KR102227948B1 - Real estate present value estimating method and device using annual complex price rate - Google Patents
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Abstract
거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산 현재가치 추정 방법 및 장치가 개시된다. 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 현재가치 추정 장치는, 부동산에 관한 거래사례를 수집하는 거래사례 수집부; 상기 거래사례를 부동산 속성에 따른 단위로 집단화하는 단위 집단화부; 상기 거래사례마다 최초 매수가격과 최종 매도가격을 이용하여 연상승률을 산출하고, 상기 단위마다 동일 단위에 속하는 거래사례에 대해 상기 연간상승률을 평균한 연간복합상승률을 가격지수로 산출하는 가격지수 산출부; 및 목적 부동산에 대해 상기 목적 부동산에 상응하는 단위에 대해 산출된 상기 가격지수를 반영하여 상기 목적 부동산의 현재가치를 추정하는 현재가치 추정부를 포함할 수 있다. A method and apparatus for estimating the present value of real estate through the annual compound growth rate for each transaction case are disclosed. The apparatus for estimating the present value of real estate according to an embodiment of the present invention includes: a transaction case collection unit for collecting transaction cases related to real estate; A unit grouping unit for grouping the transaction cases into units according to real estate properties; A price index calculation unit that calculates an annual growth rate using the initial purchase price and the final selling price for each transaction case, and calculates the annual compound growth rate as a price index for the average annual increase rate for the transaction cases belonging to the same unit for each unit. ; And a present value estimating unit for estimating the present value of the target real estate by reflecting the price index calculated for a unit corresponding to the target real estate for the target real estate.
Description
본 발명은 부동산 현재가치 추정 방법 및 장치에 관한 것으로, 보다 상세하게는 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산의 현재가치 추정 방법 및 장치에 관한 것이다. The present invention relates to a method and apparatus for estimating the present value of real estate, and more particularly, to a method and apparatus for estimating the present value of real estate through an annual compound increase rate for each transaction case.
부동산 감정평가는 부동산의 경제 가치를 판정하고 이를 화폐액으로 표시하는 작업을 말한다. Real estate appraisal refers to the work of determining the economic value of real estate and expressing it in monetary terms.
기존 감정평가사의 감정평가 방식은 부동산 자체의 필지분할 조건, 부동산 개별 특수성(도로 등 교통조건, 토지 모양, 거래 사례, 임대수익률 등)을 고려하여 유사 부동산 몇 개와 비교를 진행하였다. 이러한 비교과정에서 객관적인 지표보다 주관성이 개입되며, 이러한 주관성은 공시지가 고지방식에서도 나타난다. 공시지가의 경우, 각 행정동별 표준지를 정하고, 표준지의 시가를 파악하여 그 시가의 적정 금액을 공시지가로 지정한다. 공시지가는 국가의 과세표준이 되므로, 조세저항을 고려하여 가격이 책정된다. 이러한 가격은 정부의 과세 정책에 따라 그 현실화율이 매우 다르고, 심지어 실거래가에 가까운 경우도 있고, 실거래가와 두 배의 차이를 보이는 곳도 있어 형평성이 맞지 않는 문제점이 있다. The existing appraiser's appraisal method was compared with several similar real estate in consideration of the condition of the parcel division of the real estate itself and the specific characteristics of the real estate (transportation conditions such as roads, land shape, transaction cases, rental yield, etc.). In this process of comparison, subjectivity is involved rather than objective indicators, and such subjectivity also appears in the method of public announcement. In the case of the published land price, the standard land for each administrative building is determined, the market price of the standard land is determined, and the appropriate amount of the market price is designated as the publicly announced land price. Since the published land price becomes the tax base of the country, the price is set in consideration of tax resistance. The realization rate of these prices is very different according to the government's taxation policy, and there are even cases close to the actual transaction price, and there is a problem that the fairness is not right in some places where the difference is doubled from the actual transaction price.
주변 시세를 비교하는 방식의 경우, 목적 건물(target) 대비 비교 대상 건물들 간의 비교 방식으로 가장 현실성이 높으나, 그 사례를 공개하지 않는 한계가 있다. 국토부에서 감정원을 통해 공개하는 자료는 개인의 소득이 노출될 수 있어 비식별화하여 묶음단위로 제공하므로, 그 데이터의 상관관계The method of comparing surrounding market prices is the most realistic as a comparison method between the target buildings compared to the target building, but there is a limit in not disclosing the case. Data released by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport through the Appraisal Service are de-identified and provided in bundles as individual income may be exposed.
를 통해 개별 물건(target)의 현재가격을 추정할 수 없는 문제점이 있다. There is a problem that it is not possible to estimate the current price of an individual target through the method.
그리고 1997년 말, 외환위기 이후, 국내의 상업용 부동산 시장은 매입가격(원가) 대비 상승액 기준에서 운용수익률, 자산수익률 개념으로 변화하였으나, 여전히 원가방식이 우세하다. 통화량 증가에 따라 실물가치가 폭락하더라도, 비소모 자산인 부동산은 그 영속성에 기인하여 희소성을 유지하므로, 그 증가세가 둔화되거나 다른 실물가치에 비해 현저히 낮은 감소세를 보일 가능성이 있다. 또한, 국내 리스크로 문제가 되더라도, 외인 매수가 충분히 개방되어 있어 그 상승세를 지지할 가능성이 높다. 따라서, 수익률이 얼마인가에 대한 문제는 원천적인 문제라기 보다 가격의 변동요인을 설명하는 구성요소로 볼 수 있어, 기존 수익률 방식은 부동산 가치평가 방식으로는 한계가 있다.And after the financial crisis at the end of 1997, the domestic commercial real estate market changed from an increase in the purchase price (cost) to the concept of the operating rate of return and the rate of return of assets, but the cost method is still dominant. Even if the real value plunges due to an increase in the money supply, real estate, which is a non-consumable asset, maintains scarcity due to its permanence, so there is a possibility that the growth rate will slow down or show a remarkably lower decline compared to other real values. In addition, even if it is a problem due to domestic risk, it is highly likely that foreign buyers are sufficiently open to support the uptrend. Therefore, the problem of what the rate of return is not a fundamental issue, but rather as a component that explains the factors of price fluctuations, the existing rate of return method has limitations with the real estate valuation method.
면적단위 당 평균 거래 금액을 비교하는 방식도 있다. 하지만, 거래가격을 단위면적(제곱미터 또는 평)을 기준으로 산술하여 그 평균을 구하는 방식은 평균의 함정(가격이 아주 크거나 아주 작은 특이치가 전체의 분포를 왜곡)이 있을 수 있다. 예를 들어 강남구 논현동의 주택부지의 제곱미터 당 가격은 2천만원에서 2.2천만원 선을 보인다고 할 때, 대로변 상업지역의 가격은 3~5배 이상 차이가 나기도 한다. 이러한 오차를 보정하기 위해 공시지가 방식의 표준지를 산정하게 되면, 표준지 산정요건(표본 추출)부터 주관성이 개입되므로, 결과를 왜곡할 수 있는 한계가 있다. There is also a method of comparing the average transaction amount per area unit. However, the method of calculating the average of the transaction price by arithmetic based on the unit area (square meter or pyeong) may have a trap of the average (a very large or very small outlier distorts the overall distribution). For example, if the price per square meter of housing site in Nonhyeon-dong, Gangnam-gu ranges from KRW 20 million to KRW 2.2 million, the price of commercial areas along the streets may differ by more than 3 to 5 times. In order to correct such an error, if the standard land of the publicly announced land price method is calculated, subjectivity is intervened from the standard land calculation requirement (sampling extraction), so there is a limit to distorting the result.
본 발명은 실제 거래사례에서 산출한 연도별상승률을 평균한 거래사례별 연간복합상승률을 활용해 목적 부동산에 대한 현재가치를 합리적으로 추정할 수 있는 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산 현재가치 추정 방법 및 장치를 제공하기 위한 것이다. The present invention is a method of estimating the present value of real estate through the annual compound increase rate for each transaction case that can reasonably estimate the present value of the target real estate by using the annual compound increase rate for each transaction case, which is the average of the annual increase rate calculated in the actual transaction case. And an apparatus.
본 발명의 이외의 목적들은 하기의 설명을 통해 쉽게 이해될 수 있을 것이다.Objects other than the present invention will be easily understood through the following description.
본 발명의 일 측면에 따르면, 부동산의 현재가치를 추정하는 장치로서, 부동산에 관한 거래사례를 수집하는 거래사례 수집부; 상기 거래사례를 부동산 속성에 따른 단위로 집단화하는 단위 집단화부; 상기 거래사례마다 최초 매수가격과 최종 매도가격을 이용하여 연상승률을 산출하고, 상기 단위마다 동일 단위에 속하는 거래사례에 대해 상기 연간상승률을 평균한 연간복합상승률을 가격지수로 산출하는 가격지수 산출부; 및 목적 부동산에 대해 상기 목적 부동산에 상응하는 단위에 대해 산출된 상기 가격지수를 반영하여 상기 목적 부동산의 현재가치를 추정하는 현재가치 추정부를 포함하는 부동산의 현재가치 추정 장치가 제공된다. According to an aspect of the present invention, there is provided an apparatus for estimating a present value of real estate, comprising: a transaction case collection unit for collecting transaction cases related to real estate; A unit grouping unit for grouping the transaction cases into units according to real estate properties; A price index calculation unit that calculates an annual growth rate using the initial purchase price and the final selling price for each transaction case, and calculates the annual compound growth rate as a price index, which is the average of the annual growth rate for each transaction case belonging to the same unit for each unit. ; And a present value estimating unit for estimating the present value of the target real estate by reflecting the price index calculated for a unit corresponding to the target real estate for the target real estate.
상기 부동산 속성은 행정동, 용도지역, 도로너비, 건축연도, 건축구조 중 하나 이상을 포함할 수 있다.The real estate property may include one or more of an administrative building, a usage area, a road width, a construction year, and a building structure.
상기 가격지수 산출부는, 상기 거래사례마다 최종 매도가격에서 최초 매수가격을 감산하고, 매도년도에서 매수년도를 감산한 보유기간 동안의 가격 상승 기울기를 상기 연상승률로 산출할 수 있다.The price index calculation unit may subtract the initial purchase price from the final selling price for each transaction case, and calculate a price increase slope during the holding period obtained by subtracting the purchase year from the sale year as the annual increase rate.
상기 가격지수 산출부는, 동일 단위에 속하는 하나 이상의 상기 거래사례에 대해서 연도별로 상기 연상승률을 평균함으로써 상기 연간복합상승률을 산출할 수 있다.The price index calculation unit may calculate the annual compound increase rate by averaging the annual increase rate for each year for one or more of the transaction cases belonging to the same unit.
상기 현재가치 추정부는 하기 수학식에 따라 상기 목적 부동산의 매입년도로부터 n년 이후 매도가격을 현재가치로 추정할 수 있다.The present value estimating unit may estimate the selling price n years after the purchase year of the target real estate as the present value according to the following equation.
여기서, x는 해당 목적 부동산의 최초 매입금액, a는 해당년도의 연간복합상승률(%), b는 해당년도의 보정계수(%)임. Where x is the initial purchase amount of the target real estate, a is the annual compound increase rate (%) for the year, and b is the correction factor (%) for the year.
상기 거래사례는 상업용 부동산을 대상으로 할 수 있다.The above transaction case may be for commercial real estate.
수집된 상기 거래사례 중에서 매매가 아닌 건은 제외하는 필터링부를 더 포함할 수 있다.It may further include a filtering unit for excluding items that are not trading among the collected transaction cases.
한편 본 발명의 다른 측면에 따르면, 부동산의 현재가치 추정 장치에서 수행하는 현재가치 추정 방법으로서, 부동산에 관한 거래사례를 수집하는 단계; 상기 거래사례를 부동산 속성에 따른 단위로 집단화하는 단계; 상기 거래사례마다 최초 매수가격과 최종 매도가격을 이용하여 연상승률을 산출하는 단계; 상기 단위마다 동일 단위에 속하는 거래사례에 대해 상기 연간상승률을 평균한 연간복합상승률을 가격지수로 산출하는 단계; 및 목적 부동산에 대해 상기 목적 부동산에 상응하는 단위에 대해 산출된 상기 가격지수를 반영하여 상기 목적 부동산의 현재가치를 추정하는 단계를 포함하는 부동산의 현재가치 추정 방법이 제공된다. Meanwhile, according to another aspect of the present invention, there is provided a method for estimating a present value performed by an apparatus for estimating a present value of real estate, the method comprising: collecting transaction cases related to real estate; Grouping the transaction cases into units according to real estate properties; Calculating an annual growth rate using an initial purchase price and a final selling price for each transaction case; Calculating an annual compound growth rate obtained by averaging the annual growth rate for transaction cases belonging to the same unit for each of the units as a price index; And estimating the present value of the target real estate by reflecting the price index calculated for a unit corresponding to the target real estate for the target real estate.
상기 연상승률 산출 단계는, 상기 거래사례마다 최종 매도가격에서 최초 매수가격을 감산하고, 매도년도에서 매수년도를 감산한 보유기간 동안의 가격 상승 기울기를 상기 연상승률로 산출할 수 있다.In the annual increase rate calculation step, the initial purchase price is subtracted from the final selling price for each transaction case, and a price increase slope during the holding period obtained by subtracting the purchase year from the sale year may be calculated as the annual increase rate.
상기 가격지수 산출 단계는, 동일 단위에 속하는 하나 이상의 상기 거래사례에 대해서 연도별로 상기 연상승률을 평균함으로써 상기 연간복합상승률을 산출할 수 있다.In the calculating of the price index, the annual compound increase rate may be calculated by averaging the annual increase rate for each year for one or more of the transaction cases belonging to the same unit.
상기 현재가치 추정 단계는 하기 수학식에 따라 상기 목적 부동산의 매입년도로부터 n년 이후 매도가격을 현재가치로 추정할 수 있다.In the present value estimating step, the selling price after n years from the purchase year of the target real estate may be estimated as the present value according to the following equation.
여기서, x는 해당 목적 부동산의 최초 매입금액, a는 해당년도의 연간복합상승률(%), b는 해당년도의 보정계수(%)임. Where x is the initial purchase amount of the target real estate, a is the annual compound increase rate (%) for the year, and b is the correction factor (%) for the year.
전술한 것 외의 다른 측면, 특징, 이점이 이하의 도면, 특허청구범위 및 발명의 상세한 설명으로부터 명확해질 것이다.Other aspects, features, and advantages other than those described above will become apparent from the following drawings, claims, and detailed description of the invention.
본 발명의 실시예에 따르면, 실제 거래사례에서 산출한 연도별상승률을 평균한 거래사례별 연간복합상승률을 활용해 목적 부동산에 대한 현재가치를 합리적으로 추정할 수 있는 효과가 있다. According to an embodiment of the present invention, it is possible to reasonably estimate the present value of a target real estate by using the annual compound increase rate for each transaction case obtained by averaging the annual increase rate calculated in the actual transaction case.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산의 현재가치 추정 장치의 구성 블록도,
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산의 현재가치 추정 방법의 순서도,
도 3 및 도 4는 거래사례별 연간복합상승률을 산출하기 위한 거래사례 테이블 및 연도별상승률 테이블,
도 5는 연간복합상승률 그래프. 1 is a block diagram of a configuration of an apparatus for estimating the present value of real estate through an annual compound increase rate for each transaction case according to an embodiment of the present invention;
2 is a flow chart of a method for estimating the present value of real estate through an annual compound increase rate for each transaction case according to an embodiment of the present invention;
3 and 4 are a transaction case table and an annual increase rate table for calculating an annual compound increase rate for each transaction case,
Figure 5 is a graph of the annual compound growth rate.
본 발명은 다양한 변경을 가할 수 있고 여러 가지 실시예를 가질 수 있는 바, 특정 실시예들을 도면에 예시하고 상세하게 설명하고자 한다. 그러나 이는 본 발명을 특정한 실시 형태에 대해 한정하려는 것이 아니며, 본 발명의 사상 및 기술 범위에 포함되는 모든 변경, 균등물 내지 대체물을 포함하는 것으로 이해되어야 한다.In the present invention, various modifications may be made and various embodiments may be provided, and specific embodiments will be illustrated in the drawings and described in detail. However, this is not intended to limit the present invention to a specific embodiment, it should be understood to include all changes, equivalents, or substitutes included in the spirit and scope of the present invention.
어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "연결되어" 있다거나 "접속되어" 있다고 언급된 때에는, 그 다른 구성요소에 직접적으로 연결되어 있거나 또는 접속되어 있을 수도 있지만, 중간에 다른 구성요소가 존재할 수도 있다고 이해되어야 할 것이다. 반면에, 어떤 구성요소가 다른 구성요소에 "직접 연결되어" 있다거나 "직접 접속되어" 있다고 언급된 때에는, 중간에 다른 구성요소가 존재하지 않는 것으로 이해되어야 할 것이다. When a component is referred to as being "connected" or "connected" to another component, it is understood that it may be directly connected or connected to the other component, but other components may exist in the middle. It should be. On the other hand, when a component is referred to as being "directly connected" or "directly connected" to another component, it should be understood that there is no other component in the middle.
제1, 제2 등의 용어는 다양한 구성요소들을 설명하는데 사용될 수 있지만, 상기 구성요소들은 상기 용어들에 의해 한정되어서는 안 된다. 상기 용어들은 하나의 구성요소를 다른 구성요소로부터 구별하는 목적으로만 사용된다. Terms such as first and second may be used to describe various elements, but the elements should not be limited by the terms. The above terms are used only for the purpose of distinguishing one component from another component.
본 명세서에서 사용한 용어는 단지 특정한 실시예를 설명하기 위해 사용된 것으로, 본 발명을 한정하려는 의도가 아니다. 단수의 표현은 문맥상 명백하게 다르게 뜻하지 않는 한, 복수의 표현을 포함한다. 본 명세서에서, "포함하다" 또는 "가지다" 등의 용어는 명세서상에 기재된 특징, 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것이 존재함을 지정하려는 것이지, 하나 또는 그 이상의 다른 특징들이나 숫자, 단계, 동작, 구성요소, 부품 또는 이들을 조합한 것들의 존재 또는 부가 가능성을 미리 배제하지 않는 것으로 이해되어야 한다.The terms used in the present specification are only used to describe specific embodiments, and are not intended to limit the present invention. Singular expressions include plural expressions unless the context clearly indicates otherwise. In the present specification, terms such as "comprise" or "have" are intended to designate the presence of features, numbers, steps, actions, components, parts, or combinations thereof described in the specification, but one or more other features. It is to be understood that the presence or addition of elements or numbers, steps, actions, components, parts, or combinations thereof does not preclude in advance.
또한, 각 도면을 참조하여 설명하는 실시예의 구성 요소가 해당 실시예에만 제한적으로 적용되는 것은 아니며, 본 발명의 기술적 사상이 유지되는 범위 내에서 다른 실시예에 포함되도록 구현될 수 있으며, 또한 별도의 설명이 생략될지라도 복수의 실시예가 통합된 하나의 실시예로 다시 구현될 수도 있음은 당연하다.In addition, components of the embodiments described with reference to each drawing are not limited to the corresponding embodiments, and may be implemented to be included in other embodiments within the scope of the technical spirit of the present invention. Even if the description is omitted, it is natural that a plurality of embodiments may be implemented again as an integrated embodiment.
또한, 첨부 도면을 참조하여 설명함에 있어, 도면 부호에 관계없이 동일한 구성 요소는 동일하거나 관련된 참조부호를 부여하고 이에 대한 중복되는 설명은 생략하기로 한다. 본 발명을 설명함에 있어서 관련된 공지 기술에 대한 구체적인 설명이 본 발명의 요지를 불필요하게 흐릴 수 있다고 판단되는 경우 그 상세한 설명을 생략한다. In addition, in the description with reference to the accompanying drawings, the same components are assigned the same or related reference numerals regardless of the reference numerals, and redundant descriptions thereof will be omitted. In describing the present invention, when it is determined that a detailed description of a related known technology may unnecessarily obscure the subject matter of the present invention, a detailed description thereof will be omitted.
또한, 명세서에 기재된 "…부", "…유닛", "…모듈", "…기" 등의 용어는 적어도 하나의 기능이나 동작을 처리하는 단위를 의미하며, 이는 하드웨어나 소프트웨어 또는 하드웨어 및 소프트웨어의 결합으로 구현될 수 있다.In addition, terms such as "... unit", "... unit", "... module", and "... group" described in the specification mean a unit that processes at least one function or operation, which is hardware or software or hardware and software. It can be implemented by a combination of.
도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산의 현재가치 추정 장치의 구성 블록도이고, 도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산의 현재가치 추정 방법의 순서도이며, 도 3 및 도 4는 거래사례별 연간복합상승률을 산출하기 위한 거래사례 테이블 및 연도별상승률 테이블이며, 도 5는 연간복합상승률 그래프이다. 1 is a block diagram showing a configuration of an apparatus for estimating the present value of real estate through an annual compound increase rate for each transaction case according to an embodiment of the present invention, and FIG. 2 is a block diagram showing an annual compound increase rate for each transaction case according to an embodiment of the present invention. It is a flow chart of a method for estimating the present value of real estate, and FIGS. 3 and 4 are a transaction case table and an annual increase rate table for calculating the annual compound increase rate for each transaction case, and FIG. 5 is a graph of the annual compound increase rate.
부동산 중 건물은 거래를 통한 매매 차익 외 임대수익을 창출하는 상업용 수익자산으로서의 가치가 있으므로, 매각 시점 전에 가격을 추정하기 어렵다. 아파트 등 브랜드가 일정하거나 다수의 세대로 구성되어 군집화되어 있는 물건과 달리 개별성이 크고, 입지요건, 건축 규제요인에 많은 제약을 받기 때문에 주거용 부동산처럼 가격 추정이 되지 않는다. Among real estate buildings, it is difficult to estimate the price before the time of sale, as buildings are valuable as commercial profitable assets that generate rental profits other than gains from trade through transactions. Unlike apartments, which have a constant brand or consist of a large number of households and are clustered, the individuality is large, and because there are many restrictions on location requirements and building regulatory factors, prices cannot be estimated like residential real estate.
거시지표인 금리, 부채한도, 거래형태(매매가 아닌 경매, 급매, 증여, 상속 등) 등의 특수성은 큰 수의 법칙(Law of Large Numbers)에 따라 전체 모집단에 작용한 것으로 간주되므로, 표본이 커질수록 추정 모델이 정교해지는 특징이 있다. 한국감정원 등의 모델은 특정 행정동에서 그 해의 표본이 되는 표준지(기준 역할)를 선정하고, 그 표준지와의 유형적 차이를 기반으로 이루어지는 한계가 있다. 이는 자동화 로직이 아닌 감정평가사가 표준지를 선정하고, 표준지와의 한계를 임의 보정하므로, 완전한 가격 추정 로직이라 하기 어렵다. The specificity of the macro-indicators such as interest rate, debt limit, and transaction type (auction, quick sale, gift, inheritance, etc., not trading) is considered to have worked on the entire population according to the Law of Large Numbers, so the sample will grow. There is a feature that the more elaborate estimation model. Models such as the Korea Appraisal Board have limitations in selecting standard papers (reference roles) that are sampled for the year in a specific administrative building, and based on tangible differences from the standard papers. This is difficult to say as a complete price estimation logic because the appraisal company, not the automation logic, selects a standard site and arbitrarily corrects the limits with the standard paper.
본 발명의 일 실시예에 따른 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산의 현재가치 추정 장치 및 방법에서는 실제 거래사례에서 연도별상승률을 산출하고, 이를 단위별로 평균한 연간복합상승률을 가격지수로 하여 목적 부동산에 대한 현재가치를 합리적으로 추정할 수 있는 것을 특징으로 한다.In the apparatus and method for estimating the present value of real estate through the annual compound growth rate for each transaction case according to an embodiment of the present invention, the annual compound increase rate is calculated from the actual transaction case, and the annual compound increase rate averaged for each unit is used as a price index. It is characterized by being able to reasonably estimate the present value of real estate.
도 1을 참조하면, 본 실시예에 따른 거래사례별 연간복합상승률을 통한 부동산의 현재가치 추정 장치(100)는 거래사례 수집부(110), 필터링부(120), 단위 집단화부(130), 가격지수 산출부(140), 현재가치 추정부(150)를 포함한다. Referring to FIG. 1, the
거래사례 수집부(110)는 전체 조사된 거래사례를 수집한다(단계 S200). 본 실시예에서 거래대상은 가격 추정이 용이하지 않은 상업용 부동산(예컨대, 건물 등)일 수 있다. The transaction
거래사례 수집 시 해당 거래사례에 연관된 부동산 정보를 함께 수집하고, 데이터베이스에 연관 저장할 수 있다. 부동산 정보로는 거래된 부동산이 속하는 행정동, 거래된 부동산이 속하는 용도지역, 거래된 부동산에 인접한 도로의 너비, 거래된 부동산의 건축연도, 건축구조 등의 부동산 속성이 포함될 수 있다. When collecting a transaction case, real estate information related to the transaction case can be collected together and stored in a database. The real estate information may include real estate properties such as the administrative building to which the transacted real estate belongs, the usage area to which the transacted real estate belongs, the width of the road adjacent to the transacted real estate, the construction year of the transacted real estate, and the construction structure.
필터링부(120)는 수집된 거래사례들 중에서 매매가 아닌 건은 제외(filtering)한다(단계 S205). 예를 들어, 상속, 증여, 경매에 의한 낙찰 등의 경우, 유사한 부동산 거래 정보를 가지고 있지만, 시장 가격에 중대한 영향을 미치는 일반거래 행위로 보기 어려우므로, 그 거래금액에서 큰 차이를 보일 수 있다. 따라서, 본 실시예에서는 부동산 현재가치 추정을 위해 수집한 거래사례를 매매로 한정시킬 수 있다. The
단위 집단화부(130)는 필터링을 거친 거래사례들에 대해서 미리 정해진 단위로 집단화(categorizing)를 수행한다(단계 S210). 단위 집단화는 다양한 거래사례들을 카테고리화하는 것으로, 거래사례 수집 시 함께 수집한 부동산 정보에 기초하여 수행될 수 있다. 즉, 행정동, 용도지역, 도로너비, 건축연도, 건축구조 등의 부동산 속성을 단위로 하여 단위 집단화를 수행할 수 있다. The
가격지수 산출부(140)는 집단화된 특정 단위를 기준으로 해당 단위에 속하는 거래사례들 전체에 대해서 가격지수를 산출한다. The price
우선 각 거래사례의 시작값(최초 매수가격)과 종료값(최종 매도가격)을 이용하여 해당 보유기간 동안의 가격 상승 기울기(年상승률)를 산출한다(단계 S215). First, by using the starting value (initial purchase price) and the ending value (final selling price) of each transaction case, the price increase slope (annual increase rate) during the holding period is calculated (step S215).
도 3을 참조하면, 특정 단위에 대한 거래사례들(A~F)이 테이블로 표시되어 있다. 거래사례별 최초 매수가격과 최종 매도가격이 포함되어 있다. 여기서, 금액 단위는 억원일 수 있다. Referring to FIG. 3, transaction cases A to F for a specific unit are displayed in a table. The initial purchase price and final selling price for each transaction case are included. Here, the unit of money may be KRW 100 million.
A 부동산은 2008년에 10억원에 매수되고, 2011년에 13억원에 매도되었다. A 부동산의 총 상승률은 30%이며, 3년(2008년~2011년) 동안 이루어진 가격 상승인 바, 연상승률은 10%/y (=30%/3년)이다. A real estate was bought for 1 billion won in 2008 and sold for 1.3 billion won in 2011. The total increase rate of A real estate is 30%, and it is the price increase made over three years (2008-2011), and the annual increase rate is 10%/y (=30%/3 years).
B 부동산은 2009년에 25억원에 매수되고, 2013년에 37억원에 매도되었다. B 부동산의 총 상승률은 48%이며, 4년(2009년~2013년) 동안 이루어진 가격 상승인 바, 연상승률은 12%/y (=48%/4년)이다. Real Estate B was bought for 2.5 billion won in 2009 and sold for 3.7 billion won in 2013. The total increase rate of real estate B is 48%, which is a price increase made over four years (2009-2013), and the annual increase rate is 12%/y (=48%/4 years).
C 부동산은 2008년에 55억원에 매수되고, 2012년에 68억원에 매도되었다. C 부동산의 총 상승률은 24%이며, 4년(2008년~2012년) 동안 이루어진 가격 상승인 바, 연상승률은 6%/y (=24%/4년)이다.C real estate was bought for 5.5 billion won in 2008 and sold for 6.8 billion won in 2012. The total increase rate of C real estate is 24%, and since it is a price increase made over four years (2008-2012), the annual increase rate is 6%/y (=24%/4 years).
D 부동산은 2010년에 100억원에 매수되고, 2013년에 140억원에 매도되었다. D 부동산의 총 상승률은 40%이며, 3년(2010년~2013년) 동안 이루어진 가격 상승인 바, 연상승률은 14%/y (=40%/3년)이다.D real estate was bought for 10 billion won in 2010 and sold for 14 billion won in 2013. The total increase rate of D real estate is 40%, and the price increase has been made over three years (2010-2013), and the annual increase rate is 14%/y (=40%/3 years).
E 부동산은 2009년에 40억원에 매수되고, 2012년에 56억원에 매도되었다. E 부동산의 총 상승률은 40%이며, 3년(2009년~2012년) 동안 이루어진 가격 상승인 바, 연상승률은 14%/y (=40%/3년)이다.E real estate was bought for 4 billion won in 2009 and sold for 5.6 billion won in 2012. The total increase rate of E real estate is 40%, and since it is a price increase made over three years (2009-2012), the annual increase rate is 14%/y (=40%/3 years).
F 부동산은 2009년에 120억원에 매수되고, 2013년에 160억원에 매도되었다. F 부동산의 총 상승률은 34%이며, 4년(2009년~2013년) 동안 이루어진 가격 상승인 바, 연상승률은 9%/y (=34%/4년)이다.F real estate was bought for 12 billion won in 2009 and sold for 16 billion won in 2013. The total increase rate of F real estate is 34%, and since it is a price increase made over four years (2009-2013), the annual increase rate is 9%/y (=34%/4 years).
이처럼 각 거래사례에 대해서 연상승률(가격 상승 기울기)을 산출할 수 있다. In this way, the annual growth rate (price increase slope) can be calculated for each transaction case.
이후 가격지수 산출부(140)는 집단화된 특정 단위 내에서 연간복합상승률을 산출한다(단계 S220). 이는 연도별로 연상승률이 계산된 거래사례에 대해서 연상승률을 평균함으로써 계산될 수 있다. Thereafter, the price
도 4를 참조하면, A 부동산의 경우 매수년도 다음해인 2009년부터 매도년도인 2011년까지 10%/y의 연상승률을 보이고 있다. B 부동산의 경우 2010년~2013년까지 12%/y의 연상승률을 보이고 있으며, C 부동산의 경우 2009년~2012년까지 6%/y의 연상상승률을 보이고 있다. 또한, D 부동산의 경우 2011년~2013년까지 14%/y의 연상승률을 보이고 있고, E 부동산의 경우 2010년~2012년까지 14%/y의 연상승률을 보이고 있으며, F 부동산의 경우 2010년~2013년까지 9%/y의 연상승률을 보이고 있다. Referring to FIG. 4, the case of real estate A shows an annual increase rate of 10%/y from 2009, which is the year after the purchase year, to 2011, which is the year of sale. Real estate B shows an annual growth rate of 12%/y from 2010 to 2013, and real estate C shows an annual growth rate of 6%/y from 2009 to 2012. In addition, D real estate shows an annual increase rate of 14%/y from 2011 to 2013, E real estate shows an annual increase rate of 14%/y from 2010 to 2012, and F real estate shows an annual increase rate of 2010. It shows an annual growth rate of 9%/y until ~2013.
이 경우 특정년도에 대해서는 해당년도에 연상승률이 계산된 거래사례들에 대해서 연상승률을 평균한다. 2009년의 경우에는 A와 C 부동산의 연상승률이 계산될 수 있고, 이들의 평균은 8%/y2009이다. 2010년의 경우에는 A, B, C, E, F 부동산의 연상승률이 계산될 수 있고, 이들의 평균은 10%/y2010이다. 2011년의 경우에는 A~F 부동산의 연상승률이 계산될 수 있고, 이들의 평균은 11%/y2011이다. 2012년의 경우에는 A 부동산이 제외되고, B~F 부동산의 연상승률이 계산될 수 있으며, 이들의 평균은 11%/y2012이다. 2013년의 경우에는 B, D, F 부동산의 연상승률이 계산될 수 있고, 이들의 평균은 12%/y2013이다. In this case, for a specific year, the annual growth rate is averaged for the transaction cases for which the annual growth rate is calculated for the year. In the case of 2009, the annual growth rate of real estate A and C can be calculated, the average of which is 8%/y2009. In the case of 2010, the annual growth rate of real estate A, B, C, E, and F can be calculated, and their average is 10%/y2010. In the case of 2011, the annual growth rate of real estate A~F can be calculated, and the average of these is 11%/y2011. In 2012, real estate A is excluded, and the annual growth rate of real estate B to F can be calculated, and the average of these is 11%/y2012. In the case of 2013, the annual growth rate of real estate B, D, and F can be calculated, and their average is 12%/y2013.
이러한 방식으로 계산된 연별평균상승률인 연간복합상승률이 도 5에 그래프로 도시되어 있다. 도 5에서 빨간색 화살표는 연간복합상승률의 추세를 나타내고 있으며, 본 예시에서는 우상향의 추세를 나타내고 있다. The annual compound increase rate, which is the annual average rate of increase calculated in this manner, is shown in a graph in FIG. 5. In FIG. 5, the red arrow indicates the trend of the annual compound increase rate, and in this example, the upward trend is indicated.
현재가치 추정부(150)는 목적 부동산에 상응하는 단위에 대해서 최초 매수가격에 대해 산출된 가격지수(연간복합상승률)를 대입하여 해당 목적 부동산의 매도시점(매입년도로부터 n년 이후)의 가격으로 현재가치를 추정한다(단계 S225). The present
현재가치 추정은 다음과 같은 수학식에 의해 이루어질 수 있다.Estimation of the present value can be made by the following equation.
[수학식 1][Equation 1]
여기서, x는 해당 목적 부동산의 최초 매입금액, a는 해당년도의 연간복합상승률(%), b는 해당년도의 보정계수(금리(예금이자율), 물가상승률 등)(%)이다. Here, x is the initial purchase amount of the target real estate, a is the annual compound increase rate (%) for the year, and b is the correction factor for the year (interest rate (deposit interest rate), inflation rate, etc.)(%).
예컨대, 2010년에 10억원에 부동산을 매수한 경우, 2013년 현재의 가치는 다음과 같이 계산될 수 있다. 이 경우 b는 0% 인 것으로 가정한다. For example, if a real estate was purchased for 1 billion won in 2010, the current value in 2013 can be calculated as follows. In this case, it is assumed that b is 0%.
13.6억원 = 10억원 + 13%/y2011 × 10억원 + 11%/y2012 × 10억원 + 12%/y2013 × 10억원1.36 billion KRW = 1 billion KRW + 13%/y2011 × 1 billion KRW + 11%/y2012 × 1 billion KRW + 12%/y2013 × 1 billion KRW
매도 가격을 순현재가치(net present value)로 가정할 경우, 각 상승률에서 각 년도의 예금이자율과 물가지수 등을 감안하여 보정하면 더욱 정교한 가치추정 모델이 구현될 수 있다. If the selling price is assumed to be the net present value, a more sophisticated value estimation model can be implemented by correcting each year's deposit interest rate and price index at each rate of increase.
본 실시예에서는 매우 개별적인 특수성(지표층에 공동(空洞, 싱크홀) 등 흠결)이 있는 것을 제외하면, 거의 대부분의 부동산에 대한 가격 산정이 가능해진다. In the present embodiment, most of the real estate prices can be calculated, except that there is a very individual characteristic (a defect such as a cavity (a sinkhole) in the ground layer).
전술한 부동산 현재가치 추정 방법은 디지털 처리 장치에 내장된 소프트웨어 프로그램 등에 의해 시계열적 순서에 따른 자동화된 절차로 수행될 수도 있음은 당연하다. 상기 프로그램을 구성하는 코드들 및 코드 세그먼트들은 당해 분야의 컴퓨터 프로그래머에 의하여 용이하게 추론될 수 있다. 또한, 상기 프로그램은 컴퓨터가 읽을 수 있는 정보저장매체(computer readable media)에 저장되고, 컴퓨터에 의하여 읽혀지고 실행됨으로써 상기 방법을 구현한다. 상기 정보저장매체는 자기 기록매체, 광 기록매체 등을 포함한다.It is natural that the above-described method of estimating the present value of real estate may be performed as an automated procedure according to a time-series sequence by a software program embedded in a digital processing device or the like. Codes and code segments constituting the program can be easily inferred by a computer programmer in the art. In addition, the program is stored in a computer readable media, and is read and executed by a computer to implement the method. The information storage medium includes a magnetic recording medium, an optical recording medium, and the like.
상기에서는 본 발명의 실시예를 참조하여 설명하였지만, 해당 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 하기의 특허 청구의 범위에 기재된 본 발명의 사상 및 영역으로부터 벗어나지 않는 범위 내에서 본 발명을 다양하게 수정 및 변경시킬 수 있음을 이해할 수 있을 것이다.Although the above has been described with reference to the embodiments of the present invention, those of ordinary skill in the relevant technical field variously modify the present invention within the scope not departing from the spirit and scope of the present invention described in the following claims. And it will be appreciated that it can be changed.
100: 부동산 현재가치 추정 장치
110: 거래사례 수집부 120: 필터링부
130: 단위 집단화부 140: 가격지수 산출부
150: 현재가치 추정부100: Real estate present value estimation device
110: transaction case collection unit 120: filtering unit
130: unit grouping unit 140: price index calculation unit
150: present value estimator
Claims (11)
부동산에 관한 거래사례를 수집하는 거래사례 수집부;
상기 거래사례를 부동산 속성에 따른 단위로 집단화하는 단위 집단화부;
상기 거래사례마다 최초 매수가격과 최종 매도가격을 이용하여 연상승률을 산출하고, 상기 단위마다 동일 단위에 속하는 거래사례에 대해 상기 연상승률을 평균한 연간복합상승률을 가격지수로 산출하는 가격지수 산출부; 및
목적 부동산에 대해 상기 목적 부동산에 상응하는 단위에 대해 산출된 상기 가격지수를 반영하여 상기 목적 부동산의 현재가치를 추정하는 현재가치 추정부를 포함하되,
상기 부동산 속성은 행정동, 용도지역, 도로너비, 건축연도, 건축구조 중 하나 이상을 포함하며,
상기 가격지수 산출부는, 상기 거래사례마다 최초 매수가격에서 최종 매도가격까지의 총상승률을 매도년도에서 매수년도를 감산한 보유기간으로 나눈 값인 가격 상승 기울기를 상기 매수년도의 다음년도부터 상기 매도년도까지에 해당하는 각 년도의 상기 연상승률로 산출하며, 임의의 년도가 설정되면 동일 단위에 속하는 복수의 상기 거래사례 중에서 해당년도에 대한 연상승률이 계산된 거래사례들에 한해 이들 값을 평균하여 해당년도에 대한 상기 연간복합상승률로 산출하고,
상기 현재가치 추정부는 하기 수학식에 따라 상기 목적 부동산의 매입년도로부터 n년 이후 매도가격을 현재가치로 추정하는 것을 특징으로 하는 부동산의 현재가치 추정 장치.
여기서, x는 해당 목적 부동산의 최초 매입금액, a는 해당년도의 연간복합상승률(%), b는 해당년도의 보정계수(%)임.
As a device for estimating the present value of real estate,
A transaction case collection unit that collects transaction cases related to real estate;
A unit grouping unit for grouping the transaction cases into units according to real estate properties;
A price index calculation unit that calculates an annual growth rate by using the initial purchase price and the final selling price for each transaction case, and calculates the annual compound growth rate as a price index for each transaction case belonging to the same unit. ; And
Including a present value estimation unit for estimating the present value of the target real estate by reflecting the price index calculated for a unit corresponding to the target real estate for the target real estate,
The real estate property includes one or more of an administrative building, a usage area, a road width, a year of construction, and a building structure,
The price index calculation unit calculates a price increase slope, which is a value obtained by dividing the total increase rate from the initial purchase price to the final selling price for each transaction case by the holding period obtained by subtracting the purchase year from the sale year, from the year following the purchase year to the sale year. It is calculated as the annual growth rate for each year corresponding to, and if an arbitrary year is set, only those transactions for which the annual growth rate for the corresponding year is calculated among the plurality of trading cases belonging to the same unit, are averaged for the corresponding year. Is calculated as the annual compound increase rate for,
The present value estimating unit estimates the selling price n years after the purchase year of the target real estate as a present value according to the following equation.
Where x is the initial purchase amount of the target real estate, a is the annual compound increase rate (%) for the year, and b is the correction factor (%) for the year.
상기 거래사례는 상업용 부동산을 대상으로 하는 것을 특징으로 하는 부동산의 현재가치 추정 장치.
The method of claim 1,
The transaction case is a device for estimating the present value of real estate, characterized in that for a commercial real estate.
수집된 상기 거래사례 중에서 매매가 아닌 건은 제외하는 필터링부를 더 포함하는 부동산의 현재가치 추정 장치.
The method of claim 1,
The apparatus for estimating the present value of real estate further comprising a filtering unit excluding a case that is not a sale among the collected transaction cases.
부동산에 관한 거래사례를 수집하는 단계;
상기 거래사례를 부동산 속성에 따른 단위로 집단화하는 단계;
상기 거래사례마다 최초 매수가격과 최종 매도가격을 이용하여 연상승률을 산출하는 단계;
상기 단위마다 동일 단위에 속하는 거래사례에 대해 상기 연상승률을 평균한 연간복합상승률을 가격지수로 산출하는 단계; 및
목적 부동산에 대해 상기 목적 부동산에 상응하는 단위에 대해 산출된 상기 가격지수를 반영하여 상기 목적 부동산의 현재가치를 추정하는 단계를 포함하되,
상기 부동산 속성은 행정동, 용도지역, 도로너비, 건축연도, 건축구조 중 하나 이상을 포함하며,
상기 연상승률 산출 단계는 상기 거래사례마다 최초 매수가격에서 최종 매도가격까지의 총상승률을 매도년도에서 매수년도를 감산한 보유기간으로 나눈 값인 가격 상승 기울기를 상기 매수년도의 다음년도부터 상기 매도년도까지에 해당하는 각 년도의 상기 연상승률로 산출하며,
상기 가격지수 산출 단계는 임의의 년도가 설정되면 동일 단위에 속하는 복수의 상기 거래사례 중에서 해당년도에 대한 연상승률이 계산된 거래사례들에 한해 이들 값을 평균하여 해당년도에 대한 상기 연간복합상승률로 산출하고,
상기 현재가치 추정 단계는 하기 수학식에 따라 상기 목적 부동산의 매입년도로부터 n년 이후 매도가격을 현재가치로 추정하는 것을 특징으로 하는 부동산의 현재가치 추정 방법.
여기서, x는 해당 목적 부동산의 최초 매입금액, a는 해당년도의 연간복합상승률(%), b는 해당년도의 보정계수(%)임.
As a present value estimation method performed by the present value estimation device of real estate,
Collecting transaction cases related to real estate;
Grouping the transaction cases into units according to real estate properties;
Calculating an annual growth rate using an initial purchase price and a final selling price for each transaction case;
Calculating an annual compound growth rate obtained by averaging the annual growth rate for transaction cases belonging to the same unit for each of the units as a price index; And
Including the step of estimating the present value of the target real estate by reflecting the price index calculated for a unit corresponding to the target real estate for the target real estate,
The real estate property includes one or more of an administrative building, a usage area, a road width, a year of construction, and a building structure,
In the annual increase rate calculation step, for each transaction case, a price increase slope, which is a value obtained by dividing the total increase rate from the initial purchase price to the final sale price, by the holding period obtained by subtracting the purchase year from the sale year, is calculated from the year following the purchase year to the sale year. It is calculated by the annual growth rate for each year corresponding to,
In the step of calculating the price index, when an arbitrary year is set, the annual growth rate for the corresponding year is averaged among the plurality of trading cases belonging to the same unit, and these values are averaged to the annual compound growth rate for the corresponding year. Calculate,
The present value estimating step is a method for estimating the present value of a real estate, characterized in that the selling price of the target real estate is estimated as the present value n years after the purchase year according to the following equation.
Where x is the initial purchase amount of the target real estate, a is the annual compound increase rate (%) for the year, and b is the correction factor (%) for the year.
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| Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
|---|---|---|---|---|
| KR102334864B1 (en) * | 2021-04-27 | 2021-12-03 | 주식회사 손품왕 | System for forecasting real estate prices and method thereof |
Citations (1)
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| KR101762888B1 (en) * | 2016-07-11 | 2017-08-04 | 주식회사 한국감정원 | System and method of computing price of real propety using similar price zone and actual transaction price |
Family Cites Families (2)
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Patent Citations (1)
| Publication number | Priority date | Publication date | Assignee | Title |
|---|---|---|---|---|
| KR101762888B1 (en) * | 2016-07-11 | 2017-08-04 | 주식회사 한국감정원 | System and method of computing price of real propety using similar price zone and actual transaction price |
Non-Patent Citations (1)
| Title |
|---|
| 옥진아 외 1인. 경기도 주택·부동산 빅데이터 분석 및 활용체계 연구. 정책연구. 경기연구원. 2015년 11월, pp.1-112 (2015.11.) 1부.* |
Also Published As
| Publication number | Publication date |
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