JP2003263478A - 上物建設のための底地代金割賦返済条件の変更用プログラム及び変更方法 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】底地を割賦販売した売主が、割賦代金返済期限
前に底地の買取を請求した場合にも、買主が期限の利益
を喪失することなく、引続き与信が受けられて過大な資
金負担が生じないような条件変更の仕組みを提供する。 【解決手段】割賦返済条件を予め返済テーブルとして記
録しておき、割賦販売条件で定められた仲介者に対して
買取オプションが行使されると、割賦代金返済テーブル
の返済先が仲介者に変更される。割賦販売条件で定めら
れた売主に対しる買取オプションが行使されると、割賦
代金返済テーブルは金融機関からの借入金返済テーブル
に変更される。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明が属する技術分野】本発明は、住宅などの上物を
建設するために底地を割賦で購入した場合に、底地の割
賦返済条件を変更するための変更用プログラム及び変更
方法に関するものである。

【０００２】

【従来の技術】個人が住宅を購入しようとするときは、
土地及び建物を同時に購入することが一般的である。

【０００３】しかし、土地及び建物を同時に購入すると
買主の資金負担が過大となってしまう。また、底地の売
主も売却時に多額の税負担が発生するという問題があ
る。そのため、最近は定期借地権（一般に５０年以上の
借地期間を定めて期間満了時に借主は建物を取り壊して
土地を返還する義務を負う契約）を設定して住宅を購入
するケースも増えている。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】定期借地権の利用は、
少ない資金負担で上物の建設を可能にするものである
が、土地所有者にとっては長期間土地の利用ができなく
なる一方で、土地を売却するわけではないのでまとまっ
た金額を現金化することもできず、定期借地権の設定に
応じられる土地所有者は限られた層となる。

【０００５】住宅を購入する側にとっても、長期間の住
宅の占有が保証はされるものの、借地期間の終了後の問
題（５０年後以降の返還義務）や金融機関からの借入の
問題（担保評価が低い）から、土地を購入するケースに
比べると不便な点も多い。

【０００６】そこで、土地の所有権を移転して売主に一
定金額の現金化を可能にしながら、買主の資金負担を軽
減する住宅の取得形態が可能になることが望ましい。そ
のためには、底地を長期の割賦販売により、割賦代金の
完済時に所有権を移転することとすれば、両者の欲求を
満たすことが可能になる。

【０００７】しかし、上記の割賦販売によると売主にと
っては実質的には長期の貸付を行ったことと同様になる
が、売主の事情によっては割賦期間中に残存債権の現金
化が必要になる場合も生じ得る。このような場合に、買
主に前倒しでの支払いを求めることができるとすると、
買主にとっては不測の資金負担となるためリスクが大き
い。

【０００８】そこで、売主が割賦代金の返済期限前に底
地の買取を請求した場合にも、買主が期限の利益を喪失
することなく、引続き実質的な与信が受けられて過大な
資金負担が生じないような条件変更の仕組みが必要にな
る。

【０００９】

【課題を解決するための手段】これらの課題を解決する
ために、本発明では、上物建設のために購入した底地の
代金についての割賦返済条件を変更するための変更用プ
ログラムであって、コンピュータに、入力された前記底
地の割賦販売条件から前記底地の売主に対する前記底地
の買主の返済テーブルを記録するステップと、前記割賦
販売条件で定められた仲介者に対する買取オプションを
記録するステップと、前記買取オプションが行使された
場合に前記返済テーブルにおいて前記売主を前記仲介者
に変更して記録するステップと、を実行させることを特
徴としている。また、前記返済テーブルに定められた返
済が完了すれば前記底地の所有権が移転されたことを出
力するステップを含むことを特徴とすることもできる。

【００１０】この発明においては、割賦返済条件を予め
返済テーブルとして記録しておき、割賦販売条件で定め
られた仲介者への買取オプションが行使されると、仲介
者が割賦販売の売主の立場を承継して、返済テーブルの
返済先が仲介者に変更される。仲介者は本発明にかかる
割賦販売スキームの運営会社などが想定されるが、仲介
者は運営手数料等で利益を得ることにより、割賦金利を
低レートに設定することもできる。

【００１１】また、返済テーブルに定められた返済が完
了すれば、契約上底地の所有権は買主に移転することに
なるため、登記等の便のためにその旨を出力するよう構
成することもできる。

【００１２】本発明は、上物建設のために購入した底地
の代金についての割賦返済条件を変更するための変更用
プログラムであって、コンピュータに、入力された前記
底地の割賦販売条件から前記底地の売主に対する前記底
地の買主の返済テーブルを記録するステップと、前記割
賦販売条件で定められた前記買主に対する買取オプショ
ンを記録するステップと、前記返済テーブルに記録され
た残存債権額を金融機関からの借入額に変更して記録す
るステップと、を実行させることを特徴としている。ま
た、前記残存債権額を上物の抵当権設定額として出力す
るステップを含むことを特徴とすることもできる。さら
に、前記返済テーブルに定められた返済が完了すれば前
記上物の抵当権抹消の指示を出力するステップを含むこ
とを特徴とすることもできる。

【００１３】この発明においては、割賦返済条件を予め
返済テーブルとして記録しておき、割賦販売条件で定め
られた買主への買取オプションが行使されると、買主が
底地を取得して、返済テーブルの割賦返済額は金融機関
を返済先とする借入金返済に変更される。

【００１４】ここで金融機関とは、銀行の他に住宅取得
者に対しての融資を業としている住宅ローン専門会社等
も含まれる。仲介者が予めこれらの金融機関と提携して
おくことにより、買取オプション行使後は与信元が売主
から当該金融機関に移転されることになる。

【００１５】この場合の融資金利は、通常は市場レート
を反映したものとならざるを得ないが、買主にとっても
オプション行使前までの金利を優遇されており、かつ残
存債権額が減少すると金利負担の絶対額も低下するた
め、当初より借入のみによるよりもメリットがある。ま
た、金融機関に支払うべき金利相当額を算出して、オプ
ション行使に伴うペナルティとして売主の受取額から差
し引きことも合理的である。

【００１６】また、買取時に残存していた割賦債務が金
融機関の融資額となるため、これを出力して底地買取用
のローンに対する金融機関抵当権設定額として利用する
こともできる。

【００１７】さらに、返済テーブルに定められた返済が
完了すれば、上記の抵当権が効力を失うため、抹消登記
等の便のためにその旨を出力するよう構成することもで
きる。

【００１８】

【発明の実施の形態】本発明の実施形態について、以下
に図面を用いて説明する。

【００１９】図１は、本発明における上物と底地の所有
形態を示した図である。図２は、本発明の第１の実施形
態における売主、買主及び仲介者の権利関係を示した図
である。図３は、本発明の第２の実施形態における売
主、買主、仲介者及び金融機関の権利関係を示した図で
ある。図４は、本発明により割賦販売により底地を購入
する場合の資金計画の例を示した図である。図５は、本
発明により割賦販売により底地を購入する場合の資金計
画が、買取オプションの行使により変更された場合の例
を示した図である。図６は、底地の利用形態別の特徴を
対比した図である。図７は、本発明のフローを示した図
である。

【００２０】図１において、住宅を購入しようとする買
主２は、売主１より割賦で底地を購入する。底地には借
地権として地上権を設定し、上物は買主２が建設して所
有する。

【００２１】買主２が設定を受ける借地権は、地上権で
あることが望ましい。図６に示した通り、地上権は物件
としての効力を有する強い権利であり、住宅ローンを受
ける際の担保評価額も債権である賃借権より高くなるか
らである。

【００２２】売主１は、買主２の所有する建物及び地上
権に、抵当権を設定する。通常これらには住宅ローンの
担保としての抵当権が第1順位で付けられるので、売主
１は第２順位となる。

【００２３】図２は、本発明の第1の実施形態における
売主、買主及び仲介者の権利関係を示した図である。売
主１と買主２は、底地に関する割賦販売契約と地上権な
どの借地権設定契約を締結する。また、上物建設後に上
物・借地権を対象に抵当権を設定する。売主１と仲介者
３は、底地についての条件付買取予約を契約しており、
買主２はこれを承諾している。

【００２４】売主１に資金需要が生じると買取オプショ
ンを行使し、仲介者３が売主１の立場を承継する。従っ
て、買主２は同様に割賦代金の返済を継続すればよい。

【００２５】この場合の資金計画は、図４に表した例の
通りである。図４の前提条件は、２，０００万円の底地
上に、上物を１，０００万円で建設することとしてい
る。自己資金を１，０００万円、自己資金で不足する金
額は全額を住宅ローンで借入れ、借入期間を１０年、借
入金利を６％とし、元本を毎年均等額で償還する。割賦
金利はゼロとする。

【００２６】住宅ローンの借入額は１，０００万円とな
り、買主は毎年１００万円の元本返済と、利息の支払い
を行う。併せて割賦返済を毎年１００万円行う。これら
の支払額を合計すると、１０年間で２，３００万円、割
引率を６％として現在価値を算出すると、１，７１４万
円となる。

【００２７】第１の実施形態において買取オプションが
行使されても、割賦返済の条件に変更はないので、買主
２は資金計画そのまま継続することができる。

【００２８】図３は、本発明の第２の実施形態における
売主、買主、仲介者及び金融機関の権利関係を示した図
である。売主１と買主２は、底地に関する割賦販売契約
と地上権などの借地権設定契約を締結する。また、上物
建設後に上物・借地権を対象に抵当権を設定する。さら
に、底地についての条件付買取予約を契約しており、金
融機関４はこれ行使した場合の買取資金融資を予約して
いる。仲介者３は、売主１と買主２の斡旋仲介を行うと
ともにその後の契約管理を継続し、金融機関４とも提携
している。

【００２９】売主１に資金需要が生じると買取オプショ
ンを行使し、買主２が割賦返済の残金を支払って、底地
の所有者となる。残金は、金融機関４が融資する。

【００３０】この場合の資金計画は、図５に表した例の
通りである。図５の前提条件は、２，０００万円の底地
上に、上物を１，０００万円で建設することとしてい
る。自己資金を１，０００万円、自己資金で不足する金
額は全額を住宅ローンで借入れ、借入期間を１０年、借
入金利を６％とし、元本を毎年均等額で償還する。割賦
金利はゼロとする。５年経過後に買取オプションが行使
されると、底地の所有権は買主に移転し、割賦返済の残
金５００万円を金融機関から借入れる。返済期間は５
年、借入金利は６％とする。

【００３１】５年経過後に買取オプションが行使される
と、返済テーブルの割賦返済年１００万円が消去され、
借入金返済に年１００万円が加算されるよう変更して記
録される。銀行借入の金利が反映される分、第１の実施
形態より割高となるが、割引現在価値の差額である３９
万円（＝１，７５３万円−１，７１４万円）をペナルテ
ィとして売主への支払額５００万円から減じることも可
能である。

【００３２】図７を用いて、本発明のフローを説明す
る。まず、底地買取オプションが行使される（Ｓ０
０）。

【００３３】第１の実施形態においては、仲介者が売主
に割賦返済の残金を支払い、底地の所有権は仲介者に移
転される（Ｓ１０）。仲介者は買主と新たな割賦販売を
締結するなどにより売主の立場を承継し（Ｓ１１）、割
賦販売返済テーブルの売主が仲介者に変更される（Ｓ１
２）。併せて建物・借地権に対する抵当権者も売主から
仲介者に変更される（Ｓ１３）。割賦返済が完了する
と、底地の所有権は買主に移転される（Ｓ１４）。

【００３４】第２の実施形態においては、買主が割賦返
済の残金分を仲介者が提携する金融機関から借入れる
（Ｓ２０）。買主が売主に割賦返済の残金を支払い、底
地の所有権は買主に移転される（Ｓ２１）。割賦販売返
済テーブルの返済スケジュールは、金融機関への借入金
返済テーブルに変更して記録される（Ｓ２２）。金融機
関は担保として底地に抵当権を設定する（Ｓ２３）。借
入金の返済が完了すると、底地の抵当権が消滅し抹消登
記が行われる（Ｓ２４）。

【００３５】

【発明の効果】本発明により、底地を割賦販売した売主
が割賦代金の返済期限前に底地の買取を請求した場合に
も、買主が期限の利益を喪失することなく、引続き実質
的な与信が受けられて過大な資金負担が生じない条件変
更の仕組みを提供することができる。

【００３６】本発明により、売主が土地を割賦で販売す
る場合のリスクを軽減することができるので、土地の割
賦販売促進を通じて、住宅などの上物の建設を促進する
効果も生じる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明における上物と底地の所有形態を示した
図である。

【図２】本発明の第１の実施形態における売主、買主及
び仲介者の権利関係を示した図である。

【図３】本発明の第２の実施形態における売主、買主、
仲介者及び金融機関の権利関係を示した図である。

【図４】本発明により割賦販売により底地を購入する場
合の資金計画の例を示した図である。

【図５】本発明により割賦販売により底地を購入する場
合の資金計画が、買取オプションの行使により変更され
た場合の例を示した図である。

【図６】底地の利用形態別の特徴を対比した図である。

【図７】本発明のフローを示した図である。

【符号の説明】

１ 売主 ２ 買主 ３ 仲介者 ４ 金融機関

Claims (10)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 上物建設のために購入した底地の代金に
   ついての割賦返済条件を変更するための変更用プログラ
   ムであって、コンピュータに、入力された前記底地の割
   賦販売条件から前記底地の売主に対する前記底地の買主
   の返済テーブルを記録するステップと、前記割賦販売条
   件で定められた仲介者に対する買取オプションを記録す
   るステップと、前記買取オプションが行使された場合に
   前記返済テーブルにおいて前記売主を前記仲介者に変更
   して記録するステップと、を実行させるための変更用プ
   ログラム。
2. 【請求項２】 前記返済テーブルに定められた返済が完
   了すれば前記底地の所有権が移転されたことを出力する
   ステップを含むことを特徴とする請求項１記載の変更用
   プログラム。
3. 【請求項３】 上物建設のために購入した底地の代金に
   ついての割賦返済条件を変更するための変更用プログラ
   ムであって、コンピュータに、入力された前記底地の割
   賦販売条件から前記底地の売主に対する前記底地の買主
   の返済テーブルを記録するステップと、前記割賦販売条
   件で定められた前記買主に対する買取オプションを記録
   するステップと、前記返済テーブルに記録された残存債
   権額を金融機関からの借入額に変更して記録するステッ
   プと、を実行させるための変更用プログラム。
4. 【請求項４】 前記残存債権額を上物の抵当権設定額と
   して出力するステップを含むことを特徴とする請求項３
   記載の変更用プログラム。
5. 【請求項５】 前記返済テーブルに定められた返済が完
   了すれば前記上物の抵当権抹消の指示を出力するステッ
   プを含むことを特徴とする請求項３記載の変更用プログ
   ラム。
6. 【請求項６】 上物建設のために購入した底地の代金に
   ついての割賦返済条件を変更する方法であって、コンピ
   ュータが入力された前記底地の割賦販売条件から前記底
   地の売主に対する前記底地の買主の返済テーブルを記録
   するステップと、コンピュータが前記割賦販売条件で定
   められた仲介者に対する買取オプションを記録するステ
   ップと、コンピュータが前記買取オプションが行使され
   た場合に前記返済テーブルにおいて前記売主を前記仲介
   者に変更して記録するステップと、からなる変更方法。
7. 【請求項７】 コンピュータが前記返済テーブルに定め
   られた返済が完了すれば前記底地の所有権が移転された
   ことを出力するステップを含むことを特徴とする請求項
   ６記載の変更方法。
8. 【請求項８】 上物建設のために購入した底地の代金に
   ついての割賦返済条件を変更する方法であって、コンピ
   ュータが入力された前記底地の割賦販売条件から前記底
   地の売主に対する前記底地の買主の返済テーブルを記録
   するステップと、コンピュータが前記割賦販売条件で定
   められた前記買主に対する買取オプションを記録するス
   テップと、コンピュータが前記返済テーブルに記録され
   た残存債権額を金融機関からの借入額に変更して記録す
   るステップと、からなる変更方法。
9. 【請求項９】 コンピュータが前記残存債権額を上物の
   抵当権設定額として出力するステップを含むことを特徴
   とする請求項８記載の変更方法。
10. 【請求項１０】 コンピュータが前記返済テーブルに定
    められた返済が完了すれば前記上物の抵当権抹消の指示
    を出力するステップを含むことを特徴とする請求項８記
    載の変更方法。