KR20210031103A - 온라인 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 온라인 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법에 관한 것으로,
부동산 매매 및 임대의뢰자가 단말기로 인터넷에 접속하여 운영서버에 중개물건을 등록하고,
해당 중개물건을 운영자, 중개자, 및 제3작업자들이 의뢰물건을 단수매물 및 복수매물로 나누어 수정보완하고 다른 의뢰자의 다른 물건을 같은 방법으로 추가하여 매물로 등록하여 상호 매물들끼리 비교분석토록 하고,
또한 다수의 전문가인 제3작업자들이 의뢰한 물건에 대하여 기술적 비교분석 첨부, 가치평가분석, 항공 동영상 촬영 첨부, 각종 세금부담산출, 해당 법령해석, 수익모델 적용 예, 등을 추가로 첨부하여 한층 업데이트 시켜서 물건을 중개하도록 하는 온라인 부동산 중개시스템 및 그 방법이 개시된다.

Description

온라인 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법{The online system and method for business of selling and lend for house and land}

본 발명은 인터넷의 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법에 관한 것으로 보다 자세하게는 의뢰자가 개인단말기를 통하여 부동산에 대한 정보를 인터넷 접속하여 운영서버에 의뢰하면, 운영서버는 해당 부동산 자료를 운영자, 중개사 및 제3작업자들이 단수 및 복수매물로 수정보완 및 보충자료를 추가하여 업데이트 하고, 중개업무를 개시하여 부동산 중개거래가 이루어지도록 하는 온라인 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법에 관한 것이다.

오랜동안 오프라인으로 영업이 진행돼 오던 부동산 중개업이 최근에 인터넷의 발전으로 온라인 상에서 빠른 발전을 이루고 있다.

더욱이 정보통신기술의 발전으로 온라인 부동산 중개시스템도 빠른 발전을 하고 있는 실정이다.

현재의 배경기술은, 인터넷을 통하여 부동산 중개물건을 온라인에 간단히 등록하여 회원 또는 중개업자에게 전송하여 중개가 이루어지도록 하는 아주 간단한 수준의 온라인 부동산 중개시스템으로만 이루어지고 있는 실정이다.

최근 정보통신기술의 급격한 발전으로 인하여, 5G, 6G~, 인공지능, 사물인터넷, 블록체인, 빅데이터분석, 클라우드서비스, 등등의 기술들이 스마트국가 시대를 뛰어 넘어 지구촌을 하나로 묶는 스마트월드 시대를 빠르게 만들고 있는 실정이다.

이에 맞추어, 온라인 부동산 중개시스템도 현실과 똑같은 상황을 만들어 빠른 중개를 진행하고, 또한 중개물건의 주변에 또 다른 중개물건들을 동시에 공개하여 다른 물건들과 가격이나 조건 등을 비교분석하고, 해당 물건의 가치평가분석, 수익모델 적용 예, 각종 개발도면 제공, 세금부담산출 제시, 다양한 동영상 촬영 제공, 해당 법령분석 제공, 등의 필요한 데이터를 빠르게 제공할 수 있는 여건과 기술개발이 요구되고 있다.

대한민국 특허청 공개특허공보 제10-2013-0098744호..

본 발명이 해결하려는 과제는, 의뢰인이 매물을 등록하면 다른 중개자 및 제3작업자가 주변의 다른 매매물건들을 추가로 등록하여, 복수의 여러 매매물건들을 같이 공개하므로써, 다른 매물들과 가격 및 여러 조건들을 비교분석 할 수 있도록 하고, 또한 중개자 및 운영자 이외의 제3작업자인 여러 해당 전문가들이 보충설명을 추가하게 되면, 하나의 물건을 등록하는 것보다는 여러 개의 중개물건이 공개되면, 아파트의 경우 단지내에서의 위치, 일조방향, 주변 인프라 비교, 가격비교, 주변 상황 등을 다른 매물들과 비교분석하고, 토지의 경우도 중개물건을 동시에 비교검토하고, 또한 토지의 경우는 여러 매물을 합치면 면적이 넓어져서 사용목적 및 가치가 다양해지므로 가격이 현저하게 달라지는 결과를 가지게 된다.

등록물건에 운영자 또는 해당 전문가 등 제3작업자들이 자세한 보충설명을 하면 즉, 가치평가분석, 세금부담산출 예, 수익모델 적용 예, 사용용도의 다양한 예, 개발도면의 다양한 예, 다양한 동영상 촬영 예, 등 다양한 보충설명을 추가하여 첨부하여 매물의 효용성을 한층 증가시키는 과제를 해결한다. 또한 이러한 보충자료들은 5G, 6G, 인공지능, 사물인터넷, 블록체인, 빅데이터분석, 클라우드서비스, 등의 현재 정보통신기술들이 빠르게 진보하여 데이터가 한결 많아져도 빠르게 처리가 가능하게 되므로써 한결 많은 자료를 빠르게 처리할 수 있게 된다.

이와 같이 많은 해당 전문가들이 중개물건에 대하여 보충설명을 첨부한다면 매매물건의 가치가 현저히 상승하게 된다.

또한 다른 많은 복수매매물건들을 공개하여 비교하므로써 매매물건의 중개업무가 효율적이고 빠르게 이루어지도록 하는 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법의 과제를 해결하는데 있다.

전기에 기술한 과제를 해결하는 수단은, 등록자가 매물정보를 통합운영서버에 등록하면 "접수매물"이라 명칭을 부여하고 관리를 개시한다. 상기 통합운영서버에 가입등록하는 회원들은 매물등록회원, 중개자회원, 제3작업자회원, 매수자회원, 운영자회원으로 분류하여 데이터화 된 "회원등록인증부"를 포함하고,

상기 회원등록 후 동시에 접수매물을 등록하거나 또는 회원등록 후 나중에 접수매물을 등록할 수 있는데, 언제 접수매물을 등록하던지 "접수매물정보부"와 "접수매물관리모듈"로 양측에 전송되고, "접수매물정보부"는 등록자에 의하여 항상 정보가 수정될 수 있지만, "접수매물관리모듈"은 원본과 수정본이 일자 별로 정리되어 전체 내용이 보관되어 관리된다. 이것은 보안과 허위매물을 구분하기 위하여 분리하여 이중으로 관리가 되는 것이다.

상기 "접수매물관리모듈"은 운영자 및 제3작업자에 의하여 수정보완하여 단수매물 및 복수매물로 나누어 웹 또는 모바일 앱을 통하여 처음 등록자에게 수정보완된 매물을 "수정매물검색부"에 전송한다.

상기 단수 또는 복수매물로 수정보완된 매물들은 운영자 및 제3작업자 등에 의하여 가치평가분석, 동영상 항공촬영 정보 제공, 수익모델평가분석, 해당 법령분석 제공, 각종 세금부담산출 등 수시로 업데이트 하는 수정매물검색부를 검색한 중개자 및 제3작업자들을 통하여 중개 개시되는 "중개알선부"는 전송된 수정매물을 매수자와 매칭업무를 진행한다.

상기 중개업자는 각 국가 별로 자격제한이 주어지므로 해당 국가의 중개업법 법율에 맞추어 지정한다. 한국은 공인중개자격증을 보유하고 사업자신고자 된 공인중개사 또는 등록신고된 보조원이며, 가능한 소유자로부터 전속중개권을 위임받는 공인중개사사무소로써, 선순위 등록자 없을 경우는 등록자와 운영자가 협의하여 공인중개사를 지정하여 중개알선을 진행한다.

상기 매물처리부는 중개사 및 제3작업자 등이 매수예정자와 중개알선 업무를 진행하여 계약을 성사하고, 해당 중개수수료를 정해진 규정에 의하여 나누고 중개를 종류한다. 이때의 중개수수료의 정해진 규정은 후기에 기술한다. 단, 본 발명에서의 "매물"이라 하는 것은 매매와 임대를 모두 포함하는 것을 의미한다.

상기에서, 등록자가 통합운영서버에 회원으로 가입하고, 처음 매물을 접수하는 "접수매물정보부"를 2단계라 하고, 이때의 접수매물정보는 분리운영서버인 매물자료부의 "접수매물관리모듈"로 전송되면 담당운영자가 정해지고, 그 담당운영자는 제3작업자 등 전문가를 지정하여 접수매물을 "단수매물" 및 "복수매물"로 분류 및 수정보완하여 "수정매물검색부"로 전송한다.

또한, 수정매물검색부로 전송된 자료들은 지속적으로 업데이트 되는데, 상기 담당운영자 및 담당 제3작업자들은 보내어진 수정매물들의 가치평가분석, 세금부담산출분석, 동영상 촬영지원 협의, 자금보험조달분석, 수익모델 적용 내역, 해당 법령분석 적용, 등 기타 분석 자료를 지속적으로 업데이트 하여 "수정매물검색부"로 보내는 제3단계,

상기 수정검색된 매물들을 중개업자 및 제3작업자들이 매수자를 매칭하여 중개를 진행하는 "매물중개알선부"를 4단계,

상기 중개알선 매물이 매수자가 정해지고 계약이 성사되어 중개수수료를 중개자 및 제3작업자와 규정대로 나누고 종료하는 "매물처리종료부"를 제5단계로 하는 것을 특징으로 한다.

상기 제2단계 등록물건이 접수매물정보부로 접수되면서 동시에 "접수매물관리모듈로 전송되는 2-1단계,

접수모듈관리모듈에서 담당운영자 및 제3작업자 등 전문가들이 정해지고 단수매물 및 복수매물로 나누어지고 다른 매물들이 복수매물정보에 추가되는 2-2단계,

또한 전문가인 제3작업자들에 의하여 가치평가분석, 수익모델 적용, 법령해석 첨부, 동영상 정보 첨부, 자금조달분석 등 기타 보충자료가 업데이트 되는 2-3단계,

이렇게 수정보완된 접수매물이 반복하여 업데이트 되어 "수정매물검색부"로 전송되는 2-4단계,

중개사 및 제3작업자의 중개업무로 매매가 성사되고 수수료를 나누고 업무를 종료하는 "매물처리종료부"인 2-5단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.

본 발명의 매물등록자는 통합운영서버에서 제공하는 웹 또는 애플리케이션을 통하여 매물을 접수하면, 현재 정보통신기술의 급속한 발전으로 인하여 매매 또는 임대물건들의 정보를 한층 빠른 속도로 많은 정보를 제공할 수가 있다.

또한 본 발명에서 제공하는 복수매물에 대한 정보는 하나의 매물을 등록하면 아파트 등은 단지배치도를 제공하여 단지에서 매물로 나온 여러 다른 매물들을 동시에 표시하고, 토지 등은 주변 토지이용계획도면을 크게 제공하면서 다른 매물들을 여러 개를 동시에 표시하고, 매매가격, 매매조건 등을 제시하면 매수자 입장에서는 어느 것이 가장 적격인지? 가격, 위치 조건 등을 비교분석하여 선택함은 물론 여러 물건을 동시에 매수하여 면적을 크게 개발코자 한다면 매수자 입장에서는 매우 효과적인 매수가 될 것이므로, 이러한 중개업무에 가장 효과를 제공하게 된다.

도 1은 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 구성을 도시한 분리서버시스템 구성도이다.
도 2는 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 통합운영서버의 구성을 도시한 시스템 구성도이다
도 3은 본 발명의 실시예에 따르는 등록매물의 종류를 구분하는 매물종류 구분도이다.
도 4는 본 발명의 실시예에 따르는 단수물건설명서의 아파트 단지배치도의 매물표시도이다.
도 5는 본 발명의 실시예에 따르는 복수물건설명서의 아파트 단지배치도의 매물표시도이다.
도 6은 본 발명의 실시예에 따르는 토지이용계획도면의 단수매물표시도이다.
도 7은 본 발명의 실시예에 따르는 토지이용계획도면의 복수매물표시도이다.
도 8은 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 중개과정을 도시한 플로우챠트이다.
도 9는 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 동영상 촬영의 중개과정을 도시한 플로우챠트이다.

이하에서는 도면을 참조하여 본 발명에 따른 시스템 구성 및 작용을 상세히 설명한다.

첨부도면을 참조하여 설명함에 있어서 도면부호에 관계없이 동일한 구성요소는 동일한 참조의미를 부여하고 이에 대한 중복설명은 생략하기로 한다

일예로 "~부"는 소프트웨어 구성요소들, 객체지향 소프트웨어 구성요소들, 클래스 구성요소들, 테스크 구성요소들과 같은 구성요소들,

또한 프로세스들, 함수들, 속성들, 프로시저들, 서브루틴들, 프로그램 코드의 세그먼트들, 드라이버들, 펌웨어, 마이크로 코드, 회로, 데이터, 데이터베이스, 데이터 구조들, 테이블들, 어레이들, 및 그 밖의 변수들을 포함한다.

또한 시스템 운영에 있어서 대용량 운영서버의 최적성능을 도출하기 위하여 운영서버와 데이터서버를 분산구축하여 관리하는 분산파일 시스템을 구축하여 많은 데이터를 막힘없이 운영토록 한다.

또한 모든 회원들이 각자의 단말기의 웹이나 모바일 앱으로 운영서버와 연동하여 편집, 저장, 할 수 있는 기능을 적용하고, 또한 제공되는 매물들을 공동편집하는 기능도 지원하여 운영된다.

도 1은 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 구성을 도시한 분리서버시스템 구성도이다.

시스템 구성은 대분류로 회원매물운영부(100), 인터넷구성부(150) 통합운영서버부(200) 및 인터넷망(300)으로 구성되고,

회원매물운영부(100)은 등록자부(101), 중개자부(102), 제3작업부(103), 매수자부(104), 운영자부(105), 등으로 구성되며,

상기 등록자부 단말기(101)는 매물주인(소유자) 또는 매물주인으로부터 전속중개권을 위임받은 공인중개사 및 신고등록된 직원을 칭하고, 기타 합법적인 권한을 보유한 중개법인을 뜻한다.

상기 중개자부(102)는 공인중개사 사업등록을 필하고 중개업을 운영하는 법인을 포함하는 공인중개사 및 등록신고된 직원들로 구성된다.

상기 제3작업자(103)은 상기의 모든 회원을 의미하며, 특히 전문가회원들인 자금, 금융, 경영, 토목, 건축, 시행, 시공, 지적, 전기, 설비, 교통, 환경 등의 박사, 석사, 기술사, 자격자 등 전문가들을 포함하며, 운영자의 승인을 득한 전문가를 뜻한다.

상기 매수자들(104)은 접수한 매물을 검토하여 중개자들과 협의하여 매수를 결정하는 회원들이며 데이터화 한다.

상기 운영자들(105)은 본 발명의 운영에 동참하는 운영자들이며 많은 데이터들과 회원들을 담당자 별로 나누어 운영하며 데이터화 한다.

도 2는 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 통합운영서버의 구성을 도시한 시스템 구성도이다.

통합운영서버(200)는 다시 회원매물운영부(201), 매물자료부(202), 보충자료부(203), DB자료부(204)로 분리운영서버로 구성된다.

상기에서 분리운영서버인 회원매물운영부(201)은 회원등록인증부(211), 접수물건정보부(212), 수정매물검색부(213), 중개매물알선부(214), 매물처리종료부(215)로 구성된다.

상기에서 매물자료부(202)는 다시 접수매물관리모듈(221) 단수매물관리모듈(222), 복수매물관리모듈(223), 경공매매물관리모듈(224), 정부지자체매물관리모듈(225)로 나누어져 구성된다.

상기 분리운영서버인 보충자료부(203)은 해외매물관리모듈(226), 첨부자료관리모듈(227), 수익가치평가관리모듈(228), 광고업무관리모듈(229)로 나누어져 구성된다.

상기 분리운영서버인 데이터베이스자료부(204)는 다시 회원정보DB부(231), 접수정보DB부(232), 중개수수료DB부(233), 접수매물DB부(234), 단수매물DB부(235), 복수매물DB(236), 경공매매물DB부(237), 정부지자체매물DB부(238), 해외매물DB부(239), 지도동영상DB부(240), 법율정보DB부(241), 수익모델가치평가DB부(242), 자금보증DB부(243), 광고발주DB부(244), 세금업무DB부(245) 등으로 나누어 데이터베이스화 되어 관리된다.

상기 도 2의 분리운영서버인 회원매물운영부(201)의 회원등록인증부(211)를 통하여 가입한 등록회원(101)은 회원등록인증부(211)를 통하여 회원등록을 검증하고 회원가입과 함께 또는 시간차이를 두고 매매물건을 접수매물정보부(212)에 등록하고 접수매물관리모듈(221)로 자동전송된다.

이때 접수매물정보부(212)는 등록자가 접수 후 수시로 등록자에 의하여 수정 또는 삭제될 수 있으나 접수물건관리모듈(221)로 전송된 접수물건은 처음 접수 부터 계속 수정되는 내용이 차례대로 저장되어 관리되어 진다

또한 접수물건관리모듈(221)로 전송된 접수물건자료들은 승인받은 회원들인 중개자(102), 제3작업자(103), 운영자들(105)에 의하여 단수매물 및 복수매물(223)으로 나누어지고 해당 물건설명서의 단지배치도(400, 500) 또는 물건설명서의 토지이용계획도면(600, 700)으로 수정보완 되어 수정매물검색부(213)로 전송된다.

이때 전송된 수정매물검색부(213)의 매물자료에는 경공매매물(224), 정부지자체매물(225) 등이 매물로 동시에 표기되어 다량의 복수매물이 표기된 상태에서 수정매물검색부(213)로 공개되는 것이고, 이러한 지속적으로 수정보완 되는 자료들로 회원들의 매매중개를 진행하는 수정매물검색부(213)인 것이다.

이와 같이 수정매물검색부(213)는 계속 업데이트 되면서 매칭업무 회원들인 중개자(102), 제3작업자(103), 운영자(105)에 의하여 중개매물알선부(214)를 통하여 중개업무가 이루어지며 웹이나 앱을 통하여 문자, 메일, 리플, 전화 긴급요청 등을 통하여 업무가 이루어진다.

이와 같이 중개매물알선부(214)를 통하여 중개가 성사되고, 계약이 성사되는 매물들은 규정된 중개수수료(233)를 기준하여 나누어지고 담당운영자(105)에 의하여 저장 및 삭제되고 중개알선은 종료된다.

또한 상기 도 2에서의 통합운영서버(200)는 분리서버로 운영되는데 전술한 바와 같이 회원매물운영부(201), 매물자료부(202), 보충자료부(203), DB자료(204)로 분리서버로 운영되는데,

상기 매물자료부(202)의 접수매물관리모듈(221)에서는 등록자의 접수매물(212)을 전송받아 원본은 저장하면서 단수매물(222)과 복수매물(223)으로 나누어 수정보완하고 동시에 경공매매물(224)과 정부지자체매물(225)들도 추가하여 표시하고,

또 다시 반복 추가 작업으로 수익가치평가(228), 첨부자료(227), 지적 동영상 자료(240), 해당 법률해석(241), 수익가치평가(242), 자금보증협의(243), 광고협의(244), 세금산출 적용(245), 등을 지속적으로 업데이트 되어 수정매물검색부(213)로 보내진다.

이때 해외매물관리모듈(226)의 자료만 별도의 물건설명서로 회원들에 공개되고 교류 운영된다.

상기 해외매물관리모듈(226)이라 함은 주로 해당 국가의 교민이 많이 살고 있으면서 저렴하면서 수익모델이 확실한 매물들을 교포회원들로부터 매물을 등록하여 중개된다.

또한 운영자 및 전문가에 의하여 해외의 수익모델이 지극히 양호한 매물들을 찾아내어 매물중개로 수익을 창출한다.

상기에서 중개자(102)는 중개업자1(102-1) 등, 공인중개사로써 매매물건의 소유자이거나 소유자로부터 매매중개 전속중개권을 받은 공인중개사를 의미하며, 중개업자2(102-2)는 공인중개사 사무소의 소속으로 직원등록 신고가 되고 소유자로부터 매매중개 전속권을 받았음을 의미한다. 중개업자3(102-3)은 해당 분야의 전문가로써 중개보조 또는 지원업무로써 해당 공인중개사로부터 업무위임을 법적으로 받은자를 말하며, 중개업자4(102-4)는 중개법인으로서, 소유권자로부터 전속중개권을 가진 자를 뜻하며, 중개업자5(102-5)는 운영자들로써 합법적인 조건을 갖추고, 소유권자로부터 전속중개권을 받은 운영자를 뜻한다 이와 같이 중개업무는 해당 국가의 합법적인 권리를 가진 자가 업무를 진행하게 되는 것이다.

상기 데이터베이스자료부(204)에서의 등록정보(232)라 함은 우선 등록물건 종류가 아래와 같이 알파벳 약자로 정해져서 모든 검색의 기본이 되는데 이러한 등록물건의 세부내용은 도 3의(300) 등록물건 종류를 개략적으로 구성한 DB구성도에서 자세히 설명하였다.

상기에서 중개수수료DB부(233)는,

본 발명에서의 중개수수료는 중개하는 방법이 전문가들의 수정보완 및 정보업데이트 등의 협조에 의하여 진행되므로 이러한 여러 협조자들과 가능한 수수료를 나누는 방법으로 진행하는데, 아래의 수수료 나누는 내용은 매도자와 매수자가 법적 중개수수료 범위내에서 공인중개사와 지원자들이 서로 협의하여 정하여 나누기로 하고, 아래와 같이 범위를 정한다.

단, 수수료는 계약 후 지불하는 방법이며 세금은 각자의 부담으로 한다.

(아파트 및 건물있는 물건의 중개수수료).

1. 기본 내용 제공 : 법정수수료의 00%

① 물건설명서.

② 토지이용계획, 등기부등본(토지, 건물), 건축물대장, 토지대장.

③ 공시지가, 건물기준시가.

④ 도로 내용 사진.

⑤ 각종 도면 보유시 제공.

⑥ 기타 사항 보충설명(소유권 하자 등).

2. 현장사진 제공 : 법정수수료의 0%.

3. 기타 사항 : 법정수수료의 0%.

① 인허가 및 하자 내용

② 꼭 공개해야 할 사항.

4. 항공촬영 의뢰 사항 : 법정수수료의 0%.

① 드론으로 항공촬영 필요시 협의 사항.

5. 본 발명 운영자 : 법정수수료의 0%.

6. 계약하는 공인중개사 : 법정수수료의 00%.

(토지 물건의 중개수수료)

1. 기본 내용 제공 : 법정수수료의 00%.

① 본 발명의 표준물건설명서 제공.

2. 현장사진 : 법정수수료의 0%.

① 현장사진 + 도로사진 등.

3. 토지 현황 : 법정수수료의 0%.

① 토질, 경사도, 임목 현황 등.

4. 기타 사항 : 법정수수료의 0%.

5. 항공촬영 : 법정수수료의 0%.

① 드론으로 항공촬영의 동영상 제공은 협의하여 결정 후 제공.

6. 운영사 : 법정수수료의 0%.

상기 DB자료부(204)의 접수매물DB부(234)는

분리운영서버(201)인 회원매물운영부의 접수매물정보부(212)와 분리운영서버인 매물자료부(202)의 접수물건관리모듈(221)과 실시간 연동되면서 매물등록자(101)가 접수한 접수매물관리모듈(221)에서는 접수한 내용이 그대로 저장되면서 수정보완 내용이 일정 별로 모두 기록되며,

접수물건정보부(212)에서는 등록자(101)에 의하여 수정되는 것으로 이와 같은 내용이 접수매물DB부(234)에 데이터화 된다.

상기 단수매물DB부(235)와 복수매물DB부(236)는 본 발명의 운영자(105),가 제공하는 물건설명서(도4, 도5, 도6, 도7)에서 세부설명한다.

상기에서 경공매매물DB부(237)는 개인간에 이루어지는 경매물건과 금융권 경매물건이 있고, 정부나 지자체에서 이루어지는 공매물건을 전체적으로 데이터화 하여 다른 분리서버와 연동하게 된다

상기 복수매물의 물건설명서에서 복수매물아파트(501)와 복수매물토지(701) 부분의 물건설명서에 동시 표기하여 공개되어 진다.

그러면 아파트나 토지 매매시 기존 매물등록자의 매물들 다수와 경공매매물, 정부지자체매물 등이 모두 같이 표시되므로 중개인들이나 매수인들이 매매중개나 매수를 할 수 있게 되어 효율적인 매매중개가 이루어지게 된다.

상기에서 DB자료부(204)의 정부지자체매물DB부(238)는 한국의 경우는 국토부, 주택토지공사, 도시공사, 지자체, 등에서 토지사업으로 매매가 나오는 물건들을 데이터화 하여 복수매물(223)에 추가하여 같이 공개하는 방법이다.

이렇게 공개하면 등록자(101)가 자기의 매물과 위치를 검토하여 가치평가를 재검토 할 수 있고 매수예정자(104)들도 매수를 결심하는데 도움이 된다. 기타 외국의 경우는 해당 국가의 정부지자체의 법규에 맞추어 매물들을 검토하여 계획한다.

상기에서 DB자료부(204)의 해외매물DB부(239)는 미국, 중국, 호주, 일본, 캐나다, 동남아, 유럽 등 각 국가의 교포 부동산회원을 통하여, 수익모델이 가능한 부동산매물을 데이터화 하여 도 4~7과 같은 물건설명서에 의하여 회원들에게 공개하여 부동산 중개를 동시에 시행한다.

상기에서 DB자료부(204)의 지도동영상DB부(240)는,

해당 매물의 지도 또는 동영상을 데이터화 하여 제공하는 것으로, 특히 매매등록자(101) 또는 중개자(102) 및 제3작업자(103) 등이 해당 매물을 휴대폰 동영상 촬영하여 제공하는 것이다.

또한 대형빌딩이나 토지 등의 경우는 제3작업자(103)인 동영상 전문가가 드론으로 항공촬영을 제공해야 하는 경우 온라인 상으로 매물등록자(101)와 협의를 하여, 즉 법정 중개수수료 중에서 얼마를 드론으로 항공촬영하여 온라인 공개하면 수수료를 사전에 협의 결정하고 동영상 촬영하여 제공하는 업무를 포함한다.

상기 DB자료부(204)의 법율정보DB부(241)는,

해당 매물에 대한 여러 가지 공법에 대한 설명을 첨부한다.

일예로, 토지이용에 대한 규제정보서비스의 지목, 지구, 지역에 대한 해당 법율 적용시 개발 가능한 법율해석을 첨부한다.

또한 한국의 경우 기존의 토지이용규제 기본법 시행령에 대한 각종 법율을 제공하는데 추가로 전문가의 보충자료를 제공하는 것이다,

예, 자연녹지지역, 보전관리지역, 계획관리지역, 상업지구, 방화지구, 미관지주, 공업지구, 산지관리법, 수도권정비계획법, 건축법, 지적법, 토목법 등,

상기 DB자료부(204)의 수익모델 및 가치평가DB부(241)는 해당 매물에 대하여 상업용 이용가치, 토지의 경우는 개발 가능 수익모델 등을 제3작업자(103)인 전문가들에 의하여 여러 데이터를 제공하는데 일예로,

1. 영농개발 종류 적용 예 ~ 고가 영농, 고가 과수 적용 예.

2. 고가 약초 재배 적용 예.

3. 신기술 등을 적용하는 수익모델 비교 예.

4. 스마트 팩토리 적용 예.

5. 지식재산권 적용 개발의 예, 등

토지의 경우, 본 토지에 무슨 아이템을 적용하여 개발하면 최대의 수익이 가능할 수 있는지에 대한 수지분석을 제시하여 검토할 수 있도록 제공한다

또한 감정평가 등으로 해당 물건의 가치평가를 객관적으로 산출하거나 또는 적용 예를 제시한다.

상기 DB자료부의 자금보증DB부(243)는,

기존의 은행금융권의 대출보증업무, 저축은행, 보험사, 펀드사, 자산운영사, 등의 다양한 자금의 대출 및 보증업무에 대하여 자료를 제공한다.

상기 DB자료부의 광고홍보DB부(244)는,

물건설명서 페이지에 매물등록자의 동의를 받아 광고를 게시하고 수익을 나누는 방식으로 운영된다.

많은 광고사들의 제안을 검토하여 데이터베이스화 하여 매물등록자와 협의하여 광고를 진행한다.

상기 DB자료부(204)의 세금산출자료DB부(245)는,

해당 물건의 매도, 매수시의 세금산출내역 제시 및 각종 개발시에 소요되는 제반 세금산출내역과 그 산출방법을 제시한다.

또한, 세금을 합법적으로 절세하는 방법 등도 제시한다.

상기와 같이 DB자료부(204)의 다양한 데이터를 준비하여 분리운영서버들과 연동되어 운영된다.

도 3은 본 발명의 실시예에 따르는 등록매물의 종류를 구분하는 매물종류 구분도이다.

상기 도 3의 매물종류 구분도(300)를 알파벳 약호로 정하여 검색하고, 용도별 검색방법은 도 3과 같이 약어를 정하여 검색토록 하여 데이터화 한다.

도 4는 본 발명의 실시예에 따르는 단수물건설명서의 아파트 단지배치도의 매물표시도이다.

도 4, 5, 6, 7 4장의 물건설명서는 매물등록자(101)가 등록하는 접수매물(212)을 운영자의 승인을 받은 다른 회원들(102, 103, 105),이 수정보완 및 지속적인 업데이트 되는 자료들로서 디자인에 관련된 자료들은 본 발명에서 제외하고 각각의 기능들에 대한 설명을 제시한다.

상기 도 4와 같이 검색창에 도 3의 검색종류 중에 하나를 검색창(401)에 입력하고 아파트 "주소와 지번"을 입력하고 검색하면 해당 아파트 "단지배치도"(405)가 나타나게 된다.

물건번호는(403) 가능한 년-월-물건번호 일년번호 순으로 정해지고 해당 물건의 금주 접속자수와 전체 접속자수가 나타난다.

매매물건 등의 호수는 아파트, 빌라 등의 경우, 검색하여 "아파트 단지배치도"가 나타날 때 해당 호수들이 자동으로 바로 나타난다. 이것은 작업회원들이 사전에 매매물건에 대하여 자료업데이트를 해 놓은 상태이기 때문이다.

물건주소(404)는 주소과 지번을 입력하면 아파트 단지배치도와 함께 자동으로 표기된다.

단지배치도(405)는 대부분 운영자(105)가 제공하는 것으로 방위표시를 필히 표기하며, 전철역, 백화점, 큰 도로, 학교, 백화점, 관공서 등 큰 건물 등을 같이 표기하여 찾아가기 쉽게 표기한다.

물건명은(406) 단수물건인 경우 제시된 하나의 물건에 대하여 표시한다.

첨부자료(407)은 토지등기부등본(407-1), 건물등기부등본(407-2), 토지대장(407-3), 건축물대장(407-4), 공시지가표(407-5), 건물기준시가 기준(407-6), 등을 이미지 등으로 첨부한다.

매도자 연락처(408)는 등록자의 요청에 따라 공개, 비공개를 결정하여 나타나게 된다. 단, 비공개인 경우는 운영자에게 통보하여 진행한다.

현장사진(409)은 등록자가 첨부하되, 그렇지 않을 경우는 다른 회원들이 첨부한다. 단 비용이 발생하는 경우는 온라인 상으로 사전협의하고 진행한다.

주변 현황(410)과 기타 사항(411)은 해당 물건에 대하여 필요한 정보를 추가로 제시토록 한다.

상기 저장기능(413)은 검색자가 해당 일자 및 시간에 저장하는 기능으로 사용자를 위한 기능이다.

상기 인쇄기능(414)은 현재 상태를 그대로 출력하는 기능이다.

상기 긴급협의(415)는 등록자 및 회원들이 해당 물건에 대하여 긴급히 하려고 할 때 사용하는 것으로 적색의 굵은 컬러 글씨로 점멸표시로 나타낸다

상기 최근 물건(416)은 해당 검색 종류의 최근 물건을 나타내는 것으로 일예를 들면 아파트 물건의 최근 1주 또는 1달 동안의 접수된 물건을 순차적으로 리스트 되어 나타낸다.

상기 가로보기, 세로보기(417)은 화면 페이지 보기를 나타내는데 가능한 가로보기는 A4 사이즈, 세로보기는 A3 사이즈로 크게 보기를 나타내며 인쇄 출력 사이즈로 된다.

상기에서 처음보기 및 수정(418)은 처음 페이지로 돌아가능 기능이다.

상기에서 물건설명 및 수수료설명은(419) 해당 물건의 전체적인 설명을 하는 페이지로서 현재 상태의 즉 가장 최후의 수정된 상태의 페이지를 말한다.

상기에서 단수 또는 복수물건(420)은 해당 페이지 물건이 단수물건이냐? 복수물건이냐?를 나타내는 표시로써 가능한 적색 컬러의 굵은 글씨로 나타낸다.

광고보기(421)는 광고의 첨부, 수정, 삭제, 수정, 승인 등을 협의하는 광고업무 페이지이다.

상기 색상보기(422)는 단지배치도(402, 502) 또는 토지이용계획도(602, 702)에 표기되는 색상으로 아래와 같다.

(도면보기를 위한 색상표시로써)

녹색 : 등록 접수물건.

노랑 : 다른 매매물건.

파랑 : 하천, 구거, 저수지.

회색 : 도로.

분홍 : 경공매물건.

황색 : 정부지자체물건.

빨간선 : 도로계획선.

검은선 : 부지경계선.

점선 : 지하선(지중선).

등으로 표시하되 필요시 협의하여 결정한다.

상기 지도 및 동영상(423)은 기존에 제공하는 지도 제공 방법을 좀 더 자세히 제공하고, 동영상으로 항공촬영은 드론으로 제공하는데 무료와 유료로 제공하며, 유료시는 온라인으로 등록자와 협의하여 현지출장으로 제공하게 된다.

수수료는 등록자와 항공촬영자가 온라인 협의하여 결정하고 온라인 공개하여 제공하며, 수수료는 계약성사 후 지불하는 후불제로 한다.

상기에서 해당 법령설명(424)은 토지이용계획법 및 재건축법 등, 제반 해당 법령에 따라 적용되는 법, 시행령, 조례 등의 법율 등을 설명하고 세법, 민법, 각종 개발법 등을 설명하여 중개업무에 중요하게 적용하게 된다.

상기 자금보증설명(425)은 해당 물건의 매수하는데 필요한 자금조달 방법, 저렴한 이자 등에 대하여 설명하고, 개발시에는 어떻게 자금조달하는 방법이 있는지를 다각도로 설명한다.

상기 수익모델가치평가(426)는 매물의 경우 개발하는 종류가 어떠한 것이 있으며, 감정사들의 가치평가는 어떠한지를 첨부설명한다.

상기 보충자료보기(427)는 상기의 다양한 자료의 제공 이외에도, 해당 물건에 적용되는 다양한 세금산출 예를 설명하고, 매도자 및 매수자의 부담되는 세금, 또는 개발하는데 소요되는 세금 등을 다양하게 설명한다.

상기 뉴스보기(428)는 해당 물건 및 최근의 부동산 뉴스정보 등을 제공한다.

상기 축척보기(429)는 현재 화면의 크기 및 도면의 크기를 다양한 축척으로 제공하며, 가능한 A4, A3 사이즈로 출력기능에 맞추도록 한다.

상기 페이지 변경선(1500)은 해당 페이지가 A4 사이즈에서 크게 보기하면 2배로 커져서 A3 규모로 크게 되어 인쇄 사이즈 출력하면 합본하기 쉽게 표시하는 변경선이 되기도 한다.

도 5는 본발명의 일실시예에 따르는 복수물건설명서의 아파트 단지배치도의 매물표시도이다.

상기 도 5는 도 4와 같은 번호시스템이지만 알파벳이 400 단위와 500 단위로 바뀌는 것이다.

같은 내용으로 검색창(401)에서 검색창(501)로 바뀌는 것처럼 도 4와 도 5는 같은 의미로 적용된다.

단지 도 4는 아파트의 단수매물설명서이며,

도 5는 아파트의 복수매물설명서이다.

도 5의 복수매물은 매물 수량이 2개 이상 표시된다는 의미이며 도 5와 도 4는 모두 동일하며 매수 물량이 늘어난 만큼 추가되는 매물만 추가되는 것이다.

하여, 매수예정자 입장에서는 단수매물과 복수매물 중에서 당연히 복수매물 단지배치도를 검토하여 여러 매물의 위치, 방향, 금액, 등을 고려하여 매수를 결정하게 된다.

단지배치도(505)를 보면 복수매물로 나온 매물이 일예로, 102동(505-2) 0804호, 1806호와 같이 102동에 2세대가 매물로 나와 있고, 202동(505-3)에 1002호가 매물로 나와 있고, 301동(505-4)에 0602호와 1704호가 2세대가 매물로 나왔으니, 000아파트의 매물로 총 5세대가 중개매물로 나온 것이 단지배치도에서 한번에 확인할 수가 있다.

또한, 복수매물설명서(500)를 검토하면 매물로 나와 있는 5세대의 물건설명이 되어 있어서 5세대의 모든 내용을 파악하고 중개업무 또는 매수 결정을 하게 된다.

도 6은 본 발명의 실시예에 따르는 토지이용계획도면의 단수매물표시도이다.

도 6 도면의 각 번호 601~629까지의 내용은 도 4의 각 번호 401~429까지의 내용과 일치한다.

즉, 앞번호의 6과 4만 틀리고 01~29까지는 같은 이름으로 순서를 부여한 것으로 도 4, 5, 6, 7번은 모두 같은 내용으로 도 4의 번호 이름으로 적용하면 된다.

도 6의 토지이용계획도면(605)은 매물을 표시한 지적도로써 단수매물(605-1)을 표시한 지적도이다.

도 7은 본 발명의 일실시예에 따르는 물건설명서의 토지이용계획도면의 복수매물표시도이다.

마찬가지로 도 7의 각 번호 701~729까지 내용은 도 4의 각 번호 401~429까지의 이름과 일치한다.

도 7(700)은 매물등록자(101)가 각각이 등록한 단수매물을 해당 지역에 번지수를 ?O아서 동시에 같이 매물로 표시한 것이다

도 7의 토지이용계획도(705)를 참조하면 4개의 매물이 동시에 표시되어 있다.

일예로 표시된 매물의 지번을 보면 산85-38(705-2), 5이 답(705-3), 산185-98(705-4), 산77(705-5), 이렇게 매물이 표시되어 있다.

도 7과 같이 해당 매물의 물건설명서(706~729)를 보면, 매물 4개에 대하여 서로 접수매물등록자(101)가 다른데 자세히 한번에 설명이 되어 있어서, 중개업무를 진행하는 회원들이나 매수를 하려는 회원들이 전체 4개 매물을 위치, 조건, 가격 등을 검토하여 1개 또는 4개 모두를 중개 또는 매수를 결정하게 된다.

또한 일예로 접수매물이 수십개 또는 일백개가 넘는다 해도 동일한 방법으로 공개되고 중개업무가 진행된다.

도 8은 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 중개과정을 도시한 플로우챠트이다.

상기에서 회원가입하여 개인정보를 입력하고 로그인해서 매물운영서버(200)에 회원등록을 처리하는 1단계;

상기 등록자(101)가 접수매물을 등록하는 접수매물정보부(212)를 제2단계라 하고,

상기 때, 접수매물정보부(212)는 등록자만 볼 수 있게 하고, 동시에 접수물건관리모듈(221)로 전송되고 수정보완 되어 단수물건과 복수물건으로 나누어지고 또한 업데이트 되어 수정매물검색부로 전송되는 제3단계;

상기에서 중개자 및 제3작업자들이 수정검색매물을 매수예정자와 중개알선을 진행하는 매물중개알선부는 제4단계;

상기에서 매물중개가 성사되어 계약을 하고 중개수수료를 규정대로 나누고 종료하는 매물처리종료부를 제5단계;로 하는 중개시스템을 운영한다.

도 9는 본 발명의 실시예에 따르는 부동산 중개시스템의 동영상 촬영의 중개과정을 도시한 플로우챠트이다.

상기에서 회원을 확인하는 제1-1단계,

상기에서 물건설명서(400, 500, 600, 700)의 동영상 항공촬영 정보(423, 523, 623, 723)를 클릭하여 해당 물건에 대하여 드론으로 항공촬영 신청하면 제3작업자(드론전문가)와 협의하고 동영상을 촬영 제공하는 제2-1단계,

상기에서 상기 매물의 중개가 성사되고 해당 동영상 서비스의 수수료를 후불 규정에 따라 정산하고 중개를 종료하는 제3-1단계를 포함한다.

전술한 바와 같이 본 발명의 설명에 대하여 구체적인 실시예에 대하여 설명하였다. 그러나 본 발명의 범주에서 벗어나지 않는 한도에서는 여러 가지 변형이 가능하다

본 발명의 기술적인 내용들은 본 발명의 기술한 실시예에 국한되어져서는 안되며 특허청구범위 뿐만 아니고, 청구범위와 균등한 것들에 의하여 정해져야 한다.

100 : 회원운영서버. 200 : 통합운영서버
101 : 매물등록자. 201 : 회원매물운영부
102 : 중개자. 202 : 매물자료부
103 : 제3작업자. 203 : 보충자료부
104 : 매수자. 204 : DB자료부
105 : 운영자.
150 : 인터넷망. 211 : 회원등록인증부
212 : 접수매물정보부
213 : 수정매물검색부
300 : 물건종류약어 214 : 중개매물알선부
400 : 물건설명서-단수아파트 215 : 매물처리종료부
500 : 물건설명서-복수아파트 221 : 접수매물관리모듈
600 : 물건설명서-단수토지 222 : 단수매물관리모듈
700 : 물건설명서-복수토지 223 : 복수매물관리모듈
800 : 중개시스템 챠트. 224 : 경공매매물관리모듈
225 : 정부지자체매물관리모듈
226 : 해외매물관리모듈
227 : 첨부자료관리모듈
228 : 수익가치평가관리모듈
229 : 광고업무관리모듈

Claims (5)

1. 의뢰자가 등록하는 부동산 매물에 대한 "접수매물정보"를 통합운영서버의 "접수매물관리모듈"로 전송하고,
   상기 "접수매물관리모듈"을 운영자 및 제3작업자가 수정보완하여 "단수매물관리모듈"과 "복수모듈관리모듈"로 분리하여 수정보완 및 지속적으로 업데이트 하고,
   상기 단수 및 복수관리모듈의 수정 및 보완된 자료를 "수정매물검색부"로 전송하면, 전송된 매물의 상태를 검색하는 회원들의 단말기와 매수자를 매칭하는 중개자 및 제3작업자 단말기를 포함하는 온라인 부동산 중개시스템에 있어서
   상기 "통합운영서버"는 회원등록부의 인증된 매물등록회원, 중개자회원, 제3작업자회원, 매수자회원, 운영자회원, 등으로 회원정보를 데이터화 하고,
   상기 수정보완 되고 지속적으로 업데이트 되는 매물정보를 중개사 및 제3작업자가 검색하는 "수정매물검색부"와,
   상기 매물정보를 매수자에게 중개알선 하는 "매물중개알선부"와
   상기 매물이 계약성사되어 해당 관련자와 중개수수료를 규정대로 나누는 "매물처리종료부"를 특징으로 하는 온라인 부동산 중개시스템.
2. 제 1항에 있어서,
   상기 "복수매물관리모듈"의 물건설명서의 단지배치도면에 복수매물의 표시 및 토지지적도면에 복수매물의 표시를 하여 다수의 매매물건이 동시에 표시되어 위치, 평면, 면적, 가격 등을 비교분석하도록 제시한 부동산 중개시스템.
3. 제 1항에 있어서,
   상기 복수매물관리모듈에 경공매매물, 정부지자체매물 등을 동시에 제시하여 해당 매물과 비교분석하여 매도 및 매수를 결정토록 하고
   상기 복수매물관리모듈의 각각의 물건설명서에 각종 해당 법령해석 제공, 각종 세금부담해설 제공, 수익모델 적용 예, 가치평가분석 제공, 자금조달 보증내용 제공, 등을 동시에 제공하여 해당 물건의 중개하는데 비교분석하여 빠른 중개결정 및 수익증가를 추구할 수 있도록 하는 부동산 중개시스템.
4. 회원 단말기가 통합운영서버에 접속하여 회원으로 가입하는 1단계;
   상기 1단계에서 매물을 등록하여 수정보완하고 지속적으로 업데이트 하는 2단계;
   상기 2단계에서 전송된 매물의 지속적으로 업데이트 되는 자료를 검색하는 수정매물검색을 3단계;
   상기 3단계에서 수정매물검색자료를 중개알선 하는 제4단계;
   상기 제4단계에서 중개매물을 알선하여 중개를 성사시키고 수수료를 나누고 업무를 종료하는 중개알선종료부를 제5단계로 하는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법.
5. 제 4항에 있어서,
   상기 수정매물검색 중에 등록자가 필요시 수수료를 지불키로 하고 제3작업자인 드론전문가에게 항공촬영을 요청하고, 그 동영상을 매물물건설명서에 첨부할 것을 요청하고, 드론전문가는 항공촬영하여 제공하고 계약을 성사한 후 수수료를 규정대로 나누는 것을 특징으로 하는 온라인 부동산 중개시스템 및 그를 이용한 중개방법.

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