JP2003016165A - インターネット利用による活地システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 （修正有） 【課題】 土地は本当に戻るのかという地主の疑問と地
主とユーザーの様々なニーズに応じたシステムが確立さ
れていない問題。 【解決手段】 基礎制度と基本システムと活地型マンシ
ョンと活地型ビルと活地型店舗と活地型戸建住宅の各画
面を主部としてその派生部との画面を含んだ本願発明の
活地システムの全系統とそれぞれの画面の内容が記録さ
れているもので、電子メ−ル受信部Ｃ１が顧客からの電
子メ−ルＭ１を受信し、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２が電
子メ−ル受信部Ｃ１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の
情報を収集する。デ−タベ−ス管理部Ｃ３が顧客情報デ
−タ収集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納
し、デ−タ集計分析部Ｃ４が、デ−タベ−ス管理部Ｃ３
からの顧客情報を集計分析する。この顧客情報送信部Ｃ
５は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の
箇所に送信する。

Description

【発明の詳細な説明】 【０００１】 【発明の属する技術分野】本発明は、広くは土地の活用
に関するものであり、特にコンピュータを利用したビジ
ネスモデル特許に関するものである。就中、定期借地権
による土地活用および定期借地権付のマンション・ビル
・店舗・戸建住宅の効率よい運用を行う技術の分野に関
するものである。 【０００２】 【従来の技術】従来からある建物の土地活用の手法は次
の５通りであり、それらは土地付分譲建物と普通借地権
付分譲建物と定期借地権付分譲建物と賃貸建物経営と等
価交換とである。 【０００３】 【発明が解決しようとする課題】以上の従来のものは、
以下のごとくにそれぞれ問題をかかえている。まず、土
地付分譲建物は、必ずしも所有する必要のない土地を購
入するため土地付分譲建物は割高となり、建物の老朽化
に対処できないという問題もある。つぎに、普通借地権
付分譲建物は、土地付分譲建物の８０％〜９０％で分譲
され、借地契約が更新されるためユーザーにはメリット
があるが建物が老朽化した場合にユーザーと地主のトラ
ブルの発生という問題がある。そして、定期借地権付分
譲建物は、借地期間満了時に建物を収去するという清算
処理に欠陥があるため地主とユーザーの理解が得られず
当初予定したほど普及していない。さらに、賃貸建物経
営は、バブル経済の崩壊により地主は借入金による土地
活用を極度に嫌うようになり、また金融機関も融資を渋
るため賃貸建物経営は停滞している。最後に、等価交換
は、地主に土地の一部を売却する等価交換を理解させる
のは本質的に難しく、また地価が下落したとはいえ交換
比率が地主に不利と感じさせる水準である。 【０００４】しかして、従来の定期借地権土地活用は、
借地借家法第２２条を活用したマンションや戸建住宅
と、借地借家法第２４条を活用した低層店舗として事業
化されている。いずれも借地期間満了時に建物を収去し
更地で返還するものとし、ユーザーの理解が必ずしも得
られていない。また、借地期間満了時の建物についてい
る抵当権・差押え等の第三者の権利を抹消できないとい
う問題もある。なお、借地借家法第２３条の建物譲渡特
約付借地権の活用は、コーポラティブマンションの「つ
くば方式」だけであり、大手ディベロッパーが行うマン
ション分譲では事例がない。 【０００５】そして、従来の定期借地権土地活用の一時
金は、権利金と借地期間満了時に返還する保証金であ
る。すべての人が無利息で非課税の中途で返す必要のな
い保証金を地主が受領することは地主にとって一方的に
メリットがあると考えたが、実際は地主にとって借地期
間満了時に子や孫に多額の負債を残す不安が定期借地権
付マンションや定期借地権付戸建住宅の普及の大きな障
害となっていた。 【０００６】さらに、従来の定期借地権付マンションの
地代は、敷地利用権に応じる建物専有面積を基準とした
専有面積地代だけであったため、土地の収益性を確保す
る必要から割高となっていた。定期借地権付マンション
はユーザーにとって土地を所有する感覚がないことから
地代の負担感は普及の大きな障害となる。 【０００７】また、従来、普通借地権や定期借地権が推
進されなかった大きな理由の一つは、地主に借地期間中
に多くのユーザーと直接対応することの面倒と不安があ
ったためである。 【０００８】そして、従来の定期借地権付マンションの
地主にとっての問題点は、土地は本当に戻るのか、
５０年間は長い、借地期間中に多数のユーザーと直接
対応すること、借地期間満了時の保証金返還、に対す
る不安である。一方、ユーザーにとっての問題点は、
地代が割高であること、中古で流通するか、借地期
間満了時に建物を収去し立ち退くこと、に対する不安で
ある。 【０００９】さらに、従来の定期借地権付ビルは、借地
期間を５０年間として事例が数例程度である。この理由
は、借地期間の５０年間は一等地を所有する地主の理解
が得られないことである。また、転売性が制約されるビ
ルという商品で建物を購入した企業が５０年間存続する
かという大きな問題もある。 【００１０】そして、従来の定期借地権付店舗は、借地
期間満了時に機械的に建物を収去することとされ、事業
者の事業の継続性が担保されないことが普及の障害とな
っている。この方式を使う場合には、別途覚書等を締結
し事業の継続性を確保するなど脱法的な措置が取られて
いる事例もある。 【００１１】さらには、従来の定期借地権付戸建住宅
は、借地期間を５０年として推進してきたが、地方都市
では一部行われているが大都市部では普及していない。
これは土地活用の選択肢がある大都市部の地主に５０年
間という期間が理解されないのが最大の原因である。ま
た、地方都市でも大マーケットを形成できないのは生涯
住宅志向の強い地方都市で借地期間満了時に機械的に建
物を収去するという一般の方式がユーザーの理解を得ら
れないためである。 【００１２】この発明が解決しようとする課題を地主の
面からとユーザーの面から見た場合に以下のごとくにな
る。まず、地主の不安の解決としては、（１） 借地権
に対する不信から「また法律が変り土地が戻らないので
はないか」という不安の解決の問題。（２） 借地期間が
長いことに対する不安の解決の問題がある。つぎに、
（３） 建物に対する抵当権・差押え等の第三者の権利
の抹消が借地期間満了時に困難ではないかという不安の
解決の問題がある。そして、（４） 保証金の運用と返
還に対する不安の解決の問題がある。また、（５） 地
代の支払いに対する不安の解決の問題。（６） 多くの
ユーザーと対応することの不安の解決の問題がある。さ
らに、（７） 建物の修繕に対する不安の解決の問題が
ある。そして、（８） 高収入を期待できないことの不
安の解決の問題がある。その上に、（９） 相続対策に
役立たないのではないかという不安の解決の問題があ
る。 【００１３】一方、ユーザーの不安の解決としては、
（１） 借地期間満了時に対する不安の解決の問題があ
る。（２） 中古流通性に対する不安の解決の問題があ
る。（３） 担保性に対する不安の解決の問題がある。
（４） 地代に対する不安の解決の問題がある。（５）
月々の諸費用に対する不安の解決の問題がある。（６）
大震災などの災害に対する不安の解決の問題がある。 【００１４】そして、地主ニーズとユーザーニーズを満
足させる借地期間の設定については、（1） ３０年型の
活地型マンション３０の開発と、（２） ５０年型の活
地型マンション５０の開発と、（３）１０年型の活地型
ビル１０の開発と、（４）１５年型の活地型ビル１５の
開発と、（５） ２０年型の活地型ビル２０の開発と、
（６）３０年型の活地型ビル３０の開発と、 （７）１
５年型の活地型店舗１５の開発と、（８） ３０年型の
活地型戸建住宅３０の開発と、（９）５０年型の活地型
戸建住宅５０の開発とである。 【００１５】（１） 共有持分土地の問題の解決と、
（２） 駐車場土地の問題の解決と、（３） 既存借地権
の問題の解決（４） 老朽分譲マンションの問題の解決
と、（５） 不動産証券の問題の解決の問題である。 【００１６】 【課題を解決するための手段】本発明にかかるインター
ネット利用による活地システムは、以上の問題点を解決
するために、定期借地権を活用し地主には様々な地主ニ
ーズに応じた自己完結型の土地活用を実現し、ユーザー
には様々なユーザーニーズに応じた不動産投資を促進す
るものとした。 【００１７】すなわち、上述したごとくに、平成４年に
借地借家法が改正され定期借地権が創設された。定期借
地権は借地借家法第２２条の一般定期借地権、借地借家
法第２３条の建物譲渡特約付借地権、第２４条の事業用
借地権の３種類があって、それぞれ当初予定したほど事
業化されていない。そして、定期借地権による土地活用
が普及しないのは、「土地は本当に戻るのかという地主
の疑問」と「地主とユーザーの様々なニーズに応じたシ
ステムが確立されていないこと」の２つの問題点があ
る。 【００１８】この２点の問題を解決するように本願発明
の活地システムは構成されている。まず１点目の問題を
解決するために借地借家法の改正にも対処できる土地が
必ず戻る制度として基礎制度を確立した。２点目の問題
を解決するために５つの基本システムを確立するととも
に地主とユーザーの様々なニーズに応えられる９つの商
品を開発したものである。 【００１９】以下に、本発明にかかるインターネット利
用による活地システムの具体的な構成を詳細に記載す
る。この発明は、下記の活地システムを駆動できるよう
にした活地型定期借地権土地活用配信の情報収集システ
ムであって、まず、電子メ−ル受信部がある。この電子
メ−ル受信部は、上記の顧客からの電子メ−ルを受信す
るものである。つぎに、顧客情報デ−タ収集部がある。
この顧客情報デ−タ収集部は、上記の電子メ−ル受信部
の電子メ−ルの内容から顧客の情報を収集するものであ
る。そして、デ−タベ−ス管理部がある。このデ−タベ
−ス管理部は、上記の顧客情報デ−タ収集部からの収集
デ−タをデ−タベ−スで格納するものである。さらに、
デ−タ集計分析部がある。このデ−タ集計分析部は、上
記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分析する
ものである。最後に、顧客情報送信部がある。この顧客
情報送信部は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報
を指定の箇所に送信するものである。 【００２０】上記の活地システムは、既存のアプリケー
ションソフトからコンピュータスクリーンにアウトプッ
トできるようにしたものである。具体的には、本願明細
書に記載の基礎制度と基本システムと活地型マンション
と活地型ビルと活地型店舗と活地型戸建住宅の各画面を
主部としその派生部の画面を含んだ本願発明の活地シス
テムの全系統とそれぞれの画面の内容が階層別に記録さ
れているものである。そして、その体系は、インターネ
ット上で開示しこの活地システムを通して広く定期借地
権の普及を図るように構成されているものである。 【００２１】しかして、その内容のコンピュータ画面
は、階層的に構築されていて、トップページ、体系図
表、パスワード関係が３画面、第１階層が７画面、第２
階層が２０画面であり、第３階層が２０画面の合計５２
画面から成っている。そして、これらのコンピュータ画
面の内３５画面は、問題の所在、問題の解決、図
表、知的所有権、地主メリット、ユーザーメリッ
ト、社会的意義の７項目の各画面内のテーマ（各画面
の「問題の所在」等）で構成されている（このテーマの
内容は、その時々の法改正や判例や社会事情の変化によ
り変更される故に、この発明の明細書の記載に厳密に限
定されるものではない）。 【００２２】なお、この活地システムの９商品の画面
は、が適地、が活地で、以降は通常のコンピュー
タ画面と同様である。この５２画面は、インターネット
で土地活用センターにより公表され誰もが任意にクリッ
クすることにより活地システムの内容が理解され得るも
のである。 【００２３】この活地システムの概要を以下に箇条書き
に述べる。１. 本発明の活地システムは、地主に土地
を供給させる観点から地主の借地権に対する不信を払拭
するために建物譲渡方式、消滅事項付始期付建物所有権
移転仮登記、建物収去義務の取扱い、継続借家をセット
とする４本の柱を基礎制度として確立し法律の改正にも
対処出来るようにした。 【００２４】２. 本発明の活地型マンション３０と活
地型戸建住宅３０、活地型戸建住宅５０に、期中返戻保
証金を創設し、活地型マンション３０のユーザーにはマ
ンションの最大のネックである維持管理費の問題を解決
した。活地型戸建住宅３０と活地型戸建住宅５０のユー
ザーには、地代支払額の適正化を実現した。また、地主
には、借地期間満了時の保証金返還に対する不安を解決
した。 【００２５】３. 本発明の活地型マンション３０と活
地型マンション５０に、駐車場地代を創設し、土地の収
益性を確保するとともに地代の適正化を実現した。ちな
みに、建物専有面積地代は専有１平方メートル当り１０
０円程度、８０平方メートルで８０００円程度としてい
る。 【００２６】４. 本発明の活地型マンション３０と活
地型マンション５０と活地型ビル１０と活地型ビル１５
と活地型ビル２０と活地型ビル３０の駐車場収入を活用
することにより、計画修繕に対処する修繕積立金、
災害に対処する総合保険料に使用するシステムを確立し
た。なお、活地型マンション３０と活地型マンション５
０は駐車場収入はまず駐車場地代に充てられ、残余の金
額がこれらの費用に充てられる。活地型ビル１０と
活地型ビル１５と活地型ビル２０と活地型ビル３０は、
駐車場収入のすべてがこれらの費用に充てられるも
のとした。 【００２７】５. 本発明の活地型マンション３０と活
地型マンション５０と活地型ビル１０と活地型ビル１５
と活地型ビル２０と活地型ビル３０は、地主が建物を取
得することにより収益が得られることに着目し、ディベ
ロッパーから当初に受け取る一時金で建物の一部を取得
し、地代収入だけでなく家賃収入も得ることにより資金
ゼロで高収益を得る土地活用である。また、活地システ
ムの９商品はすべて契約から建物収去まで自己完結的に
行える土地活用である。 【００２８】６. 本発明の活地型マンション３０と活
地型マンション５０と活地型ビル１０と活地型ビル１５
と活地型ビル２０と活地型ビル３０の消滅事項付始期付
建物所有権移転仮登記と停止条件付建物所有権移転仮登
記の登記権利者を、個人ではなく同族会社にすることに
より相続対策に資する。また、相続発生時に措置法第３
９条を活用し譲渡所得税をかけずに同族会社に移転する
ことにより相続問題を抜本的に解決するものとした。 【００２９】７. 本発明の活地型マンション３０は、
借地期間を３０年として期中返戻保証金方式の創設によ
り月々の負担（ １００％ローン＋専有面積地代＋建物
固定資産税＋修繕積立金＋管理費−期中返戻保証金）は
賃貸マンションの家賃の８０％程度となる。借地期間満
了時の終了後返戻保証金と建物売買代金の合計返戻金を
考慮すると実質負担は家賃の７０％程度となるものとし
た。活地型マンション３０を推進するために、駐車場収
入を倍増するしくみを開発して地主の土地供給を促進す
るようにした。 【００３０】８. 本発明の活地型マンション５０は借
地期間を５０年として、一時金を権利金とし課税関係の
基本的に発生しない土地で事業化するものとした。これ
は、公益法人等の土地、既存借地権の処理、老朽
分譲マンションの再築、に適するものである。 【００３１】９. 本発明の活地型ビル１０は家賃相場
が坪２４，０００円以上の地域で事業化され、購入者を
投資家とすることにより１０年間の事業用借地権で事業
化を可能にした。そのポイントは、地主にとって当初１
０年間は貸地で１０年後以降は定期借家権で賃貸ビルに
移行できることと、ユーザーにとって１０年後に投資金
額の約４５％が戻ってくることである。投資家は、建物
を直接購入する投資家と特定目的会社や特別目的会社が
発行する活地型不動産証券を購入する投資家である。 【００３２】１０. 本発明の活地型不動産証券は、土
地を所有しないため土地の値下りリスクがない、建物
買取り方式により建物の減価リスクを吸収、新築建物
のため家賃リスクが小さい、という安全な商品である。
通常の不動産証券ではエクイティ証券はハイリスク・ハ
イリターンであるが活地型不動産証券ではエクイティ証
券でもローリスク・ハイリターンを実現した。 【００３３】１１. 本発明の活地型ビル１５は家賃相場
が坪２０，０００円以上の地域で事業化され、借地期間
を１５年とした１５年の事業用借地権でビルの購入者を
投資家だけでなく企業の本社ビルなどの実需とすること
を可能とした。そのポイントは、（ １００％ローン＋
地代＋建物固定資産税）の月々の総負担が家賃負担の８
０％程度となることである。１５年後の保証金の返戻金
と建物売買代金の合計返戻金を考慮すると家賃負担に比
べ実質負担は７０％程度となる。 【００３４】１２. 本発明の活地型ビル２０は家賃相場
が坪１６，０００円以上の地域で事業化され、借地期間
を２０年とした２０年の事業用借地権でビルの購入者を
投資家だけでなく企業の本社ビルなどの実需とすること
を可能とした。そのポイントは、（ １００％ローン＋
地代＋建物固定資産税）の月々の総負担が家賃負担の８
０％程度となることである。２０年後の保証金の返戻金
と建物売買代金の合計返戻金を考慮すると家賃負担に比
べ実質負担は７０％程度となる。 【００３５】１３. 本発明の活地型ビル３０は家賃相場
が坪１２，０００円以上の地域で事業化され、借地期間
を３０年とした３０年の建物譲渡特約付借地権でビルの
購入者を投資家だけでなく企業の本社ビルなどの実需と
することを可能とした。そのポイントは、 （ １００％
ローン＋地代＋建物固定資産税）の月々の総負担が家賃
負担の８０％程度となることである。３０年後の保証金
の返戻金と建物売買代金の合計返戻金を考慮すると家賃
負担に比べ実質負担は７０％程度となる。 【００３６】1４. 本発明の活地型店舗１５は、借地期
間を１５年としてロードサイドの低層店舗を対象として
いる。従来の事業用借地権は借地人である事業者が建物
を収去し土地を返還するとしていたことから事業の継続
性が図られなかった。活地型店舗１５は、事業の継続性
を担保するため借地期間満了１年前に事業者が建物を活
用するか収去するかを選択することとし、建物を活用し
た方が地主の利益にもなるシステムとしている。なお、
借地期間は１５年を基本としているが１５年に限定して
いるのではなく地主と事業者のニーズに応じて１０年で
も２０年でも可能である。 【００３７】１５. 本発明の活地型戸建住宅30は、借地
期間を３０年として大都市近郊のユーザーの多様なライ
フスタイルに合わせ３０年の低廉な持家を実現した。そ
のポイントは期中返戻保証金により土地の収益性に見合
う地代を徴収しながらユーザーにとっては毎月の実質負
担額が適正化されることである。また、地主にとっては
期中返戻保証金を地代収入の一部から毎月返還すること
で３０年後の保証金返還に対する不安が解決されること
である。 【００３８】１６. 本発明の活地型戸建住宅５０は、借
地期間を５０年として地方都市のユーザーに低廉な生涯
住宅を実現する。そのポイントは、借地期間満了１年前
にユーザーが建物を活用するか収去するかを選択するこ
ととし、建物を活用した方が地主の利益にもなるシステ
ムとしていることである。また、活地型戸建住宅３０と
同様に期中返戻保証金方式を採用している。 【００３９】 【発明の実施の形態】以下に、本発明にかかるインター
ネット利用による活地システムの一般的な実施の形態を
述べる。電子メ−ル受信部が顧客からの電子メ−ルを受
信し、顧客情報デ−タ収集部が電子メ−ルの内容から顧
客の情報を収集する。そして、デ−タベ−ス管理部がそ
の収集デ−タをデ−タベ−スで格納し、デ−タ集計分析
部が上記のデ−タベ−ス管理部からの顧客情報を集計分
析する。最後に、顧客情報送信部が、上記のデ−タ集計
分析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する。電子メ
ールに、活地システムの体系情報がのり、パスワ−ド申
請Ｍ３が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がな
され、パスワ−ドの送信がなされる。つぎに、体系情報
の照会がなされ、本願発明の活地システムにいたる。一
方、お問い合わせＭ８がなされこれに対する回答がなさ
れる。そして、そのお問い合わせ送信がなされる。 【００４０】 【実施例】しかして、本発明にかかるインターネット利
用による活地システムをその具体的な実施例を用いて添
付の図面と共に詳細に述べる。この発明は、下記の活地
システム（図１に示す体系図表を参照）を駆動できるよ
うにした活地型定期借地権土地活用配信の情報収集シス
テムであって、図２に示すように、まず、電子メ−ル受
信部Ｃ１がある。この電子メ−ル受信部Ｃ１は、上記の
顧客からの電子メ−ルＭ１（図３）を受信するものであ
る。つぎに、顧客情報デ−タ収集部Ｃ２がある。この顧
客情報デ−タ収集部Ｃ２は、上記の電子メ−ル受信部Ｃ
１の電子メ−ルＭ１の内容から顧客の情報を収集するも
のである。そして、デ−タベ−ス管理部Ｃ３がある。こ
のデ−タベ−ス管理部Ｃ３は、上記の顧客情報デ−タ収
集部Ｃ２からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納するも
のである。さらに、デ−タ集計分析部Ｃ４がある。この
デ−タ集計分析部Ｃ４は、上記のデ−タベ−ス管理部Ｃ
３からの顧客情報を集計分析するものである。最後に、
顧客情報送信部Ｃ５がある。この顧客情報送信部Ｃ５
は、上記のデ−タ集計分析部からの顧客情報を指定の箇
所に送信するものである。 【００４１】しかして、本発明にかかるインターネット
利用による活地システムの一実施例のコンピュータ機構
とそのソフトウェアの組み合わせを基にしたその操作の
フローチャートを図３に示して説明する。その手順の流
れは、矢印の線に付記したアルファベットの順になる。 【００４２】電子メールＭ１があり、活地システムの体
系情報Ｍ２がこれにのる。そして、パスワ−ド申請Ｍ３
が行なわれると、パスワ−ド申請の受信Ｍ４がなされ
る。それで、パスワ−ドの送信Ｍ５が上記の電子メール
Ｍ１の活地システムの体系情報Ｍ２になされる。つぎ
に、体系情報の照会Ｍ６がなされ、本願発明の活地シス
テムＭ７にいたる。この内容は、上述したごとく、第１
階層の基礎制度（符号６）と基本システム（符号１２）
と活地型マンション（符号２７）と活地型ビル（符号３
４） と活地型店舗（符号４２）と活地型戸建住宅（符
号４３）、およびこれに付随した第２階層、第３階層か
らなる。一方、お問い合わせＭ８がなされる。これは、
後に述べるシステムの質問（符号４７）と事業化の可否
（符号４９）と概算収支計算の依頼（符号５１）からな
る。このお問い合わせに対する回答Ｍ９は、それぞれに
システムの回答（符号４８）と事業化の可否の回答（符
号５０）と概算収支計算の回答（符号５２）とからな
る。そして、そのお問い合わせ送信Ｍ１０が上記の電子
メールＭ１の活地システムの体系情報Ｍ２になされるこ
とになる。 【００４３】電子メ−ル対象者は、地主やディベロッパ
−や建設会社や設計事務所や不動産会社とか 税理士等
の専門家やその他の者である。そして、土地活用センタ
−が、この活地システムの事業企画を行ない、コンピュ
−タシステムを運用することになる。 【００４４】まず、コンピュータシステムのソフトウェ
アについてである。これは、既存のアプリケーションソ
フトからコンピュータスクリーンにアウトプットできる
ようにした活地システムであって、基礎制度（符号
６）、基本システム（符号１２）、活地型マンション
（符号２７）、活地型ビル（符号３４）、活地型店舗
（符号４２）、活地型戸建住宅（符号４３）などの本願
発明の活地システムの内容が階層別に記録されているコ
ンピュータソフトウェアである。このコンピュータシス
テムに使用の活地システムの体系は、図１の通りであ
り、インターネット上で開示し活地システムを通して広
く定期借地権の普及を図るものである。 【００４５】そこで、このコンピュータシステムのソフ
トウェアの内容を説明する。このコンピュータ画面は、
図１に示す体系図表の通りに階層的に構築されている。
それは、トップページ、体系図表、パスワード関係３画
面、第１階層が７画面、第２階層が２０画面であり第３
階層が２０画面の合計５２画面から成る。これらのコン
ピュータ画面の内３５画面は、問題の所在、問題の
解決、図表、知的所有権、地主メリット、ユー
ザーメリット、社会的意義、の７項目で構成されてい
る。なお、この活地システムの９商品の画面は、が適
地、が活地で、上記３５画面のコンピュータ画面と
同様である。この５２画面は、インターネットで土地活
用センターにより公表されるゆえに誰もが任意にクリッ
クすることにより活地システムの内容が理解され得る。 【００４６】しかして、本願発明の活地システム（符号
１）に関する画面のトップページ（図４）について述べ
る。活地システムの概要を案内し次の体系図表に導く。
トップページのコンピュータ画面は画面１の通りであ
る。 【００４７】体系図表（符号２）は活地システムの全体
像を示す。体系図表はすべての人に開示している。活地
システムに関心を持つ人にはパスワード申請ができるよ
うにし、パスワード取得者はパスワード入力により活地
システムの全容をコンピュータスクリーンで見ることが
できる。体系図表のコンピュータ画面は画面２（図５）
の通りである。 【００４８】パスワード申請（符号３）は氏名、住所、
電話番号、職業などの所定の事項を送信し、所定の審査
によりパスワード返送（符号４）を行う。パスワード申
請のコンピュータ画面は画面３（図６）、パスワード返
送のコンピュータ画面は画面４（図７）の通りである。 【００４９】つぎに、パスワード取得後、電話番号とパ
スワード入力（符号５）をすればどの画面をも自由に検
索できシステムの質問や事業化の可否、概算収支計算の
依頼（符号５１）ができる。パスワード入力のコンピュ
ータ画面は画面５（図８）の通りである。 【００５０】しかして、第１階層の基礎制度（符号６）
について説明する。一般に、多くの地主は、借地権に対
する不信から「また法律が変るのではないか」と考えて
いる。一方、ユーザーは「借地期間満了時には建物を収
去し立ち退かねばならない」という不安がある。この活
地システムは、基礎制度（符号６）として、建物譲渡
方式（符号７）、消滅事項付始期付建物所有権移転仮
登記（符号８）と停止条件付建物所有権移転仮登記（符
号９）、建物収去義務の取扱い（符号１０）、継続
借家（符号１１）、をシステム化し「法律が改正されて
も土地が必ず戻る制度」を確立し地主とユーザーの不安
を解決したものである。この基礎制度（符号６）のコン
ピュータ画面は、画面６（図９）の通りである。 【００５１】さて、この基礎制度（符号６）の建物譲渡
方式（符号７）についてである。定期借地権の満了事例
が多いハワイでも借地人が建物を収去し更地で土地を返
還するのは困難を極め、１９６７年に土地改革法を制定
して借地権者が土地を買上げることにより建物に土地を
一体化させ問題を解決した。本発明の活地システムは、
このハワイの事例と民法第 １７９条の混同に着目し、
わが国の実態を考えて土地に建物を一体化することによ
り問題を解決するものである。この活地システムにおい
ては、活地型マンション３０（符号２８）、活地型ビル
１０（符号３５）、活地型ビル１５（符号３９）、活地
型ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０（符号４
１）、活地型戸建住宅３０（符号４４）は単純有償譲渡
方式とし、活地型マンション５０（符号３０）は選択有
償譲渡方式とし、活地型店舗１５（符号４２）、活地型
戸建住宅５０（符号４５）は選択無償譲渡としている。
単純有償譲渡方式は、始期付建物売買契約により行い、
売買価格は商品ごとに異なる。選択譲渡方式は、始期付
建物和解契約により行われる。この建物譲渡方式（符号
７）の画面は、画面７（図１０）の通りである。 【００５２】つぎに、この基礎制度（符号６）の消滅事
項付始期付建物所有権移転仮登記（符号８）についてで
ある。不動産登記法第３８条と第２条２号に基づき消滅
事項付で借地期間満了時を始期とする消滅事項付始期付
建物所有権移転仮登記をすべてのユーザー所有建物に行
うことにより、借地借家法による定期借地権の消滅だけ
でなく民法第 １７９条の混同による借地権の消滅も保
全され、ユーザーも借地期間満了時の建物買取りと保証
金返還に対する地主の債務不履行に対処できる。なお、
消滅事項付始期付建物所有権移転仮登記を本登記にした
場合は、借地期間満了時にユーザーの区分所有建物に抵
当権・差押え等の第三者の権利が残っていたとしても、
不動産登記法第１０５条２項により登記官の職権で第三
者の権利が抹消される。なお、停止条件付仮登記を本登
記にする時にユーザーの区分所有建物に抵当権・差押え
等の第三者の権利が残っていたとしても、不動産登記法
第１０５条２項により登記官の職権で第三者の権利が抹
消される。この消滅事項付始期付建物所有権移転仮登記
（符号８）のコンピュータ画面は、画面８（図１１）の
通りである。 【００５３】さらに、この基礎制度（符号６）の停止条
件付建物所有権移転仮登記（符号９）についてである。
借地期間満了時に建物売買代金と保証金返還金を地主が
支払えなかった場合に消滅事項の成立により始期付仮登
記が消滅し、土地と建物の一体化が実現しなくなる。こ
のような場合も活地システムの基本である土地と建物の
一体化を実現するために、借地期間満了後に建物売買代
金と保証金返還金と家賃相当額の違約金を支払うことを
停止条件に、不動産登記法第２条２号に基づき停止条件
付建物所有権移転仮登記を消滅事項付始期付建物所有権
移転仮登記と同順位で行う結果、円滑な借地契約の終了
が図れる。なお、停止条件付仮登記を本登記にする時に
ユーザーの区分所有建物に抵当権・差押え等の第三者の
権利が残っていたとしても、不動産登記法第１０５条２
項により登記官の職権で第三者の権利が抹消される。。
この停止条件付建物所有権移転仮登記（符号９）のコン
ピュータ画面は、画面９（図１２）の通りである。 【００５４】そして、この基礎制度（符号６）の建物収
去義務の取扱い（符号１０）についてである。一般の定
期借地権土地活用では、借地借家法第２２条の一般定期
借地権と借地借家法第２４条の事業用借地権について、
すべて建物収去義務を課し借地期間満了時にユーザーが
建物を収去し更地にするものとしている。活地システム
では活地型マンション３０（符号２８）、活地型ビル１
０（符号３５）、活地型ビル１５（符号３９）、活地型
ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０（符号４１）、
活地型戸建住宅３０（符号４４）の単純活用型の商品
は、建物収去義務を免除し保証金は返還する。一方、活
地型マンション５０（符号３０）、活地型店舗１５（符
号４２）、活地型戸建住宅５０（符号４５）の選択活用
型の商品は、建物収去義務を課し、建物を活用する場合
には建物収去義務が地主に移転することから保証金を没
収し、建物を収去する場合にはユーザーが建物を収去し
た後に地主が保証金を返還する。この建物収去義務の取
扱い（符号１０）のコンピュータ画面は、画面１０（図
１３）の通りである。 【００５５】さらに、この基礎制度（符号６）の継続借
家（符号１１）についてである。この活地システムは、
定期借地権と定期借家権を組み合わせることにより建物
を機械的に収去するのではなく、建物を経済的耐用年数
で収去することができる。借地人および借地人から建物
を賃借している占有者は、地主が決めた定期借家権の最
長期限の範囲内で１年以上の期間を定め自由に定期借家
権の期間を選択させることで、定期借地権終了時にいき
なり立ち退くことの不安を解決した。この継続借家（符
号１１）のコンピュータ画面は、画面１１（図１４）の
通りである。 【００５６】つぎに、上記した基本システム（符号１
２）について説明する。定期借地権による土地活用は、
地主に収益性のしくみや借地期間中の不安があるため踏
み切れなかった。活地システムは商品の特性に応じ地主
とユーザーに共通な基本システムとして、一時金（符
号１３）、地代（符号１５）、借地期間中の方式
（符号１７）、を確立した。また、地主だけの基本シス
テムとして、収益性（符号１９）、相続対策（符号
２２）、を確立した。さらに、この基本システム（符号
１２）の柱となるシステムを商品ごとに開発した。この
の一時金（符号１３）については、活地型マンション
３０（符号２８）、活地型戸建住宅３０（符号４４）、
活地型戸建住宅５０（符号４５）に期中返戻保証金を創
設、そのの地代（符号１５）については活地型マンシ
ョン３０（符号２８）、活地型マンション５０（符号３
０）に駐車場地代（符号１６）を創設、の借地期間中
の方式（符号１７）については活地型マンション３０
（符号２８）、活地型マンション５０（符号３０）、活
地型ビル１０（符号３５）、活地型ビル１５（符号３
９）、活地型ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０
（符号４１）に管理組合法人（管理組合）を管理借地人
とする方式を創設し、活地型戸建住宅３０（符号４
４）、活地型戸建住宅５０（符号４５）は、管理会社を
管理借地人とする方式を創設、そして、の収益性（符
号１９）については、借入金併用方式（符号２０）をシ
ステム化しすべての商品に自己完結システム（符号２
１）を実現、の相続対策（符号２２）については、同
族会社に土地を移転（符号２３）、同族会社が建物を買
取り（符号２４）、財産移転システム（符号２５）、共
有持分の移転（符号２６）をシステム化した。この基本
システム（符号１２）のコンピュータ画面は、画面１２
（図１５）の通りである。 【００５７】しかして、この基本システム（符号１２）
の一時金（符号１３）についてである。まず、この活地
システムの一時金（符号１３）は、権利金と保証金であ
る。活地型マンション３０（符号２８）と活地型戸建住
宅３０（符号４４）では保証金を大部分とし、保証金を
期中返戻保証金と終了後返戻保証金としている。そし
て、活地型ビル１０（符号３５）と活地型ビル１５（符
号３９）と活地型ビル２０（符号４０）と活地型ビル３
０（符号４１）は保証金を借地期間満了時に戻る終了後
返戻保証金を大部分とし、地主のメリットとユーザーの
メリットをバランスしている。さらに、活地型マンショ
ン５０（符号３０）は権利金を大部分とし、保証金は建
物収去義務の担保としている。また、活地型店舗１５
（符号４２）は権利金を少額とし、保証金は建物収去義
務の担保としている。この一時金（符号１３）のコンピ
ュータ画面は、画面１３（図１６）の通りである。 【００５８】そして、この基本システム（符号１２）の
期中返戻保証金（符号１４）についてである。この活地
システムは、保証金の活地型マンション３０（符号２
８）と活地型戸建住宅３０（符号４４）、毎月の維持管
理費や地代の負担を実質的に少なくする期中返戻保証金
（符号１４）を創設した。この結果、地主の借地期間満
了時の保証金返還に対する不安を解決することができ
た。この期中返戻保証金（符号１４）の返還金額は、活
地型マンション３０（符号２８）では月々の総収入の１
５％程度であり、活地型戸建住宅３０（符号４４）と活
地型戸建住宅５０（符号４５）では地代収入の２５％程
度である。この期中返戻保証金（符号１４）のコンピュ
ータ画面は、画面１４（図１７）の通りである。 【００５９】さらに、この基本システム（符号１２）の
地代（符号１５）についてである。この活地システム
は、地代の適正化が特に要請される活地型マンション３
０（符号２８）、活地型マンション５０（符号３０）に
ついて駐車場地代（符号１６）を創設し、地代の適正化
を実現している。また、全商品共通に地主が直接地代徴
収義務者とならず、管理組合法人（管理組合）または管
理会社が借地人の連帯債務者となる管理借地人として、
地代徴収義務を負うしくみとし、定額地代を実現できる
ようにした。定額地代を実現するために、管理借地人は
地代支払準備金を借地人から徴収する。この地代（符号
１５）のコンピュータ画面は、画面１５（図１８）の通
りである。 【００６０】また、この基本システム（符号１２）の駐
車場地代（符号１６）についてである。上記の活地型マ
ンション３０（符号２８）、活地型マンション５０（符
号３０）の地代は専有面積地代と駐車場地代に分け、地
代の適正化と土地の収益性の確保を両立させた。一方、
駐車場地代（符号１６）は駐車場が １００％稼動した
場合の駐車場収入の５０％とし、専有面積地代は建物専
有面積１平方メートル当り １００円程度、８０平方メ
ートルで８０００円程度を基準としている。この地代
（符号１５）の適正化が、活地型マンション３０（符号
２８）、活地型マンション５０（符号３０）の中古流通
性を確保し高い資産価値を実現する。この駐車場地代
（符号１６）のコンピュータ画面は、画面１６（図１
９）の通りである。 【００６１】そして、この基本システム（符号１２）の
借地期間中の方式（符号１７）についてである。この活
地システムは、地主とユーザーが直接対応することによ
る摩擦を避けるために、管理借地人制度を創設した。上
記の活地型マンション３０（符号２８）、活地型マンシ
ョン５０（符号３０）、活地型ビル１０（符号３５）、
活地型ビル１５（符号３９）、活地型ビル２０（符号４
０）、活地型ビル３０（符号４１）は管理組合法人（管
理組合）を管理借地人として、管理会社が管理借地人の
業務を代行し円滑な借地契約の運用を実現する。また、
活地型戸建住宅３０（符号４４）、活地型戸建住宅５０
（符号４５）は、管理会社が管理借地人として円滑な借
地契約の運用を実現する。この借地期間中の方式（符号
１７）のコンピュータ画面は、画面１７（図２０）の通
りである。 【００６２】さらに、この基本システム（符号１２）の
駐車場収入の使用（符号１８）についてである。この活
地システムは、マンションやビルの駐車場収入を活用す
ることにより円滑な借地契約の運用を実現する。その活
地型マンション３０（符号２８）、活地型マンション５
０（符号３０）は、駐車場が １００％稼働した場合の
駐車場収入の５０％を駐車場地代とし専有面積地代を適
正化した。残りの金額は修繕積立金、総合保険料に充当
される。そして、その活地型ビル１０（符号３５）、活
地型ビル１５（符号３９）、活地型ビル２０（符号４
０）、活地型ビル３０（符号４１）は、駐車場収入のす
べてが修繕積立金、総合保険料に充当され、ユーザーに
修繕積立金や定期借地権による特別な費用負担が原則と
して発生しないしくみとしている。この駐車場収入の使
用（符号１８）のコンピュータ画面は、画面１８（図２
１）の通りである。 【００６３】そして、この基本システム（符号１２）の
収益性（符号１９）についてである。この活地システム
が高い収益性を確保するポイントは、一時金（符号１
３）の活用である。その活地型マンション３０（符号２
８）、活地型マンション５０（符号３０）、活地型ビル
１０（符号３５）、活地型ビル１５（符号３９）、活地
型ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０（符号４１）
は、一時金をマンションやビル内の建物を割安で取得す
ることにより地代収入だけでなく、家賃収入も獲得する
ことで高収入を確保する。そして、その活地型店舗１５
（符号４２）、活地型戸建住宅３０（符号４４）、活地
型戸建住宅５０（符号４５）は、一時金のうち造成費用
等に充てられた残余の金額で活地型不動産証券（符号３
６）等の金融商品を購入し、地代収入だけでなく高い運
用収入を確保する。この収益性（符号１９）のコンピュ
ータ画面は、画面１９（図２２）の通りである。 【００６４】さらに、この基本システム（符号１２）の
借入金併用方式（符号２０）についてである。この活地
システムの建物を割安で取得できる地主の恩典を活か
し、一部借入金をして取得建物の床面積を増やし家賃収
入を増加するのが借入金併用方式（符号２０）である。
ポイントは賃貸マンション経営のように全体建物に借入
金をするのではなく一部の建物のみ借入金をし、借入金
をした建物の家賃収入だけでなく、一時金で取得した建
物の家賃収入と地代収入があることからリスクの少な
い、より高収入の土地活用が実現することである。この
借入金併用方式（符号２０）のコンピュータ画面は、画
面２０（図２３）の通りである。 【００６５】そして、この基本システム（符号１２）の
自己完結システム（符号２１）についてである。この活
地システムは、資金ゼロで事業をスタートし、中途の維
持管理リスク、相続リスク、災害リスクに対処できるよ
うしくみを構築している。また、借地期間満了時の保証
金の返還、建物売買代金の支払いなどの投資金額は建物
が生む家賃収入の２年程度で回収できる。要するに、こ
の活地システムは、事業のスタートから事業の終了まで
自己完結的に対処できるシステムである。この自己完結
システム（符号２１）のコンピュータ画面は、画面２１
（図２４）の通りである。 【００６６】さらに、この基本システム（符号１２）の
相続対策（符号２２）についてである。この活地システ
ムは、相続税の節税対策よりも納税対策を中心に考えら
れ相続問題を抜本的に解決する手法である。その活地型
マンション３０（符号２８）、活地型マンション５０
（符号３０）、活地型ビル１０（符号３５）、活地型ビ
ル１５（符号３９）、活地型ビル２０（符号４０）、活
地型ビル３０（符号４１）は相続時のトラブルを回避す
る目的で地主から委任により譲渡税をかけずに同族会社
に土地を移転する、同族会社に土地を移転（符号２３）
をシステム化し、また、消滅事項付始期付建物所有権移
転仮登記（符号８）と停止条件付建物所有権移転仮登記
（符号９）の登記権利者を個人の地主ではなく、地主の
同族会社とすることにより借地期間満了時に収益の源泉
である建物を個人ではなく同族会社が建物を買取り（符
号２４）、相続対策を実現する。さらに、相続発生時に
は、措置法第３９条の規定を活用し譲渡税をかけずに同
族会社に土地を譲渡する財産移転システム（符号２５）
ことで相続問題を抜本的に解決する。また、社会問題で
ある共有持分の問題も共有持分の移転（符号２６）で解
決する。この相続対策（符号２２）のコンピュータ画面
は、画面２２（図２５）の通りである。 【００６７】つぎに、この基本システム（符号１２）の
同族会社に土地を移転（符号２３）についてである。借
地期間中に相続が発生した場合は土地の名義変更と消滅
事項付始期付建物所有権移転仮登記（符号８）の登記権
利者の変更などの問題が発生する。借地期間中の相続の
発生によるトラブルを回避し、円滑な相続を図る趣旨か
ら個人名義の土地を同族会社に移転する、同族会社に土
地を移転（符号２３）のシステムを開発した。この同族
会社に土地を移転（符号２３）のコンピュータ画面は、
画面２３（図２６）の通りである。 【００６８】そして、この基本システム（符号１２）の
同族会社が建物買取り（符号２４）についてである。始
期付建物売買契約の建物譲受人を個人の地主にするのは
個人が借地期間満了時に多額の借入金をすることにな
り、高い収益性があったとしても個人地主は嫌う。また
相続対策上も好ましくない。活地システムは、借地期間
満了後に高い収益性のある活地型マンション３０（符号
２８）、活地型マンション５０（符号３０）、活地型ビ
ル１０（符号３５）、活地型ビル１５（符号３９）、活
地型ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０（符号４
１）については同族会社が建物を買取ることにより相続
問題を解決する。この同族会社が建物を買取り（符号２
４）のコンピュータ画面は、画面２４（図２７）の通り
である。 【００６９】さらに、この基本システム（符号１２）の
財産移転システム（符号２５）についてである。相続の
発生のつど、土地が減少したり、細分化したり、共有持
分化するのは国民経済的に好ましいことではない。活地
システムは、高い収益性のある活地型マンション３０
（符号２８）、活地型マンション５０（符号３０）、活
地型ビル１０（符号３５）、活地型ビル１５（符号３
９）、活地型ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０
（符号４１）については相続発生時に措置法第３９条の
規定を活用し譲渡税をかけずに同族会社に土地・建物を
譲渡することで相続問題を抜本的に解決する。この財産
移転システム（符号２５）のコンピュータ画面は、画面
25（図２８）の通りである。 【００７０】最後に、この基本システム（符号１２）の
共有持分の移転（符号３６）についてである。戦後の民
法改正により長子相続から均分相続となり、法定相続さ
れる結果、土地が共有持分となる事例がふえている。こ
の活地システムは、共有持分を共有持分者が持分に応じ
て出資し設立する同族会社に委任により移転し、定期借
地権で活用する。資金ゼロで譲渡税がかからないため共
有持分者の理解が容易である。なお、その出資金は、一
時金の一部で賄う。共有持分土地の活用は、共有持分者
の利益だけでなく眠っている土地が甦る役割を果す。こ
の共有持分の移転（符号２６）のコンピュータ画面は、
画面２６（図２９）の通りである。 【００７１】しかして、上記の活地型マンション（符号
２７）について説明する。定期借地権付マンションは、
借地借家法第２２条の５０年型を推進していたため、期
間の長さから地主の理解が得られなかった。活地システ
ムは、５０年型だけでなく借地借家法第２３条の３０年
型の定期借地権を地主とユーザーに受け入れられる方式
として開発した。その活地型マンション３０（符号２
８）のポイントは期中返戻保証金（符号１４） であ
り、推進するための方法の第一は駐車場収入を倍増（符
号２９）である。そして、活地型マンション５０（符号
３０）は、権利金方式で行われる都心部の公益法人等の
土地（符号31）や既存借地権の処理や老朽分譲マンショ
ンの再築に適している。この活地型マンション（符号２
７）のコンピュータ画面は、画面２７（図３０）の通り
である。 【００７２】つぎに、上記の活地型マンション（符号２
７）の活地型マンション３０（符号２８）である。借地
借家法第２２条を活用した５０年型の定期借地権付マン
ションは、地主の理解が得られなかった。この活地型マ
ンション３０（符号２８）は、借地借家法第２３条の３
０年型の建物譲渡特約付借地権を活用し、地主とユーザ
ーの理解が得られるしくみとした。そのポイントは、
期中返戻保証金の創設により地主の借地期間満了時の保
証金返還に対する不安を解決し維持管理費の僅少なマン
ションを実現、駐車場地代の創設により土地の収益性
を確保しながら地代の適正化を実現、管理借地人と地
代支払準備金の創設により定額地代を実現したことであ
る。ユーザーの月々の負担は、（ １００％ローン＋地
代＋建物固定資産税＋修繕積立金＋管理費−期中返戻保
証金）で、家賃の８０％程度である。借地期間満了時の
終了後返戻保証金と建物売買代金を考慮すると実質負担
は７０％程度である。要するに、アパートより安い持家
が実現するわけである。この活地型マンション３０（符
号２８）のコンピュータ画面は、画面２８（図３１）の
通りである。 【００７３】そして、上記の活地型マンション（符号２
７）の駐車場収入を倍増（符号２９）についてである。
駐車場経営の問題点は、与えられた容積率を活かしてい
ないことである。この活地システムは、駐車場敷地の
３分の１を機械式３段駐車場とし３分の２を活地型マン
ション３０（符号２８）に活用し、従来の駐車場経営の
２倍以上の収入を実現する。敷地の ３分の１を機械式
の３段駐車場にすることで、現在の駐車場利用者がその
まま利用できる。ポイントは、３分の１の駐車場敷地の
容積率も利用することで、この３分の１の敷地からも保
証金が受け取ることができ、資金ゼロで機械式３段駐車
場設備が設置できることである。なお機械式駐車場維持
費は、３分の２の敷地が小規模住宅用地の特例の適用に
より公租公課が大幅に減額されることで十分賄える。こ
の駐車場収入を倍増（符号２９）のコンピュータ画面
は、画面２９（図３２）の通りである。 【００７４】さらに、上記の活地型マンション（符号２
７）の活地型マンション５０（符号３０）についてであ
る。３０年型の活地型マンション３０（符号２８）の開
発により、一般の地主は５０年型の定期借地権付マンシ
ョンを選択することはないと考えられる。この活地型マ
ンション５０（符号３０）は、３０年では対応できず５
０年でなければ対応できない権利金を受領しても基本的
に非課税の土地、公益法人等の土地（符号３１）、
既存借地権の処理（符号３２）、老朽分譲マンション
の再築（符号３３）、などの地主のニーズに対応でき
る。この活地型マンション５０（符号３０）のコンピュ
ータ画面は、画面３０（図３３）の通りである。 【００７５】また、上記の活地型マンション（符号２
７）の公益法人等の土地（符号３１）についてである。
学校法人・宗教法人・公益法人・都・区などの所有する
土地は、権利金で受領しても税金がかからない。また、
民間の土地でも土地価格の50％を超える権利金を受領し
た場合は、譲渡所得とされ買換特例の適用があり結果と
して税金がかからない。活地型マンション５０（符号３
０）は、権利金の高い都心部の超高層マンションを対象
として事業化される。都心部の一等地が超高層マンショ
ンとして活用されることにより「安い・広い・近い」住
宅が実現する。この公益法人等の土地（符号３１）のコ
ンピュータ画面は、画面31（図３４）の通りである。 【００７６】そして、上記の活地型マンション（符号２
７）の既存借地権の処理（符号３２）についてである。
従来、既存借地権の処理は、地主と借地人が同時に底地
権と借地権を売却する場合以外不可能だった。活地型マ
ンション５０（符号３０）の多額の権利金は、地主が既
存借地権を買取ることを可能にする。地主は、更新型の
既存借地権から非更新型の定期借地権に移行する。既存
借地権者は既存借地権の売却代金で活地型マンション５
０（符号３０）の住戸を取得するのも取得しないのも任
意である。取得する場合は、一般ユーザーの70％程度で
取得できる特典がある。この既存借地権の処理（符号３
２）のコンピュータ画面は、画面３２（図３５）の通り
である。 【００７７】最後に、上記活地型マンション（符号２
７）の老朽マンションの再築（符号３３）についてであ
る。多数の区分所有者が区分所有し、土地を共有してい
る土地付分譲マンションの建替えは極めて困難である。
この活地型マンション５０（符号３０）は、現区分所有
者の様々なニーズに応じて問題を解決する。まず、土地
の持分に応じて新会社を設立し、新会社に土地の持分を
委任により移転する。現区分所有者のうち区分所有権を
売却したい人は、区分所有権と新株引受権を路線価を基
本として投資家に売却する。区分所有権を売却したくな
い人は、株主として種々のメリットを受ける。このポイ
ントは、居住者補償金・建物割引制度・面積減少補償金
・面積増加負担金・非購入補償金等の権利関係調整金で
複雑な権利関係を調整することである。補償金はディベ
ロッパーが負担するため事業が円滑に進む。この活地型
マンション５０（符号３０）は、老朽分譲マンションの
建替えを可能にし都市のスラム化を防止する。この老朽
マンションの再築（符号３３）のコンピュータ画面は、
画面３３（図３６）の通りである。 【００７８】しかして、上記の活地型ビル（符号３４）
について説明する。一般に定期借地権は借地借家法第２
２条の５０年型を基本としていたために、ビルは定期借
地権に向かないものとされていた。この活地システム
は、借地借家法第２４条の事業用借地権または第２３条
の建物譲渡特約付借地権とビルを組み合わせ借地期間を
１０年・１５年・２０年・３０年としてシステム化し
た。その活地型ビル１０（符号３５）は、１０年間とい
う期間から実需として建物を購入するユーザーは少数で
ある。１０年型の購入者は、直接建物を購入する投資家
や不動産証券を購入する投資家である。活地型ビル１０
（符号３５）の不動産で証券化された不動産証券は、活
地型不動産証券（符号３６）として発行される。また、
テナントに１０年間の建物賃借期間は短くて不安が残る
ことから、１０年の事業用借地権の期間に制約されない
しくみとして定期借家権設定者（符号３７）の地位が譲
渡される方式とした。さらに、大規模土地については住
宅付置義務をカバーするために、活地型ビル１０（符号
３５）と活地型マンション３０（符号２８）を併設する
しくみ（符号３８）を開発した。活地型ビル１５（符号
３９）、活地型ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０
（符号４１）は、投資家だけでなく実需として建物を購
入する企業も対象である。このポイントは、購入者の
（１００％ローン＋地代＋建物固定資産税）の月々の負
担は家賃を支払うことに比べて８０％程度となることで
ある。借地期間満了時の保証金返戻金と建物売買代金を
考慮すると実質負担は７０％程度になる。この活地型ビ
ル（符号３４）のコンピュータ画面は、画面３４（図３
７）の通りである。 【００７９】そして、上記の活地型ビル（符号３４）の
活地型ビル１０（符号３５）についてである。この活地
型ビル１０（符号３５）は、事業用借地権を借地期間１
０年として活用し、家賃相場が坪２４，０００円以上の
地域で事業化され、主に投資家を購入者として商品化し
た。通常１０年間で投資を回収することは困難であると
考えられていたが、定期借地権と保証金方式と建物買取
り方式により可能にした。その投資家は、建物に直接投
資する投資家と特定目的会社や特別目的会社が発行する
活地型不動産証券を購入する投資家である。大型案件は
活地型不動産証券を発行するスタイルとなり、小型案件
は直接投資するスタイルとなる。耐用年数が長いビル
で、１０年間という短い借地期間は地主にとって望んで
も実現不可能な期間であった。この１０年間という借地
期間を実現する活地型ビル１０（符号３５）の開発は、
土地が積極的に供給されビルが新陳代謝される。この活
地型ビル１０（符号３５）のコンピュータ画面は、画面
３５（図３８）の通りである。 【００８０】さらに、上記の活地型ビル（符号３４）の
活地型不動産証券（符号３６）についてである。一般の
不動産証券には、土地の値下りリスク、建物の減価
リスク、家賃リスク、修繕リスクがある。この活地
型不動産証券（符号３６）は、土地を所有しないため、
土地の値下りリスクがなく、建物買取り方式により建
物の減価は利回り計算に含まれているため、の建物の
減価リスクがなく、新築で１０年間だけの建物である。
そのために、の家賃リスクが極めて小さく、の修繕
リスクも小さい。従来の中古のビルやマンションを投資
対象とした不動産証券化は、新しいマーケットである不
動産証券市場を限定的なものとしている。この活地型不
動産証券（符号３６）は、定期借地権付ビルを投資対象
とした安全で利回りの高い商品として市場の拡大に貢献
する。この活地型不動産証券（符号３６）のコンピュー
タ画面は、画面３６（図３９）の通りである。 【００８１】そして、上記の活地型ビル（符号３４）の
定期借家権設定者（符号３７）についてである。活地型
ビル１０（符号３５）は、１０年間という期間で事業化
するため、地主とテナントに建物賃貸借についての不安
が残る。この不安を解決するために、定期借家権契約を
投資家・地主・テナントの三者契約とし、借地期間満了
時に定期借家権設定者の地位を投資家から地主に譲渡す
るしくみとした。このしくみが可能なのは、借地期間満
了時に建物が地主所有となることが登記上も保全されて
いるからである。三者契約による定期借家権では、地主
が定期借家権の最長期限を定め、この期間内でテナント
が定期借家権の期間を決めることになる。この定期借家
権設定者（符号３７）のコンピュータ画面は、画面３７
（図４０）の通りである。 【００８２】また、上記の活地型ビル（符号３４）のマ
ンション３０との併設（符号３８）についてである。自
己使用しているビルを活地型ビル１０（符号３５）に建
替える場合には、一時金では自己使用分を取得でないと
いう問題と住宅付置義務の問題がある。この活地システ
ムは、原則として地上権方式で敷地権の登記をすること
により事業化しているが、賃借権方式と敷地権の登記を
しない方式で同一敷地内に借地期間の異る定期借地権を
設定するしくみを開発した。この活地型ビル10（符号３
５）は、地代が多いという長所と一時金が少いという短
所がある。一方、この活地型マンション３０（符号２
８）は、一時金が多いという長所と地代が少いという短
所がある。この活地型ビル１０（符号３５）と活地型マ
ンション３０（符号２８）を併設することにより、一時
金で自己使用分の建物取得が可能となり住宅付置義務も
カバーできる。このマンション３０との併設（符号３
８）のコンピュータ画面は、画面３８（図４１）の通り
である。 【００８３】さらに、上記の活地型ビル（符号３４）の
活地型ビル１５（符号３９）についてである。この活地
型ビル１５（符号３９）は、事業用借地権を借地期間１
５年として活用し、家賃相場が坪２０，０００円以上の
地域で事業化される。１５年間という借地期間は投資家
だけでなく実需として建物を購入するニーズもある。こ
の活地型ビル１５（符号３９）のポイントは、月々の負
担（１００％ローン＋地代＋建物固定資産税）が賃貸ビ
ルの家賃負担に比べ８０％程度となることである。借地
期間満了時の保証金返戻金と建物売買代金を考慮すると
７０％程度である。土地が収益性で判断され、土地の値
上りが期待できない状況では、土地への投資には躊躇が
ある。一方、企業には本社ビルを所有し信用を高めたい
という要請がある。低コストでビルが取得できる活地型
ビル１５（符号３９）は、時代が求める商品である。こ
の活地型ビル１５（符号３９）のコンピュータ画面は、
画面３９（図４２）の通りである。 【００８４】そして、上記の活地型ビル（符号３４）の
活地型ビル２０（符号４０）についてである。この活地
型ビル２０（符号４０）は、事業用借地権を借地期間２
０年として活用し、家賃相場が坪１６０００円以上の地
域で事業化される。２０年間という借地期間は実需とし
て建物を購入するニーズが高いが国債より利回りの高い
安定した投資商品として投資家にも向く商品である。ポ
イントは、月々の負担（ １００％ローン＋地代＋建物
固定資産税）が賃貸ビルの家賃負担に比べ８０％程度と
なることである。借地期間満了時の保証金返戻金と建物
売買代金を考慮すると７０％程度である。土地が収益性
で判断され、土地の値上りが期待できない状況では、土
地への投資には躊躇がある。一方、企業には本社ビルを
所有し信用を高めたいという要請がある。低コストでビ
ルが取得できる活地型ビル２０（符号４０）は、時代が
求める商品である。この活地型ビル２０（符号４０）の
コンピュータ画面は、画面４０（図４３）の通りであ
る。 【００８５】最後に、上記の活地型ビル（符号３４）の
活地型ビル３０（符号４１）についてである。この活地
型ビル３０（符号４１）は、建物譲渡特約付借地権を借
地期間３０年として活用し、家賃相場が坪１２，０００
円以上の地域で事業化される。３０年間という借地期間
は実需として建物を購入するニーズがほとんどである
が、安定した投資商品として投資家にも向く商品であ
る。ポイントは、月々の負担（ １００％ローン＋地代
＋建物固定資産税）が賃貸ビルの家賃負担に比べ８０％
程度となることである。借地期間満了時の保証金返戻金
と建物売買代金を考慮すると７０％程度である。この活
地型ビル３０（符号４１）のコンピュータ画面は、画面
４１（図４４）の通りである。 【００８６】しかして、上記の活地型店舗１５（符号４
２）について説明する。一般の事業用借地権は、借地期
間満了時に事業者が建物を収去し返還するものとしてい
るため、事業の継続性が担保されないことから別途覚書
等により事業の継続性を確保するなどの脱法的な措置も
見受けられる。この活地型店舗１５（符号４２）は、借
地期間満了１年前に事業者が建物を活用するか収去する
かを選択し事業者の事業の継続性を確保した。また、地
主にとっても建物を活用した方が利益となるようにし、
システムを建物の活用に誘導している。事業者が経済的
合理性で事業の継続を選択することは、結果として建物
も経済的合理性により収去されることになり大きな社会
的意義がある。この活地型店舗１５（符号４２）のコン
ピュータ画面は、画面４２の通りである。 【００８７】しかして、上記の活地型戸建住宅（符号４
３）を説明する。定期借地権付戸建住宅は、借地借家法
第２２条の５０年型を推進していたため、土地活用の選
択肢がある大都市の地主の理解が得られなかった。この
活地システムは、５０年型だけでなく借地借家法第２３
条の３０年型の定期借地権を地主とユーザーに受け入れ
られる方式として開発した。活地型戸建住宅３０（符号
４４）のポイントは、土地付戸建住宅の６５％程度で
分譲されること、建物の耐用年数と借地期間が対応し
ていること、多様なライフスタイルを求める大都市の
ユーザーニーズにマッチする商品であることである。一
方、活地型戸建住宅５０（符号４５）は、地方都市向け
に生涯住宅を実現する商品で土地付戸建住宅の７０％程
度で分譲される。この活地型戸建住宅（符号４３）のコ
ンピュータ画面は、画面４３（図４６）の通りである。 【００８８】そこで、その活地型戸建住宅（符号４３）
の活地型戸建住宅３０（符号４４）についてである。定
期借地権は、５０年の戸建住宅としてスタートしたが、
土地活用の選択肢がある大都市の地主には理解されなか
った。その活地型戸建住宅３０（符号４４） は、借地
期間を３０年として事業化できるしくみとした。そのメ
リットは、多額の保証金を可能にする期中返戻保証金で
ある。地主は、多額の保証金の運用収入の一部で毎月の
期中返戻保証金の返還を行う。保証金の一部を活用し
て、土地を区画するのは、収入の確保、公租公課の
軽減、財産分与、の面からも優れている。そのポイン
トは、全区画に定期借地権を設定するのではなく、一部
を自用地として残し相続税の納税にも対処できることで
ある。木造住宅の法定耐用年数は、２４年とされてい
る。一方長寿社会は人の一生を活動期と熟年期に分け、
多様なライフスタイルを提案している。住宅の耐用年数
と長寿社会のライフスタイルが、土地を所有しない活地
型戸建住宅３０（符号４４）を求めている。この活地型
戸建住宅３０（符号４４）のコンピュータ画面は、画面
４４（図４７）の通りである。 【００８９】最後に、この活地型戸建住宅（符号４３）
の活地型戸建住宅５０（符号４５）についてである。永
住志向の強い地方都市では、５０年後に建物を無条件で
収去し立退くという一般の定期借地権の方法は理解され
ない。この活地型戸建住宅５０（符号４５） は、５０
年後にユーザーに建物を活用するか収去するかを選択さ
せることにより生涯住宅を可能にした。市街地の休耕農
地を活かし、ミニ開発をせず６０坪の区画で土地を供給
することにより低廉で良質な住空間が生れる。地主とユ
ーザー双方にメリットがあるしくみにより、休耕農地の
問題と地方の住宅問題を解決する。この活地型戸建住宅
５０（符号４５）のコンピュータ画面は、画面４５（図
４８）の通りである。 【００９０】しかして、お問い合わせ画面（符号４６）
について説明する。この活地システムは、システムの内
容が広範囲にわたり、立地により事業化できる商品が限
定されることと、概算収支計算の依頼が多数寄せられる
と予想されることから、お問い合わせ画面をこれらのニ
ーズに対応できるものとした。このお問い合わせ画面
（符号４６）のコンピュータ画面は、画面４６（図４
９）の通りである。 【００９１】そして、お問い合わせ画面（符号４６）の
システムの質問（符号４７）についてである。システム
の質問（符号４７）は、基礎制度（符号６）、基本シス
テム（符号１２）、活地型マンション（符号２７）、活
地型ビル（符号３４）、活地型店舗（符号４２）、 活
地型戸建住宅（符号４３）の６項目から選択し１５０字
以内で質問する方式である。このシステムの質問（符号
４７）のコンピュータ画面は、画面４７（図５０）の通
りである。 【００９２】さらに、お問い合わせ画面（符号４６）の
システムの回答（符号４９）についてである。システム
の回答（符号４８）は、一般的なシステムの質問につい
ては標準回答を用意し、特殊な質問については個別に回
答する。このシステムの回答（符号４８）のコンピュー
タ画面は、画面４８（図５１）の通りである。 【００９３】そして、お問い合わせ画面（符号４６）の
事業化の可否（符号４９）についてである。事業化の可
否（符号４９）は、活地型マンション３０（符号２
８）、活地型マンション５０（符号３０）、活地型ビル
１０（符号３５）、活地型ビル１５（符号３９）、活地
型ビル２０（符号４０）、活地型ビル３０（符号４
１）、活地型店舗１５（符号４２）、活地型戸建住宅３
０（符号４４）、活地型戸建住宅５０（符号４５）の９
商品の画面に戻ることにより適地を確認の上、物件所在
地、敷地面積等を入力すれば事業化の可否の回答（符号
５０）が得られる。この事業化の可否（符号４９）のコ
ンピュータ画面は、画面４９（図５２）の通りである。 【００９４】さらに、お問い合わせ画面（符号４６）の
事業化の可否の回答（符号５０）についてである。事業
化の可否の回答（符号５０）は、事業化可能と事業化要
検討の場合には、前提条件を明示の上、回答する。事業
化不可能の場合には、理由を記載の上、回答する。この
事業化の可否の回答（符号５０）のコンピュータ画面
は、画面５０（図５３）の通りである。 【００９５】そして、お問い合わせ画面（符号４６）の
概算収支計算の依頼（符号５１）についてである。概算
収支計算の依頼（符号５１）は、事業化可否の回答（符
号５０）で事業化可能とされた場合のみ受け付ける。依
頼者は物件所在地、敷地面積、現況、所有者名、抵当権
等の状況を入力の上、送信する。この概算収支計算の依
頼（符号５１）のコンピュータ画面は、画面５１（図５
４）の通りである。 【００９６】最後に、お問い合わせ画面（符号４６）の
概算収支計算の回答（符号５２）についてである。概算
収支計算の回答（符号５２）は、権利金・保証金の概
算一時金の金額と、事業スタート時の収入と支出の概
算金額を記載した概算事業収支計算と、建物完成後の年
間収支の金額を記載した概算年間収支計算を送信する。
この概算収支計算の回答（符号５２）のコンピュータ画
面は、画面５２（図５５）の通りである。 【００９７】 【発明の効果】本発明にかかるインターネット利用によ
る活地システムは、以上のごとくになしたゆえ、上記の
課題を解決して以下のごとき多大な効果が生じた。すな
わち、本発明の活地システムは、まず、１．借地権に対
する不信の払拭と、２．経済的合理性による建物収去の
実現と、３．共有持分土地の活用と、４．維持管理費の
僅少なマンションの実現と、５．既存借地権の処理と、
６．老朽マンションの再築と、７．都心の一等地の活用
と、８．安全な不動産証券の実現と、９．老朽ビルの再
築、および１０．都市型戸建住宅の実現、１１．生涯型
戸建住宅の実現、ならびに１２．事業継続店舗の実現、
などの広範囲な社会的効用をもたらし土地問題、住宅問
題、都市問題、経済問題の解決に貢献するものとなっ
た。 【００９８】そして、地主に対しては、借地権に対する
不信を払拭して、地主の「土地は貸したら戻らない」
「また法律が変るのではないか？」という借地権に対す
る不信を払拭するために、活地システムは法律の改正が
あっても必ず土地が戻るしくみを構築した。借地権に対
する不信を払拭することにより閉塞された土地活用を打
破し土地の流動化を促進するものとなった。 【００９９】また、経済的合理性による建物収去の実現
をした。従来の既存借地権や普通借家権は更新主義のた
め建物収去を経済的合理性で行う余地がなかった。この
弊害を除去するために、平成４年に定期借地権、平成１
２年に定期借家権が創設されたが、定期借地権は借地期
間満了時に機械的に建物を収去し更地にするという誤解
が常識化され、かつ事業化された。活地システムは定期
借地権と定期借家権を組み合せることにより、この誤解
を是正し建物が地主の経済的合理性により収去されるし
くみが土地の流動化を実現するものとなった。 【０１００】さらに、共有持分土地の活用が図れた。現
行民法の均分相続は、土地の細分化と共有持分化を必然
のものとする。活地システムは共有持分土地を同族会社
名義に一本化することにより土地が共有持分化されても
価値を落さず活用されるしくみを構築することで、土地
を細分化せず共有持分化に誘導する。土地が生む収益を
土地の持分に応じて享受できるしくみが土地の流動化を
促進するものとなった。 【０１０１】そして、維持管理費の僅少なマンションの
実現ができた。活地型マンション３０は、マンションの
最大の問題である維持管理費をゼロか僅少にするしくみ
を実現した。この結果、月々の負担は賃貸マンションの
家賃の８０％程度、借地期間満了時の返戻金を考慮する
と７０％程度となる。アパートより負担の少ない持家の
誕生は、東京周辺の住宅環境を一変させるものとなっ
た。 【０１０２】さらには、既存借地権の処理が図れた。活
地型マンション５０は、権利金により細分化された既存
借地権と老朽化した建物を消滅させ、一体化された土地
となる。新しい定期借地権が設定され低廉で良質なマン
ションに既存借地権者や新しい居住者が入居し街づくり
に貢献するものとなった。 【０１０３】そして、老朽マンションの再築ができた。
分譲マンションのスラム化は、都市がかかえる最大の社
会問題である。現区分所有者の種々のニーズに応えられ
る活地型マンション５０の権利金と権利関係調整金が老
朽分譲マンションの再築を可能にし都市問題の解決に貢
献するものとなった。 【０１０４】また、都心の一等地の活用が図れた。都心
の一等地でビルを建設しようとすると莫大な借入金を必
要とする。１０年と１５年の事業用借地権を利用し、資
金ゼロでビル活用を可能にした活地型ビル１０、活地型
ビル１５は、土地の流動化を促進するとともに経済の活
性化に寄与するものとなった。 【０１０５】そして、安全な不動産証券の実現ができ
た。１．土地の値下りリスクがなく、２．建物の減価リ
スクがなく、３．家賃リスクが極めて少い活地型不動産
証券は一般の不動産証券の問題を解決し、「安全な不動
産証券」として不動産証券の信用を高め、不動産証券市
場の拡大に貢献するものとなった。 【０１０６】さらに、安全な不動産証券の実現が図れ
た。１．土地の値下りリスクがなく、２．建物の減価リ
スクがなく、３．家賃リスクが極めて少い活地型不動産
証券は一般の不動産証券の問題を解決し、「安全な不動
産証券」として不動産証券の信用を高め、不動産証券市
場の拡大に貢献するものとなった。 【０１０７】そして、老朽ビルの再築ができる。老朽ビ
ルは建物収去費用等の事前費用と金融機関の貸し渋りの
ために再築できない状況である。活地型ビル２０と活地
型ビル３０の事前費用が保証金で賄え資金ゼロでビルが
再築できるしくみは建物を新陳代謝させ都市の活性化に
寄与するものとなった。 【０１０８】また、都市型戸建住宅の実現が図れる。大
都市部に戸建住宅を取得するのは、極めて困難である。
活地型戸建住宅３０は都市のライフスタイルに合った３
０年という期間で、若年層でも高年層でも購入できる分
譲価格を実現し、すべての人に戸建住宅を所有する機会
を与える商品として機会平等型社会に寄与するものとな
った。 【０１０９】さらには、生涯型戸建住宅の実現ができ
る。永住志向の強い地方都市で８０才で建物を収去し土
地を更地にするという一般の定期借地権の方式は無理が
ある。活地型戸建住宅５０は、一組の夫婦が一生涯住め
る戸建住宅を割安で実現し、すべての人に戸建住宅を所
有する機会を与える商品として機会平等型社会に寄与す
るものとなった。 【０１１０】そして、事業継続店舗の実現が図れる。経
営が順調な状況にもかかわらず、借地期間満了により店
舗を収去し土地を更地にするという一般の事業用借地権
の方式は無理がある。活地型店舗１５は事業の継続性を
担保し、事業者が安心して店舗経営に専心できる商品と
して地域の活性化に寄与するものとなった。

【図面の簡単な説明】 【図１】本発明にかかるインターネット利用による活地
システムの一実施例のブロックダイアグラムを示したも
のである。 【図２】本発明にかかるインターネット利用による活地
システムの一実施例のコンピュータ機構のブロックダイ
アグラムを示したものである。 【図３】本発明にかかるインターネット利用による活地
システムの一実施例のコンピュータ機構とそのソフトウ
ェアの組み合わせを基にしたその操作のフローチャート
であり、その手順の流れを矢印の線に付記したアルファ
ベットの順に示したものある。 【図４】活地システムのトップページで９商品を案内し
た画面図（画面１）である。 【図５】活地システムの全体像を階層ごとに明示した体
系図表の画面図（画面２）である。 【図６】活地システムに関心のあるユーザーがパスワー
ドを申請する画面図（画面３）である。 【図７】活地システムの第１階層以降の画面を見るため
のパスワード入力画面図（画面４）で ある。 【図８】活地システムのパスワード申請者に対して所定
の事項を確認の上、パスワードを返送する画面図（画面
５）である。 【図９】活地システムの基礎制度の全体像を明示した第
１階層の画面図（画面６）である。 【図１０】基礎制度の第２階層の建物譲渡方式の画面図
（画面７）である。 【図１１】基礎制度の第２階層の消滅事項付始期付仮登
記の画面図（画面８）である。 【図１２】基礎制度の第２階層の始期付仮登記の第３階
層の停止条件付仮登記の画面図（画面９）である。 【図１３】基礎制度の第２階層の建物収去義務の取扱い
の画面図（画面１０）である。 【図１４】基礎制度の第２階層の継続借家の画面図（画
面１１）である。 【図１５】活地システムの基本システムの全体像を明示
した第１階層の画面図（画面１２）である。 【図１６】基本システムの第２階層の一時金の画面図
（画面１３）である。 【図１７】基本システムの第２階層の一時金の第３階層
の期中返戻保証金の画面図（画面１４）で ある。 【図１８】基本システムの第２階層の地代の画面図（画
面１５）である。 【図１９】基本システムの第２階層の地代の第３階層の
駐車場地代の画面図（画面１６）である。 【図２０】基本システムの第２階層の借地期間中の方式
の画面図（画面１７）である。 【図２１】基本システムの第２階層の借地期間中の方式
の第３階層の駐車場収入の使用の画面図（画面１８）で
ある。 【図２２】基本システムの第２階層の収益性の画面図
（画面１９）である。 【図２３】基本システムの第２階層の収益性の第３階層
の借入金併用方式の画面図（画面２０）で ある。 【図２４】基本システムの第２階層の収益性の第３階層
の自己完結システムの画面図（画面２１） である。 【図２５】基本システムの第２階層の相続対策の画面図
（画面２２）である。 【図２６】基本システムの第２階層の相続対策の第３階
層の同族会社に土地を移転の画面図（画面２３）であ
る。 【図２７】基本システムの第２階層の相続対策の第３階
層の同族会社が建物買取りの画面図（画面２４）であ
る。 【図２８】基本システムの第２階層の相続対策の第３階
層の財産移転システムの画面図（画面２５）である。 【図２９】基本システムの第２階層の相続対策の第３階
層の共有持分の移転の画面図（画面２６） である。 【図３０】活地システムの活地型マンションの全体像を
明示した第１階層の画面図（画面２７）で ある。 【図３１】活地型マンションの第２階層の活地型マンシ
ョン３０の画面図（画面２８）である。 【図３２】活地型マンションの第２階層の活地型マンシ
ョン３０の第３階層の駐車場収入を倍増の画面図（画面
２９）である。 【図３３】活地型マンションの第２階層の活地型マンシ
ョン５０の画面図（画面３０）である。 【図３４】活地型マンションの第２階層の活地型マンシ
ョン５０の第３階層の公益法人等の土地の画面図（画面
３１）である。 【図３５】活地型マンションの第２階層の活地型マンシ
ョン５０の第３階層の既存借地権の処理の画面図（画面
３２）である。 【図３６】活地型マンションの第２階層の活地型マンシ
ョン５０の第３階層の老朽マンションの再築の画面図
（画面３３）である。 【図３７】活地システムの活地型ビルの全体像を明示し
た第１階層の画面図（画面３４）である。 【図３８】活地型ビルの第２階層の活地型ビル１０の画
面図（画面３５）である。 【図３９】活地型ビルの第２階層の活地型ビル１０の第
３階層の活地型不動産証券の画面図（画面３６）であ
る。 【図４０】活地型ビルの第２階層の活地型ビル１０の第
３階層の定期借家権設定者の画面図（画面３７）であ
る。 【図４１】活地型ビルの第２階層の活地型ビル１０の第
３階層のマンション３０との併設の画面図（画面３８）
である。 【図４２】活地型ビルの第２階層の活地型ビル１５の画
面図（画面３９）である。 【図４３】活地型ビルの第２階層の活地型ビル２０の画
面図（画面４０）である。 【図４４】活地型ビルの第２階層の活地型ビル３０の画
面図（画面４１）である。 【図４５】活地システムの活地型店舗を明示した第１階
層の画面図（画面４２）である。 【図４６】活地システムの活地型戸建住宅の全体像を明
示した第１階層の画面図（画面４３）である。 【図４７】活地型戸建住宅の第２階層の活地型戸建住宅
３０の画面図（画面４４）である。 【図４８】活地型戸建住宅の第２階層の活地型戸建住宅
５０の画面図（画面４５）である。 【図４９】活地システムのお問い合わせ画面図（画面４
６）である。 【図５０】お問い合わせ画面の第２階層のシステムの質
問の画面図（画面４７）である。 【図５１】お問い合わせ画面の第２階層のシステムの質
問に返答する第３階層のシステムの回答の画面図（画面
４８）である。 【図５２】お問い合わせ画面の第２階層の事業化の可否
の画面図（画面４９）である。 【図５３】お問い合わせ画面の第２階層の事業化の可否
に返答する第３階層の事業化の可否の回答の画面図（画
面５０）である。 【図５４】お問い合わせ画面の第２階層の概算収支計算
の依頼の画面図（画面５１）である。 【図５５】お問い合わせ画面の第２階層の概算収支計算
に返答する第３階層の概算収支計算の回答の画面図（画
面５２）である。 【符号の説明】 １ 活地システム ２ 体系図
表 ３ パスワード申請 ４ パスワ
ード返送 ５ パスワード入力 ６ 基礎制
度 ７ 建物譲渡方式 ８ 消滅事
項付始期付仮登記 ９ 停止条件付仮登記 １０ 収去義
務の取扱い １１ 継続借家 １２ 基本
システム １３ 一時金 １４ 期中返
戻保証金 １５ 地代 １６ 駐車場
地代 １７ 借地期間中の方式 １８ 駐車
場収入の使用 １９ 収益性 ２０ 借入金併用方式 ２１ 自己完結システム ２２ 相続対策 ２３ 同族会社に土地を移転 ２４ 同族会社が建物
買取り ２５ 財産移転システム ２６ 共有持分の移転 ２７ 活地型マンション ２８ 活地型マンション３
０ ２９ 駐車場収入を倍増 ３０ 活地型マンション５
０ ３１ 公益法人等の土地 ３２ 既存借地権の処理 ３３ 老朽マンションの再築 ３４ 活地型ビル ３５ 活地型ビル１０ ３６ 活地型不動産証券 ３７ 定期借家権設定者 ３８ マンション３０との
併設 ３９ 活地型ビル１５ ４０ 活地型ビル２０ ４１ 活地型ビル３０ ４２ 活地型店舗１５ ４３ 活地型戸建住宅 ４４ 活地型戸建住宅３０ ４５ 活地型戸建住宅５０ ４６ お問い合わせ方法 ４７ システムの質問 ４８ システムの回答 ４９ 事業化の可否 ５０ 事業化の可否の回答 ５１ 概算収支計算の依頼 ５２ 概算収支計算の回
答 Ｃ１ 電子メ−ル受信部 Ｃ２ 顧客情報デ−タ収集
部 Ｃ３ デ−タベ−ス管理部 Ｃ４ デ−タ集計分析部 Ｃ５ 顧客情報送信部 Ｍ１ 電子メール Ｍ２ 体系情報 Ｍ３ パスワ−ド申請 Ｍ４ パスワ−ド
申請受信 Ｍ５ パスワ−ドの送信 Ｍ６ 体系情報
の照会 Ｍ７ 活地システム Ｍ８ お問い合わせ Ｍ９ お問い合わせへの回答 Ｍ１０ お問い合わせ
送信

Claims (1)

1. 【特許請求の範囲】 【請求項１】下記の活地システムを駆動できるようにし
   た活地型定期借地権土地活用配信の情報収集システムで
   あって、顧客からの電子メ−ルを受信する電子メ−ル受
   信部、該電子メ−ル受信部の電子メ−ルの内容から顧客
   の情報を収集する顧客情報デ−タ収集部、該顧客情報デ
   −タ収集部からの収集デ−タをデ−タベ−スで格納する
   デ−タベ−ス管理部、該デ−タベ−ス管理部からの顧客
   情報を集計分析するデ−タ集計分析部、該デ−タ集計分
   析部からの顧客情報を指定の箇所に送信する顧客情報送
   信部、より構成されることを特徴としたインターネット
   利用による活地システム。上記の活地システムは、既存
   のアプリケーションソフトからコンピュータスクリーン
   にアウトプットできるようにしたものであり本願明細書
   に記載の基礎制度と基本システムと活地型マンションと
   活地型ビルと活地型店舗と活地型戸建住宅の各画面を主
   部としその派生部の画面を含んだ本願発明の活地システ
   ムの全系統とそれぞれの画面の内容が記録されているも
   ので、その体系はインターネット上で開示しこの活地シ
   ステムを通して広く定期借地権の普及を図るように構成
   されているものであり、その内容のコンピュータ画面
   は、階層的に構築されていて、トップページ、体系図
   表、パスワード申請関係が３画面、第１階層が７画面、
   第２階層が２０画面であり第３階層が２０画面の合計５
   ２画面から成り、これらのコンピュータ画面の内３５画
   面は問題の所在、問題の解決、図表、知的所有
   権、地主メリット、ユーザーメリット、社会的意
   義の７項目の各画面内のテーマで構成されている。な
   お、この活地システムの９商品の９画面は、が適地、
   が活地で、以降は上記３５画面のコンピュータ画面
   と同様である。この５２画面は、発明者中村隆一が代表
   者である株式会社土地活用センターによりインターネッ
   トで公表され誰もが任意にクリックすることにより活地
   システムの内容が理解され得るものである。