JP2010224711A

JP2010224711A - 比準評価用標準家屋データ検証装置

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Publication number: JP2010224711A
Application number: JP2009069332A
Authority: JP
Inventors: Kiheita Konno; 喜平太今野; Hiroaki Ikeda; 浩彰池田
Original assignee: Hitachi Software Engineering Co Ltd
Current assignee: Hitachi Software Engineering Co Ltd
Priority date: 2009-03-23
Filing date: 2009-03-23
Publication date: 2010-10-07

Abstract

【課題】他の周辺自治体の標準家屋と合わせることで、データの妥当性を検証するのに十分な数の物件データを用意する。
【解決手段】サーバーに標準家屋情報を送信し、結果を受信するクライアント端末部と、クライアント端末からの処理要求を受信し、標準家屋データより平均値及び差異を計算する解析部と解析結果をクライアントに配信する送信部と、標準家屋データを保存する情報記憶部と、解析結果データを保存する情報記録部と、契約者データを保存する情報記憶部からなる。
【選択図】図１

Description

本発明は、地方自治体の家屋評価業務に関して、比準評価を行うためのデータの分析と配信を行う情報分析配信サービスを提供する装置に関するものである。

従来、固定資産税の基礎となる家屋評価を行う場合、調査員が現地に赴いてその場で家屋見取り図とその部屋毎の仕上げ種類を調書に記入し、それに基づいて家屋評価の計算処理を行っている。実際の計算処理では、仕上げごとに定められた評点数とその仕上げの使用量を用いて、仕上げごとの評点数を求め、それを部分毎に集計し、最終的には部分毎の再建築費評点数を合計して一棟当りの評価を行う必要がある。このような家屋評価を行う作業工程は、多くが人手による手作業で行なわれており、非常に効率の悪いものとなっている。

家屋の各部分別毎に再建築費評点数を算出し、それを合計して全体の評点数を求める「部分別評価方式」がその基本であるが、前述の非効率性を解決しようとする評価方式に「比準評価方式」がある。

これは、標準的な家屋を設定し、その標準家屋に比準して評価対象家屋の再建築費評点数を求めるものである。固定資産税家屋評価における比準評価は、平成１０年の評価基準改正により部分別評価と同等の基本的な評価方法として位置づけられ、評価の簡素化、合理化の観点から導入推進が期待されている。（非特許文献１参照）

他方、比準評価に関する研究の中で、広域的比準評価といった考え方が検討されている。
比準評価は、各市町村ごとに、それぞれの家屋の実態に応じ、それぞれの比準評価法として整備して行うものとされているのであるが、対して広域的比準評価は、その有効範囲は市町村の行政上の区画に限定せずに、広域にわたって適用されることが望ましいとの考えに基づいた手法である。具体的には、中小規模の市町村においても導入可能となるよう県域程度の有効性を有する広域的評価方法として確立をめざし、県域内での標準家屋を選定し、各自治体がこの共有された標準家屋を基準に家屋評価を行うものである。

特許公開２００７−６５８３９号公報特許公開２００４−２１３１９５号公報特許公開平８−３０５７４１号公報特許公開平１１−３１２１７号公報特許公開平１１−１０２３９３号公報

第11回固定資産評価研究大会概要（平成19年度）パネルディスカッション固定資産評価の効率化に向けて〜IT化：連携・透明・責任〜 (財)資産評価システム研究センター固定資産評価研究大会講演録・討議録＜URL： http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/kenkyu_giji/11th/002.html＞家屋評価に関する調査研究広域的比準評価に関する調査研究平成18年3月 (財)資産評価システム研究センター＜URL： http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h18_kaoku/h18_kaoku.pdf＞

比準評価を行うには、十分な根拠を得るために多くの標準家屋を用意する必要がある。しかし、中小規模の自治体においては、そもそも評価対象物件数が少ないため、十分な根拠を得るだけのデータを用意しようとすると、部分別評価をしているのとあまり変わらず、かえって部分別評価の方が根拠がはっきりしており有効である。そこで、比準評価において少ないデータ数でも十分な根拠を得られるシステムを構築することを目的とする。特にインターネットを介してアプリケーションを提供するASPサービスシステムを利用してシステムを実現することを目的とする。

非特許文献１に示される比準評価方式の流れは、評価対象家屋に対して各判定項目の分類選択として仕上げ内容等の判定を行い、どのクラスの標準家屋に該当するかの選択判定行い、それに基づいてタイプ別の評点を決定し、判定項目の格差率等の必要に応じて総合補正を行うものであり、従来の複雑な部分評価方式と比較しシンプルな評価方法となっている。しかしながら、この評価の簡素化、合理化の観点から導入推進が期待された比準評価方式であるが、その実施数は増加していない。これには、比準評価の抱える以下の問題点が影響している。

・標準家屋の抽出や比準表を設定するには、それなりの数のデータを用意する必要があり、中小規模の自治体にとっては、あまりメリットがない。
・納税者への質問に対し、その根拠を説明するのが困難である。

つまり、比準評価を行うには、十分な根拠を得るために多くの標準家屋を用意する必要があるが、中小規模の自治体においては、そもそも評価対象物件数が少ないため、十分な根拠を得るだけのデータを用意しようとすると、部分別評価をしているのとあまり変わらず、実質的な簡素化、合理化には障害があった。

また、自治体個別による比準評価導入への問題は、非特許文献２に示される広域的比準評価方式によりいくらかは回避される期待があるがまだまだ課題が残る。例えば、選定した標準家屋のメンテナンスに係わる問題である。一般的な比準評価および広域的比準評価に係わる標準家屋は、一度選定されれば、以降、継続して比準評価に使用できるわけでなく、継続的なメンテナンスを要する。

例えば、比準評価結果と部分別評価結果とを照らし合わせて当該比準評価の妥当性を確認する、さらには標準家屋に見直しをかけるといったことを随時行いながら評価システムを維持していかなければならない。

そのためには、結局のところ定期的に分析に係わる多大な労力を必要とするだけでなく、当該自治体内に一定量の部分評価結果を保有する必要があり、さらには評価員の部分評価スキルの維持も継続して必要になる。

また、各評価の積上げによる部分別評価と違い、比準評価が、納税者に対する説明根拠を得るのが難しいという課題は払拭されていない。正しくメンテナンスされているのかを含め適切な標準家屋の選定がなされていることを保証できない、また、各自治体あるいは広域組織等において、複数設けられている各標準家屋相互間で大きな差異を生まないようにする仕組みがなく、その妥当性も保証できないという問題であり、広域的比準評価が導入されるだけでは解決に至らず、課題として残されていた。

それら問題を回避し、比準評価において、標準家屋設定の妥当性根拠が得られ、本来同等な税が課せられるべき同程度の家屋の評価が、それぞれの自治体あるいは広域組織間で差異がない適正な標準家屋としてメンテナンス維持可能とすることを目的とする。

本発明は、各自治体より標準家屋のデータを受信することで多くの標準家屋データを集めることが可能であり、そのデータから同一地域内の建物の構造用途・規模別に再建築費の標準値を算出する手段を有することを特徴とする。また、各自治体より受信したデータが標準値とどれだけ差異があるかを計算する手段を有していることを特徴とする。また、計算した標準値と差異を提供元の自治体に配信する手段を有することを特徴とする。

中小規模の自治体でも、小数の標準家屋を用意するだけで、その標準家屋の妥当性を検証することが可能になり、比準評価を導入することが容易になる。

また、比準評価用の解析システムを独自に構築する必要がなく、すぐに低コストで比準評価を導入することが可能になる。

また、周辺市町村とのデータを用いて解析することで、広域的比準評価用のデータを作成することにも有効である。

比準評価用標準家屋データ検証装置について、その全体構成を示す概略図である。契約者データ１６０のデータ構造を示す図である。個別標準家屋データ１３０のデータ構造を示す図である。受信部１５１の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。解析部１５２の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。解析結果データ１６２のデータ構造を示す図である。送信部１５３の内部構成を概略的に示す機能ブロック図である。集合標準家屋データ１６１のデータ構造を示す図である。

以下、添付図面を参照しながら、本発明の比準評価用標準家屋データ検証装置を実施するための最良の形態を詳細に説明する。

図１〜図８は、本発明の一実施形態を例示する図であり、これらの図において、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成及び動作は同様であるものとする。

[1] 比準評価用標準家屋データ検証装置の全体構成
図１は、本発明の一実施形態にかかる比準評価用標準家屋データ検証装置について、その全体構成を示す概略図である。
図１において、本実施形態の比準評価用標準家屋データ検証装置は、標準家屋データの検証を実施するサーバーシステム１５０と、標準家屋データをサーバーシステム１５０に送信し、結果を受信するためのクライアント端末１１０とを含んでいる。またクライアント端末側には、サーバーへ送信する個別標準家屋データの格納装置１３０を含み、サーバーシステム側には本サービスに使用するデータを保存するためのデータ格納装置１６０、１６１、１６２を含んでいる。

自治体が固定資産税家屋評価の比準評価に使用する標準家屋データを作成したら、クライアント端末１１０の接続部１１１より回線網１４０を利用して本サービスのサーバーシステム１５０に接続し、個別標準家屋データをサーバーシステムに送信する。このとき、回線網１４０を利用せず、外部記憶装置を介してサーバーシステム１５０にデータを送ってもよい。

サーバーシステム１５０は、各自治体にあるクライアント端末１１０より、受信要求を受けると、受信部１５１にて要求元を契約者データ１６０と照合して問題なければデータを受信し、集合標準家屋データ１６１に格納する。

各自治体のクライアント端末１１０より、解析要求をサーバーシステム１５０へ送ると、解析部１５２にて、部分別再建築費の平均値及び平均値を計算し、更にサーバーへ送信された各標準家屋データの部分別再建築費との差異を計算し、解析結果データ１６２に格納する。

各自治体のクライアント端末１１０より、配信要求をサーバーシステム１５０が送ると、送信部１５３にて、解析結果データ１６２をファイルへ出力し、要求元の自治体へ回線網１４０を利用して配信する。このとき、回線網１４０を利用せず、外部記憶装置を利用して要求元へデータを配信してもよい。

[2] 契約者データの構成
図２は、図１の契約者データ１６０のデータ構成を示す図である。契約者データ１６０は自治体情報２１１と区分変換テーブル２１２を含んでいる。
自治体情報２１１は、自治体ID２２０と都道府県ID２２１と市町村名２２２と人口２２３を含んでいる。区分変換テーブル２１２は、自治体ID２３０と基準年ID２３１と構造ID２３２と用途ID２３３とマスタ区分ID２３４を含んでいる。

[3a] 個別標準家屋データの構成
図３は、図１の個別標準家屋データ１３０のデータ構成を示す図である。個別標準家屋データ１３０は標準家屋情報（個別）３２０と標準家屋部分別情報（個別）３４０を含んでいる。
標準家屋情報（個別）３２０は、物件ID３２２と基準年ID３２３と構造ID３２４と用途ID３２５と地上階数３２６と地下階数３２７と建床面積３２８と延床面積３２９と再建築費評点数３３０を含んでいる。標準家屋部分別情報（個別）３４０は物件ID３４２と部分ID３４３と部分別再建築費３４４と部分別代表評点項目３４５を含んでいる。

[3b] 集合標準家屋データの構成
図８は、図１の集合標準家屋データ１６１のデータ構成を示す図である。集合標準家屋データ１６１は標準家屋情報（集合）３６０と標準家屋部分別情報（集合）３８０を含んでいる。
標準家屋情報（集合）３６０は、自治体ID３６１と物件ID３６２と基準年ID３６３と構造ID３６４と用途ID３６５と地上階数３６６と地下階数３６７と建床面積３６８と延床面積３６９と再建築費評点数３７０を含んでいる。標準家屋部分別情報（集合）３８０は自治体ID３８１と物件ID３８２と部分ID３８３と部分別再建築費３８４と部分別代表評点項目３８５を含んでいる。

[4] サーバーシステム受信処理部
図４は、図１のサーバーシステム１５０の受信部１５１の処理概要を示すフローチャートである。まず、クライアント端末からの受信依頼要求を受信する（ステップ４０１）と処理が開始する。
処理を開始するとまず、ステップ４０２で受信依頼要求を出したユーザーが図２の契約者データ１６０の自治体情報２１１に登録されているかを判定する。登録ユーザーでなかった場合は処理を終了する。登録されていた場合は、ステップ４０３でクライアント端末に対してデータ送信要求を出す。
その後、ステップ４０４でクライアント端末からのデータ送信を待機し、データが送信されてきたら、ステップ４０５のデータ更新処理を行う。一定時間たってもクライアント端末からデータが送信されてこなかった場合は、処理を中断して終了する。

ステップ４０５のデータ更新処理では、標準家屋情報（個別）３２０と標準家屋部分別情報（個別）３４０を受信し、そこに接続してきた自治体の自治体ID２２０を付加して、標準家屋情報（集合）３６０及び標準家屋部分別情報（集合）３８０への登録処理を行う。
標準家屋情報（集合）３６０の登録処理では、自治体ID３６１と物件ID３６２をユニークキーとして、既存データが存在するかのチェックを行う。既存データがなければ新しい行として追加し、既存データが存在した場合は、自治体ID３６１と物件ID３６２以外の列（３６３、３６４、３６５、３６６、３６７、３６８、３６９、３７０）の値を更新する。既存データが存在した場合は、更新せずに何もしないことも選択可能とする。

標準家屋部分別情報（集合）３８０の更新処理では、自治体ID３８１と物件ID３８２をユニークキーとして、既存データが存在するかのチェックを行う。既存データがなければ新しい行として追加し、既存データが存在した場合は、自治体ID３８１と物件ID３８２以外の列（３８３、３８４、３８５）の値を更新する。既存データが存在した場合は、更新せずに何もしないことも選択可能とする。

[5] サーバーシステムデータ解析処理部
図５は、図１のサーバーシステム１５０の解析部１５２の処理概要を示すフローチャートである。まず、クライアント端末からの解析依頼要求を受信する（ステップ５０１）と処理が開始する。
まず、ステップ５０２で解析依頼要求を出してきた自治体の標準家屋データが、図１のサーバーシステム１５０に接続された集合標準家屋データ１６１に登録されているかをチェックする。登録されていない場合は、処理を終了する。登録されていた場合は、解析方法設定５０３の処理に進む。
解析方法設定５０３では、解析条件（基準年、最低登録件数、延床面積範囲など）や集計単位（マスタ区分別、面積範囲別（33〜100ｍ²、100〜200ｍ²）、自治体の規模別）、計算の端数処理などを設定する。解析条件としては、基準年が何年であるか、解析対象とする自治体の範囲（同県の自治体／同県の市／全国）、解析対象とする自治体が登録している物件数などを設定する。集計単位としては、マスタ区分を基本とし、その他に物件の規模（標準家屋情報（集合）３６０の延床面積３６９）の範囲を定めて物件の規模別に集計したり、自治体の規模（自治体情報２１１の人口２２３）の範囲を定めてその規模別に集計するなどの方法がある。マスタ区分とは、標準家屋情報（集合）の基準年ID３６３、構造ID３６４、用途ID３６５から、図２の区分変換テーブル２１２を用いて、マスタ区分ID２３４を取得する。これは、自治体により標準家屋情報（集合）の基準年ID３６３、構造ID３６４、用途ID３６５のデータが異なる可能性が高いために行う必要がある。

解析方法を設定すると、解析情報６２０の解析ID６２１に一意となるIDを付番して、保存し、自治体ID６２２、解析条件６２３、集計単位６２４をそれぞれ保存する。
解析方法設定５０３が終わったら、標準値解析処理５０４を行う。ここでは、標準家屋情報（集合）の基準年ID３６３、構造ID３６４、用途ID３６５から、図２の区分変換テーブル２１２を用いて、マスタ区分ID２３４を取得したうえで、設定した解析方法に合せて標準家屋部分別情報（集合）３８０の部分別再建築費３８４の平均値を求め、図６の部分別標準値情報６３０の平均再建築費評点数６３５に保存する。面積範囲６３３は、解析方法設定５０３で、物件の規模範囲を設定していた場合だけ保存する。
標準値計算処理５０４が終わったら、差異計算処理５０５を行う。標準家屋部分別情報（集合）３８０より、自治体ID３８１、物件ID３８２、部分ID３８３、部分別再建築費評点数３８４を取得し、それぞれ部分別際情報６４０の自治体ID６４１、物件ID６４２、部分ID６４３、再建築費評点数６４５に保存する。保存したデータに対応する平均再建築費評点数６４４は自治体ID６４１、物件ID６４２より、延床面積、マスタ区分を取得し、部分別標準値情報６３０より取得する。その後、平均再建築費評点数６４４／再建築費評点数６４５によって差異を求め、差異６４６に保存する。

[6] 解析結果データの構成
図６は、図１の解析結果データ１６２のデータ構成を示す図である。解析結果データ１６２は解析情報６２０と部分別標準値情報６３０と部分別差異情報６４０を含んでいる。
解析情報６２０は、解析ID６２１と自治体ID６２２と解析条件６２３と集計単位６２４を含んでいる。部分別標準値情報６３０は、解析ID６３１とマスタ区分６３２と面積範囲６３３と部分ID６３４と平均再建築費評点数６３５を含んでいる。部分別差異情報６４０は、自治体ID６４１と物件ID６４２と部分ID６４３と平均再建築費評点数６４４と再建築費評点数６４５と差異６４６を含んでいる。

[7] サーバーシステム配信処理部
図７は、図１のサーバーシステム１５０の送信部１５３の処理概要を示すフローチャートである。まず、クライアント端末からの配信依頼要求を受信する（ステップ７０１）と処理が開始する。
処理を開始するとまず、ステップ７０２で配信依頼要求を出した自治体の解析結果が図６の解析結果データ１６２に登録されているかを判定する。登録されていなかった場合、処理を終了する。解析結果が登録されていた場合は、データ作成７０３を実行する。
データ作成７０３では、部分別標準値情報６３０、及び部分別差異情報６４０をテキストファイル（CSV形式、XML形式)に出力する。
その後、配信処理７０４を実行する。配信処理７０４では、７０３で作成したファイルをEメール、共有ファイルサーバー、外部記憶装置を利用して、配信依頼要求をだした自治体に配信する。

以上、本発明の比準評価用標準家屋データ検証装置について、具体的な実施の形態を示して説明したが、本発明はこれらに限定されるものではない。当業者であれば、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、上記各実施形態又は他の実施形態にかかる発明の構成及び機能に様々な変更・改良を加えることが可能である。
特に、データの受信・配信方法については、様々な方法を採用することができる。

本発明の比準評価用標準家屋データ検証装置は、地方自治体の固定資産税業務の家屋評価において、評価方法として比準評価を選択した際に必要な標準家屋の検証に利用可能である。家屋評価システムとして、パッケージソフトとして利用できる。また、ＡＳＰサービスとしての利用も可能である。

１１０クライアント端末
１１１接続部
１３０個別標準家屋データ（格納装置）
１４０回線網
１５０サーバーシステム
１５１受信部
１５２解析部
１５３送信部
１６０契約者データ（格納装置）
１６１集合標準家屋データ（格納装置）
１６２解析結果データ（格納装置）

Claims

地方自治体の固定資産税業務における家屋評価に比準評価手法を採用する際に必要な標準家屋の検証を複数の地方自治体の協力により実現すべく、前記複数の地方自治体を構成する各自治体に設置したクライアント端末部と、サーバーシステム部とを回線網でつないで構成される比準評価用標準家屋データ検証装置であって、
前記クライアント端末部には、
当該地方自治体の家屋評価の成果である個別標準家屋データを格納する個別標準家屋データ格納装置と、
前記サーバーシステム部との間の接続を実現する接続部と、
を備え、
前記サーバーシステム部には、
前記各自治体情報を保存する契約者データ格納装置と、
前記クライアント端末部から送られる個別標準家屋データを受信する受信部と、
該受信部が受信した個別標準家屋データからその平均値を計算し前記個別標準家屋データとの差異を計算する解析部と、
該解析部が計算した解析結果を保存する解析結果データ格納装置と、
該解析結果データ格納装置が保存した解析結果を前記各クライアント端末部に配信する送信部と
を備えることを特徴とする比準評価用標準家屋データ検証装置。