KR20110054221A - Real estate development business destination positioning system using web-gis and control method thereof - Google Patents
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Abstract
Description
본 발명은 사업대상지 선정 시스템에 관한 것으로, 보다 상세하게는 부동산 개발 사업대상지 선정을 위한 부동산 관련 정보를 공간 통계적으로 분석함에 웹(Web) 기반의 GIS와 연계하여 사업대상지를 선정하여, 부동산 개발자가 입지 결정 및 물건 선택시 GIS입지분석과 사업타당성분석(시장분석, 시장성분석)을 통해 투자의 합리성 및 효율성을 높이고 수익률을 극대화할 수 있도록 하는 웹지리정보시스템을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템 및 그의 제어방법에 관한 것이다.The present invention relates to a system for selecting a business site, and more specifically, to real-time statistical analysis of real estate-related information for selecting a real estate development business site, a real estate developer selects a business site in connection with a web-based GIS. Selecting a business destination for a real estate development project using the web geographic information system to increase the rationality and efficiency of investment and maximize the return rate through GIS location analysis and business feasibility analysis (market analysis, market feasibility analysis) when determining location and selecting products. It relates to a system and a control method thereof.
지금까지 부동산 분야에서 GIS 지리정보 시스템은 공간자료의 수집, 모델링을 통한 공간분석 등 다양한 분야에서 사용되어 왔지만 이는 정보의 관리 및 가시화 기능(visualizing)에 머문 측면이 강하다. 웹 서비스를 기반으로 하여 GIS 지리 정보를 활용한 기존의 부동산 정보시스템의 경우에도 대다수는 저장된 정보의 단순 열람을 목적으로 하는 부동산 검색 시스템과 같은 수동적 기능의 프로그램 개발에 주력해 왔다는 점을 부인하기 어렵다. Until now, GIS geographic information system has been used in various fields such as collection of spatial data and spatial analysis through modeling, but it has a strong aspect in managing and visualizing information. Even in the case of existing real estate information systems using GIS geographic information based on web services, it is difficult to deny that most of them have focused on developing passive functional programs such as real estate retrieval systems for the purpose of simple access to stored information.
그리고 부동산 개발 사업 수행 시에 웹 서비스를 기반으로 한 GIS 지리정보를 효과적으로 활용하기 위해서는, 부동산 정보의 단순 열람이나 공간분석 결과의 시각화만을 위한 수동적 시스템을 개선하여 개발 사업 수행시 사업자가 중요한 의사결정과정에서 합리적 결정을 도출하는 데 도움을 줄 수 있는 능동적인 프로그램 개발이 절실하게 필요하다. In order to effectively use GIS geographic information based on web services in real estate development projects, the manual decision-making process is important for operators in implementing development projects by improving the passive system for simple viewing of real estate information or visualization of spatial analysis results. There is an urgent need for active program development that can help to make rational decisions.
상기와 같은 문제점을 해소하기 위한 본 발명은 건설회사나 시행사등 대규모 개발 사업을 수행하길 원하는 사업자들에 있어서, 가장 먼저 어떤 아이디어로 무엇을 지을 것인가를 구상하고 결정하는 '프로젝트 구상단계'를 거치게 된다. 이 단계에서는 도출된 개발 아이디어, 사업 주체의 재원조달 능력에 따른 개발 규모 등이 대략적으로 결정된다.In order to solve the above problems, the present invention goes through the 'project planning stage' to design and decide what ideas to build first in the operators who want to carry out large-scale development projects such as construction companies or implementers. . At this stage, the development ideas derived and the scale of development based on the project owner's financing ability are roughly determined.
구상 단계가 종료된 후 다음 단계에서는 전 단계에서 도출된 개발사업 구상안에 적합한 토지를 물색하고 최종 대상지를 선정한다. 최종 대상지의 선정 결과에 따라 부동산 개발 사업에서 가장 큰 비중을 차지하는 비용 항목인 토지 매입비용이 달라지므로 대상지 선정은 개발 사업의 성패를 결정짓는 중요 요건이라고 할 수 있다.After the planning phase is completed, the next phase is to search for the land suitable for the development project design derived in the previous stage and to select the final target site. As the final target site selection results in land purchase costs, which are the largest expense item in the real estate development project, the site selection is an important requirement for determining the success or failure of the development project.
본 발명은 개발사업의 이익을 극대화하고 사업을 성공적으로 시행시키기 위한 절대적 요소인 사업 대상지 선정에 있어 공간적 의사결정을 지원하기 위한 프로그램을 활용한 선정시스템으로써, 투자자인 사용자들이 개발 구상안에 적합한 토지의 물리적 환경, 시장환경, 개발기본계획, 사업수익성, 사업타당성 등의 기준 항목에 대해 조건을 프로그램에 입력하면 조건과 일치하는 사업 대상지를 필터링하여 최적의 사업 대상지를 선정해주는 알고리즘을 통하여 효율적이면서 최적의 개발사업의 사업대상지를 선정할 수 있도록 하는 목적을 갖고 있다. The present invention is a selection system that utilizes a program to support spatial decision making in selecting a project site, which is an absolute element for maximizing the profit of the development project and successfully executing the project. If conditions are entered into the program for criteria items such as physical environment, market environment, basic development plan, business profitability, business feasibility, etc., an algorithm that selects the optimal business target by filtering the business targets matching the conditions is optimized and optimized. It aims to select a project target for development projects.
상기와 같은 목적을 달성하기 위한 본 발명에 따른 웹지리정보시스템을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템은, 사용자단말기로부터 사용자가 입력한 데이터에 따라 부동산 개발사업의 사업대상지를 검색하여 사용자 단말기 측으로 전송되도록 하는 웹지리정보시스템; 사용자단말기로부터 사용자가 입력한 데이터를 수신받아 웹지리정보시스템 측으로 전송하고, 웹지리정보시스템으로부터 수신받은 분석데이터를 사용자단말기 측으로 전송하도록 하는 웹서버; 부동산 개발사업의 사업대상지의 지리정보, 공간좌표정보, 인구정보, 사회정보가 포함된 데이터가 저장되는 속성데이터베이스; 부동산 개발사업의 사업대상지의 지리정보에 따른 전자지도의 이미지데이터가 저장되는 전자지도데이터베이스; 부동산 개발사업의 사업대상지의 선정을 위해 사용자가 입력한 분석조건에 따라 사업대상지에 대한 분석을 하도록 하는 사업타당성검토도구엔진; 상기 웹서버에 연결되어 시스템을 이용하는 사용자의 정보이용에 대한 로그인정보, 시스템 이용에 따른 비용의 결제정보가 저장되도록 하는 회원관리데이터베이스가 포함되어 구비되는 것을 특징으로 한다.In order to achieve the above object, a system for selecting a business destination for a real estate development project using a web geographic information system according to the present invention searches for a business destination for a real estate development project according to data input by a user from a user terminal, and then uses a user terminal. Web geographic information system to be transmitted to the side; A web server for receiving data input by the user from the user terminal and transmitting the received data to the web geographic information system and transmitting the analysis data received from the web geographic information system to the user terminal; An attribute database for storing data including geographic information, spatial coordinate information, population information, and social information of the project site of the real estate development project; An electronic map database for storing image data of an electronic map according to geographic information of a business destination of a real estate development project; A business feasibility review tool engine that analyzes the business site according to the analysis conditions entered by the user to select the business site for the real estate development project; It is characterized in that it is connected to the web server and includes a member management database for storing the login information for the use of information of the user using the system, the payment information of the cost of using the system.
이에 상기 속성데이터베이스는, 건축 또는 토목 개발사업에 관련된 지역의 인구정보, 연령층정보, 도로정보, 주택정보, 소득정보가 포함된 인구사회통계적정보; 산림정보, 주택정보, 대지정보, 하천정보, 농지정보가 포함된 물리적 공간정보; 산업구조정보, 제조사업분야정보, 대지정보가 포함된 시설별 부지특성정보; 각 건물의 대지면적정보, 연면적 정보, 용적률 정보, 건폐율 정보가 포함된 건물특성 정보저장부; 해당 지역의 사업체수, 사업체종사자수, 인구수, 가구수, 인구밀도정보가 포함된 지역특성정보저장부; 해당 지역의 공시지가정보, 개별 임대료 정보 및 평균 임대료 정보가 포함된 시장정보저장부; 해당 지역의 토지비 정보, 건설비 정보, 운영비 정보, 금융비 정보가 포함된 수익성정보저장부가 포함되어 구비될 수 있다.The attribute database may include demographic and sociostatistical information including demographic information, age group information, road information, housing information, and income information of a region related to a construction or civil engineering development project; Physical spatial information including forest information, housing information, land information, river information, farmland information; Site characteristic information for each facility including industrial structure information, manufacturing business area information, and land information; A building characteristic information storage unit including land area information, total floor area information, floor area ratio information, and building occupancy rate information of each building; A regional characteristic information storage unit including the number of businesses, number of employees, population, households and population density information of the region; A market information storage unit including the public announcement price information, individual rent information, and average rent information of the region; Profitability information storage unit including land cost information, construction cost information, operating cost information, financial cost information of the region may be included.
그리고 상기 웹지리정보시스템은, 사용자단말기로부터 전송된 사용자의 입력데이터가 저장되고, 속성데이터베이스와 전자지도데이터베이스로부터 리딩된 데이터 및 사업타당성검토도구엔진에 의하여 분석된 데이터가 저장되도록 하는 지아이에스메모리부; 웹서버로 송수신되는 데이터를 처리하기 위한 웹서버신호처리블럭; 속성데이터베이스로 데이터리딩하기 위한 요청신호 및 속성데이터베이스에서 리딩된 데이터를 처리하기 위한 속성데이터베이스신호처리블럭; 전자지도데이터베이스로 데이터리딩하기 위한 요청신호 및 전자지도데이터베이스에서 리딩된 데이터를 처리하기 위한 전자지도데이터베이스신호처리블럭; 사업타당성검토도구엔진 측으로 분석요철을 위한 요청신호 및 분석된 데이터를 처리하기 위한 분석도구엔진신호처리블럭; 및 지아이에스메모리부가 포함되어 구비될 수 있다.The web geographic information system is configured to store input data of a user transmitted from a user terminal, data read from an attribute database and an electronic map database, and data analyzed by a business feasibility review tool engine. ; A web server signal processing block for processing data transmitted to and received from the web server; An attribute database signal processing block for processing a request signal for reading data into the attribute database and data read from the attribute database; An electronic map database signal processing block for processing a request signal for reading data into the electronic map database and data read from the electronic map database; An analysis tool engine signal processing block for processing a request signal for analysis irregularities and analyzed data to a business feasibility review tool engine; And a GS memory unit may be included.
그리고 본 발명은 건축물의 개발사업에 대한 주거용, 상업용, 업무용으로 되는 건축물의 용도선택정보데이터와, 아파트, 연립주택, 단독주택, 상가, 오피스빌딩, 오피스텔로 되는 건축물의 형태선택정보데이터로 되는 개발사업유형입력데이터 와, 해당 건축물의 개발사업을 시행을 위한 검색지역을 한정함에 전국, 시, 군, 구, 읍, 면, 동으로 하는 행정구역별로 하여 검색지역을 선택하는 행정구역별 선택정보데이터, 선택 지점으로부터 검색 반경을 정하여 범위를 설정하도록 하는 범위설정 선택정보데이터, 폴리곤을 생성하여 지도 위에서 분석 범위를 사용자가 직접 정하도록 하는 폴리곤 선택정보데이터 중에서 선택되어 입력되는 공간적범위입력데이터가 포함된 도입시설설정데이터가, 사용자의 단말기로부터 입력받아 웹서버로 전송되도록 하는 사용자 도입시설설정데이터입력단계; 사용자 단말기에서 입력된 도입시설설정데이터가 웹서버에서 수신되고, 웹서버에서 웹지리정보시스템 측으로 도입시설설정데이터를 전송하고 도입시설설정데이터에 따른 해당 지역의 정보를 추출하여 해당 지역의 지역정보데이터 및 지도정보데이터, 사용자가 설정한 개발사업유형, 시설의 분포현황에 해당하는 시설에 대한 시설정보데이터를 요청하는 지역정보데이터요청신호를 전송하도록 하는 지역정보데이터요청단계; 사용자단말기에서 입력되어 웹서버를 통해 전송된 지역정보데이터, 지도정보데이터, 개발사업유형데이터와 함께 시설정보데이터의 요청하는 지역정보데이터요청신호를 웹서버로부터 전송되어 웹지리정보시스템에서 수신받아 지아이에스메모리부에 저장되도록 하고, 사용자가 선택한 지역의 공간 좌표에 대한 좌표정보를 속성데이터베이스에서 리딩하고, 해당 지역의 좌표정보에 해당하는 전자지도의 이미지정보를 전자지도데이터베이스에서 리딩하며, 해당 지역에 대한 개발사업유형, 시설의 분포현황에 대한 시설정보데이터를 속성데이터베이스에서 리딩하여, 웹지리정보시스템에서 웹서버를 통해 사용자단말기로 전송되어 출력되도록 하여, 사용자가 선택한 지역에 대한 도 입시설설정단계가 완료되도록 하는 지역정보데이터출력단계; 웹서버에서 사용자단말기 측으로 인구통계데이터, 교통통행량데이터, 소득수준데이터를 포함하는 입지데이터를 분석한 입지분석데이터를 요청할 수 있도록 하는 입지분석데이터의 요청입력화면데이터를 전송하고, 사용자에 의하여 선택된 입지분석데이터의 요청데이터를 사용자단말기에서 웹서버를 통하여 웹지리정보시스템으로 전송되도록 하며, 웹지리정보시스템에서 사용자에 의하여 선택으로 요청된 입지분석데이터에 대한 입지데이터를 속성데이터베이스에서 리딩하고, 리딩된 입지데이터에 대해 각 항목별로 순위 선정, 조건부 분석을 통하여 분석된 입지분석데이터와, 전자지도데이터베이스에 저장된 해당 지역의 전자지도의 이미지데이터를 리딩하여 웹서버를 통하여 사용자단말기 측으로 전송하여, 사용자에게 입지영향력이 높은 사업대상지에 대한 정보를 출력될 수 있도록 하는 입지분석데이터전송단계; 상기 입지분석데이터전송단계를 통하여 출력된 입지영향력이 높은 사업대상지 중에서 사용자에 의하여 선택된 사업대상지의 선택정보데이터가 사용자단말기에서 웹서버를 통하여 웹지리정보시스템 측으로 전송되도록 하고, 선택된 사업대상지의 선택정보데이터에 따라 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진을 통해서 해당 사업대상지에 대한 시장분석, 시장성분석, 투자분석으로 되는 사업타당성분석의 분석데이터를 산출하고, 산출된 사업타당성분석의 분석데이터와 함께 해당 지역의 전자지도의 이미지데이터가 웹지리정보시스템에서 웹서버를 통하여 사용자단말기 측으로 전송되도록 하는 사업타당성분석데이터전송단계; 상기 입지분석데이터전송단계를 통한 입지분석데이터, 사업타당성분석데이터전송단계를 통한 시장분석, 시장성분석, 투자분석으로 하는 사업 타당성분석의 분석데이터를 통하여 입지영향력이 높고, 수요량이 공급량을 초과하며, 가격 및 임대료가 높게 추정되는 지역이면서 수익성이 높은 지역을 판별하여 1차 사업대상지 후보지로 선정되도록 분석하여 1차사업대상지선정데이터가 산출되도록 하고, 산출된 1차사업대상지선정데이터와 함께 해당 지역의 전자지도의 이미지데이터가 웹지리정보시스템에서 웹서버를 통하여 사용자단말기 측으로 전송되도록 하는 1차사업대상지선정단계; 상기 1차사업대상지선정단계에 의하여 선정된 사업대상 후보지들에 대한 용도지역, 용도지구, 보전대상지, 도시계획, 법적규제사항, 해당 도입시설의 용도에 맞는 지형정보의 용도와 관련된 필터링정보데이터를 입력할 수 있도록 하는 필터링정보입력화면데이터가 웹서버에서 사용자단말기 측으로 전송되어 출력되도록 하고, 사용자에 의하여 선택된 필터링정보데이터의 입력데이터가 사용자단말기에서 웹서버를 통하여 웹지리정보시스템으로 전송되도록 하는 필터링단계; 상기 필터링단계에 의하여 사용자가 선택한 필터링정보데이터가 웹지리정보시스템에 수신되어 지아이에스메모리부에 저장되고, 해당 사업대상지에 대한 필터링정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하여, 웹지리정보시스템에서 필터링을 수행하여 선정된 최종 사업대상지의 정보데이터를 웹서버를 통하여 사용자단말기로 전송되어 출력되도록 하는 최종사업대상지출력단계가 포함되어 구비되는 것을 특징으로 하는 웹지리정보시스템을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템의 제어방법이 제공될 수 있다.In addition, the present invention is the use of the building selection information data of the building to be used for residential, commercial, and business for the development project of the building, and the form selection information data of the building including apartments, townhouses, detached houses, malls, office buildings, and officetels. Selected data for each administrative district that selects a search area by administrative districts such as national, city, county, ward, town, town, and dong. And the spatial setting input data selected and input from the selection information data to set the range by selecting the search radius from the selection point, and the selection information data of the polygon to generate the polygon and to directly define the analysis range on the map. The facility setting data is inputted from the user's terminal and transmitted to the web server. User input facility setting data input step; The facility setting data inputted from the user terminal is received from the web server, and the facility information is transmitted from the web server to the web geographic information system, and the information on the area according to the facility setting data is extracted and the area information data of the area. And a local information data request step of transmitting a local information data request signal for requesting facility information data for facilities corresponding to the map information data, the development project type set by the user, and the distribution status of the facility. In addition to the local information data, map information data, and development project type data inputted from the user terminal and transmitted through the web server, the request information of the local information data of the facility information data is transmitted from the web server and received by the web geographic information system. Save the coordinate information of the spatial coordinates of the area selected by the user in the attribute database, and read the image information of the electronic map corresponding to the coordinate information of the region from the electronic map database, Steps for setting up an introduction facility for the area selected by the user by reading the facility information data on the development type of the project and the distribution status of the facility in the attribute database, and then transmitting it to the user terminal through the web server in the web geographic information system. Local information data output step to complete the; Sends request input screen data of location analysis data to request location analysis data that analyzes location data including demographic data, traffic volume data, and income level data from the web server to the user terminal, and the location selected by the user. The request data of the analysis data is transmitted from the user terminal to the web geographic information system through the web server, and the location data of the location analysis data requested by the user in the web geographic information system selected by the user is read from the attribute database. Location analysis data analyzed by rank selection and conditional analysis for each location data and image data of the electronic map of the region stored in the electronic map database are read and transmitted to the user terminal through a web server, and then placed on the user. High impact business Location analysis data transmission step of outputting information on the destination; The selection information data of the business target site selected by the user among the business target sites having high location impact data output through the location analysis data transmission step is transmitted from the user terminal to the web geographic information system through the web server, and the selection information of the selected business target site. According to the data, the business feasibility review tool engine of the web geographic information system is used to calculate the analysis data of the business feasibility analysis, which is the market analysis, market feasibility, and investment analysis of the project site, and with the calculated data of the feasibility analysis. A business feasibility analysis data transmission step of transmitting image data of an electronic map of a corresponding region to a user terminal through a web server in a web geographic information system; Location impact data through the location analysis data transmission step, business feasibility analysis data analysis through the business feasibility analysis data transmission step, market feasibility analysis, investment analysis through the analysis of the feasibility, the demand exceeds the supply amount, Identify areas with high prices and rents and profitable areas, and analyze them to be selected as candidate sites for primary projects, and calculate the primary project target selection data, along with the calculated primary project target data. A primary business target selection step of transmitting image data of an electronic map to a user terminal through a web server in a web geographic information system; Filtering information data related to the use area, the use area, the conservation area, the city planning, the legal regulations, and the use of the topographical information suitable for the purpose of the introduction facility for the candidates selected by the primary project destination selection step Filtering information input screen data for inputting is transmitted from the web server to the user terminal for output, and filtering data input data of the filtering information selected by the user is transmitted from the user terminal to the web geographic information system through the web server. step; In the filtering step, the filtering information data selected by the user is received by the web geographic information system, stored in the GIS memory unit, and the filtering information data for the corresponding business site is read from the attribute database to perform filtering in the web geographic information system. Selecting the project site for the real estate development project using the web geographic information system, characterized in that it includes a final project site output step of outputting the information data of the selected final project site to the user terminal through the web server. A control method of the system may be provided.
이에 상기 사업타당성분석데이터전송단계는, 웹지리정보시스템에서 입지영향 력이 높은 사업대상지에 도입하려고 하는 시설의 수요데이터와 공급데이터, 사업대상지의 공간정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하고, 리딩된 수요데이터와 공급데이터를 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진 중 수요공급추정모형엔진을 통하여 입지영향력이 높은 사업대상지에 대해 도입하려고 하는 시설의 수요와 공급을 분석하며, 수요가 공급을 초과하여 개발될 시설이 채택될 가능성이 높은 지역을 분석한 시장분석데이터를 산출하도록 하는 시장분석단계; 웹지리정보시스템에서 입지영향력이 높은 사업대상지에 대한 공간정보데이터, 해당 사업대상지의 시설에 대한 시장가격정보데이터, 임대료정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하고, 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진 중 가격결정모델엔진을 통하여 입지영향력이 높은 사업대상지에 도입하려고 하는 시설의 시장가격, 임대료 추정을 분석하여 시장성분석데이터를 산출하도록 하는 시장성분석단계; 웹지리정보시스템에서 입지영향력이 높은 사업대상지에 대한 공간정보데이터, 해당 사업대상지의 토지비용정보데이터, 도입시설의 평균 건축비정보데이터, 인허가비용정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하고, 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진 중 수익성지수산출모형엔진을 통하여 입지영향력이 높은 사업대상지의 토지비, 도입시설의 평균 건축비, 인허가비용 추적을 분석하여 투자분석데이터를 산출하도록 하는 투자분석단계가 포함되어 구비될 수 있다.Accordingly, in the project feasibility analysis data transmission step, the demand data, supply data, and spatial information data of the business site to be introduced into the business target site having high location impact in the web geographic information system are read from the attribute database, and the read demand Analyze the supply and demand of facilities to be introduced to business targets with high location impact through the supply and demand estimation model engine of web geographic information system business feasibility review tool engine. A market analysis step of generating market analysis data analyzing regions where the facility to be adopted is likely to be adopted; In the web geographic information system, the geospatial data of the project site with high location influence, the market price information data and the rent information data of the facilities of the project site are read from the attribute database, and among the project feasibility review tool engines of the web geographic information system. A marketability analysis step of calculating marketability analysis data by analyzing a market price and a rent estimation of a facility to be introduced to a business site having a high impact location through a pricing model engine; In the web geographic information system, geospatial data about the project site with high location impact, land cost information data of the project site, average building cost information data of the facility to be introduced, and license cost information data are read from the attribute database. Among the feasibility review tool engines, an investment analysis step can be provided to analyze investment cost data of the project site with high location impact, average construction cost of licensed facility, and licensing cost through the profitability index model model engine. have.
나아가 본 발명은, 건축물의 개발사업에 대한 도입시설의 용도정보, 건축물의 형태정보, 사용자에 의하여 선택된 지역선택정보가 입력되는 도입시설설정데이 터입력단계; 사용자에 의하여 선택된 선택지역에 대한 공간정보, 시설정보가 지도이미지정보와 함께 웹지리정보시스템에서 사용자단말기로 전송되도록 하는 지역정보전송단계; 사용자가 선택지역에 대한 인구통계, 교통통행량, 소득수준에 대한 데이터를 요청하여 웹지리정보시스템에서 사용자단말기 측으로 전송하도록 하는 입지분석데이터전송단계; 사용자가 선택지역에 대한 시장분석, 시장성분석, 투자분석으로 하는 사업타당성분석데이터를 요청하여, 웹지리정보시스템에서 사용자단말기 측으로 전송하도록 하는 사업타당성분석데이터전송단계; 입지분석데이터, 사업타당성분석데이터를 통하여 1차 사업대상지 후보지를 선정하여 선정된 데이터가 사용자단말기 측으로 전송되도록 하는 1차사업대상지선정단계; 상기 1차사업대상지선정단계에 의하여 선정된 사업대상 후보지들에 대한 용도지역, 용도지구, 보전대상지, 도시계획, 법적규제사항, 해당 도입시설의 용도에 맞는 지형정보의 용도와 관련되어 필터링하도록 하는 필터링단계; 상기 필터링단계에 의하여 사용자가 선택된 필터링 데이터에 의하여 1차사업대상지에서 최종 사업대상지를 선정하도록 하는 최종사업대상지출력단계가 포함되어 구비되는 것을 특징으로 하는 웹지리정보시스템을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템의 제어방법이 제공될 수 있다.Furthermore, the present invention, the introduction facility setting data input step of inputting the use information of the introduction facility for the development project of the building, the shape information of the building, the region selection information selected by the user; A local information transmission step of allowing spatial information and facility information on the selected area selected by the user to be transmitted from the web geographic information system to the user terminal together with the map image information; A location analysis data transmission step of allowing a user to request data on demographics, traffic volume, and income level for a selected region and transmit the data from a web geographic information system to a user terminal; A business feasibility analysis data transmission step of allowing a user to request business feasibility analysis data for market analysis, market feasibility analysis, and investment analysis for a selected region, and to transmit the data from the web geographic information system to the user terminal; Selecting a primary project target site through location analysis data and business feasibility analysis data so as to transmit the selected data to the user terminal; Filtering is performed in relation to the use area, the use area, the conservation area, the city planning, the legal regulations, and the use of the topographical information suitable for the purpose of the introduction facility for the candidates selected by the primary project destination selection step. Filtering step; A project for real estate development using a web geographic information system, characterized in that the final business target site output step for allowing the user to select the final business target site from the primary business target site by the filtering data selected by the filtering step is included. A control method of the destination selection system may be provided.
상기와 같이 구성되는 본 발명은 대규모 개발사업을 수행하고자 하는 건설회사나 시행사와 같은 민간부문은 물론이고 지방자치단체 등의 공공부문에서 사업대상지 선정 과정에 있어 발생하는 불필요한 인적, 시간적 비용을 절감하고 최적 사 업대상지를 선정하는 데 도움이 되도록 하는 탁월한 효과가 있다.The present invention configured as described above can reduce unnecessary human and time costs incurred in the process of selecting a business site in the public sector such as local governments, as well as the private sector such as construction companies or implementers who intend to carry out large-scale development projects. There is an excellent effect in helping to select the best target site.
또한 부동산 개발 사업 수행 시 개발 사업자의 주관적인 경험이나 직관에 의해 사업대상지를 선정하여 무리한 사업을 수행할 경우 발생하는 막대한 피해를 줄이고 더욱 합리적이고 효율적이며 수익성이 높은 개발 사업을 수행하는 데 도움이 되도록 하는 장점이 있는 것이다.In addition, when the real estate development business is carried out, the project site is selected by the developer's subjective experience or intuition to reduce the enormous damage caused by excessive business and to help carry out a more rational, efficient and profitable development business. There is an advantage.
이하 첨부되는 도면을 참조하여 상세히 설명한다.Hereinafter, with reference to the accompanying drawings will be described in detail.
도 1은 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템에 대한 전체 구성도, 도 2는 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템에 대한 전체 흐름도, 도 3은 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템의 웹지리정보시스템에 대한 구성도, 그리고 도 4 및 도 5는 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템의 제어방법에 대한 순서도가 각각 도시된 것이다.1 is an overall configuration diagram of a business target selection system according to the present invention, FIG. 2 is a whole flowchart of a business target selection system according to the present invention, and FIG. 3 is a web geographic information system of a business target selection system according to the present invention. 4 and 5 are flowcharts of the control method of the business target selection system according to the present invention, respectively.
즉 본 발명에 따른 웹지리정보시스템을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템(10) 및 그 제어방법은, 도 1 내지 도 5 등에서와 같이, 본 시스템을 이용하고자 사는 사용자가 데이터를 입력하기 위한 사용자단말기(20), 사용자단말기(20)에 데이터가 보여지도록 하고 사용자가 입력한 데이터를 수신받아 처리하도록 하는 웹서버(30), 그리고 웹서버(30)으로부터 전송된 데이터를 수신받아 부동산 개발사업의 사업대상지를 분석하여 다시 사용자 측으로 전송되도록 하는 웹지리 정보시스템(40) 등이 포함되어 이루어지는 것이다.That is, the business
이를 통하여 사용자는 최적의 부동산 개발사업의 사업대상지를 선정할 수 있는 것으로, 이에는 다양한 선정 조건을 통해 대비하여 살펴본 바, 앞으로 부동산 개발한 후에 발생할 수 있는 이익과 손해 등을 명확히 판별하여 사업대상지를 선정할 수 있는 것이다.Through this, the user can select the business site for the optimal real estate development project, which is prepared through various selection conditions, and clearly identifies profits and losses that may occur after real estate development. It can be selected.
이를 위한 본 발명에 따른 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템의 구성을 살펴보면 다음과 같다.Looking at the configuration of the business destination selection system of the real estate development project according to the present invention for this purpose is as follows.
즉 선택을 위한 지역의 각종 데이터가 저장되는 속성데이터베이스(50)가 마련되는 것으로, 이러한 속성데이터베이스(50)는, 서비스 제공이 가능한 공간적 범위 내의 입지분석을 위한 인구사회, 통계적 정보, 물리적 공간 정보, 사업타당성 분석 도구를 위한 시설별 부지특성 및 건물특성 정보(대지면적, 연면적, 용적률, 건폐율 등), 지역특성 정보(사업체수, 사업체종사자수, 인구, 가구수, 인구밀도), 시장정보(공시지가, 평균 임대료 등), 수익성산출모형 도출을 위한 정보(토지비, 평균 건설비, 운영비, 금융비 등) 등 시스템 내에서 사용되는 모든 정보가 저장되어 있는 것이다.That is, an
그리고 전자지도데이터베이스(60)는, 지형도 및 지번도의 이미지가 저장되어 있는 것이다.The
다음으로 사업타당성 분석 도구를 포함하는 웹지리정보시스템(WEB-GIS)은, 속성 데이터베이스와 전자지도 데이터베이스에 저장되어 있는 정보를 리딩하여 웹 서버로 전송할 뿐 아니라, 공간적 분석 기술을 사용해 새로운 정보를 만들어 낼 수 있는 진보된 공간분석과 모델링이 가능한 GIS 지리정보 서버. 이는 대상지의 사업타당성 검토를 수행해 주는 수급모형, 가격모형, 수익성지수산출 모형이 프로그래밍 되어 있는 것이다.Next, Web Geographic Information System (WEB-GIS), which includes a business feasibility analysis tool, reads and transmits the information stored in the attribute database and the electronic map database to the web server, and creates new information using spatial analysis technology. GIS geographic information server for advanced spatial analysis and modeling. This is because the supply and demand model, price model and profitability index calculation model are programmed to conduct business feasibility review of the site.
이러한 본 발명에 따른 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템을 이용하고자 하는 사용자를 관리하기 위한 회원관리 데이터베이스(31)는, 시스템을 이용하는 데 있어 사용자의 보안성을 높이고 정보 이용에 대한 적합한 지불액 부담이 용이하도록 회원의 개인 정보가 저장되어 있는 것이다.The
즉 본 발명에 따른 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템(10)의 상세 구성을 살펴보면, 사용자단말기로부터 사용자가 입력한 데이터에 따라 부동산 개발사업의 사업대상지를 검색하여 사용자 단말기 측으로 전송되도록 하는 웹지리정보시스템이 구성되고, 이에 사용자단말기로부터 사용자가 입력한 데이터를 수신받아 웹지리정보시스템 측으로 전송하고, 웹지리정보시스템으로부터 수신받은 분석데이터를 사용자단말기 측으로 전송하도록 하는 웹서버가 구비되는 것이다.That is, looking at the detailed configuration of the system for selecting a business destination for the real
또한 부동산 개발사업의 사업대상지의 지리정보, 공간좌표정보, 인구정보, 사회정보가 포함된 데이터가 저장되는 속성데이터베이스가 구비되고, 부동산 개발사업의 사업대상지의 지리정보에 따른 전자지도의 이미지데이터가 저장되는 전자지도데이터베이스가 구비되는 것이다.In addition, an attribute database is provided to store data including geographic information, spatial coordinate information, population information, and social information of the real estate development project, and the image data of the electronic map according to the geographic information of the business destination of the real estate development project. The electronic map database to be stored is provided.
특히 부동산 개발사업의 사업대상지의 선정을 위해 사용자가 입력한 분석조 건에 따라 사업대상지에 대한 분석을 하도록 하는 사업타당성검토도구엔진이 구비되는 것으로, 이러한 사업타당성검토도구엔진에 의하여 사업대상지의 선정에 보다 정확하게 분석할 수 있는 것이다.In particular, a project feasibility review tool engine is provided to analyze the project site according to the analysis conditions entered by the user for the selection of the project site of the real estate development project.The project site is selected by the project feasibility review tool engine. Can be analyzed more accurately.
그리고 상기 웹서버에 연결되어 시스템을 이용하는 사용자의 정보이용에 대한 로그인정보, 시스템 이용에 따른 비용의 결제정보가 저장되도록 하는 회원관리데이터베이스가 포함되어 구비되는 것으로 하여, 웹지리정보시스템(40)을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템(10)이 마련될 수 있는 것이다.In addition, the web
이에 상기 속성데이터베이스는 다양한 종류의 데이터가 저장되는 것으로, 건축 또는 토목 개발사업에 관련된 지역의 인구정보, 연령층정보, 도로정보, 주택정보, 소득정보가 포함된 인구사회통계적정보; 산림정보, 주택정보, 대지정보, 하천정보, 농지정보가 포함된 물리적 공간정보; 산업구조정보, 제조사업분야정보, 대지정보가 포함된 시설별 부지특성정보; 각 건물의 대지면적정보, 연면적 정보, 용적률 정보, 건폐율 정보가 포함된 건물특성정보저장부; 해당 지역의 사업체수, 사업체종사자수, 인구수, 가구수, 인구밀도정보가 포함된 지역특성정보저장부; 해당 지역의 공시지가정보, 개별 임대료 정보 및 평균 임대료 정보가 포함된 시장정보저장부; 해당 지역의 토지비 정보, 건설비 정보, 운영비 정보, 금융비 정보가 포함된 수익성정보저장부 등이 포함되어 이루어질 수 있을 것이다.The attribute database stores various kinds of data and includes demographic and socio-statistical information including demographic information, age group information, road information, housing information, and income information of a region related to a construction or civil engineering development project; Physical spatial information including forest information, housing information, land information, river information, farmland information; Site characteristic information for each facility including industrial structure information, manufacturing business area information, and land information; A building characteristic information storage unit including land area information, total floor area information, floor area ratio information, and occlusion rate information of each building; A regional characteristic information storage unit including the number of businesses, number of employees, population, households and population density information of the region; A market information storage unit including the public announcement price information, individual rent information, and average rent information of the region; Profitability information storage including land cost information, construction cost information, operating cost information, and financial cost information of the region may be included.
물론 더 필요한 데이터정보가 포함될 수도 있을 것이다.Of course, more necessary data information may be included.
이와 함께 상기 웹지리정보시스템(40)은 다수의 신호처리부속부재가 구성될 수 있을 것이다.In addition, the web
즉 사용자단말기로부터 전송된 사용자의 입력데이터가 저장되고, 속성데이터베이스와 전자지도데이터베이스로부터 리딩된 데이터 및 사업타당성검토도구엔진에 의하여 분석된 데이터가 저장되도록 하는 지아이에스메모리부(41)가 구비될 수 있다.That is, the
또한 웹서버로 송수신되는 데이터를 처리하기 위한 웹서버신호처리블럭(42), 속성데이터베이스로 데이터리딩하기 위한 요청신호 및 속성데이터베이스에서 리딩된 데이터를 처리하기 위한 속성데이터베이스신호처리블럭(43), 전자지도데이터베이스로 데이터리딩하기 위한 요청신호 및 전자지도데이터베이스에서 리딩된 데이터를 처리하기 위한 전자지도데이터베이스신호처리블럭(44), 사업타당성검토도구엔진 측으로 분석요철을 위한 요청신호 및 분석된 데이터를 처리하기 위한 분석도구엔진신호처리블럭(45), 및 지아이에스메모리부(41) 등이 포함되어 구비될 수 있을 것이다.Also, a web server
이와 같이 마련되는 본 발명에 따른 웹지리정보시스템(40)을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템은 다음과 같은 단계로 실행된다.As described above, the system for selecting a business target site for the real estate development project using the web
(1) 우선 사용자는 웹서버(30)에서 제공되어 사용자단말기(20)에 표시되는 입력창을 이용하여 기본적인 도입시설데이터를 입력할 수 있을 것이다. 즉 개발사 업의 용도(주거용, 상업용, 업무용 등)와 형태(아파트, 연립주택, 단독주택, 상가, 오피스, 오피스텔 등) 가 조건부 항목으로 제시된 이 입력창에서 개발사업의 유형을 입력하고 분석의 공간적 범위를 다음과 같은 3가지 방법으로 설정할 수 있다. 사용자는 분석하고 싶은 행정구역(ex. 전국, 시·군·구, 읍, 면, 동)을 입력하거나 특정 지점으로부터 검색 반경을 생성함으로써 범위를 설정할 수 있으며, 폴리곤을 생성하여 지도 위에서 분석 범위를 사용자가 직접 지정할 수도 있다.(1) First, the user may input basic introduction facility data by using the input window provided in the
(2) 그리고 사용자단말기(20)의 입력창으로부터 사용자가 제공한 정보를 입력받은 웹서버(30)는 웹지리정보시스템(40, WEB-GIS)으로 전송하여, 사용자가 설정한 공간적 범위에 해당하는 지역을 추출하여 출력하도록 요청하고, 사용자가 설정한 개발사업 유형에 해당하는 시설을 함께 출력하도록(Visualizing) 요청한다. (건축물과세대장 전자지도를 활용하여 해당 필지 출력 요청).(2) And the
(3) 그리고 분석의 공간적 범위 및 계획 시설의 분포 현황의 출력을 요구받은 웹지리정보시스템(40)은 속성데이터베이스(50)의 데이터를 리딩하여 사용자가 선택한 공간의 좌표를 얻어내고, 전자지도데이터베이스(60)에 저장되어 있는 이미지데이터를 리딩하여 웹서버(30)로 전송한다.(3) The web
(4) 웹지리정보시스템(40)에서는 사용자의 선택 사항에 따라 공간적 범위와 개발 유형에 따른 도입시설이 설정되면, 입지분석과 사업타당성 검토를 통해 1차 사업대상지 후보를 도출한다. 이 단계에서는 입지분석을 통한 개발지의 사회적, 물리적 환경 검토와 사업타당성 검토를 통한 시장분석, 시장성 분석이 주축이 되며, 부지현황이 개발 목표에 부합한지와 개발의 수익성 존재 여부를 가늠한 결과를 통해 조건(ex. 수익률≥20%)을 충족하는 몇 개의 사업대상지 후보의 제시로써 도출된다. (4) The web
(5) 다음으로 부동산 개발사업의 사업대상지에 있어서의 입지조건을 분석하는 입지분석단계를 수행하는 것으로, 이러한 입지분석은 웹지리정보시스템(40)에서 속성데이터베이스(50)의 인구통계, 교통 통행량, 소득수준 등 데이터를 리딩하여 탐색적으로 분석함으로써, 입지영향력이 큰 지역을 선정하는 것이다. 웹 서버(30)에서 입지 영향력과 관련된 조건 항목을 지정할 수 있는 입력창데이터를 사용자단말기에 제공하고, 사용자가 입력한 입력데이터를 웹지리정보시스템(40)으로 전송하면, 웹지리정보시스템(40)은 사용자가 입력한 조건에 해당하는 정보를 속성데이터베이스(50)에서 데이터를 리딩하여, 순위 선정, 조건부 분석 등을 수행한다. 웹지리정보시스템(40)은 전자지도데이터베이스(60)에 저장되어 있는 이미지데이터를 리딩한 후, 웹서버(30)로 전송하여 분석결과를 사용자단말기(20)에 출력하도록 요청한다.(5) Next, a location analysis step of analyzing the location conditions at the project site of the real estate development project is performed. The location analysis is performed by the web
(6) 이와 같이 입지분석 등을 통해 도출된 입지영향력이 높은 사업대상지들을 대상으로 사업타당성 검토를 수행한다. 시장분석, 시장성분석, 투자분석 등이 사업타당성 검토에 해당하며, 이를 위해 웹지리정보시스템(40)에는 분석 모델링 결과를 프로그래밍하여 하나의 프로시져로 구성한 엔진인‘사업타당성 검토를 위한 도구(tool)’가 구축되어 있다.(6) in this way The project feasibility review is conducted for the project sites with high location impacts derived through location analysis. The business feasibility review includes market analysis, market feasibility analysis, and investment analysis. For this purpose, the web
(7) 이에 사업타당성검토단계 중, 시장분석에서는 도입하려고 하는 시설의 수요분석, 공급분석을 수행하고, 수요가 공급을 초과함으로써 개발될 시설이 시장에서 채택될 가능성이 높은 지역을 도출한다. 도입시설의 수요량과 공급량 추정을 위하여 웹지리정보시스템(40)(WEB-GIS)에는 프로그램화 되어 있는 도입시설의 수요량과 공급량의 추정을 위한 모델(수요공급추정모형엔진)이 사용된다. 모델에 사용되는 공간정보의 이용을 위해 웹지리정보시스템(40)은 속성데이터베이스에서 데이터를 리딩한다. 웹지리정보시스템(40)은 프로그램화 되어있는 모델을 통해 수요량과 공급량을 각각 도출하고 수요량이 공급량보다 많은 지역이 어디인지를 얻어냄으로써 도입시설의 시장 채택가능성이 높은 지역을 선별하고 이를 전자지도데이터베이스(60)에 저장된 이미지 정보를 이용하여 웹서버(30)로 전송한다.(7) During the business feasibility review stage, the market analysis conducts demand analysis and supply analysis of the facilities to be introduced, and identifies areas where the facilities to be developed are likely to be adopted in the market as the demand exceeds the supply. In order to estimate the demand and supply of the facility, the web geographic information system 40 (WEB-GIS) uses a model (demand supply estimation model engine) for estimating the demand and supply of the program. In order to use the spatial information used in the model, the web
(8) 다음으로 사업타당성검토단계 중, 시장성분석은 도입하고자 하는 시설이 시장에서 어느 정도의 경쟁력을 가지고 있는지를 평가하기 위한 것으로, 도입시설의 시장가격 및 임대료 추정을 통해 도출된다. 시장가격 및 임대료 추정을 위하여 계량분석을 통해 도출된 결과인 가격결정모형(가격결정모델엔진)을 웹지리정보시스템(40)에 프로그램화하여 사용된다. 웹지리정보시스템(40)은 모형에 독립변수로 사 용되는 공간 속성정보의 이용을 위해 속성데이터베이스(50)에서 해당 데이터를 리딩한다. 웹지리정보시스템(40)은 프로그램화 되어있는 가격결정모델(가격결정모델엔진)을 통해 도입시설의 시장가격 및 임대료를 도출하고 이를 전자지도데이터베이스(60)에 저장된 이미지 정보를 이용하여 웹서버(30)로 전송한다.(8) Next, during the feasibility review stage, the market feasibility analysis is to evaluate how competitive the facility is to be introduced in the market, and is derived through the estimation of the market price and rent of the facility. In order to estimate the market price and the rent, a pricing model (price modeling engine), which is a result derived from the quantitative analysis, is used to program the web
(9) 마지막으로, 사업타당성검토 단계 중, 투자분석단계를 살펴보면, 웹지리정보시스템(40)은 상기 단계에서 추정된 도입시설의 가격 및 임대료를 개발사업의 편익으로 산정하고, 속성데이터베이스(50)로부터 각 지역의 토지비, 평균 건축비, 인허가비용 등에 대한 데이터를 읽어 들여, 총 비용에 대한 유출현금흐름을 산출하여 개략적인 B/C 분석(편익/비용 분석, Benefit/Cost Analysis)을 수행한다. (9) Finally, when looking at the investment analysis step of the feasibility review step, the web
예를 들어 도입시설이 주거시설(아파트)인 경우, 비용항목에는 토지지분가치와 건물지분가치를 합산한 전체지분가치에 대한 매입비와 등록세 및 취득세 등을 포함하는 제세공과금, 지상층건축비와 지하층건축비를 합산한 총 건축비, 감정평가수수료, 사업대여금이자, 손실보상비 등의 사업경비, 기반시설부담금 등이 포함된다. 주거시설(아파트)의 수익 항목에는 개발되는 주거시설(아파트)의 건폐율 및 용적률의 비에 따라 변동하는 분양가능면적을 반영한 예상분양가(예상매매가)를 포함시켜 사업의 총 수익으로 산정한다. 또한 도입시설이 업무시설 또는 상업시설인 경우에도 각 도입시설의 특성을 반영한 비용 및 편익 산정방식에 따라 각각의 B/C 값이 산출될 수 있다.For example, if the introduction facility is a residential facility (apartment), the cost category includes the manufacturing fee, ground construction cost, and underground construction cost, including purchase and registration and acquisition tax, etc., for the total equity value that adds up the land equity value and the building equity value. Total construction costs, appraisal fees, business loan interests, business expenses such as loss compensation costs, and infrastructure fees are included. The income category of residential facilities (apartment) includes the estimated sale price (estimated selling price) that reflects the amount of available real estate that varies with the ratio of the building's occupancy rate and floor area ratio. In addition, even if the facility is a business facility or a commercial facility, each B / C value can be calculated according to the cost and benefit calculation method reflecting the characteristics of each facility.
(B/C 분석의 예시 표)(Example Table of B / C Analysis)
따라서 사용자는 각 사용자의 사업 환경 및 개발 조건을 입력창을 통해 입력함으로써 웹지리정보시스템(40)(GIS 서버)에 데이터베이스화된 산출식에 의한 본인의 개발사업 규모와 여건에 맞춤화된 B/C 분석 결과를 전송받을 수 있다. Therefore, the user inputs the business environment and development conditions of each user through the input window, and the B / C customized to the size and condition of his / her development project by the database formula in the web geographic information system 40 (GIS server). The analysis result can be sent.
산출된 B/C 분석결과는 전자지도데이터베이스에 저장된 이미지 정보와 함께 웹서버(30)로 전송되어 사용자 단말기(20)의 화면에 출력된다. The calculated B / C analysis result is transmitted to the
또한 사용자가 투자규모가 다른 복수의 투자안을 평가하고자 할 경우, 혹은 주거, 업무, 상업용 부동산 중에서 투자할 시설종류를 선정하려는 경우에는 각각의 투자로부터 얻어지는 편익을 최초의 부동산투자액으로 나눈 수익성지수(PI, Profitability Index)를 산출하여 투자의 운선순위를 결정할 수 있도록 한다. 사용 자에게는 예상 현금 유입액, 출입액의 흐름을 입력할 수 있는 입력창이 제시되며, 이를 통해 사용자는 입력창에 각각의 투자대안을 입력하여 투자결과의 수익성지수를 비교해볼 수 있다.In addition, if the employer wants to evaluate a plurality of investments with different investment scales, or if they want to select the type of facility to invest among residential, business and commercial real estate, the profits from each investment divided by the initial real estate investment amount (PI) Profitability Indexes can be used to determine the priority of investment. The user is presented with an input window for entering the expected cash inflows and flows. The user can enter the respective investment alternatives in the input window to compare the profitability index of the investment results.
수익성지수(PI) = (현금유입액의 현가) / (총투자금액의 현가)Profitability Index (PI) = (present value of cash inflows) / (present value of total investment)
이와 같이 산출된 PI지수와 B/C 분석 결과는 전자지도데이터베이스에 저장된 이미지 정보와 함께 웹서버(30)로 전송되어 사용자 단말기(20)의 화면에 출력된다. The PI index and the B / C analysis result calculated as described above are transmitted to the
(10) 상기 입지분석 결과와 사업타당성 검토 도구(tool)를 이용한 시장분석, 시장성분석, 수익성지수 산출(투자분석)의 결과를 토대로 입지영향력이 높고 수요량이 공급량을 초과하며 가격 및 임대료가 높게 추정되는 지역, 수익성지수(PI)가 1이상인 지역을 1차 사업대상지 후보로 선정한다. 웹지리정보시스템(40)은 이 결과와 함께 전자지도데이터베이스(60)에 저장된 이미지 정보를 웹서버(30)로 전송하고 웹서버(30)는 전송받은 이미지를 사용자단말기(20)에 출력하여 제공한다.(10) Based on the results of the above location analysis and the market analysis, marketability analysis, and profitability index calculation (investment analysis) using the business feasibility study tool, the location impact is high, the demand exceeds the supply, and the price and rent are high. Target regions and regions with a profitability index (PI) of 1 or higher will be selected as candidates for the primary project. The web
(11) 다음은 상기 단계에서 선정된 1차 사업대상지 후보를 대상으로 최종 사업대상지 후보를 도출하는 단계이다.(11) The next step is to derive the final project target candidate for the primary project target candidate selected in the above step.
1차 사업대상지 후보들 중 용도지역 및 용도지구, 보전대상지 여부 등 도시계획 및 법적 규제사항, 용도에 맞는 지형에 적합하지 않은 대상지를 필터링하여 제거한다.The candidates for primary projects are filtered out of urban planning and legal regulations, such as areas of use, areas of use, and areas of conservation.
(12) 웹서버(30)가 사용자들이 사용자단말기(20)의 입력창에 드롭다운 형식의 메뉴 바(menu bar)로 제공된 조건부 필터링 질의어를 웹지리정보시스템(40)로 전송하면, 웹지리정보시스템(40)에서는 속성데이터베이스(50)를 이용하여 필터링을 수행하고, 잔존하는 1차 사업대상지 후보들을 최종적인 사업대상지로 도출하여 웹서버(30)에 출력되도록 한다.(12) When the
이와 같이 마련되는 본 발명에 따른 웹지리정보시스템(40)을 활용한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템의 제어방법에 대해서 개략적으로 살펴보면 다음과 같다. 즉 건축물의 개발사업에 대한 도입시설의 용도정보, 건축물의 형태정보, 사용자에 의하여 선택된 지역선택정보가 입력되는 도입시설설정데이터입력단계가 수행된다.Looking at the control method of the business site selection system of the real estate development project using the web
다음으로 사용자에 의하여 선택된 선택지역에 대한 공간정보, 시설정보가 지도이미지정보와 함께 웹지리정보시스템에서 사용자단말기로 전송되도록 하는 지역정보전송단계가 수행된다.Next, the spatial information transmission step is performed so that the spatial information and facility information of the selected area selected by the user are transmitted to the user terminal from the web geographic information system together with the map image information.
또한 사용자가 선택지역에 대한 인구통계, 교통통행량, 소득수준에 대한 데이터를 요청하여 웹지리정보시스템에서 사용자단말기 측으로 전송하도록 하는 입지분석데이터전송단계가 수행된다.In addition, a location analysis data transmission step is performed in which a user requests data on demographics, traffic volume, and income level for a selected region and transmits the data from the web geographic information system to the user terminal.
그리고 사용자가 선택지역에 대한 시장분석, 시장성분석, 투자분석으로 하는 사업타당성분석데이터를 요청하여, 웹지리정보시스템에서 사용자단말기 측으로 전송하도록 하는 사업타당성분석데이터전송단계가 수행된다.In addition, a business feasibility analysis data transmission step is performed in which the user requests business feasibility analysis data for market analysis, market feasibility analysis, and investment analysis for the selected region, and transmits the data from the web geographic information system to the user terminal.
이처럼 입지분석데이터, 사업타당성분석데이터를 통하여 1차 사업대상지 후보지를 선정하여 선정된 데이터가 사용자단말기 측으로 전송되도록 하는 1차사업대상지선정단계가 수행된다.As such, the primary project target selection step is performed to select the candidate site for the primary project through the location analysis data and the project feasibility analysis data so that the selected data is transmitted to the user terminal.
그리고 상기 1차사업대상지선정단계에 의하여 선정된 사업대상 후보지들에 대한 용도지역, 용도지구, 보전대상지, 도시계획, 법적규제사항, 해당 도입시설의 용도에 맞는 지형정보의 용도와 관련되어 필터링하도록 하는 필터링단계가 수행되고, 최종적으로 상기 필터링단계에 의하여 사용자가 선택된 필터링 데이터에 의하여 1차사업대상지에서 최종 사업대상지를 선정하도록 하는 최종사업대상지출력단계가 수행됨으로써, 본 발명에 의한 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템의 제어방법을 수행하게 되는 것이다.And filtering to be related to the use area, the use area, the conservation area, the city planning, the legal regulations, and the use of the topographical information suitable for the purpose of the introduction facility for the candidates selected by the primary project target selection step. The filtering step is performed, and finally, the final business destination site output step is performed to allow the user to select the final business destination from the primary business destination by the filtering data selected by the filtering step. The control method of the project site selection system will be performed.
이러한 본 발명에 따른 부동산 개발사업의 사업대상지 선정 시스템의 제어방법에 대해서 상세한 제어방법을 각 단계별로 살펴보면 다음과 같다.Looking at the detailed control method for each step of the control method of the business site selection system of the real estate development project according to the present invention as follows.
우선 건축물의 개발사업에 대한 주거용, 상업용, 업무용으로 되는 건축물의 용도선택정보데이터와, 아파트, 연립주택, 단독주택, 상가, 오피스빌딩, 오피스텔로 되는 건축물의 형태선택정보데이터로 되는 개발사업유형입력데이터와, 해당 건축물의 개발사업을 시행을 위한 검색지역을 한정함에 전국, 시, 군, 구, 읍, 면, 동으로 하는 행정구역별로 하여 검색지역을 선택하는 행정구역별 선택정보데이터, 선택 지점으로부터 검색 반경을 정하여 범위를 설정하도록 하는 범위설정 선택정보데이터, 폴리곤을 생성하여 지도 위에서 분석 범위를 사용자가 직접 정하도록 하는 폴리곤 선택정보데이터 중에서 선택되어 입력되는 공간적범위입력데이터가 포함된 도입시설설정데이터가, 사용자의 단말기로부터 입력받아 웹서버로 전송되도록 하는 사용자 도입시설설정데이터입력단계가 수행되는 것이다.First, input the development business type of the building selection information data for the building, residential, commercial, and business of the building development business, and the form selection information data of the building consisting of apartments, townhouses, detached houses, malls, office buildings, and officetels. Data, and selection information data for each administrative district that selects a search region by administrative districts such as nation, city, county, ward, town, town, and dong. Introductory facility setting including spatial range input data selected and input from the range setting selection information data to set the range by setting the search radius from the polygon selection information data which allows the user to directly define the analysis range on the map by creating a polygon. Introduce user to receive data from user's terminal and transmit to web server Description will be set data input step is performed.
그리고 사용자 단말기에서 입력된 도입시설설정데이터가 웹서버에서 수신되고, 웹서버에서 웹지리정보시스템 측으로 도입시설설정데이터를 전송하고 도입시설설정데이터에 따른 해당 지역의 정보를 추출하여 해당 지역의 지역정보데이터 및 지도정보데이터, 사용자가 설정한 개발사업유형, 시설의 분포현황에 해당하는 시설에 대한 시설정보데이터를 요청하는 지역정보데이터요청신호를 전송하도록 하는 지역정보데이터요청단계가 수행되는 것이다.The facility setting data input from the user terminal is received from the web server, and the facility information is transmitted from the web server to the web geographic information system, and the information on the area according to the facility setting data is extracted to extract the area information of the area. The area information data request step for transmitting the area information data request signal requesting the facility information data for the facility corresponding to the data and the map information data, the type of development project set by the user, and the distribution status of the facility is performed.
이에 사용자단말기에서 입력되어 웹서버를 통해 전송된 지역정보데이터, 지도정보데이터, 개발사업유형데이터와 함께 시설정보데이터의 요청하는 지역정보데이터요청신호를 웹서버로부터 전송되어 웹지리정보시스템에서 수신받아 지아이에스메모리부에 저장되도록 하고, 사용자가 선택한 지역의 공간 좌표에 대한 좌표정보를 속성데이터베이스에서 리딩하고, 해당 지역의 좌표정보에 해당하는 전자지도의 이미지정보를 전자지도데이터베이스에서 리딩하며, 해당 지역에 대한 개발사업유형, 시설의 분포현황에 대한 시설정보데이터를 속성데이터베이스에서 리딩하여, 웹지리정보시스템에서 웹서버를 통해 사용자단말기로 전송되어 출력되도록 하여, 사용자가 선택한 지역에 대한 도입시설설정단계가 완료되도록 하는 지역정보데이터출 력단계가 수행되는 것이다. 그리하여 사용자는 도입시설설정에 따른 해당 예상 지역에 대한 정보를 살펴봄으로써, 이후 진행되는 상세 선택조건에 따른 지역을 살펴볼 수 있는 것이다.Therefore, the local information data request signal of the facility information data along with the local information data, map information data, and development type data inputted from the user terminal and transmitted through the web server is transmitted from the web server and received by the web geographic information system. It is stored in the GIS memory unit, the coordinate information of the spatial coordinates of the area selected by the user is read from the attribute database, the image information of the electronic map corresponding to the coordinate information of the region is read from the electronic map database, and the corresponding area. Steps for setting facility facilities for the area selected by the user by reading the facility information data on the development project type and the distribution status of the facilities in the attribute database and transmitting them to the user terminal through the web server in the web geographic information system. The local data output stage It is done. Thus, by looking at the information on the expected area according to the establishment of the facility, the user can look at the area according to the detailed selection conditions going on.
이후 웹서버에서 사용자단말기 측으로 인구통계데이터, 교통통행량데이터, 소득수준데이터를 포함하는 입지데이터를 분석한 입지분석데이터를 요청할 수 있도록 하는 입지분석데이터의 요청입력화면데이터를 전송하고, 사용자에 의하여 선택된 입지분석데이터의 요청데이터를 사용자단말기에서 웹서버를 통하여 웹지리정보시스템으로 전송되도록 하며, 웹지리정보시스템에서 사용자에 의하여 선택으로 요청된 입지분석데이터에 대한 입지데이터를 속성데이터베이스에서 리딩하고, 리딩된 입지데이터에 대해 각 항목별로 순위 선정, 조건부 분석을 통하여 분석된 입지분석데이터와, 전자지도데이터베이스에 저장된 해당 지역의 전자지도의 이미지데이터를 리딩하여 웹서버를 통하여 사용자단말기 측으로 전송하여, 사용자에게 입지영향력이 높은 사업대상지에 대한 정보를 출력될 수 있도록 하는 입지분석데이터전송단계가 수행되는 것이다.Thereafter, the web server transmits the request input screen data of the location analysis data, which allows the user terminal to request location analysis data from the location data including demographic data, traffic traffic data, and income level data. The request data of location analysis data is transmitted from the user terminal to the web geographic information system through the web server, and the location data of the location analysis data requested by the user in the web geographic information system selected by the user is read from the attribute database, and The location analysis data analyzed by rank selection and conditional analysis for each location data and the image data of the electronic map of the region stored in the electronic map database are read and transmitted to the user terminal through the web server. High location impact The location analysis data transmission step is performed so that the information on the project destination can be output.
이처럼 부동산 사업을 추진함에 있어서, 개발사업의 사업대상지에 대한 입지조건별 대상지를 살펴볼 수 있을 것이다.In the real estate business in this way, it will be possible to examine the target sites by location conditions for the project targets of the development project.
다음으로 상기 입지분석데이터전송단계를 통하여 출력된 입지영향력이 높은 사업대상지 중에서 사용자에 의하여 선택된 사업대상지의 선택정보데이터가 사용자단말기에서 웹서버를 통하여 웹지리정보시스템 측으로 전송되도록 하고, 선택된 사업대상지의 선택정보데이터에 따라 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진을 통해서 해당 사업대상지에 대한 시장분석, 시장성분석, 투자분석으로 되는 사업타당성분석의 분석데이터를 산출하고, 산출된 사업타당성분석의 분석데이터와 함께 해당 지역의 전자지도의 이미지데이터가 웹지리정보시스템에서 웹서버를 통하여 사용자단말기 측으로 전송되도록 하는 사업타당성분석데이터전송단계가 수행되는 것이다.Next, the selected information data of the business destination selected by the user from the business destination with high location impact data output through the location analysis data transmission step is transmitted from the user terminal to the web geographic information system through the web server. According to the optional information data, the business feasibility study tool engine of the web geographic information system is used to calculate the analysis data of the business feasibility analysis, which is the market analysis, market feasibility, and investment analysis of the project site. In addition, the project feasibility analysis data transmission step is performed so that the image data of the electronic map of the region is transmitted from the web geographic information system to the user terminal through the web server.
이처럼 사업타당성분석데이터전송단계에 따라서 부동산 개발사업을 이룬 후, 얻게되는 수익성 여부를 살펴볼 수 있는 것이다.In this way, it is possible to examine the profitability gained after the real estate development project is completed according to the feasibility analysis data transmission stage.
그리고 상기 입지분석데이터전송단계를 통한 입지분석데이터, 사업타당성분석데이터전송단계를 통한 시장분석, 시장성분석, 투자분석으로 하는 사업타당성분석의 분석데이터를 통하여 입지영향력이 높고, 수요량이 공급량을 초과하며, 가격 및 임대료가 높게 추정되는 지역이면서 수익성이 높은 지역을 판별하여 1차 사업대상지 후보지로 선정되도록 분석하여 1차사업대상지선정데이터가 산출되도록 하고, 산출된 1차사업대상지선정데이터와 함께 해당 지역의 전자지도의 이미지데이터가 웹지리정보시스템에서 웹서버를 통하여 사용자단말기 측으로 전송되도록 하는 1차사업대상지선정단계가 수행되는 것이다.Location impact data is high through the location analysis data transmission step, the business feasibility analysis data of the market analysis, market feasibility analysis, and investment analysis through the business feasibility analysis data transmission step, and the demand exceeds the supply In order to determine the area of high profitability and the area of high profitability, the area of high profitability is identified and selected to be the candidate for the primary project site, so that the primary project target data can be calculated and the area with the calculated primary project target data. The primary business target selection step is performed so that the image data of the electronic map is transmitted from the web geographic information system to the user terminal through the web server.
또한 상기 1차사업대상지선정단계에 의하여 선정된 사업대상 후보지들에 대한 용도지역, 용도지구, 보전대상지, 도시계획, 법적규제사항, 해당 도입시설의 용도에 맞는 지형정보의 용도와 관련된 필터링정보데이터를 입력할 수 있도록 하는 필터링정보입력화면데이터가 웹서버에서 사용자단말기 측으로 전송되어 출력되도록 하고, 사용자에 의하여 선택된 필터링정보데이터의 입력데이터가 사용자단말기에서 웹서버를 통하여 웹지리정보시스템으로 전송되도록 하는 필터링단계가 수행되는 것이다.In addition, filtering information data related to the use area, use district, conservation destination, city planning, legal regulations, and topographical information suitable for the purpose of the introduction facility for the candidate candidates selected by the primary project target selection step. Filtering information input screen data for inputting the data is transmitted from the web server to the user terminal and outputted, and input data of the filtering information data selected by the user is transmitted from the user terminal to the web geographic information system through the web server. The filtering step is performed.
마지막으로 상기 필터링단계에 의하여 사용자가 선택한 필터링정보데이터가 웹지리정보시스템에 수신되어 지아이에스메모리부에 저장되고, 해당 사업대상지에 대한 필터링정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하여, 웹지리정보시스템에서 필터링을 수행하여 선정된 최종 사업대상지의 정보데이터를 웹서버를 통하여 사용자단말기로 전송되어 출력되도록 하는 최종사업대상지출력단계가 수행되는 것이다.Finally, the filtering information data selected by the user by the filtering step is received in the web geographic information system and stored in the GIS memory unit, and the filtering information data for the corresponding business site is read from the attribute database and filtered by the web geographic information system. The final project destination output step is performed to transmit the selected data of the final project destination to the user terminal through the web server for output.
그리하여 사용자가 원하면서 부동산 사업을 할 수 있는 최적의 개발사업 사업대상지를 선정할 수 있는 것이다.Thus, it is possible to select the optimal development project business destination that the user can want and can do the real estate business.
그리고 상기 사업타당성분석데이터전송단계는, 시장분석단계, 시장성분석단계, 그리고 투자분석단계가 포함되어 이루어질 수 있는 것으로, 시장분석단계는, 웹지리정보시스템에서 입지영향력이 높은 사업대상지에 도입하려고 하는 시설의 수요데이터와 공급데이터, 사업대상지의 공간정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하고, 리딩된 수요데이터와 공급데이터를 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진 중 수요공급추정모형엔진을 통하여 입지영향력이 높은 사업대상지에 대해 도입하려고 하는 시설의 수요와 공급을 분석하며, 수요가 공급을 초과하여 개발될 시설이 채택될 가능성이 높은 지역을 분석한 시장분석데이터를 산출하도록 하는 것이다.In addition, the business feasibility analysis data transmission step may include a market analysis step, a market feasibility analysis step, and an investment analysis step. The market analysis step is intended to be introduced to a business site having high location impact in the web geographic information system. The site demand and supply data and the spatial information data of the project site are read from the attribute database, and the demand and supply data are read from the supply and demand estimation model engine of the web geographic information system. It analyzes the demand and supply of facilities to be introduced to high business sites, and calculates market analysis data that analyzes the areas where the facilities that will be developed beyond the supply are likely to be adopted.
그리고 시장성분석단계는, 웹지리정보시스템에서 입지영향력이 높은 사업대 상지에 대한 공간정보데이터, 해당 사업대상지의 시설에 대한 시장가격정보데이터, 임대료정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하고, 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진 중 가격결정모델엔진을 통하여 입지영향력이 높은 사업대상지에 도입하려고 하는 시설의 시장가격, 임대료 추정을 분석하여 시장성분석데이터를 산출하도록 하는 것이다.In the market feasibility analysis step, the geo-information database reads geospatial data for the business destination with high location impact, market price information data about the facilities of the project site, and rent information data from the attribute database. It is to analyze the market price and rent estimation of facilities that are going to be introduced to the business site with high location impact through the pricing model engine among the business feasibility review tool engines.
또한 투자분석단계는, 웹지리정보시스템에서 입지영향력이 높은 사업대상지에 대한 공간정보데이터, 해당 사업대상지의 토지비용정보데이터, 도입시설의 평균 건축비정보데이터, 인허가비용정보데이터를 속성데이터베이스로부터 리딩하고, 웹지리정보시스템의 사업타당성검토도구엔진 중 수익성지수산출모형엔진을 통하여 입지영향력이 높은 사업대상지의 토지비, 도입시설의 평균 건축비, 인허가비용 추적을 분석하여 투자분석데이터를 산출하도록 하는 것이다.In addition, the investment analysis step reads the spatial information data of the project site with high location impact in the web geographic information system, the land cost information data of the project site, the average construction cost information data of the facility to be introduced, and the license cost information data from the attribute database. In other words, the project feasibility review tool engine of the web geographic information system analyzes the land cost, the average construction cost of the facility with high location impact, the establishment cost of the facility, and the license cost tracking to calculate the investment analysis data.
이상으로 본 발명의 실시예에 대하여 상세히 설명하였으나, 이는 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 본 발명을 용이하게 실시할 수 있도록 일실시예를 기재한 것이므로, 상기 실시예의 기재에 의하여 본 발명의 기술적 사상이 제한적으로 해석되어서는 아니된다.The embodiments of the present invention have been described in detail above, but since the embodiments have been described so that those skilled in the art to which the present invention pertains can easily carry out the present invention, The technical spirit of the present invention should not be interpreted limitedly.
도 1은 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템에 대한 전체 구성도.1 is an overall configuration diagram for a business target selection system according to the present invention.
도 2는 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템에 대한 전체 흐름도.2 is an overall flowchart of a business target selection system according to the present invention;
도 3은 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템의 웹지리정보시스템에 대한 구성도.3 is a block diagram of a web geographic information system of the business target selection system according to the present invention.
도 4 및 도 5는 본 발명에 따른 사업대상지선정시스템의 제어방법에 대한 순서도.4 and 5 is a flow chart for the control method of the business target selection system according to the present invention.
<도면의 주요부분에 대한 부호의 설명><Description of the symbols for the main parts of the drawings>
10 : 사업대상지 선정 시스템 20 : 사용자단말기10: Project destination selection system 20: User terminal
30 : 웹서버 40 : 웹지리정보시스템30: web server 40: web geographic information system
41 : 지아이에스메모리부 42 : 웹서버신호처리블럭41: GB memory 42: Web server signal processing block
43 : 속성데이터베이스신호처리블럭43: attribute database signal processing block
44 : 전자지도데이터베이스신호처리블럭44: digital map database signal processing block
45 : 분석도구엔진신호처리블럭 50 : 속성데이터베이스45: analysis tool engine signal processing block 50: attribute database
60 : 전자지도데이터베이스 70 : 사업타당성검토도구엔진60: electronic map database 70: business feasibility review tool engine
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2009
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