JP7341175B2 - Method, system and non-transitory computer-readable storage medium for supporting real estate transactions - Google Patents
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Description
本発明は、不動産取引を支援する方法、システムおよび非一過性のコンピュータ読み取り可能記録媒体に関する。 The present invention relates to a method, system, and non-transitory computer-readable storage medium for supporting real estate transactions.
多くの人々が関心を有している資産の一つである不動産に関して、多様な情報を提供するサービスが紹介されている。特に、不動産の資産価値を知りたがる使用者のニーズを満足させるために、不動産の価格に関する情報（例えば、公示地価、相場、実勢価格など）、不動産を売り買いする取引に関する情報（例えば、取引量、取引時点など）、不動産の価値に影響を及ぼす要素に関する情報（例えば、交通、学区、便宜施設など）を提供するサービスが広く利用されている。 Services that provide a variety of information regarding real estate, which is one of the assets that many people are interested in, are introduced. In particular, in order to satisfy the needs of users who want to know the asset value of real estate, information on real estate prices (e.g., official land prices, market prices, prevailing prices, etc.), information on transactions for buying and selling real estate (e.g., Services that provide information on factors that affect real estate value (e.g., transportation, school districts, amenities, etc.) are widely used.
それにもかかわらず、不動産取引の手続きにおいては多くの人々が伝統的な取引方式から脱皮しないでおり、これに伴い、非効率性と不正確性が解消されていないのが実情である。一例として、土地、建物などの不動産を売り渡そうとする人（すなわち、売り手）は、仲介人から推薦を受けるか、仲介プラットフォームで自身が望む価格で売り物件を登録することになる。この過程で、売り手自身が保有している不動産の価値を評価したり、自身の不動産を売り渡すことが好ましいかに対して判断することになるが、売り手が前記のような評価または判断を自らすることになる場合、制限的な情報、不充分な経験、非専門性などの要因によって不正確な結果が導き出される可能性が高いという限界が存在し、これによって売り手自身が保有している不動産を適切な価格で売り渡すことに困難を経験せざるを得ない問題が存在する。 Nevertheless, the reality is that many people do not break away from traditional transaction methods when it comes to real estate transaction procedures, resulting in inefficiencies and inaccuracies that persist. For example, a person (i.e., a seller) who wants to sell real estate such as land or a building may receive a recommendation from a broker or register a property for sale on a brokerage platform at the price he or she desires. During this process, the seller will evaluate the value of the real estate they own and decide whether it is desirable to sell their real estate, but the seller must make the above evaluation or judgment on his own. In this case, there are limitations in that factors such as limited information, insufficient experience, and unprofessionalism are likely to lead to inaccurate results. There is a problem that makes it difficult to sell at an appropriate price.
そこで、本発明者は、取引の対象となり得る不動産客体に対する価値評価に関する情報を含む逆提案が該当不動産客体の権利者に提供されるようにすることによって、不動産を保有している人（すなわち、潜在的な売り手）が客観的な情報に基づいて市場に積極的に参加できるように支援する技術を提案するところである。 Therefore, the present inventor provided the right holder of the real estate object with a counter-proposal that includes information regarding the value evaluation of the real estate object that may be the subject of a transaction. We are proposing technology that helps potential sellers actively participate in the market based on objective information.
本発明は、前述した従来技術の問題点をすべて解決することをその目的とする。 The present invention aims to solve all the problems of the prior art mentioned above.
また、本発明は取引の対象となり得る不動産客体に対する価値評価を遂行し、価値評価に関する情報を含む逆提案が不動産客体の権利者に提供されるようにし、権利者の意思に基づいて不動産客体を売り物件として登録するかどうかを決定し、不動産客体が売り物件として登録されると、価値評価および逆提案のうち少なくとも一つに関する情報に基づいて不動産客体に少なくとも一つの買収条件をマッチングさせることによって、不動産を保有している人（すなわち、潜在的な売り手）が客観的な情報に基づいて市場に積極的に参加できるように支援することを他の目的とする。 Further, the present invention performs a value evaluation on a real estate object that can be the subject of a transaction, provides the right holder of the real estate object with a counter proposal including information regarding the value evaluation, and sells the real estate object based on the intention of the right holder. determining whether to register as a property for sale, and when the real estate object is registered as a property for sale, by matching at least one acquisition condition to the real estate object based on information regarding at least one of valuation and counteroffer; , and its other purpose is to assist those who own real estate (i.e., potential sellers) to actively participate in the market based on objective information.
前記目的を達成するための本発明の代表的な構成は次の通りである。 A typical configuration of the present invention for achieving the above object is as follows.
本発明の一態様によると、不動産取引を支援するシステムで具現される方法であって、前記システムは、価値評価管理部、逆提案管理部、マーケットプレイス管理部、補償管理部を含み、前記価値評価管理部が、取引の対象となり得る不動産客体の建築敷地に関する建築要素および金融要素に基づいて前記建築敷地上に建築できる建物の設計モデルを生成し、前記設計モデルによって前記建築敷地上に前記建物を建築する場合に前記不動産客体で発生すると予想される追加収益を参照して前記不動産客体の開発後価値を評価する段階、前記逆提案管理部が、前記開発後価値を参照して少なくとも一の仲介者によって決定される売り渡し推薦価格を含む逆提案が前記不動産客体の権利者に提供されるようにする段階、および前記マーケットプレイス管理部が、前記権利者の意思に基づいて前記不動産客体を売り物件としてマーケットプレイスに登録するかどうかを決定し、前記不動産客体が売り物件として登録されると、前記開発後価値および前記逆提案のうち少なくとも一つに基づいて前記不動産客体に買い手が希望する少なくとも一つの買収条件をマッチングさせる段階を含み、前記不動産客体の開発後価値を評価する段階で、前記不動産客体と位置的に関連する他の不動産客体に対する開発に関する事例情報をさらに参照して前記不動産客体の開発後価値を評価し、前記不動産客体を評価する段階で、前記設計モデルは前記買収条件に含まれる使用者要求情報にさらに基づいて再生成され、前記開発後価値は、前記再生成される設計モデルに基づいて再評価される、方法が提供される。 According to one aspect of the present invention, there is provided a method embodied in a system for supporting real estate transactions, wherein the system includes a value evaluation management unit, a counter proposal management unit, a marketplace management unit, and a compensation management unit, and the system includes a value evaluation management unit, a counter proposal management unit, a marketplace management unit, a compensation management unit, The evaluation management department generates a design model of a building that can be built on the building site based on the architectural elements and financial factors regarding the building site of a real estate object that can be the subject of transaction, and uses the design model to generate a design model for a building that can be constructed on the building site. the step of evaluating the post-development value of the real estate object with reference to additional revenue expected to be generated by the real estate object when constructing the building, the counter proposal management unit referring to the post-development value; providing the right holder of the real estate object with a counteroffer including a recommended sale price determined by at least one intermediary based on the intention of the right holder; It is determined whether to register the real estate object as a property for sale in the marketplace, and when the real estate object is registered as a property for sale, the real estate object is registered as a property for sale based on at least one of the post-development value and the counter proposal. the step of evaluating the post-development value of the real estate object, including the step of matching at least one acquisition condition desired by the buyer; further refer to the information to evaluate the post-development value of the real estate object, and in the step of evaluating the real estate object, the design model is further regenerated based on user request information included in the acquisition conditions. and the post-development value is reevaluated based on the regenerated design model .
本発明の他の一態様によると、不動産取引を支援するシステムであって、取引の対象となり得る不動産客体の建築敷地に関する建築要素および金融要素に基づいて前記建築敷地上に建築できる建物の設計モデルを生成し、前記設計モデルによって前記建築敷地上に前記建物を建築する場合に前記不動産客体で発生すると予想される追加収益を参照して前記不動産客体の開発後価値を評価する価値評価管理部、前記開発後価値を参照して少なくとも一の仲介者によって決定される売り渡し推薦価格を含む逆提案が前記不動産客体の権利者に提供されるようにする逆提案管理部、および前記権利者の意思に基づいて前記不動産客体を売り物件としてマーケットプレイスに登録するかどうかを決定し、前記不動産客体が売り物件として登録されると、前記開発後価値および前記逆提案のうち少なくとも一つに基づいて前記不動産客体に買い手が希望する少なくとも一つの買収条件をマッチングさせるマーケットプレイス管理部を含み、前記価値評価管理部は、前記不動産客体と位置的に関連する他の不動産客体に対する開発に関する事例情報をさらに参照して前記不動産客体の開発後価値を評価し、前記設計モデルは前記買収条件に含まれる使用者要求さらに情報に基づいて再生成され、前記開発後価値は、前記再生成される設計モデルに基づいて再評価される、システムが提供される。
According to another aspect of the present invention, there is provided a system for supporting real estate transactions, in which a building that can be constructed on a building site is designed based on architectural elements and financial factors related to the building site of a real estate object that can be the subject of a transaction. The value of generating a model and evaluating the post-development value of the real estate object by referring to the additional revenue that is expected to be generated by the real estate object when the building is constructed on the construction site using the design model. an evaluation management unit, a counter-proposal management unit that provides a counter -proposal including a recommended sale price determined by at least one intermediary with reference to the post-development value to the right holder of the real estate object, and the right holder. It is determined whether or not to register the real estate object as a property for sale in the marketplace based on the will of the person, and when the real estate object is registered as a property for sale, at least one of the post-development value and the counter proposal is determined. a marketplace management unit that matches the real estate object with at least one acquisition condition desired by a buyer based on the above, and the valuation management unit includes a marketplace management unit that matches the real estate object with at least one acquisition condition desired by a buyer; The post-development value of the real estate object is evaluated with further reference to case information regarding the real estate object, the design model is regenerated based on user requests and information contained in the acquisition conditions, and the post-development value is A system is provided that is reevaluated based on a regenerated design model .
この他にも、本発明を具現するための他の方法、他のシステムおよび前記方法を実行するためのコンピュータプログラムを記録する非一過性のコンピュータ読み取り可能な記録媒体がさらに提供される。 In addition, other methods and systems for implementing the present invention and non-transitory computer-readable recording media storing computer programs for executing the methods are further provided.
本発明によると、不動産に対する価値評価に関する情報を含む逆提案が該当不動産を保有している権利者に提供され得、このような逆提案を提供された権利者が確信を持って該当不動産を売り物件として出すことができるようになるため、不動産を保有している人が客観的な情報に基づいて市場に積極的に参加できるようになる効果が達成される。 According to the present invention, a counter-proposal including information regarding the valuation of real estate can be provided to the right holder who owns the relevant real estate, and the right holder who has been provided with such a counter-proposal can confidently sell the relevant real estate. Since it becomes possible to sell the property as a property, the effect of enabling those who own real estate to actively participate in the market based on objective information is achieved.
また、本発明によると、不動産を保有している権利者に価値評価に基づいた逆提案を提供したり、不動産を保有している権利者がマーケットプレイスに売り物件を登録するように誘導することによって、権利者の不動産がマーケットプレイスで取引されるようにすることに寄与した仲介者に所定の補償を提供することによって不動産取引を促進させることができるようになる効果が達成される。 Further, according to the present invention, it is possible to provide a counter-proposal based on a value evaluation to a right holder who owns real estate, or to induce a right holder who owns real estate to register a property for sale on a marketplace. This achieves the effect of facilitating real estate transactions by providing a predetermined compensation to an intermediary who has contributed to allowing the rights holder's real estate to be traded on the marketplace.
また、本発明によると、市場参加者が不動産取引に関して合理的な意思決定ができるように支援することができる。 Further, according to the present invention, it is possible to support market participants in making rational decisions regarding real estate transactions.
また、本発明によると、買い手が希望する買収条件によって特定される開発要素または設計モデルに基づいて売り渡しの対象となる不動産客体の価値を評価することによって、買い手が希望する条件、用途または計画に符合する方向に不動産の価値をリアリティーをもって推定できるため、買い手が不動産客体を買収した後に自身が希望する用途または計画にしたがって該当不動産客体を開発する場合に得られる経済的な価値（すなわち、開発後の価値）を予測できるようになり、ひいては、買い手自身が希望する開発後の価値を有するものとして予測される不動産客体の推薦を受けることができるようになる効果が達成される。 Further, according to the present invention, by evaluating the value of the real estate object to be sold based on development elements or design models specified by acquisition conditions desired by the buyer, Since the value of real estate can be estimated realistically in the same direction, the economic value obtained when a buyer acquires a real estate object and then develops the real estate object according to his/her desired use or plan (i.e., This results in the effect that the buyer can receive a recommendation of a real estate object that is predicted to have the desired post-development value.
後述する本発明に対する詳細な説明は、本発明が実施され得る特定の実施例を例示として図示する添付図面を参照する。このような実施例は、当業者が本発明を実施できるように充分かつ詳細に説明される。本発明の多様な実施例は、互いに異なるが互いに排他的である必要はないことが理解されるべきである。例えば、本明細書に記載されている特定の形状、構造および特性は、本発明の精神と範囲を逸脱することなく一実施例から他の実施例に変更されて具現され得る。また、それぞれの実施例内の個別の構成要素の位置または配置も、本発明の精神と範囲を逸脱することなく変更され得ることが理解されるべきである。したがって、後述する詳細な説明は限定的な意味として行われるものではなく、本発明の範囲は特許請求の範囲の請求項が請求する範囲およびそれと均等なすべての範囲を包括するものと理解されるべきである。図面で類似する参照符号は多様な側面に亘って同一または類似する構成要素を示す。 The detailed description of the invention that follows refers to the accompanying drawings that illustrate by way of example specific embodiments in which the invention may be practiced. These embodiments are described in sufficient detail to enable those skilled in the art to practice the invention. It should be understood that the various embodiments of the invention, while different, need not be mutually exclusive. For example, the specific shapes, structures, and characteristics described herein may be changed and implemented from one embodiment to another without departing from the spirit and scope of the invention. It should also be understood that the position or arrangement of individual components within each embodiment may also be changed without departing from the spirit and scope of the invention. Therefore, the detailed description below is not intended to be taken as a limitation, and the scope of the present invention is understood to include the scope of the claims and all equivalents thereto. Should. Like reference numerals in the drawings indicate elements that are the same or similar in various aspects.
以下では、本発明が属する技術分野で通常の知識を有する者が本発明を容易に実施できるようにするために、本発明の多様な好ましい実施例に関して添付された図面を参照して詳細に説明することにする。 Hereinafter, various preferred embodiments of the present invention will be described in detail with reference to the accompanying drawings in order to enable those skilled in the art to easily carry out the present invention. I decided to do it.
本発明で、不動産客体は筆などの単位によって他の不動産と区分され得る不動産を指すものであり、民法で決定する土地およびその定着物（例えば、建物等）であればすべて本発明で言う不動産客体となり得る。本発明の一実施例によると、不動産客体はデジタル地図上に表示されて使用者によって選択され得るグラフィック客体に対応する概念であり得、このように選択される不動産客体は登記簿謄本（または不動産固有番号）を基準とする時、一つの不動産のみを含むか二つ以上の不動産を含むことができる。 In the present invention, a real estate object refers to real estate that can be distinguished from other real estate by a unit such as a brush, and any land and its fixtures (for example, buildings, etc.) as determined by the Civil Code are real estate referred to in the present invention. It can be an object. According to an embodiment of the present invention, the real estate object may be a concept corresponding to a graphical object displayed on the digital map and selectable by the user, and the real estate object selected in this way may be a real estate register (or a real estate object). (unique number), it can include only one real estate or two or more real estates.
〔全体システムの構成〕 [Overall system configuration]
図１は、本発明の一実施例により、不動産取引を支援する全体システムの概略的な構成を図示する図面である。 FIG. 1 is a diagram illustrating a general configuration of an entire system for supporting real estate transactions according to an embodiment of the present invention.
図１に図示された通り、本発明の一実施例に係る全体システムは、通信網１００、デバイス２００およびサービス提供システム３００を含んで構成され得る。 As illustrated in FIG. 1, the entire system according to an embodiment of the present invention may include a communication network 100, a device 200, and a service providing system 300.
まず、本発明の一実施例によると、通信網１００は有線通信や無線通信のような通信の形態に関わらずに構成され得、近距離通信網（ＬＡＮ；Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）、都市圏通信網（ＭＡＮ；Ｍｅｔｒｏｐｏｌｉｔａｎ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）、広域通信網（ＷＡＮ；Ｗｉｄｅ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）などの多様な通信網で構成され得る。好ましくは、本明細書で言う通信網１００は、公知のインターネットまたはワールドワイドウェブ（ＷＷＷ；Ｗｏｒｌｄ Ｗｉｄｅ Ｗｅｂ）であり得る。しかし、通信網１００はこれに限定されず、公知の有／無線データ通信網、公知の電話網または公知の有／無線テレビ通信網をその少なくとも一部において含んでもよい。 First, according to an embodiment of the present invention, the communication network 100 can be configured regardless of the form of communication such as wired communication or wireless communication, and may include a local area network (LAN), a metropolitan area communication network, etc. The network may include various communication networks such as a metropolitan area network (MAN) and a wide area network (WAN). Preferably, the communication network 100 referred to herein may be the well-known Internet or the World Wide Web (WWW). However, the communication network 100 is not limited thereto, and may include, at least in part, a known wire/wireless data communications network, a known telephone network, or a known wire/wireless television communications network.
例えば、通信網１００は無線データ通信網であって、ワイファイ（Ｗｉ－Ｆｉ（登録商標））通信、ワイファイダイレクト（Ｗｉ－Ｆｉ Ｄｉｒｅｃｔ）通信、ロングタームエボリューション（ＬＴＥ：Ｌｏｎｇ Ｔｅｒｍ Ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ）通信、ブルートゥース（登録商標）通信（低電力ブルートゥース（登録商標）（ＢＬＥ：Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標） Ｌｏｗ Ｅｎｅｒｇｙ）を含む）、赤外線通信、超音波通信などのような従来の通信方法を少なくともその一部分において具現するものであり得る。他の例として、通信網１００は光通信網であって、ライファイ（ＬｉＦｉ：Ｌｉｇｈｔ Ｆｉｄｅｌｉｔｙ）などのような従来の通信方法を少なくともその一部分において具現するものであり得る。 For example, the communication network 100 is a wireless data communication network, and includes Wi-Fi (registered trademark) communication, Wi-Fi Direct communication, Long Term Evolution (LTE) communication, and Bluetooth ( (registered trademark) communication (including low-power Bluetooth (registered trademark) (BLE)), infrared communication, ultrasonic communication, etc., at least in part. could be. As another example, the communication network 100 may be an optical communication network that embodies, at least in part, a conventional communication method such as Light Fidelity (LiFi).
次いで、本発明の一実施例により、デバイス２００は通信網１００を通じて後述するサービス提供システム３００に接続した後に通信できるようにする機能を含むデジタル機器であって、コンピュータ、ノートパソコン、スマートフォン、タブレットＰＣなどのように、メモリ手段を具備しマイクロプロセッサを搭載して演算能力を備えた携帯可能なデジタル機器であれば、いくらでも本発明に係る使用者デバイス２００として採択され得る。 Next, according to an embodiment of the present invention, the device 200 is a digital device that includes a function that allows communication after being connected to a service providing system 300 (described later) through the communication network 100, and is a digital device that can be used as a computer, a notebook computer, a smartphone, or a tablet PC. Any portable digital device that is equipped with a memory means, a microprocessor, and has computing power can be adopted as the user device 200 according to the present invention.
一方、本発明の一実施例に係るデバイス２００には、本発明に係るサービスの提供を支援するアプリケーションが含まれていてもよい。このようなアプリケーションは外部のアプリケーション配布サーバー（図示されず）からダウンロードされたものであり得る。一方、このようなプログラムモジュールの性格は、後述するようなサービス提供システム３００の価値評価管理部３１０、逆提案管理部３２０、マーケットプレイス管理部３３０、補償管理部３４０、通信部３５０および制御部３６０と全般的に類似し得る。ここで、アプリケーションはその少なくとも一部が必要に応じてそれと実質的に同一または均等な機能を遂行できるハードウェア装置やファームウェア装置で置換されてもよい。 Meanwhile, the device 200 according to an embodiment of the present invention may include an application that supports provision of a service according to the present invention. Such applications may be downloaded from an external application distribution server (not shown). On the other hand, the characteristics of such program modules include the value evaluation management section 310, counter proposal management section 320, marketplace management section 330, compensation management section 340, communication section 350, and control section 360 of the service providing system 300, which will be described later. may be generally similar to Here, at least a portion of the application may be replaced by a hardware device or a firmware device that can perform substantially the same or equivalent functions as the application, if necessary.
次いで、本発明の一実施例に係るサービス提供システム３００は、取引の対象となり得る不動産客体に対する価値評価を遂行し、価値評価に関する情報を含む逆提案が不動産客体の権利者に提供されるようにし、権利者の意思に基づいて不動産客体を売り物件として登録するかどうかを決定し、不動産客体が売り物件として登録されると、価値評価および逆提案のうち少なくとも一つに関する情報に基づいて不動産客体に少なくとも一つの買収条件をマッチングさせることができる。 Next, the service providing system 300 according to an embodiment of the present invention evaluates the value of the real estate object that may be the subject of transaction, and provides the right holder of the real estate object with a counter-proposal that includes information regarding the value evaluation. , determines whether to register the real estate object as a property for sale based on the intention of the right holder, and when the real estate object is registered as a property for sale, the real estate object is registered as a property for sale based on information regarding at least one of value evaluation and counter-proposal. can be matched with at least one acquisition condition.
本発明に係るサービス提供システム３００の構成と機能については、以下の詳細な説明を通じて詳察することにする。一方、サービス提供システム３００に関して前記のように説明したが、このような説明は例示的なものであり、サービス提供システム３００に要求される機能や構成要素の少なくとも一部が必要に応じてデバイス２００またはサーバー（図示されず）内で実現されたり、デバイス２００またはサーバー（図示されず）内に含まれてもよいことは当業者に自明である。 The configuration and functions of the service providing system 300 according to the present invention will be explained in detail through the detailed description below. On the other hand, although the service providing system 300 has been described above, such explanation is merely an example, and at least some of the functions and components required for the service providing system 300 may be implemented in the device 200 as necessary. Alternatively, it is obvious to those skilled in the art that it may be implemented in a server (not shown) or included in the device 200 or the server (not shown).
〔サービス提供システムの構成〕 [Service provision system configuration]
以下では、本発明の具現のために重要な機能を遂行するサービス提供システム３００の内部構成と各構成要素の機能について詳察することにする。 In the following, the internal structure and functions of each component of the service providing system 300, which perform important functions for implementing the present invention, will be explained in detail.
図２は、本発明の一実施例により、サービス提供システム３００の内部構成を詳細に示す図面である。 FIG. 2 is a diagram illustrating in detail the internal configuration of the service providing system 300 according to an embodiment of the present invention.
図２に図示された通り、本発明の一実施例により、サービス提供システム３００は、価値評価管理部３１０、逆提案管理部３２０、マーケットプレイス管理部３３０、補償管理部３４０、通信部３５０および制御部３６０を含むことができる。また、本発明の一実施例により、価値評価管理部３１０、逆提案管理部３２０、マーケットプレイス管理部３３０、補償管理部３４０、通信部３５０および制御部３６０は、そのうち少なくとも一部が外部システム（図示されず）と通信するプログラムモジュールであり得る。このようなプログラムモジュールは、運営システム、アプリケーションモジュールおよびその他プログラムモジュールの形態でサービス提供システム３００に含まれ得、物理的には多様な公知の記憶装置上に保存され得る。また、このようなプログラムモジュールはサービス提供システム３００と通信可能な遠隔記憶装置に保存されてもよい。一方、このようなプログラムモジュールは、本発明により後述する特定の業務を遂行したり、特定の抽象データ類型を実行するルーチン、サブルーチン、プログラム、オブジェクト、コンポーネント、データ構造などを包括するが、これに制限されはしない。 As shown in FIG. 2, according to an embodiment of the present invention, the service providing system 300 includes a value evaluation management unit 310, a counter proposal management unit 320, a marketplace management unit 330, a compensation management unit 340, a communication unit 350, and a control unit 340. 360. Further, according to an embodiment of the present invention, at least some of the value evaluation management section 310, counter proposal management section 320, marketplace management section 330, compensation management section 340, communication section 350, and control section 360 are connected to an external system ( (not shown). Such program modules may be included in the service providing system 300 in the form of an operating system, application modules, and other program modules, and may be physically stored on various known storage devices. Further, such program modules may be stored in a remote storage device that can communicate with the service providing system 300. On the other hand, such program modules include routines, subroutines, programs, objects, components, data structures, etc. that perform specific tasks or execute specific abstract data types, which will be described later according to the present invention. It won't be restricted.
まず、本発明の一実施例によると、価値評価管理部３１０は、取引の対象となり得る不動産客体に対する価値評価を遂行することができる。具体的には、本発明の一実施例によると、価値評価管理部３１０は、不動産客体に関する開発要素または設計モデルに基づいて不動産客体に対する価値評価を遂行することができる。ここで、本発明の一実施例によると、不動産客体に関する開発要素には、該当不動産客体の建築敷地に適用され得る建築要素および金融要素が含まれ得る。 First, according to an embodiment of the present invention, the value evaluation management unit 310 may perform a value evaluation on a real estate object that may be a transaction target. Specifically, according to an embodiment of the present invention, the value evaluation management unit 310 may perform a value evaluation on a real estate object based on development elements or a design model regarding the real estate object. Here, according to an embodiment of the present invention, the development elements related to a real estate object may include construction elements and financial elements that can be applied to a building site of the real estate object.
また、本発明の一実施例によると、価値評価管理部３１０は、不動産客体の開発要素に関する情報を獲得し、前記獲得する開発要素に関する情報に基づいて該当不動産客体の建築敷地に建築できる建物の設計モデルを生成し、前記生成される設計モデルを参照して該当不動産客体の開発後の価値を評価することができる。 Further, according to an embodiment of the present invention, the value evaluation management unit 310 acquires information regarding the development elements of the real estate object, and selects buildings that can be constructed on the construction site of the real estate object based on the acquired information regarding the development elements. A design model can be generated, and the value of the corresponding real estate object after development can be evaluated by referring to the generated design model.
さらに、本発明の一実施例によると、価値評価管理部３１０は、価値評価の対象となる不動産客体と位置的に関連する他の不動産客体に対する開発に関する事例情報をさらに参照して該当不動産客体の開発後の価値を評価することができる。 Furthermore, according to an embodiment of the present invention, the value evaluation management unit 310 further refers to case information regarding development for other real estate objects that are geographically related to the real estate object that is the subject of value evaluation, and The value after development can be evaluated.
ここで、本発明の一実施例によると、不動産客体の開発後の価値に関する情報には、開発要素に関する情報に基づいて生成される設計モデルによって建築敷地に建築できる建物の階数、延べ面積、建蔽率、専用率、分譲価格、取引の差益、賃貸料および賃貸収益のうち少なくとも一つに関する情報が含まれ得る。 According to an embodiment of the present invention, information regarding the value of a real estate object after development includes the number of floors, total area, and building coverage ratio of a building that can be constructed on a construction site using a design model generated based on information regarding development elements. , exclusive use rate, sale price, transaction profit, rental fee, and rental income.
以下では、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０が不動産客体の開発後の価値を推定する構成に関して例示的に説明することにする。 Hereinafter, a configuration in which the value evaluation management unit 310 estimates the post-development value of a real estate object according to an embodiment of the present invention will be exemplified.
例えば、建築敷地に対する建築要素に関する情報には、建築敷地およびその建築敷地と隣接した敷地に関する敷地情報（例えば、面積、地籍図、建築計画、道路現況、敷地の使用用途など）、該当建築敷地に建物を建てる場合に適用され得る法規情報（例えば、国土計画法、建築法、駐車場法、住宅法など）、該当建築敷地が位置した地域の環境情報（例えば、時間別太陽の高度角、建物などの周辺環境による眺望範囲、気候、天気など）等が含まれ得る。 For example, information on architectural elements for a building site includes site information on the building site and adjacent sites (e.g., area, cadastral map, architectural plan, current road conditions, usage of the site, etc.); Legal information that may be applied when constructing a building (e.g., National Land Planning Act, Building Act, Parking Act, Housing Act, etc.), environmental information of the area where the relevant building site is located (e.g., hourly solar altitude angle, building (view range, climate, weather, etc.) depending on the surrounding environment.
また、例えば、建築敷地に対する金融要素に関する情報には、該当建築敷地から所定距離以内の不動産の賃貸料、売買金または貸し切り金に関する情報、該当建築敷地から所定距離以内の不動産の実勢価格および都市別平均不動産相場のうち、少なくとも一つから算出された該当建築敷地の予想売り渡し価格または賃貸料などの不動産市場情報が含まれ得る。 In addition, for example, information regarding financial factors for a building site may include information regarding rental fees, sales proceeds, or rental fees for real estate within a specified distance from the relevant building site, the prevailing price of real estate within a specified distance from the relevant building site, and information by city. Real estate market information such as an expected sale price or rental fee for the relevant construction site calculated from at least one of the average real estate market prices may be included.
また、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、該当建築敷地に建物を建てることを計画する使用者（例えば、不動産市場で不動産を買収して建物を新しく建てようとする人など）の要求情報を獲得することもでき、このような使用者要求情報には、使用者の危険甘受性向、使用者の建物使用選好用途（例えば、分譲および賃貸選好度）、南向きまたは眺望選好度、敷地活用度と快適性の間の優先順位などに関する情報が含まれ得る。後述するように、本発明の一実施例によると、このような使用者要求情報は、不動産客体とマッチングされ得る買収条件（すなわち、買収プール内に含まれる買収条件）に関する情報から獲得され得、さらに該当不動産客体の建築敷地と関連した質問／質問に対する買い手の応答結果から獲得されてもよい。 In addition, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention may be used by users who plan to build a building on the relevant construction site (for example, a person who intends to purchase real estate in the real estate market and build a new building). ), such user-required information may include the user's risk-taking propensity, the user's building use preference (e.g., condominium and rental preference), south facing or view preference, etc. This may include information regarding site utilization, priorities between site utilization and amenity, etc. As described below, according to one embodiment of the present invention, such user-requested information may be obtained from information regarding acquisition terms (i.e., acquisition terms included in an acquisition pool) that can be matched with a real estate object; Furthermore, it may be obtained from the buyer's response to questions/questions related to the construction site of the corresponding real estate object.
一方、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、建築敷地に関して建築要素に関する情報および金融要素に関する情報を獲得するために、オープンＡＰＩ（ｏｐｅｎ ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｐｒｏｇｒａｍ ｉｎｔｅｒｆａｃｅ）提供サーバー、公知のデータベースなどを参照することができ、例えば、国家空間情報システム（ｎｓｄｉ．ｇｏ．ｋｒ）などのような各種公共機関サイトのデータベースから獲得されたデータを分析し、その獲得されたデータを通じて自主的なデータを生成することによって、各種建築、金融、敷地、道路、人口、不動産相場、環境などに対する情報を獲得することができる。 Meanwhile, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention uses an open API (open application program interface) providing server, a known database, etc., in order to obtain information regarding architectural elements and information regarding financial elements regarding a building site. For example, data obtained from databases of various public institution sites such as the National Spatial Information System (NSDI.GO.KR) can be analyzed, and voluntary data can be generated through the obtained data. By generating information, it is possible to obtain information on various types of architecture, finance, sites, roads, population, real estate market prices, environment, etc.
次いで、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、前記のように獲得される情報に基づいて不動産客体の建築敷地に建築できる建物の設計モデルを生成する機能を遂行することができる。 Next, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention may perform a function of generating a design model of a building that can be constructed on the construction site of the real estate object based on the information obtained as described above. .
具体的には、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、建築敷地に配置可能な建物の外郭形態、建物の外郭形態に適用可能な建物のコア構造、建物内のコア構造を除いた面積の使用用途による面積の分配および面積の分配による建物の階別平面構造のうち、少なくとも一つの項目に関する設計モデルを階層的に生成する機能を遂行することができる。 Specifically, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention evaluates the outer form of a building that can be placed on a building site, the core structure of a building that can be applied to the outer form of a building, and the core structure inside a building. It is possible to perform a function of hierarchically generating a design model regarding at least one item among the area distribution according to the usage of the removed area and the floor structure of a building based on the area distribution.
さらに具体的には、本発明の一実施例によると、建物の外郭形態に関する項目は建物の外郭線、建物の外形または建築敷地上に建物または駐車空間が配置される位置に関する項目であり得、建物のコア構造に関する項目は避難階段、エレベータ、中庭などの建物の主要骨格構造に関する項目であり得、使用用途による面積の分配に関する項目は階別賃貸／分譲面積の分配に関する項目であり得、建物の階別平面構造に関する項目は階別個別空間間の区画または配置に関する項目であり得る。 More specifically, according to an embodiment of the present invention, the item regarding the outline form of the building may be an item regarding the outline of the building, the outline of the building, or the position where the building or parking space is located on the building site; Items related to the building's core structure may be items related to the building's main frame structure such as evacuation stairs, elevators, and courtyards, and items related to the distribution of area by usage may be items related to the distribution of rental/sale area by floor. Items related to floor plan structure may be items related to division or arrangement of individual spaces by floor.
また、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、少なくとも一つの項目に関する設計モデルを生成するにおいて、少なくとも一つの項目に対する既設定された優先順位に基づいて階層的に生成することができる。後述するように、本発明の一実施例により、このような優先順位はマッチングの対象となる買収プール内に含まれる買収条件に関する情報から獲得され得、該当建築敷地と関連した質問／質問に対する買収希望者の応答結果に基づいて獲得されてもよい。 Further, in generating a design model regarding at least one item, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention may generate the design model hierarchically based on a preset priority order for at least one item. can. As described below, in accordance with one embodiment of the present invention, such priority may be obtained from information regarding acquisition conditions included in the acquisition pool to be matched, and may be obtained from information regarding acquisition conditions included in the acquisition pool to be matched, and the acquisition for questions/questions related to the building site in question. It may be acquired based on the applicant's response results.
例えば、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、建物の外郭形態、建物のコア構造、使用用途による面積の分配および建物の階別平面構造の順で設計モデルを生成する場合、まず該当建築敷地に配置可能な小さくとも一つの建物の外郭形態（すなわち、優先順位が最も高い項目）に関する設計モデルを生成し、生成された少なくとも一つの建物の外郭形態に関する設計モデルそれぞれに適用可能な小さくとも一つの建物のコア構造（すなわち、優先順位が２番目に高い項目）に関する設計モデルを生成し、生成された少なくとも一つの建物のコア構造に関する設計モデルそれぞれに適用可能な小さくとも一つの使用用途による面積の分配（すなわち、優先順位が３番目に高い項目）に関する設計モデルを生成し、生成された少なくとも一つの使用用途による面積の分配に関する設計モデルそれぞれに適用可能な小さくとも一つの建物の階別平面構造（すなわち、優先順位が４番目に高い項目）に関する設計モデルを生成することができる。 For example, when the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention generates a design model in the order of the outer form of the building, the core structure of the building, the distribution of area according to the intended use, and the floor structure of the building, First, a design model for the outline form of at least one building that can be placed on the relevant building site (i.e., the item with the highest priority) is generated, and it can be applied to each of the generated design models for the outline form of at least one building. generate a design model for at least one building core structure (i.e., the item with the second highest priority), and generate at least one design model applicable to each of the generated design models for the at least one building core structure; Generating design models for area distribution by use (i.e., the third highest priority item), and at least one building applicable to each of the generated design models for area distribution by use; It is possible to generate a design model for the floor plan structure (that is, the item with the fourth highest priority).
一方、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、建築敷地に配置可能な建物の外郭形態、建物の外郭形態に適用可能な建物のコア構造、建物内のコア構造を除いた面積の使用用途による面積の分配および面積の分配による建物の階別平面構造のうち少なくとも一つの項目に関する設計モデルを生成するためにメタヒューリスティクス（ｍｅｔａ ｈｅｕｒｉｓｔｉｃ）アルゴリズムを利用することができ、このようなメタヒューリスティクスアルゴリズムには、遺伝的アルゴリズム（ＧＡ；ｇｅｎｅｔｉｃ ａｌｇｏｒｉｔｈｍｓ）、シミュレイテッドアニーリング（ＳＡ；ｓｉｍｕｌａｔｅｄ ａｎｎｅａｌｉｎｇ）およびタブー探索（ＴＳ、ｔａｂｕ ｓｅａｒｃｈｉｎｇ）のうち少なくとも一つが含まれ得る。 On the other hand, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention includes the outer form of a building that can be placed on a building site, the core structure of a building that can be applied to the outer form of a building, and the area excluding the core structure within the building. A meta-heuristic algorithm can be used to generate a design model regarding at least one item among the distribution of area according to the intended use and the floor plan structure of a building based on the distribution of area. The metaheuristic algorithm may include at least one of genetic algorithms (GA), simulated annealing (SA), and tabu searching (TS).
また、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、少なくとも一つの項目に関する設計モデルを階層的に生成するにおいて、１次設計モデルに対して算出されるスコアを参照して１次設計モデルのうち少なくとも一つを抽出し、抽出された少なくとも一つの１次設計モデルに基づいて２次設計モデルを生成することができる。 Further, in hierarchically generating a design model related to at least one item, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention refers to the score calculated for the primary design model to generate the primary design model. At least one of the models can be extracted, and a secondary design model can be generated based on the extracted at least one primary design model.
一方、設計モデル生成に関するさらに詳しい内容については、本出願人によって出願された韓国特許出願第２０１７－２５０９５号に最初に添付された特許出願明細書の記載を参照することができ、韓国特許出願第２０１７－２５０９５号の特許出願明細書に記載された内容はその全体として本明細書に併合されたものと見なすべきであることを明らかにしておく。 On the other hand, for more detailed content regarding design model generation, you can refer to the description in the patent application specification originally attached to Korean Patent Application No. 2017-25095 filed by the applicant. It is clarified that the contents described in the specification of patent application No. 2017-25095 should be considered to be incorporated into the present specification in its entirety.
以上、建物の設計モデルを生成する実施例について詳しく説明したが、本発明により建物の設計モデルを生成する方法は必ずしも以上で説明された実施例に限定されるものではなく、本発明の目的を達成できる範囲内でいくらでも変更され得ることを明らかにしておく。 Although the embodiments for generating a building design model have been described in detail above, the method for generating a building design model according to the present invention is not necessarily limited to the embodiments described above, and the purpose of the present invention is not limited to the embodiments described above. It should be made clear that any changes can be made within the scope of achievement.
例えば、本発明の他の実施例に係る価値評価管理部３１０は、設計モデルを生成するために、深層強化学習（Ｄｅｅｐ Ｒｅｉｎｆｏｒｃｅｍｅｎｔ Ｌｅａｒｎｉｎｇ）を含んだ多様な機械学習アルゴリズム、深層学習アルゴリズム、強化学習アルゴリズムなどを利用することができる。 For example, the value evaluation management unit 310 according to another embodiment of the present invention may use various machine learning algorithms, deep learning algorithms, and reinforcement learning algorithms, including deep reinforcement learning, to generate the design model. etc. can be used.
一方、本発明の一実施例によると、価値評価管理部３１０は、前記生成される設計モデルを参照して不動産客体の開発後の価値を推定する機能を遂行することができる。ここで、本発明の一実施例によると、開発後の価値には、開発後の分譲収益、開発後の賃貸収益などが含まれ得る。例えば、前記推定される開発後の価値に関する情報には、該当不動産客体の建築敷地に建築できる建物の階数、延べ面積、建蔽率、専用率、分譲価格、取引の差益、賃貸料、賃貸収益などに関する情報が含まれ得る。 Meanwhile, according to an embodiment of the present invention, the value evaluation management unit 310 may perform a function of estimating the value of the real estate object after development by referring to the generated design model. Here, according to an embodiment of the present invention, the post-development value may include post-development sales revenue, post-development rental revenue, and the like. For example, the information regarding the estimated post-development value may include the number of floors, total area, building coverage ratio, exclusive use ratio, sale price, transaction profit, rental fee, rental income, etc. of a building that can be constructed on the construction site of the relevant real estate object. information may be included.
具体的には、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、前記生成される建物の設計モデルによって、どのような不動産客体（土地）の建築敷地上に建物を建築する場合に、該当不動産で発生すると予想される追加収益に基づいて開発後の価値を推定することができる。 Specifically, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention uses the generated building design model to determine, when constructing a building on the construction site of any real estate object (land), The post-development value can be estimated based on the additional income expected to be generated by the property.
さらに具体的には、本発明の一実施例に係る価値評価管理部３１０は、価値算出の対象となる対象不動産客体の位置的に関連する少なくとも一つの周辺の不動産客体に対して行われた開発に関する事例情報を獲得することができ、前記生成される建物の設計モデルと前記獲得される開発事例情報をすべて参照して対象不動産客体の開発後の価値を推定する機能を遂行することができる。例えば、周辺の不動産客体に対する開発に関する事例情報には、開発時点、開発状態および開発収益のうち少なくとも一つに関する情報が含まれ得る。 More specifically, the value evaluation management unit 310 according to an embodiment of the present invention manages the development of at least one surrounding real estate object that is positionally related to the target real estate object that is the target of value calculation. case information regarding the real estate object, and can perform a function of estimating the post-development value of the target real estate object by referring to the generated building design model and the acquired development case information. For example, case information regarding development of surrounding real estate objects may include information regarding at least one of the development time, development status, and development income.
図３および図４は、本発明の一実施例により、サービス提供システムを通じて不動産の開発後の価値に関する情報が推定される構成を例示的に示す図面である。 3 and 4 are diagrams illustrating a configuration in which information regarding the post-development value of real estate is estimated through a service providing system according to an embodiment of the present invention.
図３および図４の実施例において、売り渡しプールに含まれる売り渡し条件によって特定される「ソウル特別市西大門区チャンチョン洞５０１－２４」という住所を有する一筆の土地に対する開発後の価値を評価する場合を仮定することができる。例えば、図３および図４の実施例において、対象土地４１０は、筆面積が３０７．４ｍ２であり得、用途地域が「第２種一般住居地域」であり得、地目が「垈」であり得、その土地の上に建築された建物の延べ面積が８６１．６６ｍ２であり得、その建物の主用途が「共同住宅」であり得、その建物の規模が「地上４階、地下１階」であり得、その建物が準工後１５年になった建物であり得る。 In the examples shown in FIGS. 3 and 4, the post-development value of a piece of land with the address "501-24 Changchon-dong, Seodaemun-gu, Seoul," specified by the sales conditions included in the sales pool, is evaluated. It is possible to assume a case. For example, in the embodiments of FIGS. 3 and 4, the target land 410 may have a plot area of 307.4 m 2 , a usage zone of "Class 2 general residential area", and a land classification of "垈". The total area of the building built on the land may be 861.66m2 , the main use of the building may be "apartment housing", and the scale of the building may be "4 floors above ground, 1 floor underground". ”, and the building could be one that has been under construction for 15 years.
図３および図４を参照すると、本発明の一実施例に係るサービス提供システム３００は、開発要素に関する情報に基づいて対象土地４１０の建築敷地の上に建築できる建物の設計モデルを生成することができる。本発明の一実施例によると、サービス提供システム３００によって生成される建物の設計モデルは、充分に前述した通り、開発要素（すなわち、建築要素および金融要素を含む概念であって、日照量による高さ制限、敷地内の空き地、容積率、建蔽率などを含むことができる）を総合的に考慮して生成される最適な設計モデルを指し示し得る。一例として、図３および図４の実施例では、地上５階、延べ面積６１４．８ｍ２、建蔽率５６．７％、専用率８０．３７％に該当する設計モデルが生成され得る。また、本発明の一実施例に係るサービス提供システム３００は、前記のように生成される設計モデルの姿を、対象土地と関連した売り手または買い手のデバイス２００を通じて、３次元的なグラフィック要素４２０で視覚的に提供することができる。 Referring to FIGS. 3 and 4, the service providing system 300 according to an embodiment of the present invention can generate a design model of a building that can be constructed on the construction site of the target land 410 based on information regarding development elements. can. According to one embodiment of the present invention, the building design model generated by the service provision system 300 is a concept that includes development elements (i.e., architectural elements and financial elements, as fully described above); It can indicate the optimal design model that is generated by comprehensively considering the following: As an example, in the embodiments of FIGS. 3 and 4, a design model corresponding to five floors above ground, a total area of 614.8 m 2 , a building coverage ratio of 56.7%, and a dedicated ratio of 80.37% can be generated. Further, the service providing system 300 according to an embodiment of the present invention displays the appearance of the design model generated as described above as a three-dimensional graphic element 420 through the device 200 of the seller or buyer associated with the target land. Can be provided visually.
引き続き、図３および図４を参照すると、本発明の一実施例に係るサービス提供システム３００は、対象土地４１０と位置的に関連する周辺の土地４１１、４１２に対して行なわれた開発に関する事例情報を獲得することができる。図３および図４の実施例では、チャンチョン洞５０３－６に位置する周辺の土地４１１とチャンチョン洞２５９に位置する周辺の土地４１２に対する開発事例情報が獲得され得る。引き続き、図３および図４を参照すると、本発明の一実施例に係るサービス提供システム３００は、前記生成される建物の設計モデルと前記獲得される開発事例情報をすべて参照して対象土地で発生し得る開発後の収益を推定することができ、その推定される情報４３０を提供することができる。図３および図４の実施例において、開発後の価値に関する情報は、分譲時に予想される収益と賃貸時に予想される収益に区分されて提供され得る。 Continuing to refer to FIGS. 3 and 4, the service providing system 300 according to an embodiment of the present invention provides case information regarding development carried out on surrounding lands 411 and 412 that are positionally related to the target land 410. can be obtained. In the embodiments of FIGS. 3 and 4, development case information regarding surrounding land 411 located in Changchon-dong 503-6 and surrounding land 412 located in Changchon-dong 259 may be obtained. Continuing to refer to FIGS. 3 and 4, the service providing system 300 according to an embodiment of the present invention refers to all of the generated building design model and the obtained development case information to The possible post-development revenue can be estimated and the estimated information 430 can be provided. In the embodiments of FIGS. 3 and 4, information regarding the value after development can be provided divided into expected income at the time of sale and income expected at the time of rental.
次いで、本発明の一実施例によると、逆提案管理部３２０は、ある不動産客体に対する価値評価に関する情報を含む逆提案が該当不動産客体の権利者に提供されるようにする機能を遂行することができる。 Next, according to an embodiment of the present invention, the counter-proposal management unit 320 may perform a function of providing a counter-proposal including information regarding the value evaluation of a certain real estate object to the right holder of the corresponding real estate object. can.
具体的には、本発明の一実施例によると、逆提案管理部３２０は、不動産客体に対して価値評価を遂行した結果に関する情報を含む逆提案が、該当不動産客体の権利者のデバイスまたは売り渡し側の仲介者のデバイスに提供されるようにすることができる。 Specifically, according to an embodiment of the present invention, the counter-proposal management unit 320 may receive a counter-proposal that includes information regarding the result of performing a value evaluation on a real estate object on the device of the right holder of the real estate object or on the sale of the real estate object. may be provided to the intermediary's device on the side.
本発明の一実施例によると、逆提案には、対象不動産客体の流通可能金額、流通確率、取引価値、市場価値、開発後の価値などに関する情報が含まれ得る。 According to an embodiment of the present invention, the counter proposal may include information regarding the negotiable amount, distribution probability, transaction value, market value, value after development, etc. of the target real estate object.
また、本発明の一実施例によると、逆提案管理部３２０は、逆提案に含まれる情報のうち少なくとも一部は、少なくとも一の仲介者によって決定されるようにすることができる。例えば、本発明の一実施例に係るサービス提供システム３００によって不動産客体Ａの市場価値が２５億ウォンであると評価された場合に、前記価値評価の結果を不動産客体Ａを保有している権利者と親交がある仲介者（すなわち、売り手側の権利者）のデバイスに提供することによって、仲介者が権利者に不動産客体Ａを２４億ウォンに売り物件に出すことを推薦する旨の逆提案を提供できるように支援することができる。 Further, according to an embodiment of the present invention, the counter-proposal manager 320 may cause at least some of the information included in the counter-proposal to be determined by at least one intermediary. For example, when the market value of real estate object A is evaluated to be 2.5 billion won by the service providing system 300 according to an embodiment of the present invention, the result of the value evaluation is transferred to the rights holder who owns real estate object A. By providing the information to the device of an intermediary (i.e., the rights holder on the seller's side) who has a close relationship with We can assist you in providing this.
また、本発明の一実施例によると、逆提案管理部３２０は、前記権利者の意思に基づいて前記不動産客体を売り物件として登録するかどうかを決定することができる。ここで、本発明の一実施例によると、権利者の意思に関する情報は権利者のデバイスまたは売り渡し側の仲介者のデバイスを通じて獲得され得る。 Further, according to an embodiment of the present invention, the counter proposal management unit 320 may determine whether to register the real estate object as a property for sale based on the intention of the right holder. Here, according to an embodiment of the present invention, information regarding the right holder's intention may be obtained through the right holder's device or the selling agent's device.
具体的には、本発明の実施例によると、逆提案を提供された権利者は、自身が保有している不動産客体の流通可能金額、流通確率、取引価値、市場価値、開発後の価値などに関する情報に基づいて該当不動産客体を売り物件に出すかどうかを決定することができる。そして、本発明の一実施例に係る逆提案管理部３２０は、自身が保有した不動産客体を売り物件に出すという旨の権利者の意思に関する情報が獲得されると、それに対応して該当不動産をマーケットプレイスに売り物件として登録することができる。 Specifically, according to the embodiment of the present invention, a right holder who is provided with a counter-proposal can determine the negotiable amount, distribution probability, transaction value, market value, value after development, etc. of the real estate object he/she owns. Based on the information, it is possible to decide whether to put the relevant real estate object up for sale. Then, when the counter proposal management unit 320 according to an embodiment of the present invention acquires information regarding the intention of the right holder to put the real estate object it owns on the market for sale, the counter proposal management unit 320 moves the relevant real estate in response to the information obtained. You can register it as a property for sale on the marketplace.
すなわち、本発明によると、不動産に対する価値評価に関する情報を含む逆提案が該当不動産を保有している権利者に提供され得、このような逆提案を提供された権利者が確信を持って該当不動産を売り物件として出すことができるようになるため、不動産を保有している人が客観的な情報に基づいて市場に積極的に参加できることになる。 That is, according to the present invention, a counter-proposal including information regarding the valuation of real estate can be provided to the right holder who owns the relevant real estate, and the right holder who has been provided with such a counter-proposal can confidently purchase the relevant real estate. This will allow people who own real estate to actively participate in the market based on objective information.
次いで、本発明の一実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、ある不動産客体が売り物件として登録されると、該当不動産客体に対する価値評価および逆提案のうち少なくとも一つに関する情報に基づいて、該当不動産客体に少なくとも一つの買収条件をマッチングさせる機能を遂行することができる。 Next, according to an embodiment of the present invention, when a certain real estate object is registered as a property for sale, the marketplace management unit 330 performs the following operations based on information regarding at least one of a value evaluation and a counterproposal for the real estate object: It is possible to perform a function of matching at least one acquisition condition to a corresponding real estate object.
また、本発明の一実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、買い手が希望する買収条件に関する情報を含む買収プールを生成することができる。具体的には、本発明の一実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、買い手または仲介者によって登録される買収に関する希望条件に基づいて買収プールを生成することができる。 Additionally, according to an embodiment of the present invention, the marketplace manager 330 may create an acquisition pool that includes information regarding acquisition terms desired by buyers. Specifically, according to one embodiment of the present invention, the marketplace management unit 330 may generate an acquisition pool based on desired acquisition conditions registered by a buyer or an intermediary.
例えば、買収条件に関する情報には、買い手が買収しようとする不動産客体に関する買収希望価格、買収希望地域、希望用途、希望開発計画、開発後の希望収益率および開発後の希望価値などに関する情報が含まれ得る。 For example, information regarding acquisition conditions includes information regarding the desired purchase price, desired area, desired use, desired development plan, desired rate of return after development, desired value after development, etc. regarding the real estate object that the buyer intends to acquire. It can be done.
また、本発明の一実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、売り物件として登録された特定の不動産客体と買収プールに含まれる特定の買収条件をマッチングさせることができる。具体的には、本発明の一実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、第１不動産客体の売り渡し希望価格が第１買収条件の買収希望価格に符合すると判断されると、第１不動産客体と第１買収条件をマッチングさせることができる。ここで、本発明の一実施例によると、第１不動産客体の売り渡し希望価格は、第１不動産客体に関する価値評価および逆提案のうち少なくとも一つによって特定されたり、第１不動産客体の権利者または仲介者によって任意に特定され得る。 Further, according to an embodiment of the present invention, the marketplace management unit 330 may match a specific real estate object registered as a property for sale with specific acquisition conditions included in the acquisition pool. Specifically, according to an embodiment of the present invention, the marketplace management unit 330 sells the first real estate object when it is determined that the desired sale price of the first real estate object matches the desired acquisition price of the first acquisition condition. and the first acquisition condition can be matched. According to an embodiment of the present invention, the desired sale price of the first real estate object may be specified by at least one of a value evaluation and a counteroffer regarding the first real estate object, or may be specified by the right holder of the first real estate object or May be arbitrarily specified by the intermediary.
例えば、本発明の一実施例に係るマーケットプレイス管理部３３０は、マーケットプレイスに売り物件として登録された土地Ａの開発後の価値が３５億ウォンであると評価され、土地Ａの売り渡し希望価格が２７億ウォンである場合に、買収プールに含まれる多様な買収条件のうち、買収希望価格が２５億ウォン（土地Ａの売り渡し希望価格に類似する）であり、開発後の希望価値が３４億ウォン（土地Ａの推定された開発後の価値に類似する）の買収条件Ｂを土地Ａにマッチングさせることができる。 For example, the marketplace management unit 330 according to an embodiment of the present invention evaluates that the value of land A registered as a property for sale in the marketplace after development is 3.5 billion won, and that the desired selling price of land A is 3.5 billion won. If the acquisition price is 2.7 billion won, among the various acquisition conditions included in the acquisition pool, the desired acquisition price is 2.5 billion won (similar to the desired sale price of land A) and the desired value after development is 3.4 billion won. Acquisition condition B (similar to the estimated post-development value of land A) can be matched to land A.
特に、本発明の一実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、不動産客体と買収条件をマッチングさせるにおいて、ある不動産客体とマッチングされ得る買収条件に関する情報に基づいて該当不動産客体に関する開発要素または設計モデルを特定することができ、このように特定される開発要素または設計モデルに基づいて該当不動産客体に対する価値評価を遂行することができる。 Particularly, according to an embodiment of the present invention, in matching a real estate object with acquisition conditions, the marketplace management unit 330 may perform development elements or designs related to the real estate object based on information regarding acquisition conditions that can be matched with a certain real estate object. The model can be specified, and the value of the corresponding real estate object can be evaluated based on the identified development elements or design model.
すなわち、本発明の一実施例によると、買い手が希望する買収条件によって特定される開発要素または設計モデルに基づいて売り渡しの対象となる不動産客体の価値を評価できるようになり、これによって買い手が希望する条件、用途または計画に符合する方向に不動産客体の価値をリアリティーをもって推定できるようになる。したがって、本発明の一実施例によると、買い手が不動産客体を買収した後に自身が希望する条件、用途または計画にしたがって該当不動産客体を開発する場合に得られる経済的な価値（すなわち、開発後の価値）を予測できるようになり、後述するように、買い手が希望する開発後の価値を有すると予測される不動産客体を該当買い手の買収条件とマッチングさせることができるようになる。 That is, according to an embodiment of the present invention, it becomes possible to evaluate the value of a real estate object to be sold based on the development elements or design model specified by the purchase conditions desired by the buyer. It becomes possible to realistically estimate the value of a real estate object in a direction that matches the conditions, usage, or plan. Therefore, according to an embodiment of the present invention, economic value obtained when a buyer acquires a real estate object and then develops the real estate object according to the buyer's desired conditions, usage, or plan (i.e., As will be described later, it becomes possible to match real estate objects that are predicted to have the post-development value desired by the buyer with the acquisition conditions of the buyer.
また、本発明の一実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、前記マッチングされる特定の不動産客体に対応する特定の売り手と前記マッチングされる特定の買収条件に対応する買い手にマッチング結果に関する情報を提供することができ、これによって、特定の売り手と特定の買い手が特定の不動産客体を特定の買収条件で取引できるように誘導することができる。 In addition, according to an embodiment of the present invention, the marketplace management unit 330 may provide information regarding matching results to a specific seller corresponding to the specific matching real estate object and a buyer corresponding to the specific matching acquisition condition. This can induce a specific seller and a specific buyer to transact a specific real estate object under specific acquisition conditions.
一方、本発明の他の実施例によると、マーケットプレイス管理部３３０は、自身が保有した不動産客体を売り物件に出すという旨の権利者の意思に関する情報が獲得されると、権利者または既設定された買収希望者からの要請または取引条件に基づいて該当不動産客体を既設定された買収希望者とマッチングさせることによって、権利者自身が保有した不動産客体を既設定された買収希望者に直接売り渡すことができるようにする機能を遂行することができる。ここで、本発明の他の実施例によると、既設定された買収希望者には、本発明に係るサービス提供システム３００の運営者が含まれ得る。 Meanwhile, according to another embodiment of the present invention, when the marketplace management unit 330 acquires information regarding the intention of the right holder to put the real estate object it owns up for sale, the marketplace management unit 330 may The real estate object held by the right holder is directly sold to the established acquisition applicant by matching the relevant real estate object with the established acquisition applicant based on the request from the acquired acquisition applicant or transaction conditions. be able to carry out the functions that enable them to do so. Here, according to another embodiment of the present invention, the predetermined acquisition applicant may include the operator of the service providing system 300 according to the present invention.
すなわち、本発明の他の実施例によると、逆提案を受けた権利者自身が保有した不動産客体をマーケットプレイスに出して任意の買い手と取引できるようになることとは別個に、逆提案を受けた権利者自身が保有した不動産客体を本発明に係るサービス提供システム３００の運営者に直接売り渡すこともできるようになる。 That is, according to another embodiment of the present invention, in addition to being able to put the real estate object owned by the right holder who received the counteroffer on the marketplace and transact with any buyer, It also becomes possible for the right holder to directly sell the real estate object he or she owns to the operator of the service providing system 300 according to the present invention.
次いで、本発明の一実施例によると、補償管理部３４０は、不動産客体に対する取引が成立すると、その取引に寄与した仲介者に所定の補償を提供することができる。具体的には、本発明の一実施例によると、補償管理部３４０は、該当不動産客体の権利者に逆提案が伝達されることに寄与した仲介者、該当不動産客体が売り物件として登録されることに寄与した仲介者または前記取引が成立することに寄与した仲介者に提供される補償を決定する機能を遂行することができる。 According to an embodiment of the present invention, when a transaction for a real estate object is completed, the compensation management unit 340 may provide a predetermined compensation to an intermediary who contributed to the transaction. Specifically, according to an embodiment of the present invention, the compensation management unit 340 may include the intermediary who contributed to the transfer of the counteroffer to the right holder of the relevant real estate object, and the registration of the relevant real estate object as a property for sale. or the compensation provided to an intermediary who contributed to the conclusion of the transaction.
より具体的には、本発明の一実施例によると、補償管理部３４０は、不動産客体が取引された価格に基づいて該当取引に寄与した仲介者に提供される補償を差別的に決定することができる。 More specifically, according to an embodiment of the present invention, the compensation management unit 340 may differentially determine the compensation provided to the intermediary that contributed to the transaction based on the price at which the real estate object was traded. I can do it.
例えば、仲介者の寄与によって不動産客体の売り渡し価格が所定の基準より低くなった場合には、該当仲介者に提供される補償の水準が高くなり得る。このような場合に、該当仲介者に提供される補償のうち少なくとも一部は該当不動産客体の買い手（または投資家）が負担することができる。 For example, if the sale price of a real estate object is lower than a predetermined standard due to the contribution of an intermediary, the level of compensation provided to the intermediary may be increased. In this case, at least a portion of the compensation provided to the relevant intermediary may be borne by the buyer (or investor) of the relevant real estate object.
他の例として、仲介者の寄与によって不動産客体の売り渡し価格が所定の基準より高くなった場合にも該当仲介者に提供される補償の水準が高くなり得る。このような場合に、該当仲介者に提供される補償のうち少なくとも一部は該当不動産客体の売り手が負担することができる。 As another example, when the sale price of a real estate object becomes higher than a predetermined standard due to the contribution of the intermediary, the level of compensation provided to the intermediary may be increased. In such a case, at least a portion of the compensation provided to the relevant intermediary may be borne by the seller of the relevant real estate object.
一方、本発明の一実施例によると、通信部３５０は、価値評価管理部３１０、逆提案管理部３２０、マーケットプレイス管理部３３０および補償管理部３４０からの／へのデータの送受信を可能にする機能を遂行することができる。 Meanwhile, according to an embodiment of the present invention, the communication unit 350 allows data to be sent and received from/to the value evaluation management unit 310, the counter-proposal management unit 320, the marketplace management unit 330, and the compensation management unit 340. Able to perform functions.
最後に、本発明の一実施例によると、制御部３６０は価値評価管理部３１０、逆提案管理部３２０、マーケットプレイス管理部３３０、補償管理部３４０および通信部３５０間のデータの流れを制御する機能を遂行することができる。すなわち、本発明に係る制御部３６０は、サービス提供システム３００の外部からの／へのデータの流れまたはサービス提供システム３００の各構成要素間のデータの流れを制御することによって、価値評価管理部３１０、逆提案管理部３２０、マーケットプレイス管理部３３０、補償管理部３４０および通信部３５０でそれぞれ固有の機能を遂行するように制御することができる。 Finally, according to an embodiment of the present invention, the control unit 360 controls the flow of data between the value evaluation management unit 310, the counter-proposal management unit 320, the marketplace management unit 330, the compensation management unit 340, and the communication unit 350. Able to perform functions. That is, the control unit 360 according to the present invention controls the value evaluation management unit 310 by controlling the flow of data from/to the outside of the service providing system 300 or the flow of data between each component of the service providing system 300. , the counter-proposal management unit 320, the marketplace management unit 330, the compensation management unit 340, and the communication unit 350, each of which can be controlled to perform a unique function.
以上で説明された本発明に係る実施例は、多様なコンピュータ構成要素を通じて実行され得るプログラム命令語の形態で具現されてコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録され得る。前記コンピュータ読み取り可能な記録媒体は、プログラム命令語、データファイル、データ構造などを単独でまたは組み合わせて含むことができる。前記コンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されるプログラム命令語は本発明のために特別に設計されて構成されたものであるか、コンピュータソフトウェア分野の当業者に公知になっている使用可能なものであり得る。コンピュータ読み取り可能な記録媒体の例には、ハードディスク、フロッピーディスクおよび磁気テープのような磁気媒体、ＣＤ－ＲＯＭおよびＤＶＤのような光記録媒体、フロプティカルディスク（ｆｌｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）のような磁気－光媒体（ｍａｇｎｅｔｏ－ｏｐｔｉｃａｌ ｍｅｄｉｕｍ）、およびＲＯＭ、ＲＡＭ、フラッシュメモリなどのような、プログラム命令語を保存し実行するように特別に構成されたハードウェア装置が含まれる。プログラム命令語の例には、コンパイラによって作られるような機械語コードだけでなく、インタープリタなどを使ってコンピュータによって実行され得る高級言語コードも含まれる。ハードウェア装置は本発明に係る処理を遂行するために一つ以上のソフトウェアモジュールに変更され得、その逆も同様である。 The embodiments of the present invention described above may be implemented in the form of program instructions that can be executed through various computer components and recorded on a computer-readable recording medium. The computer readable recording medium may include program commands, data files, data structures, etc. singly or in combination. The program commands recorded on the computer-readable recording medium may be those specially designed and configured for the present invention, or may be available and known to those skilled in the computer software field. could be. Examples of computer-readable recording media include hard disks, magnetic media such as floppy disks and magnetic tape, optical recording media such as CD-ROMs and DVDs, and magnetic-optical media such as floptical disks. Includes a magnetic-optical medium and a hardware device specifically configured to store and execute program instructions, such as ROM, RAM, flash memory, and the like. Examples of program instruction words include not only machine language codes such as those created by a compiler, but also high-level language codes that can be executed by a computer using an interpreter or the like. A hardware device may be converted into one or more software modules to perform the processing according to the invention, and vice versa.
以上、本発明が具体的な構成要素などのような特定の事項と限定された実施例および図面によって説明されたが、これは本発明のより全般的な理解を助けるために提供されたものに過ぎず、本発明は前記実施例に限定されるものではなく、本発明が属する技術分野で通常の知識を有する者であれば、このような記載から多様な修正と変更を図ることができる。 Although the present invention has been described above with reference to specific matters such as specific components, limited examples, and drawings, these are provided to aid in a more general understanding of the present invention. However, the present invention is not limited to the embodiments described above, and a person having ordinary knowledge in the technical field to which the present invention pertains can make various modifications and changes based on the above description.
したがって、本発明の思想は前記説明された実施例に限定して定められてはならず、後述する特許請求の範囲だけでなくこの特許請求の範囲と均等なまたはこれから等価的に変更されたすべての範囲は本発明の思想の範疇に属するものと言える。 Therefore, the idea of the present invention should not be limited to the embodiments described above, and should not be limited to the scope of the claims described below, but also all the claims that are equivalent to or equivalently modified from the scope of the claims. It can be said that the range falls within the scope of the idea of the present invention.
１００：通信網
２００：デバイス
３００：サービス提供システム
３１０：価値評価管理部
３２０：逆提案管理部
３３０：マーケットプレイス管理部
３４０：補償管理部
３５０：通信部
３６０：制御部
100: Communication network 200: Device 300: Service provision system 310: Value evaluation management department 320: Counter proposal management department 330: Marketplace management department 340: Compensation management department 350: Communication department 360: Control department
Claims (13)
前記価値評価管理部が、取引の対象となり得る不動産客体の建築敷地に関する建築要素および金融要素に基づいて前記建築敷地上に建築できる建物の設計モデルを生成し、前記設計モデルによって前記建築敷地上に前記建物を建築する場合に前記不動産客体で発生すると予想される追加収益を参照して前記不動産客体の開発後価値を評価する段階、
前記逆提案管理部が、前記開発後価値を参照して少なくとも一の仲介者によって決定される売り渡し推薦価格を含む逆提案が前記不動産客体の権利者に提供されるようにする段階、および
前記マーケットプレイス管理部が、前記権利者の意思に基づいて前記不動産客体を売り物件としてマーケットプレイスに登録するかどうかを決定し、前記不動産客体が売り物件として登録されると、前記開発後価値および前記逆提案のうち少なくとも一つに基づいて前記不動産客体に買い手が希望する少なくとも一つの買収条件をマッチングさせる段階を含み、
前記不動産客体の開発後価値を評価する段階で、前記不動産客体と位置的に関連する他の不動産客体に対する開発に関する事例情報をさらに参照して前記不動産客体の開発後価値を評価し、
前記不動産客体の開発後価値を評価する段階で、前記設計モデルは前記買収条件に含まれる使用者要求情報にさらに基づいて再生成され、前記開発後価値は、前記再生成される設計モデルに基づいて再評価される、方法。 A method embodied in a system for supporting real estate transactions, the system including a value evaluation management unit, a counter proposal management unit, a marketplace management unit, and a compensation management unit,
The value evaluation management department generates a design model of a building that can be built on the building site based on architectural elements and financial factors regarding the building site of a real estate object that can be a transaction target, and generates a design model of a building that can be constructed on the building site based on the design model. evaluating the post-development value of the real estate object with reference to additional revenue that is expected to be generated by the real estate object when the building is constructed thereon;
the counter proposal management unit provides the right holder of the real estate object with a counter proposal including a recommended sale price determined by at least one intermediary with reference to the post-development value, and the market The place management department determines whether or not to register the real estate object as a property for sale in the marketplace based on the intention of the right holder, and when the real estate object is registered as a property for sale, the post-development value and matching the real estate object with at least one acquisition condition desired by the buyer based on at least one of the counteroffers;
in the step of evaluating the post-development value of the real estate object, further referencing case information regarding the development of other real estate objects that are geographically related to the real estate object, and evaluating the post-development value of the real estate object;
In the step of evaluating the post-development value of the real estate object, the design model is further regenerated based on user request information included in the acquisition conditions, and the post-development value is the regenerated value. A method that is reevaluated based on a design model .
取引の対象となり得る不動産客体の建築敷地に関する建築要素および金融要素に基づいて前記建築敷地上に建築できる建物の設計モデルを生成し、前記設計モデルによって前記建築敷地上に前記建物を建築する場合に前記不動産客体で発生すると予想される追加収益を参照して前記不動産客体の開発後価値を評価する価値評価管理部、
前記開発後価値を参照して少なくとも一の仲介者によって決定される売り渡し推薦価格を含む逆提案が前記不動産客体の権利者に提供されるようにする逆提案管理部、および
前記権利者の意思に基づいて前記不動産客体を売り物件としてマーケットプレイスに登録するかどうかを決定し、前記不動産客体が売り物件として登録されると、前記開発後価値および前記逆提案のうち少なくとも一つに基づいて前記不動産客体に買い手が希望する少なくとも一つの買収条件をマッチングさせるマーケットプレイス管理部を含み、
前記価値評価管理部は、前記不動産客体と位置的に関連する他の不動産客体に対する開発に関する事例情報をさらに参照して前記不動産客体の開発後価値を評価し、
前記設計モデルは前記買収条件に含まれる使用者要求情報にさらに基づいて再生成され、前記開発後価値は、前記再生成される設計モデルに基づいて再評価される、システム。 A system that supports real estate transactions,
A design model of a building that can be built on the building site is generated based on architectural elements and financial elements regarding the building site of a real estate object that can be the subject of a transaction, and the building is constructed on the building site using the design model. a value evaluation management unit that evaluates the post-development value of the real estate object by referring to additional revenue that is expected to be generated by the real estate object if the real estate object is used ;
a counter-proposal management unit that causes the right holder of the real estate object to be provided with a counter proposal including a recommended sale price determined by at least one intermediary with reference to the post-development value; and determining whether to register the real estate object as a property for sale in a marketplace based on the property object, and when the real estate object is registered as a property for sale, based on at least one of the post-development value and the counter proposal; a marketplace management unit that matches the real estate object with at least one acquisition condition desired by a buyer ;
The value evaluation management unit evaluates the post-development value of the real estate object by further referring to case information regarding development of other real estate objects that are geographically related to the real estate object;
The design model is further regenerated based on user request information included in the acquisition conditions, and the post-development value is reevaluated based on the regenerated design model .
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