KR102317269B1 - 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법 및 이를 사용한 서버 - Google Patents

Abstract

본 발명에 따르면, 부동산 가치의 유동화를 통해 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법으로서, (a) 대상부동산이 매입된 데이터가 획득되면, 서버가, 상기 대상부동산의 매입금에 대한 데이터를 참조로 하여, 대체재화 - 상기 대체재화는, 이미 모집되었거나 적어도 일부가 모집될 예정인 (i) 상기 대상부동산에 투자하는 적어도 1인의 대상투자자의 투자금 또는 적어도 하나의 대상운용사의 운용자금 및 (ii) 상기 대상부동산을 임차하는 적어도 1인의 대상임차인에 의하여 제공되는 제1 비정기적 금액 및 상기 대상부동산 이전에 매입되었던 사전부동산에 대응되는 적어도 1인의 사전임차인에 의해 제공되는 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응하여 생성되는 대가임 - 를 생성하는 단계; (b) 상기 서버가, (i) 상기 대상투자자 각각의 투자금에 대한 데이터 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대한 데이터와, 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상투자자 각각의 투자금 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대응되는, 대상임차계약에 대한 데이터 및 사전임차계약에 대한 데이터 중 적어도 일부 - 상기 대상임차계약에 대한 데이터는 상기 대상임차인에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액에 대한 데이터와 제1 정기적 금액에 대한 데이터를 포함하고, 상기 사전임차계약에 대한 데이터는 상기 사전임차인에 의하여 제공되는 상기 제2 비정기적 금액에 대한 데이터와 제2 정기적 금액에 대한 데이터를 포함함 - 와 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 단계; (c) 상기 서버가, 상기 제1 정기적 금액에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 참조로 하여, (i) 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여, 상기 지분 데이터의 비율대로 상기 제1 정기적 금액을 분할하여 할당하는 단계; 를 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

Description

부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법 및 이를 사용한 서버 {METHOD FOR ALLOCATING SOME PARTS OF PROFITS GENERATED BY SECURITIZATION OR TOKENIZATION OF REAL ESTATES TO TENANTS AND SERVER USING THE SAME}

본 발명은 부동산 가치의 유동화를 통하여 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법 및 이를 사용한 장치에 관한 것이다.

부동산은 투자 대상으로서 오랫동안 관심의 대상이 되어 왔다. 그러나, 소유권의 거래를 통한 일반적인 부동산 투자의 경우, 규모가 크고 환금성이 떨어지는 부동산의 특성상, 투자금을 회수하는 시간이 오래 걸릴 뿐 아니라 투자를 위하여 필요한 투자금의 최소단위 역시 상대적으로 크다는 문제를 내포하고 있다.

이러한 부동산 투자의 문제를 극복하기 위하여, 부동산을 활용한 많은 투자 상품 및 투자 방법이 개발되어 왔다. 예를 들어, (i) 부동산 유동화 개념을 적용하여, 부동산의 가치를 채권 및 증권 등 환금성이 뛰어난 자산으로 변환하여 거래하는 방법을 사용함으로써 투자금의 회수에 소요되는 시간을 줄일 수 있었으며, (ii) 다수의 소액투자자로부터 모집된 투자금으로 부동산에 투자하는 부동산투자신탁(REITs) 상품이 등장함에 따라 소액으로도 부동산에 투자가 가능해질 수 있었다. 참고문헌(한국자산신탁, https://www.kait.com/reits/01.php)에서, 부동산투자신탁(REITs) 상품에 대한 내용을 확인할 수 있으며, 그에 더하여 상기 참고문헌은 또다른 부동산 간접투자 상품인 부동산펀드(REF) 및 프로젝트금융투자회사(PFV) 등의 내용도 포함하고 있다.

그러나, 위와 같은 부동산 투자 상품 및 투자 방법은 투자자의 관점에서 접근하는 경우가 많아, 거주 등의 실제 사용을 목적으로 부동산을 임차하는 임차인은 해당 부동산의 가치 상승에 따른 이익을 향유하는 대상이 되기 어려웠다. 또한, 부동산 투자자의 수익을 증대시키기 위하여, 부동산의 임차인이 제공하는 보증금 및 월세 등을 높이고자 하는 유인이 상존함에 따라 그에 대한 부담이 임차인에게 전가되는 구조적인 문제 역시 해결이 쉽지 않은 부분이다.

따라서, 부동산의 투자자 뿐 아니라, 해당 부동산을 실제로 사용하는 임차인에 대한 고려가 함께 이루어지는 부동산 투자 방법의 모색이 필요한 실정이다.

따라서, 본 발명은 상술한 문제점을 모두 해결하는 것을 그 목적으로 한다.

또한, 본 발명은, 부동산 가치의 유동화를 통하여 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법을 제공함으로써, 사회적 약자에 속하는 임차인이 자산형성의 혜택을 받을 수 있는 기회를 제공하는 것을 다른 목적으로 한다.

또한, 본 발명은, 부동산 가치의 유동화를 통하여 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법을 제공함으로써, 부동산 투자시장의 활성화를 통하여 사회적으로 부가 분배됨으로써 사회발전에 기여하는 것을 다른 목적으로 한다.

상기한 바와 같은 본 발명의 목적을 달성하고, 후술하는 본 발명의 특징적인 효과를 실현하기 위한, 본 발명의 특징적인 구성은 하기와 같다.

본 발명의 일 태양에 따르면, 부동산 가치의 유동화를 통해 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법으로서, (a) 대상부동산이 매입된 데이터가 획득되면, 서버가, 상기 대상부동산의 매입금에 대한 데이터를 참조로 하여, 대체재화 - 상기 대체재화는, 이미 모집되었거나 적어도 일부가 모집될 예정인 (i) 상기 대상부동산에 투자하는 적어도 1인의 대상투자자의 투자금 또는 적어도 하나의 대상운용사의 운용자금 및 (ii) 상기 대상부동산을 임차하는 적어도 1인의 대상임차인에 의하여 제공되는 제1 비정기적 금액 및 상기 대상부동산 이전에 매입되었던 사전부동산에 대응되는 적어도 1인의 사전임차인에 의해 제공되는 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응하여 생성되는 대가임 - 를 생성하는 단계; (b) 상기 서버가, (i) 상기 대상투자자 각각의 투자금에 대한 데이터 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대한 데이터와, 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상투자자 각각의 투자금 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대응되는, 대상임차계약에 대한 데이터 및 사전임차계약에 대한 데이터 중 적어도 일부 - 상기 대상임차계약에 대한 데이터는 상기 대상임차인에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액에 대한 데이터와 제1 정기적 금액에 대한 데이터를 포함하고, 상기 사전임차계약에 대한 데이터는 상기 사전임차인에 의하여 제공되는 상기 제2 비정기적 금액에 대한 데이터와 제2 정기적 금액에 대한 데이터를 포함함 - 와 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 단계; 및 (c) 상기 서버가, 상기 제1 정기적 금액에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 참조로 하여, (i) 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여, 상기 지분 데이터의 비율대로 상기 제1 정기적 금액을 분할하여 할당하는 단계; 를 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, (i) 상기 사전부동산의 매입금은, 상기 사전부동산에 투자하는 적어도 1인의 사전투자자의 투자금 또는 적어도 하나의 사전운용사의 운용자금을 포함하되, 적어도 1인의 상기 사전임차인에 의해 제공되는 상기 제2 비정기적 금액은 포함하지 않는 것을 특징으로 하며, (ii) 적어도 1인의 상기 사전임차인에 의해 제공되는 상기 제2 비정기적 금액은, 적어도 하나의 상기 대상운용사의 운용자금에 포함되어 상기 대상부동산의 매입금의 적어도 일부분을 차지하도록 할당되는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 (c) 단계 이후에, (d) 상기 대상부동산이 매각된 데이터가 획득되면, 상기 서버가, 상기 대상부동산의 매각금에 대한 데이터와 상기 지분 데이터를 참조로 하여, (i) 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여, 상기 지분 데이터의 비율대로 상기 대상부동산의 분할된 매각금을 할당하는 단계; 를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 (d) 단계 이후에, (e) 상기 서버가, (i) 상기 사전임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 및 (ii) 상기 대상임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 중 적어도 일부를, 사후부동산의 매수를 위한 재투자금으로 재할당하는 단계; 를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 (e) 단계 이후에, (f) 상기 대상부동산의 분할된 매각금 모두에 대하여 할당이 완료된 상태의 데이터가 획득되면, 상기 서버가, 상기 대상부동산에 대응되는 상기 대체재화에 대한 데이터를 폐기하는 단계; 를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 (b) 단계 이후에, (c1) 상기 서버가, (i) 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버에 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 단계; 및 (c2) 상기 거래에 대한 데이터를 획득하면, 상기 서버가, 상기 거래로 인하여 변동되는 상기 대체재화를 구성하는 포션 각각에 대한 데이터를 참조로 하여 상기 지분 데이터를 업데이트 하는 단계; 를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 (a) 단계에서, 상기 대상투자자를 모집하는 과정은, 상기 서버가, 스마트 컨트랙트 기술을 사용하여, (i) 상기 대상부동산에 투자하기 위한 사전에 정해진 계약조건을 계약 전에 제공하거나 제공하도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상투자자 각각이 상기 계약조건을 이행한 데이터가 획득되면, 상기 계약이 체결된 것으로 판단하는 프로세스를 수행함으로써 이루어지는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터는, 상기 서버가, 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터의 내용이 변경될 때마다 그에 대응되는 시간 정보를 참조하여 블록체인 노드에 기록하는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 (a) 단계 이후에, (b1) 상기 서버가, 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 하나에 대한 데이터를 보증보험사에 제공하거나 제공하도록 지원함으로써, 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 하나에 대응되는 보증보험계약이 체결될 수 있도록 지원하는 단계; 를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

일례로서, 상기 (c) 단계 이후에, (d1) 상기 서버가, 소정의 데이터베이스에 저장된, 복수의 참조부동산 각각에 대응되는 참조데이터 - 상기 참조데이터는, 상기 참조부동산 각각에 대응되는 거래일자 및 거래가격에 대한 데이터를 포함함 - 를 참조로 하여, 상기 대상부동산의 예상매각금을 산출하는 단계; 및 (d2) 상기 서버가, (i) 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공함으로써 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버와 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 단계; 를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법이 제공된다.

또한, 본 발명의 다른 태양에 따르면, 부동산 가치의 유동화를 통해 창출된 수익을 임차인에게 배분하기 위한 서버로서, 인스트럭션들을 저장하는 적어도 하나의 메모리; 및 상기 인스트럭션들을 실행하기 위해 구성된 적어도 하나의 프로세서; 를 포함하고, 상기 프로세서가, (I) 대상부동산이 매입된 데이터가 획득되면, 상기 대상부동산의 매입금에 대한 데이터를 참조로 하여, 대체재화 - 상기 대체재화는, 이미 모집되었거나 적어도 일부가 모집될 예정인 (i) 상기 대상부동산에 투자하는 적어도 1인의 대상투자자의 투자금 또는 적어도 하나의 대상운용사의 운용자금 및 (ii) 상기 대상부동산을 임차하는 적어도 1인의 대상임차인에 의하여 제공되는 제1 비정기적 금액 및 상기 대상부동산 이전에 매입되었던 사전부동산에 대응되는 적어도 1인의 사전임차인에 의해 제공되는 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응하여 생성되는 대가임 - 를 생성하는 프로세스; (II) (i) 상기 대상투자자 각각의 투자금에 대한 데이터 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대한 데이터와, 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상투자자 각각의 투자금 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대응되는, 대상임차계약에 대한 데이터 및 사전임차계약에 대한 데이터 중 적어도 일부 - 상기 대상임차계약에 대한 데이터는 상기 대상임차인에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액에 대한 데이터와 제1 정기적 금액에 대한 데이터를 포함하고, 상기 사전임차계약에 대한 데이터는 상기 사전임차인에 의하여 제공되는 상기 제2 비정기적 금액에 대한 데이터와 제2 정기적 금액에 대한 데이터를 포함함 - 와 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 프로세스; 및 (III) 상기 제1 정기적 금액에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 참조로 하여, (i) 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여, 상기 지분 데이터의 비율대로 상기 제1 정기적 금액을 분할하여 할당하는 프로세스; 를 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, (i) 상기 사전부동산의 매입금은, 상기 사전부동산에 투자하는 적어도 1인의 사전투자자의 투자금 또는 적어도 하나의 사전운용사의 운용자금을 포함하되, 적어도 1인의 상기 사전임차인에 의해 제공되는 상기 제2 비정기적 금액은 포함하지 않는 것을 특징으로 하며, (ii) 적어도 1인의 상기 사전임차인에 의해 제공되는 상기 제2 비정기적 금액은, 적어도 하나의 상기 대상운용사의 운용자금에 포함되어 상기 대상부동산의 매입금의 적어도 일부분을 차지하도록 할당되는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 (III) 프로세스 이후에, (IV) 상기 대상부동산이 매각된 데이터가 획득되면, 상기 프로세서가, 상기 대상부동산의 매각금에 대한 데이터와 상기 지분 데이터를 참조로 하여, (i) 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여, 상기 지분 데이터의 비율대로 상기 대상부동산의 분할된 매각금을 할당하는 프로세스; 를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 (IV) 프로세스 이후에, (V) 상기 프로세서가, (i) 상기 사전임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 및 (ii) 상기 대상임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 중 적어도 일부를, 사후부동산의 매수를 위한 재투자금으로 재할당하는 프로세스; 를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 (V) 프로세스 이후에, (VI) 상기 대상부동산의 분할된 매각금 모두에 대하여 할당이 완료된 상태의 데이터가 획득되면, 상기 프로세서가, 상기 대상부동산에 대응되는 상기 대체재화에 대한 데이터를 폐기하는 프로세스; 를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 (II) 프로세스 이후에, (III-1) 상기 프로세서가, (i) 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버에 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 프로세스; 및 (III-2) 상기 거래에 대한 데이터를 획득하면, 상기 프로세서가, 상기 거래로 인하여 변동되는 상기 대체재화를 구성하는 포션 각각에 대한 데이터를 참조로 하여 상기 지분 데이터를 업데이트 하는 프로세스; 를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 (I) 프로세스에서, 상기 대상투자자를 모집하는 과정은, 상기 프로세서가, 스마트 컨트랙트 기술을 사용하여, (i) 상기 대상부동산에 투자하기 위한 사전에 정해진 계약조건을 계약 전에 제공하거나 제공하도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상투자자 각각이 상기 계약조건을 이행한 데이터가 획득되면, 상기 계약이 체결된 것으로 판단하는 프로세스를 수행함으로써 이루어지는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터는, 상기 프로세서가, 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터의 내용이 변경될 때마다 그에 대응되는 시간 정보를 참조하여 블록체인 노드에 기록하는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 (I) 프로세스 이후에, (II-1) 상기 프로세서가, 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 하나에 대한 데이터를 보증보험사에 제공하거나 제공하도록 지원함으로써, 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 하나에 대응되는 보증보험계약이 체결될 수 있도록 지원하는 프로세스; 를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

일례로서, 상기 (III) 프로세스 이후에, (IV-1) 상기 프로세서가, 소정의 데이터베이스에 저장된, 복수의 참조부동산 각각에 대응되는 참조데이터 - 상기 참조데이터는, 상기 참조부동산 각각에 대응되는 거래일자 및 거래가격에 대한 데이터를 포함함 - 를 참조로 하여, 상기 대상부동산의 예상매각금을 산출하는 프로세스; 및 (IV-2) 상기 프로세서가, (i) 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공함으로써 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버와 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 프로세스; 를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버가 제공된다.

본 발명에 의하면, 다음과 같은 효과가 있다.

본 발명은, 부동산 가치의 유동화를 통하여 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법을 제공함으로써, 부동산 가치의 상승으로 인한 이익을 임차인도 함께 향유할 수 있는 효과가 있다.

또한, 본 발명은, 부동산 가치의 유동화를 통하여 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법을 제공함으로써, 사회적 약자에 속하는 임차인이 자산형성의 혜택을 받을 수 있는 기회를 제공할 수 있는 효과가 있다.

또한, 본 발명은, 부동산 가치의 유동화를 통하여 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법을 제공함으로써, 부동산 투자시장의 활성화를 통하여 사회적으로 부가 분배됨으로써 사회발전에 기여할 수 있는 효과가 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버를 포함하는 전체 시스템의 구성을 개략적으로 나타내는 도면이다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른, 본 발명의 실시 대상인 부동산 및 그와 관련된 가치의 흐름을 개략적으로 나타낸 도면이다.
도 3은, 본 발명의 일 실시예에 따른, 대체재화의 적어도 일부에 대한 거래가 이루어지는 과정을 개략적으로 나타내는 흐름도이다.
도 4는, 본 발명의 일 실시예에 따른, 본 발명의 실시 대상인 부동산의 매각 및 지분 비율에 따른 매각금의 분할 할당이 이루어지는 과정을 개략적으로 나타낸 흐름도이다.
도 5는, 본 발명의 일 실시예에 따른, 임차인이 제공한 비정기적 금액의 보호를 위한 보증보험계약이 체결될 수 있도록 지원하는 과정을 개략적으로 나타낸 흐름도이다.
도 6은, 본 발명의 일 실시예에 따른, 복수의 참조부동산과 관련된 데이터를 참조하여 본 발명의 실시 대상인 부동산의 매각예상액을 산출하여 제공하는 과정을 개략적으로 나타낸 흐름도이다.

후술하는 본 발명에 대한 상세한 설명은, 본 발명이 실시될 수 있는 특정 실시예를 예시로서 도시하는 첨부 도면을 참조한다. 이들 실시예는 당업자가 본 발명을 실시할 수 있기에 충분하도록 상세히 설명된다. 본 발명의 다양한 실시예는 서로 다르지만 상호 배타적일 필요는 없음이 이해되어야 한다. 예를 들어, 여기에 기재되어 있는 특정 형상, 구조 및 특성은 일 실시예에 관련하여 본 발명의 정신 및 범위를 벗어나지 않으면서 다른 실시예로 구현될 수 있다.

또한, 각각의 개시된 실시예 내의 개별 구성요소의 위치 또는 배치는 본 발명의 정신 및 범위를 벗어나지 않으면서 변경될 수 있음이 이해되어야 한다. 따라서, 후술하는 상세한 설명은 한정적인 의미로서 취하려는 것이 아니며, 본 발명의 범위는, 적절하게 설명된다면, 그 청구항들이 주장하는 것과 균등한 모든 범위와 더불어 첨부된 청구항에 의해서만 한정된다. 도면에서 유사한 참조부호는 여러 측면에 걸쳐서 동일하거나 유사한 기능을 지칭한다.

이하, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 본 발명을 용이하게 실시할 수 있도록 하기 위하여, 본 발명의 바람직한 실시예들에 관하여 첨부된 도면을 참조하여 상세히 설명하기로 한다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버를 포함하는 전체 시스템의 구성을 개략적으로 나타내는 도면이다.

도 1을 참조하면, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)는 메모리(110) 및 프로세서(120)를 포함할 수 있다. 이 때, 메모리(110)는, 프로세서의 인스트럭션들을 저장할 수 있는데, 구체적으로, 인스트럭션들은 서버(100)로 하여금 특정의 방식으로 기능하게 하기 위한 목적으로 생성되는 코드로서, 컴퓨터 기타 프로그램 가능한 데이터 프로세싱 장비를 지향할 수 있는 컴퓨터 이용 가능 또는 컴퓨터 판독 가능 메모리에 저장될 수 있다. 인스트럭션들은 본 발명의 명세서에서 설명되는 기능들을 실행하기 위한 프로세스들을 수행할 수 있다.

그리고, 프로세서(120)는, MPU(Micro Processing Unit) 또는 CPU(Central Processing Unit), 캐쉬 메모리(Cache Memory), 데이터 버스(Data Bus) 등의 하드웨어 구성을 포함할 수 있다. 또한, 운영체제, 특정 목적을 수행하는 애플리케이션의 소프트웨어 구성을 포함할 수 있다.

다음으로, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)는 데이터베이스(200)와 연동되어, 필요한 데이터를 주고받을 수 있다. 이 때, 데이터베이스(200)는 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 수행하기 위한 각종 데이터를 저장하는 매체로서, 해당 부동산의 과거 거래가격에 대한 데이터, 해당 부동산의 현재 가격에 대한 데이터, 해당 부동산에 투자한 투자자 및 투자금에 대한 데이터, 해당 부동산을 임차하는 임차인 및 임차계약과 관련된 데이터, 해당 부동산의 권리와 관련된 지분 데이터, 해당 부동산의 가치 유동화와 관련된 대체재화에 대한 데이터, 해당 부동산과 관련된 분석을 수행하는 과정에서 참조되는 복수의 참조부동산에 대한 거래일자 및 거래가격에 대한 데이터 등을 포함할 수 있으나, 이에 한정되는 것은 아닐 것이다. 또한, 데이터베이스(200)는 플래시 메모리 타입(flash memory type), 하드디스크 타입(hard disk type), 멀티미디어 카드 마이크로 타입(multimedia card micro type), 카드 타입의 메모리(예를 들어 SD 또는 XD 메모리), 램(Random Access Memory, RAM), SRAM(Static Random Access Memory), 롬(ReadOnly Memory, ROM), EEPROM(Electrically Erasable Programmable ReadOnly Memory), PROM(Programmable ReadOnly Memory), 자기 메모리, 자기 디스크, 광디스크 중 적어도 하나의 타입의 저장매체를 포함할 수 있으며, 이에 한정되지 않으며 데이터를 저장할 수 있는 모든 매체를 포함할 수 있다. 한편, 데이터베이스(200)는 서버(100)의 내부에 포함될 수도 있고, 서버(100)의 외부에 별도로 위치할 수도 있으나, 이에 한정되는 것은 아니며, 발명의 실시 조건에 따라 달라질 수 있을 것이다.

그리고, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)는, 통신망(10)과 연결되어 별도의 사용자단말(300)과 필요한 데이터를 주고받을 수 있다. 이 때, 사용자단말(300)은 서버(100)에 접속할 수 있는 기능을 가진 디지털 기기로서, 데스크탑 컴퓨터, 노트북 컴퓨터, 스마트폰 등일 수 있으나, 이에 한정되는 것은 아닐 것이다. 또한, 발명의 다른 예로서, 사용자단말(300)은 통신망을 통하지 않고 서버(100)와 직결되어 사용될 수도 있다.

다음으로, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)는, 통신망(10)을 통하여 블록체인 노드(20)와 연결되어 블록체인과 관련된 기술을 사용할 수도 있다. 예를 들어, 투자자를 모집하는 과정에 있어 스마트컨트랙트 기술을 적용하여, 목적물인 부동산에 대한 소정의 투자계약조건을 블록체인 노드에 기록하고 이를 예비투자자에게 제시하면, 예비투자자가 정해진 조건을 이행함으로써 계약이 자동적으로 체결되는 방식으로 투자자 모집 및 계약이 진행될 수 있다. 또한, 위 계약체결과정 역시 블록체인 노드에 기록되어 당사자들에게 공유될 수 있다.

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른, 본 발명의 실시 대상인 부동산 및 그와 관련된 가치의 흐름을 개략적으로 나타낸 도면이다.

도 2를 참조하면, 본 발명의 실시 목적물인 부동산은, 기준이 되는 대상부동산(500)과, 그보다 앞서 거래된 사전부동산(400)으로 구분될 수 있다. 이 때, 각 부동산은 그에 대응되는 대상운용사(510) 및 사전운용사(410)에 의하여 운용될 수 있는데, 위 대상운용사(510) 및 사전운용사(410)는 발명의 실시 조건에 따라 같은 운용사일 수도 있다.

다음으로, 위 부동산과 관련된 가치의 흐름은 다음과 같이 설명될 수 있다.

먼저, 대상운용사(510)가 대상부동산(500)의 매입을 진행하면서, 해당 대상부동산(500)에 투자를 희망하는 대상투자자(520) 및 대상부동산(500)을 임차하고자 하는 대상임차인(530)을 모집할 수 있다. 이 때, 대상부동산(500)을 매입하는 데 사용되는 매입금은, 발명의 실시 조건에 따라 위 대상투자자(520)가 사전에 모집되어 제공한 투자금(502)이 포함되어 마련될 수도 있고, 이와 다르게 대상투자자(520)의 투자금(502)이 없이 대상운용사(510)의 운용자금(501)이 먼저 투입되어 마련될 수도 있다.

그리고, 대상부동산(500)의 매입금에는 임차인이 제공한 비정기적 금액(503)도 포함될 수 있는데, 위 비정기적 금액은 임차인이 해당 부동산의 임차를 위하여 비정기적으로 제공하는 보증금 등의 금액을 의미하며, 위 대상부동산(500)을 임차하는 대상임차인(530)이 대상임차계약에 따라 제공한 제1 비정기적 금액(531) 및 대상부동산(500)의 매입 이전에 거래된 사전부동산(400)에 대응되는 사전임차인(430)이 사전임차계약에 따라 제공한 제2 비정기적 금액(431) 중 적어도 일부일 수 있다.

이 때, 사전부동산(400)의 매입에 사용된 매입금은, 임차인의 비정기적 금액이 포함되지 않고, 사전부동산(400)에 투자하는 사전투자자(420)의 투자금(402) 및 사전운용사(410)의 운용자금(401) 중 적어도 일부만으로 마련된 것일 수도 있다.

또한, 사전임차인(430)이 제공한 제2 비정기적 금액(431)은, 사전임차인의 계약 조건에 따라 사전운용사(410)에게 귀속되었다가 대상부동산(500)의 매입시에 대상운용사(510)에 제공되거나, 또는 대상운용사(510)에 처음부터 귀속되어 있다가 대상부동산(500)의 매입에 사용될 수도 있다.

그리고, 발명의 다른 예로서, 사전임차인(430)이 제공한 제2 비정기적 금액(431)은, 대상부동산(500)의 매입금으로 사용되기 전에, 적어도 하나의 또 다른 중간부동산(미도시)의 매입금에 포함되었다가 해당 중간부동산이 매각된 후 다시 매입되는 대상부동산(500)의 매입금에 포함되는 것일 수 있다. 물론, 여기서, "중간부동산" 역시 "사전부동산"과 같은 역할을 할 수도 있을 것인데, 이 경우 이를 "사전부동산"으로 명명할 수도 있을 것이다. 이러한 경우에, 사전임차인(430)이 처음 제공한 제2 비정기적 금액(431)과, 대상부동산(500)의 매입금에 포함되는 금액(503)이 달라질 수도 있을 것이다. 예를 들어, 사전임차인이 처음 제공한 1억원의 제2 비정기적 금액이 중간부동산의 매입금인 10억원에 포함되었을 경우, 해당 중간부동산이 11억원으로 매각되었다면 지분 비율에 따라 사전임차인에게 할당되는 매각금은 1억 1천만원이 될 것이고, 해당 1억 1천만원이 대상부동산의 매입금에 포함될 수 있다. 물론, 위와 같은 경우라 하더라도, 발명의 실시 조건에 따라, 처음 제공한 제2 비정기적 금액인 1억원만을 다시 대상부동산의 매입금에 포함되도록 할 수도 있을 것이다.

그리고 나서, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)의 프로세서(120)는, 대상부동산(500)의 매입금에 대한 데이터를 참조로 하여, 대체재화(600)를 생성할 수 있다. 이 때, 대체재화(600)는 대상부동산(500)의 매입금에 대응되어 생성될 수 있고, 프로세서(120)는, 대상투자자(520) 각각의 투자금에 대한 데이터 또는 대상운용사(510) 각각의 운용자금에 대한 데이터와, 대상임차인(530)이 체결하여 제1 비정기적 금액에 대한 데이터와 제1 정기적 금액에 대한 데이터를 포함하는 대상임차계약에 대한 데이터 및 사전임차인(430)이 체결하여 제2 비정기적 금액에 대한 데이터와 제2 정기적 금액에 대한 데이터를 포함하는 사전임차계약에 대한 데이터 중 적어도 일부의 데이터를 추가로 참조로 하여, 위 대상부동산(500)의 매입금에 포함된 (i) 대상운용사(510)의 운용자금(501) 또는 대상투자자(520)의 투자금(502) 및 (ii) 대상임차인(530)이 제공한 제1 비정기적 금액(531) 및 사전임차인(430)이 제공한 제2 비정기적 금액(431) 중 적어도 일부에 대응하는 비정기적 금액(503) 각각이, 전체 대상부동산(500)의 매입금에서 차지하는 비율에 대응되는 포션들로 나누어져 구성될 수 있다. 그리고, 프로세서(120)는, 대체재화(600)의 해당 포션 각각을, 그에 대응되는 대상운용사(510) 또는 대상투자자(520), 대상임차인(530) 및 사전임차인(430) 각각에 대하여 지분 데이터로서 할당할 수 있다. 예를 들어, 대상부동산의 매입금이 10억원이고, 대상투자자 9명이 각각 1억원씩을 투자하며 대상임차인이 제공한 제1 비정기적 금액 7천만원과 사전임차인이 제공한 제2 비정기적 금액 3천만원이 포함되어 해당 대상부동산의 매입금인 10억이 마련되었을 경우, 대상투자자 각각의 지분 비율은 10%가 될 것이고, 대상임차인의 지분 비율은 7%, 사전임차인의 지분 비율은 3%가 될 것이다. 따라서, 대체재화가 100개 생성된 경우, 대상투자자 각각에게는 10개, 대상임차인에게는 7개, 사전임차인에게는 3개의 대체재화가 할당될 수 있을 것이다.

이 때, 대체재화(600)는 채권 등의 유가증권 또는 블록체인을 사용한 암호화폐 등의 디지털 토큰일 수 있다. 또한, 발명의 실시 조건에 따라, 생성된 대체재화가 실물로 제공이 가능한 종류인 경우에는, 위 지분 데이터의 비율에 따라 대응되는 지분권자에게 해당 대체재화의 적어도 일부를 제공하거나 제공하도록 지원하는 단계가 추가로 수행될 수 있다.

그리고 나서, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)의 프로세서(120)가, 제1 정기적 금액(532)에 대한 데이터를 획득하면, 해당 제1 정기적 금액(532)을 위 지분 데이터의 비율에 따라 분할하여 그에 대응되는 지분권자에게 할당할 수 있다. 이 때, 대상임차인(530)이 대상임차계약에 따라 제공한 제1 정기적 금액(532)은, 대상임차인(530)이 대상부동산(500)을 임차하여 사용하는 대가 중 정기적으로 제공하는 금액으로서, 월세 등이 이에 해당될 수 있다.

앞서 제시한 예시와 동일하게, 대상투자자 9명 각각의 지분 비율이 10%이고, 대상임차인의 지분 비율은 7%, 사전임차인의 지분 비율은 3%인 경우, 대상임차인이 제공한 제1 정기적 금액이 100만원이라면, 위 지분 비율에 따라 대상투자자 각각에게는 10만원씩, 사전임차인에게는 3만원, 그리고 대상임차인은 7만원이 할당될 수 있을 것이다.

또한, 대상부동산(500) 뿐 아니라, 본 발명의 실시와 관련되어 운용되는 사전부동산(400) 등 다른 부동산에 대해서도, 위와 같은 과정을 적용하여, 해당 부동산의 지분권자에게 해당 부동산의 임차인이 제공하는 정기적 금액을 지분 비율에 따라 분할하여 할당할 수 있다. 예를 들어, 사전임차인(430)이 사전임차계약에 따라 제공하는 제2 정기적 금액의 적어도 일부는, 사전부동산(400)에 대하여 지분을 가지는 사전투자자(420)에 대하여 각각의 지분 비율에 따라 분할하여 할당될 수 있을 것이다.

도 3은, 본 발명의 일 실시예에 따른, 대체재화의 적어도 일부에 대한 거래가 이루어지는 과정을 개략적으로 나타내는 흐름도이다.

도 3을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따라 대체재화(600)의 적어도 일부에 대한 거래가 이루어지는 과정은, 먼저 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)의 프로세서(120)가 대체재화에 대한 지분 데이터를 획득(S301)하는 것으로 시작한다.

그리고 나서, 서버(100)의 프로세서(120)는, 대체재화(600)의 적어도 일부의 거래가 발생(S302)한 데이터가 추가로 획득(S303)되면, 위 대체재화(600)의 적어도 일부의 거래로 인하여 변경된 대체재화(600)의 지분 비율에 따라 지분 데이터를 업데이트(S304)할 수 있다. 이 때, 프로세서(120)가 대체재화(600)의 지분 데이터를 업데이트(S304)하는 단계는, 발명의 실시 조건에 따라 실시간으로 이루어질 수도 있고, 특정 시점에 대체재화(600)의 적어도 일부를 소유한 소유자가 권리를 행사할 때 선택적으로 수행될 수도 있다. 예를 들어, 대체재화가 채권 등의 실물 증권으로 발행된 경우에는 해당 채권의 거래 내역이 실시간으로 갱신되기 어려울 수 있기 때문에, 채권의 최종 소유자가 매도 의사 표현 등으로 권리를 행사하는 것이 확인된 후에 지분 변동 내역이 업데이트 될 수 있을 것이다.

또한, 발명의 또 다른 실시예로서, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)는 별도로 구성된 대체재화 거래소(미도시)와 연동되어 대체재화(600)의 적어도 일부의 거래를 지원할 수도 있다. 이러한 경우, 위 대체재화 거래소에서 대체재화(600)의 적어도 일부에 대한 거래가 이루어지면, 그와 동시에 대체재화의 지분 비율도 변화하게 되고, 대체재화(600)의 적어도 일부를 새롭게 매수한 매수인은, 매도인에 대응되는 지분 비율을 승계하는 것으로 해석될 수 있을 것이다. 이 때, 위 대체재화 거래소는 발명의 실시 조건에 따라, 채권 등의 실물 유가증권을 거래하는 금융제도권 내의 거래소가 될 수도 있고, 블록체인을 활용한 암호화폐로 지불이 이루어지는 형태의 거래소가 될 수도 있다.

도 4는, 본 발명의 일 실시예에 따른, 본 발명의 실시 대상인 부동산의 매각 및 지분 비율에 따른 매각금의 분할 할당이 이루어지는 과정을 개략적으로 나타낸 흐름도이다.

도 4를 참조하면, 대상부동산(500)이 매각(S401)되어 매각금이 준비되면, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)의 프로세서(120)가, 특정 시점의 지분 데이터를 획득(S402)할 수 있다. 이 때, 위 특정 시점은 대상부동산(500)의 매각금을 배당하기 위한 기준이 되는 시점으로서, 대상부동산(500)의 매각 시점과 같을 수도 있고, 이와는 달리 당사자간 합의에 따라 정해진 시점이 될 수도 있다.

다음으로, 프로세서(120)가, 획득한 위 특정 시점의 지분 데이터를 참조로 하여, 대상부동산(500)의 매각금을 지분 비율에 따라 분할하여 할당(S403)할 수 있다. 이 때, 발명의 실시 조건에 따라, 프로세서(120)는, 대상부동산(500)의 매입금에 포함된, 대상임차인(530)이 제공한 제1 비정기적 금액(531) 및 사전임차인(430)이 제공한 제2 비정기적 금액(431) 중 적어도 일부에 대응되는, 대상부동산(500)의 지분 일부(503)에 대하여 할당된 대상부동산(500)의 분할된 매각금을, 대상부동산(500)의 운용이 시작된 후 다음 순서로 매입되어 대상부동산(500)과 같은 방식으로 운용될 사후부동산(미도시)의 매입금으로 사용하기 위하여 재투자금으로 재할당할 수 있다.

그리고 나서, 프로세서(120)는, 대상부동산(500)의 매각금에 대한 분할 할당이 완료된 상태의 데이터가 획득되면, 대상부동산(500)에 대응되는 대체재화에 대한 데이터의 폐기(S404)를 수행할 수 있다. 물론, 대체재화에 대한 데이터의 폐기는 그에 대응되는 대체재화 자체가 사용할 수 없게 되는 것을 의미함은 당연한 것이다.

도 5는, 본 발명의 일 실시예에 따른, 임차인이 제공한 비정기적 금액의 보호를 위한 보증보험계약이 체결될 수 있도록 지원하는 과정을 개략적으로 나타낸 흐름도이다.

도 5를 참조하면, 발명의 일 실시예에 따라, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)의 프로세서(120)는, 대상임차인(530)이 제1 비정기적 금액(531)을 제공(S501)한 데이터가 획득(S502)되면 제1 비정기적 금액(531)과 관련된 데이터를 특정 보증보험사에 제공(S503)하거나 제공하도록 지원할 수 있고, 그에 따라 제1 비정기적 금액에 대한 보증보험계약이 체결(S504)될 수 있도록 지원할 수 있다. 이 때, 위 보증보험계약은 제1 비정기적 금액을 제공한 대상임차인(530)이 계약의 주체일 수도 있으나, 발명의 실시 조건에 따라 대상부동산(500)을 운용하는 대상운용사(510)가 지급보증을 위하여 보증보험계약을 체결할 수도 있다. 또한, 발명의 다른 예로서, 대상임차인(530)이 제공한 제1 비정기적 금액(531) 뿐 아니라, 사전임차인(430)이 제공한 제2 비정기적 금액 또는 본 발명의 실시에 관련된 또 다른 임차인이 제공한 비정기적 금액에 대해서도, 위와 같은 과정에 따라 보증보험계약이 체결되도록 지원할 수 있을 것이다.

도 6은, 본 발명의 일 실시예에 따른, 복수의 참조부동산과 관련된 데이터를 참조하여 본 발명의 실시 대상인 부동산의 매각예상액을 산출하여 제공하는 과정을 개략적으로 나타낸 흐름도이다.

도 6을 참조하면, 본 발명의 일 실시예에 따라, 복수의 참조부동산과 관련된 데이터가 사전에 수집(S601)되어, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버(100)와 연동된 데이터베이스(200)에 저장(S602)될 수 있다. 그리고 나서, 서버(100)의 프로세서(120)는, 복수의 참조부동산 중 해당 지역, 부동산 유형, 입지조건, 거래가격대 등의 요소들을 대상부동산(500)과 대조하여, 유사한 사례에 해당되는 일부의 참조부동산에 대한 참조데이터를 획득(S603)할 수 있다. 이 때, 유사한 사례의 판단 기준이 되는 요소들은 발명의 실시 조건에 따라 다르게 설정될 수 있으며, 참조데이터는 대응되는 참조부동산들에 대한 거래일자 및 거래가격에 대한 데이터를 포함할 수 있다.

위 참조데이터가 획득(S603)되면, 프로세서(120)는, 획득된 참조데이터를 참조로 하여, 거래가격의 추세 분석을 수행(S604)하고, 그 결과를 대상부동산(500)에 적용하여 대상부동산(500)의 예상매각가를 산출(S605)할 수 있다. 물론, 산출된 대상부동산(500)의 예상매각가는 상황에 따라 계속하여 바뀔 수 있으며, 이러한 경우에 프로세서(120)는 실시간으로 변동된 예상매각가를 업데이트하는 과정을 추가로 수행할 수 있을 것이다.

그리고 나서, 프로세서(120)는 위 과정에 의하여 산출된 대상부동산(500)의 예상매각가에 대한 데이터를 직접 제공(S606)하거나 제공하도록 지원함으로써, 대상부동산(500)의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원할 수 있다.

또한, 발명의 다른 예로서, 대상부동산(500)에 대해서 뿐 아니라, 사전부동산(400) 또는 사후부동산 등 본 발명의 실시 대상이 되는 부동산들이 매각되는 과정에 있어서도, 위와 같은 과정에 따라 예상매각가를 산출하여 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원할 수 있을 것이다.

이상 설명된 본 발명에 따른 실시예들은 다양한 컴퓨터 구성요소를 통하여 수행될 수 있는 프로그램 명령어의 형태로 구현되어 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체에 기록될 수 있다. 상기 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체는 프로그램 명령어, 데이터 파일, 데이터 구조 등을 단독으로 또는 조합하여 포함할 수 있다. 상기 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체에 기록되는 프로그램 명령어는 본 발명을 위하여 특별히 설계되고 구성된 것들이거나 컴퓨터 소프트웨어 분야의 당업자에게 공지되어 사용 가능한 것일 수도 있다. 컴퓨터 판독 가능한 기록 매체의 예에는, 하드디스크, 플로피 디스크 및 자기 테이프와 같은 자기 매체, CD-ROM, DVD와 같은 광기록 매체, 플롭티컬 디스크(floptical disk)와 같은 자기-광 매체(magnetooptical media), 및 ROM, RAM, 플래시 메모리 등과 같은 프로그램 명령어를 저장하고 수행하도록 특별히 구성된 하드웨어 장치가 포함된다. 프로그램 명령어의 예에는, 컴파일러에 의해 만들어지는 것과 같은 기계어 코드뿐만 아니라 인터프리터 등을 사용해서 컴퓨터에 의해서 실행될 수 있는 고급 언어 코드도 포함된다. 상기 하드웨어 장치는 본 발명에 따른 처리를 수행하기 위해 하나 이상의 소프트웨어 모듈로서 작동하도록 구성될 수 있으며, 그 역도 마찬가지이다.

이상에서 본 발명이 구체적인 구성요소 등과 같은 특정 사항들과 한정된 실시예 및 도면에 의해 설명되었으나, 이는 본 발명의 보다 전반적인 이해를 돕기 위해서 제공된 것일 뿐, 본 발명이 상기 실시예들에 한정되는 것은 아니며, 본 발명이 속하는 기술분야에서 통상적인 지식을 가진 자라면 이러한 기재로부터 다양한 수정 및 변형을 꾀할 수 있다.

따라서, 본 발명의 사상은 상기 설명된 실시예에 국한되어 정해져서는 아니 되며, 후술하는 특허청구범위뿐만 아니라 이 특허청구범위와 균등하게 또는 등가적으로 변형된 모든 것들은 본 발명의 사상의 범주에 속한다고 할 것이다.

100 : 서버 110 : 메모리
120 : 프로세서 200 : 데이터베이스
300 : 사용자 단말기 1000 : 전체 시스템
400 : 사전부동산 410 : 사전운용사
420 : 사전투자자 430 : 사전임차인
500 : 대상부동산 510 : 대상운용사
520 : 대상투자자 530 : 대상임차인
600 : 대체재화

Claims (10)

1. 부동산 가치의 유동화를 통해 창출된 수익을 임차인에게 배분하는 방법으로서,
   (a) 대상부동산이 매입된 데이터가 획득되면, 서버가, 상기 대상부동산의 매입금에 대한 데이터를 참조로 하여, 대체재화 - 상기 대체재화는, 상기 대상부동산의 상기 매입금과 연동되어 생성되며, 이미 모집되었거나 적어도 일부가 모집될 예정인 (i) 상기 대상부동산에 투자하는 적어도 1인의 대상투자자의 투자금 또는 적어도 하나의 대상운용사의 운용자금 및 (ii) 상기 대상부동산을 임차하는 적어도 1인의 대상임차인에 의하여 제공되는 제1 비정기적 금액 및 상기 대상부동산 이전에 매입되었던 사전부동산에 대응되는 적어도 1인의 사전임차인에 의해 제공되는 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응하여 생성되는 대가임 - 를 생성하는 단계;
   (b) 상기 서버가, (i) 상기 대상투자자 각각의 투자금에 대한 데이터 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대한 데이터와, 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상투자자 각각의 투자금 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대응되는, 대상임차계약에 대한 데이터 및 사전임차계약에 대한 데이터 중 적어도 일부 - 상기 대상임차계약에 대한 데이터는 상기 대상임차인에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액에 대한 데이터와 제1 정기적 금액에 대한 데이터를 포함하고, 상기 사전임차계약에 대한 데이터는 상기 사전임차인에 의하여 제공되는 상기 제2 비정기적 금액에 대한 데이터와 제2 정기적 금액에 대한 데이터를 포함함 - 와 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 단계; 및
   (c) 상기 대상부동산이 매각된 데이터가 획득되면, 상기 서버가, 상기 제1 비정기적 금액에 대한 데이터, 상기 제2 비정기적 금액에 대한 데이터, 상기 대상부동산의 매각금에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터 중 적어도 일부를 참조로 하여, (i) 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여, 상기 지분 데이터의 비율대로 상기 대상부동산의 상기 매각금을 분할하여 할당하는 단계;
   를 포함하되,
   상기 대상임차인에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액은 상기 대상부동산에 대한 상기 대상임차인의 투자금으로 간주되고, 상기 사전임차인에 의하여 제공되는 상기 제2 비정기적 금액은 상기 대상부동산에 대한 상기 사전임차인의 투자금으로 간주되는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법.
2. 제1항에 있어서,
   상기 (c) 단계 이후에,
   (d) 상기 서버가, (i) 상기 사전임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 및 (ii) 상기 대상임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 중 적어도 일부를, 사후부동산의 매수를 위한 재투자금으로 재할당하는 단계;
   를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법.
3. 제1항에 있어서,
   상기 (b) 단계 이후에,
   (c1) 상기 서버가, (i) 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버에 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 단계; 및
   (c2) 상기 거래에 대한 데이터를 획득하면, 상기 서버가, 상기 거래로 인하여 변동되는 상기 대체재화를 구성하는 포션 각각에 대한 데이터를 참조로 하여 상기 지분 데이터를 업데이트 하는 단계;
   를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법.
4. 제1항에 있어서,
   상기 (a) 단계에서,
   상기 대상투자자를 모집하는 과정은,
   상기 서버가, 스마트 컨트랙트 기술을 사용하여, (i) 상기 대상부동산에 투자하기 위한 사전에 정해진 계약조건을 계약 전에 제공하거나 제공하도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상투자자 각각이 상기 계약조건을 이행한 데이터가 획득되면, 상기 계약이 체결된 것으로 판단하는 프로세스를 수행함으로써 이루어지는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법.
5. 제1항에 있어서,
   상기 (c) 단계 이전에,
   (b1) 상기 서버가, 소정의 데이터베이스에 저장된, 복수의 참조부동산 각각에 대응되는 참조데이터 - 상기 참조데이터는, 상기 참조부동산 각각에 대응되는 거래일자 및 거래가격에 대한 데이터를 포함함 - 를 참조로 하여, 상기 대상부동산의 예상매각금을 산출하는 단계; 및
   (b2) 상기 서버가, (i) 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공함으로써 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버와 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 단계;
   를 추가로 포함하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분 방법.
6. 부동산 가치의 유동화를 통해 창출된 수익을 임차인에게 배분하기 위한 서버로서,
   인스트럭션들을 저장하는 적어도 하나의 메모리; 및
   상기 인스트럭션들을 실행하기 위해 구성된 적어도 하나의 프로세서; 를 포함하고,
   상기 프로세서가,
   (I) 대상부동산이 매입된 데이터가 획득되면, 상기 대상부동산의 매입금에 대한 데이터를 참조로 하여, 대체재화 - 상기 대체재화는, 상기 대상부동산의 상기 매입금과 연동되어 생성되며, 이미 모집되었거나 적어도 일부가 모집될 예정인 (i) 상기 대상부동산에 투자하는 적어도 1인의 대상투자자의 투자금 또는 적어도 하나의 대상운용사의 운용자금 및 (ii) 상기 대상부동산을 임차하는 적어도 1인의 대상임차인에 의하여 제공되는 제1 비정기적 금액 및 상기 대상부동산 이전에 매입되었던 사전부동산에 대응되는 적어도 1인의 사전임차인에 의해 제공되는 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응하여 생성되는 대가임 - 를 생성하는 프로세스; (II) (i) 상기 대상투자자 각각의 투자금에 대한 데이터 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대한 데이터와, 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상투자자 각각의 투자금 또는 상기 대상운용사 각각의 운용자금에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대응되는, 대상임차계약에 대한 데이터 및 사전임차계약에 대한 데이터 중 적어도 일부 - 상기 대상임차계약에 대한 데이터는 상기 대상임차인에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액에 대한 데이터와 제1 정기적 금액에 대한 데이터를 포함하고, 상기 사전임차계약에 대한 데이터는 상기 사전임차인에 의하여 제공되는 상기 제2 비정기적 금액에 대한 데이터와 제2 정기적 금액에 대한 데이터를 포함함 - 와 상기 대체재화에 대한 데이터를 참조로 하여, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액 및 상기 제2 비정기적 금액 중 적어도 일부에 대응되는, 상기 대체재화를 구성하는 해당 포션 각각을, 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여 지분 데이터로서 할당하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 프로세스; 및 (III) 상기 대상부동산이 매각된 데이터가 획득되면, 상기 제1 비정기적 금액에 대한 데이터, 상기 제2 비정기적 금액에 대한 데이터, 상기 대상부동산의 매각금에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터 중 적어도 일부를 참조로 하여, (i) 상기 대상투자자 각각 또는 상기 대상운용사 각각 및 (ii) 상기 대상임차인 각각 및 상기 사전임차인 각각 중 적어도 일부에 대하여, 상기 지분 데이터의 비율대로 상기 대상부동산의 상기 매각금을 분할하여 할당하는 프로세스;
   를 수행하되,
   상기 대상임차인에 의하여 제공되는 상기 제1 비정기적 금액은 상기 대상부동산에 대한 상기 대상임차인의 투자금으로 간주되고, 상기 사전임차인에 의하여 제공되는 상기 제2 비정기적 금액은 상기 대상부동산에 대한 상기 사전임차인의 투자금으로 간주되는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버.
7. 제6항에 있어서,
   상기 (III) 프로세스 이후에,
   (IV) 상기 프로세서가, (i) 상기 사전임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 및 (ii) 상기 대상임차인 각각에 대응되는 상기 지분 데이터 비율에 따라 할당된 상기 대상부동산의 분할된 매각금 중 적어도 일부를, 사후부동산의 매수를 위한 재투자금으로 재할당하는 프로세스;
   를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버.
8. 제6항에 있어서,
   상기 (II) 프로세스 이후에,
   (III-1) 상기 프로세서가, (i) 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버에 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대체재화에 대한 데이터 및 상기 지분 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대체재화 중 적어도 일부의 거래가 이루어질 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 프로세스; 및
   (III-2) 상기 거래에 대한 데이터를 획득하면, 상기 프로세서가, 상기 거래로 인하여 변동되는 상기 대체재화를 구성하는 포션 각각에 대한 데이터를 참조로 하여 상기 지분 데이터를 업데이트 하는 프로세스;
   를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버.
9. 제6항에 있어서,
   상기 (I) 프로세스에서,
   상기 대상투자자를 모집하는 과정은,
   상기 프로세서가, 스마트 컨트랙트 기술을 사용하여, (i) 상기 대상부동산에 투자하기 위한 사전에 정해진 계약조건을 계약 전에 제공하거나 제공하도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 대상투자자 각각이 상기 계약조건을 이행한 데이터가 획득되면, 상기 계약이 체결된 것으로 판단하는 프로세스를 수행함으로써 이루어지는 것을 특징으로 하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버.
10. 제6항에 있어서,
    상기 (III) 프로세스 이전에,
    (II-1) 상기 프로세서가, 소정의 데이터베이스에 저장된, 복수의 참조부동산 각각에 대응되는 참조데이터 - 상기 참조데이터는, 상기 참조부동산 각각에 대응되는 거래일자 및 거래가격에 대한 데이터를 포함함 - 를 참조로 하여, 상기 대상부동산의 예상매각금을 산출하는 프로세스; 및
    (II-2) 상기 프로세서가, (i) 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공함으로써 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스, 및 (ii) 상기 서버와 연결된 별도의 사용자 단말이 상기 대상부동산의 예상매각금에 대한 데이터를 제공하도록 함으로써, 상기 대상부동산의 매각 시점을 결정할 수 있도록 지원하는 프로세스 중 적어도 하나의 프로세스를 수행하는 프로세스;
    를 추가로 수행하는, 부동산 가치 유동화로 창출된 수익의 임차인 배분을 위한 서버.
    

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