KR100451836B1 - 토지특성 조사 방법 및 시스템 - Google Patents

Abstract

본 발명은 토지특성 조사 시스템 및 그 방법에 관한 것으로, 본 발명에 의한 토지특성 조사 시스템은, 전산화된 지형도, 지적도, 용도지역ㆍ지구도 및 표준지가의 데이터베이스를 구비하고, 상기 지형도 및 지적도를 참조하여 각 필지의 특성을 판단하는 지형판단부와, 각 필지와 동일한 특성을 가지는 표준필지를 선별하여 매치시키는 필지대비부와, 지가를 산정하는 지가산정부를 구비하여 이루어지는 것을 특징으로 한다.

또한, 상기 토지특성 조사 시스템을 이용한 토지특성 조사 방법은, 상기 지형도 및 상기 지적도를 참조하여, 각 필지에 대한 특성을 파악하는 제 1 단계와, 상기 각 필지의 특성을 표준필지의 특성과 대비하여, 동일한 것으로 인정되는 표준필지를 상기 각 필지에 매치시키는 제 2 단계와, 상기 각 필지에 대하여 매치된 표준필지의 표준지가를 지가로서 부여한 후, 상기 용도지역ㆍ지구도를 참조하여, 상기 각 필지에 대한 상기 지가를 조정하는 제 3 단계로 이루어지는 것을 특징으로 한다.

Description

토지특성 조사 방법 및 시스템{The method and system for land characteristics research}

본 발명은 토지특성 조사 시스템 및 그 방법에 관한 것으로, 더욱 상세하게는, 전산화된 지형도, 지적도 및 용도지역ㆍ지구도를 이용하여, 각 필지의 특성을 판단하고, 이를 표준필지와 대비함과 동시에, 토지대장 및 토지특성조사자료를 참조하여 각 필지에 대한 지가를 자동으로 산정하는 토지특성 조사 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.

종래에 토지특성 조사은 시.군.구공무원이 표준지 공시지가와 비준표를 참조하여 지가를 산정하고, 감정평가사의 1차 검증을 거쳐, 토지소유자의 의견제출을 토대로 감정평가사의 2차 검증을 거쳐 공시된다.

개별공시지가의 산정방법은 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로하여 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다.

보다 구체적으로 보면, 먼저, 산정의 기준이 되는 토지 즉, 비교표준지(표준필지)를 선택하고, 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음, 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후, 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 물론, 그 외에도 토지의 용도(주거용,상업용,업무용,주상복합용,공업용 등)에 따라서도 그 지가가 변동된다.

종래의 이러한 방식으로 행하여지는 토지특성 조사은 각 필지의 특성을 파악하기 위해, 많은 인력이 동원되어야 함은 물론이고, 각 필지의 특성을 파악하는 사람마다 그 기준이 달라질 수 있어서 객관적인 토지특성 조사이 어려운 문제가 있다.

더욱이, 이러한 방식의 토지특성 조사으로 인해 토지소유자의 이의신청이 급증하고, 이를 처리하기 위한 인력과 시간의 낭비도 비례하여 증대하고 있다.

본 발명은 상기 문제를 해결하기 위해 안출된 것으로, 전산화 되어 있는 소정 지역의 지형도, 지적도 및 용도 지역ㆍ지구도를 이용하여, 각 필지의 지형 특성을 파악하고, 이를 표준필지의 특성과 대비하여 동일한 특성의 표준필지를 선택하여 이에 대응하는 표준지가를 각 필지의 지가로 정한 후, 각 필지의 용도를 참조하여 지가를 조정함으로써, 토지특성 조사을 자동으로 산출하는 토지특성 조사 시스템 및 그 방법을 제공하는 것을 그 목적으로 한다.

도 1은 본 발명에 의한 토지특성 조사 시스템의 일례를 도시한 구성도,

도 2는 본 발명에 의한 토지특성 조사 방법의 흐름을 도시한 흐름도,

도 3은 본 발명에 의한 지형고저 판단단계를 설명하기 위한 예시도,

도 4는 본 발명에 의한 지형형상 판단단계를 설명하기 위한 예시도,

도 5는 본 발명에 의한 방위 판단단계를 설명하기 위한 예시도,

도 6은 본 발명에 의한 도로접면 판단단계를 설명하기 위한 예시도이다.

상기와 같은 목적을 달성하기 위해, 본 발명에 의한 토지특성 조사 시스템은, 소정 지역의 도로, 건물, 등고선, 하천 등이 표시되어 있는 전산화된 지형도가 저장된 지형도 데이터베이스와, 상기 지역을 필지별로 나누고, 각 필지의 형상이 표시되어 있는 전산화된 지적도가 저장된 지적도 데이터베이스와, 상기 지역을 용도별로 나누고, 각 용도별 지역ㆍ지구가 표시되어 있는 전산화된 용도지역ㆍ지구도가 저장된 용도지역ㆍ지구도 데이터베이스와, 상기 지역의 토지특성 조사을 위한 표준필지와 상기 표준필지에 대한 표준지가에 대한 정보가 저장된 표준지가 데이터베이스와, 상기 지형도와 상기 지적도로부터 각 필지의 지형고저, 지형형상, 방위, 도로접면을 판단함으로써, 각 필지의 특성을 판단하는 지형판단부와, 상기 지형판단부에 의해 판단된 각 필지의 특성과 상기 표준필지의 특성을 대비하여, 각 필지에 대해 그 특성이 유사한 것으로 인정되는 표준필지를 매치시키는 필지대비부와, 상기 각 필지에 대해 매치되는 표준필지의 표준지가를 상기 각 필지에 대한 지가로서 부여한 후, 상기 용도지역ㆍ지구도를 참조하여, 상기 지가를 조정하는 지가산정부를 포함하여 이루어지는 것을 특징으로 한다.

또한, 본 발명에 의한 상기 토지특성 조사 시스템을 이용한 토지특성 조사 방법은, 상기 지형도 및 상기 지적도를 참조하여, 각 필지에 대한 특성을 파악하는 제 1 단계와, 상기 각 필지의 특성을 표준필지의 특성과 대비하여, 동일한 것으로 인정되는 표준필지를 상기 각 필지에 매치시키는 제 2 단계와, 상기 각 필지에 대하여 매치된 표준필지의 표준지가를 지가로서 부여한 후, 상기 용도지역ㆍ지구도를 참조하여, 상기 각 필지에 대한 상기 지가를 조정하는 제 3 단계로 이루어지는 것을 특징으로 한다.

여기서, 상기 제 1 단계는, 상기 지적도로부터 각 필지를 인식하고, 상기 지형도로부터 상기 각 필지의 해당 위치를 인식하여, 상기 각 필지의 지형고저를 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 지형고저 판단단계와, 상기 지적도로부터 각 필지의 평면형상을 인식하고 이를 모델링함으로써, 상기 각 필지의 지형형상을 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 지형형상 판단단계와, 상기 지적도로부터 각 필지의 평면형상과 그 접하는 도로를 인식하여 상기 각 필지의 방위를 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 방위 판단단계와, 상기 지적도로부터 각 필지 및 이와 접하는 도로를 인식하고, 상기 도로의 폭에 관한 정보를 참조하여, 상기 각 필지의 도로접면을 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 도로접면 판단단계로 이루어지는 단계이고, 이 때, 상기 제 2 단계는, 상기 각 필지의 지형고저, 지형형상, 방위 및 도로접면에 대해 각각 부여된 코드와 상기 표준필지의 코드를 대비하여 동일한 코드값을 가지는 표준필지를 상기 각 필지에 대해 매치시키는 단계로 하는 것은 본 발명의 다른 특징이 된다.

이하, 첨부된 도면을 참조하여 보다 상세하게 설명하겠다.

도 1은 본 발명에 의한 토지특성 조사 시스템의 일례를 개략적으로 도시한 블럭도이다.

도 1에 도시된 바와 같이, 본 예에서의 토지특성 조사 시스템은 지형도 데이터베이스(10), 지적도 데이터베이스(20), 용도 지역ㆍ지구도 데이터베이스(30), 표준지가 데이터베이스(40), 토지자료 데이터베이스(50), 지형판단부(60), 필지대비부(70), 지가산정부(80), 및 표시부(90)로 이루어져 있다.

상기 지형도 데이터베이스(10)에는 소정 지역에 대한 지형 정보(예컨대, 도로, 하천, 측량기준점에서의 해발고도 등)를 포함하는 전산화된 지형도가 저장되어 있고, 상기 지적도 데이터베이스(20)에는 상기 지역을 필지별로 구분하고, 각 필지의 지번과 기타 지형에 대한 정보를 포함하는 전산화된 지적도가 저장되어 있으며, 용도 지역ㆍ지구도 데이터베이스(30)에는 상기 지역을 용도별로 구분하여 표시된 전산화된 용도 지역ㆍ지구도가 저장되어 있고, 상기 표준지가 데이터베이스(40)는 표준필지와 상기 표준필지에 대한 표준지가에 대한 정보가 저장되어 있으며, 상기 토지자료 데이터베이스(50)에는 예컨대 토지대장이나 토지특성조사자료 등 토지특성 조사에 부가적으로 필요한 자료가 저장되어 있다.

상기 지형판단부(60)는 상기 지형도 데이터베이스(10)와 상기 지적도 데이터베이스(20)로부터 각각 지형도 및 지적도를 독출하여 이를 중첩하여 편집한 후, 이로부터 각 필지에 대한 지형 특성을 판단한다. 지형 특성의 판단 방법에 대해서는 이 후에 보다 상세하게 설명하겠다.

상기 필지대비부(70)는 상기 지형판단부(60)로부터 각 필지의 특성에 대한 정보를 전달받은 후, 상기 표준지가 데이터베이스(40)로부터 표준필지에 대한 특성을 독출하여, 이를 대비함으로써, 각 필지에 대해 동일한 특성을 가지는 것으로 판단되는 표준필지를 선별하여 각 필지에 매치시킨다. 그런 다음, 상기 표준필지에 대한 표준지가를 대응하는 각 필지에 대한 지가로서 부여한다.

상기 지가산정부(80)는 상기 각 필지에 대한 지가를 상기 용도 지역ㆍ지구도 데이터베이스(30)와 토지자료 데이터베이스(50)로부터 용도 및 토지자료를 참조하여 조정함으로써, 지가를 산정한다.

상기 표시부(90)는 산정된 지가를 각 필지별로 표시하는 디스플레이장치이다.

도 1에는 도시되지 않았지만, 토지특성 조사 시스템을 동작시키고 산정된 지가를 보정하기 위한 입력장치를 더 구비하도록 하여도 좋으며, 산정된 지가를 네트워크장치를 통해 제공함으로써, 누구든지 이를 열람할 수 있도록 하고, 또 이에 대해 네트워크를 통해 이의를 제기할 수 있도록 하여도 좋다. 전산화된 지가는 그 외에도 다양한 목적을 위해 용이하게 제공될 수 있다.

도 2는 본 발명에 의한 토지특성 조사 방법의 일례를 설명하기 위한 흐름도이다.

본 예에서의 토지특성 조사 방법은 크게 각 필지의 지형을 판단하는 단계(S100), 각 필지에 대해 동일한 특성의 표준필지를 매치시키는 단계(S200), 및 지가를 산정하는 단계(S300)로 이루어진다.

상기 지형을 판단하는 단계(S100)는 각 필지의 지형고저, 지형형상, 방위, 도로접면을 지형도 및 지적도를 참조하여 판단하는 단계이고, 상기 표준필지를 매치시키는 단계(S200)는 상기 단계(S100)에서 판단된 각 필지에 대하여 그 특성과 표준필지의 특성을 대비하여, 동일한 것으로 판단되는 표준필지를 각 필지에 매치시키는 단계이고, 상기 지가를 산정하는 단계(S300)는 각 필지에 대하여 상기 단계(S200)에서 매치된 표준필지의 표준지가를 시가로서 부여하고, 이를 다시 용도 지역ㆍ지구도를 참조하여 조정하는 단계이다.

도 3 내지 도 6은 각 필지의 특성을 판단하는 과정을 설명하기 위한 예시도이다.

도 3은 각 필지의 지형고저를 판단하는 지형고저 판단단계를 설명하기 위한 것으로, 판단 대상이 되는 필지의 중심점으로부터 반경 50m가 되는 8개 지점(A,B,C,D,E,F,G,H)과 반경 100m가 되는 8개 지점(a,b,c,d,e,f,g,h)에서 각각 평균고도를 구한 후, 반경 50m에서의 평균고도에서 반경 100m에서의 평균고도를 차를 구한다. 그런 다음, 그 차에 따라 저지(-10이하), 평지(0~4), 완경사(4~8), 급경사(8~12), 고지(12이상)로 구분하고, 코드를 부여한다.

본 예에서는 반경 50m 및 100m가 되는 8개 지점에서 평균고도를 구하였으나, 반경 50m 및 100m 이내에서 다수의 지점을 지정하여 고도를 구한 후 그 평균값을 구하는 것이 더 바람직하다.

각 필지의 위치나 형상 및 그 중심점은 지적도를 참조하여 구하고, 각 지점에서의 고도는 지형도에 포함된 측량기준점에서의 고도를 이용하여 삼각법으로 구한다.

도 4는 각 필지의 지형형상을 판단하는 지형형상 판단단계를 설명하기 위한 것으로, 지적도로부터 각 필지의 평면형상을 인식하고, 꼭지점에서의 내각이170˚~190˚인 경우에는 이를 직선으로 잇고 상기 꼭지점을 삭제한 후, 남은 꼭지점의 갯수에 따라 먼저 삼각형(T1,T2), 사각형(S1,S2,S3,S4) 및 기타(B,C)로 구분한다.

상기 삼각형은 다시 가장 긴 변이 도로와 접하는지 여부를 판단하여 도로와 접하는 정삼각형(T1)과 그렇지 않은 역삼각형(T2)으로 구분한다.

상기 사각형은 다시 네개의 내각과 네변의 길이를 대비하여 직사각형(S1,S2), 정방형(S3), 사다리형(S4)으로 구분함과 동시에, 상기 직사각형은 다시 접하는 도로 중 가장 큰 폭의 도로와 접하는 변의 길이가 다른 변의 길이보다 큰지여부를 판단하여 이에 따라 가로장방형(S1)과 세로장방형(S2)으로 구분한다.

상기 기타는 다시 직접적으로 도로와 접하지 아니하나 소위 골목길이 형성되어 있고, 그 폭이 4m 이하이고 면적이 150㎡ 이하이면 자루형(B)으로 구분하고, 그 외에는 부정형(C)으로 구분한다.

그 형상이 구분된 필지에 대해서는 각각에 대한 코드를 부여한다.

도 5는 각 필지의 방위를 판단하는 방위 판단단계를 설명하기 위한 것으로, 필지의 중심점에서 상기 필지와 접하는 주도로(접하는 도로 중 가장 폭이 넓은 도로)의 접면에 수선을 그었을 때, 남쪽을 기준으로 상기 수선이 이루는 각(θ)을 판단한다.

상기 각(θ)에 따라, 예컨대 8개의 방위로 나누는 경우에, 남향(348.7˚~11.2˚), 남동향(11.2˚~78.7˚), 남서향(281.2˚~348.7˚),동향(78.7˚~101.2˚), 서향(258.7˚~281.2˚), 북향(168.7˚~191.2˚), 북동향(101.2˚~168.7˚), 북서향(191.2˚~258.7˚)으로 구분하고, 각각에 대한 코드를 부여한다.

도 6은 각 필지의 도로접면을 판단하는 도로접면 판단단계를 설명하기 위한 것으로, 도로접면을 판단하기 위해 먼저, 상기 지적도로부터 각 필지 및 이와 접하는 도로를 인식한다. 다음으로, 상기 도로를 그 폭에 따라 정렬하고, 가장 폭이 넓은 도로를 주도로로, 그 다음으로 폭이 넓은 도로를 보조도로로 선택한다.

주도로와 보조도로가 정해지면, 먼저 주도로의 폭에 따라 구분하고, 보조도로의 유무를 판별한 후, 보조도로가 있으면 상기 보조도로의 폭에 따라 다시 세분하여 구분한다. 상기 구분은 예컨대 광대한면(주도로 25m이상, 보조도로 없음), 광대소각(주도로 25m이상, 보조도로 8m이상), 광대세각(주도로 25m이상, 보조도로 8m미만), 중로한면(주도로 12m이상 25m미만), 중로각지 (주도로 12m이상 25m미만, 보조도로 25m미만), 소로한면(주도로 8m이상 12m미만), 소로각지(주도로 8m이상 12m미만, 보조도로 12m미만), 세로한면(주도로 6m이상 8m미만), 세로각지(주도로 6m이상 8m미만, 보조도로 8m미만), 세로한면(주도로 4m이상 6m미만), 세로각지(주도로 4m이상 6m미만, 보조도로 6m미만), 맹지(나머지)로 구분할 수 있으며, 각 필지에 대한 도로접면을 구분한 후에는 해당하는 코드를 부여한다.

이 후, 표준필지를 매치시키는 단계에서는, 상기 각 특성에 대한 코드를 표준필지의 코드와 대비하여, 동일여부를 판단하게 되고, 소정의 표준필지와 동일한 특성을 가진 필지는 상기 표준필지의 표준지가가 그대로 부여된다.

각 필지에 부여된 시가는 다시 용도 지역ㆍ지구도를 참조함으로써, 용도에 따라 조정되며, 필요에 따라 토지대장이나 토지자료를 참조하여 조정하는 것도 가능하다.

이상에서 설명한 바와 같이, 본 발명에 의한 토지특성 조사 시스템 및 그 방법을 사용하는 경우에는, 전산화된 지형도, 지적도 및 용도 지역ㆍ지구도를 데이터베이스화하고, 이로부터 각 필지의 특성을 파악한 후, 표준필지 및 표준지가 정보를 참조하여 지가를 자동으로 산정함으로써, 종래 토지특성 조사을 위해 많은 인원이 투입되어야 함으로써 발생하는 인건비를 절감하고, 보다 객관적으로 지가를 산정함과 동시에, 이를 네트워크 등을 통해 공개하는 경우에는 종래의 이의절차나 심의절차를 네트워크를 통해 행할 수 있게 되어, 보다 편리하게 토지특성 조사 절차를 행할 수 있는 효과를 얻을 수 있다.

Claims (7)

1. 각종 프로그램 및 데이터베이스가 내장되는 컴퓨터와, 각종 입출력 장치를 포함하는 토지특성 조사 시스템에 있어서,

   상기 컴퓨터는,

   소정 지역의 도로, 건물, 등고선, 하천 등이 표시되어 있는 전산화된 지형도가 저장된 지형도 데이터베이스와;

   상기 지역을 필지별로 나누고, 각 필지의 형상이 표시되어 있는 전산화된 지적도가 저장된 지적도 데이터베이스와;

   상기 지역을 용도별로 나누고, 각 용도별 지역ㆍ지구가 표시되어 있는 전산화된 용도지역ㆍ지구도가 저장된 용도지역ㆍ지구도 데이터베이스와;

   상기 지역의 토지특성 조사을 위한 표준필지와 상기 표준필지에 대한 표준지가에 대한 정보가 저장된 표준지가 데이터베이스와;

   상기 지형도와 상기 지적도로부터 각 필지의 지형고저, 지형형상, 방위, 도로접면을 판단함으로써, 각 필지의 특성을 판단하는 지형판단부와;

   상기 지형판단부에 의해 판단된 각 필지의 특성과 상기 표준필지의 특성을 대비하여, 각 필지에 대해 그 특성이 유사한 것으로 인정되는 표준필지를 매치시키는 필지대비부와;

   상기 각 필지에 대해 매치되는 표준필지의 표준지가를 상기 각 필지에 대한 지가로서 부여한 후, 상기 용도지역ㆍ지구도를 참조하여, 상기 지가를 조정하는 지가산정부를 포함하여 이루어지는 것을 특징으로 하는 토지특성 조사 시스템.
2. 삭제
3. 상기 제 1 항에 의한 토지특성 조사 시스템을 이용한 토지특성 조사 방법에 있어서,

   상기 지적도로부터 각 필지를 인식하고, 상기 지형도로부터 상기 각 필지의 해당 위치를 인식하여, 상기 각 필지의 지형고저를 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 지형고저 판단단계와,

   상기 지적도로부터 각 필지의 평면형상을 인식하고 이를 모델링함으로써, 상기 각 필지의 지형형상을 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 지형형상 판단단계와,

   상기 지적도로부터 각 필지의 평면형상과 그 접하는 도로를 인식하여 상기 각 필지의 방위를 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 방위 판단단계와,

   상기 지적도로부터 각 필지 및 이와 접하는 도로를 인식하고, 상기 도로의 폭에 관한 정보를 참조하여, 상기 각 필지의 도로접면을 판단하여 구분한 후, 해당 코드를 부여하는 도로접면 판단단계로 이루어지는 제 1 단계와;

   상기 각 필지의 지형고저, 지형형상, 방위 및 도로접면에 대해 각각 부여된 코드와 상기 표준필지의 코드를 대비하여 동일한 코드값을 가지는 표준필지를 상기 각 필지에 대해 매치시키는 제 2 단계 및;

   상기 각 필지에 대하여 매치된 표준필지의 표준지가를 지가로서 부여한 후, 상기 용도지역ㆍ지구도를 참조하여, 상기 각 필지에 대한 상기 지가를 조정하는 제 3 단계로 이루어지는 것을 특징으로 하는 토지특성 조사 방법.
4. 제 3 항에 있어서,

   상기 지형고저 판단단계는,

   상기 지적도로부터 각 필지의 위치를 인식하고, 상기 지형도에서 이에 대응하는 위치를 판단한 후, 상기 위치에서 반경 100m 내의 평균고도와 반경 50m 내의 평균고도를 각각 구한 후, 그 차이값에 따라 저지, 평지, 완경사, 급경사, 고지로 나누어 구분하고, 각각에 대한 코드를 부여하는 단계인 것을 특징으로 하는 토지특성 조사 방법.
5. 제 3 항에 있어서,

   상기 지형형상 판단단계는,

   상기 지적도로부터 각 필지의 평면형상을 인식하고, 꼭지점에서의 내각이 170˚~190˚인 경우에는 이를 직선으로 잇고 상기 꼭지점을 삭제한 후, 남은 꼭지점의 갯수에 따라 삼각형, 사각형 및 기타로 구분하고, 상기 삼각형은 다시 가장 긴 변이 도로와 접하는지 여부를 판단하여 도로와 접하는 정삼각형과 그렇지 않은 역삼각형으로 구분하고, 상기 사각형은 다시 네개의 내각과 네변의 길이를 대비하여 직사각형, 정방형, 사다리형으로 구분함과 동시에, 상기 직사각형은 다시 접하는 도로 중 가장 큰 폭의 도로와 접하는 변의 길이가 다른 변의 길이보다 큰지여부를 판단하여 이에 따라 가로장방형과 세로장방형으로 구분하고, 상기 기타는 다시 접하는 도로의 폭과 면적을 판단하여, 그 폭이 4m 이하이고 면적이 150㎡ 이하이면 자루형으로 구분하고, 그 외에는 부정형으로 구분하여, 각각에 대해 코드를 부여하는 단계인 것을 특징으로 하는 토지특성 조사 방법.
6. 제 3 항에 있어서,

   상기 방위 판단단계는,

   상기 지적도로부터 인식된 상기 각 필지의 평면형상에서 중심점을 구하고, 상기 중심점을 중심으로 그 둘레를 8등분한 후, 상기 필지와 접하는 도로 중 가장 폭이 큰 도로와 접하는 변을 판단하고, 상기 필지의 중심점에서 상기 변으로의 수선을 그었을 때, 상기 수선이 상기 8등분한 영역 중 어느 영역에 속하는지를 판단하여 이에 따라 코드를 부여하는 단계인 것을 특징으로 하는 토지특성 조사 방법.
7. 제 3 항에 있어서,

   상기 도로접면 판단단계는,

   상기 지적도로부터 각 필지 및 이와 접하는 도로를 인식하고, 인식된 도로의 폭에 따라 가장 폭이 넓은 주도로와 그 다음으로 폭이 넓은 보조도로를 선별한 후, 상기 주도로의 폭에 따라 구분하고, 이를 다시 보조도로의 유무에 따라 구분하며, 보조도로가 있는 경우에 상기 보조도로의 폭에 따라 구분하며, 어느 것에도 포함되지 않는 것은 기타로 구분하여, 각각에 대해 해당 코드를 부여하는 단계인 것을 특징으로 하는 토지특성 조사 방법.