JP2015138411A - 登記情報処理システム、登記情報処理方法およびプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】登記情報の変化から派生する多様な業務の円滑化に寄与する登記情報処理システムを提供することを目的とする。
【解決手段】
登記の申請があったことを示す登記申請情報を取得する登記申請情報取得部ＲＡと、登記申請情報に対応する不動産を特定するための物件特定情報に基づいて、登記情報を取得する登記情報取得部ＲＩと、登記申請情報および登記情報の少なくとも一方に基づいて、物件特定情報にて特定される不動産の登記情報に所定の条件を満たす変化が生じたか否かを判定する登記変化判定部ＶＦと、登記変化判定部ＶＦによって所定の条件を満たすと判定された、物件特定情報にて特定される不動産の登記情報の少なくとも一部を登記関連情報として出力する登記関連情報出力部ＩＧと、を有することを特徴とする登記情報処理システム１。
【選択図】 図１

Description

本発明は、不動産の登記情報を取り扱う登記情報処理システム、登記情報処理方法およびプログラムに関する。

土地や家屋といった不動産の登記情報は、財団法人民事法務協会によるインターネット登記情報提供サービスを利用することで閲覧できることが知られている。

不動産業務に携わる者は、対象となる物件の調査を行う上でこのような登記情報の閲覧サービスを利用することがある。

なお、特許文献１には、現に効力を有する登記情報のみを実質的に登載する登記情報ファイルを生成する方法および装置を提供する旨が記載されている。

また、特許文献２には、不動産登記申請情報を用いてユーザがビジネス価値の向上する不動産を検索できて、容易にその位置を把握することが出来る情報検索装置が記載されている。

特開２０１１−１８６７８７号公報 特開２０１０−０１５３２２号公報

不動産業務において、着目する物件の登記情報に変化が生じたか否かを把握するためには、例えば、当該物件の登記情報を継続的に取得することが考えられる。

しかしながら、このようにして登記情報の変化を把握する場合には、登記変化が発生していなければ登記情報の取得コストが無駄になってしまう。

また登記情報の変化の種類によっては、不動産営業の機会だけでなく、ケーブルテレビや新聞、インターネット回線の勧誘や、ＮＨＫのような公共放送の受信料金契約や徴収という多様な業務が発生することとなり、不動産業界以外の業界においても、登記情報の変化を把握して業務を円滑にすることが望まれている。

本発明は、上記のような課題に鑑みて、登記情報の変化から派生する多様な業務の円滑化に寄与する登記情報処理システム、登記情報処理方法、および、プログラムを提供することを目的とする。

本発明にかかる登記情報処理システムは、上記課題に鑑みて、登記の申請があったことを示す登記申請情報を取得する登記申請情報取得手段と、前記登記申請情報に対応する不動産を特定するための物件特定情報に基づいて、登記情報を取得する登記情報取得手段と、前記登記申請情報および前記登記情報の少なくとも一方に基づいて、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報に所定の条件を満たす変化が生じたか否かを判定する登記変化判定手段と、前記登記変化判定手段によって前記所定の条件を満たすと判定された、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報の少なくとも一部を登記関連情報として出力する登記関連情報出力手段と、を有することを特徴とする。

また、本発明に係る登記情報処理システムの一態様では、前記登記変化判定手段は、前記物件特定情報にて特定される不動産の所有者が変化した場合に前記所定の条件を満たすと判定し、前記登記関連情報出力手段は、前記所有者に関する情報を、前記登記関連情報として出力する、ことを特徴としてもよい。

また、本発明に係る登記情報処理システムの一態様では、前記登記申請情報に基づいて、不動産の所有権が変動する頻度を導出する所有権変動頻度導出手段と、前記所有権変動頻度導出手段によって導出された前記頻度が所定の基準を満たすか否かに応じて、前記登記関連情報取得手段によって前記登記関連情報が出力されるのを抑制するための登記関連情報出力抑制手段と、を有することを特徴としてもよい。

また、本発明に係る登記情報処理システムの一態様では、前記登記変化判定手段は、前記登記情報に基づいて、不動産の所有者の住所または居所を示す住所情報を取得する住所情報取得手段と、前記物件特定情報に含まれる不動産の位置を示す情報と、前記住所情報とに基づいて、前記所有者による管理の難度を評価する管理難度評価手段と、を有し、前記登記変化判定手段は、前記管理難度評価手段が前記不動産所有者による管理が困難であると評価する場合に、前記所定の条件を満たすと判定する、ことを特徴としてもよい。

また本発明にかかる登記情報処理方法は、上記課題に鑑みて、登記申請情報取得手段が、登記の申請があったことを示す登記申請情報を取得し、登記情報取得手段が、前記登記申請情報に対応する不動産を特定するための物件特定情報に基づいて、登記情報を取得し、登記変化判定手段が、前記登記申請情報および前記登記情報の少なくとも一方に基づいて、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報に所定の条件を満たす変化が生じたか否かを判定し、登記関連情報出力手段が、前記登記変化判定手段によって前記所定の条件を満たすと判定された、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報の少なくとも一部を登記関連情報として出力する、ことを特徴とする。

また本発明にかかるプログラムは、コンピュータを、登記の申請があったことを示す登記申請情報を取得する登記申請情報取得手段と、前記登記申請情報に対応する不動産を特定するための物件特定情報に基づいて、登記情報を取得する登記情報取得手段と、前記登記申請情報および前記登記情報の少なくとも一方に基づいて、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報に所定の条件を満たす変化が生じたか否かを判定する登記変化判定手段と、前記登記変化判定手段によって前記所定の条件を満たすと判定された、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報の少なくとも一部を登記関連情報として出力する登記関連情報出力手段として機能させる、ことを特徴とする。

本発明によれば、登記情報の変化から派生する多様な業務の円滑化に寄与する登記情報処理システム、登記情報処理方法、および、プログラムを提供できる。

本発明の第１の実施形態に係る登記情報処理システムの機能的構成を示す図である。 第１の実施形態における登記申請情報取得部によって取得をする登記申請情報の例を示す図である。 第１の実施形態における登記情報取得部が取得をする登記情報の例を示す図である。 第１の実施形態のクライアント装置へと出力をする登記関連情報の例を示す図である。 第１の実施形態および第２の実施形態の登記情報処理システムにおいて実行される処理のフローを示す図である。 第３の実施形態に係る登記情報処理システム１の機能的構成を示す図である。 第３の実施形態に登記情報処理システムにおいて実行される処理のフローを示す図である。 第４の実施形態に係る登記情報処理システム１の機能的構成を示す図である。 第４の実施形態に登記情報処理システムにおいて実行される処理のフローを示す図である。

［第１の実施形態］
以下においては、本発明の第１の実施形態に係る登記情報処理システム１についての説明をする。

図１は、本発明の第１の実施形態に係る登記情報処理システム１の機能的構成を示す図である。同図で示されるように、本実施形態の登記情報処理システム１は、サーバ装置２とクライアント装置３とを含んで構成されて、サーバ装置２とクライアント装置３はＷＡＮやＬＡＮなどのネットワークを介して相互にデータ通信可能に接続されている。またサーバ装置２は、後述の登記申請情報が記録された外部のデータベースとして構成される登記申請情報記憶部Ｒ１や、登記情報が記録された登記情報記憶部Ｒ２にアクセスできるようになっており、これらに記憶される情報については後述するものとする。

本実施形態のサーバ装置２およびクライアント装置３は、ＲＡＭ（Random Access Memory）やＲＯＭ（Read Only Memory）等の記憶素子、ならびにハードディスク等によって構成される記憶領域と、ＣＰＵ（Central Processing Unit）等のプログラム制御デバイスを含むことによって実現される。サーバ装置２およびクライアント装置３では、ハードディスク等の記憶領域に格納されたプログラムをＣＰＵが実行することによって各機能が実現される。

登記申請情報記憶部Ｒ１は、ハードディスク等によって構成されて、複数の登記申請情報を記憶するものとなっており、例えば、紙媒体ベースにて登記申請情報の記載された不動産登記受付簿を法務局から定期的に取得することができ、これらの記載内容をデータ化して蓄積することによって登記申請情報記憶部Ｒ１を構成することができる。

登記情報記憶部Ｒ２は、例えば、財団法人民事法務協会によるインターネット登記情報提供サービスを利用して実現することが出来る。登記情報記憶部Ｒ２およびサーバ装置２は、インターネットを介して情報通信をし、登記情報記憶部Ｒ２は、サーバ装置２から要求された登記情報を送信する。

サーバ装置２は、登記申請情報取得部ＲＡと、登記情報取得部ＲＩと、登記変化判定部ＶＦと、登記関連情報出力部ＩＧとを含んで構成される。また、クライアント装置３は、地図表示部ＭＰと、注目物件情報表示部ＴＰと、注目物件情報記憶部Ｒ３とを含んで構成される。

本実施形態におけるサーバ装置２は、例えば一ヶ月毎に登記申請情報記憶部Ｒ１にアクセスして、クライアント装置３のユーザが注目する物件の登記申請情報を取得する。そしてサーバ装置２は、取得された注目物件の登記申請情報から、予め定められた条件を満たす登記変化（登記簿上の変化）が生じているか否かを判断し、当該条件を満たす登記変化が生じた物件の登記情報を、別途、登記情報記憶部Ｒ２にアクセスして取得し、さらに、登記情報記憶部Ｒ２から取得された登記情報の一部を登記関連情報としてクライアント装置３に出力をする。

クライアント装置３における注目物件情報記憶部Ｒ３には、クライアント装置３のユーザが注目する複数の不動産の登記関連情報が予め蓄積されており、サーバ装置２から送信される登記関連情報によって注目物件情報記憶部Ｒ３が更新されるようになっている。これによりクライアント装置３のユーザは、直近に生じた登記変化を反映した注目物件の登記関連情報を把握でき、不動産業界等における業務の円滑化を図ることができる。

以下においては、サーバ装置２とクライアント装置３の構成についてさらに詳しく説明をする。

まず、登記申請情報取得部ＲＡは、外部のネットワークを介して定期的に登記申請情報記憶部Ｒ１にアクセスして、登記申請情報を取得する機能ブロックとなっている。本実施形態における登記申請情報取得部ＲＡは、具体的には、注目物件情報保持部ＴＧを有しており、クライアント装置３のユーザが予め監視対象として選択をした物件（注目物件）に対応する登記申請情報を登記申請情報記憶部Ｒ１にて検索をして抽出する。

注目物件情報保持部ＴＧは、例えば、ユーザが予め選択をした地域内の全ての不動産に対応する情報（例えば、○○市の全ての「建物」）、あるいは、予め選択をした任意の不動産を特定するための情報を注目物件情報として確保している。登記申請情報取得部ＲＡは、注目物件情報保持部ＴＧにて確保された各不動産を特定するための情報をキーとして、登記申請情報記憶部Ｒ１に前回アクセスした日付から今回アクセスした日付までの受付年月日に対応する登記申請情報を検索して取得をするようになっている。

図２は、第１の実施形態における登記申請情報取得部ＲＡによって取得をする登記申請情報の例を示す図となっており、登記申請情報記憶部Ｒ１に記録される登記申請情報も同様である。以下においては、同図を用いて登記申請情報を説明するものとする。

図２において示されるように、登記申請情報の１レコードは、その登記申請が行われた受付年月日、その申請を特定する受付番号、登記の目的、用途のほかに、登記申請された対象物件を特定するための情報（物件特定情報）としての都道府県名、市区町村名、大字・町名、地番及び家屋番号を含んで構成される。また、登記申請が行われた不動産が存在する位置は、物件特定情報によって特定されることとなる。また地番および家屋番号については、登記申請の対象物件が「土地」の場合には「地番」であり、「建物」や「区分建物」の場合には「家屋番号」となる。また、図２における受付番号が第３９６７７号の「家屋番号」は、親番「１００」と、枝番「４」と、部屋番号「１００１」を含んで構成されるものとなっている。また、「家屋番号」には、枝番が含まれないものが存在することがある。

また図２において、「用途」のフィールドにおける「区建」とは、独立して住居等の用途に供することができる構造上区分された数個の部分（専有部分）を有した区分建物のことをいい、例えば、マンションやアパートのような土地に定着した集合住宅がこれに該当する。また、「建物」とは、区分建物ではない家屋を示す建造物のことをいう。

またさらに、「登記の目的」のフィールドにおける「区分建物の表題」は、新たに集合住宅が建設されて登記申請されたことを示す情報が格納されたものとなっており、登記申請情報記憶部Ｒ１では、集合住宅の各専有部分のそれぞれについての登記申請情報が記録される。また、「登記の目的」のフィールドにおける「所有権の移転（売買）」は、所有権の移転かつ売買を示す情報に対応しており、「所有権の保存（申請）」は、所有権の保存を示す情報に対応している。なお図２における、受付番号第４３１７６号と第４３１７７号や、受付番号第４３１８６号、第４３１８７−（あ）号、第４３１８７−（い）号は、集合住宅が新築されて初めて分譲される場合に見られる登記申請情報の一例を示すものであり、互いに同一の物件特定情報に対応して受付番号が連番となる２以上の登記申請情報であって、１つの登記申請情報が、所有権の保存を示す情報（所有権の保存）を登記の目的に含み、他の登記申請情報が、「抵当権の設定」あるいは「根抵当権の設定」を登記の目的に含むものとなっている。

また図２における受付番号第９８２２６号と第９８２２７号は、物件特定情報に含まれる不動産の位置を示す情報が同一となる「土地」と「建物」の所有権が同時に移転されたことが読み取れる登記申請情報となっており、受付番号第９８２２８号と第９８２２９号は、建物が取り壊されて更地となった状態の土地の所有権が移転されたことを読み取ることが出来る登記申請情報となっている。またさらに、受付番号第９８２３０号の登記申請情報は、区分建物（例えば、マンションの一室）の所有権が相続によって移転されたことを読み取れるものとなっており、受付番号第９８２３２号の登記申請情報は、土地の所有権が相続によって移転されたことを、受付番号第９８２３３号と第９８２３４号の登記申請情報は、土地と建物の所有権が相続によって同時に移転されたことを読み取ることが出来るものとなっている。

登記変化判定部ＶＦは、登記申請情報取得部ＲＡが取得をした登記申請情報に基づいて登記情報に所定の条件を満たす変化が生じているか否かを判定する。本実施形態における登記変化判定部ＶＦは、登記申請情報に含まれる物件特定情報によって特定される不動産の所有者が変化しているか否かを判定する。

そして登記情報取得部ＲＩは、登記変化判定部ＶＦによって不動産の所有者が変化していると判定された場合に、登記情報記憶部Ｒ２にアクセスをして登記情報を取得する。具体的には、登記情報取得部ＲＩは、登記申請情報取得部ＲＡによって取得された登記申請情報のうち、登記の目的が「所有権の移転（売買）」や「所有権の移転（相続）」等となっている登記申請情報から物件特定情報を抽出し、抽出された物件特定情報のそれぞれに対応する登記情報を登記情報記憶部Ｒ２にアクセスして取得する。

図３は、本実施形態の登記情報取得部ＲＩによって取得される登記情報の一例を示すものであり、登記情報記憶部Ｒ２に記録される登記情報も同様となっている。なお、図３における「＊」印は、表記を省略しているに過ぎず、同一の文字や数字に対応することを意味するものではなく、この点については後述の図４においても同様である。

図３において示されるように、登記情報は、「表示部」と、「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」と、「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」、「共同担保目録」といった内容の情報を含んで構成される。

登記情報取得部ＲＩは、例えば、図３のような登記情報をＰＤＦ形式のファイルにて取得し、登記関連情報出力部ＩＧは、登記情報取得部ＲＩが取得をしたファイルにテキスト化処理を施し、さらに、「権利部（甲区）」における「権利者その他の事項」欄から、最新の所有者名称を示す情報や、当該所有者の住所または居所を示す情報（住所情報）を取得する。そしてさらに、登記関連情報出力部ＩＧは、登記情報から取得された所有者名称を示す情報、および、所有者の住所等を示す情報等に、当該登記情報に含まれる物件特定情報を関連づけて、これらを登記関連情報としてクライアント装置３へと出力する。なお、登記関連情報出力部ＩＧとしては、登記の目的や受付年月日等の他の情報を登記関連情報に含めるようにしてクライアント装置３へと出力してよいことは言うまでもない。

図４は、登記関連情報出力部ＩＧがクライアント装置３へと出力をする登記関連情報の一例を示す図であり、注目物件情報記憶部Ｒ３に記録される登記関連情報も同様のものとなっている。

同図で示されるように、登記関連情報出力部ＩＧから出力される登記関連情報の各レコードは、物件特定情報と、用途を示す情報と、登記申請を受付けた受付年月日を示す情報と、登記の目的を示す情報と、その所有者の名称や所有者の住所等の情報とが関連づけられている。クライアント装置３は、サーバ装置２からの各登記関連情報に含まれる物件特定情報をキーとして、注目物件情報記憶部Ｒ３を検索し、注目物件情報記憶部Ｒ３において物件特定情報が合致した登記申請情報をサーバ装置２から送信された登記関連情報に更新する。

また、クライアント装置３としては、注目物件情報記憶部Ｒ３に記録された各登記関連情報をディスプレイ等の表示手段にて表示する制御を実行する注目物件情報表示部ＴＰを含んでいても良い。またさらに、クライアント装置３としては、注目物件情報記憶部Ｒ３に記録された各登記関連情報に対応する物件を、ディスプレイ等を介して表示される地図上にて反映する地図表示部ＭＰを備えていてもよい。

図５（ａ）は、本実施形態の登記情報処理システム１が実行する処理のフローを示す図である。本実施形態の登記情報処理システム１では、サーバ装置２およびクライアント装置３の記憶領域において保持されたプログラムによって下記の処理が実行されるようになっている。

同図で示されるように、Ｓ１０１では、クライアント装置３のユーザが注目する各物件に対応する登記申請情報が、登記申請情報記憶部Ｒ１内を検索することによりサーバ装置２によって取得される。Ｓ１０１においては、各注目物件につき、登記申請情報記憶部Ｒ１に前回アクセスした日付から今回アクセスした日付までの受付年月日の登記申請情報が存在する場合に、登記申請情報が取得される。そしてＳ１０２においては、サーバ装置２によって取得された登記申請情報のそれぞれにつき、例えば、所有者等の登記変化が生じたか否かを、登記申請情報における登記の目的のフィールドに格納された情報から判断され、当該変化が生じたと判断される登記申請情報が特定される。

次に、Ｓ１０３においては、サーバ装置２は、Ｓ１０２において特定された登記申請情報に対応する登記情報を、登記情報記憶部Ｒ２にアクセスすることにより取得する。Ｓ１０４においては、サーバ装置２は、Ｓ１０３で取得された各登記情報から登記関連情報を生成し、その後、生成された登記関連情報をクライアント装置３へと送信する（Ｓ１０５）。

なお、サーバ装置２における注目物件情報保持部ＴＧは、クライアント装置３における注目物件情報記憶部Ｒ３の記録内容と同期するようになっており、ユーザが注目する物件を特定するための情報が両者の間で共有されるようになっている。Ｓ１０１〜Ｓ１０４においての処理対象となる登記申請情報、登記情報、登記関連情報は、ユーザによって予め設定された注目物件に対応しており、クライアント装置３は、Ｓ１０５にて受入れた登記関連情報により、注目物件情報記憶部Ｒ３にて対応するレコードの内容を更新する。

また、本実施形態の登記情報処理システム１としては、注目物件に対応する登記申請情報であって、登記の目的に、土地の「分筆」が生じた場合や新規に住宅等が建設された場合（「表題」）を示す情報を含む登記申請情報が抽出された場合においても、所有者が変化している場合と同様に、これらの登記情報を取得し、登記関連情報を生成して送付するようにしてもよい。これにより、クライアント装置３における登記関連情報記憶部Ｒ３の利便性が向上することとなる。

［第２の実施形態］
次に、本発明の第２の実施形態にかかる登記情報処理システム１についての説明をする。第１の実施形態における登記情報処理システム１では、サーバ装置２において取得された登記申請情報に基づいて、所定の条件を満たす登記変化が生じているか否かを判断し、当該所定の条件を満たす登記変化が生じた不動産の登記情報を取得するのに対し、第２の実施形態における登記情報処理システム１では、サーバ装置２において取得された登記申請情報に基づいて一律に登記情報を取得し、一律に取得された登記情報に基づいて、所定の条件を満たす登記変化が生じているか否かを判定する点で相違している。

図５（ｂ）は、第２の実施形態の登記情報処理システム１が実行する処理のフローを示す図である。同図で示されるように、まず、Ｓ２０１では、クライアント装置３のユーザが注目する物件に対応する登記申請情報がサーバ装置２によって取得される。そしてＳ２０２においては、サーバ装置２によって取得された登記申請情報のそれぞれから物件特定情報が抽出され、登記情報記憶部Ｒ２から各物件特定情報に対応する登記情報が取得される。

そして次のＳ２０３では、サーバ装置２により、Ｓ２０２において取得された登記情報の内容に基づいて、所定の条件を満たす登記変化が生じている登記情報が判断されて、当該登記変化が生じた登記情報が特定される。Ｓ２０４では、Ｓ２０３において特定された各登記情報から登記関連情報が生成され、Ｓ２０５では、Ｓ２０４で生成された各登記関連情報がクライアント装置３へと送信される。

第２の実施形態の登記情報処理システム１は、上記のような観点で第１の実施形態の登記情報処理システム１と相違しているが、このような観点以外については、第１の実施形態の構成と略同様であるため、説明を省略するものとする。なお、第２の実施形態の登記情報処理システム１は、第１の実施形態の場合よりも、登記変化判定部ＶＦにおける登記変化の判断の条件を複雑化することが可能となる。

［第３の実施形態］
次に、本発明の第３の実施形態の登記情報処理システム１についての説明をする。図６は、第３の実施形態の登記情報処理システム１の機能的構成を示す図である。同図で示されるように、第３の実施形態のサーバ装置２は、所有権変動頻度導出部ＰＦを含み、さらにサーバ装置２における登記情報取得部ＲＩは、頻度判定部ＦＪを含んで構成される。

所有権が変動する頻度が高い物件は、投資用の物件となっている可能性が高いものと推測され、このような物件は、不動産の管理やリフォーム、有効活用の提案といった不動産営業の対象として相応でないものと判断される場合がある。また同様に、不動産営業以外の多様なサービスの新規勧誘や公共放送の新規の受信料金契約といった対象としても相応ではないものと判断される場合がある。第３の実施形態の登記情報処理システム１では、所有権変動頻度が高い物件に対応する登記関連情報の出力が制限されるようになっており、これにより、クライアント装置３のユーザの営業・勧誘先の選別作業が効率化されるようになっている。

以下では、第３の実施形態の登記情報処理システム１をさらに詳しく説明する。

第３の実施形態における登記情報処理システム１では、ユーザが予め選択をした都道府県・市区町村内の全ての不動産が注目物件として選定されている。所有権変動頻度導出部ＰＦは、予め選択された都道府県・市区町村内の登記申請情報を過去数年間（所定の時期から現在までの期間）にわたって検索・取得し、各不動産の所有権が変動する頻度を導出して保持するものとなっている。

所有権変動頻度導出部ＰＦとしては、上記の検索期間において、登記の目的が、「所有権の移転（売買）」となっている登記申請情報が検出される件数を各不動産に関して計数し、登記申請情報を取得した期間にて除すことにより、各不動産の所有権変動頻度を導出して保持する。なお、所有権の変動頻度を導出する上で、登記の目的が「所有権の移転（相続）」となる所有権の移転は、投資用の物件であるか否かにかかわらず発生するものであるため、このような場合を除外するほうが所有権の変動頻度を導出する上での確度が向上するが、登記の目的が「所有権の移転（相続）」となっている場合を含めるようにしてもよい。また、登記の目的が「所有権の移転（売買）」となっている場合以外をも含めるようにしてもよいことはいうまでもないことである。

ここで、第３の実施形態における登記変化判定部ＶＦは、所有者の変化等の登記変化が生じたか否かを、登記申請情報における「登記の目的」のフィールドに格納された情報から判断し、登記情報取得部ＲＩは、当該変化が生じたと判断される登記申請情報に対応する登記情報を、登記情報記憶部Ｒ２から取得する。そしてこの際、登記情報取得部ＲＩは、頻度判定部ＦＪによる判定結果に基づいて、登記情報を取得するか否かを決定するものとなっている。

頻度判定部ＦＪは、所有権変動頻度導出部ＰＦによって導出された不動産の所有権の変動頻度が所定の基準を満たす場合に、サーバ装置２から登記関連情報が出力されるのを抑制するための機能ブロックとなっている（登記関連情報出力抑制手段）。具体的には、頻度判定部ＦＪは、登記変化判定部ＶＦによって所定の条件を満たす登記変化が生じたと判断された登記申請情報に対応する不動産が、所定の基準値を超える頻度で所有権が変動しているか否かを、所有権変動頻度導出部ＰＦによって保持される所有権変動頻度を参照することにより判定する。頻度判定部ＦＪによる判定の対象となる物件が、所定の基準値を超えて所有権の変動を生じている場合には、登記情報取得部ＲＩは、外部から登記情報を取得する処理を実行しないように制御し、結果的に登記関連情報出力部ＩＧによる処理が実行されないようこととなる。

図７は、本実施形態の登記情報処理システム１が実行する不動産の所有権が変動する頻度を導出する処理のフローを示す図である。本実施形態の登記情報処理システム１は、まず、Ｓ３０１において、受付年月日が過去の特定の時点から現在までの期間にあり、予め定められた地域内の不動産に関する登記申請情報を取得する。そしてＳ３０２では、当該地域内の不動産毎に所有権変動頻度を導出し、サーバ装置２は、導出された所有権変動頻度を保持する。

不動産ごとに保持された所有権変動頻度は、図５（ａ）におけるＳ１０３の処理の際に参照され、所有権変動頻度が所定の基準よりも高い不動産の場合には、Ｓ１０３において登記情報を取得しないように処理し、所有権変動頻度が所定の基準以下となる不動産の場合には、通常通り、登記情報を取得するように処理をする。このようにすることで、登記情報記憶部Ｒ２の利用コスト等を削減できることとなる。

なお、所有権変動頻度導出部ＰＦとしては、登記申請情報記憶部Ｒ１の更新のタイミングに同期して定期的に導出するようにしてもよく、この場合には、受付年月日が所有権変動頻度を前回導出した時点から現在までの期間となる登記申請情報を新たに取得して、前回に導出された所有権変動頻度を更新するようにしてもよい。また、ユーザの注目物件に絞って、所有権変動頻度を導出して保持するようにしてもよいし、注目物件であるか否かにかかわらず所定の地域内の不動産の所有権変動頻度を導出して保持するようにしてもよい。

なお、本実施形態における頻度判定部ＦＪは、登記情報取得部ＲＩに含まれているが、登記申請情報取得部ＲＡに含まれるようにしても良いし、登記変化判定部ＶＦや登記関連情報出力部ＩＧに含まれるようにしても良い。具体的には、頻度判定部ＦＪによって所定の基準を満たすと判定された物件については、ユーザの注目物件に該当する場合であっても登記申請情報を取得しないようにしてもよいし、所定の条件を満たす登記変化が生じているか否かの判定をしないようにしてもよい。また、登記情報記憶部Ｒ２から登記情報を取得した後に、所有権の変動頻度を参照し、その結果に応じて登記関連情報の生成や出力をしないようにしてもよい。

また、所有権変動頻度導出部ＰＦとしては、用途が「区分建物」となる物件に関しては、「都道府県名」、「市区町村名」、「大字・町名」、「字名・丁目」と、「親番」および「枝番」とが共通する物件毎に所有権の変動頻度を導出するようにしてもよい。換言すると、部屋番号のみが異なる複数の物件を束ねて、所有権の変動頻度を導出するようにしてもよい。これらの場合には、登記申請情報記憶部Ｒ１から取得される登記申請情報から「部屋番号」数を集計して集合住宅における部屋数を導き出し、集合住宅において所定期間内に所有権の変動が生じた回数と、集合住宅における部屋数と、当該所定期間の長さとに基づいて、変動頻度を導出するようにしてもよい。

［第４の実施形態］
次に、本発明の第４の実施形態の登記情報処理システム１についての説明をする。図８は、第４の実施形態の登記情報処理システム１の機能的構成を示す図である。同図で示されるように、第４の実施形態のサーバ装置２は、登記変化判定部ＶＦにおいて、所有者情報取得部ＰＧと、管理難度評価部ＭＶとを有しており、クライアント装置３は、管理難度評価案件記憶部Ｒ４と、管理難度評価案件表示部ＶＰを備えている。

相続等に起因して物件の所有者が変化し、その者が遠方に居住しているような場合には、当該物件の管理・活用・処分（以下、「管理等」ともいうが、本明細書においては、活用・処分は「管理」に含まれる概念であるとする。）に関するニーズが発生することとなる。このようなケースは、当該物件の所有者自身による管理等が困難であるものと判断される場合があって、物件の管理等の委託等を提案する不動産営業の機会として好適であり、本実施形態の登記情報処理システム１を用いて迅速に把握することで、不動産営業活動の効率化を図ることが出来る。

以下では、第４の実施形態の登記情報処理システム１をさらに詳しく説明する。第１の実施形態における登記情報処理システム１の登記変化判定部ＶＦでは、登記申請情報における「登記の目的」を参照して、所定の条件を満たす登記変化が生じているか否かを判定していたが、第４の実施形態の登記変化判定部ＶＦでは、さらに複雑な判断を行うものとなっている。

登記変化判定部ＶＦの所有者情報取得部ＰＧは、登記情報取得部ＲＩによって取得された登記情報に基づいて、当該登記情報を取得した時点における所有者情報を抽出する。この所有者情報は、所有者の住所あるいは居所を示す情報（住所情報）と所有者名称を示す情報とを含むものとなっており、図３における権利部（甲区）の権利者その他事項の内容に対応している。

そして管理難度評価部（管理等難度評価部）ＭＶは、登記情報における物件特定情報と、所有者の住所情報とに基づいて、当該所有者が当該物件を管理する難易度を評価する。具体的には、まず管理難度評価部ＭＶは、登記情報の物件特定情報に対応する地図上の座標情報（緯度経度）と、所有者の住所情報に対応する地図上の座標情報（緯度経度）とを導きだして、両者の間の距離を算出する。そして、両者間の距離が所定の基準（例えば、５０ｋｍ）を超えて大きい場合に、管理難度評価部ＭＶは当該所有者による物件の管理が困難であると評価して、登記変化判定部ＶＦは、条件を満たす登記変化が生じているものと判定をする。また、登記情報に対応する不動産が複数の所有者によって共有されている場合には、当該不動産の所在から最も近い所有者の住所情報に基づいて管理難度を評価するようにしてもよい。

そして登記関連情報出力部ＩＧは、物件の管理が困難であると評価された登記情報に基づいて登記関連情報をクライアント装置３に出力をし、サーバ装置２から出力された登記関連情報は、管理難度評価案件記憶部Ｒ４に記録される。クライアント装置３では、管理難度評価案件表示部ＶＰにより、所有者による管理が困難であると評価された物件の登記関連情報がディスプレイ等に表示され、ユーザはその内容を確認することが可能となっている。

図９は、本実施形態の登記変化判定部ＶＦが、登記情報が取得された物件の管理難度を評価する処理のフローを示す図となっている。同図で示されるように、まずＳ４０１では、外部の登記情報記憶部Ｒ２から取得された登記情報から所有者情報を抽出する。そしてＳ４０２では、所有者の住所情報を緯度・経度に変換し、Ｓ４０３では、所有者情報を抽出する元となった登記情報から物件特定情報を取得して、当該物件特定情報を緯度・経度に変換する。これらの後、Ｓ４０４においては、所有者の住所情報に対応する緯度・経度と、登記情報に対応する物件の緯度・経度とにより、２つの緯度・経度間の距離を算出し、Ｓ４０５においては、当該距離が所定の基準よりも大きいか否かを判断することにより管理難度を評価する。

なお、図９における管理難度を評価する処理のフローとしては、例えば、図５（ａ）のＳ１０３とＳ１０４の間にて実行されるようにすればよい。この場合には、Ｓ１０４の前の段階において所有者による管理が困難であると評価されることで、Ｓ１０４およびＳ１０５による処理を実行するようにし、所有者による管理が困難ではないと評価されることで、Ｓ１０４およびＳ１０５による処理が実行されないようにする。またこの場合においては、Ｓ１０２にて、「登記の目的」が「所有権の移転（相続）」となっているか否かを判定し、さらに、Ｓ１０３では、「登記の目的」が「所有権の移転（相続）」となっている登記申請情報に対応する登記情報を取得するようにしてもよい。

またさらに、図９における管理難度を評価する処理のフローとしては、例えば、図５（ｂ）のＳ２０３において実行されるようにしてもよい。この場合には、取得された注目物件に対応する登記申請情報に対して、一律に登記情報の取得・管理難度の評価が実行されることとなる。

なお、第４の実施形態においては、物件の所有者の住所情報と、登記情報の物件特定情報に含まれる不動産の位置を示す情報とに基づいて、両者間の距離が導き出され、これにより管理難度の評価をしているが、この態様に限定されず、例えば、前者および後者における「都道府県名」等の一致性から判断をするようにしてもよいし、前者及び後者における「都道府県名」、「市区町村名」等を地図上の座標情報に変換することにより管理難度の評価を行うようにしてもよい。

なお、上述した各実施形態の登記情報システムにおいては、例えば、登記申請情報記憶部Ｒ１や、登記情報記憶部Ｒ２は、サーバ装置２にて構築されてもよいし別のサーバにて構築されてもよい。また、登記情報システムとしては、例えば、クライアント装置３がサーバ装置２の各機能を有するように構成されてもよい。本発明は、上述した各実施形態に限定されるものではなく種々の変形が可能であり、各実施形態を適宜組み合わせた構成としてもよいことは言うまでもない。

１ 不動産情報処理システム、２ サーバ装置、３ クライアント装置、Ｒ１ 登記申請情報記憶部、Ｒ２ 登記情報記憶部、ＲＡ 登記申請情報取得部、ＲＩ 登記情報取得部、ＶＦ 登記変化判定部、ＩＧ 登記関連情報出力部、ＭＰ 地図表示部、ＴＰ 注目物件情報表示部、Ｒ３ 注目物件情報記憶部。

Claims (6)

1. 登記の申請があったことを示す登記申請情報を取得する登記申請情報取得手段と、
   前記登記申請情報に対応する不動産を特定するための物件特定情報に基づいて、登記情報を取得する登記情報取得手段と、
   前記登記申請情報および前記登記情報の少なくとも一方に基づいて、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報に所定の条件を満たす変化が生じたか否かを判定する登記変化判定手段と、
   前記登記変化判定手段によって前記所定の条件を満たすと判定された、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報の少なくとも一部を登記関連情報として出力する登記関連情報出力手段と、
   を有することを特徴とする登記情報処理システム。
2. 請求項１に記載された登記情報処理システムであって、
   前記登記変化判定手段は、前記物件特定情報にて特定される不動産の所有者が変化した場合に前記所定の条件を満たすと判定し、
   前記登記関連情報出力手段は、前記所有者に関する情報を、前記登記関連情報として出力する、
   ことを特徴とする登記情報処理システム。
3. 請求項１又は２に記載された登記情報処理システムであって、
   前記登記申請情報に基づいて、不動産の所有権が変動する頻度を導出する所有権変動頻度導出手段と、
   前記所有権変動頻度導出手段によって導出された前記頻度が所定の基準を満たすか否かに応じて、前記登記関連情報取得手段によって前記登記関連情報が出力されるのを抑制するための登記関連情報出力抑制手段と、
   を有することを特徴とする登記情報処理システム。
4. 請求項１乃至３のいずれかに記載された登記情報処理システムであって、
   前記登記変化判定手段は、
   前記登記情報に基づいて、不動産の所有者の住所または居所を示す住所情報を取得する住所情報取得手段と、
   前記物件特定情報に含まれる不動産の位置を示す情報と、前記住所情報とに基づいて、前記所有者による管理の難度を評価する管理難度評価手段と、を有し、
   前記登記変化判定手段は、
   前記管理難度評価手段が前記不動産所有者による管理が困難であると評価する場合に、前記所定の条件を満たすと判定する、
   ことを特徴とする登記情報処理システム。
5. 登記申請情報取得手段が、登記の申請があったことを示す登記申請情報を取得し、
   登記情報取得手段が、前記登記申請情報に対応する不動産を特定するための物件特定情報に基づいて、登記情報を取得し、
   登記変化判定手段が、前記登記申請情報および前記登記情報の少なくとも一方に基づいて、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報に所定の条件を満たす変化が生じたか否かを判定し、
   登記関連情報出力手段が、前記登記変化判定手段によって前記所定の条件を満たすと判定された、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報の少なくとも一部を登記関連情報として出力する、
   ことを特徴とする登記情報処理方法。
6. コンピュータを、登記の申請があったことを示す登記申請情報を取得する登記申請情報取得手段と、
   前記登記申請情報に対応する不動産を特定するための物件特定情報に基づいて、登記情報を取得する登記情報取得手段と、
   前記登記申請情報および前記登記情報の少なくとも一方に基づいて、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報に所定の条件を満たす変化が生じたか否かを判定する登記変化判定手段と、
   前記登記変化判定手段によって前記所定の条件を満たすと判定された、前記物件特定情報にて特定される不動産の登記情報の少なくとも一部を登記関連情報として出力する登記関連情報出力手段として機能させるためのプログラム。

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