KR101769411B1 - 건축물의 리모델링 규모 결정방법 - Google Patents

건축물의 리모델링 규모 결정방법 Download PDF

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Abstract

본 발명은 상업용 건축물의 수직 증축에 투입되는 예상비용, 수직 증축으로 인해 발생하는 수익을 고려하여 적정한 수직 증축의 규모를 결정할 수 있도록 해주는 방법을 제공하는데 주된 목적이 있다.
상기한 목적을 달성하기 위한 본 발명의 일 실시예에 따른 건축물의 리모델링 규모 결정방법은, 컴퓨터 프로그램을 실행하고 판독할 수 있는 컴퓨터 장치가 수행하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법으로서, 건축물의 수직 증축의 규모에 대하여 복수개의 리모델링 대안을 생성하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간을 기준으로 누적 계산하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 초기투자 비용이 회수되는 최소의 기간을 산정하고, 이를 최소회수기간으로 저장하는 단계; 및 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 최소회수기간을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계;를 포함할 수 있다.

Description

건축물의 리모델링 규모 결정방법{METHOD FOR DETERMINING VOLUME OF REMODELING WORK OF BUILDING}
본 발명은 건축물의 리모델링 규모 결정방법에 관한 것으로서 보다 상세하게는 상업용 건축물의 수직증축 리모델링의 규모를 경제적 측면에서 결정하는 방법에 관한 것이다.
최근 우리나라의 건설시장에서 리모델링 사업이 차지하는 비율이 급격히 상승하고 있기 때문에, 향후 건축물에 대한 리모델링 시장은 급속도로 성장할 것으로 예상된다. 한 연구결과에 따르면, 향후 10년 이내에 전면적인 리모델링을 계획하거나 의사를 가지고 있는 서울시내의 상업용 빌딩이 300개소 정도 존재하는 것으로 나타났고, 2002년 전체 리모델링 건축허가면적 중 14.5%였던 빌딩 리모델링 공사가 2012년도에는 40.7%로 3배 가까이 증가하는 것으로 나타났다.
이러한 시장의 재편과 더불어, 최근 주택법 개정에 따라 수직 증축이 허용되면서 리모델링에 대해 관심이 더욱 집중되고 있다. 즉, 건축물의 노후화로 인한 물리적 성능 저하를 개선하기 위한 소극적인 측면의 리모델링 사업뿐만 아니라, 수직 증축 및 에너지성능 향상 등을 통해 건축물을 통한 수익의 증대를 목적으로 계획되는 적극적인 측면의 리모델링이 크게 증가하고 있다. 특히, 상업용 건축물은 리모델링을 통해, i) 건축물의 외관 및 주요 성능의 향상을 통해 공실율 및 임대율을 개선시키고, ii) 수직 증축 등을 통한 임대공간의 추가확보를 통해 임대수익을 증대시키는 것을 통해, 궁극적으로 건축물의 가치를 상승시킨 사례가 다수 보고되고 있기 때문에, 상업용 건축물의 수직 증축은 최근 들어 큰 이슈가 되고 있다.
상업용 건축물의 수직 증축 리모델링을 계획하는 과정에서 건물주의 가장 큰 어려움은 경제적인 측면에서 적정 수직 증축 규모를 결정하는 것이다. 즉, 수직증축 규모에 따라 투입되는 공사비의 크기와 그로 인해 예상되는 수익의 크기가 변하게 되는데, 두 가지 비용요소의 균형을 통해 가장 적정한 수직 증축 규모를 예측하는 것은 건물주에게 수직 증축 리모델링 사업에 대한 확신을 줄 수 있는 가장 중요한 요소이자 어려운 일이다.
최근까지 수행된 기존 연구들을 살펴보면, 리모델링 사업에 대한 경제성을 분석한 연구 대부분은 상업용 건축물의 일반적인 리모델링에 대한 경제성 분석을 수행하였고, 수직 증축 리모델링에 대한 경제성 분석을 수행한 기존 연구는 대부분 공동주택 프로젝트에 한정되어 진행되어 왔다. 즉, 수직 증축에 대한 기존 연구의 대부분은 구조보강 등과 관련된 공학적인 측면의 연구가 주로 이루어졌고, 그 나마 극소수의 경제성 분석은 상업용 건축물이 아닌 공동주택의 수직 증축을 중심으로 분석이 되었다.
즉, 용적률 등의 법적 규제가 좀 더 완화되어 있고 이해 당사자가 비교적 단순하기 때문에 공동주택과 같은 주거용 건축물에 비해 수직 증축 리모델링이 더욱 자유로운 상업용 건축물에 대한 경제적 측면에서의 예측 기법에 대한 필요성이 대두되고 있는 실정이다.
본 발명은 이러한 업계의 필요성을 충족시켜주고자 개발된 것으로서, 상업용 건축물의 수직 증축에 투입되는 예상비용, 수직 증축으로 인해 발생하는 수익을 고려하여 적정한 수직 증축의 규모를 결정할 수 있도록 해주는 방법을 제공하는데 주된 목적이 있다.
상기한 목적을 달성하기 위한 본 발명의 일 실시예에 따른 건축물의 리모델링 규모 결정방법은, 컴퓨터 프로그램을 실행하고 판독할 수 있는 컴퓨터 장치가 수행하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법으로서, 건축물의 수직 증축의 규모에 대하여 복수개의 리모델링 대안을 생성하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간을 기준으로 누적 계산하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 초기투자 비용이 회수되는 최소의 기간을 산정하고, 이를 최소회수기간으로 저장하는 단계; 및 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 최소회수기간을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계;를 포함할 수 있다.
본 발명의 다른 실시예에 따른 건축물의 리모델링 규모 결정방법은, 컴퓨터 프로그램을 실행하고 판독할 수 있는 컴퓨터 장치가 수행하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법으로서, 건축물의 수직 증축의 규모에 대하여 복수개의 리모델링 대안을 생성하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간을 기준으로 누적 계산하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 향후 운영기간을 결정하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 총 누적 순이익의 합을 산정하고, 이를 총 누적 순이익으로 저장하는 단계; 및 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계;를 포함할 수 있다.
본 발명의 또 다른 실시예에 따른 건축물의 리모델링 규모 결정방법은, 컴퓨터 프로그램을 실행하고 판독할 수 있는 컴퓨터 장치가 수행하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법으로서, 건축물의 수직 증축의 규모에 대하여 복수개의 리모델링 대안을 생성하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간을 기준으로 누적 계산하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 초기투자 비용이 회수되는 최소의 기간을 산정하고, 이를 최소회수기간으로 저장하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 향후 운영기간을 결정하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 총 누적 순이익의 합을 산정하고, 이를 총 누적 순이익으로 저장하는 단계; 및 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 최소회수기간 및 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계;를 포함할 수 있다.
또한, 수직 증축의 규모에 대한 상기 복수개의 리모델링 대안은 상기 건축물의 바닥면적을 기준으로 한 증축율과 수직 증축된 부분에 대한 상업용 및 주거용의 비율을 기준으로 생성될 수 있다.
또한, 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상비용은 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00001
), 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00002
) 및 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00003
)를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식에 의해 결정될 수 있다.
Figure 112016049870133-pat00004
Figure 112016049870133-pat00005
Figure 112016049870133-pat00006
Figure 112016049870133-pat00007
: 각 대안별 증축 바닥면적
Figure 112016049870133-pat00008
: 단위면적당 초기투자비용
Figure 112016049870133-pat00009
: 단위면적당 영업경비
Figure 112016049870133-pat00010
: 단위면적당 유지수선비
또한, 상기 단위면적당 초기투자비용(
Figure 112016049870133-pat00011
)은 상기 각각의 대안별 증축 바닥면적(
Figure 112016049870133-pat00012
)이 감소할수록 증가할 수 있다.
또한, 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상수익은 임대료(
Figure 112016049870133-pat00013
) 및 관리비(
Figure 112016049870133-pat00014
) 를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식에 의해 결정될 수 있다.
Figure 112016049870133-pat00015
Figure 112016049870133-pat00016
Figure 112016049870133-pat00017
: 각 대안별 증축 바닥면적
Figure 112016049870133-pat00018
: 임대율
Figure 112016049870133-pat00019
: 단위면적당 임대료 수입
Figure 112016049870133-pat00020
: 단위면적당 관리비 수입
또한, 상기 최소회수기간 산정 및 저장 단계는, 상기 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00021
)을 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 상기 예상비용과 상기 예상수익을 이용하여 하기 수학식을 통해 계산된 좌변과 우변의 값이 동일하게 되는 기간으로 산정할 수 있다.
Figure 112016049870133-pat00022
n: 일정 단위 기간
r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율
또한, 상기 총 누적 순이익 산정 및 저장 단계는, 상기 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00023
)을 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 상기 예상비용과 상기 예상수익을 이용하여 하기 수학식을 통해 산정하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
n: 일정 단위 기간
r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율
또한, 상기 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계는, 상기 최소회수기간 및 상기 향후 운영 기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익 중 어느 하나에 가중치를 부여하여 결정할 수 있다.
상기와 같이 구성된 본 발명의 건축물의 리모델링 규모 결정방법에 따르면, 건축물의 수직 증축에 의한 리모델링 사업을 고려하는 건물주에게 초기투자비용의 최소회수기간 및 향후 운영 기간 동안의 총 누적 순이익 측면에서 다양한 규모의 대안들을 제시함으로써, 경제적인 관점에서 건물주의 의사결정에 실질적인 도움이 될 수 있는 리모델링 예측 모델을 제공해 준다.
도 1은 본 발명에 따른 최소회수기간을 기준으로 하는 건축물의 리모델링 규모를 결정하는 방법을 도시한 순서도.
도 2는 본 발명에 따른 향후 운영 기간 동안의 총 누적 순이익을 기준으로 하는 건축물의 리모델링 규모를 결정하는 방법을 도시한 순서도.
도 3은 본 발명에 따른 최소회수기간 및 총 누적 순이익을 모두 고려하여 건축물의 리모델링 규모를 결정하는 방법을 도시한 순서도.
도 4는 도 3의 건축물의 리모델링 결정방법의 구체적인 예를 도시한 도면.
이하에서 첨부된 도면을 참조로 본 발명에 따른 건축물의 리모델링 결정방법을 보다 상세히 설명한다.
그러나, 본 발명은 이하에서 개시되는 실시예들에 한정되는 것이 아니라 서로 다른 다양한 형태로 구현될 수 있으며, 단지 본 실시예들은 본 발명의 개시가 완전하도록 하고, 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자에게 발명의 범주를 완전하게 알려주기 위해 제공되는 것이며, 본 발명은 청구항의 범주에 의해 정의될 뿐이다. 참고로, 본 발명을 설명함에 있어서 관련된 공지 기능 혹은 구성에 대한 구체적인 설명이 본 발명의 요지를 불필요하게 흐릴 수 있다고 판단되는 경우 그 상세한 설명을 생략한다.
상업 건축물의 수직 증축 리모델링을 계획하는 과정에서 경제적인 측면에서 적정한 규모를 결정하는 것은 건물주 입장에서 매우 중요한 요소이다. 본 발명은 수직 증축의 규모를 경제적인 측면에서 결정하는 새로운 모델로서, ⅰ) 수직 증축에 따라 현재 및 미래에 투입되는 비용, ⅱ) 수직 증축으로 인해 미래에 발생하는 수익을 고려하여 적정한 수직 증축 규모를 결정할 수 있도록 해준다.
이를 본 발명은 2가지 규모 결정 시나리오를 제공하는데, 하나는 투자비용의 최소회수기간을 기준으로 결정하는 것이고, 다른 하나는 향후 운영기간 내에 기대되는 최대 순이익을 기준으로 결정하는 것이다. 물론 이 2가지 시나리오는 조합하여 사용할 수도 있다. 이하에서 첨부된 도 1 내지 도 3을 참조로 각각의 시나리오에 대해 상세히 설명한다.
도 1은 상기 최소회수기간을 기준으로 리모델링 규모를 결정하는 방법을 나타낸 순서도이다.
먼저, 건물주는 수직 증축에 대한 경제적인 측면의 적정 규모를 산정하기 위해 수직 증축이 가능한 여러 가지 대안을 설정한다(S100). 이 리모델링 규모 대안은 상업 건축물의 소재한 지역지구의 용적률과 주차장법, 리모델링 활성화 법 등의 관련 법령에 의해 결정될 수 있다. 따라서, 관련 법령을 조사한 결과, 리모델링을 계획하는 상업 건축물의 최대 수직 증축 규모가 결정되면, 수직 증축 규모에 따라 증축이 가능한 최대 바닥면적이 존재하게 된다. 이러한 최대 증축 가능한 바닥면적의 범위 내에서 다양한 리모델링 대안(
Figure 112016049870133-pat00025
)이 i 개 설정될 수 있는데, 이를 수식으로 표현하면 하기 수학식 (1)과 같다.
Figure 112016049870133-pat00026
(1)
본 발명의 일 실시예에 따르면, 상기 수직 증축의 규모에 대한 복수개의 리모델링 대안은 상기 건축물의 바닥면적을 기준으로 한 증축율과 수직 증축된 부분에 대한 상업용 및 주거용의 비율을 기준으로 생성될 수 있다. 이에 대해서는 후술하는 표 1을 참조로 상세히 설명하기로 한다.
복수개의 리모델링 대안(
Figure 112016049870133-pat00027
)이 설정되면, 각 리모델링 대안 별로 수직 증축되는 총 바닥면적(
Figure 112016049870133-pat00028
)을 설정한다(S110). 각 리모델링 대안 별 증축되는 총 바닥면적은 상기한 최대 증축 바닥면적의 범위 내에서 다양하게 설정될 수 있으며, 이를 수식으로 표현하면 하기 수학식 (2)와 같다.
Figure 112016049870133-pat00029
(2)
각각의 리모델링 대안 별 증축될 총 바닥면적(
Figure 112016049870133-pat00030
)이 정해지면, 첫 번째 대안(
Figure 112016049870133-pat00031
)부터 투자비용을 회수하는 최소기간을 산정하기 위한 계산을 시작한다(S120).
이를 위해 각 리모델링 대안 별로 수직 증축에 따른 현재 또는 미래에 투입될 비용을 먼저 계산한다(S130). 리모델링에 따라 현재에 투입될 비용은 수직 증축을 하는데 필요한 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00032
)이고, 리모델링에 따라 미래에 투입될 비용은 수직 증축된 부분에 필요한 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00033
) 및 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00034
)이다.
상기 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00035
)는 리모델링에 필요한 제반비용(설계비, 대지비 등)과 건설비용을 포함하는 초기에 투입되는 비용을 의미한다. 일반적으로 리모델링 초기 단계에서 초기투자비는 "단위면적당 초기투자비용(
Figure 112016049870133-pat00036
)"를 활용하여 산정할 수 있다. 이러한 단위면적당의 비용은 물가정보나 표준품셈, 혹은 과거의 유사사례를 비교 검토하여 산정할 수 있다. 상기 단위면적당 초기투자비용(
Figure 112016049870133-pat00037
)은 상기 각각의 대안별 증축 바닥면적(
Figure 112016049870133-pat00038
)이 감소할수록 증가할 수 있다. 따라서, 임의의 리모델링 대안
Figure 112016049870133-pat00039
의 총 바닥면적을
Figure 112016049870133-pat00040
라고 하면, 해당 대안의 초기투자비
Figure 112016049870133-pat00041
는 하기 수학식 (3)으로 계산된다.
Figure 112016049870133-pat00042
(3)
상기 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00043
)는 상업 건축물의 운영 과정에서 지출되는 비용으로서, 청소비, 시설유지비, 수도광열비, 주차관리비, 제세공과금, 보안경비, 조경관리비, 임대관리비, 일반관리비 등을 포함할 수 있다. 상기 초기투자비와 유사하게, 리모델링의 계획 단계에서 영업경비는 증축예정 바닥면적과 단위 영업경비를 고려하여 산정할 수 있으며, 이 때 단위 영업경비는 주변 상업건축물의 영업경비를 활용하여 산정할 수 있다. 다른 방법으로, 증축된 부분에 대한 영업경비는 해당 상업건축물의 기존 영업경비를 활용하여 예측할 수 있다. 따라서, 임의의 리모델링 대안
Figure 112016049870133-pat00044
의 영업경비
Figure 112016049870133-pat00045
는 하기 수학식 (4)에서 보듯이 총 바닥면적
Figure 112016049870133-pat00046
에 "단위면적당 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00047
)"를 곱하여 산정할 수 있다.
Figure 112016049870133-pat00048
(4)
상기 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00049
)는 준공 후 일정 기간이 경과하여 건축물이 서서히 노후화됨에 따라 정기적으로 건물을 수선, 보수 및 교체하는 비용으로, 노후화가 많이 진행된 건물일수록 유지수선비가 점차 증가하게 된다. 따라서, 임의의 리모델링 대안
Figure 112016049870133-pat00050
의 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00051
)는 하기 수학식 (5)에서 보듯이 총 바닥면적
Figure 112016049870133-pat00052
에 "단위면적당 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00053
)"를 곱하여 산정할 수 있다. 이 유지수선비는 건물의 수명 동안에 일정 주기(예를 들어 5년) 별로 증가된 비용으로 산정될 수 있다.
Figure 112016049870133-pat00054
(5)
다음으로, 각 리모델링 대안 별로 수직 증축에 따라 미래에 발생할 수익에 대해 계산한다(S140). 각각의 리모델링 대안에 대한 예상수익은 임대료(
Figure 112016049870133-pat00055
) 및 관리비(
Figure 112016049870133-pat00056
) 를 포함할 수 있다.
일반적으로 상업 건축물의 운영수익은 임대수입과 기타수입으로 구분되며, 상기 임대수입은 임대료, 보증금 운영수입, 관리비 등을 포함하고, 상기 기타수입은 주차료수입, 회의실 임대수입 등을 포함한다. 이 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 임대료와 관리비 수입이므로, 본 발명의 일 실시예에서는 이 2가지 인자만을 고려한다. 기타수입은 그 비중이 크지 않을 뿐만 아니라, 건물주의 관리정책에 따라 그 편차가 심하기 때문에 포함하지 않는다. 그러나, 보다 정확한 모델링을 위하여 상기 보증금 운영수입이나 기타수입도 필요한 경우 수직 증축의 규모를 결정하는 하나의 수익 인자로서 고려할 수 있으며, 본 발명의 기술 사상은 이 또한 포함한다 할 것이다.
상기 임대료(
Figure 112016049870133-pat00057
)는 수직 증축된 공간에서 발생하는 대표적인 수익 요소로서, 임의의 리모델링 대안
Figure 112016049870133-pat00058
의 임대료 (
Figure 112016049870133-pat00059
) 수입은 하기 수학식 (6)에서 보듯이 총 바닥면적
Figure 112016049870133-pat00060
, 임대율
Figure 112016049870133-pat00061
및 "단위면적당 임대료 수입(
Figure 112016049870133-pat00062
)"을 곱하여 산정할 수 있다.
Figure 112016049870133-pat00063
(6)
여기서, 임대율(공실율의 반대 개념) 및 단위면적당 임대료 수입은 주변 사례 등을 활용하여 가정할 수 있으며, 해당 건축물의 현재 임대율 및 임대료 수입 등을 바탕으로 가정할 수도 있다.
상기 관리비(
Figure 112016049870133-pat00064
) 는 임차인이 임대인에게 매월 납부하는 빌딩의 관리비용이며, 앞서 분석한 비용 및 수입 항목들과 유사하게 총 바닥면적
Figure 112016049870133-pat00065
에 "단위면적당 관리비 수입(
Figure 112016049870133-pat00066
)"을 곱하여 산정할 수 있으며, 이는 하기 수학식 (7)과 같다.
Figure 112016049870133-pat00067
(7)
이와 같이, 각 리모델링 대안 별로 수직 증축에 따른 비용 및 수익의 계산이 완료되면, 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간(예를 들어 1년 단위)을 기준으로 누적 계산하고, 이들 누적 계산된 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 초기투자 비용이 회수되는 최소의 기간을 산정한다(S150, S160).
상기 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00068
) 산정은 각각의 리모델링 대안에 대한 예상비용과 예상수익을 이용하여 하기 수학식 (8) 통해 계산된 좌변과 우변의 값이 동일하게 되는 기간으로 산정한다.
Figure 112016049870133-pat00069
(8)
n: 일정 단위 기간
r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율
상기 수학식(8)에서 좌변인 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00070
)는 리모델링에 필요한 제반비용(설계비, 대지비 등)과 건설비용을 포함하는 초기에 투입되는 비용이다. 이는 리모델링과 동시에 투입되는 현재 비용이므로 시간의 흐름에 대한 금액의 가치 변화를 고려할 필요가 없다.
반면에, 상기 수학식(8)의 우변은 리모델링에 따른 미래 수익인 임대료(
Figure 112016049870133-pat00071
)와 관리비(
Figure 112016049870133-pat00072
)를 리모델링에 따른 미래 비용인 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00073
)와 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00074
)를 공제한 누적 순이익을 구하는 식이다. 여기서, 임대료(
Figure 112016049870133-pat00075
), 관리비(
Figure 112016049870133-pat00076
), 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00077
) 및 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00078
)는 모두 미래에 발생하는 금액이므로 이를 현재 금액가치로 환산할 필요가 있다. 즉, 향후 n 년 후에 발생하는 미래 수익 또는 비용 F의 현재 가치(PW)는 실질할인율 r을 고려하여 산정할 수 있다. 이를 수식으로 나타내면 아래 수학식 (9)와 같다.
Figure 112016049870133-pat00079
(9)
상기 수학식 (8)에 따르면, 각 리모델링 대안별로 현재가치로 환산한 미래수입(
Figure 112016049870133-pat00080
,
Figure 112016049870133-pat00081
)에서 미래비용(
Figure 112016049870133-pat00082
,
Figure 112016049870133-pat00083
)을 공제한 누적 순이익이 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00084
)와 같아지는 시점을 산정할 수 있고, 이 시점이 해당 리모델링 대안의 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00085
)이 된다. 이러한 방법을 첫번째 리모델링 대안부터 i 번째의 마지막 리모델링 대안까지 차례로 실행함으로써, 모든 리모델링 대안에 대하여 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00086
)을 산정할 수 있다(S170, S180).
모든 리모델링 대안에 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00087
)이 산정되면, 이를 하기 수학식 (10)과 같은 데이터 집합으로 데이터베이스에 저장한다(S190).
Figure 112016049870133-pat00088
(10)
그 결과, 리모델링을 하고자 하는 건물주가 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00089
)을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정할 수 있도록 해준다. 이 때, 단순히 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00090
)만이 아니라, 증축율, 초기투자비 등에 대한 정보도 함께 제공함으로써, 건물주가 본인의 다양한 니즈에 맞추어 최종 리모델링 대안을 선택할 수 있도록 해줄 수 있다.
도 2는 향후 운영기간 내에 기대되는 최대 순이익을 기준으로 리모델링 규모를 결정하는 방법을 나타낸 순서도이다.
본 실시예에서 있어서, 수직 증축이 가능한 여러 가지 대안을 설정하는 단계(S200), 복수개의 리모델링 대안(
Figure 112016049870133-pat00091
)이 설정되면, 각 리모델링 대안 별로 수직 증축되는 총 바닥면적(
Figure 112016049870133-pat00092
)을 설정하는 단계(S210), 각각의 리모델링 대안 별 증축될 총 바닥면적(
Figure 112016049870133-pat00093
)이 정해지면, 첫 번째 대안(
Figure 112016049870133-pat00094
)부터 향후 운영기간 내에 최대 순이익을 산정하기 위한 계산을 시작하는 단계(S220). 각 리모델링 대안 별로 수직 증축에 따른 현재 또는 미래에 투입될 비용, 다시 말해 리모델링에 따라 현재 투입되는 비용인 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00095
)와, 미래에 투입될 비용인 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00096
) 및 유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00097
)를 계산하는 단계(S230), 및 각 리모델링 대안 별로 수직 증축에 따라 미래에 발생할 예상수익인 임대료(
Figure 112016049870133-pat00098
) 및 관리비(
Figure 112016049870133-pat00099
) 를 계산하는 단계(S240)는 상기 도 1을 참조로 설명한 S100 ~ S140 와 동일하므로 상세한 설명은 이를 참조하기로 한다.
이와 같이, 각 리모델링 대안 별로 수직 증축에 따른 비용 및 수익의 계산이 완료되면, 향후 운영기간(n)을 결정한다(S250). 이 운영기간은 건물주가 수직 증축한 새 건물 공간을 향후 얼마의 기간 동안 운영할 것인지를 나타내는 것으로, 예를 들어, 10, 20년, 30년, 40년 등으로 결정될 수 있다.
향후 운영기간(n)이 결정되면, 각각 리모델링 대안 별로 상기 예상비용 및 예상수익을 이용하여 상기 향후 운영기간(n) 동안에 기대되는 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00100
)을 하기 수학식 (11)을 이용하여 산정한다(S260).
Figure 112016049870133-pat00101
(11)
n: 일정 단위 기간
r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율
상기 수학식 (11)에서 보듯이 향후 운영기간(n) 동안에 기대되는 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00102
)은 상기 수학식 (8)의 우변에서 좌변을 뺀 값이 된다. 다시 말해, 현재 가치로 환산한 미래의 수입에서 미래의 비용을 공제한 값(우변)에서 현재의 초기투자비(좌변)을 빼면 각 리모델링 대안 별로 기대되는 총 누적 순이익을 계산할 수 있다.
이러한 방법을 첫번째 리모델링 대안부터 i 번째의 마지막 리모델링 대안까지 차례로 실행함으로써, 모든 리모델링 대안에 대하여 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00103
)을 산정할 수 있다(S270, S280).
모든 리모델링 대안에 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00104
)이 산정되면, 이를 하기 수학식 (12)와 같은 데이터 집합으로 데이터베이스에 저장한다(S290).
Figure 112016049870133-pat00105
(12)
그 결과, 리모델링을 하고자 하는 건물주가 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00106
)을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정할 수 있도록 해준다. 이 때, 단순히 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00107
)만이 아니라, 증축율, 초기투자비 등에 대한 정보도 함께 제공함으로써, 건물주가 본인의 다양한 니즈에 맞추어 최종 리모델링 대안을 선택할 수 있도록 해줄 수 있다.
도 3은 최소환수기간 및 향후 운영기간 내에 기대되는 최대 순이익을 기준으로 리모델링 규모를 결정하는 방법을 나타낸 순서도이다.
본 실시예에서, 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 초기투자 비용이 회수되는 최소의 기간을 산정하고, 이를 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00108
)으로 저장하는 단계(S300)은 도 1을 참조로 설명한 S100 ~ S190과 동일한 것이므로 이에 대한 상세한 설명은 생략하기로 한다.
다음으로, 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 순이익의 합을 산정하고, 이를 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00109
)으로 저장하는 단계(S310)는 도 2를 참조로 설명한 S200 ~ S290과 동일하므로 이에 대한 상세한 설명은 생략하기로 한다.
이와 같이, 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00110
) 및 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00111
)을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정한다(S330). 이 때, 단순히 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00112
) 및 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00113
)만이 아니라, 증축율, 초기투자비 등에 대한 정보도 함께 제공함으로써, 건물주가 본인의 다양한 니즈에 맞추어 최종 리모델링 대안을 선택할 수 있도록 해줄 수 있음은 상기한 바와 같다.
나아가, 본 실시예에 따르면, 상기 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계는, 상기 최소회수기간 및 상기 향후 운영 기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익 중 어느 하나에 가중치를 부여하여 결정할 수 있다(S320). 예를 들어, 상대적으로 작은 면적의 수직 증축하는 때에, 증축 면적을 주로 상업시설로서 활용할 계획을 가진 건물주일수록 상기 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00114
) 에 가중치를 두어 결정할 수 있도록 할 수 있고, 반대로 상대적으로 큰 면적의 수직 증축을 하는 때에, 증축 면적을 주로 주거시설로서 활용할 계획을 가진 건물주일수록 총 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00115
)에 가중치를 두어 결정할 수 있도록 할 수 있다.
이하에서는 본 발명의 이해를 돕기 위하여 지금까지 설명한 2가지 리모델링 규모 결정방법을 사용한 실제 적용 사례를 상세히 설명한다.
사례 건축물은 광주광역시 서구 일반상업지역에 위치한 연면적 3,306.3㎡ 건축면적 153.35㎡, 용적율 893.6%인 22층의 상업 건축물이다. 현재 법령 상 상업 건축물은 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1 범위에서 증축할 수 있다. 따라서, 증축규모는 연면적 10%에 해당하는 약 330㎡ 면적이고, 기존 건축물의 바닥면적인 153.35㎡ 를 고려하면 최대로 약 2개 층(2.16 = 330.63/153.35) 정도의 수직 증축이 가능하다.
따라서, 리모델링 대안으로서 바닥면적을 기준으로 50%, 70%, 100%, 150%, 170%, 200%를 증축하는 것으로 대안을 설정하였다. 이에 추가하여 실제로 빈번히 고려되는 의사결정사항 중에 하나인 증축 부위의 용도를 상업시설 또는 주거시설로 할 것인지에 대한 선택도 대안 설정을 위한 고려사항으로 포함하였다. 이러한 과정을 통해 아래 표 1에서 보는 바와 같이 총 26개의 실행 가능한 리모델링 대안을 생성하였다.
리모델링 대안(
Figure 112016049870133-pat00116
)		 선택 사항
증축율(%) 상업시설:주거시설
Figure 112016049870133-pat00117
 50%(76.675㎡) 1:1
Figure 112016049870133-pat00118
70%(107.345㎡)		 1:1
Figure 112016049870133-pat00119
 1:2
Figure 112016049870133-pat00120
 2:1
Figure 112016049870133-pat00121
100%(153.35㎡)		 1:1
Figure 112016049870133-pat00122
 1:3
Figure 112016049870133-pat00123
 3:1
Figure 112016049870133-pat00124

150%(230.025㎡)		 1:1
Figure 112016049870133-pat00125
 1:5
Figure 112016049870133-pat00126
 2:4
Figure 112016049870133-pat00127
 4:2
Figure 112016049870133-pat00128
 5:1
Figure 112016049870133-pat00129


170%(260.065㎡)		 1:1
Figure 112016049870133-pat00130
 1:6
Figure 112016049870133-pat00131
 2:5
Figure 112016049870133-pat00132
 3:4
Figure 112016049870133-pat00133
 4:3
Figure 112016049870133-pat00134
 5:2
Figure 112016049870133-pat00135
 6:1
Figure 112016049870133-pat00136


200%(306.7㎡)		 1:1
Figure 112016049870133-pat00137
 1:7
Figure 112016049870133-pat00138
 2:6
Figure 112016049870133-pat00139
 3:5
Figure 112016049870133-pat00140
 5:3
Figure 112016049870133-pat00141
 6:2
Figure 112016049870133-pat00142
 7:1
다음으로, 각 리모델링 대안 별 투자비용을 다음과 같이 산정하였다.
현재 투자비용인 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00143
)는 통상적으로 신축 공사비의 85 ~ 90% 선에서 결정되는 것으로 알려져 있다. 사례 건축물과 유사한 규모의 상업 건축물의 신축공사비를 조사한 결과 평균적으로 907,500 (원/㎡)으로 산정되었으므로, 사례 건축물의 단위면적당 초기투자비(
Figure 112016049870133-pat00144
)는 평균 신축 공사비의 85%인 771,375 (원/㎡)으로 산정하였다.
일반적으로 공사규모가 작을수록 단위 공사비용이 증가하기 때문에 공사규모에 따라 9%를 가산하여 단위면적당 초기투자비를 보정하였다. 즉, 표 1에 개시된 26개의 리모델링 대안 중에서 증축면적이 가장 큰 대안
Figure 112016049870133-pat00145
은 771,375 (원/㎡)에 9%를 가산하였고, 그 다음 대안
Figure 112016049870133-pat00146
는 771,375 (원/㎡)에 18%를 가산하였으며, 같은 방식으로 가장 작은 면적인
Figure 112016049870133-pat00147
은 771,375 (원/㎡)에 54%를 가산하였다.
미래 투자비용 중 하나인 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00148
)는 면적에 따라 구분된다. 광주지역 상업 건축물의 면적이 1,652.9㎡ 이상일 경우 월별 단위면적당 영업경비는 2,101 (원/㎡) 이고, 나아가 연간 단위면적당 영업경비(
Figure 112016049870133-pat00149
)는 25,212 (원/㎡)으로 산정하였다.
유지수선비(
Figure 112016049870133-pat00150
)는 일반적으로 임대사업자가 부담하는 장기수선충당금과 일반수선비를 의미하며, 건축물의 수명을 40년으로 가정하고, 매 5년별 단위 유지수선비는 아래 표 2와 같이 산정하였다.
기간 0~5년 6~10년 11~15년 16~20년 21~25년 26~30년 31~40년
Figure 112016049870133-pat00151
(원/㎡)		 1,574 3,267 9,885 16,412 25,945 30,000 40,000
다음으로, 각 리모델링 대안 별 미래의 수익을 다음과 같이 산정하였다.
임대료(
Figure 112016049870133-pat00152
)는 사례 건축물이 소재한 지역의 2015년도 1분기 평균 임대료와 공실률을 참조하여 산정하였다. 즉, 사례 건축물이 소재한 해당 지역의 상업용 증축부분의 월별 단위면적당 임대료(
Figure 112016049870133-pat00153
)는 26,600(원/㎡)이고, 임대율(
Figure 112016049870133-pat00154
)은 91.3%를 적용하여 산정하였다. 한편, [표 1]를 통해 설명한 바와 같이, 만약 증축부분을 주거용 시설로 사용하는 경우에는, 주거용 시설에 대한 월별 단위면적당 임대료는 12,121 (원/㎡)으로 산정하였다.
관리비(
Figure 112016049870133-pat00155
)는 사례 건축물이 소재한 지역의 상업용 빌딩의 월평균 관리비가 4,625 (원/㎡)으로 조사되었으므로, 사례 건축물의 증축부분의 연간 단위면적당 관리비(
Figure 112016049870133-pat00156
)는 55,500 (원/㎡)으로 산정하였다. 한편, 주거용 건축물의 경우, 해당 지역에서 2014년도 신축된 오피스텔의 월평균 관리비가 4,721 (원/㎡)임을 감안하여, 연간 단위면적당 관리비(
Figure 112016049870133-pat00157
)를 56,652 (원/㎡)으로 산정하였다.
마지막으로, 미래의 비용이나 수익을 현재가치로 환산하기 위한 실질할인율(r)은 명목할인율 및 물가상승율을 산정하기 위해 한국은행 및 통계청의 자료를 분석하여 최근 10년간의 평균값을 산정하였고, 이를 아래 수학식 (13)에 대입하여 실질할인율을 산정한 결과, 1.02%의 실질할인율을 산정하였다.
Figure 112016049870133-pat00158
(13)
이와 같이 산정한 각각의 단위면적당 비용 및 수입 금액, 실질할인율을 사용하여 상기 [표 1]에 나열된 26개의 리모델링 대안에 대하여 최소회수기간(
Figure 112016049870133-pat00159
), 향후 운영기간의 최대 누적 순이익(
Figure 112016049870133-pat00160
)을 각각 산정하였는 바, 그 결과를 요약하면 아래 표 3과 같다.
대안 시나리오 1 시나리오 2
최소회수
기간(n)		 순위 총 누적 순이익(p) 순위
10년 20년 30년
1 5.48 18 73,416,010 212,999,488 327,157,649 26
2 4.71 12 134,810,535 354,845,974 536,910,187 22
3 4.75 13 130,219,505 347,360,739 529,721,872 24
4 5.08 20 93,285,498 275,184,193 419,880,175 25
5 5.14 16 158,025,611 437,192,567 665,508,890 21
6 4.37 7 204,452,847 524,302,838 795,615,171 19
7 6.22 23 108,450,482 346,934,404 532,254,718 23
8 5.04 14 242,148,853 660,899,287 1,003,373,772 14
9 3.92 4 343,474,284 843,590,787 1,272,057,292 7
10 4.41 8 294,385,515 753,818,983 1,139,289,478 11
11 5.66 19 195,523,651 573,591,052 873,069,527 17
12 6.45 25 146,126,939 483,511,302 739,993,767 20
13 4.60 10 313,873,743 813,076,139 1,223,456,675 9
14 3.62 2 414,123,123 988,685,483 1,482,305,770 4
15 4.04 5 365,154,361 901,372,940 1,354,289,330 6
16 4.57 9 313,102,157 810,955,640 1,223,147,248 10
17 5.07 15 266,539,390 726,059,749 1.097,557,902 12
18 5.69 21 217,246,073 638,401,336 969,174,707 15
19 6.42 24 167,978,180 550,789,662 840,859,136 18
20 4.67 11 347,852,753 906,186,666 1,362,819,312 5
21 3.34 1 511,772,584 1,192,155,599 1,777,776,276 1
22 3.73 3 457,360,749 1,097,060,729 1,639,685,396 2
23 4.21 6 399,801,021 998,817,967 1,498,446,624 3
24 5.23 17 293,132,971 810,783,850 1,224,420,487 8
25 5.86 22 238,413,190 715,381,034 1,086,021,661 13
26 6.58 26 183,693,408 619,978,219 947,622,835 16
표 3에서 보는 바와 같이, 최소회수기간을 기준으로 리모델링 규모를 결정하는 시나리오 1에 의하며, "대안 21"이 최소회수간이 3.34년으로 가장 빠르게 초기투자비를 회수할 수 있는 것으로 나타났다. 다음으로, "대안 14"가 3.62년, "대안 22"가 3,73년, "대안 9"가 3.92년으로 나타났다. 맨 마지막으로 "대안 26"이 6.58년의 최소회수기간을 가지는 것으로 나타났다. 계산 결과를 살펴보면, 상업시설의 비중이 높을수록, 증축 바닥면적이 클수록 대체로 회수기간이 빠른 것으로 나타났다.
또한, 주거와 상가의 비율이 1:1인 대안만을 두고 비교해 볼 때, 증축 바닥면적 비율이 170%, 200%, 70%, 150%, 100%, 50%인 순서로 투자비 회수가 빠른 것을 나타났다. 이를 통해 증축 바닥면적이 크다고 하여 무조건 가장 경제적이라고 할 수 없다는 것과, 증축면적보다는 상업시설의 비중이 최소회수기간에 더 많은 영향을 미친다는 것을 알 수 있다.
향후 운영기간 내 총 누적 순이익을 기준으로 리모델링 규모를 결정하는 시나리오 2에 의하면, 향후 30년 간 수직 증축한 부분을 운영할 것으로 가정하고 계산한 경우, 시나리오 1과 동일하게 "대안 21"이 총 누적 순이익이 가장 큰 것으로 나타났다. "대안 22"의 경우는 시나리오 1의 결과와 다르게 두 번째로 총 누적 순이익이 큰 것으로 나타났다. "대안 23, 15, 24" 의 경우는 시나리오 1에 따를 때 최소회수기간이 비교적 느린 대안으로 나타났으나, 시나리오 2의 조건하에서는 총 누적 순이익이 비교적 큰 대안으로 나타났다. 총 누적 순이익이 큰 대안들은 증축 바닥면적이 클수록, 상업시설이 주거시설보다 큰 면적을 차지하는 대안들이나, 최소회수기간이 짧은 대안들과 완전히 일치하지는 않는 것으로 나타났다.
도 5는 상기 표 3의 순위 결과를 바탕으로 각각의 대안들이 시나리오 1 및 시나리오 2에 따를 때 가지는 순위의 위치를 분석하여 나타낸 것이다.
"대안 1, 2, 3, 6"과 "대안 24, 25, 26"은 시나리오에 따른 대안별 순위 차이가 비교적 크게 나타나고 있다.
"대안 1, 2, 3, 6"은 최소회수기간의 기준으로 하는 시나리오 1 하에서는 순위가 높지만, 총 누적 순이익을 기준으로 하는 시나리오 2 하에서는 순위가 낮은 것으로 나오고, 순위의 차이는 각각 8, 10, 11, 12 임을 보여주고 있다. 이 "대안 1, 2, 3, 6"은 수직 증축의 면적이 작은 대안들로서, 상업시설의 면적이 주거시설의 면적 이상을 차지하는 대안들이라는 공통점이 있다.
"대안 24, 25, 26"은 반대로 총 누적 순이익을 기준으로 하는 시나리오 2 하에서는 순위가 높지만, 최소회수기간을 기준으로 하는 시나리오 1 하에서는 순위가 낮게 나오고, 순위의 차이는 각각 9, 9, 10 임을 보여주고 있다. 이 "대안 24, 25, 26"은 수직 증축의 면적이 큰 대안들로서, 주거시설의 면적이 주거시설의 면적 이상을 차지하는 대안들이라는 공통점이 있다.
따라서, 상대적으로 적은 면적의 수직 증축을 계획할 때, 증축면적을 상업시설로서 주로 활용할 계획을 가진 발주자는 "최소회수기간"을 주요 의사결정 포인트로 고려하는 것이 필요하고, 반대로 큰 면적의 수직 증축을 계획할 때, 증축면적을 주거시설로서 주로 활용할 계획을 가진 발주자는 "총 누적 순이익"을 주요 의사결정 포인트로 고려하는 것이 필요하다. 이를 위해 리모델링 규모를 결정함에 있어서, 상기 최소회수기간 및 총 누적 순이익 중 어느 하나에 가중치를 부여하여 결정하도록 할 수도 있다.
이상 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 실시예들을 설명하였지만, 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자는 본 발명의 그 기술적 사상이나 필수적인 특징들이 변경되지 않고서 다른 구체적인 형태로 실시될 수 있다는 것으로 이해할 수 있을 것이다. 그러므로, 이상에서 기술한 실시예들은 모든 면에서 예시적인 것이며 한정적이 아닌 것으로 이해해야만 한다. 본 발명의 범위는 상기 상세한 설명보다는 후술하는 특허청구범위에 의하여 나타내어지며, 특허청구범위의 의미 및 범위 그리고 그 균등개념으로부터 도출되는 모든 변경 또는 변형된 형태가 본 발명의 범위에 포함되는 것으로 해석되어야 한다.

Claims (20)

  1. 컴퓨터 프로그램을 실행하고 판독할 수 있는 컴퓨터 장치가 수행하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법으로서,
    건축물의 수직 증축의 규모에 대하여 복수개의 리모델링 대안을 생성하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간을 기준으로 누적 계산하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 초기투자 비용이 회수되는 최소의 기간을 산정하고, 이를 최소회수기간으로 저장하는 단계; 및 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 최소회수기간을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계;를 포함하고,
    상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상비용은 초기투자비(
    Figure 112017038523968-pat00231
    ), 영업경비(
    Figure 112017038523968-pat00232
    ) 및 유지수선비(
    Figure 112017038523968-pat00233
    )를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식 (1) 내지 (3)에 의해 결정되며,

    Figure 112017038523968-pat00234
    (1)
    Figure 112017038523968-pat00235
    (2)
    Figure 112017038523968-pat00236
    (3)

    Figure 112017038523968-pat00237
    : 각 대안별 증축 바닥면적
    Figure 112017038523968-pat00238
    : 단위면적당 초기투자비용
    Figure 112017038523968-pat00239
    : 단위면적당 영업경비
    Figure 112017038523968-pat00240
    : 단위면적당 유지수선비

    상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상수익은 임대료(
    Figure 112017038523968-pat00241
    ) 및 관리비(
    Figure 112017038523968-pat00242
    ) 를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식 (4), (5)에 의해 결정되고,

    Figure 112017038523968-pat00243
    (4)
    Figure 112017038523968-pat00244
    (5)

    Figure 112017038523968-pat00245
    : 각 대안별 증축 바닥면적
    Figure 112017038523968-pat00246
    : 임대율
    Figure 112017038523968-pat00247
    : 단위면적당 임대료 수입
    Figure 112017038523968-pat00248
    : 단위면적당 관리비 수입

    상기 최소회수기간 산정 및 저장 단계는, 상기 최소회수기간(
    Figure 112017038523968-pat00249
    )을 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 상기 예상비용과 상기 예상수익을 이용하여 하기 수학식 (6)을 통해 계산된 좌변과 우변의 값이 동일하게 되는 기간으로 산정하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.

    Figure 112017038523968-pat00250
    (6)

    n: 일정 단위 기간
    r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율
  2. 청구항 1에 있어서,
    수직 증축의 규모에 대한 상기 복수개의 리모델링 대안은 상기 건축물의 바닥면적을 기준으로 한 증축율과 수직 증축된 부분에 대한 상업용 및 주거용의 비율을 기준으로 생성되는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
  3. 삭제
  4. 청구항 1에 있어서,
    상기 단위면적당 초기투자비용(
    Figure 112017038523968-pat00171
    )은 상기 각각의 대안별 증축 바닥면적(
    Figure 112017038523968-pat00172
    )이 감소할수록 증가하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
  5. 삭제
  6. 삭제
  7. 컴퓨터 프로그램을 실행하고 판독할 수 있는 컴퓨터 장치가 수행하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법으로서,
    건축물의 수직 증축의 규모에 대하여 복수개의 리모델링 대안을 생성하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간을 기준으로 누적 계산하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 향후 운영기간을 결정하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 순이익의 합을 산정하고, 이를 총 누적 순이익으로 저장하는 단계; 및 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계;를 포함하고,

    상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상비용은 초기투자비(
    Figure 112017038523968-pat00251
    ), 영업경비(
    Figure 112017038523968-pat00252
    ) 및 유지수선비(
    Figure 112017038523968-pat00253
    )를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식 (1) 내지 (3)에 의해 결정되며,

    Figure 112017038523968-pat00254
    (1)
    Figure 112017038523968-pat00255
    (2)
    Figure 112017038523968-pat00256
    (3)

    Figure 112017038523968-pat00257
    : 각 대안별 증축 바닥면적
    Figure 112017038523968-pat00258
    : 단위면적당 초기투자비용
    Figure 112017038523968-pat00259
    : 단위면적당 영업경비
    Figure 112017038523968-pat00260
    : 단위면적당 유지수선비

    상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상수익은 임대료(
    Figure 112017038523968-pat00261
    ) 및 관리비(
    Figure 112017038523968-pat00262
    ) 를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식 (4), (5)에 의해 결정되며.

    Figure 112017038523968-pat00263
    (4)
    Figure 112017038523968-pat00264
    (5)

    Figure 112017038523968-pat00265
    : 각 대안별 증축 바닥면적
    Figure 112017038523968-pat00266
    : 단위면적당 임대료 수입
    Figure 112017038523968-pat00267
    : 단위면적당 관리비 수입

    상기 총 누적 순이익 산정 및 저장 단계는, 상기 총 누적 순이익(
    Figure 112017038523968-pat00268
    )을 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 상기 예상비용과 상기 예상수익을 이용하여 하기 수학식 (6)을 통해 산정하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.

    Figure 112017038523968-pat00269
    (6)

    n: 일정 단위 기간
    r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율
  8. 청구항 7에 있어서,
    수직 증축의 규모에 대한 상기 복수개의 리모델링 대안은 상기 건축물의 바닥면적을 기준으로 한 증축율과 수직 증축된 부분에 대한 상업용 및 주거용의 비율을 기준으로 생성되는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
  9. 삭제
  10. 청구항 7에 있어서,
    상기 단위면적당 초기투자비용(
    Figure 112017038523968-pat00193
    )은 상기 각각의 대안별 증축 바닥면적(
    Figure 112017038523968-pat00194
    )이 감소할수록 증가하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
  11. 삭제
  12. 삭제
  13. 컴퓨터 프로그램을 실행하고 판독할 수 있는 컴퓨터 장치가 수행하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법으로서,
    건축물의 수직 증축의 규모에 대하여 복수개의 리모델링 대안을 생성하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 예상비용 및 예상수익을 일정 단위 기간을 기준으로 누적 계산하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 초기투자 비용이 회수되는 최소의 기간을 산정하고, 이를 최소회수기간으로 저장하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 향후 운영기간을 결정하는 단계; 상기 각각의 리모델링 대안들에 대하여 상기 예상비용 및 상기 예상수익을 이용하여 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 순이익의 합을 산정하고, 이를 총 누적 순이익으로 저장하는 단계; 및 상기 각각의 리모델링 대안들에 대한 상기 최소회수기간 및 상기 향후 운영기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익을 기준으로 하여 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계;를 포함하고,

    상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상비용은 초기투자비(
    Figure 112017038523968-pat00270
    ), 영업경비(
    Figure 112017038523968-pat00271
    ) 및 유지수선비(
    Figure 112017038523968-pat00272
    )를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식 (1) 내지 (3)에 의해 결정되며,

    Figure 112017038523968-pat00273
    (1)
    Figure 112017038523968-pat00274
    (2)
    Figure 112017038523968-pat00275
    (3)

    Figure 112017038523968-pat00276
    : 각 대안별 증축 바닥면적
    Figure 112017038523968-pat00277
    : 단위면적당 초기투자비용
    Figure 112017038523968-pat00278
    : 단위면적당 영업경비
    Figure 112017038523968-pat00279
    : 단위면적당 유지수선비

    상기 각각의 리모델링 대안에 대한 예상수익은 임대료(
    Figure 112017038523968-pat00280
    ) 및 관리비(
    Figure 112017038523968-pat00281
    ) 를 포함하고, 각각의 비용은 아래 수학식 (4), (5)에 의해 결정되며,

    Figure 112017038523968-pat00282
    (4)
    Figure 112017038523968-pat00283
    (5)

    Figure 112017038523968-pat00284
    : 각 대안별 증축 바닥면적
    Figure 112017038523968-pat00285
    : 단위면적당 임대료 수입
    Figure 112017038523968-pat00286
    : 단위면적당 관리비 수입

    상기 최소회수기간 산정 및 저장 단계는, 상기 최소회수기간(
    Figure 112017038523968-pat00287
    )을 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 상기 예상비용과 상기 예상수익을 이용하여 하기 수학식 (6)을 통해 계산된 좌변과 우변의 값이 동일하게 되는 기간으로 산정하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.

    Figure 112017038523968-pat00288
    (6)

    n: 일정 단위 기간
    r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율

    상기 총 누적 순이익 산정 및 저장 단계는, 상기 총 누적 순이익(
    Figure 112017038523968-pat00289
    )을 상기 각각의 리모델링 대안에 대한 상기 예상비용과 상기 예상수익을 이용하여 하기 수학식 (7)을 통해 산정하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.

    Figure 112017038523968-pat00290
    (7)

    n: 일정 단위 기간
    r: 현재가치 환산을 위한 실질할인율
  14. 청구항 13에 있어서,
    수직 증축의 규모에 대한 상기 복수개의 리모델링 대안은 상기 건축물의 바닥면적을 기준으로 한 증축율과 수직 증축된 부분에 대한 상업용 및 주거용의 비율을 기준으로 생성되는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
  15. 삭제
  16. 청구항 13에 있어서,
    상기 단위면적당 초기투자비용(
    Figure 112017038523968-pat00214
    )은 상기 각각의 대안별 증축 바닥면적(
    Figure 112017038523968-pat00215
    )이 감소할수록 증가하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
  17. 삭제
  18. 삭제
  19. 삭제
  20. 청구항 13에 있어서,
    상기 수직 증축에 대한 규모를 결정하는 단계는, 상기 최소회수기간 및 상기 향후 운영 기간 동안에 기대되는 상기 총 누적 순이익 중 어느 하나에 가중치를 부여하여 결정하는 것을 특징으로 하는 건축물의 리모델링 규모 결정방법.
KR1020160063547A 2016-05-24 2016-05-24 건축물의 리모델링 규모 결정방법 KR101769411B1 (ko)

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