JP2010198582A - 営業を不要とした住宅再生取引システム - Google Patents

Abstract

【課題】住宅仕入棚卸段階で不動産売買及び大規模改修工事の受注契約を決める住宅再生システムを提供する。
【解決手段】地方裁判所が公開で行っている競売・任意売却不動産情報に一般市場流通価格、公示価格、路線価格、固定資産課税標準額を関連付け一般の住宅取得希望者で入札希望者にインターネットを介し提供する。競売・任意売却不動産の入札且つリノベーション（大規模リフォーム）両者を検討する者への支援システムであり且つ住宅再生システムである。公的機関開示の物件情報並びに一般流通市場価格の提示、入札代行、落札後の買い取り、権利関係整理、リノベーションに関する図面・仕様、ローン斡旋を入札前段階で購入意思書として交わし落札後に最終工事契約、工事施工引渡し、アフターメンテナンスまでを含む売買契約、請負工事契約を交わす取引形態である。落札時をもって一連の契約に至る営業不要の取引形態システムである。
【選択図】図１

Description

本発明は営業を不要とし、住宅仕入棚卸段階で不動産売買及びリノベーション（大規模改修工事）の受注契約が決まる住宅再生取引システムである。

従来の不動産流通業界はホームページ、チラシ公告、コマーシャル等の広告媒体で住宅取得希望者を募集し物件案内からローン斡旋含めさらにリノベーション（大規模改修工事）プラン確定、契約まで多くの営業過程を経ている。

特開平２０−２４３１６５号広報

従来技術では競売・任売入札には不動産業者の転売目的の棚卸資産確保、競売入札代行会社による代理入札形態しか存在せず落札後のリノベーションについても専門業者・商社等に別途依頼する等一本化の課題があった。また不動産業者は住宅取得希望者に自ら売主、代理、仲介等の不動産取引形態しか示す事が出来ず、複数の同業者による相見積もりの介入が見られた。そこで、この発明は、競売・任売入札からリノベーションまでの手続きを一本化、中間コストの低減、棚卸資産確保のリスク回避、相見積り介入による過当競争の回避を課題とする。

本発明は、インターネットを介し住宅取得希望者に競売・任売不動産を提供する住宅再生事業である。競売・任意売却不動産の地域、物件、予算に合致する選択情報を提供する。住宅取得希望者は希望情報を送信し、住宅販売者はその情報を基に住宅取得希望者と詳細な打ち合わせを行い、一般流通市場価格の提示、入札代行、落札後の買取り、権利関係整理、リノベーションに関する図面（平面、立面、３Ｄ画像）・仕様、ローン斡旋、契約、工事施工引渡し、アフターメンテナンスまでを入札前段階で購入意思書として交わす。希望不動産が競売物件の場合は入札代行により落札後に権利関係整理を行い売買契約・工事請負契約を締結する。任売の場合は売買契約・工事請負契約を締結する。その後工事施工・引渡し・アフターメンテナンスを実施する。これらの作業を総合的に管理する。入札からリノベーションを含んだ住宅取得希望者の購入意思により進められるので同業他社の介入が見られない営業不要の全国展開可能な住宅再生コンサルティング業となっている。

営業を不要とする事により情報利用者（住宅取得希望者）は公的機関が開示している競売・任売物件情報に加え対象不動産の周辺地域に関する住生活施設、教育機関、公的施設、交通機関等に関する事項、価格に関する事項、リノベーションに関する資料をインターネットから入手し短時間で入札検討が可能。落札後の内部リノベーションについても家族構成、デザイン、テイスト、部屋配置、変更に対応した間取図面、設備・仕様、諸経費等を含む総額費用に関する情報を入手可能とした。これにより利用者は落札価格が明示される競売物件で取得価格にリノベーションを含めた総額を把握可能にしている。又、情報利用者の仕入れ物件の値段設定もサポートする。権利関係についても入札から落札、買い取り、登記を自ら行う事によりクリーン化を図っている。よって落札後に全てが契約完結する不動産取引形態となっている。住宅販売者は棚卸資産を確保してから営業する必要がない。

本発明が中古マンション、一戸建て住宅取得に適応されるケースを概略表示

この発明の一実施形態を、図１に示す。公告媒体（インターネット、ホームページ、各種住宅情報誌、新聞広告、雑誌掲載等）、各金融機関とのコラボレーションによる住宅取得希望者の募集。住宅取得希望者は費用総額を決定しインターネットのホームページ上又は営業所に設置のパソコンの所定箇所に必要事項を入力し送信する。送信された情報からリノベーション価格、諸経費等が自動計算され落札可能額に見合う不動産情報が表示される。又、落札希望不動産を選択入力して費用総額を導き出すことも可能。住宅取得希望者は公的機関開示の物件情報並びに一般流通市場価格、入札代行、落札後の買い取り、権利関係整理、リノベーションに関する図面（平面、立面、３Ｄ画像）・仕様、ローン斡旋等の内容を確認の上、購入意思書を交わし、入札代行により不動産を落札する。落札後に最終工事契約、工事施工引渡し、アフターメンテナンスまでを含む売買契約、請負工事契約を交わす。

この発明による実施例は兵庫県内過去６か月以下のとおりである。またホームページにて随時工事中から完成までの経過が閲覧可能となっている。
神戸市西区糀台２６番地 西神ウェステージ３番館 １４１２号室
神戸市須磨区白川台６番地 須磨白川台レックスマンション ３０３号室
明石市大久保町大窪１４７９番地５４ 一戸建
神戸市西区伊川谷町１５５５番地７ エフコート神戸 ６０４号室
西宮市高須町１丁目１１番地２２ 武庫川第２１番館６号棟 １０６号室
その他４例

不動産流通をスムーズにする事が可能

インターネットを介しコンピュータープログラムを利用することにより、不動産入札代行業者及び宅地建物取引業者を介することなく、単独業者のみでこの発明のシステムを運用することが可能となり、中間コストの低減を図ることができる。又、住宅取得希望者は宅地建物取引業者に頼ることなく自主的に不動産を探すことができる。又、宅地建物取引業者を必要としないため不動産買取希望者は仲介手数料を考慮することなく売却することができるため不動産流通が活発化する。

Ａ プログラムで各情報を顧客情報として一元的に管理する。
Ｂ 不動産情報を入力し、ホームページ上で公開する。

Claims (10)

1. 営業を不要とした住宅再生取引システム
2. 前記住宅再生取引システムは、住宅取得希望者がインターネットのホームページ上から不動産情報、リノベーション情報、費用に関する情報、その他の諸情報を総合的に取得及び検討の上、住宅を購入し、住宅販売者は競売・任売入札代行とリノベーションを融合させることにより、棚卸資産を確保することなく不動産販売を行うシステム
3. 住宅販売者が、インターネット及びソフトウエアを用いて、住宅取得希望者から住宅に関する希望情報を取得し、その情報を基に競売・任売情報、リノベーション情報、費用に関する情報、入札するのに適切な価格及び不動産物件の情報、住宅ローン斡旋情報、その他住宅引渡しを受けるのに必要な諸情報を提供し、住宅取得希望者がその情報に基づき入札代行、落札後の買い取り、権利関係整理、リノベーションに関する図面、仕様、住宅ローン斡旋について定めた購入意思書を提出し、住宅販売者が入札代行により不動産物件を落札後に最終工事、工事施工引渡し、アフターメンテナンスまで定めた売買契約、請負工事契約を締結し、工事施工引渡し、アフターメンテナンスを行い、これらの一連の流れを総合的に管理、運営するシステム
4. 住宅販売者が、地方裁判所の競売情報、任売情報、不動産物件周辺情報、リノベーションに関するデザイナー・図面・仕様・工事の情報、価格・費用の情報等をインターネットのホームページ上に表示し、住宅取得希望者が前記情報に関連付けられた選択情報を選択及び入力フォームに希望情報を入力及び送信し、送信された情報を基にあらかじめ定められたプログラムに従って演算して返信し、住宅取得希望者が前記情報を送信したコンピューターのモニターに、競売・任売不動産物件情報、入札代行に関する情報、不動産価格に関する情報、リノベーションに関する図面・仕様情報、権利関係整理の情報、住宅ローンに関する情報、工事施工・引渡しに関する情報、アフターメンテナンスに関する情報、費用に関する情報を表示するシステム
5. 請求項４の作業を、住宅販売者の営業所に設置されたコンピューターに入力することで行うシステム
6. 請求項４及び請求項５において住宅販売者がホームページ上に表示するデザイナーを登録、管理するシステム
7. 請求項４及び請求項５で情報を取得した住宅取得希望者が、住宅販売者の営業所において住宅販売者と詳細の打ち合わせを行いその内容を反映させた購入意思書を作成・プリントアウトし、前記購入意思書を住宅販売者と住宅取得希望者が交わし、前記打ち合わせ内容を反映した３Ｄバーチャルグラフィックを用いたプレゼンを行うシステム
8. 請求項７で交わした購入意思書に基づき住宅販売者が競売物件の代理入札をし、落札後の売買契約書・工事請負契約書を作成・プリントアウトし、前記売買契約書・工事請負契約書を交わし、権利関係整理・住宅ローン斡旋・融資実行・名義変更・工事施工・引渡し・アフターメンテナンスを管理するシステム
9. 請求項４及び請求項５において住宅販売者が表示する不動産情報を提供する加盟店を管理するシステム
10. 請求項４・請求項５・請求項６・請求項７・請求項８・請求項９のデータを関連付け管理するシステム

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