CN112801680A

CN112801680A - 一种沿街商铺的租金评估模型

Info

Publication number: CN112801680A
Application number: CN201911034324.6A
Authority: CN
Inventors: 孙翔
Original assignee: Norbehrman Shanghai Commercial Investment Management Co ltd
Current assignee: Norbehrman Shanghai Commercial Investment Management Co ltd
Priority date: 2019-10-28
Filing date: 2019-10-28
Publication date: 2021-05-14

Abstract

本发明涉及一种沿街商铺路段租金的估价方法，具有准确、高效的特点。其主要方法包括：S1：通过市场调研等方法获取样本商铺的租金和使用面积数据；S2：对样本商铺的相关影响因素进行评分：门面宽、层高、台阶数、楼层、朝向、视觉效果、环境因素、相邻关系、可及性、用途因素；S3：影响因素参照标准模型进行系数修正；S4：计算系数；S5：通过样本商铺租金与系数的比值计算得出模型商铺的标准租金；S6：对多个数据，去掉其最高值和最低值，其余数据取平均值，最终得出路段的平均租金单价。运用该模型能够通过一家商铺或多家商铺的相关数据，推断出该路段中使用面积为100平方米的标准模型商铺的租金，以此提供商铺交易双方一个公正的租金参考。

Description

一种沿街商铺的租金评估模型

技术领域

本发明涉及商铺数据处理技术领域，尤其涉及一种沿街商铺的租金评估方法。

背景技术

众所周知，我们目前所提到的房地产主要分为居住用房与非居住用房，居住用房即住宅，非居住用房也可称之为收益性房屋，即商业地产。近年来，商业地产逐渐成为人们关注的一个重点，但目前尚没有公开、透明、健全的系统，导致出租出售商铺的交易双方都无法对商铺租金有明确的认识，没有一个合理租金供参考，易产生分歧。

当前市场上对于商铺租金的评估还缺乏一个合理有效的理论、方法、案例和实践应用。没有一家评估机构能够对某一条路段的商铺的平均租金进行合理评估，举一个实例，有一家评估公司的房地产估价师，接到一个项目委托，要求对上海市黄浦区南京东路沿线商铺出租行情进行评估，结果，该评估师采用了上海市杨浦区五角场商圈的一个案例作为参照物进行比对。估价专家对此数据提出了疑问：“为什么选用的数据不是南京东路的案例呢？”该估价师如实回答：“没有这样的案例。”这也是目前商业市场上依然无法得出合理有效的租金预估方法的极大的阻碍。众所周知，南京东路是上海最热闹的商业街，有着“中华第一街”的美誉，故其租金行情也是难以获取；另外，即使获得了一个或几个案例，但由于缺乏实际操作理论、方法等，也会因为各种原因，例如：商铺面积、门面宽度大小、层高以及用途、相邻关系、视觉效果等，而无法得到正确的租金，因此，研发一个新的商铺租金评估系统，提高商业地产交易的合理性成为一个亟待解决的问题。

发明内容

基于此，有必要针对上述问题，提供一种商铺租金评估系数的计算方法，得出路段的租金均价，以此提高商铺交易的公正性。值得一提的是，商铺可以分为沿街商铺和商场商铺，本发明所针对的主要是沿街商铺。这里所说的沿街商铺的定义是：沿街独立商铺；大厦中用途为商业的裙房；总建筑面积小于等于5000平方米；商铺的楼层低于十层。

本发明研究了一种系数，针对某一路段上的某一商铺，通过评判影响商铺的不同因素，与一个统一标准的理想的虚拟的模型比较，按照各种影响因素所对应的权重比生成一个系数，以此来确定该路段上商铺的一个平均租金，本模型适用于绝大部分沿街商铺的租金评估。

本发明将影响商铺的因素分为13个，分别是：面积、得房率、门面宽、层高、楼层、台阶数、位置因素、朝向因素、用途因素、视觉效果、环境因素、相邻因素、可及性、其它因素。

面积因素，即所评估商铺的面积大小。市场上将房地产的面积分为建筑面积和使用面积。建筑面积，是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积；使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。本模型中以使用面积进行运算，以100平方米使用面积作为基准面积，在此基础上进行系数修正。

得房率，房屋的使用面积与建筑面积之比。一般商户不会根据建筑面积，而只会根据实际套内面积即使用面积来设计布置货架、道具等。建筑面积与使用面积可以通过得房率相互换算，计算公式为：得房率＝使用面积÷建筑面积。得房率会根据楼层有所区别，原则上将总楼层数大于7层的建筑物称为高层建筑，因规定高层建筑必须安装电梯，所以一般情况下，高层建筑得房率为73％；总楼层数小于等于7层的建筑物称为多层建筑，多层建筑物的得房率为83％。得房率在本公式中仅对面积因素进行影响。

门面宽，即商铺的门面整体宽度，是指商铺的整个展示面，包含落地窗等。通常门面越宽，商铺的展示效果越佳，也意味着客户进入商铺的面更宽、更顺畅。

进深，即正常情况下面积与门面宽的比值，也就是指店铺的深度。一般情况下，顾客进入一家商铺的意愿会随着进入店铺的深度而减少，本模型中的规定的门面宽与进深比的黄金比例为1∶1.5，这是根据众多零售连锁企业得出的规律。

层高，即商铺内部的层高，模型以3.5米作为标准，过低则给客户有一种压抑感，而过高也不利于空调等能源的节约利用。

楼层，即商铺所处楼层。由于本发明研究的对象——沿街商铺，面积不像综合性购物中心等那么大，各楼层间装有自动扶梯和垂直电梯，上下楼层较为便利；一般情况下，沿街商铺随着楼层的增高，顾客上楼的意愿会逐级递减，但又不是呈现出直线递减关系，而是逐步衰减的过程。

台阶数，即商铺门前的台阶数。台阶数以0阶为标准，向上的台阶标记为正，向下的台阶标记为负，两者都会对商铺价值有负面影响，台阶数越多，造成负面影响越大。

位置因素，即商铺所处的位置。本模型将商铺的位置因素分为转角、转角第一间以及正常。转角位置商铺展示面宽，能够从多角度吸引客流；转角第一间展示面较其他商铺佳，但略逊于转角的展示效果，台湾将转角位置称为“三角窗”——非常形象与直观。

朝向因素，即商铺正门的朝向。模型将商铺朝向分为：朝北、朝南、朝西和朝东四种，一般情况下，季节因素对朝向的影响较大。朝向因素对总的系数评估的影响相对较低。

用途因素，即商铺是否可以经营餐饮业态。俗话说：民以食为天；模型将用途分为可餐饮用途和不可餐饮用途，可餐饮用途对商铺的条件要求较高，且必须需通过政府环评才能经营餐饮类业态，所以商铺价值也较其他商铺高些。在上海这样的国际化大都市，对于餐饮所需要的环评要求极其严格和规范，一般新建商品房，只有在规划阶段设计为餐饮用途的商铺，才能真正符合餐饮所需的各项标准。

视觉效果，即商铺展示给顾客的视觉直接感受，分为极佳、佳、正常、差、极差五种标准。具体评判标准如下：

极佳：店铺门前无任何遮挡；视野开阔、落地窗、光线明亮；有明显标识，诸如竖招等能够吸引眼球的标志；

佳：转角位置；店铺门前基本无遮挡；视野开阔、落地窗、光线较亮；

正常：店铺门面被树木、公交车站等固定障碍物遮挡1/2以内；灯光较为明亮，视野较好；

差：店铺门面被树木、公交车站等固定障碍物遮挡1/2以上；店铺内灯光暗淡；

极差：店铺门面被树木、公交车站等固定障碍物整个遮挡；过路行人视线被完全遮挡。

环境因素，即商铺周边的道路、环境等各类因素的统称。本模型将环境因素分为高架道路下两侧商铺，单行道沿街商铺和一般道路沿街商铺。一般来说，高架道路沿街商铺由于处在高架下面，一方面高架通常路幅较宽，行人通行不便，经常可以看见：绿灯还剩10几秒钟时间，横道线两侧的行人就会快步小跑，否则会被阻隔在路中数分钟，直至下一个绿灯亮起方可通行；另一方面高架易给人心里造成一种压抑感，因此得出的评估系数相对较低；单行道两侧沿街商铺，由于单行道一般车流车速过快，且路边普遍都有围栏，对吸引客流产生一定影响，评估系数也相对较低。一般道路沿街商铺是最普遍的，也是作为标准模型进行比较。

相邻因素，即商铺相邻两边的商铺影响，分为极佳、佳、正常、差、极差五种等级。具体评判标准如下：

极佳：商铺旁边第1家(包括商铺的前后左右上下位置，但不包括隔一条马路的对面商铺)有吸引人流知名品牌或人流进出大的公共单位(如三甲医院、著名景点、学校等)

佳：商铺旁边第2家(包括商铺的前后左右上下位置，但不包括隔一条马路的对面商铺)有吸引人流的知名品牌或人流进出大的公共单位(如三甲医院、著名景点、学校等)

正常：商铺两边没有对人流经过有特别影响的建筑或公共设施。

差：商铺旁边第2家(包括商铺的前后左右上下位置，但不包括隔一条马路的对面商铺)有影响视觉、嗅觉、感官等不舒服的类似：公厕、垃圾房、废品回收站等有异味影响的建筑；商铺旁边第2家(包括商铺的前后左右上下位置，但不包括隔一条马路的对面商铺)沿街有重油烟，气味的商铺；商铺旁边第2家有丧葬服务等类型商铺

极差：商铺旁边第1家(包括商铺的前后左右上下位置，但不包括隔一条马路的对面商铺)有公厕、垃圾房、废品回收站等有异味影响或危旧存在威胁的建筑；商铺旁边第1家(包括商铺的前后左右上下位置，但不包括隔一条马路的对面商铺)沿街有重油烟，味道的商铺或设施；商铺旁边第1家有丧葬服务等类型商铺。

可及性，即商铺从进入视野到抵达的便捷程度，分为极佳、佳、正常、差、极差五种等级。具体评判标准如下：

极佳：商铺位于转角路口或有多个进出口

佳：商铺门前无任何固定障碍物阻挡，进入商铺较为方便

正常：商铺门前有固定障碍物，但是在店门口障碍物不连续，留有通路，对通行不造成影响

差：商铺门前有固定障碍物，必需绕行5米或1家店铺才可到达；商铺门前至上街沿间距离小于1.5米

极差：商铺门前有固定障碍物，必需绕行5米以上或2家以上商铺才可到达。

综上所述，本模型是从商铺本身出发，对于一些影响商铺的外在因素诸如交通便利性、人流等已经通过租金进行了反映。

通过商铺租赁评估系统所得到的某一路段上的商铺租金是：一个位置正常，台阶数为零，朝向为坐南朝北，层高为3.5米，面宽与进深比为1∶1.5，相邻关系正常，商铺用途为非餐饮，视觉效果正常，环境因素正常，可及性正常的一楼沿街使用面积为100平方米的——理想化、标准化、虚拟化、统一化的商铺模型租金。

附图说明

图1是本发明的逻辑框图

图2是本发明实施范例的流程框图

图3是本发明实施范例的影响因素评分表

具体实施方式

一种商铺转化为路段平均租金价格的系统。

下面将结合附图，对本发明实施例的技术方案进行描述。

如图1所示，本发明是将路段上的一个或多个样本数据，根据判断其相关影响因素的得分，计算得出参数，从而将样本数据转化为路段上的一个理想化、标准化、虚拟化、统一化的商铺的租金单价，即路段的合理租金单价。运用此模型，还可以推测出该路段上其他未知商铺的合理租金。

如图2所示，包括：

S1：通过市场调研等方法获取样本商铺的租金和使用面积数据；

这里所说的样本数据是指有时效性的、正常交易的数据，而对无效、过时、非正常交易的不准确数据进行筛选、剔除。

S2：对样本商铺的相关影响因素进行评分：

具体地，影响因素由专家评委团进行评判给出，各个因素对系数的影响如下：

面积因素，以100平方米使用面积为标准，系数为100％；10到40平方米每减少1平方米，系数相应增加1％；41到99平方米，每减少10平方米，系数相应增加5％；101到300平方米每增加10平方米，系数相应减少1％；301到600平方米每增加10平方米，系数相应减少0.5％；600平方米以上忽略不计。

门面宽与进深，以每100平方米使用面积为单位，门面宽与进深的比值(称为进深比)为1∶1.5，系数为100％；进深比每增减0.1，系数相应增减1％。

层高，以3.5米作为标准层高，系数为100％；3.5米以上每增加0.1米，系数相应增加0.5％；3.5米以下每减少0.1米，系数相应减少0.5％。

楼层，以一层为标准，系数为100％；负二层系数为40％；负一层系数为50％；二层系数为50％；三层系数为40％；四层系数为36％；五层系数为33％；六层系数为30％；七层系数为27％；八层系数为24％；九层系数为22％；十层系数为20％。

值得一提的是，由于一般沿街商铺的楼层不会超过10层，故本模型中只对十层以下的商铺系数进行校准。

台阶数，以0节台阶为标准，系数为100％，每增减一格台阶，系数相应减少2％。

位置因素，以正常为标准，系数为100％；转角商铺系数为130％；转角边上第一间商铺系数为110％。

朝向因素，以门面朝北的商铺为标准，系数为100％；门面朝南的商铺，系数为102％；门面朝南的商铺，系数为101％；门面朝东的商铺，系数为101％。

用途因素，用途因素在楼层系数上进行叠加影响，分为可餐饮和不可餐饮；可餐饮用途对面积进行1.3倍进行影响；不可餐饮用途不作影响，系数为100％。

视觉效果，以视觉效果正常的商铺为标准，系数为100％；视觉效果差的商铺，系数减少10％；视觉效果极差的商铺，系数减少20％；视觉效果佳的商铺，系数增加10％；视觉效果极佳的商铺，系数增加20％。

环境因素，商铺位于可双向通行车道两侧为正常，系数为100％；位于单行道路侧的商铺，系数减少20％；位于高架下的商铺，系数减少30％。

相邻因素，以相邻因素正常的商铺为标准，系数为100％；相邻因素差的商铺，系数减少10％；相邻因素极差的商铺，系数减少20％；相邻因素佳的商铺，系数增加10％；相邻因素极佳的商铺，系数增加20％。

可及性，以可及性正常的商铺为标准，系数为100％；可及性差的商铺，系数减少10％；可及性极差的商铺，系数减少20％；可及性佳的商铺，系数增加10％；可及性极佳的商铺，系数增加20％。

S3：根据S2所述12个影响因子对系数影响，进行修正。

S4：通过公式计算得出一个系数，该系数即各影响变量对商铺租金情况的反映。

具体地，如图3是某沿街商铺的实际影响因素评判结果，则可以计算得到评估系数

将各影响因子的系数记为F，则有：F面积＝110％；F门面宽与进深＝108.75％；F层高＝100％；F楼层＝100％；F台阶数＝96％；F位置因素＝130％；F朝向因素＝102％；F用途因素＝100％；F视觉效果＝100％；F环境因素＝80％；F相邻关系＝110％；F可及性＝100％

Result＝(1+F面积+F门面宽与进深+F层高+F台阶数+F位置因素+F朝向因素+F用途因素+F视觉效果+F环境因素+F相邻关系+F可及性-11)*F楼层＝1.3675

S5：运用选取样本商铺的租金单价分别与最终得出的系数计算其比值，就得到该路段中一个标准模型的租金单价。

根据图3所述商铺，可得出该商铺所在路段的一个使用面积为100平方米的标准模型商铺的租金单价＝5.6/1.3675≈4.10(元每平方米每天)

S6：对最终得出的多个标准租金数据，去掉高低峰值后取平均值，即去掉最高租金和最低租金后计算平均值，最终得出该路段的标准的平均租金单价

本发明中存在相互影响的因素，例如楼层和面积等；也有独立影响的因素，例如视觉效果，可及性等；这些都在系数计算过程中得以体现。独立影响的因素也可以拆分出来单独作为影响变量，以得出不同影响因素对商铺租金价值高低的反映。

本发明还公开了一种沿街商铺的路段租金估价系统，包括：

获取所需评估路段的商铺样本，形成表格；

输入各影响变量的值，并进行评分；

上传系统，经计算机运行得出系数，并自动生成该商铺所在路段的平均价格；

导出文件。

上述软件可实现并作为独立产品销售或使用时，可以存储在计算机可读取的存储介质中进行读取。基于此，本发明的技术方案的全部或部分可以通过软件的形式体现出来，将该软件存储在一个存储设备中，通过若干指令使一台计算机设备执行本发明的上述方法的全部步骤或部分步骤。

Claims

1.一种沿街商铺的路段租金估价方法，具体操作包括；

S2：对样本商铺的相关影响因素进行评分：门面宽、层高、台阶数、楼层、朝向、视觉效果、环境因素、相邻关系、可及性、用途因素；

S3：影响因素参照标准模型进行系数修正；

S4：计算得出系数；

S5：通过样本商铺租金与系数的比值计算得出模型商铺的标准租金；

S6：对多个数据，去掉最高值和最低值，其余数据取平均值，最终得出该路段的平均租金单价。

2.根据权利要求1所述的一种沿街商铺路段租金估价方法，其特征在于，所述的S2中的影响因素的评分由专家评委团给出。

3.根据权利要求1所述的一种沿街商铺路段租金估价方法，其特征在于，获取影响因素的评分后，比对标准模型及其系数影响表，对12个相关因素进行系数修正，修正后的系数为最终调整系数。

4.根据权利要求1所述的一种沿街商铺路段租金估价方法，其特征在于，适用该模型的商铺应为沿街独立的、用途为商业的大厦裙房、总面积低于5000平方米，商铺楼层低于10层的商铺。

5.根据权利要求1所述的一种沿街商铺路段租金估价方法，其特征在于，在获取评估商铺样本时，还应得出商铺所在的路段。

6.根据权利要求1所述的一种沿街商铺路段租金估价方法，其特征在于，将各影响因子的系数记为F，则系数的计算公式为Result＝(1+F面积+F门面宽与进深+F层高+F台阶数+F位置因素+F朝向因素+F用途因素+F视觉效果+F 环境因素+F相邻关系+F可及性-11)*F楼层。

7.根据权利要求1所述的一种沿街商铺路段租金估价方法，其特征在于，该系统可以通过路段上的其中一个样本商铺的数据得出路段的平均租金价格，也可以通过多个样本商铺的数据得出路段的平均租金价格，后者在前者的基础上提高了数据的准确性。

8.根据权利要求1所述的一种沿街商铺路段租金估价方法，其特征在于，最终得到的某一路段上的商铺租金是：一个位置正常，台阶数为零，朝向为坐南朝北，层高为3.5米，面宽与进深比为1∶1.5，相邻关系正常，商铺用途为非餐饮，视觉效果正常，环境因素正常，可及性正常的一楼沿街使用面积为100平方米的——理想化、标准化、虚拟化、统一化的模型商铺租金。

9.一种沿街商铺的路段租金估价方法，主要思路如下：

运用商铺估价模型能够通过一家或多家样本商铺的租金情况，反映该路段的一个使用面积为100平方米的标准模型商铺的租金，从而推导出该路段上未知商铺的租金，为商家出租商铺提供合理、可靠的依据。