JP2012033066A - 土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラム - Google Patents
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Abstract
【解決手段】取引支援サーバ20の制御部21は、クライアント端末10から取引対象の土地情報を取得する。更に、制御部21は、土壌汚染状況に応じて浄化費用を算出する。次に、制御部21は、借地期間、利用形態情報を取得し、この借地期間において、利用形態での賃料収入を算出する。また、この利用形態に必要な土地利用支出金額を算出する。更に、制御部21は、政策的支援額、賃料収入や浄化費用に対する保険料を算出する。そして、制御部21は、賃料収入を含む総収入額、浄化費用や土地利用支出金額を含む総支出額を算出する。そして、制御部21は、クライアント端末10に対して収支についての評価結果を出力する。
【選択図】図1
Description
、所有者責任が原則であり、汚染原因者に対する求償権はあるものの、土壌汚染を前提とする売却により、売り主に一義的な責任がなくなることになる。更に、売り主においては、浄化に関わる事務手続の負担をなくすことができる。しかしながら、土地所有者が変わるため、新たな土壌汚染が発見された場合には、その浄化責任の所在が不明確になる可能性がある。また、土壌汚染の浄化費用分担等としての減価額の決定が困難であり、土地浄化売主と買主との間で売買価格を調整することができないことが多い。
本発明は、上記課題を解決するためになされたものであり、土地所有者が土壌汚染サイトの土地を保有しながら、土壌汚染の浄化を促進するとともに、浄化費用の負担軽減を図るための土地浄化取引評価システム、土地浄化取引評価方法及び土地浄化取引評価プログラムを提供することにある。
の差分を算出し、前記差分を含めた評価結果を前記出力部に出力することを要旨とする。
請求項1、9又は10に記載の発明によれば、制御手段が、入力部から土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、浄化費用情報記憶手段を用いて、土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する。そして、土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する。次に、浄化費用及び土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する。また、利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する。そして、総支出額と総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する。これにより、土壌汚染の浄化処理中に、この土地を活用した賃貸借契約を行ない、賃料収入により浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
より浄化費用の負担軽減を図るビジネスプランの収支を評価することができる。
次に、土壌汚染状況の調査前のビジネスプランの収支計算を行なう(ステップS3)。この段階では、まだ調査を行なっていないため、土壌汚染状況を把握できていない。そこで、調査費用の見積もりに基づいて、オンサイトでの浄化と同時に土地利用(ここでは、賃貸借取引)を行なうビジネスプランを想定する。具体的には、実際の調査前に、土壌汚染サイトの浄化費用(調査費用を含む)と、土地の利用形態に応じた収入との収支を予測する。
211、収入算出手段212、支出算出手段213、賃貸収入算出手段214、地価評価手段215、浄化費用算出手段216、土地利用支出評価手段217、保険料算出手段218、政策的支援評価手段219として機能する。
賃貸収入算出手段214は、土壌汚染サイトの土地を利用して、賃貸借取引を行なう場合の賃料収入を計算する処理を実行する。
浄化費用算出手段216は、土壌汚染サイトの汚染土壌を浄化するために必要な費用(汚染状況の調査費用、浄化処理費用)を算出する処理を実行する。
保険料算出手段218は、賃貸借取引において賃料収入の下限値(限界値)を保証したり、浄化費用についての上限値(限界値)を保証したりするための保険を利用する場合の保険料を算出する処理を実行する。
政策的支援評価手段219は、汚染土壌を浄化する場合に受けられる税制優遇などの政策的支援額を算出する処理を実行する。
現在地価データ領域には、この住所における現在の地価に関するデータが記憶されている。
や、汚染土壌の浄化処理に必要な費用等を算出するための浄化処理費用算出テーブル232から構成されている。
浄化処理費用算出テーブル232は、汚染度合い、浄化処理方法コード、浄化所要期間、浄化処理金額に関するデータを含んで構成されている。
調査費用データ領域には、土壌汚染サイトの汚染状況の調査に必要と予想される費用金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
浄化所要期間データ領域には、この浄化処理方法によって汚染土壌を浄化するための所要期間を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
建設費金額算出データ領域には、この利用形態を実現するための施設の建設費金額を算出するための関数が記憶されている。この関数は、例えば土壌汚染サイトの面積等を変数とする。
利用形態コードデータ領域には、汚染土壌の土地の利用形態を特定するための識別子に関するデータが記憶されている。
相場賃料金額データ領域には、この住所において、この利用形態における相場賃料の金額に関するデータが記憶されている。
本実施形態では、取引対象の土壌汚染サイトにおける地価を考慮する。具体的には、浄化前の地価(D11)を考慮する。更に、借地期間(D01)の経過後には土地所有者に返却されるため、借地期間(D01)経過後の地価(D12)を考慮する。
この土壌汚染サイトの利用形態に応じた相場賃料(D14)を参考にして、賃料(D15)を決定する。この場合、賃料収入(D16)は、賃料(D15)と借地期間(D01)との乗算により算出される。
一方、汚染土壌を浄化する場合には、税制優遇等を受けることができる可能性があり、このような優遇を政策的支援額(D24)として、総支出額から差し引くものとする。
取引支援サーバ20の制御部21は、取引対象の住所の取得処理(S00)、借地期間の取得処理(S01)、土地利用形態の取得処理(S02)を実行する。具体的には、制御部21の管理手段211は、クライアント端末10のディスプレイに、土壌汚染サイトの住所、借地期間、土地利用形態の各入力欄を設けた設定画面を出力する。そして、管理手段211は、この設定画面に入力された各種情報をクライアント端末10から取得する。そして、管理手段211は、収入算出手段212及び支出算出手段213に対して、それぞれ総収入額及び総支出額の算出を指示する。
(S12)を実行する。具体的には、制御部21の地価評価手段215は、地価管理情報記憶部22から、クライアント端末10から取得した住所において、借地期間経過後の将来地価を取得し、収入算出手段212に供給する。
ント端末10のディスプレイに算出した収支結果を出力する。
まず、取引支援サーバ20の制御部21は、取引対象の土地情報を取得する(ステップS1−1)。具体的には、制御部21の管理手段211が、取引対象の住所の取得処理(S00)を実行する。
(1)本実施形態では、取引支援サーバ20の制御部21は、浄化費用を算出する(ステップS1−2)。一方、取引支援サーバ20の制御部21は、賃料収入を算出する(ステップS1−6)。そして、取引支援サーバ20の制御部21は、総収入額及び総支出額を算出し(ステップS1−10)、収支の評価結果を出力する(ステップS1−11)。これにより、土壌汚染サイトを浄化しながら、この期間中に賃貸借契約により賃料収入を取得することができる。従って、土地所有者の浄化費用の負担を軽減することができる。
・ 上記実施形態では、土壌汚染サイトの地下においてオンサイトで浄化を行なうとともに、地上においては土地利用を図り、収入を得るビジネスプランを策定する。すべての期間においてオンサイト浄化を行なう必要はなく、借地期間中に浄化を行なえればよい。例えば、原状回復の前に、オンサイト浄化により除去できなかった土壌汚染を集中的に浄化するようにしてもよい。
・ 上記実施形態では、取引支援サーバ20の制御部21は、借地期間の取得処理(S01)を実行する。そして、この借地期間に基づいて、取引支援サーバ20の制御部21
は、賃料収入の算出処理(S16)を実行する。これに代えて、取引支援サーバ20の制御部21が、借地期間候補を設定して、収支を計算するようにしてもよい。更に、借地期間候補を設定する場合、土壌汚染状況に応じて浄化の所要期間に対応させて、借地期間を設定するようにしてもよい。具体的には、浄化処理が終了する時期に、賃貸借契約が終了するように借地期間を設定する。これにより、土地所有者は、浄化処理後の土地を速やかに再活用することができる。
Claims (10)
- 土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムであって、
前記制御手段が、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段と、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段と、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段と、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段と、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段と
を備えたことを特徴とする土地浄化取引評価システム。 - 前記浄化費用情報記憶手段に記憶された浄化費用には、土壌汚染状況を評価するための調査費用を含めることを特徴とする請求項1に記載の土地浄化取引評価システム。
- 前記制御手段が、前記入力部から賃料を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃貸借期間を算出する手段を更に備えたことを特徴とする請求項1又は2に記載の土地浄化取引評価システム。
- 前記制御手段が、前記入力部から賃貸借期間を取得した場合、総収入額が前記総支出額の基準範囲内に収まる賃料を算出する手段を更に備えたことを特徴とする請求項1〜3のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。
- 前記土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化所要期間を記憶した浄化期間情報記憶手段を更に備え、
前記制御手段が、前記浄化期間情報記憶手段を用いて、前記入力部から取得した土壌汚染状況に対応した浄化所要期間を算出し、この浄化所要期間に基づいて賃貸借期間を特定することを特徴とする請求項1〜4のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。 - 土壌汚染サイトの現在地価及び将来地価を算出するための情報を記憶した地価情報記憶手段を更に備え、
前記制御手段が、
前記地価情報記憶手段を用いて、前記賃貸借期間の経過後の将来地価を算出し、
前記土壌汚染サイトの現在地価及び前記将来地価の差分を算出し、前記差分を含めた評価結果を前記出力部に出力することを特徴とする請求項1〜5のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。 - 前記制御手段が、浄化費用又は賃料収入に対する限界値を設定するための保険料を算出し、
前記保険料を前記総支出額に含めることを特徴とする請求項1〜6のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。 - 前記制御手段が、土壌汚染の浄化における政策的支援の評価額を算出し、
前記評価額を総収入額に含めることを特徴とする請求項1〜7のいずれか一つに記載の土地浄化取引評価システム。 - 土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するための方法であって、
前記制御手段が、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する段階と、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する段階と、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する段階と、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する段階と、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する段階と
を実行することを特徴とする土地浄化取引評価方法。 - 土壌汚染サイトの土壌汚染状況に対応させて、土壌汚染を浄化するための浄化費用を記憶した浄化費用情報記憶手段と、
土地の利用形態に対応させて、この利用形態を実現するための土地利用支出費用を記憶した土地利用支出情報記憶手段と、
土壌汚染サイトの浄化期間中の収支を算出する制御手段とを備えた土地浄化取引評価システムを用いて土地浄化取引を評価するためのプログラムであって、
前記制御手段を、
入力部から、評価対象の土壌汚染サイトの土壌汚染状況を取得し、前記浄化費用情報記憶手段を用いて、前記土壌汚染状況に対応した浄化費用を算出する手段、
前記土壌汚染サイトの利用形態を特定し、土地利用支出情報記憶手段を用いて、前記利用形態に対応した土地利用支出費用を算出する手段、
前記浄化費用及び前記土地利用支出費用を含めた総支出額を算出する手段、
前記利用形態に応じた賃料及び賃貸借期間を取得した場合には、前記賃貸借期間中の賃料収入を含めた総収入額を算出する手段、
前記総支出額と前記総収入額とを含めた評価結果を出力部に出力する手段
として機能させることを特徴とする土地浄化取引評価プログラム。
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