KR101699441B1

KR101699441B1 - A

Info

Publication number: KR101699441B1
Application number: KR1020150036221A
Authority: KR
Inventors: 박경희; 오휘진
Original assignee: 박경희
Priority date: 2015-03-16
Filing date: 2015-03-16
Publication date: 2017-01-31
Also published as: KR20160111276A

Abstract

투자경매 시스템을 통하여 다수의 구매자가 공동으로 구매 대상물을 구매하거나, 경매(공매 포함)에 참가하여 경매 대상물을 구매하는 것과 관련한다.
또한, 경매서비스 운영자 서버를 메인 구성으로 하여, 여기에, 소액투자자 서버와, 보증기관 서버, 그리고, 경매정보 제공서버를 온라인 연결되게 하여, 달성된다. 그리고 전술한 일련의 시스템을 이용하여, 물건정보 등록단계와, 소액 투자회원 가입단계와, 투자대상물건 선택단계와, 투자위탁 신청단계와, 낙찰정보 제공단계와, 온라인 보증서 발행단계와, 낙찰물건 거래단계와, 수익 분배단계를 행하게 함으로써, 달성된다.Many buyers collectively purchase objects through the investment auction system or participate in auctions (including public auction) to purchase auction objects.
Further, the auction service operator server is configured as a main component, and a micro investor server, a guarantee agency server, and an auction information providing server are connected online. In addition, by using the above-described series of systems, it is possible to carry out an object information registration step, a micro investment member addition step, an investment object selection step, an investment trust application step, a successful bid information providing step, A transaction step, and a profit distribution step.

Description

Auction method and auction system {A}

1. 본 발명은 대중적인 온라인 또는 전문적인 경매시스템을 통하여 다수의 구매자가 공동으로 구매 대상물을 구매하는 공동구매 또는, 다수의 참가자가 합자하여 공동으로 경매(공매 포함)에 참가하는 투자경매(또는 공동경매)와 관련한다. 상기 공동구매 및 투자경매의 대상에는 부동산; 지적재산권; 각 종 도소매 대상 물품; 서비스; 등이 포함될 수 있다. 상기 온라인은 데스크탑, 렙탑 등의 컴퓨터, 스마트폰과 같은 개인용 단말기 등을 통하여 사용이 가능하다.
1. The present invention relates to a method of collective purchasing in which a plurality of purchasers purchase jointly purchased objects through a popular online or professional auction system or an investment auction in which a plurality of participants concurrently participate in auction (including an auction) Joint auction). The objects of the joint purchase and investment auction include real estate; Intellectual property rights; Items subject to wholesale and retail trade; service; And the like. The online can be used through a computer such as a desktop, a laptop, or a personal terminal such as a smart phone.

2. 또한, 소액투자자를 위한 부동산 경매시스템 및 그 서비스 방법에 관한 것으로, 더욱 상세하게는, 경매시장에 매물로 나온 아파트, 상가, 주택, 빌딩, 토지 등과 같은, 각종 부동산경매 물건 중, 특히, 유찰을 통해 경매감정가가 하락한 경매물건을 주요 투자 대상으로 선택하여, 이를, 지분율 분배형태의 온라인 공동투자상품으로 개발하고, 이러한, 투자상품을 통해 발생 된 수익, 예컨대, 낙찰 이후, 임대를 통해 발생한 수익 내지 일정기간 보유 후 가격상승으로 인해 발생한 투자수익을, 입찰시 투자된 지분율에 따라 공동분배하여, 새로운 수익모델을 창출되게 함으로써, 경매물건의 낙찰가 전액을 보유하지 못한 소액투자자라도, 손쉽게 경매시장에 접근하여, 안정된 이윤획득의 기회를 마련할 수 있도록 한 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매시스템 및 그 서비스 방법에 관한 것이다.2. A real estate auction system and service method for a small investor, and more particularly, to a real estate auction system for a small investor, and more particularly to a real estate auction system for a small investor, Auction items whose auctions have fallen through the auction are selected as major investment targets and developed as online joint investment products in the form of a stake allocation. The profit generated through such investment products, for example, after a successful bid, Even a small investor who does not have the full amount of the winning bid for the auction item can be easily managed by making the new profit model by jointly distributing the investment profit generated by the price increase after the profit or the period of holding for a certain period according to the invested stake ratio. Of online real estate auctions for small investors who are able to gain a stable profit margins And a service method thereof.

1. 경매(공매, 역경매, 공동구매 등 포함)에 관한 배경기술은, 제1019990051933호; 제1020000010494호; 제1020000024240호; 제1020000032803호; 제1020010024487호; 제1020020075127호 등이 있다. 상기 경매를 지원하기 위한 배경기술(권리분석, 정보제공 등)은, 1020000009568호; 제1020010047767호; 제1020050100307호; 등이 있다. 상기 배경기술들은 본 발명의 달성에 필요한 사항들에 인용될 수 있다.
1. Background information on auctions (including public auction, reverse auction, joint purchase, etc.) is provided in No. 1019990051933; 1020000010494; 1020000024240; 1020000032803; 1020010024487; No. 1020020075127. Background technology (rights analysis, information provision, etc.) for supporting the auction is described in 1020000009568; 1020010047767; 1020050100307; . These background techniques can be cited in the matters necessary for achieving the present invention.

2. 또한, 부동산 등 재화는, 당사자 의사의 합치에 따른 매매와 상속, 증여, 교환, 공용징수, 경매 등과 같은 방법과 절차를 통해 이루어지게 된다. 한편, 경매를 통한 부동산의 취득은, 일반적인 시세보다 비교적 저렴한 가격에 대지 또는 건물, 상가 등의 소유권을 취득할 수 있으므로, 임대수익이나 보유를 통한 높은 시세차익을 얻을 수 있다는 장점 때문이다. 그러나, 경매가 새로운 재테크 수단으로 인기를 끌며, 많은 투자자들이, 부동산 경매입찰에 경쟁적으로 참가함에 따라, 실질적인 감정 평가액보다 높은 가격에, 경매 물건을 매수하는 사례나, 부실한 권리분석으로 인하여, 경매자금을 치루지 못해 결국에는, 보증금을 몰수당하는 사례도 빈번한 실정인바, 이에, 경매절차와 권리분석, 물권분석, 수익분석 등 전반에 걸쳐 전문지식 내지 노하우를 갖추고 있지 못한 일반인들의 경우에는, 경매를 통해 수익을 내기 보다는, 오히려 투자금을 상실하는 문제점을 갖는다. 근래에는, 이러한 부동산 경매의 문제점을 해결하기 위한 방안으로써, 인터넷을 통해 경매 참여 희망자, 예컨대, 매수신청인을 모집하고, 그들의 투자여건에 맞는 경매물건의 종류와, 감정가액, 지역, 상권정보분석 등과 같은 경매정보를 제공하며, 특히, 그들의 적극적인 의뢰신청이 있을 경우, 의뢰자의 요구 내지 여건에 따라 부동산 물건의 권리분석과 현장조사, 자료수집 등을 통해, 경매 물건의 위험요소 및 장애요소를 분석하여 적정한 낙찰가를 산출하고, 필요에 따라 입찰을 대행해주는 서비스를 제공하는 온라인 경매서비스들이 널리 개발 이용되고 있는 실정이다. 하지만, 종래의 온라인 부동산 경매 서비스는, 경매에 참가를 희망하는 매수신청인에게 단순히, 경매 물건의 종류와 절차, 그리고, 그에 따른 물권분석, 권리분석, 수익분석 등의 정보를 제공하고, 매수신청인의 의뢰에 따라 입찰을 대행해 주는 정도에 불과한 것일 뿐이며, 특히나, 보유자금이 충분한 매수신청인을 위한 서비스에 불과한 것이었다. 예컨대, 부동산 경매시장의 입찰 물건들은, 주택, 상가, 아파트와 같은 건물 내지 토지 등과 같은 정착물이 그 소유권 취득 대상이 되는 것으로, 이에, 이러한, 물건의 특성상, 일반적인 시세보다 저렴한 비용의 감정평가액으로 경매물건이 나온다 하더라도, 그 입찰가액은 고액일 수밖에 없는 것인바, 따라서, 상대적으로 자본금이 여유롭지 못한 소액투자자들의 경우, 부동산 경매를 통해 높은 투자수익이 기대됨에도 불구 하고, 소액자본이라는 경제적 한계로 인하여, 부동산 경매시장에서 제외될 수밖에 없는 것이 그 대표적인 문제점의 사례라 할 것이다. 한편, 또 다르게, 부동산 경매에 있어, 입찰물건이 내정된 가격에 미달 되어, 유찰되는 경우가 발생할 경우, 그 경매물건의 감정평가액은 유찰되는 횟수에 비례하여, 가격이 대폭 하락 되는 형태로 진행된다. 예컨대, 부동산 시장거래가격이 1억 2천만원인 아파트를 경매에 붙이기 위해 전문 감정을 의뢰하게 되면, 통상 시장거래가격보다는 다소 낮은 1억원 정도의 감정가로 책정되며, 이와 같이, 최초 감정가액이 1억인 아파트가 1회 유찰될 경우, 이는, 상기 최초 감정가액에 대해 20% 정도 할인된 8000만원 부터 재입찰 되며, 또다시, 상기 아파트가, 연속적으로 2회 유찰될 경우, 이는, 상기 두번째 응찰가액에 대해 20%정도 할인된 6400만원부터 재입찰 되는 등, 경매 무효가 결정되지 않는 이상, 그 유찰횟수에 따라, 경매물건의 감정가액은 지속적으로 하락되어, 최종 낙찰자의 경우, 시가 1억 2천만원에 상당하는 아파트를, 6400만원에 보유할 수 있는 등, 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있으므로, 나중에 큰 차익 실현이 가능하다는 장점이 존재하는 것이다. 따라서, 이와 같이, 유찰된 경매물건을 투자대상으로 선택할 경우, 매수신청인은 더욱 저렴한 비용으로, 경매 물건을 취득할 수 있는 것이나, 대다수의 유찰 물건들은, 권리관계가 복잡하거나, 혹은, 최저 입찰의 경우라 하더라도, 입찰금 전액, 예컨대, 전술한 아파트의 경우, 6400만원에서, 1억원 상당의 여유자금을 보유하고 있는 사람이 아니고서는, 큰 규모의 시세차익을 실현할 수 없는 것이므로, 이러한, 부동산 경매는 투자여력이 작은 일반대중이 이용할 수 있는 재테크 방법이 될 수 없고, 상당한 자본력이 있는 사람들에게 한정하여, 유용한 재테크 수단이 되고 있는 실정이며, 또한, 경매물건 중에는 낙찰금액 이외에 임차인의 보증금을 별도 변제해 줘야하는 등의 경우와 같이, 그 경매 부동산에 하자가 있는 것들이 대다수를 차지하고 있으므로, 상당한 자본여력을 보유하고 있어야만, 이익 실현이 가능하다 할 것이다. 이러한 이유로 인해, 여유자금이 몇백이나 몇천 정도만 보유한 일반 투자자들의 경우, 경매시장의 부동산 물건에 대한 권리분석의 어려움이나, 매수 후 해결해야 할 문제들이 상존하는 점을 비롯하여, 작은 투자여력으로는, 경매시장에 접근조차 할 수 없다는 점 때문에, 적극적으로 투자활동을 할 수 없는 것이 현실이다. 따라서, 분명 부동산 경매시장에 등장한 물건들을 집중적으로 연구, 분석하여, 매수한다면 상당한 투자수익을 거둘 수 있는 현실에도 불구 하고, 전술한 종래 일반적인 온라인 부동산 경매 서비스는, 소액투자자들에게는, 이러한 새로운 형태의 투자방식 내지 서비스 방향으로의 접근방식을 제시하지 못하고 있으며, 단순한 정보전달자 내지 응찰대행자의 역할만을 수행하는 문제점이 상존하는 것이었다.2. In addition, goods such as real estate will be made through methods and procedures such as purchase, inheritance, exchange, public collection, auction, etc. according to the agreement of the doctors of the parties. On the other hand, the acquisition of real estate through the auction is advantageous in that it can acquire ownership of the land or buildings, shopping malls at a relatively low price compared to ordinary quotes, and thus it is possible to obtain a high profit margin through rental income or ownership. However, because the auction is popular as a new method of investment in technology, and many investors are participating in auction for a real estate, they tend to buy auction items at a price higher than the actual appraisal value, In the end, the case of confiscation of the deposit is frequent. Therefore, in the case of the general public who does not have expertise or know-how in all aspects of the auction process, rights analysis, Rather than making a profit, it has a problem of losing investment. In recent years, as a method for solving the problems of such a real estate auction, it has been proposed to recruit applicants who participate in the auction through the Internet, for example, applicants for purchase, and to analyze the kinds of auction items, In particular, if there is an active request for an auction, it analyzes the risks and obstacles of the auction item through the analysis of the rights of the real property, the field survey, and the data collection according to the requirements and conditions of the requester Online auction services that provide appropriate bidding prices and provide services for bidding as needed are being widely used. However, the conventional online real estate auction service simply provides the buyer who wants to participate in the auction information such as the kind and procedure of the auction item, the right-of-way analysis, the rights analysis and the profit analysis, It was nothing but a bid to act on the request, and in particular, it was nothing more than a service for the buyer who had sufficient funds. For example, the bidding items in the real estate auction market are those in which fixtures such as houses, shops, and apartments are subject to ownership acquisition, and therefore, due to the nature of such objects, Even if the goods come out, the bidding price will be high, and therefore, for small investors whose capital is relatively insufficient, despite the expectation of high investment income through real estate auction, due to the economic limit of micro-capital This is a case of a typical problem that can not be excluded from the real estate auction market. On the other hand, in case of a real estate auction, if the bidding object falls short of the predetermined price and the bidding occurs, the value of the appraisal of the bidding object proceeds in a manner that the price is greatly decreased in proportion to the number of times the bid is paid . For example, if an appraisal is requested to place an apartment with a real estate market price of 120 million won in an auction, it will be set at a value of about 100 million won, which is slightly lower than the market trading price. Thus, If the apartment is paid once, it is re-bid from 80 million won, which is about 20% discounted on the initial appraisal value. Again, if the apartment is paid twice consecutively, If the auction is not decided to be void, such as re-bid from 64 million won discounted by 20%, the appraised value of the auction item will be continuously decreased according to the number of the auction, and the final bidder will have a market value of 120 million won The apartment can be held at 64 million won, which means that it is possible to acquire real estate at a price much lower than the market price, Will. Thus, if the auction item is selected for investment, the buyer can acquire the auction item at a lower cost. However, the majority of the item to be auctioned is a case in which the right relation is complicated, , It is impossible to realize a large-scale market profit without a total amount of bidding money, for example, a person who has extra money equivalent to 100 million won from 64 million won in the case of the above-mentioned apartment, Is not a method of investment in finance that can be used by the general public with a limited investment capacity, and is a useful means of investment in technology only for those with considerable capital. Moreover, among the auction items, As a matter of fact, the majority of the auction real estate has defects, It must have been a capital margin would be the profit possible. For this reason, for general investors who have only a few hundred or several thousand of spare funds, there is a difficulty in analyzing the rights to real estate property in the auction market, problems that need to be resolved after the purchase, It is a fact that we can not actively invest because we can not even access the market. Therefore, despite the fact that it is possible to obtain a considerable return on investment by intensively researching, analyzing and purchasing goods that have emerged in the real estate auction market, the above-mentioned general online real estate auction service, There is a problem in that it does not suggest an approach to investment or service direction and performs only a role of a simple information transmitter or a response agent.

1. 본 발명은 최저가 또는 최고가와 같은 처음에 특정되는 입찰기준을 제외하고는 확정된 매가가 처음부터 정해지지 않고 경매를 진행하여 감에 따라 경쟁에 의하여 입찰가가 상승하거나 하강하는 경우에; 또 유찰 등에 의하여 입찰가가 재설정되어야 하는 경우 등에 있어서, 규모가 큰 경매에 참가하기 위하여 구매자 다수가 합자, 투자하여 공동경매(이하, 공동구매 등 포함)로 일이 진행되는 경우가 많다. 이런 경우 상기 구매자들 사이에 처음부터 미리 최고입찰가를 정하고 지분을 정하여 경매에 참가하게 된다. 보통 규모 큰 경매는 부동산 투자목적, 공동구매로 가격다운 등의 목적이 있으며 이 외에 기타 목적이 있다. 그러나 입찰경쟁 등에 의해 입찰가가 변경되는 경우 변경의 폭에 따라 상기 각 구매자들의 입장은 달라질 것이다. 가령, 입찰가가 10억인 경우 20%의 지분참여를 하고 싶던사람이 입찰가가 15억이 된다면 5%만 지분참여하고 싶어지거나 경매에서 빠지고 싶어질 수 있으며 상기한 바와 역으로 될 수도 있다. 또한, 다른 조건들의 변경에 의해서도 마찬가지로서 가령 시중금리, 주가동향 등이 상기 경매를 진행하는 것보다 수익률이 높다면 투자의 방향을 전환하고 싶어할 것이다. 또, 처음에는 참가하지 못했다가 상기 경매에 나중에라도 참가하고 싶어하는 사람의 경우가 있다.
1. In the case where the bidding price rises or falls due to competition as the auction is proceeded without the fixed bidding being determined from the beginning except for the first specified bidding standard such as the lowest price or the highest bid price. In many cases, a large number of buyers jointly invest and invest in joint auctions (including collective purchasing, etc.) in order to participate in a large-scale auction, for example, when bids need to be reset due to payment or the like. In such a case, the buyers are allowed to participate in the auction by setting the highest bid in advance from the beginning and setting a stake. Usually large auction is aimed at real estate investment purpose, joint purchase and price down, and other purposes. However, when bids are changed due to bidding competition or the like, the position of each of the above buyers will be changed according to the extent of change. For example, if a bid is 1 billion, if you want to participate in a 20% stake, if you bid 1.5 billion, you may want to participate in only 5% or you may want to get out of the auction. Likewise, by changing other conditions, if the market interest rate, stock price trend, etc. are higher than the auction, the investor will want to change the direction of investment. In addition, there may be a person who can not participate at first but wants to join the auction later.

2. 또한, 본 발명의 목적은, 경매시장에 매물로 등장한 각종 부동산경매 물건 중, 특히, 유찰을 통해 경매감정가가 하락한 경매물건을 주요 대상으로 하여, 이를, 보증기관 서버(은행,증권사, 신탁회사 등)와 연계된, 지분율 분배형태의 온라인 공동투자상품으로 개발하고, 이와 같이 개발된, 공동투자상품, 예컨대, 선택된 어느 하나의 부동산 경매 물건에 대하여, 불특정 다수의 매수신청인(소액 투자자 서버)으로 하여금, 그들의 경제적 능력에 따라 투자금의 규모를 임의 설정토록 하여, 수익권이 분할된 공동소유 형태로 부동산 경매 물건을 낙찰받게 함으로써, 소유 자본의 많고 적음에 구애받음 없이 누구나 손쉽게 경매시장에 접근하여, 안정된 이윤 획득의 기회를 마련할 수 있도록 한 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매시스템 및 그 서비스 방법을 제공함에 있다. 또한, 본 발명 다른 목적은, 보증기관 서버를 통해 온라인 보증서(또는 수익증권)를 발행되게 하여, 상기 공동투자를 통해 낙찰받은 부동산 경매 물건에 관한 수익(收益)권을 인증, 보장되게 함으로써, 투자의 안전성과 신뢰성을 확보되도록 하고, 아울러, 낙찰받은 부동산 경매 물건의 처분절차 내지 보유기간 등에 구애받음 없이, 자신이 투자한 지분권리를, 선택에 따라 온라인을 통해, 제3자에게 양도, 매매 등과 같이 거래 가능하게 하여, 투자금의 회수기간을 선택적으로 조절할 수 있도록 한 온라인 부동산 경매시스템 및 그 서비스 방법을 제공함에 있다. 한편, 본 발명의 또 다른 목적은, 소액투자자 모집에 따른 일련의 경매절차진행과정과, 그 경매를 통해 낙찰받은 부동산 물건을, 경매서비스 운영자 서버에 위탁하여, 낙찰 부동산에 관한 임대, 관리, 수익정산 등의 업무를 총괄적으로 처리되게 하고, 그에 따른 임대수익 발생시, 그 임대수익 중 일부를 임대관리 수수료로 지불토록 한 후, 나머지 수익을 투자된 지분율에 따라 공동분배토록 하며, 또한, 낙찰받은 부동산 물건의 가격이 상승하여 매매 처분한 경우, 그 매매를 통해 발생 된 수익을, 투자된 지분율에 따라 공동분배 함으로써, 소액투자자라도, 경매시장의 혜택을 얻을 수 있는, 새로운 경매 수익모델을 창출되도록 한 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매시스템 및 그 서비스 방법을 제공함에 있다.2. It is also an object of the present invention to provide a guarantee server (a bank, a securities company, a trust, a trust, a trust, a trust, etc.) (Small investor server) for any one of the joint investment products, for example, selected one real estate auction item developed in this way, and the unconstrained buyer (small investor server) To allow arbitrarily set the size of the investment according to their economic ability, and by allowing the auction item to be won in a joint ownership form in which the beneficiary rights are divided, everyone can easily access the auction market without being subject to a lot of ownership capital, Online real estate auction system and its service method for small investors to provide stable profit opportunity . Another object of the present invention is to provide an online guarantee (or beneficiary certificate) to be issued through the assurance agency server so as to certify and guarantee the revenue rights on a real estate auction item won through the joint investment, And to transfer the ownership interest of the investor himself / herself to the third party through the online selection, transfer, sale, etc., without any restriction on the disposition procedure or the holding period of the auctioned real estate The present invention also provides an online real estate auction system and a service method thereof, which can selectively control the payback period of an investment by making it possible to trade the same. It is another object of the present invention to provide a method and system for managing a lease, a management, and a profit of a winning property by entrusting the auction service operator server with a series of auction procedure according to the recruitment of a small investor, Settlement, etc., and when a rental income is generated, a portion of the rental income will be paid at a rental management fee, and the rest of the profit will be distributed jointly according to the invested stake. In addition, If the price of the goods is raised, the profit generated from the sale is shared according to the invested stake, so that even a small investor can create a new auction profit model that can benefit the auction market An online auction system for small investors and a service method thereof.

1. 본 발명 투자경매의 방법은, 경매대상품목의 지분 투자자들이 업체/서버측/제공자 단말기에 모집되는 단계; 입찰가의 변위에 따른 상기 투자자들의 투자지분 대응관계가 정해지는 단계; 입찰에 참가하는 단계;를 포함한다.1. A method of investment auction according to the present invention includes: a step in which equity investors of an item to be auctioned are collected at a company / server / provider terminal; A step of determining an investment equity relationship of the investors according to a displacement of a bid; And participating in the bidding.

상기 지분 투자자들이 모집되는 단계의 이전, 이후에 상기 경매대상품목에 관한 정보가 제공되도록 하는 단계가 더 포함할 수 있으며, 상기 지분 투자자들이 모집되는 단계는,The method may further include the step of providing information on the item to be auction before and after the step of collecting the equity investors,

만일 상기 경매대상품목의 정보가 미제공되었거나 추가제공되어야 한다면 필요한 정보가 제공되는 단계; 상기 투자자들의 아이덴티가 확인되는 단계(본인 확인 단계);를 포함할 수 있다.If the information of the item to be auctioned is not provided or is to be additionally provided, necessary information is provided; And a step of confirming the identity of the investors (identity confirmation step).

상기 투자지분 대응관계가 정해지는 단계는, 투자자들의 투자지분 우선순위가 정해지는 단계; 예상되는 입찰가의 변위가 제시되는 단계; 상기 변위별로 투자자들 각자의 투자지분 변위가 정해지는 단계;를 포함할 수 있다.
The step of determining the investment equity correspondence relationship includes: a step of determining an investment equity priority of the investors; The expected bid displacement being presented; And a step of determining an investment share of each of the investors for each of the displacements.

2. 또한, 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매시스템 및 그 서비스 방법의 구체적 수단으로는,2. Also, as concrete means of the online real estate auction system and its service method for small investors,

자동정보처리부와, 경매물건 정보 검색부와, 투자위탁 신청부와, 수익율 연산처리부와, 낙찰물건 지분 거래부로 이루어진 경매서비스 운영자 서버를 메인 구성으로 하여, 여기에, 소액투자자 서버와, 보증기관 서버, 그리고, 경매정보 제공서버를 온라인 연결되게 하여, 달성된다.An auction service information management unit, an automatic information processing unit, an auction item information search unit, an investment trust application unit, a profit rate calculation processing unit, and a winning bidder equity transaction unit. , And the auction information providing server is brought online.

또한, 전술한 일련의 시스템을 이용하여, 물건정보 등록단계와, 소액 투자회원 가입단계와, 투자대상물건 선택단계와, 투자위탁 신청단계와, 낙찰정보 제공단계와, 온라인 보증서 발행단계와, 낙찰지분 거래단계와, 수익 분배단계를 행하게 함으로써, 달성된다.In addition, by using the above-described series of systems, it is possible to perform the steps of: the article information registration step, the micro-investment member registration step, the investment object selection step, the investment trust application step, the successful bid information providing step, An equity transaction step, and a profit distribution step.

1. 본 발명에 따르면, 입찰가 등의 상황변동에 따른 공동경매 참여자들의 입찰가 변위/변동에 따른 투자 지분(금액)의 변위/변동 의사를 완전히 반영할 수 있고, 외부적으로는 입찰가에 의한 타자와의 경쟁이, 내부적으로는 투자자들 사이에 투자지분에 의한 경쟁이 유도되어 투자에 대한 관심을 증진시킬 수 있다. 또, 공동경매에 지분으로 참가하는 지분참여자들이 지분을 줄이거나 공동경매를 포기하고 빠져나갈 때 다른 지분참여를 원하는 사람들이 참여할 수 있으므로 입찰금액이 모자라 입찰에 참가하지 못하는 상황을 줄일 수 있다.
1. According to the present invention, it is possible to fully reflect the shift / change of the investment share (amount) due to the bidding shift / change of the participants of the joint auction due to the change of the situation such as the bid price, The competition between the investors and the investors can induce competition among the investors to increase the interest in the investment. In addition, when stakeholders participating in a joint auction are allowed to participate in other stake-holders when they exit the stake or abandon the joint auction, they can reduce the situation of not participating in the bids because the bids are insufficient.

2. 또한, 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매시스템 및 그 서비스 방법은, 경매시장에 등장한 물건 중, 특히 유찰을 통해 경매감정가가 하락한 부동산 경매물건을, 소액투자자들을 위한 공동투자상품을 개발하고, 그들 소액투자자의 경제적 능력에 따라 투자금의 규모를 임의 설정토록 하여, 수익권이 분할된 공동 소유의 형태로 부동산 경매 물건을 낙찰받게 함으로써, 누구나 손쉽게 경매시장에 접근하여, 안정된 이윤 획득의 기회를 마련할 수 있도록 한 효과를 제공한다. 또한, 보증기관 서버로부터, 발행된 온라인 보증서(또는, 수익증권)를 통해, 낙찰받은 부동산 경매 물건에 대한 수익(收益)권을 인증, 보장되게 하여, 투자의 안전성과 신뢰성을 확보되게 하고, 아울러, 소액투자자의 개인별 상황에 따라, 그 투자한 물건에 대한 지분권리를, 경매서비스 운영자 서버를 통해, 제3자와 온라인 거래토록 함으로써, 투자금의 회수기간을 선택적으로 조절할 수 있도록 하는 효과를 제공한다. 한편, 또 다르게, 낙찰받은 부동산 경매물건을, 경매서비스 운영자 서버에 위탁하여, 그 부동산에 관한 일련의 관리업무를 총괄처리되게 함으로써, 낙찰받은 경매물건을, 어느 설정된 기간 내에 처분하지 않는 경우라 하더라도, 지속적인 임대수익을 통해 안정적인 분배 이윤을 창출할 수 있도록 한 것이고, 이와 달리, 낙찰받은 부동산 물건의 가격이 상승하여, 적정시기에 매매 처분하는 경우에 있어서는, 그 매매를 통해 발생 된 수익을, 투자된 지분율에 따라 공동분배하여, 새로운 경매 수익을 창출되게 한 것으로, 이는, 매우 유용한 기대효과를 제공한다.2. The online real estate auction system and the service method thereof for a micro-investor according to the present invention is a system for auctioning a real estate auction article in which auction auction price is decreased through a special auction, and a joint investment product for a small investor And by allowing the size of the investment to be arbitrarily set according to the economic ability of the minority investors so that the auction item is awarded in the form of a joint ownership in which the beneficiary interest is divided into two, It is possible to provide an effect to be provided. Further, it is possible to secure the security and reliability of the investment by ensuring that the revenue certificate for the auctioned property of the auctioned real estate is certified and guaranteed through the issued online guarantee (or beneficiary certificate) from the assurance agency server, , It is possible to selectively control the payback period of the investment by allowing online trading with a third party through the auction service operator server based on the individual situation of the investor, . On the other hand, in the case where the auction item for which a winning bid has been awarded is not disposed within a predetermined period of time by entrusting the bid for the real estate auction item to the auction service operator server, In addition, if the price of the real estate that has won the bid is raised, and if it is disposed of at the proper time, the profit generated through the sale will be invested in the investment Which allows them to generate new auction revenues, which provides very useful expected benefits.

도 1 온라인을 통한 시스템 개요도
도 2 데이터베이스(D/B)의 일 실시례
도 3 흐름도(F/C)의 일 실시례
도 4 A 내지 E는 투자자들 각자의 투자지분 대응 도표
도 5 전체 투자자들의 투자지분 대응 도표
도 6 입찰액 변경(상승시)의 전체를 보인 예시도
도 7 입찰액 변경의 예시도
도 8 입찰액 변경의 예시도
도 9 투자지분 대응 도표의 다른 예시도.
이하, 도면에 사용되는 부호는 전술한 것과 중복되더라도 다른 도면부호로 취급한다.
도 10은 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매시스템의 개략 구성도
도 11는 본 발명에 적용되는 경매서비스 운영자 서버의 구성도
도 12은 본 발명에 적용되는 소액 투자자 서버의 구성도
도 13는 본 발명에 적용되는 보증기관 서버의 구성도
도 14는 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매 서비스 방법의 전체 개념도
도 15은 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매 서비스 방법 의 순서도
도 16은 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매 서비스 방법의 플로우챠트도Figure 1 Overview of system through online
2 An example of a database (D / B)
An embodiment of the flowchart (F / C) of FIG. 3
Figures 4A-E illustrate each of the investors'
Fig. 5 Investors' equity response chart of all investors
Fig. 6 shows an example of the entire change in bid amount
7 shows an example of changing the bid amount
Figure 8 is an example of changing the bid amount
Fig. 9 Another example of the investment equity correspondence chart. Fig.
Hereinafter, reference numerals used in the drawings will be treated as different reference numerals even when they are duplicated in the above description.
10 is a schematic diagram of an online real estate auction system for a micro-investor according to the present invention
11 is a diagram showing the configuration of an auction service operator server applied to the present invention
12 is a diagram showing a configuration of a micro investor server applied to the present invention
13 is a configuration diagram of a guarantee institution server applied to the present invention
14 is an overall conceptual diagram of an online real estate auction service method for a micro-investor according to the present invention
15 is a flowchart of an online real estate auction service method for a micro-investor according to the present invention
16 is a flowchart of an online real estate auction service method for a micro-investor according to the present invention

1. 본 발명의 경매(공매, 역경매, 투자경매, 공동구매 등 포함)에 관한 실시에 있어서,1. In the implementation of the auction (including auction, reverse auction, investment auction, joint purchase, etc.) of the present invention,

경매대상품목의 지분 투자자들 모집은 업체(서버측, 제공자)에서 온라인 및 오프라인을 통하여 이루어질 수 있는바 온라인의 경우는,The recruitment of equity investors for the items subject to auction can be done online or offline at the vendor (server side, provider). In the case of online,

도1에서와 같이 인터넷 등의 온라인(200) 상에서 업체(300) 또는 서버측(310)의 단말기로 접속하는 클라이언트측(100)의 투자자(100 : 101, 102. 103. 104)들의 회원가입, 로그인 등을 통한 아이덴티(본인 확인)를 확인한다.As shown in FIG. 1, the investor 100 (101, 102, 103, 104) of the client side 100 who accesses the terminal 300 of the company 300 or the server side 310 on the online 200, Check the identity (identity verification) through login etc.

이 때, 상기 투자자들은 상기 아이덴티 확인 전에 온오프라인을 통하여 혹은, 상기 아이덴티 확인 후에 온라인을 통하여 경매대상에 관한 정보를 얻을 수 있다. 만일, 투자를 하고 싶지 않으면 다른 투자대상을 검색하거나 로그아웃하거나 경매진행상황을 관람하거나 할 수 있다.At this time, the investors can obtain information about the object of auction through on-off-line before the identification, or online after confirming the identity. If you do not want to invest, you can search for other investment targets, log out, or watch the progress of the auction.

상기 아이덴티, 투자정보 등과 같은 정보 또, 포인트점수 등은 도2의 데이터베이스(320) 등에 저장되어 활용될 수 있다.Information such as the identification information, investment information, and the like, as well as points, etc., may be stored and utilized in the database 320 of FIG.

투자를 원하는 투자자에게는 투자지분의 우선순위가 정해지는데 상기 우선순위는 가령, 로그온 순서; 참가의사 표시순서; 투자지분 크기 순서; 투자지분(또는 투자금)의 입금순서; 포인트점수 크기 순서; 등을 따라 정해질 수 있으며 이 외에 투자자들 간의 합의에 의해 또는 무작위로 정해질 수도 있는바, 도3의 흐름도(330)에서는 투자지분의 입금이 확인되는 순위로 입찰에 참가할 우선순위를 확정하는 경우를 보여주고 있으며 이 때 도면에 도시된 바와 상관없이 투자지분 대응관계가 재설정 될 수 있다.For investors wishing to invest, the priority of the investment stake is determined, for example, the logon sequence; Order of participation; Investment equity size order; The order of deposits of investment shares (or investments); Point score size order; (330) in FIG. 3 confirms the priority to participate in the bidding in the order in which the deposit of the investment equity is confirmed. In this case, And the investment equity correspondence relationship can be reset irrespective of what is shown in the drawing.

그리고 투자자 1인당 투자지분 최소값이 정해져 그 이상이 투자되어야만 투자가 성립하도록 할 수 있으며,In addition, it is possible to make the investment only if the minimum value of the investment stake per investor is fixed,

예상되는 입찰금의 최소/최대값 또는 투자대비 수익성의 예상치에 따라 전체 투자금 규모의 최소/최대값이 정해질 수도 있다.
The minimum / maximum value of the total investment amount may be set according to the expected minimum / maximum value of the bid or the estimated profitability of the investment.

도4 내지 도9에 도시된 그래프에는 가로축(x)(X)은 투자지분을, 세로축(y)(Y)은 입찰가를 표시하도록 되어있는바, 도4에는 투자자별로 각자 그래프를 도5 이하로부터는 전체 투자자를 그룹에 넣어 도시된 그래프이며, 일반적으로 투자는 경매 입찰가가 커질수록 투자금 즉, 자신의 투자지분을 줄이고 싶어할 것이고 입찰가가 적을수록 투자비분을 늘리고 싶어할 것이므로 투자지분과 입찰금은 반비례하는 그래프가 될 것이다. 물론, 이자율, 주가동향 등 특정한 전망, 목적에 의하여 비례하는 그래프가 될 수도 있다. 상기 그래프는 상기 아이덴티 확인 단계 등을 마친 투자자들이 입찰참가 의사를 밝히는 단계 후에 직접 작성하도록 제시되거나, 서버측에서 정한 선택사항을 선택하도록 옵션형태로 제시될 수 있다.In the graphs shown in FIGS. 4 to 9, the horizontal axis (x) (X) represents the investment share, and the vertical axis (y) Is a graph drawn by putting all investors into groups. In general, investors will want to reduce their investment, ie, their investment share as the auction bid increases. As the bids are lower, they will want to increase their investment costs. It will be an inverse graph. Of course, it could be a graph that is proportional to a particular outlook, such as interest rate, stock price trend, or purpose. The graph may be presented to the investors who have completed the identification step or the like after the step of disclosing the intention to participate in the bid, or may be presented as an option so as to select an option set by the server.

상기 직접 작성하는 경우 도4와 같이 투자자 각자에게 투자지분의 가로축(x)과 입찰가의 세로축(y)이 표시된 그래프 축(xy)이 제공되는 단계; 상기 그래프 축(xy)상에 입찰금 대비 투자지분(투자금)의 대응관계를 설정하는 단계; 상기 설정이 완료되면 도5에서와 같이 전체 그래프 축(XY)상에 우선순위에 따라 투자자들의 지분관계가 순서적으로 배열되거나 작성되는 단계; 미리 설정되거나 예정되는 입찰가의 변위에 따라 도5에서 도시된 가이드라인(g)이 정해지는 단계; 등이 포함될 수 있다. 여기서, 상기 개별 그래프 축(xy)에 작성하는 대신 처음부터 전체 그래프 축(XY)에 투자지분을 설정하도록 할 수도 있고, 상기 가이드라인(g)은 입찰이 진행됨에 따라 점차적으로 제시되도록 할 수도 있다. 이러한 것들은 서버측 혹은 투자자 클라이언트 측에서 옵션사항으로 선택하는 단계를 포함시킬 수 있다.
In the case of direct writing, a graph axis (xy) showing the horizontal axis (x) of the investment share and the vertical axis (y) of the bid is provided to each investor as shown in FIG. Setting a corresponding relationship of an investment stake (investment amount) to a bid price on the graph axis (xy); When the setting is completed, investors' equity relationships are arranged or created in order according to the priority on the entire graph axis XY as shown in FIG. 5; Determining a guideline (g) shown in Figure 5 according to a displacement of a predetermined or predicting bid; And the like. Here, instead of creating the individual graph axis (xy), investment equity may be set in the entire graph axis (XY) from the beginning, and the guide line (g) may be gradually displayed as the bid progresses . These may include optional steps on the server side or on the investor client side.

도4에 도시된 바를 중심으로 예를 들면 가령,With respect to the example shown in FIG. 4, for example,

화면에 전체투자 규모의 최소값이 10억인 경매대상물이 선택되고,The auction object with the minimum investment of 1 billion is selected on the screen,

로그온 등 순서에 따라 투자자(100)의 우선순위가 제1 순위 투자자(101); 제2 순위 투자자(102); 제3 순위 투자자(103); 제4 순위 투자자(104) ; 제5 순위 투자자(105)로 순서가 정해지고,The order of priority of the investor 100 according to the order of log-on, etc. is the first-ranked investor 101; A second-ranked investor 102; A third-ranked investor 103; A fourth ranked investor 104; Ranked by the fifth-ranked investor 105,

상기 투자자들의 최대 투자금(또는 지분)이 상기 제1 순위 투자자(101)가 3억; 상기 제2 순위 투자자(102)이 2억; 상기 제3 순위 투자자(103)이 4억; 상기 제4 순위 투자자(104)이 5억; 상기 제5 순위 투자자(105)이 4억;으로 정해지고 이후, 예상되는 입찰금액의 변위(증가 또는 감소)에 따라 도4의 A 내지 E의 그래프에 따르는 투자자들 각자의 투지지분 변위(혹은 대응패턴)가 선택된다고 하면,(Or equity) of the investors is higher than that of the first-ranked investors 101 by 300 million; The second ranked investor 102 is 200 million; The third-ranked investor 103 has 400 million; The fourth ranked investor 104 has 500 million; 4 (A) to 4 (E), the fifth-ranked investor 105 is set at 400 million, and thereafter, according to the expected displacement amount (increase or decrease) of the bid amount, Pattern) is selected,

도5와 같이 투자자들의 지분은 우선순위에 따라 배열되어 표시될 수 있으며 이에 따라 살펴보면, 제3 투자자까지 9억이 모집되었고 따라서 남은 투자지분 1억이 제4 투자자(104)에게 돌아갈 수 있고 모두 합하여 총액 10억(a)의 최저 투자금액이 형성된다. 한편, 제5 투자자(105)부터는 우선순위에 밀려 투자에 참가하지 못하거나 대기상태로 남게 되는바, 우선순위가 후순위인 투자자 중에는 제6 투자자(106)처럼 애당초 첫순서는 포기하고 입찰가의 일정액 이상부터 투자를 시작 하도록 대응을 설정할 수도 있다. 한편, 도6에서 입찰이 진행시에 예측되는 주가 등의 동향을 고려하거나 하는 등 여러 가지 이유로 제7 투자자(107)처럼 그래프의 위쪽이 오히려 큰 투자지분으로 하는 경우도 있을 것이다.As shown in FIG. 5, the investors' shares can be arranged in accordance with the priority order. As a result, the investor has recruited 900 million investors, so that the remaining invested amount of 100 million can be returned to the fourth investor (104) A minimum investment of a total of 1 billion (a) is formed. On the other hand, since the fifth investor 105 is pushed ahead of the investor, the investor can not participate in the investment or remains in the waiting state. Among the investors whose priority is the subordinate, the first investor 106 may abandon the first order in the beginning, It is possible to set up a response to start the investment. On the other hand, in FIG. 6, the upper part of the graph may be a large investment share as in the case of the seventh investor 107 for various reasons such as considering the trend of the stock price and the like predicted when the bidding proceeds.

상기한 설정에 따라 입찰에 참가하고 경매가 진행되어 도6의 그래프와 같이 12억(b), 14억(c)으로 입찰가가 상승된다고 할 때,According to the above setting, when a bid participates and an auction proceeds, and a bid is raised to 1.2 billion (b) and 1.4 billion (c) as shown in the graph of FIG. 6,

상기 12억(b)으로 상승되는 경우를 도7을 참조하여 보면, 제1 투자자(101)가 투자할 지분이 처음 3억에서 2억으로 1억 감소함을 볼 수 있고 또 투자모집 총액이 10억에서 12억으로 2억 상승하므로 3억의 부족분이 발생한다. 이에 따라 제4 투자자(104)의 투자지분이 처음 1억에서 상기 부족분 3억을 포함하는 4억으로 증가하게 된다. 여기서 주의할 점은 제2 투자자(102) 투자지분은 제1 투자자(101)의 투자지분이 2억까지로 재설정 되므로 상기 2억부터 시작한다.Referring to FIG. 7, it can be seen that the share invested by the first investor 101 is reduced by 100 million from the initial 300 million to 200 million, and the total amount of investment is 10 The increase of 200 million to 1.2 billion, 300 million shortage occurs. Accordingly, the investment amount of the fourth investor 104 is increased from 100 million to 400 million including the above-mentioned deficit of 300 million. It should be noted that the investment amount of the second investor 102 starts from 200 million since the investment amount of the first investor 101 is reset to 200 million.

상기 14억으로 상승되는 경우를 도8을 참조하여 보면, 제1 투자자(101)의 지분은 또 감소하여 1.5억이 되고; 제2 투자자(102)의 지분은 모두 철회되고; 제3 투자자(103)의 지분은 3억으로 감소하게 되고(상기 1.5억 다음부터 카운팅되므로 4.5억으로 표시됨); 제4 투자자의 지분은 4억이 되는바(상기 4.5억 다음부터 카운팅되므로 8.5억으로 표시됨), 여기서 총 투자액은 14억(c)이 되어야 하나 상기 제4 투자자자 까지의 실제 투자액은 8.5억 밖에 되지 않는다. 따라서, 대기상태에 있던 다른 투자자들에게도 투자의 기회가 부여되는바 도면에서 제5 투자자(105)가 3억의 투자가 가능하므로 이로서 총 11.5억이 되어 부족분 2.5억은 제6 투자자로부터 충당되므로써 14억(c)이 달성될 수 있다.Referring to FIG. 8, the equity of the first investor 101 is further reduced to 150 million; All shares of the second investor 102 are withdrawn; The stake of the third investor 103 is reduced to 300 million (it is counted from the above 150 million, so it is indicated as 450 million); The fourth investor's stake is 400 million (counted from 450 million), and the total investment amount should be 1.4 billion (c), but the actual investment to the fourth investor is only 85 million It does not. Therefore, the investors who are in the waiting state are given the opportunity of investment. In the drawing, the fifth investor (105) can invest 300 million, resulting in a total of 11.5 billion and a deficit of 250 million from the sixth investor. (C) can be achieved.

만일, 유찰 등으로 입찰가가 하락하는 경매의 경우, 전술한 순서는 거꾸로 역전될 것이다. 즉, 처음엔 도8의 투자비율이 제1 투자자(101) 내지 제6 투자자(106)까지 모두 투자참가가 성립했다가 점차 입찰가 또는 구매가각 다운(하강)됨에 따라 도7 그리고 도5의 순서로 후순위 투자자들은 투자기회 또는 투자비율이 감소될 수 밖에 없는 것이다. 이 때, 화면상의 그래프는 상기 도5 내지 도8의 그래프와 거꾸로 역전되는 형상의 도9 형태 또는 응용가능한 다른 형태의 그래프를 제시하는 것이 가능할 것이다.In case of an auction in which the bid falls due to a bid or the like, the above procedure will be reversed. In other words, initially, investment participation is established for all of the first to sixth investors 101 to 106 in the investment ratio shown in FIG. 8, and then the bid price or the purchase price is down Subordinate investors are forced to reduce investment opportunities or investment ratios. At this time, it is possible to present the graph on the screen in the form of FIG. 9 or a graph in another form that can be reversed from the graphs of FIGS.

물론, 전술한 본 발명 그래프들의 형태는 다양한 형태로 전환 될 수 있으며 그래프 외에 도표로 제시되는 것이 가능하고 또, 파워포인트, MS워드 등 워드처리소프트웨어, 엑셀 등의 각 종 편집기 등에서 제공하거나 또 그 외에 구현가능한 다양한 형태로 제공할 수 있다.
Of course, the forms of the inventive graphs described above can be converted into various forms and can be presented in graphs in addition to the graphs. In addition, they can be provided in various kinds of editors such as word processing software such as PowerPoint, MS word, Excel, And can be provided in various forms that can be implemented.

또, 아이덴티 확인절차(회원가입, 로그온 등); 회비; 투자지분 납입; 각 종 수수료; 투자대상물의 정보분석; 각 종 정보제공; 광고/홍보; 등 본 발명에 있어서 기타 지엽적인 기술은 상기 배경기술에 기재된 출원특허 또는 공지된 기술 등을 인용, 변경하여 달성할 수 있다.
In addition, identification procedures (membership registration, logon, etc.); dues; Payment of investment equity; Each kind of fees; Information analysis of investment objects; Providing information on each species; Advertising / public relations; Other local techniques in the present invention can be achieved by citing or changing the application patent or publicly known technology described in the background art.

본 발명은 당업자라면 예측, 변경할 수 있는 다른 실시를 포함하며,The present invention contemplates other implementations that can be anticipated and altered by those skilled in the art,

또한, 컴퓨터에 본 발명을 구현하는 프로그램을 설치하고 투자자들이 상기 컴퓨터에 자신의 투자지분을 설정하고 그에 대한 각자 투자지분대응표를 출력받는 방법 등으로 입찰에 참가하거나 대리를 통하여 참가하는 등, 온라인과 상관없이 본 발명의 투자경매방법을 달성하는 것이 가능하다.
In addition, a program implementing the present invention may be installed in a computer, and investors may participate in the bidding by participating in the bidding through a method of setting up their own investment stake in the computer, It is possible to achieve the investment auction method of the present invention irrespective of the present invention.

2.2.

도 10을 참고로 하여, 본 발명의 개략적인 시스템 구성을 살펴보면, 이는, 경매서비스 운영자 서버(1)와, 소액투자자 서버(2)와, 보증기관 서버(3), 그리고, 경매정보 제공서버(4)로 구성된다.Referring to FIG. 10, there is shown a schematic system configuration of the present invention, which includes an auction service operator server 1, a small investor server 2, a guarantee agency server 3, and an auction information providing server 4).

첫번째, 경매서비스 운영자 서버(1)는, 부동산 경매를 통해 수익창출을 희망하는 소액 투자자 서버(2), 예컨대, 매수 신청인을 모집하고, 그에 대한 지분율 분할방식의 소액투자를 유치하여, 새로운 개념의 부동산 경매서비스를 제공하기 위해 마련된 본 발명의 메인구성으로서, 이러한, 경매서비스 운영자 서버(1)는, 도 10로 도시된 바와 같이, 자동정보처리부(11)가 포함되는 구성으로 하여, 여기에, 경매물건 정보검색부(12)와, 투자위탁 신청부(13)와, 수익율 연산처리부(14)와, 낙찰물건 지분 거래부(15)를 더 구비되게 함이 바람직하다.First, the auction service operator server 1 recruits a small investor server 2, such as a buyer, who wishes to generate a profit through a real estate auction, and attracts a small investment in the equity split method to thereby obtain a new concept The auction service operator server 1 has a configuration in which an automatic information processing unit 11 is included as shown in FIG. 10, An auction item information search unit 12, an investment trust application unit 13, a profit rate calculation processing unit 14, and a winning bidder equity transaction unit 15.

이때, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 상기 자동정보처리부(11)는, 소액투자자 서버(2)와, 보증기관 서버(3), 그리고, 경매정보 제공 서버(4)를, 서비스 제공 및 업무 제휴 별 형태로 구분하여, 이들과 인터넷(온라인) 상에서 실시간으로 연계되도록 하기 위해 마련한 통상의 온라인 매개수단으로서, 이와 같은 자동정보처리부(11)는, 또 다른 하나의 서버 구성을 취하며, 이러한, 서버 구성의 자동정보처리부(11)를 통해, 문자(Text)정보 및 메세지 전송 서비스(Message Service), 웹 브라우저(Web Browser) 제작에 따른 메뉴운영 서비스, 기타 음성, 동영상, 정지 화상 이미지 등, 각종 데이터 전송 서비스를 제공하는 기능으로 구성된다.At this time, in the auction service operator server 1, the automatic information processing unit 11 transmits the auction information to the micro investor server 2, the assurance institution server 3, and the auction information providing server 4, And the like. The automatic information processing unit 11, which is an ordinary online mediation means provided for realizing connection with the Internet (on-line) in real time, The text information, the message service, the menu operation service based on the production of a web browser (Web browser), and other audio, video, still image images, and the like are transmitted through the automatic information processing unit 11 of the server configuration , And a function of providing various data transmission services.

또한, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 경매물건 정보검색부(12)는, 본 발명에 따른 경매서비스를 제공받기 희망하는 불특정 다수의 매수신청인, 예컨대, 소액투자자 서버(2)를, 회원으로 가입되게 하여, 그들에게 소액 투자를 통해 수익을 창출할 수 있는 정보, 예컨대, 유찰 경매물건 및 일반 경매물건에 관한 정보를 제공하기 위해 마련된 구성인바, 이에, 이와 같은, 경매물건 정보검색부(12)는, 불특정 다수의 소액투자자 서버(2)를, 온라인을 통해 경매서비스 이용회원으로 가입되게 하는 회원가입모드(121)와, 경매정보 제공서버(4)로부터 추출, 습득한 경매 물건에 관한 정보데이터를 분석,입력하는 정보편집모드(122)와, 상기 입력된 경매 물건 중, 적어도 10회 이상 유찰된 물건 또는 2회 이상 유찰된 물건 등을 분류한 정보데이터만을 저장,관리하는 유찰물건 데이터 베이스(123)와, 상기 입력된 물건 중, 경매시장에 처음 등장한 일반 물건에 관한 정보데이터만을 저장,관리하는 일반물건 데이터 베이스(124)와, 상기 유찰물건 데이터 베이스(123) 및, 일반물건 데이터 베이스(124)에 저장된 정보 데이터를 검색할 수 있도록 한 검색어 입력모드(125)와, 상기 검색어 입력모드(125)를 통해 검색된 경매물건에 관하여, 예상수익 정보를 제공하는 수익정보 분석모드(126)로 구성함이 바람직하다.In addition, in the auction service operator server 1, the auction item information searching unit 12 may include an unspecified number of buying applicants, for example, a small investor server 2, who desires to receive an auction service according to the present invention, The auction item information search unit is provided to provide information related to information that can generate a profit through a small amount of investment to them, for example, auction auction item and general auction item, (12) has a membership joining mode (121) for allowing an unspecified number of small investor server (2) to be subscribed as a member of an auction service using on-line, and an auction server And an information editing mode 122 for analyzing and inputting information data relating to the auction item, and only the information data classified into the auction items at least ten times or the items that are paid at least two times A general object database 124 for storing and managing only information data on the general objects first appeared in the auction market among the inputted objects, A search word input mode 125 for searching information data stored in the general article database 124 and a profit information analysis providing forecasted profit information with respect to the auction item searched through the search word input mode 125, Mode (126).

또한, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 투자위탁 신청부(13)는, 불특정 다수의 소액투자자 서버(2)로부터, 그들이 선택한 투자대상 경매물건에 대해, 투자 위탁정보를 접수받고, 그 위탁 신청정보에 상응하는 투자금의 예치를 유도하는 수단인 바, 이러한, 투자위탁 신청부(13)는, 회원으로 가입된 불특정 다수의 소액투자자 서버(2)에 대하여, 그들의 신상정보를 저장, 관리하는 회원정보 데이터 베이스(131)와, 상기 소액투자자 서버(2)로 하여금, 선택한 투자대상 경매물건에 관한 정보데이터를 입력토록 하여, 투자위탁 신청을 행하도록 하는 선택물건 입력모드(132)와, 상기 투자위탁 신청에 상응하는 투자금을 경매서비스 운영자 서버(1)로 송금, 예치되게 하는 투자금 예치모드(133)로 구성함이 바람직하다.In addition, in the auction service operator server 1, the investment trust application section 13 receives investment trust information from a plurality of unspecified micro investor servers 2 for the investment auction objects selected by them, This investment trust application section 13 is a means for storing and managing personal information of an unspecified large number of small investor server 2 registered as a member, A selection item input mode (132) for allowing the micro-investor server (2) to input information data on the selected auction item to be invested and making an investment trust application; And an investment deposit mode 133 in which the investment corresponding to the investment trust application is remitted to the auction service operator server 1 and deposited.

또한, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 수익율 연산처리부(14)는, 낙찰받은 투자대상 물건에 대한 수익, 예컨대, 임대계약, 또는 매매 처분을 통해 발생한 수익을, 수치화된 금액별 데이터로 대입하여, 이를, 소액투자자 서버(2)가 위탁 투자한 지분율에 따라 분배, 계산되도록 하는 수단으로써, 이와 같은, 수익율 연산처리부(14)는, 일종의 수학식 계산 프로그램으로 구성함이 바람직하다.In addition, in the auction service operator server 1, the profit rate calculation processing unit 14 substitutes the revenue for the investment object to be awarded, for example, the profit generated through the lease contract or the sale sale, The profit rate calculation processing unit 14 is preferably constituted by a kind of a mathematical expression calculation program as means for distributing and calculating it in accordance with the stake invested by the micro investor server 2.

또한, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 낙찰물건 지분 거래부(15)는, 소액투자자 서버(2) 모집을 통해 낙찰받은 투자대상 물건을, 처분 내지 임대계약 설정 또는, 수익권 양도 등을 위해 온라인상에 임대물건 및 매매물건 정보로 등록되게 하는 수단으로써, 이에, 이와 같은, 낙찰물건 지분 거래부(15)는, 낙찰받은 투자대상 물건에 관한 임대현황 및 매매관련 정보 데이터를 온라인상에 등재하는 거래물건 등록모드(151)와, 상기 등록된 투자대상 물건에 관하여, 온라인 상담, 광고, 거래안내 등의 정보를 제공하는 거래중개모드(152), 그리고, 등록된 투자대상 물건에 대하여 거래가 성사될 경우, 그 거래성사 정보를, 상기 임대 또는 매매된 투자대상 물건에 대해 지분율(수익권)을 갖고 있는 소액투자자 서버(2)에 통보, 안내하는, 거래성사정보 제공모드(153)로 구성함이 바람직하다.In addition, in the auction service operator server 1, the winning article trading unit 15 acquires the investment object to be disposed of through the recruitment of the small investor server 2, The winning bidder equity transaction unit 15 is a means for registering the lease status and the sales related information data on the winning investment object on-line A trading intermediation mode 152 for providing information such as an online consultation, an advertisement, and a transaction guidance with respect to the registered investment object, and a transaction intermediation mode 152 for providing information on the registered investment object When the transaction is completed, the transaction completion information is notified to the small-investor server 2 having the equity interest (beneficiary right) for the leased or traded investment object, (153).

한편, 상기 본 발명의 시스템 구성에 있어, 두 번째, 소액투자자 서버(2)는, 온라인을 통해 유찰경매 물건에 관한 투자정보를 제공받거나, 혹은, 적극적인 투자 행위를 통해 수익발생을 희망하는 불특정 다수의 유저들을, 그 잠재적 대상으로 하는 것으로, 이러한, 소액투자자 서버(2)는, 자신의 투자한 투자대상 물건에 관한 일련의 경매진행 정보 및 수익정보 등을 실시간으로 확인, 제공받기 위한, 투자정보 수신부(21)를 마련하고, 여기에, 더하여, 보증기관 서버(3)로 부터 발급되는 온라인 보증서(또는, 수익증권)를 저장,관리하는, 보증서 수신관리부(22)를 더 구성토록 함이 바람직하다.On the other hand, in the system configuration of the present invention, secondly, the micro-investor server 2 receives the investment information on the prized auction article online, or receives the investment information of the unspecified number The investor server 2 is a server for acquiring investment information for receiving a series of auction progress information and profit information on the invested investment object in real time, It is preferable to further provide a guarantee certificate reception management unit 22 for storing and managing an online certificate (or beneficiary certificate) issued from the guarantee institution server 3 in addition to the reception unit 21 Do.

또한, 상기 본 발명의 시스템 구성에 있어, 세 번째, 보증기관 서버(3)는, 지분율(수익권)의 법률적 보장, 수익금의 투명성, 그리고, 투자금의 안전한 회수 등을 위한, 일종의 보증중개 서버, 예컨대, 은행, 증권사, 신탁회사 등과 같은, 금융서버를 의미하는 것으로, 이에, 이와 같은, 보증기관 서버(3)는, 보증서 발급부(31)를 포함하며, 경매서비스 운영자 서버(1)와의 계약체결관계에 의해 온라인 협력관계로 구성된다.Third, in the system configuration of the present invention, the assurance institution server 3 is a kind of guarantee intermediation server for legal guarantee of equity ratio (profit), transparency of profit, and safe return of investment, The assurance institution server 3 includes a guarantee issuance unit 31 and a contract with the auction service operator server 1. The assurance institution server 3 is a financial server such as a bank, a securities company, a trust company, It is composed of online cooperation relationship by the contractual relationship.

끝으로, 상기 본 발명의 시스템 구성에 있어, 네 번째, 경매정보 제공서버(4)는, 온라인을 통해, 경매공고, 경매물건 열람, 경매절차안내, 경매서식 및 법률정보 등을 제공하는 서버, 예컨대, 법원 등에서 운영하는, 통상의 법률기관 서버 또는, 공매절차 등을 진행하는 통상의 금융기관 서버 등을 의미하는 것으로, 이에, 이와 같은, 경매정보 제공서버(4)는, 경매서비스 운영자 서버(1)와 온라인 연결관계를 이루며, 일련의 경매정보를 제공하는 구성으로 이루어진다.Finally, in the system configuration of the present invention, the auction information providing server 4 includes a server for providing auction notice, auction item viewing, auction procedure guide, auction form and legal information, For example, the auction information providing server 4 means a normal legal institution server operated by a court or the like, or a normal financial institution server carrying out an auction procedure, etc. Thus, the auction information providing server 4, 1), and provides a series of auction information.

따라서, 전술한 바와 같은 일련의 시스템 구성으로 이루어진 본 발명은, 그 구축된 시스템을 이용하여, 또 다른 차별화된 형태의 경배서비스 방법을 구현하게 되는 것으로, 이러한, 또 다른 특징적 구성을 갖는, 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매서비스 방법의 바람직한 실시예를 첨부도면에 의거하여 상세히 설명하기로 한다.Therefore, the present invention having a series of system configurations as described above realizes another differentiated type of worship service method using the established system, and the present invention having such another characteristic configuration A preferred embodiment of an online real estate auction service method for a small amount investor according to the present invention will be described in detail with reference to the accompanying drawings.

도 14는 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매 서비스 방법의 전체 개념도이고, 도 15은 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매 서비스 방법의 순서도이며, 도 16은 본 발명에 따른 소액투자자를 위한 온라인 부동산 경매 서비스 방법의 플로우챠트도로써, 그 일련의 방법적 구성을 살펴보면;FIG. 15 is a flowchart of an online real estate auction service method for a micro-investor according to the present invention, and FIG. 16 is a flowchart illustrating a method for providing an online real estate auction service method for a micro-investor according to the present invention, A method of providing online auction service for a real estate auction service,

이는, 서비스 운영체제 구축단계(S1)와, 물건정보 등록단계(S2)와, 소액 투자회원 가입단계(S3)와, 투자대상물건 선택단계(S4)와, 투자위탁 신청단계(S5)와, 낙찰정보 제공단계(S6)와, 온라인 보증서 발행단계(S7)와, 낙찰지분 거래단계(S8)와, 수익 분배단계(S9)를 통해 이루어진다.This can be achieved by the steps of constructing the service operating system S1, the object information registration step S2, the micro-investment registration step S3, the investment object selection step S4, the investment trust application step S5, An information providing step S6, an online certificate issuing step S7, a winning stock trading step S8, and a profit distribution step S9.

여기서, 먼저, 상기 서비스 운영체제 구축단계(S1)는, 일련의 경매 서비스 운영시스템을 마련하기 위한 일종의 사전준비단계로써, 이와 같은, 서비스 운영체제 구축단계(S1)는, 경매서비스 운영자 서버(1)에 마련된 자동정보처리부(11)를 통해 보증기관 서버(3)를 업무적 제휴관계로 온라인 연결시키고, 재차, 경매서비스 운영자 서버(1)에 마련된 자동정보처리부(11)를 통해, 경매정보 제공서버(4)를 온라인 연결되게 하는 과정으로 이루어지게 함이 바람직하다.Here, the service operating system building step S1 is a kind of preparation step for preparing a series of auction service operating systems. The building step S1 of the service operating system is a step in which the auction service operator server 1 And connects the assurance institution server 3 to the auction information providing server 11 via the automatic information processing unit 11 provided in the auction service operator server 1 4) to be connected to each other on-line.

또한, 상기 물건정보 등록단계(S2)는, 경매서비스 운영자 서버(1)로 하여금, 경매정보 제공 서버(4)에 등재된 일련의 부동산 경매정보, 예컨대, 부동산 경매공고정보와, 경매물건에 관한 목록데이터 등을, 자동정보처리부(11)에 의해 검색, 열람토록 하고, 그 검색, 열람된 경매물건 정보데이터 중, 유찰된 물건정보 데이터만을 추출하여, 그 추출된 물건정보 데이터와 함께, 상기 유찰물건에 대한 투자분할 모집 인원수, 예컨대, 다수의 유찰물건 정보데이터 중, 어느 하나의 선택된 투자대상물건에 대하여, 지분율 분할 형태로 투자할 수 있는 제한인원수와, 그 지분율에 따라 신청가능한 투자금의 상,하한가, 그리고, 투자신청 기간 등을 더 설정토록 하여, 이를, 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 경매물건 정보검색부(12)에 마련된, 정보편집모드(122)를 통해 문서데이터로 편집,입력하고, 그 입력된 정보를, 유찰물건 데이터 베이스(123)에 저장하는 과정으로 이루어지도록 함이 바람직하다.In addition, the object information registration step (S2) is a step in which the auction service operator server (1) registers a series of real estate auction information, for example, real estate auction notice information registered in the auction information providing server (4) List data and the like are retrieved and browsed by the automatic information processing unit 11, and only retrieved object information data is extracted from the retrieved and auctioned object object information data, and together with the extracted object information data, The number of investment divisions for the goods, for example, a plurality of pieces of prized goods information data, the number of persons to be invested in the form of the equity split type for any one selected investment object, The auction price is set in the information editing mode 122 provided in the auction item information searching unit 12 in the auction service operator server 1 so as to further set the lower limit, Document data, and storing the input information in the payee database 123. In this case,

예컨대, 경매정보 제공 서버(4)를 통해 아파트, 상가, 토지, 오피스텔 등과 같이 다수개의 물건별로, 부동산 경매정보가 공고되고, 그중, 아파트가 최초 경매감정가 1억원에서, 1회 유찰을 통해 8000만원으로 20% 응찰가가 하락하고, 재차, 2회 유찰을 통해, 6400만원으로, 20% 응찰가가 하락한 정보로써, 경매 공고된 경우, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)는, 그러한 아파트를 투자대상 물건으로 선택하여, 그 선택된 아파트의 상세정보, 예컨대, "서울 강남구 역삼동 소재", "10층 건물의 5층", "30평형", "2005년 10월 준공", "근저당 설정", "경매전 시세가 1억 5천" 등과 같은 문서정보와 함께, 그 물건에 대한 이미지정보 등을, 경매정보 제공 서버(4)의 열람을 통해 추출하며, 여기에, 더하여, "투자모집 인수 10명", "2010년 9월 5일까지 투자신청접수마감", "투자 가능상한가 3000만원", "투자 가능하한가 500만원" 등과 같은, 부가정보를 더 설정하여, 이를, 유찰물건 데이터 베이스(123)에 저장토록 하는 것이 그 일예라 할 수 있다.For example, real estate auction information is announced for a plurality of items such as an apartment, a mall, a land, and an office building through an auction information providing server 4. Among them, an apartment is sold at a price of 100 million won for the first auction, The auction service operator server 1 can notify the auction service operator server 1 of the fact that the 20% bidding price has fallen and the 20% bidding price has been lowered to 64 million won through the second bid again. And the detailed information of the selected apartment, for example, "Yeoksam-dong, Gangnam-gu, Seoul", "5 floors of 10-story building", "30 pyeong", "Completion in October 2005" And the image information and the like of the object are retrieved through viewing of the auction information providing server 4 together with the document information such as " Deadline for receipt of investment applications by September 5, 2010 "," 30,000,000 won "," investment allowable lower limit 5,000,000 won ", and the like, and stores the supplementary information in the to-be-paid object database 123. [

이때, 이와 같은, 물건정보 등록단계(S2)는, 유찰된 물건정보 데이터만을 추출하여, 이를 유찰물건 데이터 베이스(123)에 저장하는 것을 특징으로 하는 것이나, 본 발명은, 단순히, 유찰된 물건정보에, 한정되는 것이 아니라, 일반 경매물건, 예컨대, 처음 경매시장에 등장한 경매물건에 관한 정보 또한, 추출하여, 그 추출된 일반물건 정보를, 전술한, 유찰물건 정보데이터와 동일한 정보편집 과정을 통해, 별도 마련된 일반물건 데이터 베이스(124)에 저장, 관리할 수 있는 것으로, 이 또한 본 발명의 범주에서 벗어나는 것은 아니다. In this case, the object information registration step S2 extracts only the object information data and saves the object information data in the object information database 123. However, the present invention is not limited to the above- But also information on a general auction item, for example, information on an auction item appearing in the first auction market, and extracts the extracted general item information through the same information editing process as the above- , And can be stored and managed in a separately provided general object database 124, which is not outside the scope of the present invention.

또한, 상기 소액 투자회원 가입단계(S3)는, 온라인을 통해 경매 물건에 관한 투자정보를 제공받거나, 혹은, 적극적인 투자 행위를 통해 수익발생을 희망하는 불특정 다수의 유저들을, 본 발명에 따른 소액투자 경매 서비스 회원으로 등록되게 하는 과정인 바, 이에, 이와 같은, 소액 투자회원 가입단계(S3)는, 경매서비스 운영자 서버(1) 있어, 경매물건 정보검색부(12)에 마련된, 회원가입모드(121)를 통해, 불특정 다수의 소액투자자 서버(2)를 온라인 연결되게 하여, 그들, 부동산 경매서비스를 제공받기 희망하는 매수신청인(소액투자자 서버)의 신상정보, 예컨대, 주소, 이름, 주민번호, 이메일, 전화번호 등과 같은 신상정보와 함께, 아파트, 상가, 토지, 오피스텔 등과 같은, 목록별 투자관심 분야, 그리고, 보유하고 있는 투자금의 규모 등에 관한, 일련의 투자정보 데이터를 입력받고, 그 입력된 데이터를 투자위탁 신청부(13)에 마련된, 회원정보 데이터 베이스(131)에 저장하는 과정으로 이루어지도록 함이 바람직하다.In addition, the subscription step (S3) of the micro-investment member is a step of acquiring investment information on an auction item through on-line, or an unspecified number of users wishing to generate profit through active investment, (A), the auction service operator server 1 has the auction item information searching unit 12 and the auction service information searching unit 12. The bidding member registration step Name, resident registration number, and so on of the buyer (small investor server) who desires to be provided with the real estate auction service by allowing the unspecified number of small investor's servers 2 to be connected online via the Internet, E-mails, telephone numbers, etc., as well as a list of investment interests, such as apartments, shops, land, and office buildings, Information to occur in the process of receiving the input data, stored in the input data, the investment trust application provided on the portion 13, member information databases 131, that this is preferred.

이때, 소액투자자 서버(2)는, 소액 투자회원으로 가입됨에 있어, 경매서비스 운영자 서버(1)가 설정한 가입약관 내지 계약조건에 따라, 유료 내지 무료 회원으로 선택적 가입관계를 갖을 수 있는 것으로, 이 또한 본 발명의 범주에서 벗어나는 것은 아니다.At this time, the minority investor server 2, in joining as a minority investment member, can have an optional subscription relationship with a fee or free member according to the subscription conditions or contract conditions set by the auction service operator server 1, This is not to be excluded from the scope of the present invention.

또한, 상기 투자대상물건 선택단계(S4)는, 투자회원으로 가입된, 불특정 다수의 소액투자자 서버(2)로 하여금, 그들이 희망하는 투자대상 물건을 선택하도록 하는 단계인바, 이에, 이와 같은, 투자대상물건 선택단계(S4)는, 상기 투자회원으로 가입된 소액투자자 서버(2)를 경매서비스 운영자 서버(1)에 온라인 연결되도록 한 상태하에, 경매물건 정보검색부(12)에 마련된, 검색어 입력모드(125)를 통해, 그들, 소액투자자 서버(2)가 희망하는 투자물건의 종류와 지역, 투자 가능 금액 등에 관한 정보를 입력되게 하여, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)로 부터, 실시간 검색, 조회 서비스를 제공받도록 하고, 이러한, 실시간 검색, 조회서비스를 통해, 상기 소액투자자 서버(2)로 하여금 투자조건에 맞는 경매물건을 선택되게 하는 과정으로 이루어지게 함이 바람직하다. In addition, the object selection step S4 is a step for allowing an unspecified number of small investor server 2, who is registered as an investment member, to select an object of investment desired by the investor, The target object selecting step S4 is a step of selecting a target object in the auction service information providing unit 12 in a state in which a small investor server 2 subscribed to the investment member is connected to the auction service operator server 1 online, Mode 125 allows them to input information about the type and location of the investment object desired by the micro-investor server 2 and the investment possible amount and the like so that the auction service operator server 1 can perform real- It is preferable to allow the micro-investor server 2 to select an auction item meeting the investment condition through the real-time search service and the real-time search service. The.

예컨대, 소액투자자 서버(2)가, 희망하는 투자대상 물건이 아파트인 경우, 그 아파트에 관한 세부적인 항목 구분, 예컨대, "지역: 서울시 강남구", "대상물건 : 아파트", "투자금액 : 1천만원" 등과 같은 검색어로 입력하게 되면, 경매서비스 운영자 서버(1)는, 유찰물건 데이터 베이스(123)와, 일반물건 데이터 베이스(124)에 저장된, 물건정보 데이터 중, 상기 입력된 검색어에 합당하는 물건정보만을 추출하여, 그 추출된 정보를, 일련번호가 부여된 검색결과 정보목록으로 나열시켜, 소액투자자 서버(2)에게 제공하고, 이에, 소액투자자 서버(2)는, 상기와 같이 일련번호가 부여된 형태로 나열된 검색결과 정보목록을 통해, 자신에게 적합한 투자대상 물건을 선택하게 되는 것이 그 일예라 할 수 있다. For example, when the desired investment object is an apartment, the small-amount investor server 2 searches the detailed category of the apartment, for example, "Region: Gangnam-gu, Seoul," " Quot ;, the auction service operator server 1 searches the goods information database 123 and the goods information data stored in the general article database 124 for the goods information data The micro investor server 2 extracts only the article information and lists the extracted information as the search result information list having the serial number so as to provide it to the micro investor server 2. Then, Is selected from the list of search result information listed in a form in which the investment object is given to the user.

한편, 이때, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)는, 불특정 다수의 소액투자자 서버(2)를 대상으로, 투자대상 경매물건에 대한 실시간 검색, 조회 서비스를 제공함에 있어, 그들 소액투자자(2) 서버로부터, 검색된 정보에 대한 부가적인 투자정보, 예컨대, 수익율 분석 등에 관한 의문 내지 정보요청이 있는 경우, 그러한, 의문 내지 정보요청내용을, 경매물건 정보검색부(12)에 마련된 수익정보 분석모드(126)를 통해 입력, 질문하게 하고, 그러한, 질문내용에 대한 답변으로써, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)는, 소액투자자 서버(2)가 선택한 투자대상 경매물건에 관한 예상낙찰가액과, 그에 따른 예상 수익, 그리고, 투자가치 평가 등에 관한 전문 정보를, 상기 수익정보 분석모드(126)를 통해 소액투자자 서버(2)에 더 제공하게 되는 것으로, 이 또한 본 발명의 범주에서 벗어나는 것은 아니다.At this time, the auction service operator server (1), in providing a real-time search and inquiry service on auction-targeted objects to be invested, to a plurality of unspecified micro-investor servers (2) If there is a question or information request regarding additional investment information on the searched information, for example, a profit rate analysis, etc., the contents of question or information request may be transmitted to the auction item information searching unit 12 in the profit information analysis mode 126 The auction service operator server 1 determines whether or not the auction service provider server 2 has received an estimated bid price related to the investment target auction item selected by the micro-investor server 2, Profit information, investment value evaluation, and the like, to the micro-investor server 2 through the profit information analysis mode 126, It is not a departure from.

또한, 상기 투자위탁 신청단계(S5)는, 소액투자자 서버(2)가 선택한 투자대상 물건에 대한, 일련의 경매절차 진행과, 그 경매를 통해 낙찰받은 부동산 물건에 대한, 매매, 임대, 관리, 수익정산 등의 업무를 총괄적으로 처리해줄 것을, 경매서비스 운영자 서버(1)에 위임 요청하는 과정인바, 이에, 이와 같은, 투자위탁 신청단계(S5)는, 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 투자위탁 신청부(13)에 마련된 선택물건 입력모드(132)를 통해, 상기 소액투자자 서버(2)가 선택한 투자대상 물건에 대한 정보, 예컨대, 전술한 투자대상물건 검색, 조회시 부여된 해당 물건에 대한 고유 일련번호와, 그 물건에 투자하고자 하는 최종 신청 투자금액, 예컨대, "투자신청액 : 1천만원" 등과 같이, 그에 대한 투자금 정보를 입력하고, 재차, 상기와 같이 입력된 신청투자금 1천만원을, 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 투자위탁 신청부(13)에 마련된 투자금 예치모드(133)를 통해 경매서비스 운영자 서버(1)가 보유하고 있는 은행계좌로 온라인 송금하는 과정으로 이루어지게 함이 바람직한 것으로, 이와 같이, 투자금에 대한 송금예치가 이루어질 경우, 경매서비스 운영자 서버(1)와, 소액투자자 서버(2)는, 설정된 약관 규정에 따라 투자위탁에 관한 일련의 위임관계가 자동 체결되는 것이다In addition, the investment trust application step (S5) is a step in which the investment trust server (2) conducts a series of auction procedures for the investment object selected by the micro investor server (2) The auction service operator server 1 requests a delegation request to the auction service operator server 1 to collectively process duties such as settlement of profits and so on. Through the option entry mode 132 provided in the investment trust application section 13, the information about the investment object selected by the micro-investor server 2, for example, the search for the investment object, And the final investment amount to be invested in the object, for example, "investment application amount: 10 million won", and then input the investment amount information of the investment amount of 10 million won , And a step of remitting the money to the bank account held by the auction service operator server (1) through the investment deposit mode (133) provided in the investment trust application server (13) in the auction service operator server The auction service operator server 1 and the micro-investor server 2 automatically establish a series of delegation relations related to the investment delegation in accordance with the set terms and conditions will be

이때, 소액투자자 서버(2)가 선택한 투자대상 물건은, 전술한 물건정보 등록단계(S2)를 통한 지분율 분할형태로써, 투자할 수 있는 인원수가 설정 제한되고, 신청가능한 투자금의 상,하한가 범위 또한 설정되어 있으며, 여기에, 더하여, 투자신청 기간 또한 지정된 날짜범위로 제한 명시되어 있는 것인바, 따라서, 상기 투자위탁 신청단계(S5)는, 선착순 방식으로써, 투자신청 인원수가 설정된 수치를 초과하는 경우는 물론, 신청 투자금이 설정된 상,하한가 범위에 미달 또는 초과 되는 경우, 그리고, 명시된 투자신청 날짜에 해당 되지 않는 경우 등에 있어서는, 도 17로 도시된 바와 같이, 투자위탁 신청단계(S5)를 행하지 못한 채, 투자대상물건 선택단계(S4)로 되돌려, 새로운 투자대상 물건을 선택하는 과정을 반복해야 하는 것이다.At this time, the invested object selected by the micro investor server 2 has a limited number of persons who can invest in the form of the equity split through the article information registration step (S2) described above, and the upper limit and the lower limit range In addition, the investment application period is also limited to the designated date range. Therefore, the investment trust application step (S5) is a first-come-first-served basis in which the number of investment application persons exceeds the set number 17, as shown in FIG. 17, in the case where the investment investment amount is lower than the set upper limit, the lower limit value is exceeded or exceeded, and the application investment amount does not fall within the specified investment application date, It is necessary to return to the step S4 of selecting the object to be invested and repeat the process of selecting a new object to be invested.

또한, 상기 낙찰정보 제공단계(S6)는, 소액투자자 서버(2)가 선택한, 투자대상 물건의 경매입찰 진행과정과, 그에 따른 낙찰성공 여부에 관한 정보를 제공하는 과정으로써, 이에, 이와 같은, 낙찰정보 제공단계(S6)는, 먼저, 경매서비스 운영자 서버(1)로 하여금, 설정된 투자신청 인원수와, 투자금, 그리고, 신청기간 등을 근거로 하여, 투자신청을 마감되게 하고, 이러한, 투자신청 마감에 따라 투자금 규모가 확정되면, 상기 경매서비스 운영자 서버(1)는, 설정된 투자신청 인원수에 맞추어, 그들 소액투자자 서버(2)가 송금 예치한 투자금을 취합하여, 온라인 경매입찰에 참가하며, 재차, 상기 경매입찰에 따른 투자대상 물건의 낙찰성공 유,무에 관한 결과정보를 자동정보처리부(11)를 통해 각 소액투자자 서버(2)로, 전송,안내하는 과정으로 이루어지게 함이 바람직하다.In addition, the award information providing step S6 is a step of providing information on the auction bidding process of the investment object selected by the micro-investor server 2 and the success or failure of the auction, The winning information providing step (S6) first causes the auction service operator server (1) to close the investment application based on the number of the investment application set number, the investment amount, the application period, and the like, When the amount of the investment is determined according to the deadline, the auction service operator server 1 collects the investment amount deposited by the micro-investor server 2 in accordance with the set number of investment application persons, participates in the online auction bidding, , And transmitting result information on the success or failure of the investment object to the micro-investor server (2) through the automatic information processing unit (11) Is recommended.

이때, 온라인 경매입찰은, 공식적인 기관운영체제, 예컨대, 제도적으로 마련된 법원경매 사이트 또는 금융기관 경매 사이트 등을 통해 공개적으로 실시되고 있는, 통상의, 경매방식을 의미하는 것으로, 이에, 본 발명에 있어서 또한, 투자대상 물건을 취득하기 위한 경매입찰 참여방식은, 이러한, 통상의 법원 내지 금융기관 경매 사이트 접속을 통해 온라인으로 진행하게 되는 것이다. In this case, the online auction bidding means an ordinary auction system that is openly conducted through an official agency operating system, for example, through an institutionally established court auction site or a financial institution auction site. Thus, in the present invention, , The method of participating in the auction bidding for acquiring the object to be invested is going to be conducted online through such ordinary court or financial institution auction site access.

또한, 상기 온라인 보증서 발행단계(S7)는, 낙찰받은 투자대상 물건에 대하여, 해당 투자자인, 소액투자자 서버(2)의 지분율을 법률적으로 보장되게 하고, 수익금의 투명성을 확보하며, 투자금의 안전한 회수를 위해, 이를, 보증관리되도록 하기 위해 마련된 과정으로써, 이에, 이와 같은, 온라인 보증서 발행단계(S7)는, 먼저, 온라인 경매 입찰을 통해 소액투자자 서버(2)가 선택한 투자대상 물건에 대해 낙찰이 확정되면, 경매서비스 운영자 서버(1)와, 업무적 제휴관계로 온라인 연결된 보증기관 서버(3)는, 보증서 발급부(31)를 통해, 낙찰된 물건에 대해 투자신청을 한 소액투자자 서버(2)의 인원수 및 그들 투자금에 대한 지분율 분할형태로써, 온라인 보증서(수익증서)를 발행하여, 상기 투자신청을 행한 각 소액투자자 서버(2)의, 보증서 수신관리부(22)로 전송, 제공하는 과정으로 이루어지도록 함이 바람직하다.In addition, the online guarantee issuing step S7 is a step for issuing an online guarantee (hereinafter, referred to as an online guarantee issuance step) in order to legally guarantee the ownership rate of the micro investor server 2, which is the investor, to the winning investment object, to secure transparency of the profit, The online certificate issuance step S7 is a process that is provided for ensuring the guarantee management of the investment object for the collection by the online investors. The assurance institution server 3 connected on-line with the auction service operator server 1 via a business partnership relationship is able to issue a guarantee through the guarantee issuing unit 31 to the small investor server 2), and an online guarantee (profit certificate) is issued in the form of a split ratio of the ownership of the investment to the guarantee certificate reception management unit 22 of each small investor server 2 that made the investment application And a process of transmitting and providing the data.

예컨대, 투자대상 물건이 낙찰가 1억원의 아파트이고, 그 해당 아파트에 투자한 소액투자자 서버(2)가 5명이며, 그 5명의 소액투자자 서버(2)가, 각각 3500만원, 3000만원, 2000만원, 1000만원, 500만원의 투자금을 투자한 경우, 상기 보증기관 서버(3)는, 이러한 투자정보를 기준으로, 상기 낙찰받은 아파트의 수익권을, 상기 5명에게 투자금 액수에 따라 각각 지분율을 분할하여 이를, 해당하는 각각의 소액투자자 서버(2)에 온라인 보증서로 발급되게 하는 것이 그 일 예라 할 수 있다.For example, if the object to be invested is an apartment with a contract price of 100 million won, there are five small-investor servers 2 invested in the corresponding apartment, and the five small-investor servers 2 are 35 million won, 30 million won, , 10 million won, and 5 million won, the assurance institution server 3 divides the beneficiary interest of the awarded apartment by the investment amount, based on the investment information, according to the investment amount And this is issued to each of the corresponding micro-investor servers 2 as an online certificate.

또한, 상기 낙찰지분 거래단계(S8)는, 전술한 낙찰정보 제공단계(S6)를 통해 낙찰받은 투자대상물건을, 매매 또는 임대설정하여, 소액투자자 서버(2)에게 실질적인 투자수익을 제공받게 하는 과정으로써, 이에, 이러한, 낙찰지분 거래단계(S8)는, 상기 낙찰받은 투자대상물건을, 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 낙찰물건 지분 거래부(15)에 마련된 거래물건 등록모드(151)를 통해 낙찰가격보다 상승된 실질적 부동산 거래시장의 시세가격(매매희망가격)의 표시와 함께, 그 물건에 대한 정보데이터, 예컨대, 상가, 아파트, 토지, 오피스텔과 같은, 물건 목록별 표시와, 그 물건의 위치(지역), 평수, 건물형태(층수 내지 단지규모), 이미지 정보 등을 등록,게재하여, 거래중개모드(152)를 통해 불특정 다수의 유저에게 온라인 매물 정보로 제공하는 과정으로 이루어지게 함이 바람직하다.In addition, the winning bid transaction step (S8) is a step of setting the sale or lease of the investment object awarded through the above-described successful bid information providing step (S6) so as to allow the micro-investor server (2) The winning bidder transaction step S8 is a step of transferring the awarded investment object to the auction service operator server 1 in the transaction item registration mode 151 provided in the winning bidder equity transaction unit 15 ), An indication of the actual price of the real estate transaction market that has risen above the winning bid price (desired price for sale), and an indication of the list of objects such as information data about the object such as a mall, an apartment, a land, (The number of floors, the number of floors, the size of the building), image information, and the like are registered and placed in a transaction intermediation mode 152 to provide an unspecified number of users as online selling information It is desirable also.

예컨대, 투자대상 물건이 2회 유찰을 거쳐 최종 낙찰된 아파트이고, 그 최종 낙찰가격이 6400만원인 경우, 그 최종 낙찰가격 6400만원은, 2회 유찰 과정을 통해 최초 경매감정가액에 비해 무려 40% 이상, 그리고, 시장거래 가격에 대비해서는 50%이상, 하락된 가격으로 낙찰이 확정된 것인바, 따라서, 상기 낙찰물건의 매매가격 표시는, 최종 경매낙찰가를 기준으로 하는 것이 아니라, 경매를 통해 낙찰이 확정되고, 이후, 법률적으로 지정된 일정 보유기간을 거쳐야만 정상적인 부동산 시장거래 가격으로 상승된 시세의 표시, 예컨대, 시장가격 1억 2천만원 이상의 매매가격을 표시하게 되는 것이다.For example, if the object to be invested is an apartment that has been awarded twice through auction, and the final bid price is 64 million Yuan, the final bid price of 64 million Yuan is 40% The bid price is determined by the price lowered by more than 50% in comparison with the market transaction price, and therefore, the selling price display of the winning bid item is not based on the final auction price, but is awarded through the auction And then, after a legally prescribed retention period, an indication of an increased market price, such as a market price of at least 120 million won, is displayed.

한편, 이때, 낙찰지분 거래단계(S8)는, 그 낙찰받은 투자대상 물건의 매매관계뿐만 아니라, 상기 낙찰받은 투자대상물건을, 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 낙찰물건 지분 거래부(15)에 마련된 거래물건 등록모드(151)를 통해 부동산 임대물건, 예컨대, 전세, 월세 등의, 거래정보로 등록, 게재하여, 거래중개모드(152)를 통해 불특정 다수의 유저에게 온라인 임대 정보로 제공할 수 있는 것으로, 이 또한, 본 발명의 범주에서 벗어나는 것은 아니다.At this time, in the winning bid transaction step S8, not only the sale relationship of the auctioned investment object but also the auction service investment server in the auction service operator server 1, (For example, lease, rent, etc.) through the transaction item registration mode 151 provided in the transaction intermediation mode 151, and provides it as online rental information to an unspecified number of users through the transaction intermediation mode 152 It is not to be excluded from the scope of the present invention.

끝으로, 상기 수익 분배단계(S9)는, 전술한 낙찰지분 거래단계(S8)를 통해 발생된 투자수익을, 투자지분율에 따라 공동분배하는 과정으로 이루어지는 것인바, 이에, 이와 같은, 수익분배단계(S9)는, 상기 낙찰지분 거래단계(S8)를 통해 매매가 성사될 경우, 그 매매성사 정보, 예컨대, 거래매매가격 및 기타, 그 매매를 통해 발생한 각종 세금 및 수수료에 관한 정보를, 경매서비스 운영자 서버(1)에 있어, 낙찰물건 지분 거래부(15)에 마련된 거래성사정보 제공모드(153)를 통해 투자신청을 행한 각 소액투자자 서버(2)에 전송,제공되도록 하고, 그 매매를 통해 발생 된 수익을, 수익율 연산처리부(14)에 대입하여, 소액투자자 서버(2)가 투자한 각 지분율에 따라, 수익률을 공동분배하는 과정으로 이루어지도록 함이 바람직하다.Finally, the profit distributing step S9 is a process of jointly distributing the investment income generated through the successful bid share transaction step S8 according to the investment equity ratio, and thus, (S9), when the sale is concluded through the winning bidder transaction step (S8), the information on the transaction completion price, such as the transaction price and other taxes and fees incurred through the sale, Is provided to the server (1) to be transmitted and provided to each of the micro-investor server (2) that made the investment application through the transaction completion information providing mode (153) provided in the winning article trading unit (15) To the profit rate calculation processing unit 14 so as to jointly distribute the profit rate according to the respective stakes invested by the micro investor server 2. [

이때, 낙찰받은 투자대상 물건이, 임대물건으로 설정, 거래된 경우에 있어서는, 그 임대거래 성사정보를 낙찰물건 지분 거래부(15)에 마련된 거래성사정보 제공모드(153)를 통해 투자신청을 행한 소액투자자 서버(2)에 전송, 제공하고, 이어, 상기 투자대상 물건의 임대를 통해 발생 된 수익, 예컨대, 전세금, 월세금, 기타 임대보증금 등의 수익중, 일부 금액을 일련의 공동 비용, 예컨대, 임대관리비,각종 공과금과, 위탁수수료 등을, 경매운영자 서버에 지불 처리토록 한 후, 그 나머지 수익을, 수익율 연산처리부(14)에 대입하여, 소액투자자 서버(2)가 투자한 각 지분율에 따라, 상기 임대수익을 공동분배하게 되는 것으로, 이 또한 본 발명의 범주에서 벗어나는 것은 아니다.At this time, when the investment object to be awarded is set as a leased item and is traded, the lease transaction completion information is applied to the investment through the transaction completion information providing mode 153 provided in the winning object trading unit 15 Invests a portion of the proceeds generated by leasing the investment object, such as a lease, a monthly rent, or a rental deposit, into a series of common expenses, for example, The lease management fee, the various utility bills, the commission fee, and the like to the auction manager server, and then substitutes the remaining profit into the profit rate calculation processing unit 14 to calculate the interest rate according to the ownership percentage invested by the small investor server 2 , The rental income is shared, and this is not outside the scope of the present invention.

한편, 부연적인 설명으로써, 전술한 바와 같은, 일련의 단계적 흐름에 따라 본 발명에 따른 경매서비스를 제공함에 있어, 상기 지분율 분배형태로 투자대상 물건을 낙찰받은 소액 투자자 서버(2)는, 그 낙찰받은 투자대상 물건의 일정기간 보유를 통한 매매 내지 임대거래 절차에 구애받음 없이, 필요에 따라, 언제든지 자신에게 설정된 투자지분율만을 개별적으로, 매매거래하여, 독립적인 수익을 취득할 수 있는 것이다.Meanwhile, as a further explanation, in providing the auction service according to the present invention in accordance with a series of stepwise flow as described above, the micro investor server 2 that has won the investment object in the form of the stake ratio distribution, The investor can acquire the independent profits independently by buying and selling only the investment stake set in his / her own at any time, if necessary, without having to worry about the transaction of the sale or lease through the holding of the investment object for a certain period.

예컨대, 소액투자자 서버(2)가 투자대상 물건으로 선택하여 낙찰받은 물건이, 최종 낙찰가 6400만원의 아파트이고, 그 해당 아파트에 투자한 투자금이 500만원인 경우, 상기 500만원을 투자한 소액투자자 서버(2)는, 경매서비스 운영자 서버(1)에 마련된 거래물건 등록모드(151)를 통해, 투자원금에 해당하는 500만원과, 상기 투자대상 물건 낙찰로 인해 획득한 임대 수익 및 매매 수익 등에 관한 기대이익액 +a의 금액을 합산하여 이를, 매매 희망가격으로 표시하고, 이와 함께, 그 낙찰물건의 수익권을 증명하는 수익증권 정보데이터, 예컨대, 상기 부동산신탁 서버(3)로 부터 발급받은 온라인 보증서를, 온라인 매물정보로 등재하여, 개별적인 지분율 거래를 통해 수익을 발생되게 할 수 있는 것으로, 이 또한 본 발명의 범주에서 벗어나는 것은 아니다.For example, if the object selected by the micro investor server 2 as the object to be invested is the apartment with the final bid price of 64 million won, and the investment amount invested in the apartment is 5 million won, the micro investor server (2) receives, through the transaction item registration mode 151 provided in the auction service operator server 1, 5 million won corresponding to the investment principal and expectation about the rental profit and the transaction profit acquired by the successful bidder The sum of the amount of profit + a is displayed as the desired price for sale, and at the same time, the beneficiary security information data for certifying the beneficiary right of the winning article, for example, the online guarantee issued from the real estate trust server 3 , It can be registered as online selling information, and revenue can be generated through individual stake transaction, which is not outside the scope of the present invention.

또 다르게, 전술한 바와 같은, 일련의 단계적 흐름에 따라 본 발명에 따른 경매서비스를 제공함에 있어, 상기 보증기관 서버(3)는, 낙찰받은 물건의 임대 및 매매 등에 따른, 수익권 내지 지분율 변동시, 그러한, 변동사항에 관한 정보데이터를 갱신하여, 안정성과 신뢰성을 확보되게 하고, 아울러, 소액투자자 서버(2)가 투자한 지분권리를 온라인을 통해 제3자에게 매매 처분한 경우, 그 지분권리를 인증하는 온라인 보증서에 권리변동사항을 변경 설정하여, 수익권자가 변경된 온라인 보증서를 새로운 수익권자, 예컨대, 수익권 매수자에게 이를 재전송하는 역할을 수행하는 것이다.Alternatively, in providing the auction service according to the present invention in accordance with a series of stepwise flow as described above, the assurance institution server 3 may, when the beneficiary rights or the ownership percentage change due to the lease and sale of the winning bid, In the case where the equity rights invested by the micro-investor server 2 are sold and sold to a third party via online, the shareholders' rights are updated by updating the information data about such changes, thereby ensuring stability and reliability. The change of rights is changed in the online certificate to be authenticated, and the beneficiary is re-transmitted to the new beneficiary, for example, the beneficiary.

온라인(200); 업체(300); 서버측(310); 클라이언트측(100);Online (200); A vendor 300; Server side 310; Client side 100;

Claims

A method of auction system auction,
A step of collecting equity investors of an item to be auctioned at a provider terminal; A step of determining an investment equity relationship of the investors according to bids; Participating in the bidding,
Wherein the step of determining the investment equity correspondence relationship comprises:
The stage in which investors prioritize their investment interests; The expected bid displacement being presented; And a step of determining an investment stake displacement of each of the investors for each of the displacements.

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