JP2002197310A

JP2002197310A - 不動産物件オークションサービス提供方法、ならびにその不動産物件オークションサービス提供サーバ、および同方法がプログラムされ記録された記録媒体

Info

Publication number: JP2002197310A
Application number: JP2000393705A
Authority: JP
Inventors: Akira Ishimura; 明石村
Original assignee: TRINITY SOLUTION KK
Current assignee: TRINITY SOLUTION KK
Priority date: 2000-12-25
Filing date: 2000-12-25
Publication date: 2002-07-12

Abstract

(57)【要約】【課題】売主、買主共に仲介手数料の割引きを可能と
し、また、不動産業者にとっては費用対効果を明確化で
きる不動産物件オークションサービス提供システムを構
築する。【解決手段】物件広告掲示板にオークション物件広告
を行って入札者を募り、当該入札者を含む入札情報に関
し、売主を含む不動産取引仲介業者にフィードバック
し、フィードバックした情報に基づき売主と買主および
不動産取引仲介業者間の不動産取引を仲介するととも
に、オークションの結果、売主の希望条件に満たない場
合、オークションによらないウェッブを用いた通常の媒
介販売への切替えを行う。不動産取引の主役である「売
主」と「買主」、その間を仲介する「不動産業者」を対
象とし、それぞれの立場におけるニーズを、他の立場に
立つ方々との相互メリットに変換しあう新規な仕組みを
ウェッブ上に展開する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産物件オーク
ションサービス提供方法、ならびにその不動産物件オー
クションサービス提供サーバ、および同方法がプログラ
ムされ記録された記録媒体に関する。

【０００２】

【従来の技術】不動産所有者から物件の売却を専任され
た仲介業者は、その不動産の売却に責任を負う。その
際、いかに購入見込み客を把握して営業努力を行うこと
ができるかが営業成績に如実に反映される。従来、その
購入見込み客を集客するために広告等、多額の投資を行
っており、よほどの人気不動産でない限り、投資のわり
には期待するほどの成果が得られていないのが現状であ
る。

【０００３】一方、不動産の広告媒体としてインターネ
ットの本格的な利用が急激に進み、今後は不動産取引の
様々な曲面で積極的に利用され、ウェッブ上にディジタ
ル時代に向けた不動産市場が形成されるようになるはず
である。ところで、海産物、花器等、競の行われない市
場に新鮮な魚や花が集積されないように、自動車等、オ
ークションを取引市場として活用することはよく行われ
ることである。不動産も例外でなく、最近、ウェッブを
介して家具類と共に売主がオークションにかけるのが見
受けられるようになった。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、従来は
売主に対して直接提供されるオークションであって、仲
介業者、あるいは販売業者に対する販売手段としてのも
のではない。また、売却価格において売主の意向と大き
な隔たりがある場合、あるいはオークションで落札され
ない場合等があり、一般の仲介販売と比較して不都合が
生じることも多い。一方、米国では、不動産売買の際に
エスクローが利用される。これは売買契約に基づき、売
主と買主の双方が購入代金や書類等を供託する中立の第
三者（州によってエスクロー会社または弁護士）が提供
するサービスである。

【０００５】本発明は上記した背景に鑑みてなされたも
のであり、不動産取引の主役である「売主」と「買
主」、その間を仲介する「不動産業者」のそれぞれを対
象とし、それぞれの立場におけるニーズを、他の立場に
立つ者との相互メリットに変換しあう新規な仕組みをウ
ェッブ上に展開し、また、売主に対して直接提供される
従来のオークションとは異なり、不動産仲介業者に対す
る販売手段の選択肢の一つとしてオークションサービス
を提供することにより、売主、買主共に仲介手数料の割
引きが可能となり、また、不動産仲介業者にとっては費
用対効果を明確化できる、不動産物件オークションサー
ビス提供方法、ならびにその不動産物件オークションサ
ービス提供サーバ、および同方法がプログラムされ記録
された記録媒体を提供することを目的とする。

【０００６】また、オークションをあくまで販売手段の
一つと考え、オークションで落札されなければ従来の仲
介業務による販売にシームレスに移行し、更に、ウェッ
ブ上の買主と売主に発生した取引にエスクローサービス
をオプションとして導入することにより、効率よく、信
頼性の高い不動産取引を実現する、物件オークションサ
ービス提供方法、ならびにその不動産物件オークション
サービス提供サーバ、および同方法がプログラムされ記
録された記録媒体を提供することも目的とする。

【０００７】

【課題を解決するための手段】上記した課題を解決する
ために請求項１に記載の発明は、売却、購入物件に関す
る不動産取引に関する情報をウェッブ上に公開された物
件広告掲示板に掲載し、売主と買主および不動産取引仲
介業者間の不動産取引を仲介する不動産物件オークショ
ンサービス提供方法であって、前記物件広告掲示板にオ
ークション物件広告を行って入札者を募り、当該入札者
を含む入札情報に関し、売主を含む不動産取引仲介業者
にフィードバックし、前記フィードバックした情報に基
づき前記売主と買主および不動産取引仲介業者間の不動
産取引を仲介するとともに、前記オークションの結果、
前記売主の希望条件に満たない場合、オークションによ
らないウェッブを用いた通常の媒介販売への切替えを行
うことを特徴とする。

【０００８】請求項２に記載の発明は、請求項１に記載
の不動産物件オークションサービス提供方法において、
前記オークションによる販売と、オークションによらな
い通常の媒介販売への切替えは、前記物件広告掲示板に
オークション物件広告として掲載された物件画像の近傍
に割り付けられた釦のクリック操作によって指示される
ことを特徴とする。

【０００９】請求項３に記載の発明は、請求項１または
２に記載の不動産物件オークションサービス提供方法に
おいて、前記入札者を含む入札情報に関し、売主を含む
不動産取引仲介業者にフィードバックしたときに、その
対価として前記不動産仲介業者に課金請求することを特
徴とする。

【００１０】請求項４に記載の発明は、る請求項１乃至
３に記載の不動産物件オークションサービス提供方法に
おいて、前記ウェッブ上で発生した買主と売主による不
動産取引を支援するエスクローサービスを要求に基づき
提供することを特徴とする。

【００１１】上記した課題を解決するために請求項５に
記載の発明は、売却、購入物件に関する不動産取引に関
する情報をウェッブ上に公開された物件広告掲示板に掲
載し、売主と買主、および不動産取引仲介業者間の不動
産取引を仲介する不動産物件オークションサービス提供
システムに使用される不動産物件オークションサービス
提供サーバであって、前記物件広告掲示板にオークショ
ン物件広告を行って入札者を募るオークション受付処理
手段と、当該入札者を含む入札情報に関し、売主を含む
不動産取引仲介業者にフィードバックし、前記フィード
バックした情報に基づき前記売主と買主および不動産取
引仲介業者間の不動産取引を仲介すると共に、前記オー
クションの結果、前記売主の希望条件に満たない場合、
オークションによらないウェッブを用いた通常の不動産
取引への移行を制御するコミュニケーションサービス提
供手段を備えたことを特徴とする。

【００１２】請求項６に記載の発明は、請求項５に記載
の不動産物件オークションサービス提供サーバにおい
て、前記物件広告掲示板にオークション物件広告として
掲載された物件画像の近傍に割り付けられた釦のクリッ
ク操作を検知し、前記オークションによらないウェッブ
を用いた通常の不動産取引への移行を制御する販売オプ
ション選択切り替え手段を備えたことを特徴とする。

【００１３】請求項７に記載の発明は、請求項５または
６に記載の不動産物件オークションサービス提供サーバ
において、前記入札者を含む入札情報に関し、売主を含
む不動産取引仲介業者にフィードバックしたときに、そ
の対価として前記不動産仲介業者に課金請求する課金請
求手段を備えたことを特徴とする。

【００１４】請求項８に記載の発明は、請求項５乃至７
に記載の不動産物件オークションサービス提供サーバに
おいて、前記ウェッブ上で発生した買主と売主による不
動産取引を支援するエスクローサービスを要求に基づき
提供するエスクローサービス受け付け処理手段を備えた
ことを特徴とする。

【００１５】上記構成により、不動産取引の主役である
「売主」と「買主」、その間を仲介する「不動産業者」
のそれぞれを対象とし、それぞれの立場におけるニーズ
を、他の立場に立つ者との相互メリットに変換しあう新
規な仕組みをウェッブ上に展開することができる。ま
た、売主に対して直接提供される従来のオークションと
は異なり、不動産仲介業者に対する販売手段の選択肢の
一つとしてオークションサービスを提供することがで
き、このことにより、売主、買主共に仲介手数料の割引
きが可能となり、また、不動産仲介業者にとっては費用
対効果を明確化できる。更に、オークションをあくまで
販売手段の一つと考え、オークションで落札されなけれ
ば従来の仲介業務による販売にシームレスに移行し、更
に、ウェッブ上の買主と売主に発生した取引にエスクロ
ーサービスをオプションとして導入することにより、効
率よく、信頼性の高い不動産取引を実現することが可能
である。なお、本発明において、「シームレス」は、オ
ークションをあくまで販売手段の選択肢と考え、オーク
ションで落札されなければ従来の仲介業務による販売に
継ぎ目なく移行するという意味で用いた。

【００１６】上記した課題を解決するために、請求項９
に記載の発明は、売却、購入物件に関する不動産取引に
関する情報をウェッブ上に公開された物件広告掲示板に
掲載し、売主と買主および不動産取引仲介業者間の不動
産取引を仲介する、不動産物件オークションサービス提
供システムにおける不動産物件オークションサービス提
供サーバに使用される不動産オークションサービス提供
サーバプログラムが記録されたコンピュータにより読み
取り可能な記録媒体であって、前記不動産オークション
サービス提供サーバプログラムは、前記物件広告掲示板
にオークション物件広告を行って入札者を募るステップ
と、当該入札者を含む入札情報に関し、売主を含む不動
産取引仲介業者にフィードバックし、前記フィードバッ
クした情報に基づき前記売主と買主および不動産取引仲
介業者間の不動産取引を仲介するステップと、前記オー
クションの結果、前記売主の希望条件に満たない場合、
オークションによらないウェッブを用いた通常の不動産
取引への移行を制御するステップとから成り、前記各ス
テップをコンピュータに実行させる記録媒体である。

【００１７】請求項１０に記載の発明は、請求項９に記
載の記録媒体において、前記物件広告掲示板にオークシ
ョン物件広告として掲載された物件画像の近傍に割り付
けられた釦のクリック操作を検知するステップと、前記
釦クリック操作を検知することにより、オークションに
よらないウェッブを用いた通常の不動産取引への移行を
制御するステップと、を更に含むことを特徴とする。

【００１８】請求項１１に記載の発明は、請求項９また
は１０に記載の記録媒体において、前記入札者を含む入
札情報に関し、売主を含む不動産取引仲介業者にフィー
ドバックしたときに、その対価として前記不動産仲介業
者に課金請求するステップを更に含むことを特徴とす
る。

【００１９】請求項１２に記載の発明は、請求項９乃至
１１に記載の記録媒体において、前記ウェッブ上で発生
した買主と売主による不動産取引を支援するエスクロー
サービスを要求に基づき提供するステップを更に含むこ
とを特徴とする。

【００２０】

【発明の実施の形態】図１は、本発明の不動産物件オー
クションサービス提供方法を実現するビジネスモデルを
説明するために引用した図である。図において、１は、
「不動産仲介業者」、２は「買主」、３は「売主」であ
り、後述するように上記各プレーヤが持つウェッブ端末
は、ＢＳＰ（Business Service Provider）４が持つ
サーバコンピュータを介し、インターネット経由で接続
される。図中、円の交差する部分がＢＳＰ４としての役
割を担う部分であり、以降、この部分を不動産王国と称
し説明を行う。

【００２１】図１において、売主２は、まず、不動産仲
介業者３と媒介契約を締結することにより、以降、不動
産仲介業者３はその物件の売却に責任を負う（）。不
動産仲介業者は、ＢＳＰ４が提供する売主広告掲載サー
ビスシステムに物件広告の掲載を行い（）、買主に不
動産情報の提供を行う。ＢＳＰ４は、自身で提供する物
件広告掲示板を利用して買主１に対しオークション物件
の情報提供を行い（）、不動産業者３と買主１との間
で仲介業務を開始することを促すと共に、シームレスオ
ークションの入札を行う（）。ここで、シームレスオ
ークションとは、オークションをあくまで販売手段の選
択肢と考え、オークションで落札されなければ従来の仲
介業務による販売に継ぎ目なく移行する意味がある。詳
細は後述する。

【００２２】入札情報は不動産王国に登録され、ＢＳＰ
４は、売主１を含む不動産仲介業者に対して入札情報の
提供を行う（）。買主は、物件広告を閲覧のうえ、興
味のある物件に関して仲介業務の申し込みを行い、これ
を受けた不動産仲介業者３は、売主と買主との間で仲介
業務を開始する。なお、この場合、不動産仲介業者３
は、買主１から仲介業務の申し込みを受けた時点でＢＳ
Ｐに対しオークション販売サービス提供料としての手数
料の支払いが発生する。このことにより、掲示板への広
告掲載料を無償とすることができ、また、買主１に対す
る仲介手数料の割引きが行える。また、不動産業者３に
とっては費用対効果が明確になり、納得のいく対価支払
いの形態をとることが可能である。

【００２３】図２は、本発明の不動産物件オークション
サービス提供方法が実現されるシステムの接続形態を示
す図である。図２において、１１、１２、１３は、買
主、売主、不動産仲介業者がそれぞれ持つウェッブ端
末、１４は、ＢＳＰ４のインフラ基盤であるサービス提
供サーバ（以下、単にＢＳＰサーバ１４という）であ
り、いずれもインターネット１５を介して接続される。
なお、ウェッブ端末１、２として、ＴＣＰ／ＩＰ（Tran
sport Control Protocol／Internet Protocol）イン
タフェースを内蔵するパーソナルコンピュータの他に、
インターネット接続可能な携帯電話が使用される。

【００２４】ＢＳＰサーバ１４は、機能的には、物件掲
載サーバ４１と、オークション管理サーバ４２に区分さ
れる。物件掲載サーバ４１と、オークション管理サーバ
４２は、共に、不動産王国が広告掲載物件用のホームペ
ージを提供することにより、買主１、売主２あるいは不
動産仲介業者３がそれを利用することによって掲示板に
掲示するためのツールを提供するものである。図２に示
すコミュニケーションサービス提供システムは、物件広
告掲示板に対するアクセス状況を管理することにより、
ウェッブを介して発信された不動産情報に対する反応を
前記不動産情報の発信者へフィードバックし、フィード
バックした情報に基づき売主と買主および不動産取引仲
介業者間の不動産取引を仲介する。

【００２５】図３に、ＢＳＰサーバ１４のうち、ビジュ
アルパンフレットを実現する機能部分が展開され示され
ている。以下に列挙する各ブロックは、具体的には、Ｃ
ＰＵならびにメモリを含む周辺ＬＳＩで構成され、ＣＰ
Ｕがメモリに記録されたプログラムを読み出し実行する
ことにより、各ブロックが持つ機能を実行する。

【００２６】図３において、物件管理部１４１は、不動
産業者３の新規物件登録要求、物件削除、更新要求を受
け付け、物件管理ＤＢ４３にその物件情報を反映させ
る。オークション管理部１４２については後述する。物
件掲載フォーマット生成部４６は、物件登録時に必要と
される、特に、建物内部（玄関〜室内各部）、共用部分
（正門〜共用各部）、周辺環境（最寄駅〜物件正門）、
隣接環境、修繕計画、建物査定等にかかわる物件情報を
不動産仲介業者３から得るために、不動産業者が自身の
ウェッブ端末１１を用いて文書入力した内容あるいはデ
ィジタルカメラ、ディジタルビデオで撮影した画像を取
り込むためのページ（貼り付）フォーマットを生成して
提供する機能を有する。

【００２７】また、画像編集部４７は、不動産仲介業者
３が自身のウェッブ端末１３を使用して登録物件の削
除、あるいは修正等要求したときにその物件情報を送信
し、編集内容の指示を受けて画像管理ＤＢ４４に反映さ
せる機能を有する。画像検索部４８は、買主１、売主２
等の消費者が持つウェッブ端末１１、１２からの要求を
受け、消費者に擬似的な内見を可能とするウォークスル
ー環境を提供する機能を有する。表示情報生成部４９
は、画像検索部４８により画像管理ＤＢ４４を検索する
ことによって得られた不動産物件情報に関し、擬似的に
内見可能なウォークスルー環境を提供する表示情報に変
換する。このウォークスルー環境は、回線速度に依存
し、アナログ回線であれば、編集済みのサムネイル画面
が、ＩＳＤＮ回線であれば、編集済みのパノラマ写真
が、ＣＡＴＶであれば、動画が考えられる。なお、物件
管理ＤＢ４３、画像管理ＤＢ４４ともに、トランザクシ
ョンＤＢとマスタＤＢが存在し、一旦トランザクション
ＤＢに書き込まれた後、所定のチェックがなされ、許可
されたもののみマスタＤＢに書き込まれるものとする。

【００２８】図４に、本発明のオークション管理サーバ
４２の内部構成が機能展開して示されている。以下に列
挙する各ブロックは、具体的には、ＣＰＵならびにメモ
リを含む周辺ＬＳＩで構成され、ＣＰＵがメモリに記録
されたプログラムを読み出し実行することにより、各ブ
ロックが持つ機能を実行する。本発明のオークション管
理サーバ４２は、通信インタフェース部４２１、オーク
ション受付処理部４２２、コミュニケーションサービス
提供部（ＣＳＰ）４２３、課金請求部４２４、販売オプ
ション選択切替え部４２５、エスクローサービス提供受
付部４２６、物件広告掲示板４２７、オークションＤＢ
４５から成る。

【００２９】通信インタフェース部４２１は、インター
ネット４とのインタフェースを司る部分であり、ここで
はＴＣＰ／ＩＰプロトコルを実現するＮＩＣ（Network
Interface Controller）で構成される。物件広告掲示
板４２７は、売主、買主および不動産仲介業者が物件広
告を行ったり、あるいは電子メール等でコミュニケーシ
ョンを行うためのツールであり、ＢＳＰ４によって提供
される。また、オークション受付処理部４２２は、物件
広告掲示板４２７にオークション物件広告が行われ、入
札者を募った時にその入札者を含む入札情報を受け付け
る機能を持つ。

【００３０】コミュニケーションサービス提供部（ＣＳ
Ｐ）４２３は、入札者を含む入札情報に関し、売主を含
む不動産仲介業者３にフィードバックし、フィードバッ
クした情報に基づき売主２と買主１および不動産仲介業
者３間の不動産取引を仲介すると共に、オークションの
結果、売主２の希望条件に満たない場合、オークション
によらないウェッブを用いた通常の不動産取引への移行
を制御する、本発明の中枢としての機能を持つ。ＣＳＰ
４２３は、物件広告掲示板４２７と買主１や売主２を含
む不動産業者のホームページ間の双方向コミュニケーシ
ョンを仲介するＧＵＩ（Graphical User Interface）
を含むプロセッサである。販売オプション選択切替部４
２５は、物件広告掲示板４２７にオークション物件広告
として掲載された物件画像の近傍に割り付けられた釦の
クリック操作を検知し、オークションによらないウェッ
ブを用いた通常の不動産取引への移行を制御する機能を
持つ。

【００３１】一方、課金請求部４２４は、入札者を含む
入札情報に関し、売主２を含む不動産仲介業者３にフィ
ードバックしたときに、その対価として不動産仲介業者
に対して課金請求する機能を持つ。また、エスクローサ
ービス提供受付部４２６は、ウェッブ上で発生した買主
１と売主２による不動産取引を支援するエスクローサー
ビスを要求に基づき提供する機能を持つ。

【００３２】図５は、図４に示すオークション管理サー
バ４２の動作を説明するために引用したシーケンスチャ
ートであり、オークションに参加する買主１、売主２を
含む不動産仲介業者３のそれぞれが持つウェッブ端末１
１、１３、ＢＳＰサーバ１４（オークション管理サーバ
４２）のそれぞれにおける処理ステップとそれらの関係
が示されている。以下、図５に示すシーケンスチャート
を参照しながら、図４に示すオークション管理サーバ４
２の動作について説明する。

【００３３】売主２は、まず、不動産仲介業者３と媒介
契約を締結することにより、以降、不動産仲介業者３は
その物件の売却に責任を負うことになり、ＢＳＰサーバ
１４による処理が開始される。不動産仲介業者３は、自
身が持つウェッブ端末１３を操作することにより、ＢＳ
Ｐ４が提供する売主広告掲載サービスシステムにオーク
ション物件広告の掲載を行う（ステップＳ５１）。そし
て、オークション管理サーバ４２は、買主１に対してオ
ークション物件の公開を行ない（ステップＳ６２）、オ
ークションの入札を募る。買主１は、物件広告掲示板４
２７を閲覧することにより、興味のある物件に関し、Ｂ
ＳＰサーバ１４経由で仲介業務の申し込みを行う（ステ
ップＳ５３）。

【００３４】オークション管理サーバ４２は、オークシ
ョン受付処理部４２２で買主１による入札を受付け、コ
ミュニケーションサービス提供部４２３に引き渡す。コ
ミュニケーションサービス提供部４２３は、入札者を含
む入札情報に関し、売主２を含む不動産仲介業者３にフ
ィードバックし、フィードバックした情報に基づき売主
２と買主１および不動産仲介業者３間の不動産取引を仲
介する。売主１を含む不動産仲介業者３では、得られる
入札情報に基づき販売価格等条件についての検討を行い
（ステップＳ５４）、売主２の希望条件と合致する場合
は商談成立とする（ステップＳ５５）。

【００３５】一方、条件について折り合いがつかない場
合、売主２を含む不動産仲介業者３は、オークションに
よる販売を見合わせオークションによらないウェッブを
用いた通常の不動産取引への移行を指示する。この指示
は、例えば図１８以降に示すオークション出品物件一覧
中、オークション物件が画像表示されるサムネイル画像
の上部に割り付けられた釦（オークション／通常媒介）
をクリックすることにより行われる。いずれか一方が売
主２を含む不動産仲介業者３によりクリックされ、これ
を受けたコミュニケーションサービス提供部４２３は、
販売オプション選択切替部４２５を介し、当該物件がオ
ークションによるものか、通常媒介による販売を希望し
ているものかを判断して切替える（ステップＳ５６）。
なお、このとき、不動産仲介業者３は、買主１から仲介
業務の申し込みを受け、ＢＳＰ１４が見込み客情報を提
供した時点で、ＢＳＰ１４に対し見込み客提供の対価と
しての手数料支払いが発生する。課金請求およびその手
続きは課金請求部４２４が行う。

【００３６】販売オプションとして一般媒介が選択され
た場合、買主１は、ＢＳＰ４が提供する物件広告掲示板
４２７に買主広告の条件入力を行う。これに対し、不動
産仲介業者３は、ＢＳＰ４が提供する不動産王国の買主
広告掲載サービスを介して買主広告の情報提供を受け、
売主２に紹介のうえ媒介契約を締結して、買主１に対し
て専任物件のビジュアルパンフレットによる提案を行
う。不動産仲介業者３が自身のウェッブ端末１３を操作
することによって生成される提案物件は、物件広告掲示
板４２７を介して公開され、これを閲覧して興味を持っ
た買主１は不動産仲介業者３に仲介依頼を行い、このこ
とにより、仲介業務が開始される。また、不動産仲介業
者３は、不動産王国が提供する物件広告掲示板４２７の
閲覧に要する料金は無償とするが、売買情報収集の度に
対価としてＢＳＰ４に対して手数料が発生する。課金請
求ならびにその手続きは課金請求部４２４が行う。

【００３７】図６は、本発明における不動産物件掲載シ
ステム全体の動作の流れをフローチャートで示した図で
ある。図６を参照しながら本発明実施形態の動作を説明
すると概略以下のとおりになる。まず、不動産仲介業者
３は業者登録を行なう。具体的に、ＢＳＰサーバ１４に
対して会員登録（更新）を行い、この会員登録情報は、
顧客登録トランザクションＤＢ３２１に格納される
（）。そして、その内容は、不動産業者のウェッブ端
末１３上に表示され、業者登録情報の確認表示がなされ
る。次に、仲介物件の登録（更新）操作が行なわれ、そ
の内容は、物件登録トランザクションＤＢ３２０に格納
される（）。そして、その内容は、不動産業者のウェ
ッブ端末１に表示され、簡易登録物件情報の確認表示が
なされる。ここでは、内見予約対応、資料請求対応も行
なわれる（ｄ）。内見予約対応、資料請求対応について
は後述する。

【００３８】ＢＳＰサーバ１４は社内登録を行なう。こ
こでは、顧客トランザクションＤＢ３２１、物件トラン
ザクションＤＢ３２０の両方を参照することによって新
規簡易登録情報の検索を行い、その結果、いずれも検索
結果の表示が行われる（）。更に、新規登録仲介業者
に対してはチェックが行われ、認証を得たもののみ顧客
管理マスタＤＢ３１８に登録（更新）する（、）。
続いて、物件トランザクションＤＢ３２０を参照して新
規簡易登録物件のチェックが行なわれ、更に、新規簡易
登録物件の編集も行なわれる（、）。ここでは、チ
ェックを経て適格な物件のみ編集された内容を画像管理
マスタ３１９に登録（更新）され、詳細画像等の登録
（更新）が行なわれる（）。更に、物件マスタの登録
（更新）が行なわれ、物件管理マスタＤＢ３１７にその
内容を登録（更新）し、登録結果の確認、表示がなされ
る（）。

【００３９】買主１もしくは売主２は、物件検索を行
う。具体的には、物件情報がサムネイル、パノラマ等の
静止画、あるいは動画に展開され、格納されてある物件
管理ビュー３１９を、ユニークな物件番号に基づいて検
索し、その結果、検索結果の表示が行なわれる（ａ）。
そして、内見予約に対する自動応答、試料請求に対する
自動応答も行なう（ｂ、ｃ）。内見予約、資料請求につ
いては後述する。

【００４０】図７乃至図９は、物件広告掲載システムの
詳細動作を説明するために引用した図であり、新規会員
登録、新規物件登録、変更削除のそれぞれの動作概念フ
ローである。以下、図７乃至図９を参照しながら物件広
告掲載システムの詳細を説明する。図７に示す新規会員
登録概念図から説明する。まず、不動産業者３は、自身
のウェッブ端末１３を介して会員登録依頼を発する。こ
れを受けたＢＳＰ４は、ＢＳＰサーバ１４により会員登
録チェックを行い、顧客登録トランザクションＤＢ３２
１に仮登録を行う（ステップＳ７１）。その結果は、依
頼のあったウェッブ端末１１に表示する。ここでは、仮
会員ＩＤ、仮パスワードが発行され、有効期間は１週間
とする旨、表示される。また、契約書の印刷が促され、
不動産仲介業者３は、本契約書と控えの２枚を印刷釦ク
リックにより印刷する。次に、契約書に署名、捺印し、
ＢＳＰ４にファクシミリで送信後、同契約書を１週間以
内に郵送してもらう。

【００４１】ＢＳＰ４は、契約書をファクシミリで受信
後、本登録を行い、本会員ＩＤならびにそのパスワード
を発行し、依頼のあった不動産仲介業者３に対してメー
ル送信する（ステップＳ７２、Ｓ７３）。仲介業者１
は、正式な会員ＩＤ、パスワードの発行を受け、ログイ
ンを試み、このことにより、仮会員ＩＤ、仮パスワード
は消滅する（ステップＳ７５）。

【００４２】次に、図８を用いて新規物件登録フローに
ついて説明する。不動産仲介業者３は、まず、自身のウ
ェッブ端末１１を介して先の会員ＩＤ、パスワードによ
りＢＳＰ３が提供する物件掲載システムにログインす
る。これを受けたＢＳＰ４は、会員ＩＤのチェックを行
い、物件情報を取得する（ステップＳ８１）。物件情報
の取得は、ＢＳＰ４が、書誌事項の他に、隣接環境を含
む不動産物件内部を画像で紹介するためのフォーマット
を提供し、不動産仲介業者３がディジタルカメラで撮影
した画像をそのフォーマットに従って展開し、それを転
送することで行なわれる。

【００４３】例えば、建物内部であれば、玄関、下駄
箱、トイレ、風呂、各部屋、各収納、洗面所、洗濯物置
き場、アンテナ、キッチン、ベランダの類であり、共用
部分であれば、自転車置き場、ポスト、ゴミ置き場、駐
車場、宅配ボックス、管理人質、エレベータの類であ
る。また、周辺環境では、最寄駅、交番、役所、幼稚
園、学校、商店街、バス停の類、隣接環境では、東西南
北の隣接している建物についての情報、浄化槽、拝観設
備の交換、修繕費等の情報、建物、構造、コンクリート
の状況、防音防振等の情報である。なお、ウェッブ端末
１３から不動産業者３が作成して転送する方法と、ＢＳ
Ｐ４サイドの取材スタッフが撮影に伺い、作成する２通
りの方法がある。追って、サムネイル画像、パノラマ写
真、あるいは動画で閲覧に供される。

【００４４】取得される会員情報ならびに物件情報は、
顧客マスタＤＢ３３０および物件管理トランザクション
ＤＢ３２０に格納される。そして、物件情報のチェック
が行われ、適格性、あるいは重複等をチェックして物件
番号が付与される（ステップＳ８３、Ｓ８３）。そし
て、この物件番号を不動産仲介業者３に送信し、物件登
録完了メッセージと共に、採番された物件番号が表示さ
れる。また、登録物件の編集画面にジャンプ可能であ
る。

【００４５】次に、図９を用いて変更、削除フローにつ
いて説明する。不動産仲介業者３は、まず、自身のウェ
ッブ端末１３を用いてログインする。ＢＳＰ４は、これ
を受けて顧客マスタＤＢ３１８を検索して会員情報をチ
ェックし、更に物件登録トランザクションＤＢ３２０、
物件管理マスタＤＢ３１６を検索して物件情報を取得
し、要求のあったフェッブ端末１３に物件一覧を送信す
る（ステップＳ９１）。なお、ここでいう物件一覧は、
会員ＩＤ、パスワードでログイン後、その会員が既に登
録してある物件の一覧である。また、各々の物件毎に、
必ず、削除釦が表示されるものとする。

【００４６】次に、不動産仲介業者３は、該当物件の物
件番号をクリック、あるいは入力することにより、その
物件番号にて画像ＤＢを検索することで物件情報を取得
してそのイメージを要求のあったウェッブ端末１３へ送
信する。このことにより、不動産業者は、ウェッブ画面
を介して得られる物件情報を表示しなが各掲載項目の編
集を行い、編集結果をＢＳＰサーバ１４へ送信する。Ｂ
ＳＰサーバ１４は、これを受け、要求のあった物件情報
の編集処理を行ない、物件登録トランザクションＤＢＢ
３２０、物件管理マスタ３１６の更新を行なう。なお、
物件管理マスタ３１６では、全ての物件の更新履歴を管
理するため、会員から物件情報の更新が発生する毎に物
件管理マスタＤＢ３１６に情報が吸い上げられる。一
方、削除要求のあった物件については物件削除処理を行
い（ステップＳ１０２）、要求のあったウェッブ端末１
１に削除処理メッセージを送信して表示する。

【００４７】次に、物件閲覧システムについて説明す
る。図１０、図１１は、物件閲覧システムの動作を説明
するために引用した画面遷移図である。以下、図１０、
図１１に示す画面遷移図を参照しながら、物件閲覧シス
テムの動作について詳細に説明する。ここに示す画面
は、いずれもＢＳＰサーバ１４によって生成され、消費
者のウェッブ端末１２に表示される内容である。図１０
では、まず、消費者のウェッブ端末１２にはメインメニ
ューが表示され、その中から消費者が閲覧を希望する種
別、例えば、マンション、一戸建て、土地、リゾート等
不動産の種別を選択する（ステップＳ１０１）。次に、
検索する物件がどこに位置するかエリア検索がなされる
（ステップＳ１０２）。ここでは、都道府県の位置関
係、都内２３区の位置関係、区内各丁目番地の位置関係
を把握しながら検索できるように、地図が表示されるも
のとする（ステップＳ１０３〜Ｓ１０６）。地図情報の
表示については上述したとおりである。そして、該当す
る物件一覧表が表示される（ステップＳ１０７）。

【００４８】次に、物件一覧表の中から所望の物件を選
択し、画面操作により、そのときの物件の外観、間取り
図、物件概要、周辺地図のいずれかを得る（ステップＳ
Ｓ１０８〜Ｓ１１０）。また、ここでは、ビジュアルパ
ンフレット申し込み画面の表示（ステップＳ１１１）、
資料請求画面の表示（ステップＳ１１２）、内見予約
（ステップＳ１１３）、メール送受信（ステップＳ１１
４）も可能である。なお、ステップＳ１１１〜Ｓ１１３
は、要求があったときに返信メールを自動送信する。そ
して、ビジュアルパンフレットの全体説明が行なわれ
（ステップＳ１１５）、ここでは、対象物件の全体イメ
ージと各パンフレット画面の内容紹介が行なわれる。次
に、間取り一覧表、敷地配置図、周辺環境、物件ＰＲの
ための画面が選択表示される（ステップＳ１１６〜Ｓ１
１９）。なお、間取り一覧表は、同一物件でタイプが複
数存在する場合に振り分けられ、敷地配置図は、共用施
設部と外観図（ビューポイント付き）とサムネイル画像
（簡単な説明とパノラマ釦付き）とする。周辺環境は、
周辺地図（ビューポイント付き）とサムネイル画像（簡
単な説明とパノラマ釦付き）とする。また、物件ＰＲ
は、各物件のアピールポイントが表示されるものとし、
各担当者の紹介、仲介担当者からの一言、仲介担当者へ
のメールが考えられる。

【００４９】図１１において、間取り一覧表の中から希
望する間取りを選択したときに、その間取り＆選択画面
（ステップＳ１２０）から３６０度パノラマ写真を表示
することができる（ステップＳ１２１）。このとき、操
作説明も同様である（ステップＳ１２３）。また、間取
りと室内写真の表示も可能である。敷地配置図（ステッ
プS１２４〜Ｓ１２６）、周辺環境（ステップＳ１２７
〜ステップＳ１２９）も同様である。

【００５０】図１２は、本発明の不動産物件オークショ
ンサービス提供サーバの動作を説明するために引用した
流れ図であり、図１３乃至図２７は、本発明の不動産物
件オークションサービス提供サーバから、買主１、ある
いは売主２を含む不動産仲介業者３が持つウェッブ端末
（それぞれ、１１、１２，１３）に提供される表示画面
の状態遷移を示す図である。

【００５１】図１２において、買主１が会員としてログ
インすることから動作が始まる（ステップＳ１３１）。
最初にホームページが表示された後（ステップＳ１３
２）、オークション出品者のトップページが表示される
（ステップＳ１３３）。また、オークション入札物件の
一覧画面が表示され（ステップＳ１３８）、ここで、オ
ークション出品物件名をクリックすることで該当するオ
ークション入札物件情報が表示される。そして、オーク
ション入札者出品物件情報〜オークション入札者入札物
件Ｑ＆Ａに至る一連のサブメニューが選択され、それぞ
れ対応する画面が表示される（ステップＳ１４０）。

【００５２】なお、図１３はオークションのトップペー
ジ、図１４、図１５は利用サービス一覧選択画面、図１
６は出品者情報表示画面、図１７乃至図２７は、オーク
ション出品物件一覧画面であり、特徴的にはサムネイル
画像の上部に販売手段を選択指示するための釦が割り付
けられていることである。ここでは、オークションによ
る販売、通常媒介による販売のためにクリックされる２
つの釦か例示されており、オークションによる販売が選
択されている。

【００５３】

【発明の効果】以上説明のように本発明によれば、不動
産取引の主役である「売主」と「買主」、その間を仲介
する「不動産業者」のそれぞれを対象とし、それぞれの
立場におけるニーズを、他の立場に立つ者との相互メリ
ットに変換しあう新規な仕組みをウェッブ上に展開する
ことができる。また、売主に対して直接提供される従来
のオークションとは異なり、不動産仲介業者に対する販
売手段の選択肢の一つとしてオークションサービスを提
供することができ、このことにより、売主、買主共に仲
介手数料の割引きが可能となり、また、不動産仲介業者
にとっては費用対効果を明確化できる。更に、オークシ
ョンをあくまで販売手段の一つと考え、オークションで
落札されなければ従来の仲介業務による販売にシームレ
スに移行し、更に、ウェッブ上の買主と売主に発生した
取引にエスクローサービスをオプションとして導入する
ことにより、効率よく、信頼性の高い不動産取引を実現
することが可能である。

【００５４】本発明は、不動産の広告媒体としてインタ
ーネットの本格的な利用が急激に進み、ウェッブ上に不
動産市場が形成されるシステムに用いて顕著な効果が得
られる。また、ウェッブ上の買主と売主に発生した取引
にエスクローサービスをオプションとして導入すること
により、効率よく、信頼性の高い不動産取引を実現する
不動産取引コミュニケーションサービス提供サーバを構
築できる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の不動産物件オークションサービス提供
方法を実現するビジネスモデルを説明するために引用し
た図である。

【図２】本発明の不動産物件オークションサービス提供
方法を実現するシステムの接続形態を示す図である。

【図３】図２に示すＢＳＰサーバの内部構成を機能展開
して示したブロック図である。

【図４】図３に示すオークション管理サーバの内部構成
を機能展開して示したブロック図である。

【図５】図４に示すオークション管理サーバの動作を説
明するために引用した図であり、買主、売主を含む不動
産業者が持つウェッブ端末とＢＳＰサーバ間の動作シー
ケンスチャートを示す。

【図６】本発明実施形態の動作を説明するために引用し
た図であり、全体動作の流れをフローチャートで示した
図である。

【図７】本発明における物件広告掲載システムの新規会
員登録の動作概念フローを示す図である。

【図８】本発明における物件広告掲載システムの新規物
件登録の動作概念フローを示す図である。

【図９】本発明における物件広告掲載システムの削除、
修正の動作概念フローを示す図である。

【図１０】本発明により表示される画面表示の状態遷移
を示す流れ図である。

【図１１】本発明により表示される画面表示の状態遷移
を示す流れ図である。

【図１２】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバの動作を説明するために引用した流れ図であ
る。

【図１３】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図１４】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図１５】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図１６】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図１７】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図１８】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図１９】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２０】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２１】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２２】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２３】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２４】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２５】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２６】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【図２７】本発明の不動産物件オークションサービス提
供サーバによって表示される画面構成の一例を示す図で
ある。

【符号の説明】

１買主２売主３不動産業者４ＢＳＰ（Business Service Provider）１１（１２、１３）ウェッブ端末１４不動産取引コミュニケーションサービス提供
（ＢＳＰサーバ）１５インターネット４６物件掲載フォーマット生成部４７画像編集部４８画像検索部４９表示情報生成部１４１物件管理部１４２オークション管理部４２１通信インタフェース部４２２オークション受付処理部４２３コミュニケーションサービス提供部４２４課金請求部４２５販売オプション選択切替部４２６エスクローサービス提供受付部４２７物件広告掲示板

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】売却、購入物件に関する不動産取引に関
する情報をウェッブ上に公開された物件広告掲示板に掲
載し、売主と買主および不動産取引仲介業者間の不動産
取引を仲介する不動産物件オークションサービス提供方
法であって、前記物件広告掲示板にオークション物件広告を行って入
札者を募り、当該入札者を含む入札情報に関し、売主を含む不動産取
引仲介業者にフィードバックし、前記フィードバックし
た情報に基づき前記売主と買主および不動産取引仲介業
者間の不動産取引を仲介するとともに、前記オークションの結果、前記売主の希望条件に満たな
い場合、オークションによらないウェッブを用いた通常
の媒介販売への切替えを行うことを特徴とする不動産物
件オークションサービス提供方法。
【請求項２】前記オークションによる販売と、オーク
ションによらない通常の媒介販売への切替えは、前記物
件広告掲示板にオークション物件広告として掲載された
物件画像の近傍に割り付けられた釦のクリック操作によ
って指示されることを特徴とする請求項１に記載の不動
産物件オークションサービス提供方法。
【請求項３】前記入札者を含む入札情報に関し、売主
を含む不動産取引仲介業者にフィードバックしたとき
に、その対価として前記不動産仲介業者に課金請求する
ことを特徴とする請求項１または２に記載の不動産物件
オークションサービス提供方法。
【請求項４】前記ウェッブ上で発生した買主と売主に
よる不動産取引を支援するエスクローサービスを要求に
基づき提供することを特徴とする請求項１乃至３に記載
の不動産物件オークションサービス提供方法。
【請求項５】売却、購入物件に関する不動産取引に関
する情報をウェッブ上に公開された物件広告掲示板に掲
載し、売主と買主、および不動産取引仲介業者間の不動
産取引を仲介する不動産物件オークションサービス提供
システムに使用される不動産物件オークションサービス
提供サーバであって、前記物件広告掲示板にオークション物件広告を行って入
札者を募るオークション受付処理手段と、当該入札者を含む入札情報に関し、売主を含む不動産取
引仲介業者にフィードバックし、前記フィードバックし
た情報に基づき前記売主と買主および不動産取引仲介業
者間の不動産取引を仲介すると共に、前記オークション
の結果、前記売主の希望条件に満たない場合、オークシ
ョンによらないウェッブを用いた通常の不動産取引への
移行を制御するコミュニケーションサービス提供手段を
備えたことを特徴とする不動産物件オークションサービ
ス提供サーバ。
【請求項６】前記物件広告掲示板にオークション物件
広告として掲載された物件画像の近傍に割り付けられた
釦のクリック操作を検知し、前記オークションによらな
いウェッブを用いた通常の不動産取引への移行を制御す
る販売オプション選択切り替え手段を備えたことを特徴
とする請求項５に記載の不動産物件オークションサービ
ス提供サーバ。
【請求項７】前記入札者を含む入札情報に関し、売主
を含む不動産取引仲介業者にフィードバックしたとき
に、その対価として前記不動産仲介業者に課金請求する
課金請求手段を備えたことを特徴とする請求項５または
６に記載の不動産物件オークションサービス提供サー
バ。
【請求項８】前記ウェッブ上で発生した買主と売主に
よる不動産取引を支援するエスクローサービスを要求に
基づき提供するエスクローサービス受け付け処理手段を
備えたことを特徴とする請求項５乃至７に記載の不動産
物件オークションサービス提供サーバ。
【請求項９】売却、購入物件に関する不動産取引に関
する情報をウェッブ上に公開された物件広告掲示板に掲
載し、売主と買主および不動産取引仲介業者間の不動産
取引を仲介する、不動産物件オークションサービス提供
システムにおける不動産物件オークションサービス提供
サーバに使用される不動産オークションサービス提供サ
ーバプログラムが記録されたコンピュータにより読み取
り可能な記録媒体であって、前記不動産オークションサービス提供サーバプログラム
は、前記物件広告掲示板にオークション物件広告を行って入
札者を募るステップと、当該入札者を含む入札情報に関し、売主を含む不動産取
引仲介業者にフィードバックし、前記フィードバックし
た情報に基づき前記売主と買主および不動産取引仲介業
者間の不動産取引を仲介するステップと、前記オークションの結果、前記売主の希望条件に満たな
い場合、オークションによらないウェッブを用いた通常
の不動産取引への移行を制御するステップとから成り、
前記各ステップをコンピュータに実行させる記録媒体。
【請求項１０】前記物件広告掲示板にオークション物
件広告として掲載された物件画像の近傍に割り付けられ
た釦のクリック操作を検知するステップと、前記釦クリック操作を検知することにより、オークショ
ンによらないウェッブを用いた通常の不動産取引への移
行を制御するステップと、を更に含むことを特徴とする
請求項９に記載の記録媒体。
【請求項１１】前記入札者を含む入札情報に関し、売
主を含む不動産取引仲介業者にフィードバックしたとき
に、その対価として前記不動産仲介業者に課金請求する
ステップを更に含むことを特徴とする請求項９または１
０に記載の記録媒体。
【請求項１２】前記ウェッブ上で発生した買主と売主
による不動産取引を支援するエスクローサービスを要求
に基づき提供するステップを更に含むことを特徴とする
請求項９乃至１１に記載の記録媒体。