KR100843578B1 - 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산개발 시스템 - Google Patents

Abstract

본 발명은 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템에 관한 것으로서, 종래 민간이 주도하는 부동산 개발에 있어 발생할 수 있는 여러 문제점을 해결하기 위하여 민간의 우수한 부동산개발 계획을 공모를 통하여 선정하고, 민간의 책임 하에 기간 내 공모계획대로 완공토록 강제함으로써 계획적이고 체계적인 부동산개발과 수요자의 편익시설의 적기건설을 통한 편익제고를 위한 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)기법을 통한 부동산개발시스템 구축에 관한 것이다.

부동산 개발 관리 시스템, 프로젝트회사, 프로젝트 파이낸싱

Description

공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템{METHOD AND SYSTEM FOR MANAGING DEVELOPMENT OF THE REAL ESTATE}

도 1은 본 발명에 따른 부동산 개발 시스템에 따른 부동산개발 방법을 순서대로 도시한 것이다.

도 2는 상기 본 발명에 따른 부동산 개발 시스템을 개략 도시한 것이다.

도 3은 본 발명에 따른 각 서버간의 연동관계도를 도시한 것이다.

도 4a, 도 4b, 도 4c 및 도 4d는 본 발명에 따른 공모기준 등을 테이블형태로 도시한 것이다.

< 도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명 >

100:부동산개발기관 서버

110:사업대상 선정모듈

120:민간사업자 공모모듈

130:우선협상대상자선정 평가기준모듈

140:프로젝트회사설립 위한 절차모듈

150:자산관리회사 설립 절차모듈

160:사업지 매매절차 모듈

170:당초 사업계획의 변경확인 모듈

180:공사원가의 적정성 확인모듈

190:공사관리시스템 구축모듈

191:경영관리시스템 구축모듈

192:시설관리 처분/운영모듈

193:필수시설완공보증모듈

194:공사완공보증모듈

195:부동산개발기관 DB

200:프로젝트회사 서버

210:프로젝트회사 DB

300:민간사업자 서버

400:자금관리회사 서버

500:자금관리사무수탁회사 서버

본 발명은 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템에 관한 것이다. 더욱 상세하게는, 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통한 부동산개발사업에 있어서, 공익성, 사업의 적정성을 효과적으로 확보하기 위하여 부동산개발기관, 출자자인 민간사업자 및 프로젝트 회사와의 원활한 사업추진을 위한 시스템 구 축에 관한 것이다.

일반적으로 공익성을 추구하는 부동산개발기관이 실시하는 부동산 개발사업의 경우, 특히 상업지역에 있어 소규모 필지로 구획하여 분양함에 따라, 상기 상업지역을 분양받은 분양자들이 전체 개발계획과는 상관없이 최대의 수익을 확보하기 위하여 딱딱한 사각형 건물에 어지러운 간판들로 미관상 난잡한 난개발이 이루어지고, 수익성 높은 일부 시설들만 유치함에 따라 필요한 시설은 들어서지 않고 안마시술소, 게임방과 같은 특정시설이 중복되어 유치되었고,

주차시설 등 공공편익시설은 부족하여 주민 이용에 불편함이 많았으며 신규로 개발되는 택지개발지구에 가장 큰 문제점으로 대두되었던 것 중 하나가 주민입주 시에 필요한 필수시설들(예: 대형마트, 클리닉 등)이 사업자들의 수익성 추구 등으로 인하여 적어도 50%이상 심한 경우 80~90%이상의 주민이 입주하여야 필수시설이 입점하는 관례가 형성되어 부동산 개발과 관리가 체계적이고 합리적으로 이루어지지 못하는 문제점이 있었다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 본 발명은, 부동산개발 기관이 실시하고 있는 부동산 개발을 민간업체에게 만 일임하였던 것을, 컴퓨터 시스템을 도입하여 합리적이고 균형 있는 부동산 개발과 관리가 이루어지도록 하는 부동산 개발 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것을 그 목적으로 한다.

이하, 본 발명의 바람직한 실시예를 첨부된 도면들을 참조하여 상세히 설명 한다. 우선 각 도면의 구성요소들에 참조부호를 부가함에 있어서, 동일한 구성요소들에 대해서는 비록 다른 도면상에 표시되더라도 가능한 한 동일한 부호를 가지도록 하고 있음에 유의해야 한다. 또한, 본 발명을 설명함에 있어서, 관련된 공지 구성 또는 기능에 대한 구체적인 설명이 본 발명의 요지를 흐릴 수 있다고 판단되는 경우에는 그 상세한 설명은 생략한다.

도 1은 본 발명의 시스템에 따른 부동산개발 순서를 블록도 형태로 도시한 것이다.

본 발명은 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산개발에 관한 것으로서 그 주체는 크게 공공부문과 민간부분으로 구분된다.

상기 공공부문은 부동산개발기관으로서 사업지를 제공하는 주체가 되며,

민간부문은 공모를 통해 선정된 출자자인 민간사업자, 프로젝트회사로서 사업지에 실제 부동산개발사업을 추진하는 주체가 되며,

사업의 공익성 등을 확보하기 위하여 부동산개발기관은 프로젝트회사 및 민간사업자에 대한 관리시스템을 구축하게 된다.

구체적으로, 사업지를 제공하는 부동산개발기관은 최적의 사업계획에 따라 효과적으로 사업을 추진할 수 있는 민간사업자를 공모를 통하여 선정하게 되며(s10,s20)

이렇게 선정된 민간사업자는 부동산개발기관과 함께 일종의 페이퍼 컴퍼니인 프로젝트 회사를 설립하여 사업계획에 따른 사업을 추진하게 된다.(s30)

이때 부동산개발기관은

상기 사업추진에 있어 사업의 경제성, 투명성, 공공성, 적정성을 확보할 수 있도록,

첫째, 프로젝트 회사 자산의 획득, 사용 등은 별도의 자산관리회사에서 운용되도록 하고,

둘째, 프로젝트 회사의 자금도 별도의 자금관리수탁회사에서 운용하도록 하게하며,

셋째, 프로젝트회사에 대한 사업계획변경제한 및 원가 적정성 확보관리와 같은 사업계획관리시스템을 구축하고,

넷째, 프로젝트회사 및 민간사업자에 대한 필수시설을 적기에 설치 필수시설완공보증시스템, 공사완공보증 시스템, 자금관리 및 시설의 관리처분 및 운영과 같은 사업관리시스템을 구축하게 된다.(s40,s50)

이에 최종 사업의 완료되면 프로젝트 회사는 청산된다.(s60)

이러한 절차를 구체적으로 아래에서 살펴본다.

도 1을 참조하면, 본 발명에 따른 부동산개발기관이 민간사업자를 공모하는 단계(s10)는

부동산개발기관이 제공하는 사업지에 실제 부동산 사업을 추진할 민간사업자를 선정하기 위한 공모를 하기 위한 단계로서,

부동산개발기관은 이를 위해 부동산개발기관 서버(100)에 사업대상 선정모듈(110) 및 민간사업자 공모모듈(120)이 포함되도록 한다.

좀 더 구체적으로 살펴보면,

본 발명에 따른 부동산개발 사업은 우선 부동산개발기관이 먼저 자체적으로 사업대상(사업지)을 선정하게 된다.

이러한 사업대상은 특히 계획적인 도심 공간 조성과 난개발 방지, 편익시설의 적기건설을 통한 주민 편익제고를 위해 공공 및 민간 합동형 PF(프로젝트 파이낸싱)사업에 의한 것으로서 이에 부동산개발기관은 한국토지공사 등과 같은 공익성을 추구하는 공공기관에 해당된다.

이에 본 발명에 따른 부동산개발기관은 위에서 살펴본 민간사업자 공모를 위하여 사업대상 선정모듈(110)을 구축하게 되며, 이때, 상기 사업대상 선정모듈(110)은

이러한 부동산개발기관은 자체적으로 신규사업예정지 수요조사를 하고,

사업예정지 선정을 위한 실무위원회 개최한 후 사업타당성 조사용역을 의뢰하고,

선택적인 예비사업설명회(업체간담회)를 가지고,

구체적인 사업내용, 진행을 위한 공모지침서를 작성하고,

사업대상지 결정을 위한 실무위원회를 개최하고, 투자 및 자금업무 심의위원회를 개최한 후, 투자 및 관련사항을 보고하는 방식으로 사업대상을 선정을 진행되게 된다.

이때 이러한 선정 절차들은 필연적으로 거쳐야 하는 단계이므로 그 내용을 일일이 서류검토하고, 준비하는 절차가 매우 복잡하였기 때문에 상당히 많은 시간 과 노력이 소요될 수밖에 없었으나,

본 발명에서는 이에 대한 모든 절차를 각 담당자 및 관련자를 DB화하여 부동산개발기관 서버(100)에 모듈로서 형성시켜 관리자는 이러한 모듈에 의한 결과물을 통해 사업대상을 선정할 수 있도록 하였다.

신규사업예정지 수요조사모듈(111);

사업예정지 선정을 위한 실무위원회 개최한 후 사업타당성 조사용역 의뢰모듈(112);

구체적인 사업내용, 진행을 위한 공모지침서 작성모듈(113);

사업대상지 결정을 위한 실무위원회 및 투자 및 자금업무 심의위원회를 개최한 후, 투자 및 관련사항을 보고하는 결재모듈(114);을 포함하게 된다.

이러한 모듈들은 관련기관 또는 개인과 직, 간접으로 유, 무선 인터넷 또는 랜을 통해 서로 연동되도록 함으로서 보다 효율적인 절차진행이 가능하도록 함으로서 관련 작업의 효율성 및 경제성이 증진되도록 한다.

위와 같이 사업대상이 최종 선정되면 이러한 사업대상을 실제 수행하되, 사업을 보다 투명하고 효과적으로 진행하기 위해서 출자자라 할 수 있는 민간사업자를 선정해야 하는데, 이러한 선정작업은 먼저 민간사업자를 공모하는 절차를 거치게 된다.

본 발명에서는 상기 민간사업자를 공모에 의하여 최종 선정된 우선협상대상자로서 컨소시엄형태로 구성되며 부동산개발 기관과 사업협약을 체결하고, 협약이행보증금을 부동산개발 기관에 제출한 자로써 부동산개발 기관과 함께 해당 사업을 추진해가는 파트너라 정의한다.

이에 민간사업자 공모를 위하여, 위에서 살펴본 사업대상 선정모듈(110)의 공모지침서 작성모듈(113)에 의하여 작성된 공모지침서를 준비하게 되는데, 이러한 공모지침서에는 민간사업자 선정을 위한 기본 요건들이 모두 포함되게 된다.

이에 민간사업자 공모모듈(120)은

공모지침서 준비모듈(121); 및 사업신청인 접수모듈(122);로 크게 구성되어 사업신청인은 공모지침서에 의한 요건을 충족하도록 사업신청서 등을 제출하게 된다.

이때 역시 이러한 모듈들은 관련 법인 또는 개인과 직, 간접으로 유, 무선 인터넷 또는 랜을 통해 서로 연동되도록 하게 된다. 단지 사업신청인의 신청 접수는 비밀보장 및 비공개의 원칙상 오프라인으로 진행하는 것이 바람직 할 수 있다.

위와 같이 부동산개발기관에 의한 민간사업자 공모는 먼저 평가기준에 따라 우선협상대상자를 선정하게 된다.

바로 이러한 우선협상대상자를 선정하는 절차가 본 발명에 따른 부동산개발기관이 우선협상대상자를 선정하는 단계(s20)이다.

이때 민간사업자 신청을 위해서는 위에서 살펴본 공모지침서 상에 일정한 제한요건을 충족해야 하는데, 대표적으로

사업신청인은 2개 이상의 법인으로 구성된 컨소시엄을 구성하고 접수일 현재 『국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률』 『독점규제 및 공정거래에 관한 법류』등 관련규정 또는 이에 의한 처분으로 입찰 자격이 제한 또는 정지된 자는 컨소 시엄 구성업체가 될 수 없도록 하며,

상기 컨소시엄 구성방식은 구체적으로 우선 출자자(각 사업신청인)의 최소 지분율은 5% 이상, 최대출자자의 지분율은 부동산개발기관의 출자지분율을 초과하여야 하며 출자자가 법인인 경우 그 계열회사의 지분율 합계가 50%를 초과할 수 없도록 컨소시엄을 구성하도록 하고,

적어도 금융기관이 1개 이상 포함되도록 하게 되며, 사업신청인은 이러한 요건을 충족함을 입증할 수 있는 사업신청서를 작성하도록 한다.

이러한 제한 요건을 정하는 이유는 부동산개발기관과 민간사업자가 파트너로서 사업을 추진함에 있어 서로간의 지켜야할 의무 등에 정하고 이를 공모 시에 제시함으로서 사업에 응시하는 민간사업자로 하여금 공익성을 확보하도록 강제하기 위한 것이라 할 수 있다.

이에 사업신청인이 제출하는 사업신청서가 접수되면, 그 기재내용에 따라 먼저 우선협상대상자를 선정하게 되는데, 이러한 선적작업의 공정성을 확보하기 위하여 일정한 평가기준이 준비되어야

이에 본 발명에서는 예컨대,

총 1,000점 기준으로 사업계획서 평가 700점, 가격평가 300점으로 하고,

사업계획서 평가 결과 기준득점 이상을 득점한 사업신청자에 한해 토지 가격평가를 실시하여 사업계획서 평가 점수와 가격평가 점수를 합산한 뒤 최고득점자를 우선협상대상자로 선정하되 기준득점 이상 득점한 사업신청자가 2개 미만일 경우에는 상위 1, 2위 사업신청자를 토지가격 평가대상자로 할 수 있다.

이때 상기 선정 평가기준을 역시 DB화하여 부동산개발기관서버(100)에 각각의 모듈로서 형성시켜 관리자는 이러한 모듈에 의한 결과물을 통해 사업대상에 대한 우선협상대상자를 선정할 수 하도록 한다.

즉, 본 발명에 있어 우선협상대상자 선정을 위하여 부동산개발기관서버(100)에는 우선협상대상자선정 평가기준모듈(130)이 더 포함되게 된다.

이에 상기 우선협상대상자선정 평가기준모듈(130)에 의한 구체적인 평가기준 및 방식을 살펴보면,

첫째, 사업계획서 접수 및 위반사항 처리모듈이 포함된다.

둘째, 사업계획서 평가방식모듈이 포함된다.

예컨대 총 1,000점 기준으로 사업계획서 평가 700점, 가격평가는 300점으로 하고, 사업계획서 평가 결과 도 4a와 같이 기준득점 이상을 득점한 사업신청자에 한해 토지 가격평가를 실시하여 사업계획서 평가 점수와 가격평가 점수를 합산한 뒤 최고득점자를 우선협상대상자로 선정될 수 있도록 하게 된다.

이때 사업계획서 평가항목은 개발계획, 재무계획 및 관리운영계획으로 구성하고,

상기 개발계획은 250-300 점이 배정되도록 하고 이에는 부동산 개발에 따른 종합개발구상, 배치계획, 건축계획, 조명 및 조경계획, 공공시설물 설치계획, 교통 계획 등이 포함되며,

상기 재무계획은 250-300 점이 배정되도록 하고 이에는 컨소시엄 구성, 재원조달운용계획, 원가절감계획, 사업성분석 등이 포함되며,

상기 관리운영계획은 250-300 점이 배정되도록 하고 이에는 일반관리운영계획, 홍보분양계획, 단지활성화 계획 등이 포함되게 된다.

셋째, 사업계획서 평가방법모듈이 포함된다.

예컨대, 상기 평가항목별로 가장 우수한 사업신청자부터 A, B, C, D, E 등급으로 나누고 각 등급별로 사업신청자수를 A 10%, B 20%, C 40%, D 20%, E 10%로 배분하되, 사업신청자가 5인 이하인 경우 아래 등급별 배분율에 불구하고 A, B, C, D, E 순으로 1개씩 배분한다.

또한, 등급별 사업신청자수의 배분은 전체 사업신청자 수에 도 4b와 같이 일정 등급별 배분율을 곱하여 산출하며 산출 결과 소수점 이하 수치가 산출될 경우 소수점 이하 수치가 가장 높은 등급부터 배분한다. 단, 소수점 이하의 수치가 동일한 경우 A, B, C, D, E 순서에 의한다.

또한, 평가항목의 등급별 점수는 도 4c와 같은 배점기준에 의하여 정할 수 있으며, 각 사업신청자의 평가항목별 점수는 각 항목별 점수를 합산하여 선정인의 수로 나눈 평균값(소수점 이하 셋째 자리에서 반올림)으로 하며, 각 사업신청자의 사업계획서 평가부문 득점은 평가항목별 점수를 합산 할 수 있다.

넷째, 가격평가 방법이 포함된다.

예컨대, 사업신청자 수에 따른 기본점수가 도 4d와 같이 부여되도록 하고,

가격평가 득점= 기본점수 + (가격단위당 점수 × 평가대상 가격)으로 하되,

상기 가격단위당 점수 = (300점-기본점수) ÷ (최고제출 토지가격-토지 예정가격)으로 하고,

평가대상 가격 = 제출 토지가격 - 토지 예정가격으로 할 수 있다.

이때, 사업신청인에 있어 재무적 투자자의 지분비율에 따라 5-15점의 가선점수가 가산될 수 있도록 한다.

결국, 우선협상대상자선정 평가기준모듈(130)은 그 하위 모듈로서, 사업계획서 접수 및 위반사항 처리방식 모듈(131), 사업계획서 평가방식 모듈(132), 사업계획서 평가 방법모듈(133), 가격평가 방법모듈(134)이 포함됨을 알 수 있다.

위와 같이, 우선협상대상자선정 평가기준모듈(130)에 의하여 최고 득점을 획득한 우선협상대상자가 선정되면 선정된 우선협상대상자는 부동산개발기관에 최종 협약 및 보증금 제출로 민간사업자로 선정되게 된다.

즉, 부동산개발기관은 우선협상대상자 선정을 사업신청인에게 통보하고, 일정기간 내에 양자 간 사업협약을 체결하고, 민간사업자는 협약이행보증금을 부동산개발기관에 납부함으로서 최종 그 자격을 취득하게 된다.

이러한 민간사업자가 결정되면 부동산개발 사업을 위한 실질적인 주체가 필요하게 된다. 이에 부동산개발기관과 공동출자로 부동산개발을 위한 프로젝트회사를 설립하게 되며, 바로 이러한 프로젝트회사 설립을 위한 절차가 본 발명에 따른 프로젝트회사 설립 단계(s30)이다.

이러한 프로젝트회사는 민간사업자와 부동산개발기관과는 별도로 설립하게 되며, 일종의 세제 혜택을 위한 페이퍼 컴퍼니(법인)이다.

이에 프로젝트회사는 별도로 자산의 취득, 처분, 관리, 운영을 위하여 자산 관리회사와 계약을 맺도록 한다.

따라서 부동산개발기관과 민간사업자는 프로젝트회사와 자산관리회사 모두에 출자하는 방식이 되며, 프로젝트회사가 부동산개발기관과 민간사업자에 출자에 대한 배당을 하는 방식으로 사업이 진행된다.

이러한 프로젝트회사와 부동산개발기관은 부동산개발사업을 위하여 부동산개발대상인 사업지의 매매가 이루어지게 된다.

즉, 사업지는 부동산개발기관이 제공하게 되는데, 이러한 사업지를 개발하기 위하여 그 소유권을 프로젝트회사로 넘기게 되는 것이다.

이에 부동산개발기관 서버(100)에는 프로젝트회사설립 위한 절차모듈(140)과 자산관리회사 설립 절차모듈(150) 및 사업지 매매절차 모듈(160)이 포함됨을 알 수 으며, 이러한 모듈들은 프로젝트회사 서버(200)와 인터넷 등에 의하여 연동되어 자동으로 이를 수행할 수 있도록 하게 된다.

이때 프로젝트회사는 본 발명의 부동산개발사업이 계획적인 도심 공간 조성과 난개발 방지, 편익시설의 적기건설을 통한 주민 편익제고를 위해 공공/민간 합동형 PF(프로젝트 파이낸싱)사업에 의한 부동산개발 사업이란 점에서,

상기 사업의 목적을 최종 달성하기 위한 관리시스템이 반드시 필요하게 된다. 바로 이러한 관리시스템 구축절차가 바로 본 발명의 프로젝트회사의 사업계획 관리단계이다(s40).

이러한 사업계획 관리는 부동산개발기관이 프로젝트회사에 대한 일종의 감시 시스템이라 할 수 있는데, 이러한 감시 시스템은 실제 프로젝트회사에 대한 사업계획변경제한 및 원가 적정성 확보관리가 그 핵심을 이루게 된다.

즉, 부동산개발기관은 프로젝트회사가 당초 사업계획을 변경하고자 할 경우에는 부동산개발기관의 사전승인을 득하도록 시스템을 설정하게 되며 그 변경여부는 예컨대,

건축물 연면적 또는 사업비의 5% 이상 변경여부,

건축물의 용도변경에 관한 사항 변경여부

공공시설물의 변경여부

분양,임대 등 관리처분에 관한사항 변경여부

사업기간 등의 변경여부가 될 수 있을 것이다.

또한, 민간사업자에 의한 공사원가의 적정성을 확인하기 위하여 부동산개발기관은 별도의 조직체 또는 자문단을 이용하여 상기 공사원가의 적적성을 확인 할 수 있도록 한다.

이에 부동산개발기관 서버(100)에는 당초 사업계획의 변경확인 모듈(170) 및 공사원가의 적정성 확인모듈(180)이 포함되게 된다.

역시, 이러한 모듈들은 민간사업자 서버(300) 및 프로젝트회사 서버(200)와 인터넷등으로 연동되어 자동으로 확인 가능하도록 하게 된다.

이에 프로젝트 회사는 사업을 진행하기 위한 여러 활동을 진행하게 되는데 이는 크게 사업의 공익성을 확보를 위한 공사관리시스템 구축과 경영관리시스템 구축이 핵심을 이루게 되며 바로 이러한 시스템구축절차가 본 발명의 프로젝트회사의 사업관리단계(s50)라 할 수 있다.

이때 상기 공사관리시스템의 핵심은 필수시설을 적기에 설치하기 위한 필수시설완공보증 시스템 및 공사완공보증 시스템을 구성하는 것이다.

상기 필수시설완공보증시스템은 프로젝트회사가 입주민의 생활편익을 위한 필수시설을 일정기한 내에 완공하도록 하기 위한 것이다.

즉, 통상의 신규로 개발된 부동산 특히 택지개발의 경우 사업자의 수익성 등의 문제로 인하여 일정 수요 이상의 주민이 입주할 때까지 대형 마트 등 주민의 생활편익 시설이 입점하지 않아 초기 입주민의 불편이 고조된다.

따라서 초기 입주민의 불편을 해소하기 위하여 프로젝트회사가 입주민의 생활편익을 위한 필수시설을 일정기한 내에 완공하도록 규제한다.

또한 공사완공보증 시스템을 구성한다. 즉, 민간사업자의 책임강화를 위하여 프로젝트 회사가 아닌 민간사업자가 착공신고일 이전까지 건축물의 완공을 보증금또는 담보물 제공에 의하여 보증할 수 있도록 한다.

또한 상기 경영관리시스템의 핵심은 사업의 공익목적 달성 및 원가절감을 위한 자금관리 및 시설의 관리처분 및 운영에 관한 관리이다.

먼저 상기 자금관리의 핵심은 프로젝트 회사에 대한 자금관리, 분양대금 및 제 사업비 관리를 위해 별도의 자금관리사무수탁회사를 설립하는 것이다.

이에 상기 자금관리수탁회사는 별도의 자금관리계좌(Escrow Account)를 설정하며 자금인출 시에는 주택개발기관의 승인을 얻도록 하고, 타인자본 차입 시에는 주택개발기관와 민간사업자의 승인을 각각 얻도록 하고, 프로젝트회사가 회계 및 자금관리 등에 관한 객관성 유지와 능률적이고 합리적인 처리를 위해서 별도 자금관리규칙을 정하여 주택개발기관의 승인을 얻도록 하며,

프로젝트 회사의 내부회계 관리체계에 관한 사항, 프로젝트회사에 대한 주택개발기관와 민간사업자의 회계 및 자산상황, 검사 및 보고 등에 관한 요구권과 시정권에 관한 사항, 주택개발기관과 민간사업자에 대한 프로젝트회사의 자산 취득운용처분, 재무관리 등에 관한 정기보고 사항, 기타 객관적이고 투명한 회계 및 자금관리를 위하여 필요한 사항 등 자금관리규칙을 구비할 수 있도록 한다.

상기 시설의 관리처분 및 운영의 핵심은 프로젝트회사는 건축물 분양 또는 임대 착수 전에 분양 및 임대조건을 주택개발기관과 민간사업자에게 통지하여야 하며, 분양 또는 임대 계약 후 일정기간(7일) 이내에 분양 또는 임대 내역을 제출하도록 시스템을 구축하고, 시설의 분양 또는 임대이후 단지활성화를 위해서 민간사업자는 사업계획서에서 제시한 단지 활성화 프로그램 이행에 적극 협조하여야 하며 필요한 경우 추가 출자 등의 의무를 이행하도록 시스템을 구축하는 것이라 할 수 있다.

이에, 프로젝트회사는 자금관리사무수탁회사에 의하여 사업자금이 관리되고, 필수시설을 적기 및 완공을 보증하기 위한 보증 시스템 및 시설관리 처분/운영 관리 시스템이 구축되어 최종 부동산개발에 대한 공익성과 적정성 및 회계의 투명성이 관리될 수 있게 된다.

결국, 부동산개발기관 서버(100)에는 공사관리시스템 구축모듈(190)과 경영관리시스템 구축모듈(191) 및 시설관리 처분/운영모듈(192)이 포함되어 사업의 공 익성과 경제성을 확보할 수 있도록 하게 되며,

상기 공사관리시스템 구축모듈(190)은

필수시설완공보증모듈(193) 및 공사완공보증모듈(194)과 같은 하위 모듈이 구축되고, 이러한 모듈들은 이미 구축된 프로젝트회사 서버(200)와 민간사업자 서버(300)와 연동되어 처리된다.

상기 경영관리시스템 구축모듈(191)은 자금관리사무수탁회사 설립모듈(194)로 구축되며 이러한 모듈들은 자금관리사무수탁회사 서버(400)와 연동되어 처리된다.

상기 시설관리 처분/운영모듈(192)은 부동산개발기관 서버(100)에 구축되어 역시 이미 구축된 프로젝트회사 서버(200)와 민간사업자 서버(300)와 연동되어 처리된다.

프로젝트 회사는 건설회사 및 수요자에게 부동산 개발을 위한 시공 및 분양을 통해 최종 사업목적 달성을 위한 여러 사업시행이 완료되면 최종 프로젝트 회사는 청산절차를 거치게 되는데 이러한 절차가 바로 본 발명의 프로젝트회사의 청산단계(s60)라 할 수 있다.

이러한 청산절차의 핵심은 부동산개발기관의 지분을 민간사업자가 모두 인수하는 절차가 되며, 이로서 부동산개발기관의 소임은 최종 완료될 수 있게 됨을 알 수 있다.

이에 본 발명의 부동산개발기관 서버(100)에는 부동산개발기관의 지분청산 모듈(195)이 포함된다.

이상의 설명은 본 발명의 기술 사상을 예시적으로 설명한 것에 불과한 것으로서, 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 본 발명의 본질적인 특성에서 벗어나지 않는 범위에서 다양한 수정 및 변형이 가능할 것이다. 따라서, 본 발명에 개시된 실시예들은 본 발명의 기술 사상을 한정하기 위한 것이 아니라 설명하기 위한 것이고, 이러한 실시예에 의하여 본 발명의 기술 사상의 범위가 한정되는 것은 아니다. 본 발명의 보호 범위는 아래 청구범위에 의하여 해석되어야 하며, 그와 동등한 범위 내에 있는 모든 기술 사상은 본 발명의 권리범위에 포함되는 것으로 해석되어야 할 것이다.

이상에서 설명한 바와 같이 본 발명에 의하면, 부동산개발기관은 사업지를 민간사업자에게 매매하는 방식으로 제공하고, 이러한 사업지를 개발하기 위한 여러 건축물, 공공시설물 등 제반 공사는 프로젝트회사가 건설회사를 통하여 구축하되, 사업지를 분양받은 수요자의 편의 등을 위한 제반 기본시설이 적기에 완공되고, 사업비가 과다하게 소요되는 것을 막을 수 있고, 사업의 투명성을 확보하기 위한 사업의 공익성을 담보할 수 있도록 부동산개발기관은 민간사업자와 프르젝트회사에 대하여 일정수준의 보증과 담보 및 협약을 요구할 수 있도록 하며, 최종 사업지에 대한 개발이 완료되면 부동산개발기관은 프로젝트회사에 대한 지분을 모두 청산함으로서 그 소임을 마칠 수 있도록 함을 알 수 있다.

또한, 종래 부동산개발 기관이 실시하고 있는 부동산 개발을 민간업체에게 만 일임하였던 것을 컴퓨터 시스템을 도입하여 부동산개발기관 서버, 민간사업자 서버, 프로젝트회사 서버, 자금관리사무수탁회사 서버, 건설회사 서버 및 수요자와 인터넷을 이용하여 합리적이고 균형 있는 부동산 개발과 관리가 이루어지도록 하는 효과가 있다.

Claims (7)

1. 사업지를 제공하는 공공기관에 설치되는 부동산개발기관 서버, 상기 부동산개발기관 서버가 제공하는 사업지에 부동산개발을 위한 출자자인 민간사업자 및 상기 민간사업자와 부동산개발기관의 출자에 의하여 설립된 프로젝트회사의 부동산개발을 위한 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템으로서,

   사업대상 선정모듈; 민간사업자 공모모듈; 우선협상대상자선정 평가기준모듈; 프로젝트회사설립 위한 절차모듈; 자산관리회사 설립 절차모듈; 사업지 매매절차 모듈; 당초 사업계획의 변경확인 모듈; 공사원가의 적정성 확인모듈; 공사관리시스템 구축모듈; 경영관리시스템 구축모듈; 시설관리 처분/운영모듈; 필수시설완공보증모듈; 공사완공보증모듈; 및 지분청산모듈을 포함하는 부동산개발기관 모듈과 부동산개발기관 데이타베이스;를 포함하여 구성된 부동산개발기관 서버;

   민간 사업자의 제어에 따라 적어도 상기 우선협상대상자선정 평가기준모듈에 연동되어 선정된 민간사업자가 상기 프로젝트회사설립을 위한 절차모듈과 연동되어 프로젝트회사를 부동산개발기관 서버와 연동되어 설립하도록 정보를 송수신하고, 상기 자산관리회사 설립 절차모듈에 연동되어 프로젝트회사에 출자하고, 상기 사업지 매매절차모듈과 연동되어 사업지를 매매하고, 상기 공사원가의 적정성 확인모듈과 연동되어 공사원가를 승인받고, 상기 공사완공보증모듈과 연동되어 사업지의 공사완공을 보증하도록 정보를 상기 민간사업자 모듈과 송수신하며, 내부에 필요한 정보를 저장하는 민간사업자 데이터베이스를 포함하여 구성된 민간사업자 서버;

   프로젝트 회사 운영자에 의하여 제어되며, 적어도 상기 프로젝트회사설립 위한 절차모듈과 연동되고, 상기 자산관리회사 설립 절차모듈과 연동되어 계약에 의하여 자산관리회사를 설립하도록 정보를 송수신하고, 상기 당초 사업계획의 변경확인 모듈; 공사원가의 적정성 확인모듈; 공사관리시스템 구축모듈; 경영관리시스템 구축모듈; 시설관리 처분/운영모듈; 필수시설완공보증모듈;과 연동되어 상기 부동산개발기관 서버에 의한 사업의 공공성 및 적기 완공을 관리받도록 하기 위한 프로젝트 회사 모듈;을 포함하고 필요한 정보를 저장하기 위한 프로젝트회사 데이터베이스를 포함하여 구성된 프로젝트 회사 서버;

   자산관리 회사 운영자에 의해 제어되며, 상기 부동산개발기관 서버와 민간사업자 서버와 연동되어 프로젝트회사의 자산을 별도로 취득, 처분, 관리, 운영하도록 정보를 송수신하고, 상기 부동산개발기관 서버의 자산관리회사 설립 절차모듈에 연동되는 자산관리회사 서버;

   자금관리사무수탁회사 운영자에 의해 제어되며, 상기 부동산개발기관 서버, 민간사업자 서버 및 프르젝트회사서버와 연동되어 프로젝트회사의 자금을 수탁 받아 관리하도록 정보를 송수신하고, 상기 부동산개발기관 서버의 경영관리시스템 구축모듈에 의하여 연동되는 자금관리사무수탁회사 서버를 포함하는 것을 특징으로 하는 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템.
2. 제 1항에 있어서, 민간사업자 공모모듈은

   공모지침서 준비모듈; 및 사업신청인 접수모듈을 포함하는 것을 특징으로 하는 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템.
3. 제 1항 또는 제 2 항에 있어서, 우선협상대상자선정 평가기준모듈은

   사업계획서 접수 및 위반사항 처리방식 모듈; 사업계획서 평가방식 모듈; 사업계획서 평가 방법모듈 및 가격평가 방법모듈;을 포함하는 것을 특징으로 하는 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템.
4. 제 3항에 있어서, 상기 공사관리시스템 구축모듈은

   필수시설완공보증모듈; 및 공사완공보증모듈;을 포함하는 것을 특징으로 하는 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템.
5. 제 4항에 있어서, 상기 경영관리시스템 구축모듈은 자금관리사무수탁회사 설립모듈을 포함하는 것을 특징으로 하는 공공 및 민간 합동형 프로젝트 파이낸싱을 통한 부동산 개발 시스템.
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