될 수 있음을 이해할 수 있을 것이다. 그러므로 개시된 실시예들은 한정적인 관점이 아니라 설명적인 관점에서 고려되어야 한다. 본 발명의 범위는 전술한 설명이 아니라 특허청구범위에 나타나 있으며, 그와 동등한 범위 내에 있는 모든 차이점은 본 발명에 포함된 것으로 해석되어야 할 것이다.

Claims (10)

  1. 검토 대상에 대한 정보를 입력 받는 단계;
    입력 받은 상기 정보에 기반해 상기 검토 대상의 시장을 검토하는 단계; 및
    상기 시장 검토 결과를 이용해 상기 검토 대상에 대한 보고서를 작성하는 단계;를 포함하는 부동산 분석 보고서 작성 방법.
  2. 제1항에 있어서,
    상기 정보 입력 단계는,
    상기 검토 대상의 주소, 분양가, 규모 중 적어도 하나 이상을 입력 받는 단계;를 포함하는 부동산 분석 보고서 작성 방법.
  3. 제1항에 있어서,
    상기 시장 검토 단계는,
    상기 검토 대상의 위치 및 주변 주요 현황을 분석하는 단계; 및
    기존 부동산의 사례와 상기 검토 대상을 비교하는 단계;를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 분석 보고서 작성 방법.
  4. 제3항에 있어서,
    상기 시장 검토 단계는,
    상기 검토 대상의 주변 주요 요소별 거리를 점수화 하는 단계;
    외부 소스의 시장 데이터를 취합하고 분석하는 단계; 및
    사업참여자를 분석하는 단계;를 포함하는 부동산 분석 보고서 작성 방법.
  5. 제1항에 있어서,
    상기 시장 검토 단계는,
    상기 정보 입력 단계에서 입력된 정보가 부족한 경우 빅데이터를 이용해 정보를 획득하고 분석하는 것을 특징으로 하는 부동산 분석 보고서 작성 방법.
  6. 검토 대상에 대한 정보를 입력 받는 입력부;
    상기 검토 대상의 시장을 검토하는 분석부; 및
    상기 시장 검토 결과를 이용해 상기 검토 대상에 대한 보고서를 작성하는 보고서작성부;를 포함하는 부동산 분석 보고서 작성 시스템.
  7. 제6항에 있어서,
    상기 입력부는,
    상기 검토 대상의 주소, 분양가, 규모 중 적어도 하나 이상을 입력 받는 것을 특징으로 하는 부동산 분석 보고서 작성 시스템.
  8. 제6항에 있어서,
    상기 분석부는,
    상기 검토 대상의 위치 및 주변 주요 현황을 분석하고, 기존 부동산의 사례와 상기 검토 대상을 비교하는 것을 특징으로 하는 부동산 분석 보고서 작성 시스템.
  9. 제6항에 있어서,
    상기 분석부는,
    상기 검토 대상의 주변 주요 요소별 거리를 점수화 하고, 외부 소스의 시장 데이터를 취합하고 분석하고, 사업참여자를 분석하는 것을 특징으로 하는 부동산 분석 보고서 작성 시스템.

  10. 제6항에 있어서,
    상기 분석부는,
    상기 정보 입력 단계에서 입력된 정보가 부족한 경우 빅데이터를 이용해 정보를 획득하고 분석하는 것을 특징으로 하는 부동산 분석 보고서 작성 시스템.
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* Cited by examiner, † Cited by third party
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* Cited by examiner, † Cited by third party
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KR102561926B1 (ko) * 2022-05-17 2023-08-01 제이비 주식회사 도시가스 데이터와 부동산 관련 데이터를 이용한 대안 부동산 감정평가 시스템

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