JP2016192080A - 入居支援サーバ及び入居支援方法 - Google Patents

Abstract

【課題】様々な生活背景を有する人の賃貸住宅への入居を支援可能であり、入居者に生活支援サービスを提供する企業及び団体や居住地域の活性化に寄与する入居支援サーバ及び入居支援方法を提供する。【解決手段】入居支援システム１は、入居支援サーバ２と、不動産会社が所有する不動産会社端末３と、入居希望者が所有する顧客端末４を備えている。入居支援サーバ２、不動産会社端末３及び顧客端末４は、インターネット５を介して接続されている。入居支援サーバ２は入居支援情報抽出部９を有している。入居支援情報抽出部９は、入居者情報データベース６、入居サポート団体情報データベース７及び不動産情報データベース８と連動している。入居支援情報抽出部９は、入居希望者の個人情報の内容と、入居サポート団体の情報の内容とを比較して、入居希望者の生活背景に適した生活支援サービスを提供する入居サポート団体を選択し、入居希望者と入居サポート団体との組み合わせを抽出する。【選択図】図１

Description

本発明は入居支援サーバ及び入居支援方法に関する。詳しくは、様々な生活背景を有する人の賃貸住宅への入居を支援可能であり、入居者に生活支援サービスを提供する企業及び団体や居住地域の活性化に寄与する入居支援サーバ及び入居支援方法に係るものである。

近年、高齢者や母子家庭、低所得者等の生活弱者といわれる人々の民間賃貸住宅等への入居が困難である事が社会問題化している。入居が困難である理由として、以下のような事情が存在する。

入居希望者が賃貸住宅等の不動産に入居を申し込むと、図４及び図５に示すように、不動産会社が業務提携している外部の保証会社に、家賃の保証債務を依頼する流れとなっている。依頼を受けた保証会社は、入居希望者の個人の担保が難しい場合、連帯保証人を立てることを求めるケースが多く存在する。

保証会社は、入居希望者の収入状況、支払能力、保証人の有無といった経済的な情報や、入居者の年齢や家族構成、健康状態や日常生活において支援が必要かといった入居者の生活に関する情報を元に保証審査を行う。審査を通過した入居希望者に対して家賃保証を行うものとなる。一方、審査にて一定条件を満たさず審査が通らなかった場合には、不動産会社は別の保証会社に新たに依頼を行うこととなる。

ここで、入居希望者によっては、保証人がいないことや、家族構成において同居家族のいない高齢者である等の生活背景を理由に保証会社の審査が通過できないケースが多く存在する。この結果、賃貸住宅等への入居が出来なくなってしまう。

また、賃貸契約が成立しないことから、不動産会社は物件紹介や賃貸物件所有者への家賃送金等による収入を得る機会を失ってしまう。賃貸物件所有者は空室発生による損失が生じるものとなる。

こうしたなか、入居に伴う入居者の負担軽減や家賃回収リスクの低減を試みた賃貸サポートシステムが存在し、例えば、特許文献１に記載の賃貸サポートシステムが提案されている。

ここで、特許文献１に記載の賃貸サポートシステムは、入居者、不動産会社、賃貸物件所有者に対して、クレジットカード処理による家賃保証機能や保険代理店機能を有する賃貸サポーターを介在させるものとなっている。

賃貸サポーターは、クレジットカードを所有する入居者の家賃滞納保証や家財保証事務を肩代わりする。また、賃貸サポーターは、賃貸物件管理会社に対して、カードによる支払いを通じて家賃徴収の煩雑化回避や滞納等のリスク回避を提供する。

特開２０１１−１８７０３５号公報

しかしながら、特許文献１に記載の賃貸サポートシステムでは、賃貸サポーターが前述の保証会社に相当するが、クレジットカードの所有が必須の条件となってしまう。

また、入居者の家賃の支払い能力によって、賃貸サポーターによる保証が受けられない可能性もある。更に、入居者の生活背景に基づく支援に乏しく、入居時や入居後の生活において、充分な支えとなるようなシステムにはなっていない。

また、入居地域に存在する生活支援サービスを提供する企業や団体等とのつながりの提供や、居住地域の活性化といった社会貢献に寄与するシステムはほぼ皆無であると考えられる。

本発明は、以上の点に鑑みて創案されたものであり、様々な生活背景を有する人の賃貸住宅への入居を支援可能であり、入居者に生活支援サービスを提供する企業及び団体や居住地域の活性化に寄与する入居支援サーバ及び入居支援方法を提供することを目的とする。

上記の目的を達成するために、本発明の入居支援サーバは、入居希望者の個人情報である入居者個人情報を記録する入居者情報記録部と、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報を記録する入居サポート組織情報記録部と、不動産に関する情報である不動産情報を記録する不動産情報記録部と、前記入居者情報記録部に記録された前記入居者個人情報と、前記入居サポート組織情報記録部に記録された前記入居サポート組織情報と、前記不動産情報のうち入居者が入居を希望する不動産に関する入居希望不動産情報とを照合し、入居希望者と入居サポート組織の組み合わせである入居支援情報を抽出する入居支援情報抽出部と、前記入居者個人情報と前記入居者支援情報を合わせた内容が所定の条件を満たすか否かを判断する入居判定部とを備える。

ここで、入居希望者の個人情報である入居者個人情報を記録する入居者情報記録部によって、入居を希望する人に関する情報を記録可能となる。ここで入居者個人情報とは、氏名の他に、入居サポート組織と入居者とを組み合わせるための年齢や性別、健康状態、趣味等のパーソナルな情報と、収入状況等の経済的な情報を含むものである。

また、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報を記録する入居サポート組織情報記録部によって、入居サポート組織に関する情報を記録可能となる。ここで、入居サポート組織とは、老人ホームや介護施設等の社会福祉法人団体、外出支援や買い物支援、ふれあい交流の提供等を行う地域サービス団体、託児サービスを提供する団体、権利擁護や専門家相談を提供する団体、病院や医療施設を運営する団体、ＮＰＯ団体、その他民間企業等、日常生活に関する支援サービスを提供する組織を意味するものである。また、入居サポート組織情報とは、提供する支援サービスの種類、内容、組織の所在地、規模等の情報を含むものを意味する。

また、不動産に関する情報である不動産情報を記録する不動産情報記録部によって、賃貸住宅等の入居先となる不動産の情報を記録することができる。ここで、不動産情報とは、住宅の種類、場所、家賃、間取り、築年数、空き室状況、その不動産を管理する不動産会社等の情報を含むものを意味する。

また、入居者情報記録部に記録された入居者個人情報と、入居サポート組織情報記録部に記録された入居サポート組織情報と、不動産情報のうち入居者が入居を希望する不動産に関する入居希望不動産情報とを照合し、入居希望者と入居サポート組織の組み合わせである入居支援情報を抽出する入居支援情報抽出部によって、入居希望者の性質に併せた入居サポート組織との組み合わせをアウトプットすることが可能となる。即ち、例えば、入居希望者が一人暮らしの高齢者であれば安否確認や訪問サービスを提供する団体との組み合わせや、母子家庭であれば託児サービス団体との組み合わせ等が抽出される。また、ここで、抽出される組み合わせは１つに限られるものではなく、１人の入居希望者に対して、その性質に応じて、複数の入居サポート組織を抽出するものでもよい。

また、入居者個人情報と入居者支援情報を合わせた内容が所定の条件を満たすか否かを判断する入居判定部によって、入居者の経済状況や生活背景だけでなく、入居者に対する生活支援サービスとのつながりをふくめて入居時の審査を行うことができるものとなる。即ち、例えば、通常の保証会社の審査において、高齢者が年齢の部分で入居が困難であったようなケースでも、訪問サービスを行う団体や、病院等の医療施設を提供する団体と結びつけることで、賃貸住宅等への入居が可能となる。なお、ここでいう、所定の条件とは、賃貸住宅の家賃と入居希望者の経済状況との比較による可否だけでなく、入居者が抱えるリスクが提供される生活支援サービスにより低減されるかという点が考慮されるものとなっている。

また、入居者個人情報が少なくとも入居者の収入、年齢、健康状態、生活支援の程度、趣味、参加している地域交流活動の種類、家族構成の情報を含み、入居サポート組織情報が少なくとも支援サービスの種類、内容、組織の所在地の情報を含み、不動産情報が少なくとも所在地、家賃の情報を含む場合には、各情報をもって、入居者と入居サポート組織との組み合わせの抽出や、入居判定部の判定を行うことができる。

また、入居判定部が所定の条件を満たすと判断した場合に、入居支援情報の入居サポート組織と、不動産情報記録部に記録され、入居希望者が入居を希望する不動産を取扱う会社の情報である不動産会社情報とを紐付けて記録する審査承認結果記録部を備える場合には、入居審査を通過した際の入居者と入居サポート組織の情報を記録することができる。

また、審査承認結果記録部が不動産情報記録部に記録された不動産会社と紐付けられた入居サポート組織の使用割合を不動産会社情報と共に記録する場合には、入居審査の通過事例において、各不動産会社がどの入居サポート組織を重点的に採用しているのかといった割合の情報が得られるものとなる。即ち、不動産会社と入居者との間の賃貸契約の成立に寄与している入居サポート組織が分かるものとなる。

また、不動産会社から入居サポート組織への寄付の情報である寄付情報が記録された寄付情報記録部を備える場合には、不動産会社の各入居サポート組織に対する貢献が記録されるものとなる。この結果、不動産会社の地域への貢献が明確になり、地域の活性化を促すことができる。また、例えば、前述した入居サポート組織の使用割合を元に、不動産会社が各入居サポート組織に寄付する目安金額を算出する機能を付与することもできる。なお、ここでいう寄付とは、例えば、社会福祉団体への寄付等だけでなく、一般社団法人や民間企業への基金を含むものを意味している。

また、入居判定部の判断する結果を外部端末に送信可能な判断結果送信部を備える場合には、不動産会社が有する端末等に入居判定に関する判断結果を送信することが可能となる。

また、入居希望者が利用可能なサービス情報を記録するサービス情報記録部と、サービス情報記録部に記録されたサービス情報を入居者が選択した結果を記録する入居者選択サービス記録部とを備える場合には、入居者がサーバ上で必要なサービス情報を得て、その上で自主的に選択したサービス情報を記録可能となる。即ち、従来は入居申込み時に、申込みと一緒に入居希望者への連絡可否を問われ、入居希望者に連絡が来ていたインターネットの開設業者や引っ越し業者からの連絡をなくすことができる。入居希望者は、サーバ上で自分が必要なサービスのみを選択し、無用な業者からの接触を減らすものとなる。なお、ここでいうサービス情報とは、上述したインターネットの開設サービスや引っ越し等、入居に際して必要となる可能性のあるサービスを含むものである。

また、上記の目的を達成するために、本発明の入居支援方法は、入居希望者の個人情報と、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報と、不動産に関する情報である不動産情報とを照合し、入居希望者に適した入居サポート組織との組み合わせである入居支援情報を抽出する抽出工程と、前記個人情報と前記入居支援情報の内容から入居希望者が入居を希望する不動産への入居が可能か否かを審査する審査工程とを備える。

ここで、入居希望者の個人情報と、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報と、不動産に関する情報である不動産情報とを照合し、入居希望者に適した入居サポート組織との組み合わせである入居支援情報を抽出する抽出工程によって、入居希望者の性質に併せた入居サポート組織との組み合わせを抽出することが可能となる。

また、個人情報と入居支援情報の内容から入居希望者が入居を希望する不動産への入居が可能か否かを審査する審査工程によって、入居者の経済状況や生活背景だけでなく、入居者に対する生活支援サービスとのつながりをふくめて入居時の審査を行うことができるものとなる。即ち、例えば、通常の保証会社の審査において、高齢者が年齢の部分で入居が困難であったようなケースでも、訪問サービスを行う団体や、病院等の医療施設を提供する団体と結びつくことで、賃貸住宅等への入居が可能となる。

また、上記の目的を達成するために、本発明の入居支援方法は、入居者の個人情報と、不動産に関する情報である不動産情報とを照合し、入居が可能か否かを審査する第１の審査工程と、該第１の審査工程で入居不可と判断された際に、前記個人情報と、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報と、前記不動産情報とを照合し、入居希望者に適した入居サポート組織との組み合わせである入居支援情報を抽出する抽出工程と、前記個人情報と前記入居支援情報の内容から入居希望者が入居を希望する不動産への入居が可能か否かを審査する第２の審査工程とを備える。

ここで、入居者の個人情報と、不動産に関する情報である不動産情報とを照合し、入居が可能か否かを審査する第１の審査工程によって、入居者の申込みに対する１回目の審査を行うものとなる。

また、第１の審査工程で入居不可と判断された際に、個人情報と、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報と、不動産情報とを照合し、入居希望者に適した入居サポート組織との組み合わせである入居支援情報を抽出する抽出工程によって、入居希望者の性質に併せた入居サポート組織との組み合わせを抽出することが可能となる。

また、個人情報と入居支援情報の内容から入居希望者が入居を希望する不動産への入居が可能か否かを審査する第２の審査工程によって、第１の審査で審査が通らない際に、再度、別の基準を持って審査を行うことが可能となる。この結果、通常は審査に通らなかった結果を、一度不動産会社を通して入居希望者に通知し、再度、入居希望者の情報を再作成する手間があったが、これを不要にすることができる。また、入居希望者の精神的苦痛を低減することができる。

本発明に係る入居支援サーバは、様々な生活背景を有する人の賃貸住宅への入居を支援可能であり、入居者に生活支援サービスを提供する企業及び団体や居住地域の活性化に寄与するものとなっている。
また、本発明に係る入居支援方法は、様々な生活背景を有する人の賃貸住宅への入居を支援可能であり、入居者に生活支援サービスを提供する企業及び団体や居住地域の活性化に寄与するものとなっている。

入居支援システムの構成の一例を示す概略図である。 入居支援システムの入居支援に関する機能を示した概念図である。 二段階の保証審査の流れを示す概略図である。 従来の入居申し込みの流れを示す概略図である。 従来の入居申し込みの流れを示す概略図である。

以下、本発明の実施の形態について図面を参照しながら説明し、本発明の理解に供する。
図１は、本発明を適用した入居支援サーバとそれを用いた入居支援システムの構成の一例を示す概略図である。なお、以下に示す構成は、本発明を適用した内容のあくまで一例であって、本発明の内容がこれに限定されるものではなく、適宜変更することができる。

図１に示す入居支援システム１は、入居支援サーバ２と、不動産会社が所有する不動産会社端末３と、入居希望者が所有する顧客端末４を備えている。入居支援サーバ２、不動産会社端末３及び顧客端末４は、インターネット５を介して接続されている。

入居支援システム１は、賃貸住宅等の不動産への入居申し込みを行う際に利用がなされるものである。

入居支援サーバ２は、入居希望者の個人情報を記録する入居者情報データベース６と、入居者に生活の支援に関するサービスの提供を行う入居サポート団体の情報を記録する入居サポート団体情報データベース７を有している。

また、入居支援サーバ２は、不動産に関する情報を記録する不動産情報データベース８を有している。入居支援サーバ２で管理されている各情報のデータベースは、サーバ管理者以外にも、ＩＤやパスが付された利用者であれば不動産会社端末３や顧客端末４からもアクセスして閲覧や制限された範囲内での情報入力が可能となっている。

入居者情報データベース６は、賃貸住宅への入居申し込みを行う入居希望者に関する氏名、年齢、性別、電話番号やメールアドレス等の連絡先、収入状況、同居予定の家族構成、健康状態、自立歩行が可能か否かといった必要とされる生活支援の程度、趣味、参加している地域交流活動の種類等の個人に関する情報が記録されている。

入居者情報データベース６には、必要に応じて、入居希望者の預金や資産の財務状況に関する情報、現在の居住地の家賃の情報、過去の家賃の滞納状況に関する情報等も記録されるものとなる。更に、入居者に付与された入居支援サーバ２にアクセスするためのＩＤやパスも記録される。

また、入居者情報データベース６に記録された入居希望者の個人情報は、不動産情報データベース８に記録された各不動産会社に紐付けされる。即ち、入居希望者が入居申し込みの際に訪れた不動産会社や、入居希望者が入居を希望する不動産を管理する不動産会社の情報と、入居希望者の個人情報が結びつけられて記録される。

入居者情報データベース６に記録される個人の情報は入居希望者から情報をヒアリングして、その上で不動産会社において不動産会社端末３から入居支援サーバ２に入力される。また、入居者が直接、顧客端末４から入居支援サーバ２にアクセスして情報を入力する形式であってもよい。

入居サポート団体情報データベース７には入居サポート団体の情報が記録される。ここでは、入居サポート団体の名称、所在地、提供する生活支援のサービスの内容、団体の規模等の情報が記録されている。更に、各入居サポート団体に付与された入居支援サーバ２にアクセスするためのＩＤやパスも記録される。

入居サポート団体としては、例えば、非営利で社会貢献活動や慈善活動を行う市民団体（ＮＰＯ団体）や、社会福祉法人施設、病院及び医療施設を運営する団体、民間外部企業等が挙げられる。

また、提供する生活支援のサービスの内容は、例えば次のようなものである。（１）訪問サービスや安否確認サービス、声の訪問サービス等の入居者の生活を見守るサービス。（２）外出支援、買い物支援、家事支援、ふれあい交流の場を提供する地域サービス。（３）母子家庭に提供する託児サービス。（４）緊急時の通報システムや現地への駆けつけを含む緊急時対応サービス。（５）葬儀や家財処分を伴う死後事務に関するサービス。（６）自立支援事業や成年後見事業を含む権利擁護に関するサービス。（７）弁護士、司法書士、行政書士等による専門相談に関するサービス等が存在する。

入居希望者が入居サポート団体による入居支援を受けることで、入居審査における生活面でのリスクが低減され、審査に通過して入居が可能となる。また、その後の日常生活においても、支援を受けることで入居者も安心して生活ができるものとなる。

また、入居サポート団体情報データベース７に記録された入居サポート団体の情報は、不動産情報データベース８に記録された各不動産会社に紐付けされる。

即ち、入居サポート団体が所在する地域と不動産会社が管理する不動産の所在地が近隣エリアにある場合に、入居サポート団体と賃貸住宅等が結びつけられて記録される。また、所在地に関わらず不動産会社と入居サポート団体が直接結びつけられてもよい。

不動産情報データベース８は、不動産の情報及び不動産を管理する不動産会社の情報が記録される。不動産の情報とは、例えば、管理する不動産会社、住宅の種類、所在地、家賃、間取り、築年数、空き室状況等の情報である。

また、不動産会社の情報とは、例えば、会社名称、所在地、管理する物件数、保証金の保証形態、入居希望者に対する審査状況及び審査結果、入居希望者に対する電話対応や対応内容の履歴、入居後の家賃の納付に関する滞納データや入金データ等である。なお、保証金の保証形態の詳細については後述する。

入居希望者に対する審査状況は、不動産会社端末３から入居支援サーバ２にアクセスして、その状況がリアルタイムで確認できるものとなっている。即ち、申込み、承認またはＮＧの状態、キャンセルの状況確認を行うことができる。また、１つの審査で承認がなされずとも、別の再審査に付されるため、再審査の状況も反映される。

また、入居支援サーバ２にて、入居者が家賃を滞納した状況にある際には、督促の状況や、回収率、未回収率等の推移を確認することができる。各種データはグラフ化した資料として帳票出力させることや、月次で集計した内容で前月比の分析データを出力させることもできる。

また、不動産情報データベース８に記録される不動産会社の情報に、審査にて入居が承認された場合の入居サポート団体の使用割合を記録することができる。即ち、審査で承認された入居者と組み合わされた入居サポート団体が、特定の不動産会社において審査通過事例にどの程度寄与しているのかという割合を確認できるものとなっている。入居サポート団体の使用割合の具体的な活用については後述する寄付に関する部分で説明を行う。

更に、入居支援サーバ２と、外部のデータシステムと連携させる構成も採用しうる。例えば、市役所や区役所等の行政機関が有する情報や、医療機関が有する入居者の情報と連動させて、情報利用に関するルールを策定した上で、災害時や防犯時に活用する情報システムとすることも考えられる。また、医療機関の入院患者や施設の入所者等が、賃貸住宅等への入居を希望する際にも活用しうるものとなる。

図１に示すように入居支援サーバ２は入居支援情報抽出部９を有している。入居支援情報抽出部９は、入居者情報データベース６、入居サポート団体情報データベース７及び不動産情報データベース８と連動している。

入居支援情報抽出部９は、入居希望者の個人情報の内容と、入居サポート団体の情報の内容とを比較して、入居希望者の生活背景に適した生活支援サービスを提供する入居サポート団体を選択し、入居希望者と入居サポート団体との組み合わせを抽出する部分である。

また、入居支援情報抽出部９による抽出時には、賃貸住宅等の所在地と、入居サポート団体の所在地も考慮される。例えば、入居希望者の年齢が６５歳以上の高齢者で一人暮らしであるとの生活背景を有する場合には、その生活背景に併せて、入居希望の賃貸住宅の近隣にある訪問サービスを提供するＮＰＯ団体や、買い物支援をする地域サービス団体との組み合わせが入居申し込み時の候補として抽出される。

また、入居支援情報抽出部９が抽出する組み合わせは１人の入居希望者に対して、１つの入居サポート団体ではなく、複数の団体との組み合わせが抽出される構成としてもよい。また、複数の組み合わせが抽出される際には、過去の入居審査の結果の履歴情報等と比較して、審査に通過しやすい優先順位を付けて、複数の組み合わせが抽出される構成としてもよい。

なお、ここでは入居支援サーバ２の入居支援情報抽出部９によって入居者と入居サポート団体の組み合わせが抽出される構成となっているが、記録された各情報に基づき、人の手によって組み合わせが抽出されるものであってもよい。

また、入居希望の賃貸住宅が複数の住人が居住するマンションやアパート等の複合住宅である場合には、組み合わせの抽出の際に、その賃貸住宅に居住し、かつ、入居支援サーバ２に記録された入居者の情報を利用することもできる。

例えば、同一の賃貸住宅に居住する人の４割が同一の入居サポート団体と結びついて入居している場合には、その情報が入居支援サーバ２上に記録されている。その情報を元に、同じ賃貸住宅に入居希望する人に同一の入居サポート団体との組み合わせを抽出するものとすることもできる。

図１に示すように、入居支援サーバ２は、入居判定部１０を有している。入居判定部１０は、サーバに記録された入居者の個人情報と、入居希望の不動産情報と、抽出された入居サポート団体との組み合わせの情報に基づき、入居の申込みに対する可否を判定する部分である。

ここでは、入居者の収入状況と、賃貸住宅の家賃等の経済的な情報に基づく入居の可否だけでなく、入居者の生活背景とそれを支援する入居サポート団体との組み合わせの情報をもって、入居後の支援が可能となっているかという点も含めて審査を行う。即ち、生活背景に基づくリスクが入居サポート団体の支援によって低減されているかという点も判断基準とする。

このことによって、年齢や家族構成をはじめ生活背景の点で審査に通過できなかった入居希望者が審査に通る可能性を高めることができる。ここで設定される判定基準は、賃貸住宅の内容や管理を行う不動産会社によって個別に設定することができるものとなっている。そのため、従来の保証会社の審査よりも入居者が入居しやすい柔軟な審査を提供することができるものとなる。

なお、ここでは入居支援サーバ２の入居判定部１０によって審査結果が出される構成となっているが、記録された各情報に基づき、人の手によって審査判断がなされるものであってもよい。

図１に示すように、入居支援サーバ２には、入居希望者が利用可能なサービスの情報を記録する利用可能サービス情報記録部１１を有している。ここでの入居者が利用可能なサービスとは、前述した入居サポート団体が提供するサービスではなく、入居時の際に入居希望者が必要に応じて利用するサービスである。

例えば、ここでの利用可能サービス情報とは、インターネット開設サービスを提供する業者、引っ越し業者、家電等の修理サービスを提供する業者の情報である。入居希望者は、入居支援サーバ２の利用可能サービス情報記録部１１に記録された各種サービスの中から、自身が必要なサービスのみを自主的に選択して、利用できるものとなっている。入居希望者は自身のＩＤやパスを介して利用可能サービス情報を選択することができる。

これらのサービスについては、従来の入居申し込み時には、入居申し込みの書面による個人情報の聞き取り等に際して、同じ流れの中で入居者への連絡可否の書面にサインを求めるケースが多く見られていた。そのため、入居希望者が誤って署名し、利用を希望しないサービス業者から連絡を受けて不要なやりとりを強いられ、業者との間でトラブルとなるケースや個人情報の流出のリスクがあった。上記のように入居支援サーバ２上で、自身が必要とするものの情報を入手し、申込みを行う形とすることで、トラブルや情報流出のリスクが低減できるものとなっている。

また、利用可能サービス情報記録部１１には、入居希望者と利用可能サービス業者とのの間の契約状況や契約履歴の情報を記録することもできる。また、各サービスの契約件数や応対内容を集計し、複数の業者のランキングの情報を掲載することも可能である。

図１に示すように、入居支援サーバ２では、入居サポート団体情報データベース７に記録された各入居サポート団体が開設したホームページにリンク付けした構成や、入居サポート団体の活動に関する情報を掲載する構成とすることができる。

入居支援サーバ２を介して入居サポート団体のＰＲ情報やＣＳＲ活動を掲載し、団体の活動を入居希望者や不動産会社に向けて発信することができる。即ち、入居サポート団体の活動を社会に広め、活動の活性化に貢献するものとなる。

また、入居支援サーバ２の機能を介して、入居者や不動産会社から入居サポート団体への寄付を募る構成とすることができる。前述したとおり、不動産情報データベース８では、不動産会社の情報の中に、その不動産会社が管理する入居者と結びついた入居サポート団体の使用割合が記録される。

この入居サポート団体の使用割合とは換言すれば、入居希望者と不動産会社との間の賃貸契約を成立させることに貢献した程度を示すものである。これを不動産会社情報に記録しておくことで、各不動産会社が収益の一部を入居サポート団体に寄付する際の目安にすることができる。

更には、入居支援サーバ２上で、入居サポート団体の使用割合と、それに伴う不動産会社の家賃収入等から得られる収益の情報を元に、不動産会社が各入居サポート団体に寄付する寄付額を算出し、提案する機能を持たせることもできる。また、入居サポート団体への寄付を入居者が行う構成とすることもできる。

また、不動産会社が入居サポート団体に行った寄付の情報を記録する構成として、この寄付の情報を外部に向けて開示することで、不動産会社自体の社会貢献を示すことができる。

以下、上記までに説明した構成を有する入居支援システムを用いた入居支援の流れについて説明する。なお、本発明の適用は以下に示す使用の流れの内容に限定されるものではなく、適宜変更することができる。

図２には、入居支援システムの入居支援に関する機能を示した概念図である。

図２では、入居者１２、不動産会社１３及びソーシャルネットワーク１４として記載された本発明を適用した入居支援サーバが有する機能が示されている。ソーシャルネットワーク１４が有する機能を介してプラットフォーム１５内に集約された各情報やサービスを利用することができるものとなっている。なお、ここで記載する入居者１２とは、入居申込者を含むものである。

ソーシャルネットワーク１４の内部機能は、入居者１２の個人情報、入居サポート団体の情報、不動産に関する情報に基づき、入居者と入居サポート団体の抽出や、入居の審査を行う部分である。

また、外部機能は、主に不動産会社１３の情報の管理を担う部分であり、入居者１２の審査状況、応対履歴の情報の送受信（符号１６）を行うものである。また、サポート機能は、入居者１２に対してプラットフォーム１５内の各種情報やサービスへ繋げる部分である。

まず、入居申し込み時には、入居者１２から不動産会社１３に自信が希望する賃貸住宅等への入居の申込みがなされる（符号２０）。入居申し込みを受けた不動産会社１３は、入居者１２から個人情報に関するヒアリングを行う。その後、自社の端末等から外部機能にアクセスして、入居者１２に関する個人の情報と、入居希望の賃貸住宅に関する情報を送信する。この情報の送信は、後述する付帯サポートを介して行うことも可能である。

ソーシャルネットワーク１５の外部機能で受信した情報は、入居支援サーバ内部の各データベースに記録され、内部の情報が更新される。そして、入居者１２の個人情報の内容と、入居サポート団体の情報の内容とを比較して、入居者の生活背景に適した生活支援サービスを提供する入居サポート団体を選択し、入居者と入居サポート団体との組み合わせを抽出する。

更に、入居判定部が、サーバに記録された入居者の個人情報と、入居希望の不動産情報と、抽出された入居サポート団体との組み合わせの情報に基づき、入居の申込みに対する可否を判定し、審査結果を出すものとなる。

また、上記の流れにおいて、サーバに記録された情報に基づき、入居者と入居サポート団体との組み合わせをオペレーターが抽出することもできる。また、必要とされる入居サポート団体との組み合わせを過去の統計情報を元に予想して、オペレーターに組み合わせを通知することも可能である。更に、入居の可否に関する審査についても、過去の統計情報から、記録された審査情報を元にスコアリング形式にて審査結果を表示させることも可能である。

このように、入居者の審査の結果が出され、その結果情報は入居支援サーバに記録されると共に、入居者１２または不動産会社１３に通知されるものとなる。また、不動産会社１３側から、ソーシャルネットワーク１５にアクセスして、審査状況や結果を確認できる。

更に、ソーシャルネットワーク１５を介して、以下のような情報やサービスを提供することができる。

例えば、入居支援サーバから入居者１２に付与されたＩＤやパスにより、利用したいインターネット開設等の生活サポートサービスの参照や申込みを受信（符号１７）する。また、入居者１２が、入居サポート団体の情報の閲覧やサービス申込み、入居サポート団体への寄付（符号１８）を行うことができる。生活サポート側からは入居者１２に各種サービスが提供される（符号１９）。

また、不動産会社１３は入居支援サーバを介して、賃貸契約等で得た収益の一部を入居サポート団体に寄付（符号２１）を行うこともできる。また、不動産会社１３から入居サポート団体への寄付の情報はサーバに記録され、寄付実績自体を外部に向けて公開することもできる。

また、ソーシャルネットワーク１５を介して、不動産等の賃貸契約に関連する事項の付帯サポートを入居者１２や不動産会社１３に提供することもできる。

付帯サポートとは、例えば、入居者１２に対して提供する、家賃保証を行う保証セクターとの連絡を行う窓口サービスや、賃貸住宅にかける火災保険や入居者自身が加入する保険の提案や加入に関するサービス、金融機関の取り次ぎ等がある。

更には、不動産会社１３に対して提供する家賃の収納代行のサービス、家主への家賃送金のサービス、弁護士等の専門家を活用した入居管理モデルの提供、電子決済システムの提供等の付帯サポートが挙げられる。また、付帯サポート側からの入居希望者の情報提供（符号２４）を受けることや、付帯サポート側に入居者の申込み情報の送信（符号２５）を行うこともできる。

付帯サービスの提供により、入居者１２は、入居の審査や管理を受けるとともに（符号２２）、賃貸契約に関わる有益なサービスを効率よく受ける（符号２３）ことができるものとなっている。また、不動産会社１３は、付帯サポートを利用して、家賃管理や、入居者に関する情報のやりとりを効率よく行えるものとなっている。

また、入居者に提供するサービスの一環として、プラットフォーム１５内での情報を共有し、社会福祉法人施設との連携を強化したサービスの提供を行うこともできる。例えば、入居者のうち、日常生活で見守りの支援が必要な人に対して、社会福祉法人施設が管理しているケースワーカーや民生委員の情報を提供してもらい、実際に入居者の元に駆けつける手配をすることもできる。

また、賃貸物件と社会福祉法人施設との間での双方への入居に関する情報提供や手配を行うこともできる。このように、入居サポート団体との結びつきを強めた形でのサービス提供を行うことも可能である。

続いて、入居の審査に関するその他のバリエーションについて説明する。

図３は、二段階の保証審査の流れを示している。入居者から入居申し込みのあった不動産会社が、管理を行う保証セクターに保証の申し込みを行う（ステップ１）。保証セクターは、信販会社かつ保証機能を有するＡ社及び保証機能を有するＢ社の２社で連携して提供する家賃保証の保証商品１にて保証の審査を行う（ステップ２）。

ここでの審査は従来通りの審査でも、本発明を適用した入居支援サーバを介して行われるものであってもよい。審査に承認された場合には、保証商品１の内容での家賃保証が行われるものとなる。即ち、２社の共同保証となり、Ｂ社の保証リスクの一部をＡ社が立替保証してくれるものとなる。

また、図３に示すように、保証セクターの判断で、当初からＢ社のみが審査を行う保証商品２に進む形態であってもよい（ステップ３）。入居者の情報に併せて、保証商品１の内容に沿わないと考えられる場合には、効率よく審査を進めることが可能となる。

また、保証商品１の審査にて、審査で承認がされなかった場合には、再度、保証商品２の内容でＢ社単独での基準の審査を行う（ステップ４）。この際、保証商品２では、例えば、自治体の社会福祉協議会と連携し、プラットフォームの内部の入居サポート団体を準備しておく。また、ここでの審査は、従来通りの審査でも、本発明を適用した入居支援サーバを介して行われるものであってもよい。

保証商品２では、入居サポート団体と入居者との組み合わせで、入居後の支援が可能となっているかという点も含めて審査を行うことで、保証商品１では承認されなかったケースの入居者の入居が認められやすくなるものとなる。

また、入居者や不動産会社は、審査に対して１回の申請手続を行うのみで、複数の審査が実施されるものとなり、効率のよい審査や入居支援が可能となる。即ち、従来のように、審査結果で入居が認められなかった際に、入居者や不動産会社に通知がなされ、再度、別の保証会社に入居審査の申請を行うための手続を行う必要がなくなる。この結果、審査にかかる時間が短くなり、入居者に対して精神的な苦痛を与えにくいものとすることができる。

また、Ｂ社単独での承認となった場合にも、Ａ社の口座振替機能のみを利用することで次のようなメリットが得られる。即ち、入居者の家賃の不動産会社への送金に関して、信販会社を利用することで、家賃引き落としの有無にかかわらず、所定の期日に不動産会社への費用支払いがなされるものとなる。

このことによって、従来の不動産会社からの立替保証履行依頼の連絡があった上での費用送金を行う必要がなくなり、双方の報告確認作業が軽減され、業務の効率化を図ることができる。また、従来の立替保証履行依頼を要する制度を取り扱ってもよい。

このように、二段階の審査を介して、入居の審査を行うことで、これまで入居が困難であった入居希望者の賃貸住宅への入居を支援することができる。また、信販会社を利用した保証商品を準備することで、業務効率化を図ることができる。

以上説明した本発明を適用した入居支援サーバを利用した入居支援システムでは、以下のメリットが得られるものとなっている。

まず、入居希望者においては、保証人を立てられずに入居が困難となっていた入居希望者への居住支援及び生活支援サービスとして活用できるものとなっている。また、入居後もプラットフォーム内の生活支援サービスによって支援が受けられ、安心した生活を提供することができる。

また、入居サポート団体であるＮＰＯ団体や民間企業は、これまで社会に認知されにくかった活動内容などをウェブシステムにより情報共有を行うことによって、認知されやすくすることが可能となる。また、入居者のニーズと、民間企業や福祉団体などをマッチングさせ、活動を活発化させることができる。

また、不動産会社は、今までは入居が困難となっていた層への入居支援を行うことにより、家主への空室対策や付帯収益などに頼らない新たな収益を見込むことが出来る。また、プラットフォーム内にある入居サポート団体である福祉団体やＮＰＯ団体などに収益の一部を寄付することにより、企業の社会的責任を果たすことが可能となる。

以上のように、本発明の入居支援サーバは、様々な生活背景を有する人の賃貸住宅への入居を支援可能であり、入居者に生活支援サービスを提供する企業及び団体や居住地域の活性化に寄与するものとなっている。
また、本発明の入居支援方法は、様々な生活背景を有する人の賃貸住宅への入居を支援可能であり、入居者に生活支援サービスを提供する企業及び団体や居住地域の活性化に寄与するものとなっている。

１ 入居支援システム
２ 入居支援サーバ
３ 不動産会社端末
４ 顧客端末
５ インターネット
６ 入居者情報データベース
７ 入居サポート団体情報データベース
８ 不動産情報データベース
９ 入居支援情報抽出部
１０ 入居判定部
１１ 利用可能サービス情報記録部

Claims (9)

1. 入居希望者の個人情報である入居者個人情報を記録する入居者情報記録部と、
   入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報を記録する入居サポート組織情報記録部と、
   不動産に関する情報である不動産情報を記録する不動産情報記録部と、
   前記入居者情報記録部に記録された前記入居者個人情報と、前記入居サポート組織情報記録部に記録された前記入居サポート組織情報と、前記不動産情報のうち入居者が入居を希望する不動産に関する入居希望不動産情報とを照合し、入居希望者と入居サポート組織の組み合わせである入居支援情報を抽出する入居支援情報抽出部と、
   前記入居者個人情報と前記入居者支援情報を合わせた内容が所定の条件を満たすか否かを判断する入居判定部とを備える
   入居支援サーバ。
2. 前記入居者個人情報は少なくとも入居者の収入、年齢、健康状態、生活支援の程度、趣味、参加している地域交流活動の種類、家族構成の情報を含み、
   前記入居サポート組織情報は少なくとも支援サービスの種類、内容、組織の所在地の情報を含み、
   前記不動産情報は少なくとも所在地、家賃の情報を含む
   請求項１に記載の入居支援サーバ。
3. 前記入居判定部が前記所定の条件を満たすと判断した場合に、前記入居支援情報の前記入居サポート組織と、前記不動産情報記録部に記録され、入居希望者が入居を希望する不動産を取扱う会社の情報である不動産会社情報とを紐付けて記録する審査承認結果記録部を備える
   請求項１または請求項２に記載の入居支援サーバ。
4. 前記審査承認結果記録部は前記不動産情報記録部に記録された不動産会社と紐付けられた前記入居サポート組織の使用割合を前記不動産会社情報と共に記録する
   請求項３に記載の入居支援サーバ。
5. 不動産会社から前記入居サポート組織への寄付の情報である寄付情報が記録された寄付情報記録部を備える
   請求項１、請求項２、請求項３または請求項４に記載の入居支援サーバ。
6. 前記入居判定部の判断する結果を外部端末に送信可能な判断結果送信部を備える
   請求項１、請求項２、請求項３、請求項４または請求項５に記載の入居支援サーバ。
7. 入居希望者が利用可能なサービス情報を記録するサービス情報記録部と、
   該サービス情報記録部に記録された前記サービス情報を入居者が選択した結果を記録する入居者選択サービス記録部とを備える
   請求項１、請求項２、請求項３、請求項４、請求項５または請求項６に記載の入居支援サーバ。
8. 入居希望者の個人情報と、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報と、不動産に関する情報である不動産情報とを照合し、入居希望者に適した入居サポート組織との組み合わせである入居支援情報を抽出する抽出工程と、
   前記個人情報と前記入居支援情報の内容から入居希望者が入居を希望する不動産への入居が可能か否かを審査する審査工程とを備える
   入居支援方法。
9. 入居者の個人情報と、不動産に関する情報である不動産情報とを照合し、入居が可能か否かを審査する第１の審査工程と、
   該第１の審査工程で入居不可と判断された際に、前記個人情報と、入居希望者の生活を支援する支援サービスを提供する入居サポート組織の情報である入居サポート組織情報と、前記不動産情報とを照合し、入居希望者に適した入居サポート組織との組み合わせである入居支援情報を抽出する抽出工程と、
   前記個人情報と前記入居支援情報の内容から入居希望者が入居を希望する不動産への入居が可能か否かを審査する第２の審査工程とを備える
   入居支援方法。

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