KR101285251B1 - Online land appraisal system and method thereof - Google Patents
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Abstract
Description
본 발명은 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법에 관한 것으로, 특히 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지에 대표 고유 특성을 부여하고 이를 이용하여 동일 가격권을 형성 및 관리하며 동일 가격권을 기준으로 한 감정평가 데이터의 제공을 통해 오프라인 감정평가의 부동산 가격과 유사한 가격을 온라인에서 제공할 수 있도록 한 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법에 관한 것이다.
The present invention relates to an online land appraisal system and method, and more particularly, to assign a representative unique characteristic to any land within a surveyed area, to form and manage the same price range, and to evaluate the appraisal based on the same price range. The present invention relates to an online land appraisal system and method for providing an online price through the provision of data, which is similar to the real estate price of an offline appraisal.
종래에 인터넷 및 온라인을 통해 부동산의 감정평가 데이터 또는 부동산의 시가를 자동 산정하여 제공하는 시스템은 그 제공 가격 데이터가 현실적인 가격 수준에 비해 격차가 상당한 경우가 빈번하여 사용자들에게 실효성이 없었다.Conventionally, a system that automatically calculates and provides real estate appraisal data or real estate market prices through the Internet and online has often been ineffective for users because the provided price data often has a significant gap compared to a realistic price level.
예를 들어, 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템은 평가 대상 토지 근처의 용도지역 및 이용상황이 동일하거나 유사한 표준지를 기준으로 공시지가 또는 매매 사례나 평가 선례의 데이터를 사용하여 감정평가 업계에서 일반적인 방식으로 사용하는 시점 보정, 지역 요인 비교, 개별 요인 비교 및 기타 요인 보정 등을 적용하여 가격을 산정하기 때문에 이와 같은 가격 격차의 괴리가 발생한다.For example, a conventional online land appraisal system is used in a general manner in the appraisal industry using data from published land prices or sales cases or precedents based on standard lands with the same or similar usage areas and the usage conditions near the land to be assessed. This price gap occurs because prices are calculated by applying time-point corrections, regional factor comparisons, individual factor comparisons, and other factor corrections.
실무적으로, 감정평가사가 실제 오프라인 감정평가를 하는 경우는 평가하고자 하는 부동산의 개별적 혹은 기타 특성들을 감정평가사의 재량에 따라 최대한 해당 부동산이 갖는 가치를 고려하며 이를 현실적인 수준까지 반영하여 감정평가 가격을 산정하기 때문에 고의적이지 않다면 현실적인 가격과의 괴리가 발생할 여지가 거의 없다.In practice, when an appraiser performs actual offline appraisals, the appraisal price is calculated by considering the value of the property as much as possible at the appraisers' discretion. If there is no intentional, there is little room for a gap with the realistic price.
반면, 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템은 감정평가사가 갖는 객관성을 고려한 재량적 요소를 정량적으로 반영할 수 없는 구조로 인해, 기계적이며 반복적인 방식으로 임의의 토지에 대한 감정평가 가격을 산정할 수밖에 없어 현실적인 가격과 괴리 차이가 나는 현상을 극복할 수 없었다.
On the other hand, the conventional online land appraisal system cannot calculate quantitatively the discretionary factor considering the objectivity of appraisers. The difference between the realistic price and the price could not be overcome.
도 1은 이와 같은 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템의 가격 산정의 문제점을 나타내는 예시도로서, 종래에는 임의의 평가 대상 토지(1)에 대해 감정평가 가격을 제공하는 경우에 인근에 위치한 표준지(3)를 이용하여 필요한 각종 요인을 적용하여 보정한 후 해당 평가 대상 토지(1)의 가격을 산정하였다.FIG. 1 is an exemplary view showing a problem of price estimation of such a conventional online land appraisal system. In the related art, when an appraisal price is provided for an arbitrary land to be appraised, a
그러나, 종래의 온라인 부동산 감정평가시스템에서는 실제로 해당 평가 대상 토지(1)가 학군과 같은 이유로 인근의 표준지(3)와 가격의 단절(2)이 발생하는 경우에는 그 표준지(3)를 기준으로 하여 개별 요인 또는 기타 요인들을 기계적으로 적용하여도 현실적인 가격을 제공할 수 없었다.However, in the conventional online real estate appraisal system, when the land to be assessed (1) actually breaks (2) between the standard land (3) and the price due to the same reason as the school district, the standard land (3) is used. Even mechanically applying individual or other factors could not provide a realistic price.
이러한 가격의 결절 또는 단절(2)은 상술한 학군과 같은 현실적인 이유로 다양하고도 복합적인 형태로 발생하기 때문에 이러한 가격의 단절을 발생시키는 토지의 구체적이며 다양한 개별적 특성은 그 경중에 따라 현실적인 가격과의 괴리를 크게 발생시키는 요인이 되나, 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템에서는 이러한 토지의 현실적인 개별적 특성을 고려할 수 없어 제공하는 가격이 현실적인 가격과 괴리가 발생하였다.Because these nodules or breaks in price (2) occur in a variety of complex forms for realistic reasons, such as the districts described above, the specific and varied individual characteristics of the land that cause these breaks in price are in line with their actual prices. In the conventional online land appraisal system, the actual individual characteristics of these lands cannot be taken into account. However, the price provided is inconsistent with the actual price.
즉, 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템은 부동산의 가격 형성에 영향을 미치는 개별적 특성 요인을 적절히 반영하지 못하고 공시지가 또는 인근의 매매사례 및 평가선례의 표준분포를 이용하여 광대한 폭에 대한 평균적인 가격을 산정하므로 정밀한 가격을 요구하는 사용자의 요구에 부응할 수 없었다.In other words, the conventional online land appraisal system does not adequately reflect the individual characteristic factors affecting the price formation of real estate, and uses the standard distribution of the published land price or neighboring sales cases and valuation precedents to obtain an average price for a wide range. As a result, it could not meet the demand of users who demand precise prices.
또한, 평가 대상 토지(1)의 특성을 고려한다고 하더라도 현실과 차이가 큰 공시지가의 기준 특성을 이용하여 보정하므로 현실적인 토지의 개별적 특성은 그 가격 보정의 요소로서 반영되지 못하며 가격 정확성이 적정범위를 벗어나는 경우가 많아 임의의 토지에 대한 정확한 감정평가 데이터를 제공할 수 없었다.In addition, even if the characteristics of the land to be evaluated (1) are taken into consideration, they are corrected using the reference characteristics of the published land prices, which are very different from the actual ones, so that the individual characteristics of the actual land are not reflected as an element of the price correction and the price accuracy is out of the appropriate range. In many cases, it was not possible to provide accurate appraisal data for any land.
이와 같이, 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템의 구조는 일부 토지에 대해서는 비교적 유사한 가격을 반영하여 산정할 수 있지만, 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지 전부에 대한 개별 가격을 현실적인 수준으로 정확히 산정하여 제공할 수는 없었다.As such, the structure of the conventional online land appraisal system can be calculated by reflecting relatively similar prices for some lands, but it is possible to accurately calculate and provide individual prices for all lands in the surveyed area at a realistic level. There was no number.
이를 극복하기 위해, 온라인 토지 감정평가 시스템에 오프라인에서 감정평가사들이 수행하는 재량적인 요소들을 임의의 토지에 개별적으로 반영할 수 있도록 시스템 구조를 변경한다면 개별 토지마다 가격 산정의 자의성이 너무 큰 폭으로 반영되어 감정평가 시스템이 제공하는 가격의 신뢰성을 잃어버리는 결과가 발생하며 데이터를 개별 토지별로 관리를 해야 하여 그 유지보수도 대단히 곤란하게 된다.To overcome this, if the system structure is changed to reflect the discretionary factors performed by appraisers offline on an arbitrary land in the online land appraisal system, the arbitrariness of price estimation for each land is reflected too much. This results in the loss of reliability of the price provided by the appraisal system, and the maintenance of the data becomes very difficult because the data must be managed by individual lands.
따라서, 감정평가 업무의 특성상 부동산의 가치를 객관적이면서도 보수적으로 평가하여 적절한 감정평가 데이터를 제공하되, 오프라인 감정평가에서 감정평가사가 고려하는 재량적 요소를 현실적인 수준까지 반영하여 최대한 오프라인 부동산 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하면서도 유지보수가 용이한 온라인 토지 감정평가 시스템이 요구된다.
Therefore, due to the nature of the appraisal appraisal business, the value of real estate is objectively and conservatively evaluated to provide appropriate appraisal data. There is a need for an online land appraisal system that offers similar prices but is easy to maintain.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 목적은 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 동일 가격권으로 구분하여 관리함으로써 감정평가 가격 산출의 자의성을 배제시키며 동시에 온라인 시스템을 통해 개별 토지가 갖는 세부적 고유 특성을 반영한 정밀한 감정평가가 가능하도록 한 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.An object of the embodiment of the present invention for improving the above-mentioned problem is to separate the land having the same representative characteristics by the same price range to exclude the intention of calculating the appraisal price, while at the same time the detailed unique characteristics of each land through the online system It is to provide an online land appraisal system and method that enables accurate appraisal that reflects this.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 다른 목적은 동일 가격권으로 분류된 토지에 대해 해당 동일 가격권의 표본 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성에 따른 토지 특성 비교표를 통해 해당 토지의 가격을 산정함으로써 가격 산정 절차가 단순하며 온라인 토지 감정평가 시스템을 통해 감정평가사가 제공하는 실제적 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하도록 한 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiment of the present invention for improving the above-mentioned problems is to calculate the price of the land through the land characteristics comparison table according to the sample price of the same price range and the representative unique characteristics of each land for land classified into the same price range This provides an online land appraisal system and method that simplifies the pricing process and allows the online land appraisal system to provide a price similar to the actual appraisal price provided by the appraiser.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 입력된 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 기준 가격의 차이를 비교하여 지속적으로 동일 가격권을 재구분하거나 신규 동일 가격권을 자동 생성함으로써 부동산 가격 데이터의 수정에 따라 동일 가격권을 계속 변경 및 갱신하도록 한 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiment of the present invention for improving the above-mentioned problems is to continuously reclassify the same price right or automatically generate a new same price right by comparing the difference between the calculated price of any land entered and the reference price of the land. By providing an online land appraisal system and method to continuously change and update the same price range according to the modification of the real estate price data.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 토지의 세부적 고유 특성을 반영한 토지 특성 비교표를 동일 가격권 별로 적용하고 동일 가격권의 갱신에 따라 이의 변동을 반영하여 연동하여 자동 갱신함으로써 감정평가 시스템의 로직 변경이나 수정 없이 자동 가격 산정하도록 한 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiment of the present invention for improving the above-mentioned problem is to apply the land characteristics comparison table reflecting the detailed inherent characteristics of the land for each of the same price range and to automatically update by reflecting the change in accordance with the update of the same price range It is to provide an online land appraisal system and method for automatic price estimation without changing or modifying the evaluation system logic.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 임의의 토지에 대한 동일 가격권을 일부 중첩하여 관리하거나 단계적으로 포함하여 관리하며 토지 특성 비교표의 적용시에 이를 적용함으로써 부동산의 개별적 특성을 평가 대상 부동산의 실제적 상황에 따라 적합하게 반영하도록 한 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiment of the present invention for improving the above-mentioned problems is to manage the overlapping or step-by-step management of some of the same price rights for any land and apply the individual characteristics of the real estate by applying it when applying the land characteristics comparison table It is to provide an online land appraisal system and method to properly reflect the actual situation of the property to be evaluated.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시 예의 또 다른 목적은 임의의 토지 가격의 산정시 동일 가격권 내 가격 선정 기준이 되는 대상 표본을 자동 지정하거나 또는 사용자의 선택에 따라 선택할 수 있도록 함으로써 부동산 감정평가 지식의 수준에 따라 적절하게 활용할 수 있도록 한 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.
Another object of the embodiment of the present invention for improving the above-mentioned problem is to evaluate the real estate by automatically designating a target sample that is a price selection criteria within the same price range or selecting it according to a user's choice when calculating any land price It is to provide an online land appraisal system and method that can be used appropriately according to the level of knowledge.
상기한 목적을 달성하기 위한 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템은 조사대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 표본 관리부, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 대표 고유 특성 관리부, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 동일 가격권 관리부 및 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 가격 산정부를 포함한다.Online land appraisal system according to an embodiment of the present invention for achieving the above object is a land located within the scope of the investigation target area is classified by the use area, the use situation and one or more representative intrinsic characteristics according to the preset conditions A sample management unit that receives and manages one or more sample prices for a sample having a sample, and manages by classifying any land that is located in the surveyed area and classified according to the use area and use situation as one or more representative unique characteristics of the land. Representative intrinsic characteristics management unit, located in the scope of the investigation target area, one or more arbitrary lands classified into the use area, use situation and one or more representative inherent characteristics, use area, use situation is the same as the land and at least one representative inherent One or more specimens whose characteristics correspond identically to the land It manages the same price range management unit to be divided and managed by the same price range to include and the land characteristic comparison table for comparing the representative unique characteristics of the same price range, and for any land to the sample price of the sample in the same price range It includes a price calculation that calculates the price of the land by applying the characteristic value using the land characteristic comparison table.
상기 가격 산정부는 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 해당 토지의 가격을 산정할 수 있다.
When there are a plurality of samples in the same price range including the land, the price calculation unit may provide the samples to the user terminal to allow the user to select a target sample based on the price selection criteria, or among similarities of distance and representative unique characteristics. Including one or more, the price of the land can be calculated automatically by selection.
상기한 목적을 달성하기 위한 본 발명의 다른 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 방법은 조사 대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 단계, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 단계, 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 단계, 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하는 단계 및 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 단계를 포함한다.On-line land appraisal method according to another embodiment of the present invention for achieving the above object is a land located within the scope of the investigation target area is classified by the use area, the use situation and one or more representative unique characteristics according to the preset conditions Receiving and managing at least one sample price for a sample having the same; classifying and managing any land that is located within the surveyed area and classified by the use area and usage status as one or more representative unique characteristics of the land; At least one arbitrary land located within the scope of the survey target area and classified into the use area, the use situation and one or more representative inherent characteristics, the use area, the use situation is the same as the land, and the at least one representative inherent characteristic is the land. Same price range that contains one or more samples that correspond equally to Managing the land characteristic comparison table comparing the representative inherent characteristics of the same price range, and using the land characteristic comparison table for the sample price of the sample in the same price range for any land. Including the step of estimating the price of the land.
또한, 상기 가격 산정 단계는 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 해당 토지의 가격을 산정한다.
In addition, when the price calculation step includes a plurality of samples in the same price range including the land, the sample is provided to the user terminal to allow the user to select a sample of the price selection criteria, or the distance, representative unique characteristics It automatically selects the price of the land based on pre-set conditions, including one or more of the similarities.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법은 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 동일 가격권으로 구분하여 관리함으로써 감정평가 가격 산출의 자의성을 배제시키며 동시에 온라인 시스템을 통해 개별 토지가 갖는 세부적 고유 특성을 반영한 정밀한 감정평가가 가능하도록 하여 오프라인 감정평가 없이 현실적인 감정평가 가격과 매우 유사한 감정평가 가격을 제공하는 효과가 있다.The online land appraisal system and method according to an embodiment of the present invention excludes the arbitraryness of appraisal appraisal price calculation by managing lands having the same representative intrinsic characteristics into the same price range, and at the same time, the details of individual lands through the online system. By enabling accurate appraisals reflecting unique characteristics, there is an effect of providing an appraisal price very similar to a realistic appraisal price without offline appraisal.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법은 동일 가격권으로 분류된 토지에 대해 해당 동일 가격권의 표본 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성에 따른 토지 특성 비교표를 통해 해당 토지의 가격을 산정함으로써 가격 산정 절차가 단순하며 온라인 토지 감정평가 시스템을 통해 감정평가사가 제공하는 실제적 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하도록 하여 광범위한 지역에 위치한 임의의 부동산일지라도 정확한 가격을 제공하는 효과가 있다.Online land appraisal system and method according to an embodiment of the present invention is the price of the land through the land characteristics comparison table according to the sample price of the same price range and the representative unique characteristics of each land for land classified into the same price range The calculation process is simple, and the online land appraisal system provides a price similar to the actual appraisal price provided by the appraiser, so that any real estate located in a wide area can provide accurate prices.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법은 입력된 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 기준 가격의 차이를 비교하여 지속적으로 동일 가격권을 재구분하거나 신규 동일 가격권을 자동 생성함으로써 부동산 가격 데이터의 수정에 따라 동일 가격권을 계속 변경 및 갱신하도록 하여 장기적인 시간이 경과해도 항상 적합한 부동산 가격을 제공할 수 있는 효과가 있다.An online land appraisal system and method according to an embodiment of the present invention compares a difference between an estimated price of an input land and a reference price of a corresponding land, and continuously reclassifies the same price right or automatically generates a new same price right. As a result, the same price range is continuously changed and updated according to the modification of the real estate price data, so that a suitable real estate price can always be provided even after a long period of time.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법은 토지의 세부적 고유 특성을 반영한 토지 특성 비교표를 동일 가격권 별로 적용하고 동일 가격권의 갱신에 따라 이의 변동을 반영하여 연동하여 자동 갱신함으로써 감정평가 시스템의 로직 변경이나 수정 없이 자동 가격 산정하도록 하여 적은 유지보수 비용으로 현실적 부동산 가격 데이터를 제공하는 효과가 있다.In the online land appraisal system and method according to an embodiment of the present invention, an appraisal is performed by applying a land characteristic comparison table reflecting detailed intrinsic characteristics of land by the same price ranges and automatically updating them in conjunction with changes in the same price ranges. Automatic pricing is provided without changing or modifying the evaluation system's logic, providing realistic real estate price data with low maintenance costs.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법은 임의의 토지에 대한 동일 가격권을 일부 중첩하여 관리하거나 단계적으로 포함하여 관리하며 토지 특성 비교표의 적용시에 이를 적용함으로써 부동산의 개별적 특성을 평가 대상 부동산의 실제적 상황에 따라 적합하게 반영하도록 하여 온라인 토지 감정평가 시스템에서 더욱 정밀한 감정평가 가격을 제공하는 효과가 있다.An online land appraisal system and method according to an embodiment of the present invention manages a part of the same price right for an arbitrary land in a superimposed manner or manages it in a step-by-step manner. It is effective to provide more accurate appraisal price in online land appraisal system by reflecting appropriately according to actual situation of appraised property.
본 발명의 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템 및 방법은 임의의 토지 가격의 산정시 동일 가격권 내 가격 선정 기준이 되는 대상 표본을 자동 지정하거나 또는 사용자의 선택에 따라 선택할 수 있도록 함으로써 부동산 감정평가 지식의 수준에 따라 적절하게 활용할 수 있도록 하여 온라인 토지 감정평가 시스템의 사용자 활용성을 매우 높이는 효과가 있다.
An online land appraisal system and method according to an embodiment of the present invention can automatically designate a target sample that is a price selection criterion within the same price range or select a property according to a user's choice when calculating an arbitrary land price. It is effective to increase user usability of online land appraisal system by making appropriate use according to the level of knowledge.
도 1은 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템의 가격 산정의 문제점을 나타내는 예시도.
도 2는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템의 예시도.
도 3은 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템의 구성도.
도 4는 본 발명의 일 실시 예에 따른 표본 관리의 예시도.
도 5는 본 발명의 일 실시 예에 따른 대표 고유 특성 관리의 예시도.
도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 동일 가격권 형성 및 관리의 예시도.
도 7은 본 발명의 일 실시 예에 따른 토지 특성 비교표의 예시도.
도 8 및 도 9는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 방법의 순서도.1 is an exemplary diagram showing a problem of price estimation of a conventional online land appraisal system.
2 is an exemplary view of an online land appraisal system according to an embodiment of the present invention.
3 is a block diagram of an online land appraisal system according to an embodiment of the present invention.
Figure 4 is an illustration of sample management according to an embodiment of the present invention.
5 is an exemplary diagram of representative unique attribute management according to an embodiment of the present invention.
Figure 6 is an illustration of the formation and management of the same price range according to an embodiment of the present invention.
7 is an exemplary view of a land characteristics comparison table according to an embodiment of the present invention.
8 and 9 are flowcharts of an online land appraisal method according to an embodiment of the present invention.
상기한 바와 같은 본 발명을 첨부된 도면들과 실시 예들을 통해 상세히 설명하도록 한다.
BRIEF DESCRIPTION OF THE DRAWINGS The above and other objects, features and advantages of the invention will become more apparent from the following detailed description of the present invention when taken in conjunction with the accompanying drawings.
도 2는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템의 예시도다.2 is an exemplary view of an online land appraisal system according to an embodiment of the present invention.
도 2를 참조하면, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템은 태블릿 피씨 또는 스마트 폰과 같은 조사원(5)의 이동 단말(6)에 설치된 부동산 가격 조사의 전용 애플리케이션(7)으로부터 표본의 가격 및 이의 대표 고유 특성을 입력(1)받아 관리하고 이를 이용한 동일 가격권을 관리하며 상기 대표 고유 특성을 비교 요소로 하는 토지 특성 비교표를 산출(3)하여 임의의 토지에 대한 현실적인 부동산 감정평가 가격을 제공(4)한다.Referring to FIG. 2, the online land appraisal system is based on the price of a sample and its representative inherent characteristics from a dedicated application 7 of real estate price survey installed in a
본 발명에서 표본은 상기 동일 가격권 내 위치한 용도지역 및 이용상황이 동일한 비교 기준 토지를 의미한다.In the present invention, the sample means a comparative reference land having the same use area and use situation located within the same price range.
상기 대표 고유 특성은 임의의 토지가 갖는 타 토지와 구별되는 개별적 특성으로서 이는 공시지가에서 언급하는 부동산의 개별 요인 또는 기타 요인과 동일하지 않음에 유의하며 하나 이상일 수 있다.The representative inherent characteristics are individual characteristics distinguished from other lands owned by any land, and may be one or more, noting that they are not the same as individual factors or other factors of the real estate mentioned in the quoted land price.
또한, 학군, 통행에 따른 출퇴근 특성, 편익시설과의 거리와 같은 소정 부동산의 개별적 특성 및 상기 개별 요인 또는 기타 요인을 보다 세분화한 부동산의 개별적 특성 등을 모두 포함할 수 있음에 유의하며, 지역적 위치도 포함할 수 있으나, 상기 지역적 위치는 하나 이상의 대표 고유 특성의 일부임에 유의한다.Also note that it may include both individual characteristics of a given property, such as school districts, commuting characteristics of traffic, distance from a convenience facility, and individual characteristics of the property, which are more subdivided into these or other factors. It is also possible to include, but note that the local location is part of one or more representative unique characteristics.
즉, 상기 대표 고유 특성은 임의의 토지에 대해 현실적인 부동산 감정평가 가격의 대표적 요인을 구분한 정보로서, 하나 이상을 결합하여 이를 식별정보로 하는 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 상기 동일 가격권으로 관리할 수 있다.That is, the representative unique characteristic is information that distinguishes representative factors of realistic real estate appraisal price for any land, and manages lands having the same representative unique characteristic that combines one or more as identification information as the same price range. can do.
상기 대표 고유 특성으로 동일 가격권을 구성하는 바람직한 실시 예로서, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템은 서로 인접한 토지에 대해서라도 그 토지의 가격을 형성하는 주된 특성을 판별하고 이러한 대표 고유 특성이 상이한 경우 이를 다른 집단으로 구분하여 각각 상이한 동일 가격권으로 관리한다.According to a preferred embodiment of the present invention, the online land appraisal system determines a main characteristic that forms the price of the land even for adjacent lands, and if the representative inherent characteristics are different, They are divided into groups and managed by different identical price ranges.
상기 대표 고유 특성의 바람직한 실시 예로서, 지가 형성에 미치는 현실적인 요소들을 고려하여 학군, 통행량, 토지 경사도, 접하는 도로 폭, 방위 등을 들 수 있다.As a preferred embodiment of the representative inherent characteristics, the school district, traffic volume, land slope, road width, azimuth, and the like, in consideration of realistic factors affecting land formation.
따라서, 종래의 감정평가 시스템에서 동일한 개별 요소를 갖는 토지들의 경우에도 본 발명의 온라인 토지 감정평가 시스템상에서는 대표 고유 특성이 다른 경우 서로 다른 동일 가격권으로 관리된다.Therefore, even in the case of lands having the same individual elements in the conventional appraisal system, in the online land appraisal system of the present invention, if the representative intrinsic characteristics are different, they are managed with different same price ranges.
더불어, 상기 대표 고유 특성이 동일함은 해당 대표 고유 특성을 치환하였을 때 비교 대상 토지들의 단위 면적당 감정평가 가격이 소정 범위 내라는 것을 의미한다.In addition, the same representative unique characteristic means that the appraisal price per unit area of the comparison target lands is within a predetermined range when the representative unique characteristic is replaced.
바람직한 실시 예로서 용도지역, 이용상황 및 타 대표 고유 특성이 동일한 제1 토지 및 제2 토지가 각각 접하는 도로 폭이 4m와 5m인 경우에, 제2 토지의 접하는 도로 폭을 4m로 치환하면 상기 제1 토지 및 제2 토지의 단위 면적당 감정평가 가격이 소정 범위 내라면 두 토지는 해당 대표 고유 특성은 동일하다.As a preferred embodiment, when the width of the road where the first and second lands having the same use area, use situation, and other representative inherent characteristics are 4 m and 5 m, respectively, is 4 m and 5 m, the width of the road that is in contact with the second land is replaced by 4 m. If the appraisal price per unit area of land 1 and
상기 동일 가격권은 용도 지역, 이용 상황이 동일하며 상기 하나 이상의 대표 고유 특성이 동일한 개별 토지의 집합으로서, 이는 조사원의 재량에 의해 임시 설정된 후 표본 가격 조사를 통해 상기 온라인 토지 감정평가 시스템 내에서 수정될 수 있으며, 행정 구역의 동일성이나 거리의 근접과 같은 지역적, 공간적 위치의 유사성을 필수 요소로 하지 않으며 상기 대표 고유 특성을 고려한 가격의 유사성을 기준으로 함에 유의한다.The same price range is a set of individual lands having the same usage area and usage status and having the same one or more representative unique characteristics, which is temporarily set at the discretion of the researcher and then modified in the online land appraisal system through a sample price survey. Note that similarity of regional and spatial locations, such as the identity of administrative districts or the proximity of streets, is not essential and is based on the similarity of prices in consideration of the representative inherent characteristics.
예를 들어, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템에서는 소정의 동일 가격권이 경사도와 학군을 대표 고유 특성으로 갖는 가격권을 형성하는 경우, 이를 경사도A1085, 학군8054와 같은 고유 식별번호로 인덱싱한 후 이를 결합한 식별정보로서 해당 동일 가격권을 관리할 수 있다.For example, in the online land appraisal system, when a predetermined price range forms a price range having slope and school districts as representative unique characteristics, indexing them with unique identification numbers such as slopes A1085 and school district 4204 and combining them The same price range can be managed as the identification information.
상기 토지 특성 비교표는 상기 동일 가격권 내 표본의 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성을 이용하여 각각의 대표 고유 특성을 비교한 비율 값으로 생성하여 감정평가 가격을 산출할 수 있도록 하는 것이 바람직하나 다양한 형식으로 관리할 수 있다.The land characteristic comparison table may be generated as a ratio value comparing each representative unique characteristic using the price of the sample in the same price range and the representative unique characteristics of each land, so that the appraisal price can be calculated. Can be managed by
바람직한 실시 예로서, 상기 경사도A1085 및 학군8054를 식별정보로 하는 동일 가격권 내 제1 토지 및 제2 토지에 대해 상기 제1 토지의 경사도가 11도이며 제2 토지의 경사도가 12도이고 11도와 12도의 차이로 인한 가격 차이가 1.03인 경우 이를 토지 특성 비교표로 저장하여 관리한다.According to a preferred embodiment, the slope of the first land is 11 degrees, the slope of the second land is 12 degrees, the slope of the second land is 11 degrees with respect to the first land and the second land within the same price range using the slopes A1085 and the school district 8204 as identification information. If the price difference due to the difference of 12 degrees is 1.03, it is stored and managed as a comparison table of land characteristics.
또한, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템은 입력되는 표본의 가격의 갱신이 신속한 경우에는 소정 토지에 상기 토지 특성 비교표만을 적용하면 직접적인 해당 토지의 감정평가 가격을 산출할 수 있어 가격 산출이 매우 편리하나, 가격 갱신의 주기적 속도를 고려하여 시점 수정 요인을 더 반영하여 해당 토지의 감정평가 가격을 산출할 수도 있다.In addition, the online land appraisal system can calculate the appraisal price of the land directly if only the land characteristic comparison table is applied to a predetermined land when the price of the sample input is promptly updated. Considering the periodic rate of renewal, the appraisal price of the land may be calculated by further reflecting the time correction factor.
또한, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템은 외부에 위치한 부동산 정보 제공 서버(300)를 통해 표본의 매매 사례 및 평가 선례가격을 전송(2)받아 각 토지의 개별적 특성을 분석한 후 이를 동일 가격권 관리 및 상기 토지 특성 비교표에 활용할 수도 있다.In addition, the online land appraisal system receives the sale case and valuation precedent price of the sample through an external real estate information providing server 300 (2), analyzes the individual characteristics of each land, and then manages the same price range. It can also be utilized for the land characteristic comparison table.
더불어, 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지에 대한 대표 고유 특성은 상기 온라인 토지 감정평가 시스템의 기 설정된 기준에 따른 내부적 입력을 통해 설정 및 관리할 수도 있다.In addition, the representative inherent characteristics of any land within the surveyed area may be set and managed through internal input based on a predetermined criterion of the online land appraisal system.
이러한 구성을 통해, 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템은 종래의 평균적이고 대략적인 가격을 산정하는 것이 아니라 실제 감정평가와 동일하거나 매우 유사한 결과를 얻을 수 있는 시스템을 구성할 수 있어, 은행의 부동산 담보대출 담당자, 부동산 가격파악이 요구되는 기업의 담당자 및 부동산의 정밀한 가격을 알고자 하는 일반인이 오프라인 감정평가를 이용하지 않고 온라인 상에서 평가 대상 부동산의 적절한 감정평가 데이터를 제공받을 수 있다.
Through such a configuration, the on-line land appraisal system according to an embodiment of the present invention can construct a system that can obtain the same or very similar result to the appraisal appraisal, rather than calculating a conventional average and approximate price. For example, a real estate mortgage officer of a bank, a company representative of a company requiring real estate prices, and a general public who wants to know the exact price of a real estate may be provided with appropriate appraisal data of the property to be evaluated online without using an offline appraisal. .
다시 도 2를 참조하면, 구체적인 실시 예로서, 상기 조사원(5)은 소정 조사 대상 범위 지역 내에서 용도지역, 이용상황별로 임의의 가 표본을 다수 선정한 후 각 표본에 대한 현장 조사 및 가격 조사를 통해 시가 수준, 매매사례, 감정평가사례 등을 참고하여 표본의 가격을 산정하며 해당 표본의 가격을 구성하는 대표적 고유 특성을 입력하여 평가 서버(100)로 전송(1)한다.Referring back to FIG. 2, as a specific embodiment, the researcher 5 selects a large number of random samples for each use area and usage situation within a predetermined survey target area, and then conducts a site survey and a price survey for each sample. The price of the sample is calculated by referring to the market price level, the sales case, the appraisal case, etc., and the representative unique characteristic constituting the price of the sample is input and transmitted to the evaluation server 100 (1).
상기 소정 조사 대상 범위 지역은 상술한 바와 같이 행정 구역 범위 등 지역적 위치에 국한되지 않으며, 전국을 대상으로 하거나 임의의 기 설정된 경계 내 지역일 수 있다.The predetermined survey target area is not limited to a regional location such as an administrative area range as described above, and may be a whole area or an area within a predetermined boundary.
바람직한 실시 예로서, 상기 평가 서버(100)는 현장 조사, 매매사례, 평가선례 등을 통해 입력된 가 표본들의 가격 분포를 산출(3)한다.According to a preferred embodiment, the
또한, 상술한 바와 같이 상기 평가 서버(100)는 상기 조사 대상 범위 지역 내 임의의 토지의 대표 고유 특성을 내부적인 입력이나 외부 서버 또는 조사원 단말(6)을 통해 전송받아 관리한다.In addition, as described above, the
상기 평가 서버(100)는 상기 가 표본의 대표 고유 특성과 상기 임의의 토지의 대표 고유 특성을 대응시켜 동일 가격권으로 관리(3)하며, 동일 가격권이 확정되면 상기 가 표본 중 하나 이상을 상기 동일 가격권의 표본으로 지정하여 관리한다.The
바람직한 실시 예로서, 소정 지역에서 일반 주거 지역 내 단독 주택용 토지들을 도로 조건이 세로이며 통행량 조건이 3000명 이상인 경우를 대표 고유 특성으로 갖는 토지들을 제1 동일 가격권으로 구분하고, 경사도가 10도 이상이며 학군이 8학군인 토지들을 제2 동일 가격권으로 구분할 수 있다.As a preferred embodiment, the land for single-family homes in a general residential area in a given area has a road characteristic of vertical and a traffic condition of 3000 or more. And lands with school districts in
또한, 상기 동일 가격권 및 표본은 상기 평가 서버(100)에서 현장 가격 조사, 매매 사례, 평가 선례 등의 데이터를 통해 대표 고유 특성이 변경되었다고 분석되는 경우에 지속적으로 수정될 수 있으며, 조사(1) 또는 평가 서버(100)의 기 설정된 기준에 따른 자동 지정을 통한 추가 표본 선정을 통해서도 수정될 수 있다.In addition, the same price range and samples may be continuously modified when it is analyzed that the representative unique characteristics have been changed through data such as on-site price surveys, sales cases, and evaluation precedents in the
상기 평가 서버(100)는 상기 가 표본의 가격 또는 표본의 가격과 상기 대표 고유 특성을 비교하여 각 토지의 대표 고유 특성 값에 따른 토지 가격을 산출할 수 있는 토지 특성 비교표를 생성 및 관리(3)한다.The
이때, 상기 평가 서버(100)는 상기 동일 가격권 별로 상기 토지 특성 비교표를 작성하는데, 상기 토지 특성 비교표는 상기 대표 고유 특성에 대한 비교만 아니라, 일반적인 개별 특성을 비교하는 값이 관리될 수도 있다.In this case, the
바람직한 실시 예로서, 상기 평가 서버(100)는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 상기 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 구성하거나, 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리하여 토지의 현실적인 가격을 더욱 정확히 반영하도록 구성할 수도 있다.In a preferred embodiment, the
또한, 상기 토지 특성 비교표는 일반적으로 사용하고자 하는 해당 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권에서의 표본 가격 또는 본 시스템에서의 평가 선례 혹은 타 외부 서버에서 전송받은 매매 사례, 평가 선례 등을 이용하여 생성할 수 있으나, 단일의 동일 가격권에 충분한 개수의 표본이 존재하는 경우 이를 이용하여 각 대표 고유 특성 또는 일반적 개별 특성이 미치는 요소를 비율화하여 생성할 수 있다.In addition, the land characteristics comparison table generally uses the sample price at a plurality of the same price range including the same price range to be used, the evaluation precedence in this system or the sales case, evaluation precedence, etc. transmitted from another external server. However, if there are enough samples in a single price range, it can be used to generate the ratio of each representative unique characteristic or general individual characteristic.
또한, 상기 토지 특성 비교표는 지역적 위치 근접성을 고려하여 선정한 복수의 동일 가격권에서 사용하는 단일의 토지 특성 비교표를 상기 복수의 동일 가격권에서의 가격들을 이용하여 생성하거나 또는 비교하고자 하는 대표 고유 특성 혹은 일반적 개별 특성의 특징을 고려하여 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 선정하고 이를 이용하여 토지 특성 비교표의 생성할 수도 있다.In addition, the land characteristic comparison table may be used to generate or compare a single land characteristic comparison table that is used in a plurality of same price ranges selected in consideration of regional location proximity or the representative intrinsic characteristics or to be compared. In consideration of the characteristics of the general individual characteristics, a plurality of identical price ranges may be selected according to predetermined criteria and the land characteristic comparison table may be generated using the same.
예를 들어, 대표 고유 특성이 미치는 영향을 현실화하여 산출하기 위해 해당 대표 고유 특성을 포함하여 유사한 특성을 갖는 동일 가격권에서의 토지 가격을 이용하여 해당 동일 가격권의 상기 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표를 생성할 수도 있다.For example, in order to realistically calculate the influence of the representative intrinsic characteristic, the land characteristic for the representative inherent characteristic of the same price range using land prices in the same price range with similar characteristics including the representative inherent characteristic. You can also create a comparison table.
사용자(8)가 토지 가격 데이터(4)를 조회하기 위해서 평가 대상 토지의 소재지 및 행정 정보, 지도정보, 지적정보 등을 참고하여 간략한 개별 특성을 입력하면 상기 평가 서버(100)는 해당 동일 가격권 내 표본 목록을 사용자 단말(200)로 제시한다.When the
사용자(8)가 화면(210)을 통해 이들 중 가장 특성이 유사한 표본을 선정하면 상기 평가 서버(100)는 상기 사용자(8)가 입력한 정보를 고려하며 상기 대표 고유 특성 및 해당 토지의 개별적 특성을 반영한 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 적용하여 해당 토지의 감정 평가액을 산정하여 사용자 단말(200)로 제공(4)한다.When the
이때, 상기 평가 서버(100)는 광역권의 지가변화를 반영한 지가변동률과 표본의 가격변동치를 반영한 표본 가격 지수를 평균한 시점 수정치를 관리하여 이를 적용한 감정 평가액을 산정하여 제공(4)할 수도 있다.In this case, the
또한, 상기 평가 서버(100)는 평가 대상 토지의 단위 면적당 가격이 표본의 동일 가격권 범위 밖의 가격이 산정될 것으로 예정되는 경우 에러 메시지를 통해 입력된 정보 값을 재조정할 수도 있다.In addition, the
혹은, 상기 사용자의 입력 정보는 사용자(8)가 평가 대상 토지의 소재지만 입력하면, 평가 서버(100)가 외부 정보 제공 서버와 연동하여 입력받아 자동으로 감정평가 가격을 산출하여 사용자(8)의 편의성을 높일 수도 있다.
Alternatively, when the
도 3은 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템의 구성도다.3 is a block diagram of an online land appraisal system according to an embodiment of the present invention.
도 3을 참조하면, 상기 평가 서버(100)는 조사대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 표본 관리부(150), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 대표 고유 특성 관리부(120), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 동일 가격권 관리부(140) 및 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 가격 산정부(160)를 포함한다.Referring to FIG. 3, the
상기 평가 서버(100)는 조사원 단말(6) 및 사용자 단말(200)과 통신하는 통신부(170)를 포함하며, 상기 통신부(170)는 부동산의 매매 사례, 평가 선례 가격을 제공하는 외부 정보 제공 서버(300)와 통신하는 것이 바람직하다.The
또한, 상기 평가 서버(100)는 자체 평가의 가격 예, 자체 데이터를 이용한 부동산 가격 변동률, 토지, 건물, 공동주택과 관련된 상기 매매 사례, 평가 선례 및 건물의 감정평가와 관련한 재조달 원가, 감가상각률 등과 같은 부동산 데이터를 관리하는 부동산 데이터 관리부(110) 및 조사원으로부터 입력되는 데이터의 검증, 오류 데이터 입력 검증, 가격 산정 데이터의 검증 등을 수행하는 부동산 데이터 검증부(130)를 포함하는 것이 바람직하다.In addition, the
상기 평가 서버(100)는 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 동일 가격권으로 구분하여 관리하여 감정평가 가격 산출의 자의성을 배제시키며 동시에 온라인 시스템을 통해 개별 토지가 갖는 세부적 고유 특성을 반영한 정밀한 감정평가가 가능하므로 오프라인 감정평가 없이 현실적인 감정평가 가격과 매우 유사한 감정평가 가격을 제공할 수 있다.The
또한, 상기 평가 서버(100)는 동일 가격권으로 분류된 토지에 대해 해당 동일 가격권의 표본 가격 및 각 토지의 대표 고유 특성에 따른 토지 특성 비교표를 통해 해당 토지의 가격을 산정하여 가격 산정 절차가 단순하며 온라인 토지 감정평가 시스템을 통해 감정평가사가 제공하는 실제적 감정평가 가격과 유사한 가격을 제공하므로 광범위한 지역에 위치한 임의의 부동산일지라도 정확한 가격을 제공할 수 있다.In addition, the
상기 동일 가격권 관리부(140)는 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하여, 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하고, 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성하는 것이 바람직하다.The same price range management unit 140 compares the difference between the calculated price of any land and the price of the sale or valuation precedent of the land, and within the same price range including the land if the difference in price is greater than or equal to a predetermined range. Update one or more lands and representative unique characteristics of the land, use the land for the same use area, use situation is the same as the land, and one or more representative unique characteristics of the sample correspond to the updated representative unique characteristics, and set another equal price It is preferable to create a new equal price ticket that is divided into volumes or samples the land.
바람직한 실시 예로서, 상기 평가 서버(100)는 산정 가격이 기 설정한 기준 가격과 소정 범위 이상 차이가 발생하는 경우에, 이와 관련하여 입력 정보, 표본 가격 및 토지 특성 비교표 등 항목에 대한 검토와 조정을 수행하며, 이를 통해 추가로 확인된 동일 가격권 및 표본을 추가로 설정한다. According to a preferred embodiment, the
상기 평가 서버(100)는 이를 반복하여 표본 수의 증가, 표본 가격의 정밀화를 통한 동일 가격권의 세분화를 통해 산정 가격의 정확도를 더욱 높이게 된다.The
다른 바람직한 실시 예로서, 상기 표본 선정 및 표본 가격은 수 개월 단위로 주기적 조사를 통해 재설계 및 갱신하여 대표 고유 특성이 갱신되는 토지를 신규 표본으로 선정하여 표본의 동일 가격권을 세분화할 수 있다.In another preferred embodiment, the sampling and sampling price may be redesigned and updated every few months through periodic surveys to select lands whose representative intrinsic characteristics are updated as new samples to subdivide the same price range of the samples.
상기 동일 가격권 관리부(140)는 입력된 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 기준 가격의 차이를 비교하여 지속적으로 동일 가격권을 재구분하거나 신규 동일 가격권을 자동 생성하는 구성을 통해 부동산 가격 데이터의 수정에 따라 동일 가격권을 계속 변경 및 갱신하게 되어 장기적인 시간이 경과해도 항상 적합한 부동산 가격을 제공할 수 있다.The same price range management unit 140 compares the difference between the calculated price of any land input and the reference price of the corresponding land, and continuously reclassifies the same price range or automatically generates a new same price range. As data is revised, the same price range is continuously changed and updated, so that even after a long period of time, a suitable real estate price can be provided.
상기 가격 산정부(160)는 동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신하는 것이 바람직하다.When the land list included in the same price right is changed or a new same price right is generated, the
상기 가격 산정부(160)는 토지의 세부적 고유 특성을 반영한 토지 특성 비교표를 동일 가격권 별로 적용하고 동일 가격권의 갱신에 따라 이의 변동을 반영하여 자체 데이터를 이용한 토지 변동률을 고려하여 연동하여 자동 갱신하므로 감정평가 시스템의 로직 변경이나 수정 없이 자동으로 가격을 산정할 수 있어 적은 유지보수 비용으로 현실적 부동산 가격 데이터를 제공한다.The
상기 동일 가격권 관리부(140)는 임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리할 수 있다.The same price tag management unit 140 partially manages overlapping management of the same price tag according to the representative unique characteristics or individual characteristics of any land, or configures the same price range in stages to include at least a part of each same price tag. Can manage
상기 가격 산정부(160)는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 할 수도 있다.The
이처럼, 상기 평가 서버(100)는 임의의 토지에 대한 동일 가격권을 일부 중첩하여 관리하거나 단계적으로 포함하여 관리하며 토지 특성 비교표의 적용시에 이를 적용할 수 있어 부동산의 개별적 특성을 평가 대상 부동산의 실제적 상황에 따라 적합하게 반영하므로 온라인 토지 감정평가 시스템에서 더욱 정밀한 감정평가 가격을 제공하는 장점이 있다.As such, the
상기 가격 산정부(160)는 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 가격을 산정할 수 있다.When there are a plurality of samples in the same price range including the land, the
이와 같이, 상기 평가 서버(100)는 임의의 토지 가격의 산정시 동일 가격권 내 가격 선정 기준이 되는 대상 표본을 자동 지정하거나 또는 사용자의 선택에 따라 선택할 수 있도록 하므로 부동산 감정평가 지식의 수준에 따라 적절하게 활용할 수 있어 온라인 토지 감정평가 시스템의 사용자 활용성을 매우 높인다.As such, the
또한, 상기 가격 산정부(160)는 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것이 바람직하다.In addition, the
더불어, 상기 가격 산정부(160)는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정할 수도 있다.In addition, the
한편, 상기 표본 관리부(150)는 공동주택 특성 정보로서 공동주택의 향, 조망, 면적, 소음, 배치, 입지, 구조, 단지규모 중 하나 이상을 포함하는 기준에 따라 선정된 공동주택의 표본 및 표본 가격을 관리하는 것을 더 포함할 수 있다.On the other hand, the
이때, 상기 가격 산정부(160)는 임의의 공동 주택에 대해 해당 공동주택 단지의 표본을 기준으로 상기 공동주택 특성 정보를 포함하여 기 설정된 공동주택의 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 가격을 산정하는 것이 바람직하다.At this time, the
또한, 상기 가격 산정부(160)는 건물의 용도, 건축구조, 지붕구조, 부대설비, 마감재, 각 층의 면적, 신축년도 중 하나 이상을 포함하는 건물 특성 정보에 재조달 원가 및 감가 상각률을 적용하여 건물 가격을 산정할 수 있다.In addition, the
이처럼, 상기 평가 서버(100)는 시점 수정치 또는 토지 특성 비교표를 이용하여 현실적인 가격을 정량적으로 평가하게 되어 오프라인 감정평가를 통해 산출한 데이터와 유사한 데이터가 나올 뿐만 아니라 산출 값의 재량적 가감을 할 수 없어 고의적 과대, 과소 평가가 어려워 감정평가의 실질적 활용도가 높다.
As described above, the
도 4는 본 발명의 일 실시 예에 따른 표본 관리의 예시도이며, 도 5는 본 발명의 일 실시 예에 따른 대표 고유 특성 관리의 예시도다.4 is an exemplary view illustrating sample management according to an embodiment of the present invention, and FIG. 5 is an exemplary view illustrating representative intrinsic property management according to an embodiment of the present invention.
도 4를 참조하면, 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템은 용도지역, 이용상황별로 대표 고유 특성을 고려하여 선정 또는 생성한 다수의 표본(41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54)을 관리한다. Referring to FIG. 4, in the online land appraisal system according to an embodiment of the present invention, a plurality of samples (41, 42, 43, 44, 45, selected or created in consideration of representative intrinsic characteristics of each use area and usage situation) 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54).
종래의 온라인 토지 감정평가 시스템에서는 용도지역, 이용상황별로 공시지가 또는 매매 사례, 평가 선례를 통해 표준지를 선정하므로 인근에 소재한 토지인 경우에는 그 개별적 특성이 크게 고려되지 않고 단순 비교를 통한 유사한 가격으로 산출되어 현실적인 가격 제공이 어려웠다.In the conventional online land appraisal system, standard land is selected by the land price, use case, and precedent by the use area and usage situation. Therefore, in case of land located in the vicinity, the individual characteristics are not considered much and they are calculated at similar prices through simple comparison. It was difficult to provide realistic prices.
또한, 종래의 온라인 토지 감정평가 시스템은 공시지가를 이용하는 경우 각 행정구역 접경에 유사한 토지의 가격이 차이가 나는 경우도 많았다.In addition, in the conventional online land appraisal system, when the public land price is used, the price of similar lands on the border of each administrative district is often different.
반면, 본 발명의 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템은 각 토지의 대표 고유 특성을 고려한 동일 가격권을 형성하고 해당 동일 가격권 내 또는 다수의 동일 가격권 내 위치하는 다수의 표본의 관리를 통해 감정 평가 가격을 제공하므로 토지의 개별적 특성을 정확히 반영할 수 있어 매우 현실적인 감정평가 가격의 제공이 가능하다.On the other hand, the online land appraisal system according to an embodiment of the present invention forms the same price range considering the representative unique characteristics of each land and manages a plurality of samples located in the same price range or in the same price range. By providing an appraisal price, it is possible to accurately reflect the individual characteristics of the land, thus providing a very realistic appraisal price.
예를 들어, 각 토지들을 계통성, 노선특성, 편익시설과의 접근성, 교통편리성, 유동 인구 상권 활성화 정도와 같은 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권으로 구분하고 이를 관리하여 노선이 같더라도 노선 가격이 달라지는 등의 문제점 때문에 감정평가 데이터가 상이한 경우를 용이하게 해결할 수 있다.For example, each land is classified into equal price zones with one or more representative unique characteristics such as systematicity, route characteristics, access to convenience facilities, transportation convenience, and activation of floating populations. It is possible to easily solve the case where the appraisal data is different due to a problem such as a price change.
종래의 온라인 토지 감정평가 시스템은 감정 평가 전례와 표준지와의 차이를 통계적 방법으로 편차를 구해서 적용하는 기계적인 방법으로 평가 대상 토지의 감정평가 가격을 산출하므로 평가 전례와의 격차를 반영하더라도 현실 가격과 괴리되는 경우가 많았다.Conventional online land appraisal system calculates appraisal price of land to be assessed by using mechanical method that calculates deviation between appraisal precedent and standard site by statistical method and calculates the appraisal price of land to be assessed. There were many cases of separation.
반면, 본 발명의 온라인 토지 감정평가 시스템은 대표 고유 특성으로 상세하게 구분되는 동일 가격권을 통해 표본 가격에 토지 특성 비교표를 적용하여 평가 가격을 산출하거나, 필요에 따라 시점 수정치를 반영하면 되어 평가 과정이 매우 단순하며 정량적이면서도 현실 가격과 괴리가 없다.On the other hand, the online land appraisal system of the present invention calculates the valuation price by applying the land characteristic comparison table to the sample price through the same price range, which is classified in detail as the representative intrinsic characteristics, or reflects the revised time point as necessary. The process is very simple, quantitative and no real price difference.
도 5를 참조하면, 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 시스템은 용도지역, 이용상황별 표본(44 및 45)과 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 지정(44a,44b,44c,44d,44e,44f 및 43a,43b,43c,43d,43e)하여 관리하고 이를 동일 가격권으로 관리한다.Referring to FIG. 5, the online land appraisal system according to an embodiment of the present invention designates lands having the same representative inherent characteristics as the use areas and the
상기 동일 가격권(예를 들어, 44와 44a,44b,44c,44d,44e,44f)을 형성하는 대표 고유 특성의 일 실시 예로서, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 장래가격 변화예상, 지역개발 등을 토지별로 구체적으로 세분화한 특성을 들 수 있다.As an embodiment of the representative inherent characteristics forming the same price range (for example, 44 and 44a, 44b, 44c, 44d, 44e, 44f), the horizontal condition, access condition, environmental condition, stroke condition, administrative condition, The characteristics of the prospective price change and regional development are broken down by land.
또는, 토지별 대표 고유 특성은 일 단지 여부, 토지 일부의 도로 이용 여부, 타인토지 통행 여부 등의 특성을 포함할 수도 있다.Alternatively, the representative unique characteristics of each land may include characteristics such as whether a work complex is used, whether a part of the land is used on a road, or whether other lands pass.
도 2에서 상술한 바와 같이, 상기 대표 고유 특성은 임의의 토지가 갖는 타 토지와 구별되는 개별적 특성으로서 이는 공시지가에서 언급하는 부동산의 개별 요인 또는 기타 요인과 동일하지 않음에 유의하며 하나 이상일 수 있다.As described above in FIG. 2, the representative inherent characteristics are individual characteristics distinguished from other lands owned by any land, which may be one or more, noting that they are not the same as the individual factors or other factors of the real estate mentioned in the published land price.
또한, 상기 대표 고유 특성은 학군, 통행에 따른 출퇴근 특성, 편익시설과의 거리와 같은 소정 부동산의 개별적 특성 및 상기 개별 요인 또는 기타 요인을 보다 세분화한 부동산의 개별적 특성 등을 모두 포함할 수 있음에 유의하며, 지역적 위치도 포함할 수 있으나, 상기 지역적 위치는 하나 이상의 대표 고유 특성의 일부임에 유의한다.In addition, the representative inherent characteristics may include all the individual characteristics of a given real estate such as school districts, commuting characteristics according to traffic, distance to the convenience facilities, and the individual characteristics of the real estate further subdividing the individual or other factors. It is to be noted that local location may also include, but note that the local location is part of one or more representative unique characteristics.
즉, 상기 대표 고유 특성은 임의의 토지에 대해 현실적인 부동산 감정평가 가격의 대표적 요인을 구분한 정보로서, 하나 이상을 결합하여 이를 식별정보로 하는 동일한 대표 고유 특성을 갖는 토지들을 상기 동일 가격권으로 관리할 수 있다.
That is, the representative unique characteristic is information that distinguishes representative factors of realistic real estate appraisal price for any land, and manages lands having the same representative unique characteristic that combines one or more as identification information as the same price range. can do.
도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 동일 가격권 형성 및 관리의 예시도이며, 도 7은 본 발명의 일 실시 예에 따른 토지 특성 비교표의 예시도다.6 is an exemplary view of forming and managing the same price right according to an embodiment of the present invention, Figure 7 is an illustration of a land characteristics comparison table according to an embodiment of the present invention.
도 5, 도 6 및 도 7을 참조하면, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템은 표본의 가격과 토지들의 대표 고유 특성을 비교하여 동일 가격권(44와 44a, 44b, 44c, 44d, 44e, 44f 및 43과 43a, 43b, 43c, 43d, 43e)을 생성하고 관리하며, 각 토지의 대표 고유 특성 값에 따른 토지 가격을 산출할 수 있는 토지 특성 비교표를 생성 및 관리한다.5, 6, and 7, the online land appraisal system compares the price of a sample with representative intrinsic characteristics of lands to compare the same price ranges 44 and 44a, 44b, 44c, 44d, 44e, 44f, and 43. And 43a, 43b, 43c, 43d, 43e), and create and manage a land feature comparison table that can calculate land prices based on representative intrinsic feature values for each land.
이때, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템은 상기 각 동일 가격권 별로 상기 토지 특성 비교표를 작성하는데, 상기 토지 특성 비교표는 상기 대표 고유 특성에 대한 비교만 아니라, 일반적인 개별 특성을 비교하는 값이 관리될 수도 있다.In this case, the online land appraisal system prepares the land characteristic comparison table for each of the same price ranges. The land characteristic comparison table may be managed not only for comparing the representative unique characteristics but also for comparing general individual characteristics. .
상기 온라인 토지 감정평가 시스템은 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 상기 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용하도록 구성하거나, 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리하여 토지의 현실적인 가격을 더욱 정확히 반영하도록 구성할 수도 있다.The online land appraisal system may apply a land characteristic comparison table for representative intrinsic characteristics managed by the same price range within the same price range and apply the same characteristic comparison value by tying a plurality of same price ranges. More realistic management of the actual price of the land by constructing or managing some overlapping management of the same price range according to the representative unique characteristics or individual characteristics of the land, or by constructing and managing the price range in stages to include at least some of the same price range. It can also be configured to reflect.
도 7과 같은 상기 토지 특성 비교표의 바람직한 실시 예로서, 반복적으로 조사되어 평가 서버(100)로 입력되는 토지 가격, 매매사례, 평가선례를 이용하여 표본 가격을 기준으로 가격의 차이를 산출할 수 있다.As a preferred embodiment of the land characteristics comparison table as shown in FIG. 7, a difference in price may be calculated based on a sample price by using a land price, a sales case, and a valuation precedent repeatedly inputted to the
또한, 상기 토지 특성 비교표는 매월 발표되는 지가변동률과 표본의 가격 변동치의 평균치를 적용하여 광역권 및 해당 지역권의 변동을 동시에 반영하여 변경하거나 이를 시점 수정치에 적용하여 해당 토지의 감정평가 가격을 산출할 수도 있다.In addition, the land characteristics comparison table may be applied by applying the average of the land price fluctuation rate and the sample price fluctuation published monthly to reflect changes in the wide-area region and the region at the same time, or apply it to the time correction to calculate the appraisal price of the land. It may be.
더불어, 상기 토지 특성 비교표는 도 2 및 도 3에서 상술한 바와 같이, 소정의 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서의 정밀한 감정평가 가격의 제공을 위해 해당 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 해당 특성을 갖는 동일 가격권들의 표본 가격 또는 토지 가격을 이용하여 생성하거나 일반적 개별 특성에 비해 상대적으로 적은 수의 동일 가격권을 이용하여 생성하는 것이 바람직하며, 해당 동일 가격권에서 대표 고유 특성이 아닌 일반적 개별 특성을 적용하는 것은 보다 많은 수의 동일 가격권들의 표본 가격 또는 토지 가격을 이용하여 생성하는 것이 바람직하다.
In addition, the land characteristics comparison table is as described above with reference to Figures 2 and 3, in order to provide a precise appraisal price in the same price range having a predetermined representative unique characteristics, the land characteristics comparison table for the representative unique characteristics is a corresponding characteristic It is preferable to generate by using the sample price or land price of the same price ranges with the same price range or by using a relatively small number of the same price ranges as compared to the general individual characteristics. Application of the property is preferably generated using a sample price or land price of a greater number of identical price ranges.
도 8 및 도 9는 본 발명의 일 실시 예에 따른 온라인 토지 감정평가 방법의 순서도다.8 and 9 are flowcharts of an online land appraisal method according to an embodiment of the present invention.
도 8 및 도 9를 참조하면, 상기 온라인 토지 감정평가 시스템의 감정평가 방법은 조사 대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 단계(S10,S30), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 단계(S20), 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 단계(S40), 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하는 단계(S50) 및 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 단계(S60)를 포함한다.Referring to FIGS. 8 and 9, the appraisal method of the online land appraisal system is land located within a survey target area, classified according to a use area and a use situation, and having one or more representative inherent characteristics according to preset conditions. Step of receiving and managing one or more sample prices for a sample (S10, S30), located in the range of the investigation target area, and any land classified by the use area and usage status as one or more representative unique characteristics of the land. Classifying and managing (S20), one or more arbitrary lands located in the surveyed area and classified by the use area, use situation and one or more representative inherent characteristics, use area, use situation is the same as the land and one The same price right that includes one or more specimens whose at least one representative unique characteristic corresponds identically to the land. The step S40 of managing the land characteristic comparison table comparing the representative unique characteristics of the same price range and the land characteristics at a sample price of the sample in the same price range for any land; Comprising a step of calculating the price of the land by applying the characteristic value using the comparison table (S60).
상기 온라인 토지 감정평가 방법은 임의의 토지의 산정 가격과 해당 토지의 매매 사례 또는 평가 선례의 가격의 차이를 비교하는 단계, 상기 가격의 차이가 소정 범위 이상인 경우 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 하나 이상의 토지 및 상기 토지의 대표 고유 특성을 갱신하는 단계(S41) 및 상기 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 표본의 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 갱신된 대표 고유 특성과 대응하여 기 설정된 타 동일 가격권으로 구분하거나 또는 상기 토지를 표본으로 하는 신규 동일 가격권을 생성하는 단계(S42)를 더 포함한다.The online land appraisal method may include comparing a difference between an estimated price of an arbitrary land and a price of a sale case or an evaluation precedent of the land, and if the difference is more than a predetermined range, one within the same price range including the land. (S41) updating the above-mentioned land and the representative unique characteristic of the land, and the land use area, the use situation is the same as the land, and at least one representative unique characteristic of the sample is preset according to the updated representative unique characteristic. The method may further include generating a new same price tag or classifying the same price tag as another sample (S42).
상기 온라인 토지 감정평가 방법은 동일 가격권이 포함하는 토지 리스트가 변경되거나 또는 신규 동일 가격권이 생성되는 경우에 해당 동일 가격권의 토지 특성 비교표를 변경된 토지 리스트를 고려하여 갱신하는 단계(S43)를 더 포함할 수 있다.In the online land appraisal method, when the land list included in the same price right is changed or a new same price right is generated, updating the land characteristic comparison table of the same price right in consideration of the changed land list (S43). It may further include.
상기 동일 가격권 구분 단계(S40)는 임의의 토지의 대표 고유 특성 또는 개별적 특성에 따른 동일 가격권의 관리를 일부 중첩하여 관리하거나 각 동일 가격권을 일부 이상 포함하도록 동일 가격권 범위를 단계적으로 구성하여 관리할 수 있다.The same price tag division step (S40) is to superimpose the management of the same price ticket according to the representative unique characteristics or individual characteristics of any land, or configure the same price range in stages to include at least a part of each same price ticket. Can be managed.
상기 가격 산정 단계(S60)는 상기 동일 가격권 별로 관리되는 대표 고유 특성에 대한 토지 특성 비교표는 동일 가격권 내에서 적용하도록 하며 임의의 토지의 일반적 개별 특성은 복수의 동일 가격권을 묶어 동일한 특성 비교 값을 적용할 수도 있다.In the step of calculating the price (S60), the land characteristic comparison table for the representative unique characteristics managed by the same price range is applied within the same price range, and the general individual characteristics of any land are bundled with the same price range to compare the same characteristics. You can also apply a value.
상기 가격 산정 단계(S60)는 상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 가격을 산정할 수 있다.In the step of calculating the price (S60), when there are a plurality of samples in the same price range including the land, the sample is provided to the user terminal to allow the user to select a sample of the price selection criteria or the distance, representative unique. The price may be automatically selected by selecting one or more of the similarity of the characteristics, according to a predetermined condition.
또한, 상기 가격 산정 단계(S60)는 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권을 포함하는 복수의 동일 가격권을 기 설정된 기준에 따라 각 동일 가격권의 대표 고유 특성의 유사성을 고려하여 선정하고, 선정된 복수의 동일 가격권의 토지 가격을 이용하여 상기 대표 고유 특성을 갖는 동일 가격권에서 사용하는 토지 특성 비교표를 생성하는 것이 바람직하다.In addition, the step of calculating the price (S60) is selected in consideration of the similarity of the representative unique characteristics of each of the same price ticket, based on a predetermined criterion, a plurality of the same price ticket including the same price ticket having the representative unique characteristic, It is preferable to generate the land characteristic comparison table used by the same price range which has the said representative unique characteristic using the land price of several said same price range.
상기 동일 가격권 관리 단계(S40)는 상기 동일 가격권에 대한 시점 수정치 및 토지 특성 비교표를 관리하며, 상기 가격 산정 단계는 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 시점 수정치 및 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정할 수도 있다.The same price range management step (S40) manages the point in time correction value and land characteristic comparison table for the same price range, and the price calculation step includes the number of viewpoints at a sample price of a sample in the same price range for any land. The price of the land may be calculated by applying the property values using the political and land property comparison tables.
상기 온라인 토지 감정평가 방법은 공동주택 특성 정보로서 공동주택의 향, 조망, 면적, 소음, 배치, 입지, 구조, 단지규모 중 하나 이상을 포함하는 기준에 따라 선정된 공동주택의 표본 및 표본 가격을 입력받아 관리하는 단계 및 임의의 공동 주택에 대해 상기 표본을 기준으로 상기 공동주택 특성 정보를 포함하여 기 설정된 해당 공동주택의 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 가격을 산정하는 단계를 더 포함할 수 있다.The online land appraisal method is a property of the apartment complex, and the sample and the sample price of the apartment house selected according to the criteria including one or more of the fragrance, view, area, noise, layout, location, structure, complex size of the apartment house The method may further include calculating and receiving a price by applying a characteristic value using a predetermined characteristic comparison table of the corresponding multi-family house, including the multi-family property information, based on the sample, to the input and management. have.
또한, 상기 온라인 토지 감정평가 방법은 건물의 용도, 건축구조, 지붕구조, 부대설비, 마감재, 각 층의 면적, 신축년도 중 하나 이상을 포함하는 건물 특성 정보에 재조달 원가 및 감가 상각률을 적용하여 건물 가격을 산정하는 단계를 더 포함할 수도 있다.
In addition, the online land appraisal method is applied to the re-procurement cost and depreciation rate to the building characteristics information including one or more of the use of the building, building structure, roof structure, auxiliary facilities, finishing materials, area of each floor, new construction year The method may further include calculating a building price.
이상에서는 본 발명에 따른 바람직한 실시 예들에 대하여 도시하고 또한 설명하였다. 그러나 본 발명은 상술한 실시 예에 한정되지 아니하며, 특허 청구의 범위에서 첨부하는 본 발명의 요지를 벗어남이 없이 당해 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 누구든지 다양한 변형 실시가 가능할 것이다.
The foregoing embodiments and advantages are merely exemplary and are not to be construed as limiting the present invention. However, the present invention is not limited to the above-described embodiments, and various changes and modifications may be made by those skilled in the art without departing from the scope of the present invention. .
5: 조사원 6: 조사원 단말
7: 조사 전용 프로그램 8: 사용자
100: 평가 서버 110: 부동산 데이터 관리부
120: 대표 고유 특성 관리부 130: 부동산 데이터 검증부
140: 동일 가격권 관리부 150: 표본 관리부
160: 가격 산정부 170: 통신부
200: 사용자 단말 210: 모니터
300: 외부 정보 제공 서버5: investigator 6: investigator terminal
7: Survey Only Program 8: Users
100: evaluation server 110: real estate data management unit
120: representative unique characteristic management unit 130: real estate data verification unit
140: the same price range management unit 150: sample management unit
160: price calculation unit 170: communication unit
200: user terminal 210: monitor
300: external information provision server
Claims (2)
조사대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 표본 관리부;
상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 대표 고유 특성 관리부;
상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 동일 가격권 관리부;및
상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하며, 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 가격 산정부;를 포함하되,
상기 가격 산정부는
상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 해당 토지의 가격을 산정하는 것을 특징으로 하는 온라인 토지 감정평가 시스템.
In the online land appraisal system,
A sample management unit that receives and manages one or more sample prices for samples having one or more representative inherent characteristics according to a predetermined condition as lands located within a region to be surveyed classified by use region and usage conditions;
A representative intrinsic characteristic management unit located in the survey target area and classifying and managing any land classified by the use region and use situation as one or more representative inherent characteristics of the land;
One or more arbitrary lands located within the scope of the surveyed area and classified into the use area, the use situation and one or more representative inherent characteristics, the use area, the use situation is the same as the land, and at least one representative inherent characteristic is the same as the land; The same price range management unit for managing the same price range, including one or more samples corresponding to;
A land characteristic comparison table for comparing representative intrinsic characteristics of the same price range is managed, and the price of the land is applied by applying the characteristic value using the land characteristic comparison table to the sample price of the sample in the same price range for any land. Price calculation, including;
The above price calculation
When there are a plurality of samples within the same price range including the land, the samples may be provided to the user terminal to allow the user to select a target sample among the price selection criteria, or include one or more of similarity between distance and representative unique characteristics. On-line land appraisal system, characterized in that to calculate the price of the land automatically selected according to the preset conditions.
a) 조사 대상 범위 지역 내 위치하는 토지로서 용도지역, 이용상황 별로 분류되며 기 설정한 조건에 따른 하나 이상의 대표 고유 특성을 갖는 표본에 대한 표본 가격을 하나 이상 입력받아 관리하는 단계;
b) 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 별로 분류되는 임의의 토지를 해당 토지가 갖는 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류하여 관리하는 단계;
c) 상기 조사대상 범위 지역 내 위치하며 상기 용도지역, 이용상황 및 하나 이상의 대표 고유 특성으로 분류되는 하나 이상의 임의의 토지를 용도지역, 이용상황이 상기 토지와 동일하며 하나 이상의 대표 고유 특성이 상기 토지와 동일하게 대응되는 하나 이상의 표본을 포함하는 동일 가격권으로 구분하여 관리하는 단계;
d) 상기 동일 가격권에 대한 대표 고유 특성을 비교하는 토지 특성 비교표를 관리하는 단계;및
e) 임의의 토지에 대해 상기 동일 가격권 내 표본의 표본 가격에 상기 토지 특성 비교표를 이용한 특성 값을 적용하여 해당 토지의 가격을 산정하는 단계;를 포함하되,
상기 e)단계는
상기 토지를 포함하는 동일 가격권 내 표본이 복수인 경우, 상기 표본을 사용자 단말에 제공하여 이 중 가격 선정 기준의 대상 표본을 사용자가 선택하도록 하거나 또는 거리, 대표 고유 특성의 유사성 중 하나 이상을 포함하여 기 설정된 조건에 따라 자동으로 선택하여 해당 토지의 가격을 산정하는 것을 특징으로 하는 온라인 토지 감정평가 방법.
In the appraisal method of online land appraisal system,
a) receiving and managing at least one sample price for a sample which is located in the scope of the surveyed area, classified by the use area and the use situation, and having one or more representative unique characteristics according to a predetermined condition;
b) classifying and managing any land that is located in the surveyed area and classified according to the use area and use situation as one or more representative inherent characteristics of the land;
c) one or more lands located within the scope of the surveyed area and classified into the use area, use situation and one or more representative inherent characteristics, the use region, use situation is the same as the land, and one or more representative inherent characteristics are the land Dividing and managing the same price range including one or more samples corresponding to the same;
d) managing a land feature comparison table comparing representative unique features for the same price range; and
e) calculating the price of the land by applying the characteristic value using the land characteristic comparison table to the sample price of the sample within the same price range for any land;
Step e)
When there are a plurality of samples in the same price range including the land, the samples may be provided to the user terminal to allow the user to select a target sample of the price selection criteria, or include one or more of similarity of distance and representative unique characteristics. On-line land appraisal method characterized in that the automatic selection according to a predetermined condition to calculate the price of the land.
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