KR20110006828A - 부동산 운용 시스템 및 그 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 실제 거주를 목적으로 하는 실거주자에게 낮은 비용의 입주를 제공하고 투자를 원하는 투자자에게 안정적인 수익을 보장하며, 채무를 가진 부동산 소유자 혹은 건설 시행사에게 신속한 채무 변제를 통해 부동산 소유자나 건설 시행사 및 채권자의 건전성을 확보할 수 있음과 아울러 관련된 모두가 추가적인 이익을 기대할 수 있도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법에 관한 것으로, 채권자나 소유자로부터 현물로 출자 받은 부동산을 운용하여 투자권과 실거주권에 해당하는 수익 증권을 매매한 대금 중 일부를 투자권 이자 및 운용 비용으로 예치하고 그 외의 대금으로 채권을 변제하도록 하며, 기 설정된 투자권 만기 시점에 상기 실거주권자나 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 기회를 부여하여 해당 부동산 소유에 대한 우선권을 상기 실거주권자나 투자권자에게 제공하도록 함으로써 채권자와 소유자의 건전성을 확보하도록 하면서 안전하고 높은 수익을 보장하는 투자상품을 제공함과 아울러 작은 비용으로 부동산을 선점 및 이익 실현을 할 수 있도록 한 뛰어난 효과가 있다.

아파트, 부동산, 부동산, 채권, 미분양, 투자, 실거주, 현물 출자

Description

부동산 운용 시스템 및 그 방법{Real estate management system and method thereof}

본 발명은 부동산 운용 시스템 및 그 방법에 관한 것으로, 특히 실제 거주를 목적으로 하는 실거주자에게 낮은 비용의 입주를 제공하고 투자를 원하는 투자자에게 안정적인 수익을 보장하며, 채무를 가진 부동산 소유자 혹은 건설 시행사에게 신속한 채무 변제를 통해 부동산 소유자나 건설 시행사 및 채권자의 건전성을 확보할 수 있음과 아울러 관련된 모두가 추가적인 이익을 기대할 수 있도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.

최근 각종 부동산 세제와 경제불황 등에 의해서 아파트를 비롯한 주택의 수요가 일시적으로 주춤한 가운데, 고용경기 부양과 주택 공급 정책에 의해 지어지고 있는 대단위 아파트 단지들이 속속 완공됨에 따라 미분양 아파트 물량이 증가하고 있는 실정이다.

일반적으로 건설사(시행사)는 채권자로부터 아파트 건축을 위한 자금을 조달 하여 아파트를 건설하고 이를 분양하여 상기 채권에 따른 채무를 상환함과 아울러 그 차익으로 이익을 실현하는 방식으로 운영되고 있다.

하지만, 미분양 부동산이 증가하게 될 경우 이러한 채권의 상환이 어려워져 이자 부담이 증가하게 되고, 채권자(주로 은행)는 채권의 회수가 늦어져 건설사와 채권자 모두 건전성이 낮아지게 된다.

한편, 이러한 미분양 부동산이 증가하여 입주 시 빈 집이 많게 되면 해당 아파트의 전반적인 가치가 하락하기 때문에 추후 미분양 부동산의 매매 가능성도 낮아지게 된다. 따라서, 건설사는 우선적인 채무 변제와 자금 유동성 확보를 위해서 편법적으로 분양가 이하로 일부 미분양 부동산을 매매하는 경우도 빈번하게 이루어지고 있으며, 그에 따라 분양 입주자들의 불만이 커지게 되고 아파트의 가치 또한 하락하게 되는 많은 문제점이 발생하게 된다.

결국, 미분양 부동산을 조기에 매매하거나 미분양 부동산에 의한 채무 변제 지연을 방지하도록 해야만 건설사와 채권자의 건전성이 확보되게 된다.

현재 주택 공급에 관한 규칙 등에 따르면 수도권 등 투기과열지구에서는 인터넷을 이용한 아파트 청약이 의무화하였고 이를 위한 방법과 관련되어 이미 많은 특허가 출원되어 있다. 관련 특허정보를 살펴보면 우선 공개특허 2001-97756호를 들 수 있는데, 이 발명은 인터넷을 이용하여 미분양 아파트의 정보를 제공하는 시스템과 방법에 관한 것으로 건설사별로 미분양 아파트 세대 정보를 수집하여 이를 건설사별, 지역별, 분양가별 등으로 필터링하여 소비자에게 제공하는 것을 특징으로 하고 있다. 그러나 상기 발명은 소비자에게 단순히 잔여 미분양 아파트에 관한 정보를 제공하는데 그칠 뿐이므로 이를 통한 미분양 문제를 해결하기는 어렵다.

또한 관련된 공개특허 2005-87512호는 온라인을 이용한 추첨식 아파트 분양방법에 관한 것으로 아파트 분양 업체 서버로부터 미분양 아파트에 관한 정보를 전송받아 추첨식 분양 서버에서 추첨을 통해 당첨자를 확정하는 방식을 취하고 있다. 상기 발명은 특정 부동산에 대한 정보를 제공하여 응모자를 모집한 후, 응모자 수 만큼에 해당되는 응모금액을 산출하고 상기 응모금액을 지불한 응모자에 한하여 추첨을 실시하여 당첨된 응모자에게 아파트를 분양하는 방식을 취하고 있다. 하지만, 응모자 수가 작을 경우 응모금액이 급격히 증가하게 되어 실효성이 낮다.

한편, 기존에 다양한 방식의 반값 아파트나 지분권 분할 매매에 관한 다양한 제안들이 등장하여 미분양 아파트에 대한 매매를 유도할 것으로 예측되었으나, 이러한 방식들은 현행법에 묶여 그 실질적 구현이 제한됨에 따라 현실적으로 도입이 어려워지고 있다. 따라서, 이러한 반값 아파트를 구현하기 위한 다양한 노력들이 실질적으로 건설 시장에 도입되기에는 관련 법령의 개편 등 다소 시간이 소요될 것으로 예상되므로 당장 닥쳐있는 건설사들의 미분양 부동산에 의한 유동성 부족과 건전성 악화를 해소하기 어렵다.

또한, 이러한 반값 아파트에 대한 기존의 접근 방식은 대부분의 경우 실거주를 위한 지분 외의 나머지를 투자자로부터 투자받아 충당한 후 추후 아파트 가격 상승 시 그 상승분을 투자자에게 배당하는 방식을 이용하기 때문에 아파트 가격이 상승에 연동한 투자 수익의 불안정성에 의해서 충분한 투자 매력을 제공하지 못하여 실질적인 반값 아파트가 실현되고 있지 않은 측면도 존재하고 있다. 따라서, 기 존의 아파트 가격 상승만을 전제로 한 투자 유치로 반값 아파트는 지속적이고 안정적인 사업 시행이 어렵다.

따라서, 미분양된 아파트나 빌딩, 건물 등과 같이 건설사가 채무를 기반으로 건설한 부동산에 대한 채무를 조기에 변제하도록 하면서 미분양에 따른 부동산의 가치 하락을 방지할 수 있도록 함과 아울러 실거주자와 투자자 모두에게 지속적이고 안정적인 이점을 제공할 수 있는 새로운 방식의 부동산 운용 방식이 절실하게 요구되고 있다.

전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시예들의 목적은 채권자나 소유자의 출자(현물 출자 포함)를 통해 부동산의 운용을 위탁받은 운용사(금융권, 시행사, 채권자, 신탁 회사, 별도 사업자 등)가 상기 부동산의 지분 중 일부를 투자권으로 매매한 후 그 대금의 일부를 상기 채권자에게 제공하여 채무의 일부를 우선 상환하도록 함으로써 신속한 채무 상환이 가능하도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

본 발명 실시예들의 다른 목적은 채권자나 소유자로부터 현물로 출자 받은 부동산을 운용함에 있어 해당 부동산에 대한 실거주권과 투자권을 매매한 대금 중 상기 투자권에 대한 이자 제공을 위한 일부 금액을 제외한 나머지 금액에서 채권에 따른 채무를 우선 변제하도록 한 후, 상기 실거주권과 투자권은 기 설정된 시점에서 상기 부동산을 매각하여 상환하도록 함으로써, 채무의 우선 변제를 통해 그에 따른 이자 부담을 줄이고 부동산의 실거주자 증가를 통해 부동산의 가치 하락을 방지하도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

본 발명의 실시예들의 또 다른 목적은 채권자나 소유자로부터 현물로 출자 받은 부동산을 운용하여 투자권과 실거주권에 해당하는 수익 증권을 매매한 대금 중 일부를 투자권 이자 및 운용 비용으로 예치하고 그 외의 대금으로 채권을 변제하도록 하며, 기 설정된 투자권 만기 시점에 상기 실거주권자나 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 기회를 부여하여 해당 부동산 소유에 대한 우선권을 상기 실거 주권자나 투자권자에게 제공하도록 함으로써 작은 비용으로 해당 부동산을 선점할 수 있는 기회를 제공하도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 채권자나 소유자로부터 현물로 출자 받은 부동산에 대한 실거주권과 투자권을 매매하여 투자권 이자를 제외한 금액 중에서 채권을 우선 변제하고, 일정 시점에 해당 부동산을 매각하여 실거주권과 투자권을 상환하도록 함과 아울러, 상기 부동산의 가치 상승 시 상기 투자권자와 실거주권자, 그리고 운용사 또는 건설사가 그 상승분을 분할하도록 하여 이익을 실현할 수 있도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 채권자가 부동산을 담보로 일부 지분을 현물 출자하고, 소유자(시행사 포함)가 해당 부동산의 일부 지분을 현물 출자한 후, 해당 지분을 거주권과 투자권으로 분할 매도한 대금 중 투자권에 대한 이자를 제외한 대금에서 상기 채권자에 대한 채무를 변제하며, 기 설정된 투자권의 만기에 상기 거주권자에게 투자권의 일부 혹은 전부 인수에 대한 우선권을 제공하고, 인수되지 않은 투자권은 상기 소유주의 현물 출자 지분과 잔류 투자권을 포함한 지분을 담보로 상기 잔류 투자권에 대한 비용을 대출하여 할당하도록 함으로써, 소유자가 동원할 수 있는 자금 부족 시에도 원활한 부동산 운용이 가능하도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 운용사가 투자권 매도 금액 중 일부를 운용 수수료로 받아 운용하며, 상기 부동산 매도시 가치 상승분의 일부를 획득하여 운용 수익을 발생시키도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 채권자의 현물출자에 따라 상기 투자권자의 투자금에 대한 원금은 상기 채권자가 보장하도록 하여 투자의 안정성을 제공하도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 실거주권자에게 상기 부동산에 대한 모든 사용권을 제공하도록 하여 해당 실거주권자가 해당 부동산에 실제로 거주하거나 이를 이용하는 것은 물론이고 해당 부동산을 전세로 활용하는 것 또한 허용하도록 하여 상기 실거주권의 대한 이용 가능성을 최대한 보장하도록 한 부동산 운용 시스템 및 그 방법을 제공하는 것이다.

상기와 같은 목적을 달성하기 위하여, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 운용 시스템은 채권자 또는 소유자의 현물출자를 통해 해당 부동산의 지분을 실거주권과 투자권으로 분할 판매하며 그 대금 중 투자권자에게 지급할 이자를 제외한 나머지 대금으로 상기 채권자의 채무를 우선 상환하며, 기 설정된 시점에 상기 부동산을 매각하여 그 대금으로 상기 실거주권과 투자권을 상환하거나, 실거주권자나 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 수 있는 권한을 제공하여 부동산 소유 우선권을 제공하도록 구성된 미분양 부동산 운용 서버와; 상기 부동산의 지분 정보 및 이자 정보를 제공하여 투자권자를 모집 및 대금을 수수하여 상기 미분양 부동산 운용 서버에 제공하고 그에 따른 수익증권을 획득하여 투자자에게 제공하며 기 설정된 시점에 상기 미분양 부동산 운용 서버로부터 투자권에 따른 이자를 획득하여 상 기 투자자에게 제공하는 투자자 관리 서버를 포함하는 것을 특징으로 한다.

상기 부동산의 실거주권 지분 정보를 제공하여 실거주권자를 모집 및 대금을 수수하여 상기 미분양 부동산 운용 서버에 제공하고 그에 따른 수익증권을 획득하여 실거주권자에게 제공하는 실거주권자 관리 서버를 더 포함하는 것을 특징으로 한다.

본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 운용 방법은 채권자 또는 소유자의 현물출자를 통해 해당 부동산의 지분 운용권을 운용사 서버에 제공하는 단계와; 상기 운용사 서버가 상기 부동산의 지분 운영권을 획득하여 해당 지분을 실거주권과 투자권으로 분할하여 이들 중 하나 이상을 판매하는 단계와; 상기 운용사 서버가 판매한 지분에 따른 대금 중 투자권자에게 지급할 이자를 제외한 나머지 대금으로 상기 채권자의 채무를 우선 상환하는 단계와; 상기 운용사 서버가 기 설정된 시점에 상기 부동산을 매각하여 그 대금으로 상기 실거주권과 투자권을 상환하고 이익을 분배하거나 실거주권자와 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 기회를 제공하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 채권자나 소유자의 출자(현물 출자 포함)를 통해 부동산의 운용을 위탁받은 운용사(금융권, 시행사, 채권자, 신탁 회사, 별도 사업자 등)가 상기 부동산의 지분 중 일부를 투자권으로 매매한 후 그 대금의 일부를 상기 채권자에게 제공하여 채무의 일부를 우선 상환하 도록 함으로써 신속한 채무 상환이 가능하도록 하여 시행사의 채무 이자 부담을 줄이며 채권자는 빠른 채권 대금 회수가 가능해지는 효과가 있다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 채권자나 소유자로부터 현물로 출자 받은 부동산을 운용함에 있어 해당 부동산에 대한 실거주권과 투자권을 매매한 대금 중 상기 투자권에 대한 이자 제공을 위한 일부 금액을 제외한 나머지 금액에서 채권에 따른 채무를 우선 변제하도록 한 후, 상기 실거주권과 투자권은 기 설정된 시점에서 상기 부동산을 매각하여 상환하도록 함으로써, 채무의 우선 변제를 통해 그에 따른 이자 부담을 줄이고 부동산의 실거주자 증가를 통해 부동산의 가치 하락을 방지하도록 하는 효과가 있다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 채권자나 소유자로부터 현물로 출자 받은 부동산을 운용하여 투자권과 실거주권에 해당하는 수익 증권을 매매한 대금 중 일부를 투자권 이자 및 운용 비용으로 예치하고 그 외의 대금으로 채권을 변제하도록 하며, 기 설정된 투자권 만기 시점에 상기 실거주권자나 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 기회를 부여하여 해당 부동산 소유에 대한 우선권을 상기 실거주권자나 투자권자에게 제공하도록 함으로써 작은 비용으로 해당 부동산을 선점할 수 있는 뛰어난 이점을 제공하는 효과가 있다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 채권자로부터 현물로 출자 받은 부동산에 대한 실거주권과 투자권을 매매하여 투자권 이자를 제외한 금액 중에서 채권을 우선 변제하고, 일정 시점에 해당 부동산을 매각하여 실거주권과 투자권을 상환하도록 함과 아울러, 상기 부동산의 가치 상승 시 상기 투자권자 와 실거주권자, 그리고 운용사 또는 건설사가 그 상승분을 분할하도록 하여 이익을 실현할 수 있는 효과가 있다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 채권자가 부동산을 담보로 일부 지분을 현물 출자하고, 소유자(시행사 포함)가 해당 부동산의 일부 지분을 현물 출자한 후, 해당 지분을 거주권과 투자권으로 분할 매도한 대금 중 투자권에 대한 이자를 제외한 대금에서 상기 채권자에 대한 채무를 변제하며, 기 설정된 투자권의 만기에 상기 거주권자에게 투자권의 일부 혹은 전부 인수에 대한 우선권을 제공하고, 인수되지 않은 투자권은 상기 소유주의 현물 출자 지분과 잔류 투자권을 포함한 지분을 담보로 상기 잔류 투자권에 대한 비용을 대출하여 할당하도록 함으로써, 소유자가 동원할 수 있는 자금 부족 시에도 원활한 부동산 운용이 가능하도록 하여 이러한 운용 서비스의 실현 가능성을 극대화시킬 수 있도록 하는 효과가 있다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 운용사가 투자권 매도 금액 중 일부를 운용 수수료로 받아 운용하며, 상기 부동산 매도시 가치 상승분의 일부를 획득하여 운용 수익을 발생시키도록 함으로써 운용사의 운용이 가능해지도록 하는 효과가 있다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 채권자의 현물출자에 따라 상기 투자권자의 투자금에 대한 원금은 상기 채권자가 보장하도록 하여 투자의 안정성을 제공하도록 함으로써 투자자를 용이하게 모집할 수 있는 효과가 있다.

본 발명 실시예에 따른 부동산 운용 시스템 및 그 방법은 실거주권자에게 상기 부동산에 대한 모든 사용권을 제공하도록 하여 해당 실거주권자가 해당 부동산에 실제로 거주하거나 이를 이용하는 것은 물론이고 해당 부동산을 전세로 활용하는 것 또한 허용하도록 함으로써 상기 실거주권의 대한 이용 가능성을 최대한 보장하도록 하여 실거주권에 대한 가치를 높일 수 있는 효과가 있다.

상기한 바와 같은 본 발명을 첨부된 도면들과 실시예들을 통해 상세히 설명하도록 한다. 설명의 편의를 위하여 아파트 단지와 아파트 한 세대를 기준으로 실시예를 설명하지만 본 발명은 아파트로 한정되는 것이 아니라 부채를 안고 건설된 모든 종류의 부동산에 대해 적용될 수 있는 것임에 주의한다.

특히, 이하 설명되는 본 발명은 아파트, 빌딩, 일반 건물, 주택, 상가 등의 모든 종류의 신축, 증축, 개축, 리모델링, 재건축 된 부동산에 대한 운용을 포괄하며, 부채가 있는 경우에는 부채의 신속한 상환을 가능하도록 하면서도 실거주권과 투자권에 대한 매력적인 투자 이점을 제공하고, 부채가 없는 경우에도 시행사(소유자) 측에 신속한 현금 환급성을 제공하면서도 시행사, 실거주권자, 투자자 모두가 만족할만한 이익 실현이 가능하도록 하는 운용 방식을 제공하는 것이다.

도 1은 분양 중인 아파트 단지(10)에 대한 일반적인 자산 구조를 보인 것으로, 도시한 바와 같이 아파트 단지(10)의 총 시장 가치(11)는 실질적으로 프로젝트 파이낸싱(Project Financing), 즉 채권자로부터 대출한 채권과 상기 아파트 단지를 모두 분양했을 경우 얻을 수 있는 시행사의 이익(12)으로 이루진다.

만일 이러한 분양이 완료된 경우라면 상기 시행사는 분양 대금을 이용하여 채권자에게 채무를 변제하고 차익을 통해 이익을 실현할 수 있게 된다. 하지만, 분양이 저조하여 미분양 세대가 많아질 경우 상기 채권에 대한 채무 상환이 길어져 이자 부담이 증가하게 되며 이익 실현이 불가능하여 경영 악화로 이어지게 된다.

즉, 총 시장 가치에 따른 자산은 많더라도 운용할 수 있는 현금이 부족하여 부도에 이르기도 한다.

도 2는 아파트 1채를 기준으로 미분양된 아파트 1채의 자산 유동성을 설명하기 위한 것이다.

도시한 바와 같이 아파트 1채는 실질적 가치로 볼 때 총 시장의 가치(20) 중 일부에 해당하는 채무(21)와 그 나머지에 해당하는 시행사의 예상 이익(22)으로 이루어진다. 이러한 아파트는 기본적으로 시행사가 건설 후 해당 부동산에 대한 보존 등기를 실시하며, 분양 대금이 완납될 경우 해당 보존 등기된 부동산을 분양자 명의로 소유권 이전 등기함으로써 거래가 완료되게 된다.

하지만, 미분양 아파트의 경우 시행사가 보존 등기를 함과 아울러 채권자가 해당 아파트에 대한 권리를 변경하지 못하도록 신탁사에 신탁등기를 동시에 실시(23)하게 된다.

따라서, 본 발명에서는 채권자가 담보인 아파트에 대한 지분을 운용사에서 운용할 수 있도록 현물 출자를 할 경우 신속한 채권 회수가 가능하도록 함으로써, 채권자의 불안을 줄이고 채무자인 시행사의 이자 부담을 줄여 양자 모두의 건전성 을 개선할 수 있도록 한 새로운 방식에 관한 것이며, 이를 통해서 상기와 같은 조기 채무 변제 외에도 실거주자와 투자자를 만족스러운 조건으로 유입시켜 반값 아파트에 대한 보다 현실적인 방안과 함께 매력적인 투자 방식을 제공할 수 있게 된다.

도 3은 본 발명의 실시예에 따른 부동산의 운용 방식을 설명하기 위한 것이다.

도시한 바와 같이 아파트 1채(30)를 기준으로 설명하도록 하며, 이는 동이나 단지에 대해서도 동일한 방식으로 확장 적용될 수 있다. 물론, 앞서 언급한 바와 같이 아파트가 아닌 임의의 부동산에 대해서도 유사한 방식으로 적용될 수 있음은 물론이다.

먼저, 채권자나 소유자가 아파트 1채(30)에 대해 현물 출자를 실시하여 상기 아파트의 지분을 운용사가 운용할 수 있도록 한다.

상기 아파트의 지분 중 일정한 부분, 예를 들어 60%는 채권자가 보유하도록 하며, 외부 투자자(50)에게 지분의 40%를 매각하여 투자권(수익증권)(45)을 제공한다. 상기 외부 투자자(50)에게는 고정 금리나 최소 금리가 고정된 변동 금리를 제안할 수 있으며, 이를 위해서 투자권(45) 판매 대금 중 일부를 이자 및 운용비(52)로 별도 관리한다. 도시된 예에서는 투자금에 대한 이자와 운용 수수료를 위해서 전체 자산의 10%를 예치해 둔다. 상기 투자자들의 투자금은 상기 채권자의 상기 지분(60%)이나 담보를 통한 채권자의 보증으로 원금이 보장될 수 있다.

만일, 상기 투자자들에게 연 5%의 확정이자를 지급하고 원금을 보장할 경우 시장의 일반 금리가 낮을 때라면 확실한 투자처로서 관심을 받을 수 있으므로 투자자를 용이하게 확보할 수 있으며, 이러한 투자자에게 제공할 이자는 상기 투자금에서 미리 예치한 비용에서 제공할 것이기 때문에 이자 지급 역시 보증될 수 있다.

한편, 상기 투자금(아파트 가치의 40%) 중 아파트 가치의 10%에 해당하는 예치금을 제외한 30%에 해당하는 나머지 대금은 상기 채권자에게 제공되어 부채 상환에 활용됨으로써, 상기 채권자는 신속하게 채권의 일부를 상환받을 수 있으며, 건설사는 이자 부담을 줄일 수 있게 된다.

운용사(60)는 상기와 같은 투자자 모집과 안내, 투자금의 분할 및 일부 예치, 그리고 투자 대금을 이용한 채권의 상환과 같은 작업을 실시하는 대가로 상기 예치된 금액 중 일부(예를 들어, 아파트 가치의 1%)를 운용 수수료로 받을 수 있어 이러한 운용사의 설립 및 운용이 가능해진다.

도 4는 상기 아파트 지분의 60%에 해당하는 채권자의 지분을 매각하여 나머지 채권을 상환하도록 하는 방식에 관한 것이다.

이는 실거주자를 모집하여 상기 실거주자가 상기 아파트 지분의 60%에 해당하는 대금을 지불할 경우 실거주권(수익 증권, 전세권 대응)을 제공하도록 함으로써, 실거주자(70)는 전세권과 동일한 효과를 가지는 실거주권(91)에 따라 상기 아파트에 입주할 수 있게 되며, 상기 실거주권 획득을 위해 제공한 대금(91)은 채권자(100)에게 제공되어 부채 상환이 이루어지게 된다.

한편, 투자자(80)는 투자금(92)의 대한 이자를 아파트 가치의 10%를 예치해둔 대금으로부터 안정적으로 받을 수 있게 되고, 투자금(92) 중 예치금을 제외한 대금은 채권자(100)에게 제공되어 부채 상환에 사용된다.

이렇게 실거주권과 투자권이 설정되는 경우 채권자는 자신의 채권을 모두 회수할 수 있게 되며 건설사는 이자 부담에서 완전히 벗어나게 된다.

상기 투자권과 실거주권의 설정, 즉 지분 매매는 동시에 이루어질 수도 있으나 순차적으로 진행될 수도 있다. 일반적으로 투자권의 경우 고정 이율 및 원금 보장 등의 장점에 의해서 단기간 투자자를 모집할 수 있으나, 실거주권의 경우 개별 실거주자를 모집해야 하므로 다소 매매에 시간이 걸릴 수 있다.

그러나 위와 같은 방식을 적용할 경우, 우선적으로 채권자는 투자자의 투자금의 일부에 해당하는 채권을 신속하게 회수할 수 있고, 실거주권의 매매에 따라 나머지 채권 또한 회수할 수 있음을 신뢰할 수 있게 되어 건전성을 높일 수 있다.

한편, 상기 실거주권의 경우 실질적으로 전세에 해당하게 되므로 일정한 시간동안 매각되지 않을 경우 건설사가 해당 지분을 매입 후 전세로 활용할 수 있기 때문에 전체 아파트 지분을 미분양으로 두는 경우에 비해 위험성이 현저히 낮아지게 된다.

그리고, 상기 채권이 도시된 비교적 극단적인 경우와 같이 아파트 실제 가치의 90%에 이르지 않는 경우라면 채권을 상환하고 남은 금액을 운용사에서 운용하여 부가적인 수익을 창출할 수 있다.

한편, 도시된 경우와 다르게 실거주권의 비율을 좀 더 낮추고 투자권을 비율을 좀 더 높이도록 하여 실거주자의 모집을 용이하도록 할 수 있으며, 투자금 증가에 따라 먼저 상환되는 채권의 비율을 높일 수 있다.

더불어, 상기 실거주권에는 상기 부동산에 대한 사용권한 뿐만 아니라 상기 부동산을 활용하는 다양한 권한 또한 제공할 수 있는데, 예를 들어 상기 실거주권자는 자신의 부동산 이용 권한을 통해 해당 부동산을 다른 이용자에게 제공할 수 있다. 즉, 다른 이용자에게 상기 부동산을 전세 혹은 월세 방식으로 세를 놓을 수 있다.

이렇게 실거주권에 대한 매력을 높일 경우 실거주권자(혹은 전세자)들의 신속한 입주가 가능하게 되어 전체 아파트 단지에 대한 실입주 비율이 높아지게 된다. 이는 주변 상권의 원활한 운영과 아파트 단지의 활성화를 유발하여 미분양 아파트에 의해 실입주자 비율이 낮은 경우에 비해 월등한 아파트 가치 상승 혹은 유지 기능을 하게 된다. 미분양 아파트에 의한 낮은 실입주 비율은 아파트의 가치를 하락시키는 주요 원인이 되므로 이를 방지함으로써 추후 상기 아파트 매각에 따른 수익증권 청산 시 건설사(투자자, 운용사가 포함될 수 있음)의 이익 실현 가능성을 높일 수 있다.

한편, 이러한 부동산의 지분 매매는 공모사채 발행과 그에 따른 수익 증권 증서 제공같은 현실적인 법적 테두리 안에서 실시 가능한 방식으로 실시될 수 있어, 상기와 같은 방식은 현행법에서 아무런 제한 없이 실시가능한 실현 가능한 방식이라 할 수 있다.

도 5는 본 발명의 실시예에 따라 상기 운용사가 실거주권과 투자권(즉, 수익 증권)을 상환하기 위한 방식을 설명하는 것으로, 도시된 예에서는 일반 전세 기간에 맞추어 2년 후 매각하는 것이나 상기 실거주권의 비율이 주변 시세에 비해 낮은 경우 실거주권자를 배려함과 동시에 아파트 가치 상승에 따른 통계적인 확률에 따른 이익 실현을 위해서 더 긴 시간(예를 들어 3년이나 4년) 후 해당 아파트를 매각하여 실거주권과 투자권을 상환할 수 있다.

도시된 바와 같이 최초 아파트 한 채(110)의 가치가 100이라고 하고, 채권이 90이고 건설사의 예상 이익이 10이라고 할 경우, 해당 아파트가 미분양된 상태에서 앞서 설명한 방식으로 운용한다면 해당 아파트 지분의 60은 실거주자가 실거주권에 따른 수익 증권을 가지게 되고, 투자자가 아파트 지분의 40에 대한 투자권에 따른 수익 증권을 가지게 된다. 이러한 투자권 중 전체 아파트 가치의 10에 해당하는 대금은 이자 제공이나 운용 수수료를 위한 예치금으로 설정된다.

따라서, 상기 투자권과 실거주권의 매각에 따른 대금 90을 채권 변제에 사용하게 됨으로써 채권자는 채권을 모두 회수할 수 있게 되고 건설사는 채무가 없어지며 이자 부담이 사라진다.

이후, 기 설정된 기간(도시된 예에서는 2년)이 지난 후 운용사는 상기 아파트를 매각하게 되며, 이러한 매각 대금(130)으로 상기 실거주권에 대한 수익증권(-60)을 청산하고, 투자권에 대한 수익 증권(-40)을 청산하게 된다. 만일 이때, 상기 아파트의 실제 가치가 상승하여 100+a가 된다면, 상기 청산 후 상승분 a는 건설사가 이익으로 가져갈 수 있다. 만일 투자자나 실거주권자, 혹은 운용사에게 가치 상승분에 따른 배당을 정한 경우 그에 따라 상기 상승분은 분할 배당될 수도 있다.

한편, 상기 예치금 중 이자 제공이나 운용 수수료로 사용하고 남은 금액이 있는 경우 이는 건설사가 가져갈 수 있다.

도 6은 현행 방식과 본 발명 방식의 예를 나타낸 것으로, 도시한 바와 같이 부동산의 가치가 100이고 채권이 90일 경우의 상황별 예를 나타낸 것이다.

먼저, 현행과 같이 미분양 부동산을 매매외의 방법으로 활용하지 못하여 해당 미분양 부동산이 2년간 미분양 상태로 남아 있을 경우, 도시한 바와 같이 채권과 상기 채권에 의한 이자(예를 들어 연 10%라 할 경우)를 고스란히 부동산 가치로부터 제하게 되므로 건설사는 순수하게 -8의 손해를 입게 된다. 한편, 미분양 부동산이고 실입주가 되지 않은 상태로 2년간 방치된 아파트의 경우 가격 상승을 기대하기 어려우며, 분양가 이하로 가치가 하락할 수도 있어, 가치하락의 경우 더 많은 손해를 입을 수 있다.

이러한 경우 채권자는 해당 부동산이 매매되지 않는 한 채권을 회수하기 어렵고 담보 부동산의 가치가 하락하기 때문에 채권에 대한 이자를 회수하지 못할 가능성이 커지며, 건설사의 경우 심각한 자금 압박에 시달릴 가능성이 높다.

그러나 본 발명과 같은 방식을 적용함으로써 아파트에 대한 실입주자의 비율을 증가시켜 아파트 입주를 활성화할 경우 아파트의 가치 상승(적어도 유지)을 기대할 수 있게 된다.

만일 아파트의 가치가 상승하는 경우라면, 거주권과 투자권에 의해서 채권의 상환이 가능하여 채권 이자가 발생하지 않게 되고(거주권 매매가 지연될 경우 다소 발생할 수 있으나 이는 무시), 예치금(+10)이 발생하며, 투자권에 대한 이자로 연 5%를 약정한 경우 2년간 -4에 해당하는 이자가 지급된다. 만일 부동산의 가치가 110으로 상승(평균 아파트 상승률 5%로 계산할 경우)한다면 모든 수익증권을 청산 한 후 16의 수익을 얻을 수 있고, 만일 부동산의 가치가 증가하지 않는다 할지라도 6의 수익을 얻을 수 있게 된다. 여기에 기재되지는 않았으나 운용 수수료를 일부 제하고 일정 기간 발생될 수 있는 채권이자를 감안한다 할지라도 현행 방식에 비해서 월등한 수익을 기대할 수 있음을 알 수 있다.

즉, 현재 미분양 아파트에 대해서 실입주자를 얻기 위해 편법적인 방식으로 3~40%까지 분양가 할인을 통해 미분양 아파트를 매각하여 유동 자금을 마련하고 있는 건설사의 입장에서는 본원 발명과 같은 방식을 적용할 경우 채무를 줄이면서도 이익을 기대할 수 있게 되며, 채권자(은행 등 금융권, 공사 및 자재를 제공하고 대금을 회수하고자 하는 관련 업체) 역시 신속한 대금 회수를 통해 현금을 확보할 수 있게 되므로 경영 건전화에 도움이 된다.

도 7은 본 발명의 다른 실시예를 설명하기 위한 것으로, 보다 현실적이고 안정적인 유동성 확보를 위하여 시행사(소유자)가 자신의 지분 중 일부를 현물 출자하는 방식에 관하여 설명한다. 도시된 각 지분률은 다양하게 변경가능하며 도시된 지분률로 본 발명이 제한되는 것이 아니라는 것에 주의한다.

도시된 예에서, 아파트 1채 지분(230) 중 80%가 채권이고 시행사의 이익이 20%라면 해당 아파트의 시장가치 총액 중 20%에 대한 시행사(소유자)의 권리가 존재하게 되므로 해당 아파트를 운용함에 있어 시행사는 현물 출자를 실시하여 운용되는 지분 중 일부를 보유할 수 있게 된다. 도시된 예에서는 총 20%의 지분 중 현물출자 지분을 10%로 하고, 나머지 10%는 투자권에 대한 이자 및 운용 비용 충당을 위한 예치금을 위해 해당 지분을 포기하는 경우이다.

도시된 바와 같이 실제 운용 가능한 부동산의 지분(240)은 도시된 바와 같이 채권자(또는 소유자)의 50% 지분과, 소유자의 현물출자 10% 지분 및 투자권으로 매매할 40%의 지분으로 이루어지게 된다.

상기 투자권 40%는 외부 투자자(250)에게 매매되어 그 중 지분의 10%에 해당하는 부분(252)이 이자 지급 및 운용을 위한 비용을 위해 예치되고, 지분의 30%에 해당하는 부분(251)은 상기 채권자에게 제공되어 부채의 일부를 우선 상환하는데 사용된다.

상기 투자자의 용이한 모집을 위하여 확정 이자(예를 들어 연 6%)를 제공하고 그 원금을 보장해 줄 수 있다.

도 8은 상기 채권자의 현물출자 지분 50%를 실거주권으로 매매한 경우의 운용 상황을 보인 것으로, 도시한 바와 같이 전체 지분 중 50%를 실거주자(270)에게 실거주권(수익증권 형태)을 제공하면서 매매하고, 전체 지분 중 40%를 투자자(280)에게 투자권(수익증권 형태)을 제공하면서 매매하여 전체 지분 중 80%에 이르는 지분에 대한 매매 대금을 부채 상환에 이용할 수 있게 된다.

한편, 이러한 투자권에 대한 이자 및 운용비용을 위해 전체 지분의 10%에 해당하는 예치금을 마련할 수 있고, 소유자 지분 10%(290)는 여전히 소유자 몫으로 유지된다.

도 9는 부동산 운용 방식을 좀더 포괄적으로 설명하기 위한 예로서, 도시한 경우 투자권을 3년 만기 수익증권(예를 들어 공모사채나 담보부사모사채 등과 같은 다양한 형태)을 발행하면서 고정금리 6%를 확정(3년일 경우 40% 지분에 대한 18%이 자이므로 실제 지분률 7.2%)할 수 있다. 더불어, 실거주권자에게는 3년간 거주권과 점유권을 포함하는 해당 부동산에 대한 절대적인 사용권을 부여할 수 있다. 물론 일정 시점 이전에 상기 투자권이나 실거주권을 환매하고자 할 때에는 이를 금지하거나 일정한 패널티가 적용될 수 있다.

또한, 상기 투자용 수익증권의 만료시점인 3년이 될 때 상기 투자권자와 실거주권자에게 상대 지분에 대한 우선 매수 권리를 줄 수 있는데, 예를 들어 투자권자에게 만기시 실거주권에 대한 우선 매수권을 줄 수 있다(이때, 상기 실거주권 지분에 대한 가치는 은행감정가를 기준으로 할 수 있다). 한편, 실거주권자에게는 상기 투자권 만기 시점에 환매되는 투자권에 해당하는 지분 중 일부 지분 이상을 추가로 매수할 수 있는 우선권을 제공하며 필요한 경우 상기 추가 매수 지분에 대해서는 은행감정가 혹은 할인이 적용된 은행 감정가를 적용할 수 있다.

즉, 실거주권자의 입장에서는 일반적인 전세와 같거나 더 낮은 실거주권을 통해 거주권을 확보할 수 있음과 아울러 상기 우선 매수 기회를 통해서 해당 부동산을 우선 소유할 수 있는 기회를 선택적으로(일부 지분만 매수하여 우선권 확보, 모든 잔여 지분을 매수하여 소유권 이전) 획득할 수 있게 된다. 이는 달리 말하자면 가치 상승을 기대하면서 실거주권자가 낮은 금액으로 부동산을 선점(전세 활용 가능하여 최소의 투자 비용으로 실시 가능)할 수 있음을 의미하며, 가치가 기대만큼 상승하지 않을 경우 환매도 보장될 뿐만 아니라 환매시 실제 가치 상승분에 대한 지분률 만큼의 이익 실현도 가능하고, 이러한 부동산 선점을 위해서 대출금을 안고 부동산을 구매하는 경우에 비해 양도세 중과세, 2년 실거주 등과 같은 각종 제한에서 자유롭기 때문에 실거주권에 대한 가치는 상당히 높다.

한편, 실거주권의 환매 시 시행사(소유자)가 해당 실거주권을 매수하여 이를 전세로 활용할 수 있기 때문에 시행사의 자금 유동성 불안요인이 없어 이러한 부동산 운용에 따른 위험성은 거의 없게 된다.

도시된 바와 같이, 가치가 100인 부동산을 운용하여 우선적으로 채무를 변제할 수 있으며, 투자권에 대한 만기(도시된 예에서는 3년) 시 실거주권자나 투자권자에게 상대 지분에 대한 우선 매수 기회를 부여(실거주권자와 투자권자 사이에 우선권을 부여하거나 인센티브(할인 등)를 선별적 혹은 차등적으로 부여할 수 있음)함으로써 가치 상승분에 따른 추가적인 이익 실현을 위한 재투자를 유도할 수 있다.

예를 들어, 상기와 같은 3년 후 투자권 만기 시점에 실제 부동산의 가치(330)는 100+a가 되며, 이때 실거주권자와 투자권자는 자신의 수익증권을 환매할 수 있고, 상대 수익 증권을 우선적으로 추가 매수할 수 있다. 앞서 설명한 실시예에서는 부동산 매매를 통해서 수익증권에 대한 청산을 실시하였으나, 지분의 추가 매수 기회를 제공함으로써 보다 다양한 투자 효과를 얻을 수 있게 된다. 먼저, 투자권은 만기에 따라 환매된다. 실거주권자의 경우 자신의 수익증권을 환매하거나 상기 환매된 투자권에 따른 지분을 일부 혹은 전부 매수할 수 있다. 상기 실거주권자가 자신의 수익증권을 환매하는 경우 부동산 가치 상승분에 따른 이익을 지분률에 따라 얻을 수 있다. 이때, 상기 시행사가 상기 실거주권을 매수한 후 이를 전세로 활용하게 되면 투자권 및 소유자 지분에 해당하는 가치 상승분은 모두 시행사에 게 귀속되므로 시행사는 자금 부담 없이 이익을 기대할 수 있게 된다. 한편, 상기 투자권 환매에 대한 자금은 상기 실거주권을 및 소유자 지분을 담보로 추가 대출받을 수 있어 유동성 불안 없이 상기 부동산 운용을 지속할 수 있다. 더불어, 상기 실거주권 지분이 실질적인 주변 전세 시세보다 낮을 경우 상기 실거주권을 이용한 전세 활용 시 추가적인 전세 보증금 차익(전세 보증금-실거주권 환매 대금)을 얻을 수 있게 되어 현금 유동성을 더욱 높일 수도 있다.

만일, 상기 실거주권자가 추가 지분(예를 들어 20~50%(소유자 지분 포함))을 우선 매수 기회에 매수하는 경우, 나머지 모든 지분을 매수했다면 소유권 이전을 통해 부동산에 대한 운용을 완료할 수 있고, 도시된 바와 같이 일부 지분을 매수하는 경우(예를 들어 최소 지분 20%를 매수한 경우)(340)라면 실거주권자가 전체 지분의 70%를 가지게 되고, 시행사(소유자)는 소유자 지분 10%를 포함한 30% 지분을 보유하게 되며 투자권 환매를 위한 20% 지분에 대한 비용이 필요하게 된다. 이때, 전체 30% 지분을 담보로 20%에 해당하는 대출(그 이자는 예치금이나 부동산 가치 상승분을 통해 충당 가능)을 통해 상기 투자권 환매를 완료할 수 있게 되므로 이러한 경우 역시 별다른 유동성 불안 없이 상기 부동산 운용을 지속할 수 있다.

한편, 이렇게 실거주권자가 일부 지분만을 매수하는 경우라면 그 유지 기간을 예를 들어 2년 정도로 한정하여 해당 시점에 나머지 지분에 대한 청산을 유도하는 것이 바람직하다. 즉, 상기 실거주권자가 나머지 30%에 대한 지분을 매수하거나 혹은 상기 부동산을 매각하여 시행사(소유자)가 보유한 지분을 정리하는 것이 바람직하며, 이러한 사항은 실거주권 발생시 해당 수익증권의 약관에 이러한 사항을 기 재할 수 있다.

그 외에, 투자권자가 실거주권을 매수하는 상황은 상기 실거주권자가 추가 지분을 매수하는 경우와 동일하므로 위와 같은 방식으로 운용할 수 있다. 이때, 상기 투자권자는 적어도 지분의 20% 이상을 보유한 투자권자이거나 실거주권 매수 시 투자권 지분이 20%가 되도록 하는 것이 바람직하다.

도 10은 앞서 설명한 소유자 현물 출자 방식의 부동산 운용 방식에서, 실거주권자에게 투자권 만기 시 투자권에 해당하는 지분을 매수할 경우 해당 지분에 따른 가치 상승분에서 30% 할인하는 인센티브를 제공하여 실거주권자가 해당 부동산을 모두 매수하도록 하는 경우이면서 가치 상승분을 외부 투자자에게도 배당하는, 시행사의 부담이 큰 경우의 현금 흐름을 보인 것이다.

도시된 예는 실거주권과 투자권(소유자 지분 역시 투자권에 포함)을 50: 50으로 한 경우이고, 단위는 천원이며, 매매 차익 발생 시 실거주권자와 투자권자가 동일하게 이를 배당받도록 한 경우이다(실질적으로 외부 투자자에 의한 투자금의 경우 고정금리로 이자를 제공하기 때문에 배당에서 제외시킬 수 있으며 이러한 투자권에 대한 배당을 소유자가 모두 가질 수 있고, 실거주권자와 다양한 비율로 배당할 수 있다).

도시된 바와 같이 초기 아파트 시장 가치가 1억원일 때(부채 8천만원) 거주권의 시장 가치는 5천만원, 시행사 현물출자 가치는 천만원, 투자권(만기 3년)의 가치는 4천만원이 되어 이를 매수할 경우 총 9천만원의 현금 수입이 있게 된다. 이 중에서 유동화 자금지원, 즉 채무가 8천만원이고 이를 변제하게 될 경우 실질적으 로 남는 금액은 천만원이 되며 이는 투자권에 대한 이자(고정금리 연 6%)를 제공하는데 사용하기 위한 예치금을 보존한다. 이러한 예치금 보존에 따른 이자 수입이나 운용 비용 등은 생략한다.

1차년도와 2차년도 및 3차년도에는 각각 투자권에 대한 이자로 240만원씩이 상기 예치금에서 지불 되고, 매해 5% 정도의 아파트 가격 상승률(수도권 평균 아파트 가격 상승률 10%의 절반)에 따라 3년 후 아파트의 시장 가치 상승이 15,763,000원이 된다.

3차년이 되었을 때 상기 실거주권자가 나머지 50%의 지분을 모두 매수하게 되면, 투자권에 해당하는 50% 지분의 가격 상승분에서 30%를 할인한 금액인 55,517,000원을 제공하는 것으로 상기 실거주권자는 해당 아파트를 소유할 수 있게 된다. 즉, 실거주권자 약 천만원의 이익을 얻게 된다.

상기 투자권을 매도한 금액 중 상승분인 5,517,000원을 시행사와 외부 투자자가 나누게 되면 각각 지분에 대한 정산 금액은 시행사 11,103,000원이 되고, 외부 투자자는 44,414,000원이 되게 된다. 즉, 외부투자자는 4천만원을 투자하여 3년 후 11,614,000의 이자를 취하게 되므로 대략적으로 년 9.6%의 높은 투자 수익을 얻게 된다.

한편, 시행사의 경우 모든 비용을 제하고 18,317,000원의 이익을 얻을 수 있게 되므로 미분양 시 대부분의 경우 손해가 발생하게 되는 것과 대조를 이루게 된다.

이상과 같이, 본 발명 실시예에서는 부동산 매각을 통한 수익증권 청산 방식 과, 우선 매수권 제공을 통한 효과적인 부동산 지분 처리 방식(이러한 경우 실거주권자와 투자권자는 부동산 선점의 효과를 누릴 수 있음)으로 운용이 가능하며 어떠한 상황에서도 채권자의 신속한 채권 회수가 가능하며 시행사(소유자)/운용사 역시 유동성 문제를 나타내지 않게 되어 운용 방식에 대한 신뢰성을 극히 높일 수 있게 된다.

이러한 높은 신뢰성을 통해서 이러한 운용 방식에 대한 실현 가능성을 높일 수 있게 되므로 이러한 방식을 적용함에 따른 신속한 채권 회수(채권자, 시행사 만족), 안정적 투자 상품 제공(투자자 만족)과 매력있는(저가, 전세활용, 부동산 선점, 지분에 따른 이익 실현) 실거주권 제공(현실적으로 실현 가능한 반값 아파트)(실거주권자 만족)은 물론이고 시행사 또한 추가적인 이익을 기대할 수 있는 부동산 운용 서비스를 실질적으로 제공할 수 있게 된다.

특히, 이를 효과적으로 운영할 수 있도록 하는 시스템을 제공함으로써, 이러한 각종 상황에 따른 즉각적이고 신뢰성 있는 자금 흐름과 수익증권 관리가 가능해지며, 각 지분 변화에 따른 매매/대출/이자제공 등을 최적 시점에 실시할 수 있도록 하여 시차 불일치에 따른 불편함과 불필요한 추가 비용 발생을 억제할 수 있게 된다.

도 7은 본 발명의 실시예에 따른 시스템 구성을 보인 것으로, 도시한 바와 같이 미분양 부동산을 운용하는 운용 서버(200)와, 상기 운용 서버(200)로 부터 채권에 따른 채무를 변제받는 채권자(310)와, 신탁 등기와 신탁 증권 등을 관리하는 신탁 회사 서버(320) 및, 실질적인 투자권, 실거주권, 매매등 과 같은 운용을 보조 하는 운용 보조부(400)로 이루어질 수 있다.

상기 운용 서버(200)는 신탁회사에 등기된 부동산에 대한 채권자 또는 소유자의 현물출자를 통해 해당 부동산에 대한 지분을 실거주권과 투자권으로 분할 판매(공모사채 발행 등의 방식)하며 그 대금 중 투자권자에게 지급할 이자를 제외한 나머지 대금으로 상기 채권자의 채무를 우선 상환하며, 기 설정된 시점에 상기 부동산을 매각하여 그 대금으로 상기 실거주권과 투자권을 상환하거나 실거주권자나 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 수 있는 권한을 제공하여 부동산 소유 우선권을 제공하도록 구성될 수 있다. 이러한 각 구성들은 각각의 특징 및 기능에 맞는 기능부와 이러한 기능부들을 관리하는 제어부로 이루어질 수 있다.

한편 상기 운용 보조부(400)는 투자자들에 대한 모집과 수익증권 관리, 이자 관리 등을 실시하는 투자자 관리 서버(210)와, 실거주권자들에 대한 모집과 수익증권 관리 등을 실시하는 실거주권자 관리 서버(220)와, 소정의 약정 기간 이후에 수익증권 청산을 위해 상기 부동산을 매매하기 위한 매매자 관리와 계약 관리를 실시하는 매매 관리 서버(230) 및 상기 관련된 모든 정보들을 저장하는 데이터베이스(240)를 포함할 수 있다.

상기 투자자 관리 서버(210)는 상기 부동산의 지분 정보 및 이자 정보를 제공하여 투자권자를 모집 및 대금을 수수하여 상기 미분양 부동산 운용 서버에 제공하고 그에 따른 수익증권을 획득하여 투자자에게 제공하며 기 설정된 시점에 상기 미분양 부동산 운용 서버로부터 투자권에 따른 이자를 획득하여 상기 투자자에게 제공하는 기능을 수행하도록 구성될 수 있다. 더불어 우선적 지분 매수에 따라 실 거주권 지분을 획득하기 위한 기능을 수행하는 구성을 더 포함할 수 있다.

상기 실거주권자 관리 서버(220)는 상기 부동산의 실거주권 지분 정보를 제공하여 실거주권자를 모집 및 대금을 수수하여 상기 미분양 부동산 운용 서버에 제공하고 그에 따른 수익증권을 획득하여 실거주권자에게 제공하는 기능을 수행하도록 구성될 수 있다. 더불어, 우선적 지분 매수에 따라 투자권 만기 시 상기 투자권을 일부 혹은 전부 우선적으로 매수할 수 있도록 하는 기능을 수행하는 구성을 더 포함할 수 있다.

한편, 상기 매매관리 서버(230)는 상기 부동산에 대한 약정 기간을 감안하여 매매자를 모집하여 매매에 대한 계약을 실시하고 대금을 수취하여 상기 미분양 부동산 운용 서버(200)에 제공하는 기능을 수행하도록 구성될 수 있다.

더불어, 상기 운용 보조부(400)의 기능을 온라인 상으로 확장하기 위해서 상기 서버들에 대한 인터넷 접속 인터페이스를 제공하는 웹서버(420)나 상기 서버들의 기능 중 일부 기능을 수용하여 온라인 상에서 관리 어플리케이션을 동작시키는 웹 어플리케이션 서버(410)를 더 구성할 수 있다.

이상에서는 본 발명에 따른 바람직한 실시예들에 대하여 도시하고 또한 설명하였다. 그러나 본 발명은 상술한 실시예에 한정되지 아니하며, 특허 청구의 범위에서 첨부하는 본 발명의 요지를 벗어남이 없이 당해 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 누구든지 다양한 변형 실시가 가능할 것이다.

도 1은 아파트 단지의 자산가치를 보인 개념도.

도 2는 아파트 1채에 대한 권리 상태를 보인 개념도.

도 3 및 도 4는 본 발명의 실시예에 따른 구현 방식을 설명하기 위한 개념도.

도 5는 본 발명의 실시예에 따른 수익증권 청산 방식을 설명하기 위한 개념도.

도 6은 본 발명의 실시예와 현행 방식에 따른 미분양 부동산의 운용 결과를 비교한 비교표.

도 7 및 도 8은 본 발명의 다른 실시예에 따른 구현 방식을 설명하기 위한 개념도.

도 9는 본 발명의 다른 실시예에 따른 수익증권 우선 매수 방식을 설명하기 위한 개념도.

도 10은 본 발명의 다른 실시예에 따른 현금 흐름을 보인 표.

도 11은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 운용 시스템의 구성을 보인 블록도.

Claims (3)

1. 채권자 또는 소유자의 현물출자를 통해 해당 부동산의 지분을 실거주권과 투자권으로 분할 판매하며 그 대금 중 투자권자에게 지급할 이자를 제외한 나머지 대금으로 상기 채권자의 채무를 우선 상환하며, 기 설정된 시점에 상기 부동산을 매각하여 그 대금으로 상기 실거주권과 투자권을 상환하거나, 실거주권자나 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 수 있는 권한을 제공하여 부동산 소유 우선권을 제공하도록 구성된 미분양 부동산 운용 서버와;

   상기 부동산의 지분 정보 및 이자 정보를 제공하여 투자권자를 모집 및 대금을 수수하여 상기 미분양 부동산 운용 서버에 제공하고 그에 따른 수익증권을 획득하여 투자자에게 제공하며 기 설정된 시점에 상기 미분양 부동산 운용 서버로부터 투자권에 따른 이자를 획득하여 상기 투자자에게 제공하는 투자자 관리 서버를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 운용 시스템.
2. 제 1항에 있어서, 상기 부동산의 실거주권 지분 정보를 제공하여 실거주권자를 모집 및 대금을 수수하여 상기 미분양 부동산 운용 서버에 제공하고 그에 따른 수익증권을 획득하여 실거주권자에게 제공하는 실거주권자 관리 서버를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 운용 시스템.
3. 채권자 또는 소유자의 현물출자를 통해 해당 부동산의 지분 운용권을 운용사 서버에 제공하는 단계와;

   상기 운용사 서버가 상기 부동산의 지분 운영권을 획득하여 해당 지분을 실거주권과 투자권으로 분할하여 이들 중 하나 이상을 판매하는 단계와;

   상기 운용사 서버가 판매한 지분에 따른 대금 중 투자권자에게 지급할 이자를 제외한 나머지 대금으로 상기 채권자의 채무를 우선 상환하는 단계와;

   상기 운용사 서버가 기 설정된 시점에 상기 부동산을 매각하여 그 대금으로 상기 실거주권과 투자권을 상환하고 이익을 분배하거나 실거주권자와 투자권자에게 상대 지분을 우선 매수할 기회를 제공하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 운용 방법.

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