JP2004062617A - インターネット利用による地主型ｓｐｃシステム - Google Patents
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Abstract
【課題】定期借地権（借地借家法第２４条事業用借地権・第２３条建物譲渡特約付借地権および第２５条一時使用借地権を含む）とＳＰＣを組み合わせることにより、ＳＰＣを安定させ地主の利益が実現するシステムが未確立の問題。
【解決手段】ＳＰＣ安定と地主の利益の調和システムとして、新築ビル、新築店舗、中古ビル、新築マンション、新築アパート、新築簡易施設を対象の地主型ＳＰＣシステムを開発。地主型ＳＰＣシステムの各画面を主部と派生部の画面の内容が記録されていて、電子メ−ル受信部Ｃ１が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がＣ１のＭ１の内容から顧客の情報を収集する。デ−タベ−ス管理部Ｃ３が顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が、Ｃ３からの顧客情報を集計分析。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信。
【選択図】 図５
【解決手段】ＳＰＣ安定と地主の利益の調和システムとして、新築ビル、新築店舗、中古ビル、新築マンション、新築アパート、新築簡易施設を対象の地主型ＳＰＣシステムを開発。地主型ＳＰＣシステムの各画面を主部と派生部の画面の内容が記録されていて、電子メ−ル受信部Ｃ１が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がＣ１のＭ１の内容から顧客の情報を収集する。デ−タベ−ス管理部Ｃ３が顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が、Ｃ３からの顧客情報を集計分析。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信。
【選択図】 図５
Description
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、広くは土地の活用とＳＰＣの活用に関するものであり、特にコンピュータを利用したビジネスモデル特許に関するものである。就中、定期借地権（借地借家法第２４条事業用借地権・第２３条建物譲渡特約付借地権および第２５条一時使用借地権を含む）と建物買取方式と停止条件付建物リースバック方式とＳＰＣを組み合わせた効率よい運用を行う技術の分野に関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
従来からある土地活用の手法は、賃貸建物経営、土地信託、等価交換、貸地経営の４通りであった。また従来からあるＳＰＣの手法は、間接金融で調達できない資金をいかに直接金融で調達するかという目的で組成されていることから、投資家の利益を最優先するものであった。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
以上の従来の土地活用は、以下のごとくにそれぞれ問題をかかえている。まず、賃貸建物経営は、バブル経済の崩壊により地主が借入金による土地活用を極度に嫌うようになり、また金融機関も融資を渋るため停滞している。次に土地信託は、その本質が賃貸建物経営であり、すべてのリスクを地主が負担することが広く理解されてきたこと、信託銀行が積極的に営業をしていないことから停滞している。さらに等価交換は、その本質が土地の売却であることが広く理解されてきたことと、地価の下落のために交換比率が地主が不利に感じる水準となっていることから停滞している。最後に貸地経営であるが、土地が戻らない更新型の普通借地権による土地活用は地方の一部に見られるだけであり、平成４年に創設された定期借地権も当初予定された成果をあげていない。要するに日本全体に地主のモチベーションを高める土地活用の手法がないのが現状であり、政府の進める土地の流動化政策が機能していない。
【０００４】
先の従来のＳＰＣは土地付建物を対象として直接金融市場からいかに多くの資金を調達するかを目的としていることから、投資家は投資の入口で高い利回りに惑わされ投資するが、投資回収は地価の長期下落傾向のためにリスクが大きいことに気が付いていない。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムは、以上の問題点を解決するために定期借地権と建物買取方式と停止条件付リースバック方式とＳＰＣを組み合わせ、ＳＰＣの安定と地主の利益とを調和させるシステムとしたものである。しかしてその体系は、コンピュータによる一般的な稼働システム以外に、その骨格としてこのシステムの基本理念と知的所有権の柱と商品から始まり、その２大内容である基本システムの画像と計算の基本システムの画像とそれぞれの派生システムの画像とから成っている。そして、その請求項２〜４はその防衛的な記載である。
【０００６】
【発明の実施の形態】
以下に、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一般的な実施の形態を述べる。図１に示すように電子メ−ルＣ１が受信部が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２が電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がその収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が上記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析する。最後に、顧客情報送信部Ｃ５が、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する。図２に示すように、電子メールＭ１に、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がのり、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされ、パスワ−ドの送信Ｍ５がなされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。一方、お問い合わせＭ８がなされこれに対する回答Ｍ９がなされる。そして、そのお問い合わせ送信Ｍ１０がなされる。なお、図２中の数字１（地主型ＳＰＣ）〜４７（詳細提案書の具体例）は、図３の符号の数字１〜４７にそれぞれ該当するものである。そして、さらには、図５の符号にもそれぞれに該当するものであり、その図５の該当符号がどれかはこの発明の詳細な説明で注書してある箇所と「符号の説明」の記載を参照のこと。
【０００７】
【実施例】
しかして、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムをその具体的な実施例を用いて添付の図面と共に詳細に述べる。まず、請求項１の発明であるが、これは基本的には、下記の地主型ＳＰＣシステム（図３に示す体系図表を参照）を駆動できるようにした情報配信収集システムであって、図１に示すように、まず、電子メ−ル受信部Ｃ１がある。この電子メ−ル受信部Ｃ１は、上記の顧客からの電子メ−ルＭ１（図２）を受信するものである。つぎに、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がある。この顧客情報デ−タ収集部Ｃ２は、上記の電子メ−ル受信部Ｃ１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の情報を収集するものである。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がある。このデ−タベ−ス管理部Ｃ３は、上記の顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するものである。さらに、デ−タ集計分析部Ｃ４がある。このデ−タ集計分析部Ｃ４は、上記のデ−タベ−ス管理部Ｃ３からの顧客情報を集計分析するものである。最後に、顧客情報送信部Ｃ５がある。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信するものである。
【０００８】
次に、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートを図２に示して説明する。その手順の流れは、矢印の線に付記したアルファベットの順になる。
【０００９】
そして、電子メールＭ１があり、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がこれにのる。そして、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされる。それで、パスワ−ドの送信Ｍ５が上記の電子メールＭ１の地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２になされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。この内容は、第１階層の基本理念（符号６、図５の符号Ｓ１１に該当）（以下、図３と図５を参照、図５についてはその部分拡大図である図６と７と８を参照、以下同じ）、第２階層の知的所有権の柱（符号７、図５の符号Ｓ２１に該当）、第３階層の商品（符号８、図５の符号Ｓ３１に該当）、第４階層の基本システム（符号９、図５の符号１００に該当）、第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０、図５の符号１００Ａに該当）、第６階層のＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１、図５の符号１００Ｂに該当）、第７階層の入口のサブシステム（符号１２、図５の符号１１０に該当）、第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３、図５の符号１１１に該当）、第９階層の契約書の体系（符号１４、図５の符号１１１Ａに該当）、第８階層の事業推進方式（符号１５、図５の符号１１２に該当）、第９階層の事業推進と資金調達（符号１６、図５の符号１１２Ａに該当）、第８階層の仮登記方式（符号１７、図５の符号１１３に該当）、当初短期家賃保証方式（符号１８、図５の符号１１４に該当）、第７階層の運用期間中のサブシステム（符号１９、図５の符号１２０に該当）、第８階層の保証金期中返戻方式（符号２０、図５の符号１２１に該当）、配当制限方式（符号２１、図５の符号１２２に該当）、変動地代方式（符号２２、図５の符号１２３に該当）、繰延資産活用方式（符号２３、図５の符号１２４に該当）、第９階層の繰延資産の活用と元金返済システム（符号２４、図５の符号１２４Ａに該当）、第８階層のノンリコースローン調達方式（符号２５、図５の符号１２５に該当）、第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６、図５の符号１２５Ａに該当）、第７階層の出口のサブシステム（符号２７、図５の符号１３０に該当）、第８階層の建物減額買取方式（符号２８、図５の符号１３１に該当）、清算処理方式（符号２９、図５の符号１３２に該当）、第９階層の運用期間延長の判定と対応（符号３０、図５の符号１３２Ａに該当）、第８階層の清算分配方式（符号３１、図５の符号１３３に該当）、停止条件付リースバック契約方式（符号３２、図５の符号１３４に該当）、リースバック移行後の清算処理（符号３３、図５の符号１３４Ａに該当）、第４階層の基本システム（符号３４、図５の符号２００に該当）、第５階層の計算システムの体系（符号３５、図５の符号２００Ａに該当）、第６階層の家賃水準の考え方と具体例（符号３６、図５の符号２００Ｂに該当）、第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７、図５の符号２１０に該当）、第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８、図５の符号２１１に該当）、地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９、図５の符号２１２に該当）、第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０、図５の符号２２０に該当）、第８階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４１、図５の符号２２１に該当）、第９階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４２、図５の符号に該当２２１Ａ）、第８階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４３、図５の符号２２２に該当）、第９階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４４、図５の符号２２２Ａに該当）、第７階層の提案書（符号４５、図５の符号２３０に該当）、第８階層の簡略提案書の具体例（符号４６、図５の符号２３１に該当）、詳細提案書の具体例（符号４７、図５の符号２３２に該当）からなる。一方、お問い合わせＭ８がなされる。これは、お問い合わせ（符号４８、図５の符号Ｓ１２に該当）と回答（符号４９、図５の符号Ｓ２２に該当）からなる。そして、そのお問い合わせへの回答Ｍ９を行い各お問い合わせユーザーにＭ１０が送信される。
【００１０】
さらに、電子メ−ル対象者は、法人地主、個人地主、投資顧問会社、投資ファンド会社、証券会社、信託銀行、機関投資家、デベロッパー、建設会社、設計事務所、公認会計士等の専門家やその他の者である。そして、株式会社リランドシステムが、この地主型ＳＰＣシステムの事業企画を行い、コンピュ−タシステムを運用することになる。
【００１１】
次に、コンピュータシステムのソフトウェアについてである。これは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにした、基本理念（符号６）、知的所有権の柱（符号７）、商品（符号８）、基本システム（符号９）、ＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０）、ＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１）、入口のサブシステム（符号１２）、ＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３）、契約書の体系（符号１４）、事業推進方式（符号１５）、事業推進と資金調達（符号１６）、仮登記方式（符号１７）、当初短期家賃保証方式（符号１８）、運用期間中のサブシステム（符号１９）、保証金期中返戻方式（符号２０）、配当制限方式（符号２１）、変動地代方式（符号２２）、繰延資産活用方式（符号２３）、繰延資産の活用と元金返済システム（符号２４）、ノンリコースローン調達方式（符号２５）、地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６）、出口のサブシステム（符号２７）、建物減額買取方式（符号２８）、清算処理方式（符号２９）、運用期間延長の判定と対応（符号３０）、清算分配方式（符号３１）、停止条件付リースバック契約方式（符号３２）、リースバック移行後の清算処理（符号３３）、基本システム（符号３４）、計算システムの体系（符号３５）、家賃水準の考え方と具体例（符号３６）、ＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７）、地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８）、地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９）、リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０）、地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４１）、地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４２）、地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４３）、地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４４）、提案書（符号４５）、簡略提案書の具体例（符号４６）、詳細提案書の具体例（符号４７）などの本願発明のＳＰＣデフォルト防止システムの内容が階層別に記録されているコンピュータソフトウェアである。このコンピュータシステムのＳＰＣデフォルト防止システムの体系は、図３の通りであり、ビジネスモデル特許取得後にインターネット上で開示しＳＰＣデフォルト防止システムの普及を図るものである。
【００１２】
そして、このコンピュータシステムのソフトウェアの内容を説明する。このコンピュータ画面は、図３に示す体系図表の通りに階層的に構築されている。それは、トップページ、体系図表、パスワード関係３画面、第１階層が２画面、第２階層が２画面、第３階層が１画面、第４階層が２画面、第５階層が２画面、第６階層が２画面、第７階層が６画面、第８階層が１９画面、第９階層が８画面の合計４９画面から成る。これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。この４９画面は、ビジネスモデル特許取得後わかりやすく編集され直し、インターネットで株式会社リランドシステムにより公表され、誰もが任意にクリックすることによりＳＰＣデフォルト防止システムの内容が理解され得る。
【００１３】
しかして、請求項２の発明について述べる。この発明は請求項３および請求項４に変更が生じても権利主張できるようにした防衛的規定としたものである。
【００１４】
しかして、請求項３の発明について述べる。この発明は請求項２および請求項４に変更が生じても権利主張できるようにした防衛的規定としたものである。
【００１５】
しかして、請求項４の発明について述べる。この発明は請求項２および請求項３に変更が生じても権利主張できるようにした防衛的規定としたものである。
【００１６】
こうして、図１に示すように電子メ−ルＣ１が受信部が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２が電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がその収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が上記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析する。最後に、顧客情報送信部Ｃ５が、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する。図２に示すように、電子メールＭ１に、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がのり、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされ、パスワ−ドの送信Ｍ５がなされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。一方、お問い合わせＭ８がなされこれに対する回答Ｍ９がなされる。そして、そのお問い合わせ送信Ｍ１０がなされる。
【００１７】
しかして、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムをその具体的な実施例を添付の図面と共にさらに詳細に述べる。この発明は、下記の地主型ＳＰＣシステム（図３に示す体系図表を参照）を駆動できるようにした情報配信収集システムであって、図１に示すように、まず、電子メ−ル受信部Ｃ１がある。この電子メ−ル受信部Ｃ１は、上記の顧客からの電子メ−ルＭ１（図２）を受信するものである。つぎに、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がある。この顧客情報デ−タ収集部Ｃ２は、上記の電子メ−ル受信部Ｃ１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の情報を収集するものである。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がある。このデ−タベ−ス管理部Ｃ３は、上記の顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するものである。さらに、デ−タ集計分析部Ｃ４がある。このデ−タ集計分析部Ｃ４は、上記のデ−タベ−ス管理部Ｃ３からの顧客情報を集計分析するものである。最後に、顧客情報送信部Ｃ５がある。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信するものである。
体系図表（符号２、図５の符号１０Ａに該当）は地主型ＳＰＣシステムの全体像を示す。体系図表はすべての人に開示している。地主型ＳＰＣシステムに関心を持つ人にはパスワード申請ができるようにし、パスワード取得者はパスワード入力によりＳＰＣデフォルト防止システムの全容をコンピュータスクリーンで見ることができる。体系図表のコンピュータ画面は、１０Ａ（図５）の通りである。
【００１８】
しかして、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートを図２に示して説明する。その手順の流れは、矢印の線に付記したアルファベットの順になる。
【００１９】
電子メールＭ１があり、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がこれにのる。そして、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされる。それで、パスワ−ドの送信Ｍ５が上記の電子メールＭ１の地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２になされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。この内容は、第１階層の基本理念（符号６、図５の符号Ｓ１１に該当）（以下、図３を参照）、第２階層の知的所有権の柱（符号７、図５の符号Ｓ２１に該当）、第３階層の商品（符号８、図５の符号Ｓ３１に該当）、第４階層の基本システム（符号９）、第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０）、第６階層のＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１）、第７階層の入口のサブシステム（符号１２）、第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３）、第９階層の契約書の体系（符号１４）、第８階層の事業推進方式（符号１５）、第９階層の事業推進と資金調達（符号１６）、第８階層の仮登記方式（符号１７）、当初短期家賃保証方式（符号１８）、第７階層の運用期間中のサブシステム（符号１９）、第８階層の保証金期中返戻方式（符号２０）、配当制限方式（符号２１）、変動地代方式（符号２２）、繰延資産活用方式（符号２３）、第９階層の繰延資産の活用と元金返済システム（符号２４）、第８階層のノンリコースローン調達方式（符号２５）、第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６）、第７階層の出口のサブシステム（符号２７）、第８階層の建物減額買取方式（符号２８）、清算処理方式（符号２９）、第９階層の運用期間延長の判定と対応（符号３０）、第８階層の清算分配方式（符号３１）、停止条件付リースバック契約方式（符号３２）、リースバック移行後の清算処理（符号３３）、第４階層の基本システム（符号３４）、第５階層の計算システムの体系（符号３５）、第６階層の家賃水準の考え方と具体例（符号３６）、第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７）、第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８）、地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９）、第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０）、第８階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４１）、第９階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４２）、第８階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４３）、第９階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４４）、第７階層の提案書（符号４５）、第８階層の簡略提案書の具体例（符号４６）、詳細提案書の具体例（符号４７）からなる。一方、お問い合わせＭ８がなされる。これは、お問い合わせ（符号４８）と回答（符号４９）からなる。そして、そのお問い合わせへの回答Ｍ９を行い各お問い合わせユーザーにＭ１０が送信される。
【００２０】
電子メ−ル対象者は、法人地主、個人地主、投資顧問会社、投資ファンド会社、証券会社、信託銀行、機関投資家、デベロッパー、建設会社、設計事務所、公認会計士等の専門家やその他の者である。そして、株式会社リランドシステムが、この地主型ＳＰＣシステムの事業企画を行い、コンピュ−タシステムを運用することになる。
【００２１】
まず、コンピュータシステムのソフトウェアについてである。これは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにした。
【００２２】
そこで、このコンピュータシステムのソフトウェアの内容を説明する。このコンピュータ画面は、図３に示す体系図表の通りに階層的に構築されている。それは、トップページ、体系図表、パスワード関係３画面、第１階層が２画面、第２階層が２画面、第３階層が１画面、第４階層が２画面、第５階層が２画面、第６階層が２画面、第７階層が６画面、第８階層が１９画面、第９階層が８画面の合計４９画面から成る。これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。この４９画面は、ビジネスモデル特許取得後わかりやすく編集され直し、インターネットで株式会社リランドシステムにより公表され、誰もが任意にクリックすることによりＳＰＣデフォルト防止システムの内容が理解され得る。
【００２３】
しかして、本願発明の地主型ＳＰＣシステム（符号１）に関する画面のトップページについて述べる。ＳＰＣデフォルト防止システムのポイントを案内し次の体系図表に導く。トップページのコンピュータ画面は、１０（図４）の通りである。
【００２４】
パスワード申請（符号３）は氏名、住所、電話番号、職業などの所定の事項を送信し、所定の審査によりパスワード返送（符号４）を行う。パスワード申請のコンピュータ画面は１１（図９）、パスワード返送のコンピュータ画面は、１１ａ（図１０）の通りである。
【００２５】
つぎに、パスワード取得後、電話番号とパスワード入力（符号５）をすればどの画面をも自由に検索できお問い合わせ（符号４８）もできる。パスワード入力のコンピュータ画面は、１２（図１１）の通りである。
【００２６】
しかして、第１階層の基本理念（符号６）について説明する（以下、図３を参照）。現状のＳＰＣの利用には次の２つの大きな問題がある。▲１▼ＳＰＣが土地付建物の運用という土地を所有する形で行われているため収益性・安定性・出口が不確定であるという問題と、▲２▼ＳＰＣが不良債権の処理という消極的な利用に限定されているという問題である。この基本理念のコンピュータ画面は、Ｓ１１（図１２）の通りである。
【００２７】
次に、基本理念についてである。ＳＰＣの安定と地主の利益の実現を基本理念としてしくみを構築した。
【００２８】
そして、地主ニーズについてである。日本の地主には、▲１▼地価がいかに下落しようと土地を売りたくない、▲２▼借入れリスク等のリスクを負担したくない、▲３▼長い期間の貸地を嫌う、という諸外国にはない特性がある。この特性に着目し、定期借地権または一時使用借地権とＳＰＣを組み合わせ、地主ニーズを満足させるシステムとした。
【００２９】
さらに、ＳＰＣニーズについてである。基本理念を実現するためＳＰＣを１つの物件に純化した組織としてデフォルトが発生しないシステムとした。
【００３０】
次に、事業関係者ニーズについてである。地価の下落により担保割れしているが不良債権化していない債権を回収できるシステムとするとともに、デベロッパー、建設会社等が事業に参画できるシステムとした。
【００３１】
そして、システム開発についてである。基本理念を実現するための具体的なシステムの特長は以下の通りである。▲１▼定期借地権とＳＰＣを組み合わせ土地を所有しないというメリットを活かして収益性の向上を実現した。▲２▼定期借地権の「期間」を活かして安定性の確保と出口の問題を解決した。▲３▼ＳＰＣの借地期間中の収支水準により配当・地代を変動させたり、借地期間終了時の清算余剰金により清算配当・清算変動地代を変動させたり、さらに万一、リースバック契約に移行した場合に、リースバック家賃や清算リースバック家賃を変動させることにより、ＳＰＣと地主のバランスを確保した。▲４▼不動産証券化をせずに資金調達するシステムを開発した。▲５▼ＳＰＣデフォルト防止計算書およびリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の開発により数字に裏付けられたシステムとした。
【００３２】
さらに、システムの運用についてである。基本理念を実現し、システムを具体化するためのシステム運用の特長は、▲１▼入口の出資から出口の清算までプロフェッショナルにより自己完結するシステムであること、▲２▼このシステムの専用使用権を保有する株式会社リランドシステムによりデベロッパー、ゼネコン、設計事務所、レンダー、信託銀行、ファイナンシャルマネジメント会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社等の選定などの事業企画推進が行われるために地主と事業関係者の利益のバランスが図られること、▲３▼株式会社リランドシステムによりＳＰＣの運用期間中から運用期間終了時までのシステムマネジメントが行われることにより基本理念が活かされることである。
【００３３】
最後に、効果についてである。定期借地権とＳＰＣを組み合わせることにより次のような効果を生んだ。▲１▼ＳＰＣを不良債権の処理という消極的な利用から土地活用の促進という積極的な利用に転換させた。▲２▼政府の促進する地価抑制策から土地の有効利用促進策への政策転換という時代のニーズに合致する。▲３▼土地を所有する地主、建物を経営するＳＰＣ、建物を利用するテナントの機能分化により「所有」と「経営」と「利用」の分離が実現した。最後にこのシステムの最大の社会的意義は『定期借地権』により土地問題を解決し、土地を流動化させ、『ＳＰＣ』により金融問題を解決し、経済を活性化させることである。
【００３４】
しかして、第２階層の知的所有権の柱（符号７）について説明する。地主型ＳＰＣは次の６つを基盤としてしくみを構築している。▲１▼定期借地権権と建物買取方式とＳＰＣを組み合わせた初めてのシステムとしたこと。▲２▼定期借地権とリースバックを組み合わせることによりＳＰＣにデフォルトが発生しないシステムとしたこと。▲３▼不動産を証券化しない自己完結型のＳＰＣを組成するシステムとしたこと。▲４▼一般のＳＰＣのように投資目的を第一目的に考えるのではなくＳＰＣの安定と地主の利益を中心に構築されたシステムとしたこと。▲５▼ＳＰＣの安定を図るため市場原理に応じて配当や地代を支払うシステムとしたこと。▲６▼ＳＰＣデフォルト防止計算書によりデフォルトが発生しない計算システムとしたこと。この知的所有権の柱のコンピュータ画面は、Ｓ２１（図１３）の通りである。
【００３５】
次に、組み合わせによる知的所有権についてである。定期借地権は期間満了とともに確定的に終了することがメリットであるが、ＳＰＣ方式である場合にはこの期間制限のために家賃の下落によってノンリコースローンの返済や匿名組合出資の返還ができない事態もあり得る。このようなケースについて地主所有となった建物を地主がＳＰＣにリースバックすることにより問題を解決する停止条件付リースバック契約方式を組み合わせた。要するに定期借地権または一時使用借地権と建物買取方式と停止条件付リースバック契約によりＳＰＣにデフォルトが発生しないしくみが開発されたわけである。
【００３６】
そして、事業推進のための知的所有権についてである。一般のＳＰＣは投資家から３０％程度のエクイティを集めて成立するしくみであることから、投資家の利益を第一義的に考えてシステムが構築されている。定期借地権によるＳＰＣシステムは投資家を第一義的に考えるのではなく土地供給者である地主を第一義的に考える地主型ＳＰＣとしてシステムを構築する必要がある。ポイントは投資金額が小さいことから大部分の金額をノンリコースローンで賄い、エクイティは一般投資家を排除し事業関係者に限定することにより地主の利益を実現する。具体的には、▲１▼事業推進システム、▲２▼市場原理による分配システム、▲３▼ＳＰＣデフォルト防止計算システムを確立したことである。
【００３７】
さらに、支出抑制の知的所有権についてである。ＳＰＣの安定を確保するため支出を抑制する次の６つのシステムを確立した。▲１▼資金調達の３０％程度を不動産証券化による直接金融で賄っている一般のＳＰＣ方式から脱却し、資金の大部分を間接金融で賄うことにより資金調達コストを大幅に軽減した。▲２▼一般に行われている元利均等返済方式から脱却し、借地期間満了時の地主清算金システムと借地期間中の保証金期中返戻システムにより元金返済方式を可能にし、支払利息を大幅に軽減した。▲３▼投資金額のうち固定資産勘定に法人税法上強制計上される金額以外の金額を繰延資産勘定に計上することにより減価償却費を多額にし、減価償却費と元金返済額の乖離を縮小し過大法人税を排除した。▲４▼諸費用（アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬、システムマネジメント報酬、信託報酬等）を変動コストとすることにより、収入に応じてコストが発生するメカニズムを確立した。▲５▼配当（匿名組合出資配当・株式配当）を収支水準に応じて行うしくみを確立することにより配当を抑制した。▲６▼地代を固定地代と変動地代に分け、変動地代は匿名組合出資配当金の一定割合とする事により固定地代を抑制した。
【００３８】
最後に、効果についてである。定期借地権とＳＰＣを組み合わせた知的所有権を確立し普及させることによって、「知的立国」を目指すわが国の国策の推進の一助となる。
【００３９】
しかして、第３階層の商品（符号８）について説明する。地主型ＳＰＣの対象となる商品は、借地借家法第２４条の事業用借地権を活用した、▲１▼新築ビル、▲２▼新築店舗、▲３▼中古ビルおよび借地借家法第２３条の建物譲渡特約付借地権を活用した、▲４▼新築マンション、▲５▼新築アパートならびに借地借家法第２５条の一時使用借地権を活用した、▲６▼駐車場等の新築簡易施設の５種類である。この商品のコンピュータ画面は、Ｓ３１（図１４）の通りである。
【００４０】
次に、新築ビルについてである。借地借家法第２４条を活用し運用期間を１５年〜１９年（借地期間は１６年〜２０年）とする新築ビルの建設を目的とする商品であり、家賃相場が１８０００円／坪以上の大都市部が対象である。
【００４１】
そして、新築店舗についてである。借地借家法第２４条を活用し運用期間を９年〜１４年（借地期間は１０年〜１５年）とする新築店舗・病院等の建設を目的とする商品であり、全国の商業地域が対象である。
【００４２】
さらに、中古ビルについてである。借地借家法第２４条を活用し運用期間を９年〜１４年（借地期間は１０年〜１５年）とする中古ビルの大改修を目的とする商品であり、大都市部の大型ビルが対象である。
【００４３】
次に、新築マンションについてである。借地借家法第２３条を活用し運用期間を３０年とする新築マンションの建設を目的とする商品であり、都心の高級住宅立地が対象である。
【００４４】
そして、新築簡易アパートについてである。借地借家法第２５条を活用し運用期間を５年〜９年とする新築簡易アパートの建設を目的とする商品であり、全国の幅広い地域が対象である。
【００４５】
さらに、新築簡易店舗についてである。借地借家法第２５条を活用し運用期間を５年〜９年とする新築簡易店舗の建設を目的とする商品であり、全国の幅広い地域が対象である。
【００４６】
さらに、新築簡易施設についてである。借地借家法第２５条を活用し運用期間を５年〜７年とする駐車場等の簡易施設の建設を目的とする商品であり、全国の幅広い地域が対象である。
【００４７】
最後に、効果についてである。定期借地権とＳＰＣを組み合わせたバリエーションのある商品を開発することにより、地主ニーズに応じた土地活用が可能となり、土地の流動化に資する。
【００４８】
しかして、第４階層の基本システム（符号９）について説明する。ビルや店舗やマンションや簡易施設と定期借地権とＳＰＣを組み合わせ、商品により５年〜３０年の運用期間でＳＰＣが運用し、その後は建物を地主が買取り、賃貸経営に移行するシステムを確立した。この基本システムのコンピュータ画面は、１００（図１５）の通りである。
【００４９】
次に、定期地上権設定契約についてである。工事着工前に地主と開発型ＳＰＣと事業企画者が定期借地権を地上権として設定する定期地上権設定契約を行う。
【００５０】
そして、定期地上権付建築物譲渡契約についてである。開発型ＳＰＣとＳＰＣは工事完成前に定期地上権付建築物を開発型ＳＰＣからＳＰＣに譲渡する定期地上権付建築物譲渡契約を行う。
【００５１】
さらに、定期地上権付建物信託契約についてである。ＳＰＣは建物完成後に信託銀行に定期地上権付建物を信託する定期地上権付建物信託契約を行う。
【００５２】
次に、始期付建物売買契約についてである。ＳＰＣと信託銀行と地主は借地期間満了日にＳＰＣが地主に建物を売却し地主が買い受ける始期付建物売買契約を定期地上権付建物信託契約と同時に行う。この始期付建物売買契約を登記上保全するため、始期付建物所有権移転仮登記を地主を登記権利者、ＳＰＣを登記義務者として行う。
【００５３】
そして、停止条件付建物リースバック契約についてである。ＳＰＣと信託銀行と地主は借地期間満了日のＳＰＣまたは地主の債務不履行を停止条件とする停止条件付建物リースバック契約を定期地上権付建物信託契約と同時に行う。この停止条件付建物リースバック契約を登記上保全するため、停止条件付建物賃借権設定仮登記をＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者として行う。
【００５４】
最後に、効果についてである。期間を限定する定期借地権のメリットを活かしながら、市場の激変による借家権への移行をシステム化することによりソフトランディングできるしくみとしたことで地主の土地供給を促進する。
【００５５】
しかして、第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０）について説明する。メインとなるＳＰＣデフォルト防止システムのもとにＳＰＣのデフォルトを防止するサブシステムとして、▲１▼入口のサブシステム、▲２▼運用期間中のサブシステム、▲３▼出口のサブシステム、がある。このＳＰＣデフォルト防止システムの体系のコンピュータ画面は、１００Ａ（図１６）の通りである。
【００５６】
次に、ＳＰＣデフォルト防止システムについて説明する。ＳＰＣデフォルト防止システムは借地期間満了時にＳＰＣまたは地主に債務不履行が生じても、リースバック契約への移行により処理する。要するに定期借地権または一時使用借地権とＳＰＣを組み合わせ、実質的に期間延長を図ることにより、ソフトランディングできるシステムである。
【００５７】
そして、入口のサブシステムについてである。ＳＰＣデフォルト防止システムのスタートの安全を支えるサブシステムであり、ＳＰＣデフォルト防止契約方式、事業推進方式、仮登記方式、当初短期家賃保証方式からなる。
【００５８】
さらに、運用期間中のサブシステムについてである。ＳＰＣデフォルト防止システムの運用期間中の安全を支えるサブシステムであり、保証金期中返戻方式、配当制限方式、変動地代方式、繰延資産活用方式、ノンリコースローン調達方式からなる。
【００５９】
次に、出口のサブシステムについてである。ＳＰＣデフォルト防止システムの運用期間満了時の安全を支えるサブシステムであり、建物減額買取方式、清算処理方式、清算分配方式、停止条件付リースバック方式からなる。
【００６０】
最後に、効果についてである。入口のサブシステム、運用期間中のサブシステム、出口のサブシステムをシステム化することにより入口の安全、運用期間中の安全、出口の安全を確保し、ＳＰＣにデフォルトが発生しないしくみとし定期借地権の普及に貢献する。
【００６１】
しかして、第６階層のＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１）について説明する。ＳＰＣデフォルト防止システムの最大のポイントは、万一借地期間中に処理できない場合も地主とＳＰＣがリースバック契約に移行することにより、実質的に期間の延長が行われ、ＳＰＣと地主のデフォルトが発生しないシステムを確立したことである。このＳＰＣデフォルト防止システムのコンピュータ画面は、１００Ｂ（図１７）の通りである。
【００６２】
次に、停止条件付リースバック契約についてである。借地期間満了時に地主のＳＰＣに対する満期返戻金債務不履行の場合、またはＳＰＣのノンリコースローン債務・匿名組合出資金債務不履行の場合には、当初契約した停止条件付リースバック契約が機能し、ＳＰＣが地主から建物のリースバックを受ける。
【００６３】
そして、リースバック期間中のリースバック家賃についてである。リースバック期間中のＳＰＣから地主に対するリースバック家賃は、固定リースバック家賃と変動リースバック家賃からなる。固定リースバック家賃はリースバック契約をなるべく短期間に終了させることが地主ニーズにもＳＰＣニーズにも合致することから、土地・建物の公租公課相当額としている。地主債務不履行の場合は地主の債務不履行額相当額はＳＰＣの未収金として計上され、この未収金をいかに早く振替え、リースバック契約を終了させるかが問題となる。この未収金を清算するために、ＳＰＣの利益剰余金または変動リースバック家賃控除前の当期利益のうちいずれか大きな金額を変動リースバック家賃としている。なお地主が債務履行した場合は変動サブリース家賃は地主に対する未収金がないことから発生しない。
【００６４】
さらに、リースバック期間中の配当金についてである。リースバック期間中のＳＰＣから匿名組合出資者に対する匿名組合出資配当金は一律６％としている。なお株式配当金はゼロである。
【００６５】
次に、停止条件付リースバック契約の終了についてである。地主およびＳＰＣの債務不履行が解消され、かつリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の清算余剰金（５８）がエクイティの金額（匿名組合出資金＋資本金）以上の場合にリースバック契約が終了する。
【００６６】
最後に、効果についてである。万一、停止条件付リースバック契約が機能する事態が発生しても地主、匿名組合出資者に支払うべき金額が双務契約の趣旨に基づき決められていることからノンリコースローン債務の支払が事務的に行われ、ソフトランディングできる。
【００６７】
しかして、第７階層の入口のサブシステム（符号１２）について説明する。地主は、▲１▼事業を誰が責任を持って遂行するのか、▲２▼良質な建物が建設されるのか、▲３▼テナントが確実に入るのか・・・という様々な不安を抱えている。このスタートの不安を解決するのがＳＰＣデフォルト防止システムの入口のサブシステムである。この入口のサブシステムのコンピュータ画面は、画面１２（図１８）の通りである。
【００６８】
次に、ＳＰＣデフォルト防止契約方式についてである。定期地上権設定契約を基盤として始期付建物売買契約と停止条件付リースバック契約によりＳＰＣのデフォルトを防止しソフトランディングを図っている。
【００６９】
そして、事業推進方式についてである。開発リスクに敏感な地主の理解を得るには、事業の責任者が具体的に顔の見える方式でなければならない。地主型ＳＰＣの事業推進は開発のプロであるデベロッパーが行うことによりこの問題を解決した。
【００７０】
さらに、仮登記方式についてである。借地期間満了時の建物の所有権移転が保全される始期付建物所有権移転仮登記や借地期間満了時のＳＰＣの地主に対する金銭返還請求権に関する抵当権設定仮登記や地主またはＳＰＣの債務不履行の場合に機能する停止条件付賃借権設定仮登記が地主とＳＰＣのソフトランディングを物権的に保証する役割を果している。
【００７１】
次に、当初短期家賃保証方式についてである。事業スタート時の地主とデベロッパー（ＳＰＣ）の本当にテナントが入るかという不安を解決するために当初２年間を大手不動産会社が家賃保証する方式を確立している。
【００７２】
最後に、効果についてである。入口のサブシステムにより地主とデベロッパーの不安を解決し定期借地権とＳＰＣの活用による地主型ＳＰＣの普及が図れる。
【００７３】
しかして、第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３）について説明する。定期地上権設定契約と始期付建物売買契約と停止条件付リースバック契約を組み合わせることにより、ＳＰＣのデフォルトを防止する契約方式とした。このＳＰＣデフォルト防止契約方式のコンピュータ画面は、１１１（図１９）の通りである。
【００７４】
次に、定期地上権設定契約についてである。地主と開発型ＳＰＣ間で締結される最も基本となる契約で、開発型ＳＰＣとＳＰＣ間で締結される定期地上権付建築物譲渡契約でＳＰＣに引き継がれる。
【００７５】
そして、始期付建物売買契約についてである。ＳＰＣと信託銀行間で締結される定期地上権付建物信託契約と同時にＳＰＣと信託銀行と地主間で、借地期間満了日を始期とする始期付建物売買契約が締結される。
【００７６】
さらに、停止条件付サブリース契約についてである。ＳＰＣと信託銀行間で締結される定期地上権付建物信託契約と同時にＳＰＣと信託銀行と地主間で、借地期間満了日のＳＰＣと地主の債務不履行を停止条件として、停止条件付リースバック契約が締結される
【００７７】
最後に、効果についてである。ＳＰＣのデフォルトの防止はＳＰＣの最大の課題である。この問題を解決することによりＳＰＣを不良債権の処理という消極的な利用から、ＳＰＣを土地活用の推進という積極的な利用に転換させる効果がある。
【００７８】
しかして、第９階層の契約書の体系（符号１４）について説明する。地主と事業企画者（株式会社リランドシステム）の合意書締結後デベロッパー（事業主）が社内稟議を行い、地主と事業企画者と開発型ＳＰＣの間で事業契約が締結され、開発型ＳＰＣから地主に資金の一部のデリバリーが行われる。事業契約締結後、デベロッパー・地主・事業企画者によりＳＰＣが組成される。この契約書の体系のコンピュータ画面は、１１１Ａ（図２０）の通りである。
【００７９】
次に、基本契約書についてである。ＳＰＣ組成後、基本契約書が開発型ＳＰＣ・地主・事業企画者・信託銀行・匿名組合出資予定者の間で締結される。なお匿名組合出資予定者は、デベロッパー・地主・事業企画者・建設会社・設計事務所等、事業関係者に限定している。
【００８０】
そして、定期地上権設定契約書等についてである。基本契約書締結後順次、定期地上権設定契約書、事業主・ＳＰＣ間契約書、定期地上権付建築物譲渡契約書、匿名組合出資者間組合契約書、定期地上権付建物信託契約書、始期付建物売買契約書、停止条件付リースバック契約書、その他契約書が締結される。
【００８１】
最後に、効果についてである。地主・ＳＰＣ・事業関係者等の利益を、借地借家法・不動産登記法・民法・信託法等の法律を組み合わせることにより守り、すべての関係者の事業目的を調和させ、経済の活性化に貢献する。
【００８２】
しかして、第８階層の事業推進方式（符号１５）について説明する。地主型ＳＰＣシステムの知的所有権の専用使用権を有する株式会社リランドシステムが事業企画を行い、事業推進するデベロッパー、建設会社、設計事務所、ＰＭ・ＣＭ会社を選定すると同時にＳＰＣの運用を実際的に行うファイナンシャルマネジメント会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社、信託銀行を選定する。この事業推進方式のコンピュータ画面は、１１２（図２１）の通りである。
【００８３】
次に、入口の安全についてである。事業のスタートである建物の建設・開発は開発型ＳＰＣが行う。開発型ＳＰＣは大手デベロッパーを株主として組成され、実質的に大手デベロッパーが責任を負うしくみとしている。大手デベロッパーは開発型ＳＰＣに対して、２０％〜３０％程度の匿名組合出資を行い、残りの資金調達はノンリコースローンで賄う。
【００８４】
そして、ファイナンシャルマネジメント会社についてである。地主型ＳＰＣシステムの最も大きな特徴は、地主と強い信頼関係のある地主の主要取引銀行をファイナンシャルマネジメント会社とし、資金調達を円滑に行えるしくみを確立したことである。資金という燃料の枯渇によるデフォルトの発生を防止するファイナンシャルマネジメント会社のシステム化がポイントである。
【００８５】
さらに、運用期間中の安全についてである。運用期間中に中心的な役割を担うのは建物の運営と入金管理を行うアセットマネジメント会社である。このアセットマネジメント会社は、市場で信頼のある大手不動産会社となる。アセットマネジメント会社は建物の管理やリースマネジメントを行うプロパティマネジメント会社を統括する。
【００８６】
最後に、効果についてである。プロフェッショナルにより入口の開発が行われ、ファイナンシャルマネジメント会社による資金計画とプロフェッショナルにより物件ごとに運用することで、地主と市場の信頼を得るしくみが定期借地権による地主型ＳＰＣ方式の普及をもたらし、土地活用と経済の活性化に貢献する。
【００８７】
しかして、第９階層の事業推進と資金調達（符号１６）について説明する。最初に事業推進についてである。一般のＳＰＣ方式では開発型ＳＰＣが建設・開発を行うが、この方式は事業主体の顔が見えず、地主の理解は得られない。地主型ＳＰＣシステムでは、顔の見えるデベロッパーが組成した開発型ＳＰＣが建設・開発・資金の全責任を負って事業を推進するのが特長である。次に資金調達についてである。一般のＳＰＣ方式ではエクイティ３０％、ノンリコースローン７０％として資金調達しているが、このしくみではどうしても投資家に重点を置いたシステムを構築せざるを得ない。定期借地権を活用した地主型ＳＰＣシステムは、▲１▼土地付建物と異なり総投資金額が小さいこと、▲２▼借地期間満了時にノンリコースローンの２０％程度と地主清算金（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金−清算変動地代）で回収できることに着目し、ノンリコースローンを借地期間満了時に保守的に１５％程度残すこと（ノンリコースローンの８５％は運用期間で元金均等返済）で資金調達の約９７％をノンリコースローンにより賄うしくみとした。この事業推進と資金調達のコンピュータ画面は、１１２Ａ（図２２）の通りである。
【００８８】
次に、ＳＰＣの出資形態についてである。ＳＰＣはデベロッパー、地主、事業企画者により組成され、株式出資金以外のエクイティを事業関係者から匿名組合出資金として調達する。匿名組合出資金はＳＰＣ設立後３年目以降、ＳＰＣの取締役会の承認のもとに転売可能としている。
【００８９】
そして、ノンリコースローンについてである。ノンリコースローンは固定元金返済ローンとして運用期間満了時に約１５％となるように固定返済され、運用期間満了時の残高は地主清算金で清算されるノンリコースローンＢとクレジットラインを設けて自由に借りられるノンリコースローンＡからなる。
【００９０】
最後に、効果についてである。地主に安心な事業推進方式と資金コストを軽減した資金調達方式を確立することにより、入口の問題を解決し土地活用を促進する。
【００９１】
しかして、第８階層の仮登記方式（符号１７）について説明する。借地期間満了時の処理を当初の定期地上権付建物信託登記時に地主、ＳＰＣ、金融機関、それぞれの立場で仮登記を行うことにより円満に解決できる方式を確立した。この仮登記方式のコンピュータ画面は、１１３（図２３）の通りである。
【００９２】
次に、抵当権設定仮登記についてである。ＳＰＣの借地期間満了時の地主に対する金銭債権（建物売買代金請求権＋保証金返還請求権）を保全するためのＳＰＣを登記権利者とする抵当権設定仮登記。
【００９３】
そして、抵当権付金銭返還請求権に対する質権設定仮登記についてである。金融機関の借地期間満了時のＳＰＣに対するノンリコースローン債権を保全するための金融機関を登記権利者とする抵当権付金銭返還請求権に対する質権設定仮登記。
【００９４】
さらに、停止条件付賃借権設定仮登記についてである。停止条件付リースバック契約に基づくＳＰＣと地主の債務不履行を停止条件とし、ＳＰＣを登記権利者とする停止条件付賃借権設定仮登記。
【００９５】
次に、始期付所有権移転仮登記についてである。始期付建物売買契約に基づく借地期間満了日を始期とし、地主を登記権利者とする始期付所有権移転仮登記。
【００９６】
最後に、効果についてである。仮登記方式により定期借地権の最大の課題である借地期間満了時の処理を解決し定期借地権の普及に貢献する。
【００９７】
しかして、第８階層の当初短期家賃保証方式（符号１８）について説明する。ＳＰＣの入口の安全と地主の不安を解決するため当初短期家賃保証方式を制度化した。この当初短期家賃保証方式のコンピュータ画面は、１１４（図２４）の通りである。
【００９８】
次に、当初２年間家賃保証方式についてである。ビル経営の最大の不安はテナントが入居するかという問題であり、この問題が解決しない限り定期借地権設定契約には至らない。一方、家賃保証方式は収益性を犠牲にして安全性を求める方式であるが、通常２年毎に保証家賃が改定されることから本当の意味の家賃保証ではない。そこでＳＰＣの当初の安全を確保しながら収益性を確保する当初２年間家賃保証方式を開発した。
【００９９】
最後に、効果についてである。当初２年間という短期間だけ家賃を保証させるシステムを確立することにより入口の安心を確保し、定期借地権の普及を促進する。
【０１００】
しかして、第７階層の運用期間中のサブシステム（符号１９）について説明する。地主は、▲１▼地代がどうなるか、▲２▼ＳＰＣがもうけすぎるのではないか・・・・という様々な不安を抱えている。この運用期間中の不安を解決することが地主型ＳＰＣシステムのポイントである。この運用期間中のサブシステムのコンピュータ画面は、１２０（図２５）の通りである。
【０１０１】
次に、保証金期中返戻方式についてである。ＳＰＣが地主に預託した保証金を地主が期中に返還する方式として保証金期中返戻方式を制度化し、ＳＰＣの収支の改善と地主の借地期間満了時の不安を解決した。
【０１０２】
そして、変動地代方式についてである。地代が多くなることは、ＳＰＣの経営を圧迫することになる。一方、地代が少なければ地主の土地活用は進まない。固定地代だけでなく収支水準による変動地代方式によりＳＰＣと地主のバランスを図っている。
【０１０３】
さらに、配当制限方式についてである。ＳＰＣの過大利益は地主の不利益となり、過大配当はＳＰＣの財政状態を危うくする。配当制限方式により利益が逆算されるしくみにより過大利益、過大配当の問題を解決した。
【０１０４】
次に、繰延資産活用方式についてである。繰延資産の活用により、▲１▼利益の平準化、▲２▼収支と損益の乖離の縮小、▲３▼借地期間満了時の建物売買代金の適正化を図っている。
【０１０５】
そして、ノンリコースローン調達方式についてである。ＳＰＣは事業関係者による匿名組合出資金以外の資金をノンリコースローンにより調達するが、ノンリコースローンのレンダーのリスクを緩和したノンリコースローン調達方式を制度化した。
【０１０６】
最後に、効果についてである。運用期間中の５つのサブシステムがＳＰＣと地主の不安を解決し地主型ＳＰＣシステムの中心的役割を担う。
【０１０７】
しかして、第８階層の保証金期中返戻方式（符号２０）について説明する。ＳＰＣが地主に預託した保証金は、借地期間満了時に返還されるのが通常の方式であるが、ＳＰＣの収支の改善と地主の借地期間満了時の不安を解決するしくみとして、保証金期中返戻方式を開発した。この保証金期中返戻方式の具体例のコンピュータ画面は、１２１（図２６）の通りである。
【０１０８】
次に、保証金についてである。定期借地権の設定の対価として、一般に権利金が支払われるが、権利金の課税問題のため権利金が多額になることを地主は好まない。一方、土地活用にあたっては、抵当権の抹消、既存建物解体工事、資金ニーズ・・・等々の問題がある。この問題の解決のための保証金の金額が土地活用の鍵となっている。
【０１０９】
そして、ＳＰＣの収支の改善についてである。ＳＰＣが地主に保証金を預託するのは、▲１▼ＳＰＣのノンリコースローンが増えることからＳＰＣの毎年の元金返済が増える、▲２▼ＳＰＣの支払利息が増大する、等々ＳＰＣの収支及び損益を圧迫する。保証金の一部を期中に地主がＳＰＣに返還する保証金期中返戻方式の制度化により、ＳＰＣの収支を改善するとともに、収支と損益との乖離を小さくする結果、法人税の負担を減少させる。
【０１１０】
さらに、保証金期末返戻金についてである。保証金のうち保証金期中返戻金以外の金額は、借地期間満了時に地主がＳＰＣに返還する保証金期末返戻金となるが、この保証金期末返戻金が少額になる結果、地主のＳＰＣに対する保証金返戻債務が小さくなり、地主の債務不履行の可能性も小さくなり安全性が増す。
【０１１１】
最後に、効果についてである。保証金制度の構造的な問題である、▲１▼ＳＰＣ収支の悪化、▲２▼地主の借地期間満了時の不安、を解決することにより定期借地権とＳＰＣ方式の普及に貢献する。
【０１１２】
しかして、第８階層の配当制限方式（符号２１）について説明する。ＳＰＣの過大利益を制限し、ＳＰＣと地主の利益のバランスを図る目的で配当制限方式を制度化した。この配当制限方式のコンピュータ画面は、１２２（図２７）の通りである。
【０１１３】
次に、ＳＰＣの利益の制限についてである。ＳＰＣの過大利益は地主の不利益となるため借地関係のアンバランスが生じる。ＳＰＣと地主の利益をバランスさせるためにはＳＰＣの過大利益を制限する必要がある。地主型ＳＰＣシステムはＳＰＣと地主の利益のバランスを図る目的で配当から利益が逆算される配当制限方式を開発した。
【０１１４】
そして、配当制限についてである。匿名組合出資者に対する配当はＳＰＣデフォルト防止計算書の収支水準（４５）に基づき、定期借地権設定契約書で予め定められた配当率により自動的に決定される。配当率は０％から２．５％きざみで０％から２０％までの９段階としている。
【０１１５】
さらに、清算匿名組合出資配当金についてである。借地期間満了時のＳＰＣの分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）の４５％相当額を清算匿名組合出資配当金として匿名組合出資者に配当し、同額を清算変動地代として地主に分配することにより匿名組合出資者と地主のバランスを図っている。
【０１１６】
次に、高配当についてである。当初予定した家賃水準で推移した場合は、匿名組合出資配当金と清算匿名組合出資配当金を合わせた年平均配当率は２０％以上となり、家賃水準が運用期間中を通して相当下落しても５％以上の配当となるシステムとしている。
【０１１７】
最後に、効果についてである。ＳＰＣの安定と地主の安心をもたらしながら、従来の投資指標であるＩＲＲやＣＡＰ ＲＡＴＥなどの計算よりも出資者に理解しやすく、かつ高配当をもたらす。
【０１１８】
しかして、第８階層の変動地代方式（符号２２）について説明する。固定地代とは別にＳＰＣの収支に応じて変動地代を支払う方式により、ＳＰＣの安定と地代の適正化を制度化した。この変動地代方式のコンピュータ画面は、１２３（図２８）の通りである。
【０１１９】
次に、工事期間地代についてである。定期地上権設定契約時から建物完成時までの開発型ＳＰＣが負担する工事期間地代は、ＳＰＣの運用期間中の固定地代の５０％相当額として定められている。
【０１２０】
そして、固定地代についてである。ＳＰＣの運用期間中の固定地代は、権利金、保証金、家賃収入などをＳＰＣデフォルト防止計算書で計算した結果、定められる。
【０１２１】
さらに、変動地代についてである。変動地代は収支水準により定まる匿名組合出資配当金にプロジェクトごとに決定された０．１〜０．５の係数を乗じた金額として毎年度終了後支払われる。従って匿名組合出資配当金が少ない場合は変動地代も少なくなり、匿名組合出資配当金がゼロの場合は変動地代もゼロとなる。
【０１２２】
次に、清算変動地代についてである。借地期間満了時のＳＰＣの分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）の４５％相当額を清算変動地代として地主に分配することにより地主と匿名組合出資者とのバランスを図っている。
【０１２３】
最後に、効果についてである。変動地代方式により地主のモチベーションを高め、定期借地権とＳＰＣ方式の土地活用を促進する。
【０１２４】
しかして、第８階層の繰延資産活用方式（符号２３）について説明する。ＳＰＣの利益の平準化とＳＰＣの収支と損益の乖離の縮小と借地期間満了時の建物売買代金の適正化を図る目的で繰延資産勘定を活用する。この繰延資産活用方式のコンピュータ画面は、１２４（図２９）の通りである。
【０１２５】
次に、ＳＰＣの利益の平準化についてである。ＳＰＣは不動産物件に特化して設立される組織であることから、その収入と支出は不動産に係わる収入と支出に限定される。ＳＰＣは一般に利益の平準化を実現しやすいが、初年度の投資金額の取扱いにより利益のばらつきが生ずる。この初年度の投資金額を繰延資産勘定に計上することにより一層の利益の平準化が図れる。
【０１２６】
そして、投資金額と繰延資産についてである。法人税法上建物の建設に関する開発費用は、▲１▼固定資産に計上しなければならない支出、▲２▼固定資産もしくは費用に計上することを選択できる支出に分けられるが、ポイントは▲２▼の費用計上が選択できる支出は繰延資産計上も可能なことである。
【０１２７】
さらに、繰延資産と法人税についてである。法人税法上認められる繰延資産は、▲１▼商法上の繰延資産、▲２▼法人税法上の繰延資産の２種類であるが、償却方法は、▲１▼が任意償却、▲２▼が効果の発現する期間での償却である。定期借地権であることを考えると▲１▼▲２▼とも運用期間中の毎年の償却が合理的である。
【０１２８】
次に、建物売買代金の適正化についてである。一般の経理方法は費用項目も固定資産に計上することが多く、▲１▼ＳＰＣの利益が過大に計上され、▲２▼借地期間満了時の建物売買代金が過大に計上されるという不合理な結果となる。
【０１２９】
最後に、効果についてである。繰延資産の活用によって経理の適正化と合理化が行われる結果、定期借地権とＳＰＣを組み合わせた土地活用が促進される。
【０１３０】
しかして、第９階層の繰延資産の活用と元金返済方式（符号２４）について説明する。ＳＰＣの安定の最大のポイントは収支と損益の乖離の縮小を図ることであり、具体的には元金返済と減価償却費のバランスをいかに図るかということである。この繰延資産の活用と元金返済方式のコンピュータ画面は、１２４Ａ（図３０）の通りである。
【０１３１】
次に、システムの特長についてである。地主型ＳＰＣシステムの特長は、▲１▼投資金額が相対的に小さいこと、▲２▼借地期間満了時に地主清算金（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金−清算変動地代）で投資金額を回収できることである。
【０１３２】
そして、元金返済額の適正化についてである。資金調達の大部分の金額をノンリコースローンで賄うことを可能にした地主型ＳＰＣにおいて、ノンリコースローンの元金返済額の適正化は、▲１▼ノンリコースローンの８５％を運用期間中に返済し、残りの１５％は運用期間満了時に返済する期末返済システムと、▲２▼保証金期中返戻方式による元金返済の緩和システムとの組み合わせによって実現した。
【０１３３】
さらに、減価償却費の適正化についてである。減価償却費の適正化は、▲１▼法人税法上固定資産に強制計上される項目以外は繰延資産に計上し運用期間にわたり均等に償却する方式、▲２▼建物関係支出をなるべく建物勘定に計上せず設備勘定や構築物勘定に計上することで早期償却する方式との組み合わせによって実現した。
【０１３４】
最後に、効果についてである。元金返済額と減価償却費の適正化を図ることにより、収支と損益の乖離を縮小し、過大法人税を排除し、ＳＰＣの健全な財政状態を維持すると同時に借地期間満了時の地主の建物買取代金を適正化し、ＳＰＣの安定と定期借地権の普及に役立つ。
【０１３５】
しかして、第８階層のノンリコースローン調達方式（符号２５）について説明する。ノンリコースローンは当初の投資金額に充てるための固定ノンリコースローンと運転資金が不足した場合にクレジットライン設定枠の範囲で自由に借入れできる変動ノンリコースローンとし、ＳＰＣの安定と資金コストの軽減を図っている。このノンリコースローン調達方式のコンピュータ画面は、１２５（図３１）の通りである。
【０１３６】
次に、運転資金についてである。ＳＰＣの運転資金の不足額は、▲１▼当初投資金額に対する消費税の還付金額と、▲２▼テナントから預った敷金を銀行に預けた敷金預金の取崩し額で基本的に賄われるが、さらに不足する場合は予め設定したクレジットラインの枠内の変動ノンリコースローンで賄われる。
【０１３７】
そして、ノンリコースローンについてである。ＳＰＣの全体の資金調達の３％程度を匿名組合出資金、９７％程度をノンリコースローンで賄い、ノンリコースローンのうち固定ノンリコースローン（ノンリコースローンＢ）、変動ノンリコースローン（ノンリコースローンＡ）とするしくみを確立した。
【０１３８】
さらに、固定ノンリコースローンについてである。固定ノンリコースローンは借地期間満了時にノンリコースローンの約１５％程度を地主清算金（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金−清算変動地代）で回収し、残りの約８５％を運用期間中に元金均等返済する地主型ＳＰＣシステム独自のノンリコースローンである。
【０１３９】
次に、変動ノンリコースローンについてである。変動ノンリコースローンは予めクレジットラインを設定し、資金が不足した場合には、このクレジットラインの範囲で自由に借りられるコミットメント型ローンである。ＳＰＣはクレジットラインを使用するかしないかに係わらずコミットメント料がかかる。また実際利用した場合には金利がかかるのは当然のことである。
【０１４０】
最後に、効果についてである。ノンリコースローンを２種類に分けることにより資金負担の高い不動産の証券化をせずに資金調達を可能にし、ＳＰＣ方式の利用が容易になった。
【０１４１】
しかして、第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６）について説明する。長期にわたる運用期間中、資金が円滑に流れるために地主型ＳＰＣシステムではファイナンシャルマネジメント会社がたいへん重要な役割を果たす。通常、地主のメインバンクがファイナンシャルマネジメント会社となる。ファイナンシャルマネジメント会社にはＳＰＣから毎月ファイナンシャルマネジメント報酬が支払われる。この地主型ＳＰＣの資金調達の考え方のコンピュータ画面は、１２５Ａ（図３２）の通りである。
【０１４２】
次に、ファイナンシャルマネジメント会社についてである。一般のＳＰＣ方式では不動産の処分を適宜に行うアセットマネジメント会社が中心的な役割を担う。しかし定期借地権を利用した地主型ＳＰＣシステムは、運用期間満了時に不動産の処分が決まっていることと期間が長期であるという制約があることから、中心的役割はアセットマネジメント会社ではなく、ファイナンシャルマネジメント会社が担うことになる。
【０１４３】
そして、レンダーについてである。レンダーはファイナンシャルマネジメント会社が組成し、通常ファイナンシャルマネジメント会社自身がメインのレンダーとなる。またその他地主の取引銀行やファイナンシャルマネジメント会社の関係会社等がレンダーとなる。
【０１４４】
最後に、効果についてである。ファイナンシャルマネジメント会社をＳＰＣの運用の中心に据え、資金という燃料が枯渇しないシステムとしてＳＰＣの安定と地主の安心を確保することにより、土地活用を促進する。
【０１４５】
しかして、第７階層の出口のサブシステム（符号２７）について説明する。ＳＰＣも地主も入口と運用期間中がいかに優れたシステムであっても、出口が明確でなければ事業参画や土地活用ができない。まさにデフォルト防止システムの中心となるのは出口のシステム化である。この出口のサブシステムのコンピュータ画面は、１３０（図３３）の通りである。
【０１４６】
次に、建物減額買取方式についてである。借地期間満了時の建物売買金額を簿価より減額して売買することで地主のモチベーションを高め、借地期間満了時の地主の満期返還債務を小さくしている。
【０１４７】
そして、清算処理方式についてである。借地期間満了時のＳＰＣの債権者および債務者に対する清算処理の問題を解決した。
【０１４８】
さらに、清算分配方式についてである。借地期間満了時の清算余剰金を匿名組合出資者、地主、株主にいかに分配するかという問題を解決した。
【０１４９】
次に、停止条件付リースバック契約方式についてである。借地期間満了時にＳＰＣがノンリコースローンまたは匿名組合出資者に対して債務不履行が発生した場合は停止条件付リースバック契約が機能し実質的な運用期間の延長がなされ、出口の問題を解決した。
【０１５０】
最後に、効果についてである。出口の４つのサブシステムがデフォルト防止システムの直接的な出口処理の役割を果している。
【０１５１】
しかして、第８階層の建物減額買取方式（符号２８）について説明する。借地期間満了時の建物売買価格を簿価とするのは、地主に不満、抵抗、納得がいかない・・・等々の違和感が残る。この地主の心理を重視し、建物減額買取方式を開発した。この建物減額買取方式のコンピュータ画面は、１３１（図３４）の通りである。
【０１５２】
次に、新築ビルの建物売買代金についてである。新築ビルの借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の８０％〜９０％としている。
【０１５３】
そして、新築店舗の建物売買代金についてである。新築店舗の借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の５０％〜８０％としている。
【０１５４】
さらに、中古ビルの建物売買代金についてである。中古ビルの借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の５０％〜８０％としている。
【０１５５】
次に、新築マンションの建物売買代金についてである。新築マンションの借地期間満了時の建物売買代金は相当の対価の制約があることから、ＳＰＣの建物帳簿価額の９０％〜１００％としている。
【０１５６】
そして、新築アパートの建物売買代金についてである。新築アパートの借地期間満了時の建物売買代金は相当の対価の制約があることから、ＳＰＣの建物帳簿価額の９０％〜１００％としている。
【０１５７】
そして、新築簡易アパートの建物売買代金についてである。新築簡易アパートの借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の３０％〜５０％としている。
【０１５８】
さらに、新築簡易店舗の建物売買代金についてである。新築簡易店舗の借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の３０％〜５０％としている。
【０１５９】
最後に、効果についてである。地主は資金ゼロでスタートし、借地期間満了時に建物を安く取得できるしくみは定期借地権の土地活用を促進し、経済の活性化に貢献する。
【０１６０】
次に、新築簡易施設の建物売買代金についてである。新築簡易施設の借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の３０％〜５０％としている。
【０１６１】
次に、清算処理年度についてである。ＳＰＣの清算処理は借地期間満了時の分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）がプラスの場合は、借地期間満了時に行われ、マイナスの場合は、停止条件付リースバック契約が機能し、分配可能余剰金がプラスに転ずるリースバック契約が終了する年度に行われる。
【０１６２】
そして、地主に対する清算処理についてである。ＳＰＣの地主に対する借地期間満了時の金銭返還請求権は、ＳＰＣのテナントに対する預り敷金債務を地主が引き継ぎ、清算変動地代が清算される結果、（建物売買代金請求権＋保証金返還請求権−預り敷金−清算変動地代）として計算される。ただし停止条件付リースバック契約に移行する場合のＳＰＣの地主に対する金銭返還請求権は清算変動地代は発生しないことから、上記算式での清算変動地代はゼロとなる。
【０１６３】
さらに、ノンリコースローンに対する清算処理についてである。ＳＰＣの借地期間満了時の金銭返還債務のうち、最優先債務はノンリコースローンに対する返済金であり、停止条件付リースバック契約が機能したとしてもリースバック期間の最優先債務として取り扱われる。
【０１６４】
最後に、効果についてである。清算処理を明確にすることにより地主、匿名組合出資者、株主、ノンリコースローン債権者等に安心感を与え、定期借地権の土地活用による信頼を高める。
【０１６５】
しかして、第９階層の運用期間延長の判定と対応（符号３０）について説明する。運用期間延長の判定は、借地期間満了日のＳＰＣデフォルト防止計算書の清算余剰金（９９）が、エクイティの金額（匿名組合出資金＋資本金）以上の場合に、延長せず終了し、エクイティの金額未満の場合に停止条件付リースバック契約に移行し、延長される。またリースバック契約移行後もリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の清算余剰金（５８）が、エクイティの金額以上になった年度で終了する。この運用期間延長の判定と対応のコンピュータ画面は、１３２Ａ（図３６）の通りである。
【０１６６】
次に、延長期間は５年が限度についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書の清算余剰金（９９）がエクイティの金額未満の場合には、システムマネジメント会社（株式会社リランドシステム）の計算に基づき５年を限度としてリースバック契約の期間を定める。
【０１６７】
そして、５年後の地主の債務不履行についてである。リースバック契約に移行し、５年を経過しても地主の債務不履行が解消されない場合には、地主は定期借地権付建物を売却し清算する義務を負う。この場合も土地を売却する必要はない。
【０１６８】
さらに、５年後のＳＰＣの債務不履行についてである。リースバック契約移行後ＳＰＣ収支計算書の清算余剰金（５８）がエクイティの金額未満の場合には、ＳＰＣと地主が協議の上、期間を再延長するか損失負担かを選択する。損失負担を選択した場合には、損失負担額はＳＰＣと地主が同額負担する。
【０１６９】
最後に、効果についてである。運用期間延長の判定をシステム化することにより、期間の終了が機械的に行われ、トラブルを防止することで匿名組合出資者が安心して出資できるしくみとし、地主型ＳＰＣの組成を容易にした。
【０１７０】
しかして、第８階層の清算分配方式（符号３１）について説明する。ＳＰＣは不動産の運用に特化した会社であることから運用期間の終了により余剰金を分配するしくみが必要である。清算匿名組合出資者、地主、株主に余剰金を分配する清算分配方式を確立した。この清算分配方式のコンピュータ画面は、１３３（図３７）の通りである。
【０１７１】
次に、清算分配基準についてである。地主型ＳＰＣシステムは地主とＳＰＣにより成立するしくみである。ＳＰＣの資本金は１０００万円という過小資本であることから、この分配基準は分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）に対して匿名組合出資者４５％、地主４５％、株主１０％を原則としている。なお分配可能余剰金がマイナスの場合は、ノンリコースローンの返済、または匿名組合出資金の返還ができない事態であり停止条件付リースバック契約が機能する。この場合には分配可能余剰金の分配は借地期間満了時ではなく、停止条件付リースバック契約終了時である。
【０１７２】
そして、清算匿名組合出資配当率についてである。匿名組合出資配当金は分配可能余剰金の４５％相当額である。たとえば匿名組合出資金が３億円で分配可能余剰金が１０億円の場合は、４億５０００万円の清算匿名組合出資配当金が支払われることになり、清算匿名組合出資配当金だけの利回りで１５０％となり、運用期間が１５年とすると年平均で１０％の利回りを押し上げる。
【０１７３】
さらに、清算変動地代についてである。清算変動地代は分配可能余剰金の４５％相当額である。たとえば４億５０００万円の清算変動地代が支払われた場合は、運用期間が１５年とすると年平均で３０００万円の地代を押し上げる。
【０１７４】
次に、支払配当金についてである。株主に対する還元はＳＰＣの分配可能余剰金の１０％相当額であるが、法人税が課される。たとえば１億円のＳＰＣの分配可能余剰金の場合には、清算法人税等が約４０００万円が支払われ、残り６０００万円が支払配当となる。資本金１０００万円のＳＰＣでは清算配当金だけの利回りで６００％となり、運用期間が１５年とすると年平均で４０％の利回りを押し上げる。
【０１７５】
最後に、効果についてである。地主にも出資者にもメリットのある出口の分配システムにより定期借地権の土地活用を促進し経済の活性化に貢献する。
【０１７６】
しかして、第８階層の停止条件付リースバック契約方式（符号３２）について説明する。デフォルト防止システムの柱となっているのが停止条件付リースバック契約方式である。この方式により借地期間満了時にノンリコースローン・匿名組合出資金等の清算処理ができない場合もソフトランディングが可能となった。この停止条件付リースバック契約方式のコンピュータ画面は、１３４（図３８）の通りである。
【０１７７】
次に、停止条件の判定についてである。ＳＰＣに債務不履行が発生したかどうかの判定は、ＳＰＣデフォルト防止計算書上の分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）がマイナスになったかどうかで判定される。
【０１７８】
そして、停止条件付リースバック契約についてである。地主とＳＰＣと信託銀行との間で締結される定期地上権付建物信託契約と同時に、借地期間満了時に建物が地主所有となる始期付建物売買契約と、ＳＰＣまたは地主の借地期間満了時の債務不履行を停止条件として地主所有となった建物がＳＰＣにリースバックされる停止条件付リースバック契約が締結される。
【０１７９】
さらに、仮登記についてである。停止条件付リースバック契約を保全するため、地主を登記権利者、ＳＰＣを登記義務者とする始期付建物所有権移転仮登記の先順位で、ＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者とする停止条件付建物賃貸借設定仮登記を行う。
【０１８０】
最後に、効果についてである。停止条件付リースバック契約方式により強制執行、競売等のハードランディングでなく実質的な運用期間の延長によりソフトランディングを可能にし地主とＳＰＣの安心を確保した。
【０１８１】
しかして、第９階層のリースバック移行後の清算処理（符号３３）について説明する。リースバック移行後の清算処理の基本的な考え方は、いかに早くリースバック契約を終了させ、地主またはＳＰＣの債務不履行状態を解消させるかということである。このため固定リースバック家賃を抑え、匿名組合出資配当率を６％とし、株式配当をゼロとしている。このリースバック移行後の清算処理のコンピュータ画面は、１３４Ａ（図３９）の通りである。
【０１８２】
次に、固定リースバック家賃についてである。固定リースバック家賃は建物公租公課相当額とし、ＳＰＣから地主に対して現金で支払われる。
【０１８３】
そして、変動リースバック家賃についてである。借地期間満了時に地主が債務不履行した場合には、ＳＰＣの地主に対する金銭返還請求権（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金）のうち債務不履行相当額はＳＰＣの経理上、地主に対する未収金として計上される。この未収金を償却するために変動リースバック家賃方式を確立した。変動リースバック家賃の金額は当該年度の利益剰余金の金額と変動リースバック家賃控除前の当期利益のいずれか大きい金額として未収金の早期償却を計っている。なお変動リースバック家賃は未収金を償却するために計上されることから現金の授受がないことは当然のことであり、地主は法人税を過大に負担することから「勘定合って銭足らず」という状態になり資金繰りは大変苦しくなる。
【０１８４】
さらに、匿名組合出資配当金についてである。匿名組合出資者に対する配当金はリースバック期間中に６％相当額として支払われる匿名組合出資配当金と地主またはＳＰＣの債務不履行が解消された年度の分配可能余剰金の４５％相当額として支払われる清算匿名組合出資配当金の２種類から成る。
【０１８５】
次に、株式配当金についてである。株主に対する配当金はリースバック期間中は支払われない。地主またはＳＰＣの債務不履行が解消された年度の清算所得から清算法人税等を控除した金額が株式配当金として支払われる。
【０１８６】
最後に、効果についてである。地主またはＳＰＣに万一債務不履行が発生し、リースバックに移行する場合にも清算処理を確実に行える計算システムにより、円滑な処理が行われると言う安心感を地主とＳＰＣに与えることができる。
【０１８７】
しかして、第４階層の計算の基本システム（符号３４）について説明する。定期借地権による土地活用の目的は基本的に定期借地権の期間で終了させることである。この目的のために、▲１▼資金調達システム、▲２▼元金返済システム、▲３▼市場に連動した期中分配システム、▲４▼清算分配システムの４つのシステムを確立し、ＳＰＣデフォルト防止計算書に組み入れることによりＳＰＣのデフォルトを防止する計算システムを開発した。この計算の基本システムのコンピュータ画面は、２００（図４０）の通りである。
【０１８８】
次に、資金調達システムについてである。土地付建物を対象としたＳＰＣの資金調達は約７０％をノンリコースローン、約３０％をエクイティとしている。定期借地権付建物を対象とした、地主型ＳＰＣシステムは土地代がないことから、１００％をノンリコースローンとしても土地付建物の７０％のノンリコースローンより小さい金額となる。この基本構造を利用して投資金額の約９７％をノンリコースローンとし、残りの３％を事業関係者を匿名組合出資者とするしくみを構築した。
【０１８９】
そして、元金返済システムについてである。ＳＰＣの健全性を実現するための最大のポイントは損益と収支を合致させることであるが、この問題を解決しているＳＰＣは皆無である。地主型ＳＰＣシステムでは投資金額のうち建物勘定以外の金額は繰延資産勘定にすることにより減価償却費を多くして、元金返済との乖離を小さくする計算メカニズムを確立し、損益と収支の乖離を小さくして過大法人税を抑制した。
【０１９０】
さらに、期中分配システムについてである。期中の配当や変動地代を市場に連動させることにより過大配当や過大地代を抑制し、ＳＰＣの安定性を確保している。なお地代は一定の固定地代と上記変動地代によるシステムとし地主とＳＰＣのバランスを図っている。
【０１９１】
次に、清算分配システムについてである。期中の配当や地代を抑制した結果、清算余剰金が発生した場合に借地期間満了時にＳＰＣの出資者と地主に分配することにより、期中のＳＰＣの安定を図るとともに、出資者と地主の利益の調和を図っている。
【０１９２】
最後に、効果についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書を開発することにより、資金調達→元金返済→期中分配→清算分配のメカニズムを具体的な計算で裏付け、地主型ＳＰＣシステムを社会に受け入れられる実践的なシステムとした。
【０１９３】
しかして、第５階層の計算システムの体系（符号３５）について説明する。借地期間中は実数に基づくＳＰＣデフォルト防止計算書を作成し、当初の予測と比べることによってＳＰＣの安全性を毎月チェックする。借地期間満了時は地主の債務履行か債務不履行かによってそれぞれのＳＰＣデフォルト防止計算書に分かれリースバック移行後もそれぞれリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書が用意されている。この計算システムの体系のコンピュータ画面は、２００Ａ（図４１）の通りである。
【０１９４】
次に、期間の延長についてである。地主型ＳＰＣシステムは、借地期間満了時に地主の債務不履行が発生しない限り、基本的にＳＰＣに債務不履行が発生しないようなしくみとなっている。借地期間満了時に地主が債務を履行した場合でＳＰＣが債務不履行となるのは家賃が相当激変した例外的な事態であるが、そのようなケースでも１〜２年リースバック契約に移行すれば足りる。また借地期間満了時の地主の債務不履行のケースでは３年〜５年のリースバック契約に移行することになる。
【０１９５】
最後に、効果についてである。借地期間満了時のＳＰＣデフォルト防止計算書を地主債務履行型と地主債務不履行型とに分けることによって初めて、リースバック移行後のＳＰＣ収支計算書が可能となり、地主と匿名組合出資者の安心を確保した。
【０１９６】
しかして、第６階層の家賃水準の考え方と具体例（符号３６）について説明する。家賃水準の考え方は、実態に合わせ運用期間１８年の例で次のような計算の前提を設けている。▲１▼初年度の稼働率を６５％、２年度以降を９５％としている。▲２▼当初２年間家賃保証方式で全期間家賃を一定とした（ケース１）と、７年後に１０％、１３年後に２０％家賃下落がある（ケース２）と、７年後に２０％、１３年後に４０％家賃下落がある（ケース３）の３通りである。▲３▼当初２年間家賃保証方式とは別に全期間家賃保証方式も計算している。なお下表は品川区のビルの具体例に基づく数字である。この家賃水準の考え方と具体例のコンピュータ画面は、２００Ｂ（図４２）の通りである。
【０１９７】
しかして、第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７）について説明する。ＳＰＣデフォルト防止計算書の計算のポイントは、▲１▼予じめ定期借地権設定契約で定められた収支水準（４５）により匿名組合出資配当、株式配当が行われる。▲２▼パラメーターを変化させることにより予じめ定められた収支水準に基づく匿名組合出資配当率（１３０）を求める。▲３▼匿名組合出資配当率により匿名組合出資配当金（５９）と変動地代（６０）が計算され税引前当期利益（６２）が算出される。▲４▼税引前当期利益に対して直接的に株式配当が行われないよう予め定められた収支水準に基づき計算調整（６６）を行い株式配当（６７）が決定されることである。計算の結果、損益計算書、資金繰計算書、貸借対照表、累計収支計算書を含んだＳＰＣデフォルト防止計算書が自動的に作成される。このＳＰＣデフォルト防止計算書のコンピュータ画面は、２１０（図３７）の通りである。
【０１９８】
次に、債務不履行の判定についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書の清算余剰金（９９）がエクイティ（匿名組合出資金＋資本金）の金額未満の場合にＳＰＣの債務不履行と判定され停止条件付リースバック契約が機能し、リースバック契約に移行する。地主の債務不履行の場合は地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書で計算をし直し、リースバック契約に移行する。
【０１９９】
最後に、具体例についてである。品川区の具体例の（ケース１）（ケース２）（全期間家賃保証方式）では地主が債務を履行した場合、ＳＰＣに債務不履行が発生しないことから、第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例は（ケース３）としている。また地主が債務を履行しない場合も比較容易性を考えて地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例も（ケース３）としている。
【０２００】
しかして、第７階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８）について説明する。地主が債務を履行すれば、（ケース１）（ケース２）（全期間家賃保証方式）は借地期間満了時に終了するが、この（ケース３）だけは運用期間延長される。この地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２１１（図４４、図４４の部分拡大図である図４５と４６と４７を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０１】
しかして、第７階層の地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９）について説明する。地主が債務不履行の場合は、（ケース１）（ケース２）（ケース３）（全期間家賃保証方式）いずれも運用期間延長が必要である。この地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２１２（図４８、図４８の部分拡大図である図４９と５０と５１を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０２】
しかして、第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０）について説明する。リースバック移行後は、いかに早くリースバック期間を終了させるかがＳＰＣニーズにも地主ニーズにも合致する。この考え方に基づきリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の計算メカニズムを組み立てる。このリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書のコンピュータ画面は、２２０（図３７）の通りである。
【０２０３】
次に、固定リースバック家賃についてである。リースバック契約に移行した後のＳＰＣから地主に支払われる固定リースバック家賃は、地主債務履行型も地主債務不履行型も土地・建物の公租公課相当額としている。両者に差をつけないのはリースバック契約の早期終了がＳＰＣニーズも地主ニーズも満たすという思考に基づいているからである。
【０２０４】
そして、変動リースバック家賃についてである。地主債務不履行型は借地期間満了時の地主清算金（建物売買代金＋保証金返戻金−預り敷金清算金−清算変動地代）をＳＰＣが受領できないことから、この受領できない地主清算金の全部または一部をＳＰＣは未収金として計上することになる。地主債務不履行型ではこの未収金を消去していくという要請があるために未収金と相殺する変動リースバック家賃システムを開発した。ＳＰＣは利益剰余金または変動リースバック家賃控除前の当期利益の金額のうちいずれか大きい金額をその年度の変動リースバック家賃として計上する。地主は現金が受領できない変動リースバック家賃収入を計上することになり莫大な法人税を支払うことになる。いわば地主の債務不履行に対して国が罰則を課すという結果になるわけである。なお清算変動地代は期間が延長される場合は計算されないことになるため、地主債務不履行額はその分大きくなるが、リースバック契約終了時には清算リースバック家賃が支払われる。
【０２０５】
最後に、具体例についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書を引き継いでリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書が計算されることから、この具体例も品川区の（ケース３）で計算する。
【０２０６】
しかして、第７階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）（符号４１）について説明する。（ケース３のような家賃の大激変（７年後〜１２年後２０％減、１２年後〜１８年後４０％減）の場合も地主が債務履行すれば２年の延長で足りる。この地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１（図５３、図５３の部分拡大図である図５４と５５と５６を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０７】
しかして、第８階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）（符号４２）について説明する。（ケース３）で地主が債務不履行の場合は計算上は１３年間の延長となるが、この場合は５年間で止め、最悪の場合は地主に定期借地権付建物を売却してもらい終了する。ちなみに（ケース１）は２年間（ケース２）は４年間全期間家賃保証方式は３年間の延長で足りる。この地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１Ａ（図５７）の通りである。
【０２０８】
しかして、第７階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）（符号４３）について説明する。（ケース３）のような家賃の激変の場合も地主が債務を履行すれば２年で終わることから、地主には安心感のあるシステムである。この地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１（図５８、図５８の部分拡大図である図５９と６０を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０９】
しかして、第７階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）（符号４４）について説明する。地主が債務不履行の場合には、地主はＳＰＣに対する未払い金を償却するために変動サブリース家賃収入を計上する結果、地主は莫大な法人税を支払う結果、利益はあるが資金が大幅に不足するという結果となる。要するに地主の債務不履行に対する罰則を国や地方公共団体が法人税という形で課すはけである。この地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１Ａ（図６１）の通りである。
【０２１０】
しかして、第７階層の提案書（符号４５）について説明する。ＳＰＣデフォルト防止システムはシステムが多岐にわたるため地主・デベロッパー等の事業関係者の理解容易性を図るため簡略提案書と詳細提案書に分けている。この提案書のコンピュータ画面は、２３０（図６２）の通りである。
【０２１１】
つぎに、知的所有権についてである。提案書（簡略提案書・詳細提案書）の表やグラフはすべてＳＰＣデフォルト防止計算書やリースバック以降後ＳＰＣ収支計算書からアウトプットされる。要するに計算手段から説明手段が導き出されるように、すべてコンピュータ上、制御されるシステムとして開発した。
【０２１２】
最後に、具体例についてである。品川区の実際の案件で、地主・デベロッパーに提出した簡略提案書・詳細提案書の具体例である。
【０２１３】
しかして、第８階層の簡略提案書の具体例（符号４６）について説明する。物件によって多少提案の内容が異なるが、品川区の具体例では１４ページとしている。この簡略提案書のコンピュータ画面は２３１の１〜２３１の１５（図６３〜７７）の通りである。
【０２１４】
しかして、第８階層の詳細提案書の具体例（符号４７）について説明する。物件によって多少提案の内容が異なるが、品川区の具体例では７５ページとしている。この詳細提案書のコンピュータ画面は２３２の１〜２３２の７５（図７８〜１６０）の通りである。
【０２１５】
【発明の効果】
本発明にかかるインターネット利用による「地主型ＳＰＣシステム」は、以上のごとくになしたゆえ、上記の課題を解決して以下の如き多大な効果が生じた。すなわち、本発明の「地主型ＳＰＣシステム」は地主が一定の定期借地権の期間で土地を貸すだけで、地主が資金調達をしないで、ビルや店舗や病院やマンションやアパートや駐車場などの簡易施設の開発・建設を開発型ＳＰＣが行うことを可能にした。
【０２１６】
次に、定期借地権と建物買取方式と停止条件付リースバック契約とＳＰＣを組み合わせることにより、ＳＰＣの安定と地主の利益を調和させ、ＳＰＣの普及を図る。
【０２１７】
そして、投資家を中心にしくみを構築している一般のＳＰＣでなく、地主を中心にしくみを構築している地主型ＳＰＣを組成することにより、土地供給を促進する。
【０２１８】
さらに、定期借地権の「メリットである期間の限定」と「デメリットである期間に限定による家賃の激変に対処できない」という問題をバランスさせる建物買取方式と停止条件付リースバック契約方式の確立により、ＳＰＣにデフォルトが発生しないしくみを開発し、定期借地権の普及に貢献する。
【０２１９】
次に、定期借地権付建物のメリットである「土地代がないことから投資金額が相対的に小さいこと」と、建物買取方式のメリットである「借地期間満了時の地主清算金として当初投資額の約２０％がＳＰＣに返戻されること」に着目し、地主のメインバンクを中心としてレンダーが組成されるしくみを確立した。レンダーが地主に対する融資としてではなく、プロフェッショナルがサポートする建物経営に純化したＳＰＣに融資するという「地主の信用」を加味した新しい金融形態である。この新しい金融商品が、閉塞した金融市場に一石を投じるものと確信している。
【０２２０】
そして、ＳＰＣを安定させることにより、ＳＰＣの匿名組合出資者となるデベロッパー、建設会社、設計事務所等の事業関係者の事業参画を促進する。
【０２２１】
最後に、地主型ＳＰＣシステムの普及により、個人地主や法人地主の土地が有効に活用されるのではなく、デベロッパー、建設会社、設計事務所、ＰＭ・ＣＭ会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社、ファイナンシャルマネジメント会社、銀行、信託銀行ならびに弁護士、公認会計士等の専門家の事業を拡大する。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のブロックダかとイアグラムを示したものである。
【図２】本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートであり、その手順の流れを矢印の線に付記したアルファベットの順に示したものである。
【図３】本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの全体図を示したものである。
【図４】地主型ＳＰＣシステムのトップページで地主型ＳＰＣシステムのビジネスモデルの知的所有権の画面図（１０）である。
【図５】地主型ＳＰＣシステムの全体像を階層ごとに明示した体系図表の画面図（１０Ａ）である。
【図６】図５の表の前半部分の拡大図を示している。
【図７】図５の表の右半分の上部の拡大図を示している。
【図８】図５の表の右半分の下部の拡大図を示している。
【図９】地主型ＳＰＣシステムに関心のあるユーザーがパスワードを申請する画面図（１１）である。
【図１０】地主型ＳＰＣシステムのパスワード申請者に対して所定の事項を確認の上、パスワードを返送する画面図（１１ａ）である。
【図１１】地主型ＳＰＣシステムの第１階層以降の画面を見るためのパスワード入力画面を表した図（１２）である。
【図１２】第１階層の基本理念の画面図（Ｓ１１）である。
【図１３】第２階層の知的所有権の柱の画面図（Ｓ２１）である。
【図１４】第３階層の商品の画面図（Ｓ３１）である。
【図１５】第４階層の基本システムの画面図（１００）である。
【図１６】第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系の画面図（１００Ａ）である。
【図１７】第６階層のＳＰＣデフォルト防止システムの画面図（１００Ｂ）である。
【図１８】第７階層の入口のサブシステムの画面図（１１０）である。
【図１９】第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式の画面図（１１１）である。
【図２０】第９階層の契約書の体系の画面図（１１１Ａ）である。
【図２１】第８階層の事業推進方式の画面図（１１２）である。
【図２２】第９階層の事業推進と資金調達の画面図（１１２Ａ）である。
【図２３】第８階層の仮登記方式の画面図（１１３）である。
【図２４】第８階層の当初短期家賃保証方式の画面図（１１４）である。
【図２５】第７階層の運用期間中のサブシステムの画面図（１２０）である。
【図２６】第８階層の保証金期中返戻方式の画面図（１２１）である。
【図２７】第８階層の配当制限方式の画面図（１２２）である。
【図２８】第８階層の変動地代方式の画面図（１２３）である。
【図２９】第８階層の繰延資産活用方式の画面図（１２４）である。
【図３０】第９階層の繰延資産の活用と元金返済システムの画面図（１２４Ａ）である。
【図３１】第８階層のノンリコースローン調達方式の画面図（１２５）である。
【図３２】第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方の画面図（１２５Ａ）である。
【図３３】第７階層の出口のサブシステムの画面図（１３０）である。
【図３４】第８階層の建物減額買取方式の画面図（１３１）である。
【図３５】第８階層の清算処理方式の画面図（１３２）である。
【図３６】第９階層の運用期間延長の判定と対応の画面図（１３２Ａ）である。
【図３７】第８階層の清算分配方式の画面図（１３３）である。
【図３８】第８階層の停止条件付リースバック契約方式の画面図（１３４）である。
【図３９】第９階層のリースバック移行後の清算処理の画面図（１３５）である。
【図４０】第４階層の計算の基本システムの画面図（２００）である。
【図４１】第５階層の計算システムの体系の画面図（２００Ａ）である。
【図４２】第６階層の家賃水準の考え方と具体例の画面図（２００Ｂ）である。
【図４３】第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書の画面図（２１０）である。
【図４４】第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）の画面図（２１１）である。
【図４５】図４４の表の部分の上部の拡大図を示している。
【図４６】図４４の表の部分の中部の拡大図を示している。
【図４７】図４４の表の部分の下部の拡大図を示している。
【図４８】第８階層の地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）の画面図（２１２）である。
【図４９】図４８の表の部分の上部の拡大図を示している。
【図５０】図４８の表の部分の中部の拡大図を示している。
【図５１】図４８の表の部分の下部の拡大図を示している。
【図５２】第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の画面図（２２０）である。
【図５３】第８階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２１）である。
【図５４】図５３の表の部分の上部の拡大図を示している。
【図５５】図５３の表の部分の中部の拡大図を示している。
【図５６】図５３の表の部分の下部の拡大図を示している。
【図５７】第９階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２１Ａ）である。
【図５８】第８階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２２）である。
【図５９】図５８の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図６０】図５８の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図６１】第９階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２２Ａ）である。
【図６２】第８階層の提案書の画面図（画面３０）である。
【図６３】第８階層の簡略提案書（２３１）であってその表紙の部分（２３１の１）である。
【図６４】図６３のものの画面を表した図であって、最初の目次の部分（２３１の２）である。
【図６５】図６３のものの画面を表した図であって、土地に付いている担保を解除するため保証金２５億円の部分（２３１の３）である。
【図６６】図６３のものの画面を表した図であって、保証金２５億円支払えるメカニズムの具体的金額の内容の部分（２３１の４）である。
【図６７】図６３のものの画面を表した図であって、建物計画の効率化の部分（２３１の５）である。
【図６８】図６３のものの画面を表した図であって、事業主体はデベロッパーの部分（２３１の６）である。
【図６９】図６３のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの部分（２３１の７）である。
【図７０】図６３のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの資金調達の考え方の部分（２３１の８）である。
【図７１】図６３のものの画面を表した図であって、ノンリコースローンの部分（２３１の９）である。
【図７２】図６３のものの画面を表した図であってＳＰＣの開始バランスシートの部分（２３１の１０）である。
【図７３】図６３のものの画面を表した図であって、ＳＰＣの収支計算書の部分（２３１の１１）である。
【図７４】図６３のものの画面を表した図であって、借地期間満了時の建物売買代金の部分（２３１の１２）である。
【図７５】図６３のものの画面を表した図であって、抵当権が抹消され収入とビルを獲得の部分（２３１の１３）である。
【図７６】図６３のものの画面を表した図であって、デフォルト防止システムの部分（２３１の１４）である。
【図７７】図６３のものの画面を表した図であって、デフォルト防止システムの部分（２３１の１５）である。
【図７８】第８階層の詳細提案書（２３２）であって、その表紙の部分（２３２の１）である。
【図７９】図７８のものの画面を表した図であって、最初の目次の部分（２３２の２）である。
【図８０】図７８のものの画面を表した図であって、ご挨拶の部分（２３２の３）である。
【図８１】図７８のものの画面を表した図であって、活財システムの体系の部分（２３２の４）である。
【図８２】図７８のものの画面を表した図であって、建物計画の効率化の部分（２３２の５）である。
【図８３】図７８のものの画面を表した図であって、前回建物計画案との比較の部分（２３２の６）である。
【図８４】図７８のものの画面を表した図であって、ＰＭ・ＣＭ業務による建物計画の合理化の部分（２３２の７）である。
【図８５】図７８のものの画面を表した図であって、保証金２５億円の部分（２３２の８）である。
【図８６】図７８のものの画面を表した図であって、保証金２５億円が支払えるメカニズムの具体的金額の内容の部分（２３２の９）である。
【図８７】図７８のものの画面を表した図であって、事業主体はデベロッパーの部分（２３２の１０）である。
【図８８】図７８のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの部分（２３２の１１）である。
【図８９】図７８のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの資金調達の考え方の部分（２３２の１２）である。
【図９０】図７８のものの画面を表した図であって、当初２年間は家賃保証方式で運用の部分（２３２の１３）である。
【図９１】図７８のものの画面を表した図であって、純家賃水準と実質家賃割合の部分（２３２の１４）である。
【図９２】図７８のものの画面を表した図であって、繰延資産活用システムの部分（２３２の１５）である。
【図９３】図７８のものの画面を表した図であって、元金均等返済方式のシステム化の部分（２３２の１６）である。
【図９４】図７８のものの画面を表した図であって、建物売買代金の部分（２３２の１７）である。
【図９５】図７８のものの画面を表した図であって、抵当権が抹消され収入とビルを獲得の部分（２３２の１８）である。
【図９６】図７８のものの画面を表した図であって、デフォルト防止システムの部分（２３２の１９）である。
【図９７】図７８のものの画面を表した図であって、デフォルト防止と仮登記システムの部分（２３２の２０）である。
【図９８】図７８のものの画面を表した図であって、４パターンの清算処理の部分（２３２の２１）である。
【図９９】図７８のものの画面を表した図であって、運用期間延長の判定と対応の部分（２３２の２２）である。
【図１００】図７８のものの画面を表した図であって、ティクス棟の運用期間延長についての部分（２３２の２３）である。
【図１０１】図７８のものの画面を表した図であって、期間延長の抵抗ラインの部分（２３２の２４）である。
【図１０２】図７８のものの画面を表した図であって、純家賃収入の部分（２３２の２５）である。
【図１０３】図７８のものの画面を表した図であって、実質家賃水準一覧表の部分（２３２の２６）である。
【図１０４】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別純家賃収入の推移グラフの部分（２３２の２７）である。
【図１０５】図１０４の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１０６】図１０４の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１０７】図７８のものの画面を表した図であって、地代の部分（２３２の２８）である。
【図１０８】図７８のものの画面を表した図であって、地代一覧表の部分（２３２の２９）である。
【図１０９】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別地代グラフの部分（２３２の３０）である。
【図１１０】図７８のものの画面を表した図であって、諸支出の部分（２３２の３１）である。
【図１１１】図７８のものの画面を表した図であって、諸支出一覧表の部分（２３２の３２）である。
【図１１２】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別諸支出グラフの部分（２３２の３３）である。
【図１１３】図７８のものの画面を表した図であって、配当率の部分（２３２の３４）である。
【図１１４】図７８のものの画面を表した図であって、配当率一覧表の部分（２３２の３５）である。
【図１１５】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別配当率グラフの部分（２３２の３６）である。
【図１１６】図７８のものの画面を表した図であって、ノンリコースローンの部分（２３２の３７）である。
【図１１７】図７８のものの画面を表した図であって、ノンリコースローン一覧表の部分（２３２の３８）である。
【図１１８】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別資金過不足グラフの部分（２３２の３９）である。
【図１１９】図１１８の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１２０】図１１８の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１２１】図７８のものの画面を表した図であって、清算処理の部分（２３２の４０）である。
【図１２２】図７８のものの画面を表した図であって、清算処理一覧表の部分（２３２の４１）である。
【図１２３】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別清算処理グラフの部分（２３２の４２）である。
【図１２４】図７８のものの画面を表した図であって、清算分配金の部分（２３２の４３）である。
【図１２５】図７８のものの画面を表した図であって、精算分配金一覧表の部分（２３２の４４）である。
【図１２６】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別清算分配金グラフの部分（２３２の４５）である。
【図１２７】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ総括損益計算書の部分（２３２の４６）である。
【図１２８】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（ケース１）の部分（２３２の４７）である。
【図１２９】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（ケース２）の部分（２３２の４８）である。
【図１３０】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（ケース３）の部分（２３２の４９）である。
【図１３１】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の５０）である。
【図１３２】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ総括収支計算書の部分（２３２の５１）である。
【図１３３】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（ケース１）の部分（２３２の５２）である。
【図１３４】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（ケース２）の部分（２３２の５３）である。
【図１３５】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（ケース３）の部分（２３２の５４）である。
【図１３６】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の５５）である。
【図１３７】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ開始貸借対照表の部分（２３２の５６）である。
【図１３８】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（ケース１）の部分（２３２の５７）である。
【図１３９】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（ケース２）の部分（２３２の５８）である。
【図１４０】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（ケース３）の部分（２３２の５９）である。
【図１４１】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の６０）である。
【図１４２】図７８のものの画面を表した図であって、地主総括収支計算書の部分（２３２の６１）である。
【図１４３】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（ケース１）の部分（２３２の６２）である。
【図１４４】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（ケース２）の部分（２３２の６３）である。
【図１４５】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（ケース３）の部分（２３２の６４）である。
【図１４６】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の６５）である。
【図１４７】図７８のものの画面を表した図であって、地主債務履行型〔パターンＡ〕の考え方の部分（２３２の６６）である。
【図１４８】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＡ〕のＳＰＣ収支計算書（ケース３）の部分（２３２の６７）である。
【図１４９】図１４８の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１５０】図１４８の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１５１】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＡ〕の地主収支計算書（ケース３）の部分（２３２の６８）である。
【図１５２】図７８のものの画面を表した図であって、地主債務不履行型〔パターンＢ〕の考え方の部分（２３２の６９）である。
【図１５３】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＢ〕のＳＰＣ収支計算書（ケース１）の部分（２３２の７０）である。
【図１５４】図１５３の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１５５】図１５３の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１５６】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＢ〕の地主収支計算書（ケース１）の部分（２３２の７１）である。
【図１５７】図７８のものの画面を表した図であって、事業のしくみの部分（２３２の７２）である。
【図１５８】図７８のものの画面を表した図であって、専門家によるバックアップの部分（２３２の７３）である。
【図１５９】図７８のものの画面を表した図であって、契約書体系の部分（２３２の７４）である。
【図１６０】図７８のものの画面を表した図であって、スケジュールの部分（２３２の７５）である。
【符号の説明】
１，１０ 地主型ＳＰＣシステム
２，１０Ａ 体系図表
３，１１ パスワード申請
４，１１Ａ パスワード返送
５，１２ パスワード入力
６，Ｓ１１ 基本理念
７，Ｓ２１ 知的所有権の柱
８，Ｓ３１ 商品
９，１００ 基本システム
１０，１００Ａ ＳＰＣデフォルト防止システムの体系
１１，１００Ｂ ＳＰＣデフォルト防止システム
１２，１１０ 入口のサブシステム
１３，１１１ ＳＰＣデフォルト防止契約方式
１４，１１１Ａ 契約書体系
１５，１１２ 事業推進方式
１６，１１２Ａ 事業推進・資金調達
１７，１１３ 仮登記方式
１８，１１４ 当初短期家賃保証方式
１９，１２０ 運用期間中のサブシステム
２０，１２１ 保証金期中返戻方式
２１，１２２ 配当制限方式
２２，１２３ 変動地代方式
２３，１２４ 繰延資産活用方式
２４，１２４Ａ 繰延資産の活用・元金返済システム
２５，１２５ ノンリコースローン調達方式
２６，１２５Ａ 地主型ＳＰＣの資金調達
２７，１３０ 出口のサブシステム
２８，１３１ 建物減額買取方式
２９，１３２ 清算処理方式
３０，１３２Ａ 運用期間延長の判定・対応
３１，１３３ 清算分配方式
３２，１３４ 停止条件付リースバック契約方式
３３，１３４Ａ リースバック移行後の清算処理
３４，２００ 計算の基本システム
３５，２００Ａ 計算システム体系
３６，２００Ｂ 家賃水準の考え方・具体例
３７，２１０ ＳＰＣデフォルト防止計算書
３８，２１１ 地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書
３９，２１２ 地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書
４０，２２０ リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書
４１，２２１ 地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書
４２，２２１Ａ 地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書
４３，２２２ 地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書
４４，２２２Ａ 地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書
４５，２３０ 提案書
４６，２３１ 簡略提案書
４７，２３２ 詳細提案書
４８，Ｓ１２ 問い合わせ
４９，Ｓ２２ 回答
Ｃ１ 電子メ−ル受信部
Ｃ２ 顧客情報デ−タ収集部
Ｃ３ デ−タベ−ス管理部
Ｃ４ デ−タ集計分析部
Ｃ５ 顧客情報送信部
Ｍ１ 電子メール
Ｍ２ 体系情報
Ｍ３ パスワ−ド申請
Ｍ４ パスワ−ド申請受信
Ｍ５ パスワ−ド送信
Ｍ６ 体系情報照会
Ｍ７ 活財新築ビル１５
Ｍ８ 問い合わせ
Ｍ９ 回答
Ｍ１０ 問い合わせ送信
【発明の属する技術分野】
本発明は、広くは土地の活用とＳＰＣの活用に関するものであり、特にコンピュータを利用したビジネスモデル特許に関するものである。就中、定期借地権（借地借家法第２４条事業用借地権・第２３条建物譲渡特約付借地権および第２５条一時使用借地権を含む）と建物買取方式と停止条件付建物リースバック方式とＳＰＣを組み合わせた効率よい運用を行う技術の分野に関するものである。
【０００２】
【従来の技術】
従来からある土地活用の手法は、賃貸建物経営、土地信託、等価交換、貸地経営の４通りであった。また従来からあるＳＰＣの手法は、間接金融で調達できない資金をいかに直接金融で調達するかという目的で組成されていることから、投資家の利益を最優先するものであった。
【０００３】
【発明が解決しようとする課題】
以上の従来の土地活用は、以下のごとくにそれぞれ問題をかかえている。まず、賃貸建物経営は、バブル経済の崩壊により地主が借入金による土地活用を極度に嫌うようになり、また金融機関も融資を渋るため停滞している。次に土地信託は、その本質が賃貸建物経営であり、すべてのリスクを地主が負担することが広く理解されてきたこと、信託銀行が積極的に営業をしていないことから停滞している。さらに等価交換は、その本質が土地の売却であることが広く理解されてきたことと、地価の下落のために交換比率が地主が不利に感じる水準となっていることから停滞している。最後に貸地経営であるが、土地が戻らない更新型の普通借地権による土地活用は地方の一部に見られるだけであり、平成４年に創設された定期借地権も当初予定された成果をあげていない。要するに日本全体に地主のモチベーションを高める土地活用の手法がないのが現状であり、政府の進める土地の流動化政策が機能していない。
【０００４】
先の従来のＳＰＣは土地付建物を対象として直接金融市場からいかに多くの資金を調達するかを目的としていることから、投資家は投資の入口で高い利回りに惑わされ投資するが、投資回収は地価の長期下落傾向のためにリスクが大きいことに気が付いていない。
【０００５】
【課題を解決するための手段】
本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムは、以上の問題点を解決するために定期借地権と建物買取方式と停止条件付リースバック方式とＳＰＣを組み合わせ、ＳＰＣの安定と地主の利益とを調和させるシステムとしたものである。しかしてその体系は、コンピュータによる一般的な稼働システム以外に、その骨格としてこのシステムの基本理念と知的所有権の柱と商品から始まり、その２大内容である基本システムの画像と計算の基本システムの画像とそれぞれの派生システムの画像とから成っている。そして、その請求項２〜４はその防衛的な記載である。
【０００６】
【発明の実施の形態】
以下に、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一般的な実施の形態を述べる。図１に示すように電子メ−ルＣ１が受信部が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２が電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がその収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が上記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析する。最後に、顧客情報送信部Ｃ５が、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する。図２に示すように、電子メールＭ１に、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がのり、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされ、パスワ−ドの送信Ｍ５がなされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。一方、お問い合わせＭ８がなされこれに対する回答Ｍ９がなされる。そして、そのお問い合わせ送信Ｍ１０がなされる。なお、図２中の数字１（地主型ＳＰＣ）〜４７（詳細提案書の具体例）は、図３の符号の数字１〜４７にそれぞれ該当するものである。そして、さらには、図５の符号にもそれぞれに該当するものであり、その図５の該当符号がどれかはこの発明の詳細な説明で注書してある箇所と「符号の説明」の記載を参照のこと。
【０００７】
【実施例】
しかして、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムをその具体的な実施例を用いて添付の図面と共に詳細に述べる。まず、請求項１の発明であるが、これは基本的には、下記の地主型ＳＰＣシステム（図３に示す体系図表を参照）を駆動できるようにした情報配信収集システムであって、図１に示すように、まず、電子メ−ル受信部Ｃ１がある。この電子メ−ル受信部Ｃ１は、上記の顧客からの電子メ−ルＭ１（図２）を受信するものである。つぎに、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がある。この顧客情報デ−タ収集部Ｃ２は、上記の電子メ−ル受信部Ｃ１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の情報を収集するものである。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がある。このデ−タベ−ス管理部Ｃ３は、上記の顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するものである。さらに、デ−タ集計分析部Ｃ４がある。このデ−タ集計分析部Ｃ４は、上記のデ−タベ−ス管理部Ｃ３からの顧客情報を集計分析するものである。最後に、顧客情報送信部Ｃ５がある。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信するものである。
【０００８】
次に、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートを図２に示して説明する。その手順の流れは、矢印の線に付記したアルファベットの順になる。
【０００９】
そして、電子メールＭ１があり、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がこれにのる。そして、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされる。それで、パスワ−ドの送信Ｍ５が上記の電子メールＭ１の地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２になされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。この内容は、第１階層の基本理念（符号６、図５の符号Ｓ１１に該当）（以下、図３と図５を参照、図５についてはその部分拡大図である図６と７と８を参照、以下同じ）、第２階層の知的所有権の柱（符号７、図５の符号Ｓ２１に該当）、第３階層の商品（符号８、図５の符号Ｓ３１に該当）、第４階層の基本システム（符号９、図５の符号１００に該当）、第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０、図５の符号１００Ａに該当）、第６階層のＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１、図５の符号１００Ｂに該当）、第７階層の入口のサブシステム（符号１２、図５の符号１１０に該当）、第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３、図５の符号１１１に該当）、第９階層の契約書の体系（符号１４、図５の符号１１１Ａに該当）、第８階層の事業推進方式（符号１５、図５の符号１１２に該当）、第９階層の事業推進と資金調達（符号１６、図５の符号１１２Ａに該当）、第８階層の仮登記方式（符号１７、図５の符号１１３に該当）、当初短期家賃保証方式（符号１８、図５の符号１１４に該当）、第７階層の運用期間中のサブシステム（符号１９、図５の符号１２０に該当）、第８階層の保証金期中返戻方式（符号２０、図５の符号１２１に該当）、配当制限方式（符号２１、図５の符号１２２に該当）、変動地代方式（符号２２、図５の符号１２３に該当）、繰延資産活用方式（符号２３、図５の符号１２４に該当）、第９階層の繰延資産の活用と元金返済システム（符号２４、図５の符号１２４Ａに該当）、第８階層のノンリコースローン調達方式（符号２５、図５の符号１２５に該当）、第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６、図５の符号１２５Ａに該当）、第７階層の出口のサブシステム（符号２７、図５の符号１３０に該当）、第８階層の建物減額買取方式（符号２８、図５の符号１３１に該当）、清算処理方式（符号２９、図５の符号１３２に該当）、第９階層の運用期間延長の判定と対応（符号３０、図５の符号１３２Ａに該当）、第８階層の清算分配方式（符号３１、図５の符号１３３に該当）、停止条件付リースバック契約方式（符号３２、図５の符号１３４に該当）、リースバック移行後の清算処理（符号３３、図５の符号１３４Ａに該当）、第４階層の基本システム（符号３４、図５の符号２００に該当）、第５階層の計算システムの体系（符号３５、図５の符号２００Ａに該当）、第６階層の家賃水準の考え方と具体例（符号３６、図５の符号２００Ｂに該当）、第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７、図５の符号２１０に該当）、第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８、図５の符号２１１に該当）、地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９、図５の符号２１２に該当）、第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０、図５の符号２２０に該当）、第８階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４１、図５の符号２２１に該当）、第９階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４２、図５の符号に該当２２１Ａ）、第８階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４３、図５の符号２２２に該当）、第９階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４４、図５の符号２２２Ａに該当）、第７階層の提案書（符号４５、図５の符号２３０に該当）、第８階層の簡略提案書の具体例（符号４６、図５の符号２３１に該当）、詳細提案書の具体例（符号４７、図５の符号２３２に該当）からなる。一方、お問い合わせＭ８がなされる。これは、お問い合わせ（符号４８、図５の符号Ｓ１２に該当）と回答（符号４９、図５の符号Ｓ２２に該当）からなる。そして、そのお問い合わせへの回答Ｍ９を行い各お問い合わせユーザーにＭ１０が送信される。
【００１０】
さらに、電子メ−ル対象者は、法人地主、個人地主、投資顧問会社、投資ファンド会社、証券会社、信託銀行、機関投資家、デベロッパー、建設会社、設計事務所、公認会計士等の専門家やその他の者である。そして、株式会社リランドシステムが、この地主型ＳＰＣシステムの事業企画を行い、コンピュ−タシステムを運用することになる。
【００１１】
次に、コンピュータシステムのソフトウェアについてである。これは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにした、基本理念（符号６）、知的所有権の柱（符号７）、商品（符号８）、基本システム（符号９）、ＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０）、ＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１）、入口のサブシステム（符号１２）、ＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３）、契約書の体系（符号１４）、事業推進方式（符号１５）、事業推進と資金調達（符号１６）、仮登記方式（符号１７）、当初短期家賃保証方式（符号１８）、運用期間中のサブシステム（符号１９）、保証金期中返戻方式（符号２０）、配当制限方式（符号２１）、変動地代方式（符号２２）、繰延資産活用方式（符号２３）、繰延資産の活用と元金返済システム（符号２４）、ノンリコースローン調達方式（符号２５）、地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６）、出口のサブシステム（符号２７）、建物減額買取方式（符号２８）、清算処理方式（符号２９）、運用期間延長の判定と対応（符号３０）、清算分配方式（符号３１）、停止条件付リースバック契約方式（符号３２）、リースバック移行後の清算処理（符号３３）、基本システム（符号３４）、計算システムの体系（符号３５）、家賃水準の考え方と具体例（符号３６）、ＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７）、地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８）、地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９）、リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０）、地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４１）、地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４２）、地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４３）、地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４４）、提案書（符号４５）、簡略提案書の具体例（符号４６）、詳細提案書の具体例（符号４７）などの本願発明のＳＰＣデフォルト防止システムの内容が階層別に記録されているコンピュータソフトウェアである。このコンピュータシステムのＳＰＣデフォルト防止システムの体系は、図３の通りであり、ビジネスモデル特許取得後にインターネット上で開示しＳＰＣデフォルト防止システムの普及を図るものである。
【００１２】
そして、このコンピュータシステムのソフトウェアの内容を説明する。このコンピュータ画面は、図３に示す体系図表の通りに階層的に構築されている。それは、トップページ、体系図表、パスワード関係３画面、第１階層が２画面、第２階層が２画面、第３階層が１画面、第４階層が２画面、第５階層が２画面、第６階層が２画面、第７階層が６画面、第８階層が１９画面、第９階層が８画面の合計４９画面から成る。これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。この４９画面は、ビジネスモデル特許取得後わかりやすく編集され直し、インターネットで株式会社リランドシステムにより公表され、誰もが任意にクリックすることによりＳＰＣデフォルト防止システムの内容が理解され得る。
【００１３】
しかして、請求項２の発明について述べる。この発明は請求項３および請求項４に変更が生じても権利主張できるようにした防衛的規定としたものである。
【００１４】
しかして、請求項３の発明について述べる。この発明は請求項２および請求項４に変更が生じても権利主張できるようにした防衛的規定としたものである。
【００１５】
しかして、請求項４の発明について述べる。この発明は請求項２および請求項３に変更が生じても権利主張できるようにした防衛的規定としたものである。
【００１６】
こうして、図１に示すように電子メ−ルＣ１が受信部が顧客からの電子メ−ルＭ１を受信し、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２が電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がその収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析部Ｃ４が上記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析する。最後に、顧客情報送信部Ｃ５が、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する。図２に示すように、電子メールＭ１に、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がのり、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされ、パスワ−ドの送信Ｍ５がなされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。一方、お問い合わせＭ８がなされこれに対する回答Ｍ９がなされる。そして、そのお問い合わせ送信Ｍ１０がなされる。
【００１７】
しかして、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムをその具体的な実施例を添付の図面と共にさらに詳細に述べる。この発明は、下記の地主型ＳＰＣシステム（図３に示す体系図表を参照）を駆動できるようにした情報配信収集システムであって、図１に示すように、まず、電子メ−ル受信部Ｃ１がある。この電子メ−ル受信部Ｃ１は、上記の顧客からの電子メ−ルＭ１（図２）を受信するものである。つぎに、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がある。この顧客情報デ−タ収集部Ｃ２は、上記の電子メ−ル受信部Ｃ１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の情報を収集するものである。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がある。このデ−タベ−ス管理部Ｃ３は、上記の顧客情報デ−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するものである。さらに、デ−タ集計分析部Ｃ４がある。このデ−タ集計分析部Ｃ４は、上記のデ−タベ−ス管理部Ｃ３からの顧客情報を集計分析するものである。最後に、顧客情報送信部Ｃ５がある。この顧客情報送信部Ｃ５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信するものである。
体系図表（符号２、図５の符号１０Ａに該当）は地主型ＳＰＣシステムの全体像を示す。体系図表はすべての人に開示している。地主型ＳＰＣシステムに関心を持つ人にはパスワード申請ができるようにし、パスワード取得者はパスワード入力によりＳＰＣデフォルト防止システムの全容をコンピュータスクリーンで見ることができる。体系図表のコンピュータ画面は、１０Ａ（図５）の通りである。
【００１８】
しかして、本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートを図２に示して説明する。その手順の流れは、矢印の線に付記したアルファベットの順になる。
【００１９】
電子メールＭ１があり、地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２がこれにのる。そして、パスワ−ド申請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされる。それで、パスワ−ドの送信Ｍ５が上記の電子メールＭ１の地主型ＳＰＣシステムの体系情報Ｍ２になされる。つぎに、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の地主型ＳＰＣシステムＭ７にいたる。この内容は、第１階層の基本理念（符号６、図５の符号Ｓ１１に該当）（以下、図３を参照）、第２階層の知的所有権の柱（符号７、図５の符号Ｓ２１に該当）、第３階層の商品（符号８、図５の符号Ｓ３１に該当）、第４階層の基本システム（符号９）、第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０）、第６階層のＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１）、第７階層の入口のサブシステム（符号１２）、第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３）、第９階層の契約書の体系（符号１４）、第８階層の事業推進方式（符号１５）、第９階層の事業推進と資金調達（符号１６）、第８階層の仮登記方式（符号１７）、当初短期家賃保証方式（符号１８）、第７階層の運用期間中のサブシステム（符号１９）、第８階層の保証金期中返戻方式（符号２０）、配当制限方式（符号２１）、変動地代方式（符号２２）、繰延資産活用方式（符号２３）、第９階層の繰延資産の活用と元金返済システム（符号２４）、第８階層のノンリコースローン調達方式（符号２５）、第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６）、第７階層の出口のサブシステム（符号２７）、第８階層の建物減額買取方式（符号２８）、清算処理方式（符号２９）、第９階層の運用期間延長の判定と対応（符号３０）、第８階層の清算分配方式（符号３１）、停止条件付リースバック契約方式（符号３２）、リースバック移行後の清算処理（符号３３）、第４階層の基本システム（符号３４）、第５階層の計算システムの体系（符号３５）、第６階層の家賃水準の考え方と具体例（符号３６）、第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７）、第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８）、地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９）、第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０）、第８階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４１）、第９階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４２）、第８階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（ケース３）（符号４３）、第９階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書（ケース３）（符号４４）、第７階層の提案書（符号４５）、第８階層の簡略提案書の具体例（符号４６）、詳細提案書の具体例（符号４７）からなる。一方、お問い合わせＭ８がなされる。これは、お問い合わせ（符号４８）と回答（符号４９）からなる。そして、そのお問い合わせへの回答Ｍ９を行い各お問い合わせユーザーにＭ１０が送信される。
【００２０】
電子メ−ル対象者は、法人地主、個人地主、投資顧問会社、投資ファンド会社、証券会社、信託銀行、機関投資家、デベロッパー、建設会社、設計事務所、公認会計士等の専門家やその他の者である。そして、株式会社リランドシステムが、この地主型ＳＰＣシステムの事業企画を行い、コンピュ−タシステムを運用することになる。
【００２１】
まず、コンピュータシステムのソフトウェアについてである。これは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにした。
【００２２】
そこで、このコンピュータシステムのソフトウェアの内容を説明する。このコンピュータ画面は、図３に示す体系図表の通りに階層的に構築されている。それは、トップページ、体系図表、パスワード関係３画面、第１階層が２画面、第２階層が２画面、第３階層が１画面、第４階層が２画面、第５階層が２画面、第６階層が２画面、第７階層が６画面、第８階層が１９画面、第９階層が８画面の合計４９画面から成る。これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。この４９画面は、ビジネスモデル特許取得後わかりやすく編集され直し、インターネットで株式会社リランドシステムにより公表され、誰もが任意にクリックすることによりＳＰＣデフォルト防止システムの内容が理解され得る。
【００２３】
しかして、本願発明の地主型ＳＰＣシステム（符号１）に関する画面のトップページについて述べる。ＳＰＣデフォルト防止システムのポイントを案内し次の体系図表に導く。トップページのコンピュータ画面は、１０（図４）の通りである。
【００２４】
パスワード申請（符号３）は氏名、住所、電話番号、職業などの所定の事項を送信し、所定の審査によりパスワード返送（符号４）を行う。パスワード申請のコンピュータ画面は１１（図９）、パスワード返送のコンピュータ画面は、１１ａ（図１０）の通りである。
【００２５】
つぎに、パスワード取得後、電話番号とパスワード入力（符号５）をすればどの画面をも自由に検索できお問い合わせ（符号４８）もできる。パスワード入力のコンピュータ画面は、１２（図１１）の通りである。
【００２６】
しかして、第１階層の基本理念（符号６）について説明する（以下、図３を参照）。現状のＳＰＣの利用には次の２つの大きな問題がある。▲１▼ＳＰＣが土地付建物の運用という土地を所有する形で行われているため収益性・安定性・出口が不確定であるという問題と、▲２▼ＳＰＣが不良債権の処理という消極的な利用に限定されているという問題である。この基本理念のコンピュータ画面は、Ｓ１１（図１２）の通りである。
【００２７】
次に、基本理念についてである。ＳＰＣの安定と地主の利益の実現を基本理念としてしくみを構築した。
【００２８】
そして、地主ニーズについてである。日本の地主には、▲１▼地価がいかに下落しようと土地を売りたくない、▲２▼借入れリスク等のリスクを負担したくない、▲３▼長い期間の貸地を嫌う、という諸外国にはない特性がある。この特性に着目し、定期借地権または一時使用借地権とＳＰＣを組み合わせ、地主ニーズを満足させるシステムとした。
【００２９】
さらに、ＳＰＣニーズについてである。基本理念を実現するためＳＰＣを１つの物件に純化した組織としてデフォルトが発生しないシステムとした。
【００３０】
次に、事業関係者ニーズについてである。地価の下落により担保割れしているが不良債権化していない債権を回収できるシステムとするとともに、デベロッパー、建設会社等が事業に参画できるシステムとした。
【００３１】
そして、システム開発についてである。基本理念を実現するための具体的なシステムの特長は以下の通りである。▲１▼定期借地権とＳＰＣを組み合わせ土地を所有しないというメリットを活かして収益性の向上を実現した。▲２▼定期借地権の「期間」を活かして安定性の確保と出口の問題を解決した。▲３▼ＳＰＣの借地期間中の収支水準により配当・地代を変動させたり、借地期間終了時の清算余剰金により清算配当・清算変動地代を変動させたり、さらに万一、リースバック契約に移行した場合に、リースバック家賃や清算リースバック家賃を変動させることにより、ＳＰＣと地主のバランスを確保した。▲４▼不動産証券化をせずに資金調達するシステムを開発した。▲５▼ＳＰＣデフォルト防止計算書およびリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の開発により数字に裏付けられたシステムとした。
【００３２】
さらに、システムの運用についてである。基本理念を実現し、システムを具体化するためのシステム運用の特長は、▲１▼入口の出資から出口の清算までプロフェッショナルにより自己完結するシステムであること、▲２▼このシステムの専用使用権を保有する株式会社リランドシステムによりデベロッパー、ゼネコン、設計事務所、レンダー、信託銀行、ファイナンシャルマネジメント会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社等の選定などの事業企画推進が行われるために地主と事業関係者の利益のバランスが図られること、▲３▼株式会社リランドシステムによりＳＰＣの運用期間中から運用期間終了時までのシステムマネジメントが行われることにより基本理念が活かされることである。
【００３３】
最後に、効果についてである。定期借地権とＳＰＣを組み合わせることにより次のような効果を生んだ。▲１▼ＳＰＣを不良債権の処理という消極的な利用から土地活用の促進という積極的な利用に転換させた。▲２▼政府の促進する地価抑制策から土地の有効利用促進策への政策転換という時代のニーズに合致する。▲３▼土地を所有する地主、建物を経営するＳＰＣ、建物を利用するテナントの機能分化により「所有」と「経営」と「利用」の分離が実現した。最後にこのシステムの最大の社会的意義は『定期借地権』により土地問題を解決し、土地を流動化させ、『ＳＰＣ』により金融問題を解決し、経済を活性化させることである。
【００３４】
しかして、第２階層の知的所有権の柱（符号７）について説明する。地主型ＳＰＣは次の６つを基盤としてしくみを構築している。▲１▼定期借地権権と建物買取方式とＳＰＣを組み合わせた初めてのシステムとしたこと。▲２▼定期借地権とリースバックを組み合わせることによりＳＰＣにデフォルトが発生しないシステムとしたこと。▲３▼不動産を証券化しない自己完結型のＳＰＣを組成するシステムとしたこと。▲４▼一般のＳＰＣのように投資目的を第一目的に考えるのではなくＳＰＣの安定と地主の利益を中心に構築されたシステムとしたこと。▲５▼ＳＰＣの安定を図るため市場原理に応じて配当や地代を支払うシステムとしたこと。▲６▼ＳＰＣデフォルト防止計算書によりデフォルトが発生しない計算システムとしたこと。この知的所有権の柱のコンピュータ画面は、Ｓ２１（図１３）の通りである。
【００３５】
次に、組み合わせによる知的所有権についてである。定期借地権は期間満了とともに確定的に終了することがメリットであるが、ＳＰＣ方式である場合にはこの期間制限のために家賃の下落によってノンリコースローンの返済や匿名組合出資の返還ができない事態もあり得る。このようなケースについて地主所有となった建物を地主がＳＰＣにリースバックすることにより問題を解決する停止条件付リースバック契約方式を組み合わせた。要するに定期借地権または一時使用借地権と建物買取方式と停止条件付リースバック契約によりＳＰＣにデフォルトが発生しないしくみが開発されたわけである。
【００３６】
そして、事業推進のための知的所有権についてである。一般のＳＰＣは投資家から３０％程度のエクイティを集めて成立するしくみであることから、投資家の利益を第一義的に考えてシステムが構築されている。定期借地権によるＳＰＣシステムは投資家を第一義的に考えるのではなく土地供給者である地主を第一義的に考える地主型ＳＰＣとしてシステムを構築する必要がある。ポイントは投資金額が小さいことから大部分の金額をノンリコースローンで賄い、エクイティは一般投資家を排除し事業関係者に限定することにより地主の利益を実現する。具体的には、▲１▼事業推進システム、▲２▼市場原理による分配システム、▲３▼ＳＰＣデフォルト防止計算システムを確立したことである。
【００３７】
さらに、支出抑制の知的所有権についてである。ＳＰＣの安定を確保するため支出を抑制する次の６つのシステムを確立した。▲１▼資金調達の３０％程度を不動産証券化による直接金融で賄っている一般のＳＰＣ方式から脱却し、資金の大部分を間接金融で賄うことにより資金調達コストを大幅に軽減した。▲２▼一般に行われている元利均等返済方式から脱却し、借地期間満了時の地主清算金システムと借地期間中の保証金期中返戻システムにより元金返済方式を可能にし、支払利息を大幅に軽減した。▲３▼投資金額のうち固定資産勘定に法人税法上強制計上される金額以外の金額を繰延資産勘定に計上することにより減価償却費を多額にし、減価償却費と元金返済額の乖離を縮小し過大法人税を排除した。▲４▼諸費用（アセットマネジメント報酬、プロパティマネジメント報酬、システムマネジメント報酬、信託報酬等）を変動コストとすることにより、収入に応じてコストが発生するメカニズムを確立した。▲５▼配当（匿名組合出資配当・株式配当）を収支水準に応じて行うしくみを確立することにより配当を抑制した。▲６▼地代を固定地代と変動地代に分け、変動地代は匿名組合出資配当金の一定割合とする事により固定地代を抑制した。
【００３８】
最後に、効果についてである。定期借地権とＳＰＣを組み合わせた知的所有権を確立し普及させることによって、「知的立国」を目指すわが国の国策の推進の一助となる。
【００３９】
しかして、第３階層の商品（符号８）について説明する。地主型ＳＰＣの対象となる商品は、借地借家法第２４条の事業用借地権を活用した、▲１▼新築ビル、▲２▼新築店舗、▲３▼中古ビルおよび借地借家法第２３条の建物譲渡特約付借地権を活用した、▲４▼新築マンション、▲５▼新築アパートならびに借地借家法第２５条の一時使用借地権を活用した、▲６▼駐車場等の新築簡易施設の５種類である。この商品のコンピュータ画面は、Ｓ３１（図１４）の通りである。
【００４０】
次に、新築ビルについてである。借地借家法第２４条を活用し運用期間を１５年〜１９年（借地期間は１６年〜２０年）とする新築ビルの建設を目的とする商品であり、家賃相場が１８０００円／坪以上の大都市部が対象である。
【００４１】
そして、新築店舗についてである。借地借家法第２４条を活用し運用期間を９年〜１４年（借地期間は１０年〜１５年）とする新築店舗・病院等の建設を目的とする商品であり、全国の商業地域が対象である。
【００４２】
さらに、中古ビルについてである。借地借家法第２４条を活用し運用期間を９年〜１４年（借地期間は１０年〜１５年）とする中古ビルの大改修を目的とする商品であり、大都市部の大型ビルが対象である。
【００４３】
次に、新築マンションについてである。借地借家法第２３条を活用し運用期間を３０年とする新築マンションの建設を目的とする商品であり、都心の高級住宅立地が対象である。
【００４４】
そして、新築簡易アパートについてである。借地借家法第２５条を活用し運用期間を５年〜９年とする新築簡易アパートの建設を目的とする商品であり、全国の幅広い地域が対象である。
【００４５】
さらに、新築簡易店舗についてである。借地借家法第２５条を活用し運用期間を５年〜９年とする新築簡易店舗の建設を目的とする商品であり、全国の幅広い地域が対象である。
【００４６】
さらに、新築簡易施設についてである。借地借家法第２５条を活用し運用期間を５年〜７年とする駐車場等の簡易施設の建設を目的とする商品であり、全国の幅広い地域が対象である。
【００４７】
最後に、効果についてである。定期借地権とＳＰＣを組み合わせたバリエーションのある商品を開発することにより、地主ニーズに応じた土地活用が可能となり、土地の流動化に資する。
【００４８】
しかして、第４階層の基本システム（符号９）について説明する。ビルや店舗やマンションや簡易施設と定期借地権とＳＰＣを組み合わせ、商品により５年〜３０年の運用期間でＳＰＣが運用し、その後は建物を地主が買取り、賃貸経営に移行するシステムを確立した。この基本システムのコンピュータ画面は、１００（図１５）の通りである。
【００４９】
次に、定期地上権設定契約についてである。工事着工前に地主と開発型ＳＰＣと事業企画者が定期借地権を地上権として設定する定期地上権設定契約を行う。
【００５０】
そして、定期地上権付建築物譲渡契約についてである。開発型ＳＰＣとＳＰＣは工事完成前に定期地上権付建築物を開発型ＳＰＣからＳＰＣに譲渡する定期地上権付建築物譲渡契約を行う。
【００５１】
さらに、定期地上権付建物信託契約についてである。ＳＰＣは建物完成後に信託銀行に定期地上権付建物を信託する定期地上権付建物信託契約を行う。
【００５２】
次に、始期付建物売買契約についてである。ＳＰＣと信託銀行と地主は借地期間満了日にＳＰＣが地主に建物を売却し地主が買い受ける始期付建物売買契約を定期地上権付建物信託契約と同時に行う。この始期付建物売買契約を登記上保全するため、始期付建物所有権移転仮登記を地主を登記権利者、ＳＰＣを登記義務者として行う。
【００５３】
そして、停止条件付建物リースバック契約についてである。ＳＰＣと信託銀行と地主は借地期間満了日のＳＰＣまたは地主の債務不履行を停止条件とする停止条件付建物リースバック契約を定期地上権付建物信託契約と同時に行う。この停止条件付建物リースバック契約を登記上保全するため、停止条件付建物賃借権設定仮登記をＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者として行う。
【００５４】
最後に、効果についてである。期間を限定する定期借地権のメリットを活かしながら、市場の激変による借家権への移行をシステム化することによりソフトランディングできるしくみとしたことで地主の土地供給を促進する。
【００５５】
しかして、第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系（符号１０）について説明する。メインとなるＳＰＣデフォルト防止システムのもとにＳＰＣのデフォルトを防止するサブシステムとして、▲１▼入口のサブシステム、▲２▼運用期間中のサブシステム、▲３▼出口のサブシステム、がある。このＳＰＣデフォルト防止システムの体系のコンピュータ画面は、１００Ａ（図１６）の通りである。
【００５６】
次に、ＳＰＣデフォルト防止システムについて説明する。ＳＰＣデフォルト防止システムは借地期間満了時にＳＰＣまたは地主に債務不履行が生じても、リースバック契約への移行により処理する。要するに定期借地権または一時使用借地権とＳＰＣを組み合わせ、実質的に期間延長を図ることにより、ソフトランディングできるシステムである。
【００５７】
そして、入口のサブシステムについてである。ＳＰＣデフォルト防止システムのスタートの安全を支えるサブシステムであり、ＳＰＣデフォルト防止契約方式、事業推進方式、仮登記方式、当初短期家賃保証方式からなる。
【００５８】
さらに、運用期間中のサブシステムについてである。ＳＰＣデフォルト防止システムの運用期間中の安全を支えるサブシステムであり、保証金期中返戻方式、配当制限方式、変動地代方式、繰延資産活用方式、ノンリコースローン調達方式からなる。
【００５９】
次に、出口のサブシステムについてである。ＳＰＣデフォルト防止システムの運用期間満了時の安全を支えるサブシステムであり、建物減額買取方式、清算処理方式、清算分配方式、停止条件付リースバック方式からなる。
【００６０】
最後に、効果についてである。入口のサブシステム、運用期間中のサブシステム、出口のサブシステムをシステム化することにより入口の安全、運用期間中の安全、出口の安全を確保し、ＳＰＣにデフォルトが発生しないしくみとし定期借地権の普及に貢献する。
【００６１】
しかして、第６階層のＳＰＣデフォルト防止システム（符号１１）について説明する。ＳＰＣデフォルト防止システムの最大のポイントは、万一借地期間中に処理できない場合も地主とＳＰＣがリースバック契約に移行することにより、実質的に期間の延長が行われ、ＳＰＣと地主のデフォルトが発生しないシステムを確立したことである。このＳＰＣデフォルト防止システムのコンピュータ画面は、１００Ｂ（図１７）の通りである。
【００６２】
次に、停止条件付リースバック契約についてである。借地期間満了時に地主のＳＰＣに対する満期返戻金債務不履行の場合、またはＳＰＣのノンリコースローン債務・匿名組合出資金債務不履行の場合には、当初契約した停止条件付リースバック契約が機能し、ＳＰＣが地主から建物のリースバックを受ける。
【００６３】
そして、リースバック期間中のリースバック家賃についてである。リースバック期間中のＳＰＣから地主に対するリースバック家賃は、固定リースバック家賃と変動リースバック家賃からなる。固定リースバック家賃はリースバック契約をなるべく短期間に終了させることが地主ニーズにもＳＰＣニーズにも合致することから、土地・建物の公租公課相当額としている。地主債務不履行の場合は地主の債務不履行額相当額はＳＰＣの未収金として計上され、この未収金をいかに早く振替え、リースバック契約を終了させるかが問題となる。この未収金を清算するために、ＳＰＣの利益剰余金または変動リースバック家賃控除前の当期利益のうちいずれか大きな金額を変動リースバック家賃としている。なお地主が債務履行した場合は変動サブリース家賃は地主に対する未収金がないことから発生しない。
【００６４】
さらに、リースバック期間中の配当金についてである。リースバック期間中のＳＰＣから匿名組合出資者に対する匿名組合出資配当金は一律６％としている。なお株式配当金はゼロである。
【００６５】
次に、停止条件付リースバック契約の終了についてである。地主およびＳＰＣの債務不履行が解消され、かつリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の清算余剰金（５８）がエクイティの金額（匿名組合出資金＋資本金）以上の場合にリースバック契約が終了する。
【００６６】
最後に、効果についてである。万一、停止条件付リースバック契約が機能する事態が発生しても地主、匿名組合出資者に支払うべき金額が双務契約の趣旨に基づき決められていることからノンリコースローン債務の支払が事務的に行われ、ソフトランディングできる。
【００６７】
しかして、第７階層の入口のサブシステム（符号１２）について説明する。地主は、▲１▼事業を誰が責任を持って遂行するのか、▲２▼良質な建物が建設されるのか、▲３▼テナントが確実に入るのか・・・という様々な不安を抱えている。このスタートの不安を解決するのがＳＰＣデフォルト防止システムの入口のサブシステムである。この入口のサブシステムのコンピュータ画面は、画面１２（図１８）の通りである。
【００６８】
次に、ＳＰＣデフォルト防止契約方式についてである。定期地上権設定契約を基盤として始期付建物売買契約と停止条件付リースバック契約によりＳＰＣのデフォルトを防止しソフトランディングを図っている。
【００６９】
そして、事業推進方式についてである。開発リスクに敏感な地主の理解を得るには、事業の責任者が具体的に顔の見える方式でなければならない。地主型ＳＰＣの事業推進は開発のプロであるデベロッパーが行うことによりこの問題を解決した。
【００７０】
さらに、仮登記方式についてである。借地期間満了時の建物の所有権移転が保全される始期付建物所有権移転仮登記や借地期間満了時のＳＰＣの地主に対する金銭返還請求権に関する抵当権設定仮登記や地主またはＳＰＣの債務不履行の場合に機能する停止条件付賃借権設定仮登記が地主とＳＰＣのソフトランディングを物権的に保証する役割を果している。
【００７１】
次に、当初短期家賃保証方式についてである。事業スタート時の地主とデベロッパー（ＳＰＣ）の本当にテナントが入るかという不安を解決するために当初２年間を大手不動産会社が家賃保証する方式を確立している。
【００７２】
最後に、効果についてである。入口のサブシステムにより地主とデベロッパーの不安を解決し定期借地権とＳＰＣの活用による地主型ＳＰＣの普及が図れる。
【００７３】
しかして、第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式（符号１３）について説明する。定期地上権設定契約と始期付建物売買契約と停止条件付リースバック契約を組み合わせることにより、ＳＰＣのデフォルトを防止する契約方式とした。このＳＰＣデフォルト防止契約方式のコンピュータ画面は、１１１（図１９）の通りである。
【００７４】
次に、定期地上権設定契約についてである。地主と開発型ＳＰＣ間で締結される最も基本となる契約で、開発型ＳＰＣとＳＰＣ間で締結される定期地上権付建築物譲渡契約でＳＰＣに引き継がれる。
【００７５】
そして、始期付建物売買契約についてである。ＳＰＣと信託銀行間で締結される定期地上権付建物信託契約と同時にＳＰＣと信託銀行と地主間で、借地期間満了日を始期とする始期付建物売買契約が締結される。
【００７６】
さらに、停止条件付サブリース契約についてである。ＳＰＣと信託銀行間で締結される定期地上権付建物信託契約と同時にＳＰＣと信託銀行と地主間で、借地期間満了日のＳＰＣと地主の債務不履行を停止条件として、停止条件付リースバック契約が締結される
【００７７】
最後に、効果についてである。ＳＰＣのデフォルトの防止はＳＰＣの最大の課題である。この問題を解決することによりＳＰＣを不良債権の処理という消極的な利用から、ＳＰＣを土地活用の推進という積極的な利用に転換させる効果がある。
【００７８】
しかして、第９階層の契約書の体系（符号１４）について説明する。地主と事業企画者（株式会社リランドシステム）の合意書締結後デベロッパー（事業主）が社内稟議を行い、地主と事業企画者と開発型ＳＰＣの間で事業契約が締結され、開発型ＳＰＣから地主に資金の一部のデリバリーが行われる。事業契約締結後、デベロッパー・地主・事業企画者によりＳＰＣが組成される。この契約書の体系のコンピュータ画面は、１１１Ａ（図２０）の通りである。
【００７９】
次に、基本契約書についてである。ＳＰＣ組成後、基本契約書が開発型ＳＰＣ・地主・事業企画者・信託銀行・匿名組合出資予定者の間で締結される。なお匿名組合出資予定者は、デベロッパー・地主・事業企画者・建設会社・設計事務所等、事業関係者に限定している。
【００８０】
そして、定期地上権設定契約書等についてである。基本契約書締結後順次、定期地上権設定契約書、事業主・ＳＰＣ間契約書、定期地上権付建築物譲渡契約書、匿名組合出資者間組合契約書、定期地上権付建物信託契約書、始期付建物売買契約書、停止条件付リースバック契約書、その他契約書が締結される。
【００８１】
最後に、効果についてである。地主・ＳＰＣ・事業関係者等の利益を、借地借家法・不動産登記法・民法・信託法等の法律を組み合わせることにより守り、すべての関係者の事業目的を調和させ、経済の活性化に貢献する。
【００８２】
しかして、第８階層の事業推進方式（符号１５）について説明する。地主型ＳＰＣシステムの知的所有権の専用使用権を有する株式会社リランドシステムが事業企画を行い、事業推進するデベロッパー、建設会社、設計事務所、ＰＭ・ＣＭ会社を選定すると同時にＳＰＣの運用を実際的に行うファイナンシャルマネジメント会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社、信託銀行を選定する。この事業推進方式のコンピュータ画面は、１１２（図２１）の通りである。
【００８３】
次に、入口の安全についてである。事業のスタートである建物の建設・開発は開発型ＳＰＣが行う。開発型ＳＰＣは大手デベロッパーを株主として組成され、実質的に大手デベロッパーが責任を負うしくみとしている。大手デベロッパーは開発型ＳＰＣに対して、２０％〜３０％程度の匿名組合出資を行い、残りの資金調達はノンリコースローンで賄う。
【００８４】
そして、ファイナンシャルマネジメント会社についてである。地主型ＳＰＣシステムの最も大きな特徴は、地主と強い信頼関係のある地主の主要取引銀行をファイナンシャルマネジメント会社とし、資金調達を円滑に行えるしくみを確立したことである。資金という燃料の枯渇によるデフォルトの発生を防止するファイナンシャルマネジメント会社のシステム化がポイントである。
【００８５】
さらに、運用期間中の安全についてである。運用期間中に中心的な役割を担うのは建物の運営と入金管理を行うアセットマネジメント会社である。このアセットマネジメント会社は、市場で信頼のある大手不動産会社となる。アセットマネジメント会社は建物の管理やリースマネジメントを行うプロパティマネジメント会社を統括する。
【００８６】
最後に、効果についてである。プロフェッショナルにより入口の開発が行われ、ファイナンシャルマネジメント会社による資金計画とプロフェッショナルにより物件ごとに運用することで、地主と市場の信頼を得るしくみが定期借地権による地主型ＳＰＣ方式の普及をもたらし、土地活用と経済の活性化に貢献する。
【００８７】
しかして、第９階層の事業推進と資金調達（符号１６）について説明する。最初に事業推進についてである。一般のＳＰＣ方式では開発型ＳＰＣが建設・開発を行うが、この方式は事業主体の顔が見えず、地主の理解は得られない。地主型ＳＰＣシステムでは、顔の見えるデベロッパーが組成した開発型ＳＰＣが建設・開発・資金の全責任を負って事業を推進するのが特長である。次に資金調達についてである。一般のＳＰＣ方式ではエクイティ３０％、ノンリコースローン７０％として資金調達しているが、このしくみではどうしても投資家に重点を置いたシステムを構築せざるを得ない。定期借地権を活用した地主型ＳＰＣシステムは、▲１▼土地付建物と異なり総投資金額が小さいこと、▲２▼借地期間満了時にノンリコースローンの２０％程度と地主清算金（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金−清算変動地代）で回収できることに着目し、ノンリコースローンを借地期間満了時に保守的に１５％程度残すこと（ノンリコースローンの８５％は運用期間で元金均等返済）で資金調達の約９７％をノンリコースローンにより賄うしくみとした。この事業推進と資金調達のコンピュータ画面は、１１２Ａ（図２２）の通りである。
【００８８】
次に、ＳＰＣの出資形態についてである。ＳＰＣはデベロッパー、地主、事業企画者により組成され、株式出資金以外のエクイティを事業関係者から匿名組合出資金として調達する。匿名組合出資金はＳＰＣ設立後３年目以降、ＳＰＣの取締役会の承認のもとに転売可能としている。
【００８９】
そして、ノンリコースローンについてである。ノンリコースローンは固定元金返済ローンとして運用期間満了時に約１５％となるように固定返済され、運用期間満了時の残高は地主清算金で清算されるノンリコースローンＢとクレジットラインを設けて自由に借りられるノンリコースローンＡからなる。
【００９０】
最後に、効果についてである。地主に安心な事業推進方式と資金コストを軽減した資金調達方式を確立することにより、入口の問題を解決し土地活用を促進する。
【００９１】
しかして、第８階層の仮登記方式（符号１７）について説明する。借地期間満了時の処理を当初の定期地上権付建物信託登記時に地主、ＳＰＣ、金融機関、それぞれの立場で仮登記を行うことにより円満に解決できる方式を確立した。この仮登記方式のコンピュータ画面は、１１３（図２３）の通りである。
【００９２】
次に、抵当権設定仮登記についてである。ＳＰＣの借地期間満了時の地主に対する金銭債権（建物売買代金請求権＋保証金返還請求権）を保全するためのＳＰＣを登記権利者とする抵当権設定仮登記。
【００９３】
そして、抵当権付金銭返還請求権に対する質権設定仮登記についてである。金融機関の借地期間満了時のＳＰＣに対するノンリコースローン債権を保全するための金融機関を登記権利者とする抵当権付金銭返還請求権に対する質権設定仮登記。
【００９４】
さらに、停止条件付賃借権設定仮登記についてである。停止条件付リースバック契約に基づくＳＰＣと地主の債務不履行を停止条件とし、ＳＰＣを登記権利者とする停止条件付賃借権設定仮登記。
【００９５】
次に、始期付所有権移転仮登記についてである。始期付建物売買契約に基づく借地期間満了日を始期とし、地主を登記権利者とする始期付所有権移転仮登記。
【００９６】
最後に、効果についてである。仮登記方式により定期借地権の最大の課題である借地期間満了時の処理を解決し定期借地権の普及に貢献する。
【００９７】
しかして、第８階層の当初短期家賃保証方式（符号１８）について説明する。ＳＰＣの入口の安全と地主の不安を解決するため当初短期家賃保証方式を制度化した。この当初短期家賃保証方式のコンピュータ画面は、１１４（図２４）の通りである。
【００９８】
次に、当初２年間家賃保証方式についてである。ビル経営の最大の不安はテナントが入居するかという問題であり、この問題が解決しない限り定期借地権設定契約には至らない。一方、家賃保証方式は収益性を犠牲にして安全性を求める方式であるが、通常２年毎に保証家賃が改定されることから本当の意味の家賃保証ではない。そこでＳＰＣの当初の安全を確保しながら収益性を確保する当初２年間家賃保証方式を開発した。
【００９９】
最後に、効果についてである。当初２年間という短期間だけ家賃を保証させるシステムを確立することにより入口の安心を確保し、定期借地権の普及を促進する。
【０１００】
しかして、第７階層の運用期間中のサブシステム（符号１９）について説明する。地主は、▲１▼地代がどうなるか、▲２▼ＳＰＣがもうけすぎるのではないか・・・・という様々な不安を抱えている。この運用期間中の不安を解決することが地主型ＳＰＣシステムのポイントである。この運用期間中のサブシステムのコンピュータ画面は、１２０（図２５）の通りである。
【０１０１】
次に、保証金期中返戻方式についてである。ＳＰＣが地主に預託した保証金を地主が期中に返還する方式として保証金期中返戻方式を制度化し、ＳＰＣの収支の改善と地主の借地期間満了時の不安を解決した。
【０１０２】
そして、変動地代方式についてである。地代が多くなることは、ＳＰＣの経営を圧迫することになる。一方、地代が少なければ地主の土地活用は進まない。固定地代だけでなく収支水準による変動地代方式によりＳＰＣと地主のバランスを図っている。
【０１０３】
さらに、配当制限方式についてである。ＳＰＣの過大利益は地主の不利益となり、過大配当はＳＰＣの財政状態を危うくする。配当制限方式により利益が逆算されるしくみにより過大利益、過大配当の問題を解決した。
【０１０４】
次に、繰延資産活用方式についてである。繰延資産の活用により、▲１▼利益の平準化、▲２▼収支と損益の乖離の縮小、▲３▼借地期間満了時の建物売買代金の適正化を図っている。
【０１０５】
そして、ノンリコースローン調達方式についてである。ＳＰＣは事業関係者による匿名組合出資金以外の資金をノンリコースローンにより調達するが、ノンリコースローンのレンダーのリスクを緩和したノンリコースローン調達方式を制度化した。
【０１０６】
最後に、効果についてである。運用期間中の５つのサブシステムがＳＰＣと地主の不安を解決し地主型ＳＰＣシステムの中心的役割を担う。
【０１０７】
しかして、第８階層の保証金期中返戻方式（符号２０）について説明する。ＳＰＣが地主に預託した保証金は、借地期間満了時に返還されるのが通常の方式であるが、ＳＰＣの収支の改善と地主の借地期間満了時の不安を解決するしくみとして、保証金期中返戻方式を開発した。この保証金期中返戻方式の具体例のコンピュータ画面は、１２１（図２６）の通りである。
【０１０８】
次に、保証金についてである。定期借地権の設定の対価として、一般に権利金が支払われるが、権利金の課税問題のため権利金が多額になることを地主は好まない。一方、土地活用にあたっては、抵当権の抹消、既存建物解体工事、資金ニーズ・・・等々の問題がある。この問題の解決のための保証金の金額が土地活用の鍵となっている。
【０１０９】
そして、ＳＰＣの収支の改善についてである。ＳＰＣが地主に保証金を預託するのは、▲１▼ＳＰＣのノンリコースローンが増えることからＳＰＣの毎年の元金返済が増える、▲２▼ＳＰＣの支払利息が増大する、等々ＳＰＣの収支及び損益を圧迫する。保証金の一部を期中に地主がＳＰＣに返還する保証金期中返戻方式の制度化により、ＳＰＣの収支を改善するとともに、収支と損益との乖離を小さくする結果、法人税の負担を減少させる。
【０１１０】
さらに、保証金期末返戻金についてである。保証金のうち保証金期中返戻金以外の金額は、借地期間満了時に地主がＳＰＣに返還する保証金期末返戻金となるが、この保証金期末返戻金が少額になる結果、地主のＳＰＣに対する保証金返戻債務が小さくなり、地主の債務不履行の可能性も小さくなり安全性が増す。
【０１１１】
最後に、効果についてである。保証金制度の構造的な問題である、▲１▼ＳＰＣ収支の悪化、▲２▼地主の借地期間満了時の不安、を解決することにより定期借地権とＳＰＣ方式の普及に貢献する。
【０１１２】
しかして、第８階層の配当制限方式（符号２１）について説明する。ＳＰＣの過大利益を制限し、ＳＰＣと地主の利益のバランスを図る目的で配当制限方式を制度化した。この配当制限方式のコンピュータ画面は、１２２（図２７）の通りである。
【０１１３】
次に、ＳＰＣの利益の制限についてである。ＳＰＣの過大利益は地主の不利益となるため借地関係のアンバランスが生じる。ＳＰＣと地主の利益をバランスさせるためにはＳＰＣの過大利益を制限する必要がある。地主型ＳＰＣシステムはＳＰＣと地主の利益のバランスを図る目的で配当から利益が逆算される配当制限方式を開発した。
【０１１４】
そして、配当制限についてである。匿名組合出資者に対する配当はＳＰＣデフォルト防止計算書の収支水準（４５）に基づき、定期借地権設定契約書で予め定められた配当率により自動的に決定される。配当率は０％から２．５％きざみで０％から２０％までの９段階としている。
【０１１５】
さらに、清算匿名組合出資配当金についてである。借地期間満了時のＳＰＣの分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）の４５％相当額を清算匿名組合出資配当金として匿名組合出資者に配当し、同額を清算変動地代として地主に分配することにより匿名組合出資者と地主のバランスを図っている。
【０１１６】
次に、高配当についてである。当初予定した家賃水準で推移した場合は、匿名組合出資配当金と清算匿名組合出資配当金を合わせた年平均配当率は２０％以上となり、家賃水準が運用期間中を通して相当下落しても５％以上の配当となるシステムとしている。
【０１１７】
最後に、効果についてである。ＳＰＣの安定と地主の安心をもたらしながら、従来の投資指標であるＩＲＲやＣＡＰ ＲＡＴＥなどの計算よりも出資者に理解しやすく、かつ高配当をもたらす。
【０１１８】
しかして、第８階層の変動地代方式（符号２２）について説明する。固定地代とは別にＳＰＣの収支に応じて変動地代を支払う方式により、ＳＰＣの安定と地代の適正化を制度化した。この変動地代方式のコンピュータ画面は、１２３（図２８）の通りである。
【０１１９】
次に、工事期間地代についてである。定期地上権設定契約時から建物完成時までの開発型ＳＰＣが負担する工事期間地代は、ＳＰＣの運用期間中の固定地代の５０％相当額として定められている。
【０１２０】
そして、固定地代についてである。ＳＰＣの運用期間中の固定地代は、権利金、保証金、家賃収入などをＳＰＣデフォルト防止計算書で計算した結果、定められる。
【０１２１】
さらに、変動地代についてである。変動地代は収支水準により定まる匿名組合出資配当金にプロジェクトごとに決定された０．１〜０．５の係数を乗じた金額として毎年度終了後支払われる。従って匿名組合出資配当金が少ない場合は変動地代も少なくなり、匿名組合出資配当金がゼロの場合は変動地代もゼロとなる。
【０１２２】
次に、清算変動地代についてである。借地期間満了時のＳＰＣの分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）の４５％相当額を清算変動地代として地主に分配することにより地主と匿名組合出資者とのバランスを図っている。
【０１２３】
最後に、効果についてである。変動地代方式により地主のモチベーションを高め、定期借地権とＳＰＣ方式の土地活用を促進する。
【０１２４】
しかして、第８階層の繰延資産活用方式（符号２３）について説明する。ＳＰＣの利益の平準化とＳＰＣの収支と損益の乖離の縮小と借地期間満了時の建物売買代金の適正化を図る目的で繰延資産勘定を活用する。この繰延資産活用方式のコンピュータ画面は、１２４（図２９）の通りである。
【０１２５】
次に、ＳＰＣの利益の平準化についてである。ＳＰＣは不動産物件に特化して設立される組織であることから、その収入と支出は不動産に係わる収入と支出に限定される。ＳＰＣは一般に利益の平準化を実現しやすいが、初年度の投資金額の取扱いにより利益のばらつきが生ずる。この初年度の投資金額を繰延資産勘定に計上することにより一層の利益の平準化が図れる。
【０１２６】
そして、投資金額と繰延資産についてである。法人税法上建物の建設に関する開発費用は、▲１▼固定資産に計上しなければならない支出、▲２▼固定資産もしくは費用に計上することを選択できる支出に分けられるが、ポイントは▲２▼の費用計上が選択できる支出は繰延資産計上も可能なことである。
【０１２７】
さらに、繰延資産と法人税についてである。法人税法上認められる繰延資産は、▲１▼商法上の繰延資産、▲２▼法人税法上の繰延資産の２種類であるが、償却方法は、▲１▼が任意償却、▲２▼が効果の発現する期間での償却である。定期借地権であることを考えると▲１▼▲２▼とも運用期間中の毎年の償却が合理的である。
【０１２８】
次に、建物売買代金の適正化についてである。一般の経理方法は費用項目も固定資産に計上することが多く、▲１▼ＳＰＣの利益が過大に計上され、▲２▼借地期間満了時の建物売買代金が過大に計上されるという不合理な結果となる。
【０１２９】
最後に、効果についてである。繰延資産の活用によって経理の適正化と合理化が行われる結果、定期借地権とＳＰＣを組み合わせた土地活用が促進される。
【０１３０】
しかして、第９階層の繰延資産の活用と元金返済方式（符号２４）について説明する。ＳＰＣの安定の最大のポイントは収支と損益の乖離の縮小を図ることであり、具体的には元金返済と減価償却費のバランスをいかに図るかということである。この繰延資産の活用と元金返済方式のコンピュータ画面は、１２４Ａ（図３０）の通りである。
【０１３１】
次に、システムの特長についてである。地主型ＳＰＣシステムの特長は、▲１▼投資金額が相対的に小さいこと、▲２▼借地期間満了時に地主清算金（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金−清算変動地代）で投資金額を回収できることである。
【０１３２】
そして、元金返済額の適正化についてである。資金調達の大部分の金額をノンリコースローンで賄うことを可能にした地主型ＳＰＣにおいて、ノンリコースローンの元金返済額の適正化は、▲１▼ノンリコースローンの８５％を運用期間中に返済し、残りの１５％は運用期間満了時に返済する期末返済システムと、▲２▼保証金期中返戻方式による元金返済の緩和システムとの組み合わせによって実現した。
【０１３３】
さらに、減価償却費の適正化についてである。減価償却費の適正化は、▲１▼法人税法上固定資産に強制計上される項目以外は繰延資産に計上し運用期間にわたり均等に償却する方式、▲２▼建物関係支出をなるべく建物勘定に計上せず設備勘定や構築物勘定に計上することで早期償却する方式との組み合わせによって実現した。
【０１３４】
最後に、効果についてである。元金返済額と減価償却費の適正化を図ることにより、収支と損益の乖離を縮小し、過大法人税を排除し、ＳＰＣの健全な財政状態を維持すると同時に借地期間満了時の地主の建物買取代金を適正化し、ＳＰＣの安定と定期借地権の普及に役立つ。
【０１３５】
しかして、第８階層のノンリコースローン調達方式（符号２５）について説明する。ノンリコースローンは当初の投資金額に充てるための固定ノンリコースローンと運転資金が不足した場合にクレジットライン設定枠の範囲で自由に借入れできる変動ノンリコースローンとし、ＳＰＣの安定と資金コストの軽減を図っている。このノンリコースローン調達方式のコンピュータ画面は、１２５（図３１）の通りである。
【０１３６】
次に、運転資金についてである。ＳＰＣの運転資金の不足額は、▲１▼当初投資金額に対する消費税の還付金額と、▲２▼テナントから預った敷金を銀行に預けた敷金預金の取崩し額で基本的に賄われるが、さらに不足する場合は予め設定したクレジットラインの枠内の変動ノンリコースローンで賄われる。
【０１３７】
そして、ノンリコースローンについてである。ＳＰＣの全体の資金調達の３％程度を匿名組合出資金、９７％程度をノンリコースローンで賄い、ノンリコースローンのうち固定ノンリコースローン（ノンリコースローンＢ）、変動ノンリコースローン（ノンリコースローンＡ）とするしくみを確立した。
【０１３８】
さらに、固定ノンリコースローンについてである。固定ノンリコースローンは借地期間満了時にノンリコースローンの約１５％程度を地主清算金（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金−清算変動地代）で回収し、残りの約８５％を運用期間中に元金均等返済する地主型ＳＰＣシステム独自のノンリコースローンである。
【０１３９】
次に、変動ノンリコースローンについてである。変動ノンリコースローンは予めクレジットラインを設定し、資金が不足した場合には、このクレジットラインの範囲で自由に借りられるコミットメント型ローンである。ＳＰＣはクレジットラインを使用するかしないかに係わらずコミットメント料がかかる。また実際利用した場合には金利がかかるのは当然のことである。
【０１４０】
最後に、効果についてである。ノンリコースローンを２種類に分けることにより資金負担の高い不動産の証券化をせずに資金調達を可能にし、ＳＰＣ方式の利用が容易になった。
【０１４１】
しかして、第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方（符号２６）について説明する。長期にわたる運用期間中、資金が円滑に流れるために地主型ＳＰＣシステムではファイナンシャルマネジメント会社がたいへん重要な役割を果たす。通常、地主のメインバンクがファイナンシャルマネジメント会社となる。ファイナンシャルマネジメント会社にはＳＰＣから毎月ファイナンシャルマネジメント報酬が支払われる。この地主型ＳＰＣの資金調達の考え方のコンピュータ画面は、１２５Ａ（図３２）の通りである。
【０１４２】
次に、ファイナンシャルマネジメント会社についてである。一般のＳＰＣ方式では不動産の処分を適宜に行うアセットマネジメント会社が中心的な役割を担う。しかし定期借地権を利用した地主型ＳＰＣシステムは、運用期間満了時に不動産の処分が決まっていることと期間が長期であるという制約があることから、中心的役割はアセットマネジメント会社ではなく、ファイナンシャルマネジメント会社が担うことになる。
【０１４３】
そして、レンダーについてである。レンダーはファイナンシャルマネジメント会社が組成し、通常ファイナンシャルマネジメント会社自身がメインのレンダーとなる。またその他地主の取引銀行やファイナンシャルマネジメント会社の関係会社等がレンダーとなる。
【０１４４】
最後に、効果についてである。ファイナンシャルマネジメント会社をＳＰＣの運用の中心に据え、資金という燃料が枯渇しないシステムとしてＳＰＣの安定と地主の安心を確保することにより、土地活用を促進する。
【０１４５】
しかして、第７階層の出口のサブシステム（符号２７）について説明する。ＳＰＣも地主も入口と運用期間中がいかに優れたシステムであっても、出口が明確でなければ事業参画や土地活用ができない。まさにデフォルト防止システムの中心となるのは出口のシステム化である。この出口のサブシステムのコンピュータ画面は、１３０（図３３）の通りである。
【０１４６】
次に、建物減額買取方式についてである。借地期間満了時の建物売買金額を簿価より減額して売買することで地主のモチベーションを高め、借地期間満了時の地主の満期返還債務を小さくしている。
【０１４７】
そして、清算処理方式についてである。借地期間満了時のＳＰＣの債権者および債務者に対する清算処理の問題を解決した。
【０１４８】
さらに、清算分配方式についてである。借地期間満了時の清算余剰金を匿名組合出資者、地主、株主にいかに分配するかという問題を解決した。
【０１４９】
次に、停止条件付リースバック契約方式についてである。借地期間満了時にＳＰＣがノンリコースローンまたは匿名組合出資者に対して債務不履行が発生した場合は停止条件付リースバック契約が機能し実質的な運用期間の延長がなされ、出口の問題を解決した。
【０１５０】
最後に、効果についてである。出口の４つのサブシステムがデフォルト防止システムの直接的な出口処理の役割を果している。
【０１５１】
しかして、第８階層の建物減額買取方式（符号２８）について説明する。借地期間満了時の建物売買価格を簿価とするのは、地主に不満、抵抗、納得がいかない・・・等々の違和感が残る。この地主の心理を重視し、建物減額買取方式を開発した。この建物減額買取方式のコンピュータ画面は、１３１（図３４）の通りである。
【０１５２】
次に、新築ビルの建物売買代金についてである。新築ビルの借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の８０％〜９０％としている。
【０１５３】
そして、新築店舗の建物売買代金についてである。新築店舗の借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の５０％〜８０％としている。
【０１５４】
さらに、中古ビルの建物売買代金についてである。中古ビルの借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の５０％〜８０％としている。
【０１５５】
次に、新築マンションの建物売買代金についてである。新築マンションの借地期間満了時の建物売買代金は相当の対価の制約があることから、ＳＰＣの建物帳簿価額の９０％〜１００％としている。
【０１５６】
そして、新築アパートの建物売買代金についてである。新築アパートの借地期間満了時の建物売買代金は相当の対価の制約があることから、ＳＰＣの建物帳簿価額の９０％〜１００％としている。
【０１５７】
そして、新築簡易アパートの建物売買代金についてである。新築簡易アパートの借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の３０％〜５０％としている。
【０１５８】
さらに、新築簡易店舗の建物売買代金についてである。新築簡易店舗の借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の３０％〜５０％としている。
【０１５９】
最後に、効果についてである。地主は資金ゼロでスタートし、借地期間満了時に建物を安く取得できるしくみは定期借地権の土地活用を促進し、経済の活性化に貢献する。
【０１６０】
次に、新築簡易施設の建物売買代金についてである。新築簡易施設の借地期間満了時の建物売買代金はＳＰＣの建物帳簿価額の３０％〜５０％としている。
【０１６１】
次に、清算処理年度についてである。ＳＰＣの清算処理は借地期間満了時の分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）がプラスの場合は、借地期間満了時に行われ、マイナスの場合は、停止条件付リースバック契約が機能し、分配可能余剰金がプラスに転ずるリースバック契約が終了する年度に行われる。
【０１６２】
そして、地主に対する清算処理についてである。ＳＰＣの地主に対する借地期間満了時の金銭返還請求権は、ＳＰＣのテナントに対する預り敷金債務を地主が引き継ぎ、清算変動地代が清算される結果、（建物売買代金請求権＋保証金返還請求権−預り敷金−清算変動地代）として計算される。ただし停止条件付リースバック契約に移行する場合のＳＰＣの地主に対する金銭返還請求権は清算変動地代は発生しないことから、上記算式での清算変動地代はゼロとなる。
【０１６３】
さらに、ノンリコースローンに対する清算処理についてである。ＳＰＣの借地期間満了時の金銭返還債務のうち、最優先債務はノンリコースローンに対する返済金であり、停止条件付リースバック契約が機能したとしてもリースバック期間の最優先債務として取り扱われる。
【０１６４】
最後に、効果についてである。清算処理を明確にすることにより地主、匿名組合出資者、株主、ノンリコースローン債権者等に安心感を与え、定期借地権の土地活用による信頼を高める。
【０１６５】
しかして、第９階層の運用期間延長の判定と対応（符号３０）について説明する。運用期間延長の判定は、借地期間満了日のＳＰＣデフォルト防止計算書の清算余剰金（９９）が、エクイティの金額（匿名組合出資金＋資本金）以上の場合に、延長せず終了し、エクイティの金額未満の場合に停止条件付リースバック契約に移行し、延長される。またリースバック契約移行後もリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の清算余剰金（５８）が、エクイティの金額以上になった年度で終了する。この運用期間延長の判定と対応のコンピュータ画面は、１３２Ａ（図３６）の通りである。
【０１６６】
次に、延長期間は５年が限度についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書の清算余剰金（９９）がエクイティの金額未満の場合には、システムマネジメント会社（株式会社リランドシステム）の計算に基づき５年を限度としてリースバック契約の期間を定める。
【０１６７】
そして、５年後の地主の債務不履行についてである。リースバック契約に移行し、５年を経過しても地主の債務不履行が解消されない場合には、地主は定期借地権付建物を売却し清算する義務を負う。この場合も土地を売却する必要はない。
【０１６８】
さらに、５年後のＳＰＣの債務不履行についてである。リースバック契約移行後ＳＰＣ収支計算書の清算余剰金（５８）がエクイティの金額未満の場合には、ＳＰＣと地主が協議の上、期間を再延長するか損失負担かを選択する。損失負担を選択した場合には、損失負担額はＳＰＣと地主が同額負担する。
【０１６９】
最後に、効果についてである。運用期間延長の判定をシステム化することにより、期間の終了が機械的に行われ、トラブルを防止することで匿名組合出資者が安心して出資できるしくみとし、地主型ＳＰＣの組成を容易にした。
【０１７０】
しかして、第８階層の清算分配方式（符号３１）について説明する。ＳＰＣは不動産の運用に特化した会社であることから運用期間の終了により余剰金を分配するしくみが必要である。清算匿名組合出資者、地主、株主に余剰金を分配する清算分配方式を確立した。この清算分配方式のコンピュータ画面は、１３３（図３７）の通りである。
【０１７１】
次に、清算分配基準についてである。地主型ＳＰＣシステムは地主とＳＰＣにより成立するしくみである。ＳＰＣの資本金は１０００万円という過小資本であることから、この分配基準は分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）に対して匿名組合出資者４５％、地主４５％、株主１０％を原則としている。なお分配可能余剰金がマイナスの場合は、ノンリコースローンの返済、または匿名組合出資金の返還ができない事態であり停止条件付リースバック契約が機能する。この場合には分配可能余剰金の分配は借地期間満了時ではなく、停止条件付リースバック契約終了時である。
【０１７２】
そして、清算匿名組合出資配当率についてである。匿名組合出資配当金は分配可能余剰金の４５％相当額である。たとえば匿名組合出資金が３億円で分配可能余剰金が１０億円の場合は、４億５０００万円の清算匿名組合出資配当金が支払われることになり、清算匿名組合出資配当金だけの利回りで１５０％となり、運用期間が１５年とすると年平均で１０％の利回りを押し上げる。
【０１７３】
さらに、清算変動地代についてである。清算変動地代は分配可能余剰金の４５％相当額である。たとえば４億５０００万円の清算変動地代が支払われた場合は、運用期間が１５年とすると年平均で３０００万円の地代を押し上げる。
【０１７４】
次に、支払配当金についてである。株主に対する還元はＳＰＣの分配可能余剰金の１０％相当額であるが、法人税が課される。たとえば１億円のＳＰＣの分配可能余剰金の場合には、清算法人税等が約４０００万円が支払われ、残り６０００万円が支払配当となる。資本金１０００万円のＳＰＣでは清算配当金だけの利回りで６００％となり、運用期間が１５年とすると年平均で４０％の利回りを押し上げる。
【０１７５】
最後に、効果についてである。地主にも出資者にもメリットのある出口の分配システムにより定期借地権の土地活用を促進し経済の活性化に貢献する。
【０１７６】
しかして、第８階層の停止条件付リースバック契約方式（符号３２）について説明する。デフォルト防止システムの柱となっているのが停止条件付リースバック契約方式である。この方式により借地期間満了時にノンリコースローン・匿名組合出資金等の清算処理ができない場合もソフトランディングが可能となった。この停止条件付リースバック契約方式のコンピュータ画面は、１３４（図３８）の通りである。
【０１７７】
次に、停止条件の判定についてである。ＳＰＣに債務不履行が発生したかどうかの判定は、ＳＰＣデフォルト防止計算書上の分配可能余剰金（清算余剰金−エクイティの金額）がマイナスになったかどうかで判定される。
【０１７８】
そして、停止条件付リースバック契約についてである。地主とＳＰＣと信託銀行との間で締結される定期地上権付建物信託契約と同時に、借地期間満了時に建物が地主所有となる始期付建物売買契約と、ＳＰＣまたは地主の借地期間満了時の債務不履行を停止条件として地主所有となった建物がＳＰＣにリースバックされる停止条件付リースバック契約が締結される。
【０１７９】
さらに、仮登記についてである。停止条件付リースバック契約を保全するため、地主を登記権利者、ＳＰＣを登記義務者とする始期付建物所有権移転仮登記の先順位で、ＳＰＣを登記権利者、地主を登記義務者とする停止条件付建物賃貸借設定仮登記を行う。
【０１８０】
最後に、効果についてである。停止条件付リースバック契約方式により強制執行、競売等のハードランディングでなく実質的な運用期間の延長によりソフトランディングを可能にし地主とＳＰＣの安心を確保した。
【０１８１】
しかして、第９階層のリースバック移行後の清算処理（符号３３）について説明する。リースバック移行後の清算処理の基本的な考え方は、いかに早くリースバック契約を終了させ、地主またはＳＰＣの債務不履行状態を解消させるかということである。このため固定リースバック家賃を抑え、匿名組合出資配当率を６％とし、株式配当をゼロとしている。このリースバック移行後の清算処理のコンピュータ画面は、１３４Ａ（図３９）の通りである。
【０１８２】
次に、固定リースバック家賃についてである。固定リースバック家賃は建物公租公課相当額とし、ＳＰＣから地主に対して現金で支払われる。
【０１８３】
そして、変動リースバック家賃についてである。借地期間満了時に地主が債務不履行した場合には、ＳＰＣの地主に対する金銭返還請求権（建物売買代金＋保証金期末返戻金−敷金清算金）のうち債務不履行相当額はＳＰＣの経理上、地主に対する未収金として計上される。この未収金を償却するために変動リースバック家賃方式を確立した。変動リースバック家賃の金額は当該年度の利益剰余金の金額と変動リースバック家賃控除前の当期利益のいずれか大きい金額として未収金の早期償却を計っている。なお変動リースバック家賃は未収金を償却するために計上されることから現金の授受がないことは当然のことであり、地主は法人税を過大に負担することから「勘定合って銭足らず」という状態になり資金繰りは大変苦しくなる。
【０１８４】
さらに、匿名組合出資配当金についてである。匿名組合出資者に対する配当金はリースバック期間中に６％相当額として支払われる匿名組合出資配当金と地主またはＳＰＣの債務不履行が解消された年度の分配可能余剰金の４５％相当額として支払われる清算匿名組合出資配当金の２種類から成る。
【０１８５】
次に、株式配当金についてである。株主に対する配当金はリースバック期間中は支払われない。地主またはＳＰＣの債務不履行が解消された年度の清算所得から清算法人税等を控除した金額が株式配当金として支払われる。
【０１８６】
最後に、効果についてである。地主またはＳＰＣに万一債務不履行が発生し、リースバックに移行する場合にも清算処理を確実に行える計算システムにより、円滑な処理が行われると言う安心感を地主とＳＰＣに与えることができる。
【０１８７】
しかして、第４階層の計算の基本システム（符号３４）について説明する。定期借地権による土地活用の目的は基本的に定期借地権の期間で終了させることである。この目的のために、▲１▼資金調達システム、▲２▼元金返済システム、▲３▼市場に連動した期中分配システム、▲４▼清算分配システムの４つのシステムを確立し、ＳＰＣデフォルト防止計算書に組み入れることによりＳＰＣのデフォルトを防止する計算システムを開発した。この計算の基本システムのコンピュータ画面は、２００（図４０）の通りである。
【０１８８】
次に、資金調達システムについてである。土地付建物を対象としたＳＰＣの資金調達は約７０％をノンリコースローン、約３０％をエクイティとしている。定期借地権付建物を対象とした、地主型ＳＰＣシステムは土地代がないことから、１００％をノンリコースローンとしても土地付建物の７０％のノンリコースローンより小さい金額となる。この基本構造を利用して投資金額の約９７％をノンリコースローンとし、残りの３％を事業関係者を匿名組合出資者とするしくみを構築した。
【０１８９】
そして、元金返済システムについてである。ＳＰＣの健全性を実現するための最大のポイントは損益と収支を合致させることであるが、この問題を解決しているＳＰＣは皆無である。地主型ＳＰＣシステムでは投資金額のうち建物勘定以外の金額は繰延資産勘定にすることにより減価償却費を多くして、元金返済との乖離を小さくする計算メカニズムを確立し、損益と収支の乖離を小さくして過大法人税を抑制した。
【０１９０】
さらに、期中分配システムについてである。期中の配当や変動地代を市場に連動させることにより過大配当や過大地代を抑制し、ＳＰＣの安定性を確保している。なお地代は一定の固定地代と上記変動地代によるシステムとし地主とＳＰＣのバランスを図っている。
【０１９１】
次に、清算分配システムについてである。期中の配当や地代を抑制した結果、清算余剰金が発生した場合に借地期間満了時にＳＰＣの出資者と地主に分配することにより、期中のＳＰＣの安定を図るとともに、出資者と地主の利益の調和を図っている。
【０１９２】
最後に、効果についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書を開発することにより、資金調達→元金返済→期中分配→清算分配のメカニズムを具体的な計算で裏付け、地主型ＳＰＣシステムを社会に受け入れられる実践的なシステムとした。
【０１９３】
しかして、第５階層の計算システムの体系（符号３５）について説明する。借地期間中は実数に基づくＳＰＣデフォルト防止計算書を作成し、当初の予測と比べることによってＳＰＣの安全性を毎月チェックする。借地期間満了時は地主の債務履行か債務不履行かによってそれぞれのＳＰＣデフォルト防止計算書に分かれリースバック移行後もそれぞれリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書が用意されている。この計算システムの体系のコンピュータ画面は、２００Ａ（図４１）の通りである。
【０１９４】
次に、期間の延長についてである。地主型ＳＰＣシステムは、借地期間満了時に地主の債務不履行が発生しない限り、基本的にＳＰＣに債務不履行が発生しないようなしくみとなっている。借地期間満了時に地主が債務を履行した場合でＳＰＣが債務不履行となるのは家賃が相当激変した例外的な事態であるが、そのようなケースでも１〜２年リースバック契約に移行すれば足りる。また借地期間満了時の地主の債務不履行のケースでは３年〜５年のリースバック契約に移行することになる。
【０１９５】
最後に、効果についてである。借地期間満了時のＳＰＣデフォルト防止計算書を地主債務履行型と地主債務不履行型とに分けることによって初めて、リースバック移行後のＳＰＣ収支計算書が可能となり、地主と匿名組合出資者の安心を確保した。
【０１９６】
しかして、第６階層の家賃水準の考え方と具体例（符号３６）について説明する。家賃水準の考え方は、実態に合わせ運用期間１８年の例で次のような計算の前提を設けている。▲１▼初年度の稼働率を６５％、２年度以降を９５％としている。▲２▼当初２年間家賃保証方式で全期間家賃を一定とした（ケース１）と、７年後に１０％、１３年後に２０％家賃下落がある（ケース２）と、７年後に２０％、１３年後に４０％家賃下落がある（ケース３）の３通りである。▲３▼当初２年間家賃保証方式とは別に全期間家賃保証方式も計算している。なお下表は品川区のビルの具体例に基づく数字である。この家賃水準の考え方と具体例のコンピュータ画面は、２００Ｂ（図４２）の通りである。
【０１９７】
しかして、第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書（符号３７）について説明する。ＳＰＣデフォルト防止計算書の計算のポイントは、▲１▼予じめ定期借地権設定契約で定められた収支水準（４５）により匿名組合出資配当、株式配当が行われる。▲２▼パラメーターを変化させることにより予じめ定められた収支水準に基づく匿名組合出資配当率（１３０）を求める。▲３▼匿名組合出資配当率により匿名組合出資配当金（５９）と変動地代（６０）が計算され税引前当期利益（６２）が算出される。▲４▼税引前当期利益に対して直接的に株式配当が行われないよう予め定められた収支水準に基づき計算調整（６６）を行い株式配当（６７）が決定されることである。計算の結果、損益計算書、資金繰計算書、貸借対照表、累計収支計算書を含んだＳＰＣデフォルト防止計算書が自動的に作成される。このＳＰＣデフォルト防止計算書のコンピュータ画面は、２１０（図３７）の通りである。
【０１９８】
次に、債務不履行の判定についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書の清算余剰金（９９）がエクイティ（匿名組合出資金＋資本金）の金額未満の場合にＳＰＣの債務不履行と判定され停止条件付リースバック契約が機能し、リースバック契約に移行する。地主の債務不履行の場合は地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書で計算をし直し、リースバック契約に移行する。
【０１９９】
最後に、具体例についてである。品川区の具体例の（ケース１）（ケース２）（全期間家賃保証方式）では地主が債務を履行した場合、ＳＰＣに債務不履行が発生しないことから、第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例は（ケース３）としている。また地主が債務を履行しない場合も比較容易性を考えて地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例も（ケース３）としている。
【０２００】
しかして、第７階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３８）について説明する。地主が債務を履行すれば、（ケース１）（ケース２）（全期間家賃保証方式）は借地期間満了時に終了するが、この（ケース３）だけは運用期間延長される。この地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２１１（図４４、図４４の部分拡大図である図４５と４６と４７を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０１】
しかして、第７階層の地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）（符号３９）について説明する。地主が債務不履行の場合は、（ケース１）（ケース２）（ケース３）（全期間家賃保証方式）いずれも運用期間延長が必要である。この地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２１２（図４８、図４８の部分拡大図である図４９と５０と５１を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０２】
しかして、第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書（符号４０）について説明する。リースバック移行後は、いかに早くリースバック期間を終了させるかがＳＰＣニーズにも地主ニーズにも合致する。この考え方に基づきリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の計算メカニズムを組み立てる。このリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書のコンピュータ画面は、２２０（図３７）の通りである。
【０２０３】
次に、固定リースバック家賃についてである。リースバック契約に移行した後のＳＰＣから地主に支払われる固定リースバック家賃は、地主債務履行型も地主債務不履行型も土地・建物の公租公課相当額としている。両者に差をつけないのはリースバック契約の早期終了がＳＰＣニーズも地主ニーズも満たすという思考に基づいているからである。
【０２０４】
そして、変動リースバック家賃についてである。地主債務不履行型は借地期間満了時の地主清算金（建物売買代金＋保証金返戻金−預り敷金清算金−清算変動地代）をＳＰＣが受領できないことから、この受領できない地主清算金の全部または一部をＳＰＣは未収金として計上することになる。地主債務不履行型ではこの未収金を消去していくという要請があるために未収金と相殺する変動リースバック家賃システムを開発した。ＳＰＣは利益剰余金または変動リースバック家賃控除前の当期利益の金額のうちいずれか大きい金額をその年度の変動リースバック家賃として計上する。地主は現金が受領できない変動リースバック家賃収入を計上することになり莫大な法人税を支払うことになる。いわば地主の債務不履行に対して国が罰則を課すという結果になるわけである。なお清算変動地代は期間が延長される場合は計算されないことになるため、地主債務不履行額はその分大きくなるが、リースバック契約終了時には清算リースバック家賃が支払われる。
【０２０５】
最後に、具体例についてである。ＳＰＣデフォルト防止計算書を引き継いでリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書が計算されることから、この具体例も品川区の（ケース３）で計算する。
【０２０６】
しかして、第７階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）（符号４１）について説明する。（ケース３のような家賃の大激変（７年後〜１２年後２０％減、１２年後〜１８年後４０％減）の場合も地主が債務履行すれば２年の延長で足りる。この地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１（図５３、図５３の部分拡大図である図５４と５５と５６を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０７】
しかして、第８階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）（符号４２）について説明する。（ケース３）で地主が債務不履行の場合は計算上は１３年間の延長となるが、この場合は５年間で止め、最悪の場合は地主に定期借地権付建物を売却してもらい終了する。ちなみに（ケース１）は２年間（ケース２）は４年間全期間家賃保証方式は３年間の延長で足りる。この地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１Ａ（図５７）の通りである。
【０２０８】
しかして、第７階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）（符号４３）について説明する。（ケース３）のような家賃の激変の場合も地主が債務を履行すれば２年で終わることから、地主には安心感のあるシステムである。この地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１（図５８、図５８の部分拡大図である図５９と６０を含む、以下同じ）の通りである。
【０２０９】
しかして、第７階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）（符号４４）について説明する。地主が債務不履行の場合には、地主はＳＰＣに対する未払い金を償却するために変動サブリース家賃収入を計上する結果、地主は莫大な法人税を支払う結果、利益はあるが資金が大幅に不足するという結果となる。要するに地主の債務不履行に対する罰則を国や地方公共団体が法人税という形で課すはけである。この地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）のコンピュータ画面は、２２１Ａ（図６１）の通りである。
【０２１０】
しかして、第７階層の提案書（符号４５）について説明する。ＳＰＣデフォルト防止システムはシステムが多岐にわたるため地主・デベロッパー等の事業関係者の理解容易性を図るため簡略提案書と詳細提案書に分けている。この提案書のコンピュータ画面は、２３０（図６２）の通りである。
【０２１１】
つぎに、知的所有権についてである。提案書（簡略提案書・詳細提案書）の表やグラフはすべてＳＰＣデフォルト防止計算書やリースバック以降後ＳＰＣ収支計算書からアウトプットされる。要するに計算手段から説明手段が導き出されるように、すべてコンピュータ上、制御されるシステムとして開発した。
【０２１２】
最後に、具体例についてである。品川区の実際の案件で、地主・デベロッパーに提出した簡略提案書・詳細提案書の具体例である。
【０２１３】
しかして、第８階層の簡略提案書の具体例（符号４６）について説明する。物件によって多少提案の内容が異なるが、品川区の具体例では１４ページとしている。この簡略提案書のコンピュータ画面は２３１の１〜２３１の１５（図６３〜７７）の通りである。
【０２１４】
しかして、第８階層の詳細提案書の具体例（符号４７）について説明する。物件によって多少提案の内容が異なるが、品川区の具体例では７５ページとしている。この詳細提案書のコンピュータ画面は２３２の１〜２３２の７５（図７８〜１６０）の通りである。
【０２１５】
【発明の効果】
本発明にかかるインターネット利用による「地主型ＳＰＣシステム」は、以上のごとくになしたゆえ、上記の課題を解決して以下の如き多大な効果が生じた。すなわち、本発明の「地主型ＳＰＣシステム」は地主が一定の定期借地権の期間で土地を貸すだけで、地主が資金調達をしないで、ビルや店舗や病院やマンションやアパートや駐車場などの簡易施設の開発・建設を開発型ＳＰＣが行うことを可能にした。
【０２１６】
次に、定期借地権と建物買取方式と停止条件付リースバック契約とＳＰＣを組み合わせることにより、ＳＰＣの安定と地主の利益を調和させ、ＳＰＣの普及を図る。
【０２１７】
そして、投資家を中心にしくみを構築している一般のＳＰＣでなく、地主を中心にしくみを構築している地主型ＳＰＣを組成することにより、土地供給を促進する。
【０２１８】
さらに、定期借地権の「メリットである期間の限定」と「デメリットである期間に限定による家賃の激変に対処できない」という問題をバランスさせる建物買取方式と停止条件付リースバック契約方式の確立により、ＳＰＣにデフォルトが発生しないしくみを開発し、定期借地権の普及に貢献する。
【０２１９】
次に、定期借地権付建物のメリットである「土地代がないことから投資金額が相対的に小さいこと」と、建物買取方式のメリットである「借地期間満了時の地主清算金として当初投資額の約２０％がＳＰＣに返戻されること」に着目し、地主のメインバンクを中心としてレンダーが組成されるしくみを確立した。レンダーが地主に対する融資としてではなく、プロフェッショナルがサポートする建物経営に純化したＳＰＣに融資するという「地主の信用」を加味した新しい金融形態である。この新しい金融商品が、閉塞した金融市場に一石を投じるものと確信している。
【０２２０】
そして、ＳＰＣを安定させることにより、ＳＰＣの匿名組合出資者となるデベロッパー、建設会社、設計事務所等の事業関係者の事業参画を促進する。
【０２２１】
最後に、地主型ＳＰＣシステムの普及により、個人地主や法人地主の土地が有効に活用されるのではなく、デベロッパー、建設会社、設計事務所、ＰＭ・ＣＭ会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社、ファイナンシャルマネジメント会社、銀行、信託銀行ならびに弁護士、公認会計士等の専門家の事業を拡大する。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のブロックダかとイアグラムを示したものである。
【図２】本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャートであり、その手順の流れを矢印の線に付記したアルファベットの順に示したものである。
【図３】本発明にかかるインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの全体図を示したものである。
【図４】地主型ＳＰＣシステムのトップページで地主型ＳＰＣシステムのビジネスモデルの知的所有権の画面図（１０）である。
【図５】地主型ＳＰＣシステムの全体像を階層ごとに明示した体系図表の画面図（１０Ａ）である。
【図６】図５の表の前半部分の拡大図を示している。
【図７】図５の表の右半分の上部の拡大図を示している。
【図８】図５の表の右半分の下部の拡大図を示している。
【図９】地主型ＳＰＣシステムに関心のあるユーザーがパスワードを申請する画面図（１１）である。
【図１０】地主型ＳＰＣシステムのパスワード申請者に対して所定の事項を確認の上、パスワードを返送する画面図（１１ａ）である。
【図１１】地主型ＳＰＣシステムの第１階層以降の画面を見るためのパスワード入力画面を表した図（１２）である。
【図１２】第１階層の基本理念の画面図（Ｓ１１）である。
【図１３】第２階層の知的所有権の柱の画面図（Ｓ２１）である。
【図１４】第３階層の商品の画面図（Ｓ３１）である。
【図１５】第４階層の基本システムの画面図（１００）である。
【図１６】第５階層のＳＰＣデフォルト防止システムの体系の画面図（１００Ａ）である。
【図１７】第６階層のＳＰＣデフォルト防止システムの画面図（１００Ｂ）である。
【図１８】第７階層の入口のサブシステムの画面図（１１０）である。
【図１９】第８階層のＳＰＣデフォルト防止契約方式の画面図（１１１）である。
【図２０】第９階層の契約書の体系の画面図（１１１Ａ）である。
【図２１】第８階層の事業推進方式の画面図（１１２）である。
【図２２】第９階層の事業推進と資金調達の画面図（１１２Ａ）である。
【図２３】第８階層の仮登記方式の画面図（１１３）である。
【図２４】第８階層の当初短期家賃保証方式の画面図（１１４）である。
【図２５】第７階層の運用期間中のサブシステムの画面図（１２０）である。
【図２６】第８階層の保証金期中返戻方式の画面図（１２１）である。
【図２７】第８階層の配当制限方式の画面図（１２２）である。
【図２８】第８階層の変動地代方式の画面図（１２３）である。
【図２９】第８階層の繰延資産活用方式の画面図（１２４）である。
【図３０】第９階層の繰延資産の活用と元金返済システムの画面図（１２４Ａ）である。
【図３１】第８階層のノンリコースローン調達方式の画面図（１２５）である。
【図３２】第９階層の地主型ＳＰＣの資金調達の考え方の画面図（１２５Ａ）である。
【図３３】第７階層の出口のサブシステムの画面図（１３０）である。
【図３４】第８階層の建物減額買取方式の画面図（１３１）である。
【図３５】第８階層の清算処理方式の画面図（１３２）である。
【図３６】第９階層の運用期間延長の判定と対応の画面図（１３２Ａ）である。
【図３７】第８階層の清算分配方式の画面図（１３３）である。
【図３８】第８階層の停止条件付リースバック契約方式の画面図（１３４）である。
【図３９】第９階層のリースバック移行後の清算処理の画面図（１３５）である。
【図４０】第４階層の計算の基本システムの画面図（２００）である。
【図４１】第５階層の計算システムの体系の画面図（２００Ａ）である。
【図４２】第６階層の家賃水準の考え方と具体例の画面図（２００Ｂ）である。
【図４３】第７階層のＳＰＣデフォルト防止計算書の画面図（２１０）である。
【図４４】第８階層の地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）の画面図（２１１）である。
【図４５】図４４の表の部分の上部の拡大図を示している。
【図４６】図４４の表の部分の中部の拡大図を示している。
【図４７】図４４の表の部分の下部の拡大図を示している。
【図４８】第８階層の地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）の画面図（２１２）である。
【図４９】図４８の表の部分の上部の拡大図を示している。
【図５０】図４８の表の部分の中部の拡大図を示している。
【図５１】図４８の表の部分の下部の拡大図を示している。
【図５２】第７階層のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の画面図（２２０）である。
【図５３】第８階層の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２１）である。
【図５４】図５３の表の部分の上部の拡大図を示している。
【図５５】図５３の表の部分の中部の拡大図を示している。
【図５６】図５３の表の部分の下部の拡大図を示している。
【図５７】第９階層の地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２１Ａ）である。
【図５８】第８階層の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２２）である。
【図５９】図５８の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図６０】図５８の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図６１】第９階層の地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）の画面図（２２２Ａ）である。
【図６２】第８階層の提案書の画面図（画面３０）である。
【図６３】第８階層の簡略提案書（２３１）であってその表紙の部分（２３１の１）である。
【図６４】図６３のものの画面を表した図であって、最初の目次の部分（２３１の２）である。
【図６５】図６３のものの画面を表した図であって、土地に付いている担保を解除するため保証金２５億円の部分（２３１の３）である。
【図６６】図６３のものの画面を表した図であって、保証金２５億円支払えるメカニズムの具体的金額の内容の部分（２３１の４）である。
【図６７】図６３のものの画面を表した図であって、建物計画の効率化の部分（２３１の５）である。
【図６８】図６３のものの画面を表した図であって、事業主体はデベロッパーの部分（２３１の６）である。
【図６９】図６３のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの部分（２３１の７）である。
【図７０】図６３のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの資金調達の考え方の部分（２３１の８）である。
【図７１】図６３のものの画面を表した図であって、ノンリコースローンの部分（２３１の９）である。
【図７２】図６３のものの画面を表した図であってＳＰＣの開始バランスシートの部分（２３１の１０）である。
【図７３】図６３のものの画面を表した図であって、ＳＰＣの収支計算書の部分（２３１の１１）である。
【図７４】図６３のものの画面を表した図であって、借地期間満了時の建物売買代金の部分（２３１の１２）である。
【図７５】図６３のものの画面を表した図であって、抵当権が抹消され収入とビルを獲得の部分（２３１の１３）である。
【図７６】図６３のものの画面を表した図であって、デフォルト防止システムの部分（２３１の１４）である。
【図７７】図６３のものの画面を表した図であって、デフォルト防止システムの部分（２３１の１５）である。
【図７８】第８階層の詳細提案書（２３２）であって、その表紙の部分（２３２の１）である。
【図７９】図７８のものの画面を表した図であって、最初の目次の部分（２３２の２）である。
【図８０】図７８のものの画面を表した図であって、ご挨拶の部分（２３２の３）である。
【図８１】図７８のものの画面を表した図であって、活財システムの体系の部分（２３２の４）である。
【図８２】図７８のものの画面を表した図であって、建物計画の効率化の部分（２３２の５）である。
【図８３】図７８のものの画面を表した図であって、前回建物計画案との比較の部分（２３２の６）である。
【図８４】図７８のものの画面を表した図であって、ＰＭ・ＣＭ業務による建物計画の合理化の部分（２３２の７）である。
【図８５】図７８のものの画面を表した図であって、保証金２５億円の部分（２３２の８）である。
【図８６】図７８のものの画面を表した図であって、保証金２５億円が支払えるメカニズムの具体的金額の内容の部分（２３２の９）である。
【図８７】図７８のものの画面を表した図であって、事業主体はデベロッパーの部分（２３２の１０）である。
【図８８】図７８のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの部分（２３２の１１）である。
【図８９】図７８のものの画面を表した図であって、地主型ＳＰＣの資金調達の考え方の部分（２３２の１２）である。
【図９０】図７８のものの画面を表した図であって、当初２年間は家賃保証方式で運用の部分（２３２の１３）である。
【図９１】図７８のものの画面を表した図であって、純家賃水準と実質家賃割合の部分（２３２の１４）である。
【図９２】図７８のものの画面を表した図であって、繰延資産活用システムの部分（２３２の１５）である。
【図９３】図７８のものの画面を表した図であって、元金均等返済方式のシステム化の部分（２３２の１６）である。
【図９４】図７８のものの画面を表した図であって、建物売買代金の部分（２３２の１７）である。
【図９５】図７８のものの画面を表した図であって、抵当権が抹消され収入とビルを獲得の部分（２３２の１８）である。
【図９６】図７８のものの画面を表した図であって、デフォルト防止システムの部分（２３２の１９）である。
【図９７】図７８のものの画面を表した図であって、デフォルト防止と仮登記システムの部分（２３２の２０）である。
【図９８】図７８のものの画面を表した図であって、４パターンの清算処理の部分（２３２の２１）である。
【図９９】図７８のものの画面を表した図であって、運用期間延長の判定と対応の部分（２３２の２２）である。
【図１００】図７８のものの画面を表した図であって、ティクス棟の運用期間延長についての部分（２３２の２３）である。
【図１０１】図７８のものの画面を表した図であって、期間延長の抵抗ラインの部分（２３２の２４）である。
【図１０２】図７８のものの画面を表した図であって、純家賃収入の部分（２３２の２５）である。
【図１０３】図７８のものの画面を表した図であって、実質家賃水準一覧表の部分（２３２の２６）である。
【図１０４】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別純家賃収入の推移グラフの部分（２３２の２７）である。
【図１０５】図１０４の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１０６】図１０４の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１０７】図７８のものの画面を表した図であって、地代の部分（２３２の２８）である。
【図１０８】図７８のものの画面を表した図であって、地代一覧表の部分（２３２の２９）である。
【図１０９】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別地代グラフの部分（２３２の３０）である。
【図１１０】図７８のものの画面を表した図であって、諸支出の部分（２３２の３１）である。
【図１１１】図７８のものの画面を表した図であって、諸支出一覧表の部分（２３２の３２）である。
【図１１２】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別諸支出グラフの部分（２３２の３３）である。
【図１１３】図７８のものの画面を表した図であって、配当率の部分（２３２の３４）である。
【図１１４】図７８のものの画面を表した図であって、配当率一覧表の部分（２３２の３５）である。
【図１１５】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別配当率グラフの部分（２３２の３６）である。
【図１１６】図７８のものの画面を表した図であって、ノンリコースローンの部分（２３２の３７）である。
【図１１７】図７８のものの画面を表した図であって、ノンリコースローン一覧表の部分（２３２の３８）である。
【図１１８】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別資金過不足グラフの部分（２３２の３９）である。
【図１１９】図１１８の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１２０】図１１８の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１２１】図７８のものの画面を表した図であって、清算処理の部分（２３２の４０）である。
【図１２２】図７８のものの画面を表した図であって、清算処理一覧表の部分（２３２の４１）である。
【図１２３】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別清算処理グラフの部分（２３２の４２）である。
【図１２４】図７８のものの画面を表した図であって、清算分配金の部分（２３２の４３）である。
【図１２５】図７８のものの画面を表した図であって、精算分配金一覧表の部分（２３２の４４）である。
【図１２６】図７８のものの画面を表した図であって、ケース別清算分配金グラフの部分（２３２の４５）である。
【図１２７】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ総括損益計算書の部分（２３２の４６）である。
【図１２８】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（ケース１）の部分（２３２の４７）である。
【図１２９】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（ケース２）の部分（２３２の４８）である。
【図１３０】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（ケース３）の部分（２３２の４９）である。
【図１３１】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ損益計算書（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の５０）である。
【図１３２】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ総括収支計算書の部分（２３２の５１）である。
【図１３３】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（ケース１）の部分（２３２の５２）である。
【図１３４】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（ケース２）の部分（２３２の５３）である。
【図１３５】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（ケース３）の部分（２３２の５４）である。
【図１３６】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ収支計算書（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の５５）である。
【図１３７】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ開始貸借対照表の部分（２３２の５６）である。
【図１３８】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（ケース１）の部分（２３２の５７）である。
【図１３９】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（ケース２）の部分（２３２の５８）である。
【図１４０】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（ケース３）の部分（２３２の５９）である。
【図１４１】図７８のものの画面を表した図であって、ＳＰＣ貸借対照表（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の６０）である。
【図１４２】図７８のものの画面を表した図であって、地主総括収支計算書の部分（２３２の６１）である。
【図１４３】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（ケース１）の部分（２３２の６２）である。
【図１４４】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（ケース２）の部分（２３２の６３）である。
【図１４５】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（ケース３）の部分（２３２の６４）である。
【図１４６】図７８のものの画面を表した図であって、地主収支計算書（全期間家賃保証方式）の部分（２３２の６５）である。
【図１４７】図７８のものの画面を表した図であって、地主債務履行型〔パターンＡ〕の考え方の部分（２３２の６６）である。
【図１４８】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＡ〕のＳＰＣ収支計算書（ケース３）の部分（２３２の６７）である。
【図１４９】図１４８の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１５０】図１４８の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１５１】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＡ〕の地主収支計算書（ケース３）の部分（２３２の６８）である。
【図１５２】図７８のものの画面を表した図であって、地主債務不履行型〔パターンＢ〕の考え方の部分（２３２の６９）である。
【図１５３】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＢ〕のＳＰＣ収支計算書（ケース１）の部分（２３２の７０）である。
【図１５４】図１５３の表の部分の上部半分の拡大図を示している。
【図１５５】図１５３の表の部分の下部半分の拡大図を示している。
【図１５６】図７８のものの画面を表した図であって、〔パターンＢ〕の地主収支計算書（ケース１）の部分（２３２の７１）である。
【図１５７】図７８のものの画面を表した図であって、事業のしくみの部分（２３２の７２）である。
【図１５８】図７８のものの画面を表した図であって、専門家によるバックアップの部分（２３２の７３）である。
【図１５９】図７８のものの画面を表した図であって、契約書体系の部分（２３２の７４）である。
【図１６０】図７８のものの画面を表した図であって、スケジュールの部分（２３２の７５）である。
【符号の説明】
１，１０ 地主型ＳＰＣシステム
２，１０Ａ 体系図表
３，１１ パスワード申請
４，１１Ａ パスワード返送
５，１２ パスワード入力
６，Ｓ１１ 基本理念
７，Ｓ２１ 知的所有権の柱
８，Ｓ３１ 商品
９，１００ 基本システム
１０，１００Ａ ＳＰＣデフォルト防止システムの体系
１１，１００Ｂ ＳＰＣデフォルト防止システム
１２，１１０ 入口のサブシステム
１３，１１１ ＳＰＣデフォルト防止契約方式
１４，１１１Ａ 契約書体系
１５，１１２ 事業推進方式
１６，１１２Ａ 事業推進・資金調達
１７，１１３ 仮登記方式
１８，１１４ 当初短期家賃保証方式
１９，１２０ 運用期間中のサブシステム
２０，１２１ 保証金期中返戻方式
２１，１２２ 配当制限方式
２２，１２３ 変動地代方式
２３，１２４ 繰延資産活用方式
２４，１２４Ａ 繰延資産の活用・元金返済システム
２５，１２５ ノンリコースローン調達方式
２６，１２５Ａ 地主型ＳＰＣの資金調達
２７，１３０ 出口のサブシステム
２８，１３１ 建物減額買取方式
２９，１３２ 清算処理方式
３０，１３２Ａ 運用期間延長の判定・対応
３１，１３３ 清算分配方式
３２，１３４ 停止条件付リースバック契約方式
３３，１３４Ａ リースバック移行後の清算処理
３４，２００ 計算の基本システム
３５，２００Ａ 計算システム体系
３６，２００Ｂ 家賃水準の考え方・具体例
３７，２１０ ＳＰＣデフォルト防止計算書
３８，２１１ 地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書
３９，２１２ 地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書
４０，２２０ リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書
４１，２２１ 地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書
４２，２２１Ａ 地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書
４３，２２２ 地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書
４４，２２２Ａ 地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書
４５，２３０ 提案書
４６，２３１ 簡略提案書
４７，２３２ 詳細提案書
４８，Ｓ１２ 問い合わせ
４９，Ｓ２２ 回答
Ｃ１ 電子メ−ル受信部
Ｃ２ 顧客情報デ−タ収集部
Ｃ３ デ−タベ−ス管理部
Ｃ４ デ−タ集計分析部
Ｃ５ 顧客情報送信部
Ｍ１ 電子メール
Ｍ２ 体系情報
Ｍ３ パスワ−ド申請
Ｍ４ パスワ−ド申請受信
Ｍ５ パスワ−ド送信
Ｍ６ 体系情報照会
Ｍ７ 活財新築ビル１５
Ｍ８ 問い合わせ
Ｍ９ 回答
Ｍ１０ 問い合わせ送信
Claims (4)
- 新築ビルと新築店舗と中古ビルと新築マンションと新築簡易アパートと新築簡易店舗と新築簡易施設とを対象とした下記の地主型ＳＰＣシステムを駆動できるようにした情報配信収集システムであって、顧客からの電子メ−ルを受信する電子メ−ル受信部、該電子メ−ル受信部の電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する顧客情報デ−タ収集部、該顧客情報デ−タ収集部からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するデ−タベ−ス管理部、該デ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析するデ−タ集計分析部、該デ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する顧客情報送信部であって且つ下記の４９画面は、その地主型ＳＰＣシステムの全体像を凝縮して体系的に内容が理解され得るものであり、さらにこの４９画面は、インターネットで公表され誰もが任意にクリックすることにより地主型ＳＰＣシステムの内容が理解され得るもの、から構成されることを特徴としたインターネット利用による地主型ＳＰＣシステム。
上記の地主型ＳＰＣシステムは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにしたものであり、地主型ＳＰＣシステムの主部画面とその派生部の画面の内容が記録されているもので、その体系はインターネット上で開示しこの地主型ＳＰＣシステムを通して広く資金ゼロの建物建設の普及を図るように構成されているものであり、且つその内容のコンピュータ画面は、階層的に構築されていて、上記の画面の中のトップページ、体系図表、パスワード関係がパスワード申請とパスワード返送とパスワード入力の３画面と、第１階層が上記のパスワード入力からの基本理念とお問い合わせの２画面と、第２階層が上記の基本理念からの知的所有権の柱と上記のお問い合わせからの回答の２画面と、第３階層が上記の知的所有権の柱からの商品の１画面と、第４階層が上記の商品からの基本システムと計算の基本システムの２画面と、第５階層が上記の基本システムからのＳＰＣデフォルト防止システムの体系と上記の計算の基本システムからの計算システムの体系の２画面と、第６階層が上記のＳＰＣデフォルト防止システムの体系からのＳＰＣデフォルト防止システムと上記の計算システムの体系からの家賃水準の考え方と具体例の２画面と、第７階層が上記のＳＰＣデフォルト防止システムからの入口のサブシステムと運用期間中のサブシステムと出口のサブシステム、そして上記の家賃水準の考え方と具体例からのＳＰＣデフォルト防止計算書とリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書と提案書の６画面と、第８階層が上記の入口のサブシステムからのＳＰＣデフォルト防止契約方式と事業推進方式と仮登記方式と当初短期家賃保証方式、そして上記の運用期間中のサブシステムからの保証金期中返戻方式と配当制限方式と変動地代方式と繰延資産活用方式とノンリコースローン調達方式、さらに上記の出口のサブシステムからの建物減額買取方式と清算処理方式と清算分配方式と停止条件付リースバック方式、そして上記のＳＰＣデフォルト防止計算書からの地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）と地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）、さらに上記のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書からの地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）と地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）、そして上記の提案書からの簡略提案書の具体例と詳細提案書の具体例の１９画面と、第９階層が上記のＳＰＣデフォルト防止契約方式からの契約書の体系、そして上記の事業推進方式からの事業推進と資金調達、さらに上記の繰延資産活用方式からの繰延資産の活用と元金返済システム、そして上記のノンリコースローン調達方式からの地主型ＳＰＣの資金調達の考え方、さらに上記の清算処理方式からの運用期間延長の判定と対応、そして上記の停止条件付リースバック方式からのリースバック移行後の清算処理、さらに上記の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）からの地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）、そして上記の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）からの地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）の８画面とで、合計４９画面からなり、これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。 - 新築ビルと新築店舗と中古ビルと新築マンションと新築簡易アパートと新築簡易店舗と新築簡易施設とを対象とした下記の地主型ＳＰＣシステムを駆動できるようにした情報配信収集システムであって、顧客からの電子メ−ルを受信する電子メ−ル受信部、該電子メ−ル受信部の電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する顧客情報デ−タ収集部、該顧客情報デ−タ収集部からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するデ−タベ−ス管理部、該デ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析するデ−タ集計分析部、該デ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する顧客情報送信部のうち、地主型ＳＰＣシステムの土台となる知的所有権となる下記の１６画面から成り、さらに、この１６画面は、インターネットで公表され誰もが任意にクリックすることにより地主型ＳＰＣシステムの基本の内容が理解され得るもの、から構成されることを特徴としたインターネット利用による地主型ＳＰＣシステム。
上記の地主型ＳＰＣシステムは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにしたものであり、地主型ＳＰＣシステムの主部画面とその派生部の画面の内容が記録されているもので、その体系はインターネット上で開示しこの地主型ＳＰＣシステムを通して広く資金ゼロの建物建設の普及を図るように構成されているものであり且つその内容のコンピュータ画面は、階層的に構築されていて、上記の１１画面はトップページ、体系図表、パスワード関係がパスワード申請とパスワード返送とパスワード入力の３画面と、第１階層が上記のパスワード入力からの基本理念とお問い合わせの２画面と、第２階層が上記の基本理念からの知的所有権の柱と上記のお問い合わせからの回答の２画面と、第３階層が上記の知的所有権の柱からの商品の１画面と、第４階層が上記の商品からの基本システムと計算の基本システムの２画面と、第５階層が上記の基本システムからのＳＰＣデフォルト防止システムの体系と上記の計算の基本システムからの計算システムの体系の２画面と、第６階層が上記のＳＰＣデフォルト防止システムの体系からのＳＰＣデフォルト防止システムと上記の計算システムの体系からの家賃水準の考え方と具体例の２画面とで合計１６画面からなり、これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。 - 新築ビルと新築店舗と中古ビルと新築マンションと新築簡易アパートと新築簡易店舗と新築簡易施設とを対象とした下記の地主型ＳＰＣシステムを駆動できるようにした情報配信収集システムであって、顧客からの電子メ−ルを受信する電子メ−ル受信部、該電子メ−ル受信部の電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する顧客情報デ−タ収集部、該顧客情報デ−タ収集部からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するデ−タベ−ス管理部、該デ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析するデ−タ集計分析部、該デ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する顧客情報送信部のうち、地主型ＳＰＣシステムの具体的な手法としてシステム化した知的所有権２２画面から成り、さらにこの２２画面は、ビジネスモデル特許取得後に解りやすく編集され直し、インターネットで公表され誰もが任意にクリックすることにより地主型ＳＰＣシステムの具体的なシステムの内容が理解され得るもの、から構成されることを特徴としたインターネット利用による地主型ＳＰＣシステムの一部。
上記の地主型ＳＰＣシステムは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにしたものであり、地主型ＳＰＣシステムの主部画面とその派生部の画面の内容が記録されているもので、その体系はインターネット上で開示しこの地主型ＳＰＣシステムを通して広く資金ゼロの建物建設の普及を図るように構成されているものであり且つその内容のコンピュータ画面は、階層的に構築されていて、上記の２２画面は請求項２の第６階層に続き、第７階層が第６階層のＳＰＣデフォルト防止システムからの入口のサブシステムと運用期間中のサブシステムと出口のサブシステムの３画面と、第８階層が上記の入口のサブシステムからのＳＰＣデフォルト防止契約方式と事業推進方式と仮登記方式と当初短期家賃保証方式、そして上記の運用期間中のサブシステムからの保証金期中返戻方式と配当制限方式と変動地代方式と繰延資産活用方式とノンリコースローン調達方式、さらに上記の出口のサブシステムからの建物減額買取方式と清算処理方式と清算分配方式と停止条件付リースバック方式の１３画面と、第９階層が上記のＳＰＣデフォルト防止契約方式からの契約書の体系、そして上記の事業推進方式からの事業推進と資金調達、さらに上記の繰延資産活用方式からの繰延資産の活用と元金返済システム、そして上記のノンリコースローン調達方式からの地主型ＳＰＣの資金調達の考え方、さらに上記の清算処理方式からの運用期間延長の判定と対応の６画面とで合計２２画面からなり、これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。 - 新築ビルと新築店舗と中古ビルと新築マンションと新築簡易アパートと新築簡易店舗と新築簡易施設とを対象とした下記の地主型ＳＰＣシステムを駆動できるようにした情報配信収集システムであって、顧客からの電子メ−ルを受信する電子メ−ル受信部、該電子メ−ル受信部の電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集する顧客情報デ−タ収集部、該顧客情報デ−タ収集部からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するデ−タベ−ス管理部、該デ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析するデ−タ集計分析部、該デ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する顧客情報送信部のうち、地主型ＳＰＣシステムの具体的な計算手段と計算手段から導かれる説明手段（提案書）をコンピュータ化した１１画面から成り、さらにこの１１画面は、ビジネスモデル特許取得後に解りやすく編集され直し、インターネットで公表され誰もが任意にクリックすることにより地主型ＳＰＣシステムの計算メカニズムの内容が理解され得るもの、から構成されることを特徴としたインターネット利用による地主型ＳＰＣシステム。
上記の地主型ＳＰＣシステムは、既存のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプットできるようにしたものであり、地主型ＳＰＣシステムの主部画面とその派生部の画面の内容が記録されているもので、その体系はインターネット上で開示しこの地主型ＳＰＣシステムを通して広く資金ゼロの建物建設の普及を図るように構成されているものであり且つその内容のコンピュータ画面は、階層的に構築されていて、請求項２の第６階層に続き、上記の１１画面のうち第７階層がＳＰＣデフォルト防止計算書とリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書と提案書の３画面と、第８階層が上記のＳＰＣデフォルト防止計算書からの地主債務履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）と地主債務不履行型ＳＰＣデフォルト防止計算書の具体例（ケース３）、さらに上記のリースバック移行後ＳＰＣ収支計算書からの地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）と地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）、そして上記の提案書からの簡略提案書の具体例と詳細提案書の具体例の６画面と、第９階層が上記の地主債務履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）からの地主債務履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）、そして上記の地主債務不履行型リースバック移行後ＳＰＣ収支計算書の具体例（ケース３）からの地主債務不履行型リースバック移行後地主収支計算書の具体例（ケース３）の２画面とで合計１１画面とからなり、これらのコンピュータ画面は知的所有権を中心に構成されている。
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