CN112613960A - 一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法及系统 - Google Patents
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Abstract
本发明公开了一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法及系统，包括：分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线；基于交易凭证中载明的交易方信息将交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号；基于原始票据中载明的交易方信息收录每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号；对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别；根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。
Description
技术领域
本发明涉及房地产税务管理技术领域，并且更具体地，涉及一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法及系统。
背景技术
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权而取得增值收入的单位和个人征收的一种税收。各地税局需对转让国有土地使用权，转让地上建筑物及其他附着物产权，投资方或接收方属于房地产开发企业的房地产投资、联营，交换房地产等行为进行土地增值税的征收工作。而土地增值税本身的计算规则却相当复杂——土地增值税以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级增值率累进税率实行分级计税。增值率高的，税率高，纳税多；增值率低的，税率低，纳税少。这样就使得纳税人有很强的避税意愿，纳税人会在土地增值税申报时采用一切方法降低增值率。为了严格核对纳税人的申报数据和申报材料，税收征管员需要仔细审核并判定纳税人提交的申报数据是否准确。
目前，土地增值税的清算工作是以区县级税务主管部门为单位，对每一个可清算的房地产项目进行专题专项的处理，极其耗时且对税收征管员的业务知识水平也是一个很大的考验。
在每次的土地增值税清算中，房地产业提交的交易凭证和各种原始票据是税收征管员在核查房地产企业证明材料时的重要内容。但是在土地增值税申报中，这些凭证和票据没有与申报数据进行关联，也没有进行第三方核验，这造成了税收征管员核查时需要对每个凭证和票据进行真实性核对、重复性核对和金额统计，这造成了人力物力的不必要浪费，也容易因为核查的不完全造成税款的流失。
因此，需要一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法。
发明内容
本发明提出一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法及系统，以解决如何有效地实现房地产土地增值税清算的问题。
为了解决上述问题，根据本发明的一个方面，提供了一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法，所述方法包括：
分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线；
基于交易凭证中载明的交易方信息将房地产企业在建设房地产项目中产生的交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号；
基于原始票据中载明的交易方信息收录房地产企业在建设房地产项目中产生的每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号；
对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别；
根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据所述项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。
优选地，其中所述方法还包括：
对纳税人需要补充或修改项目信息时提交的证明材料进行审核，若审核通过，则对项目信息进行补充或修改；若审核不通过，则返回拒绝原因。
优选地，其中在进行原始票据与交易凭证的关联时，以项目为单位进行，一份原始票据与一份交易凭证在一个项目里进行了关联不等于此份原始票据与此份交易凭证在与此份交易凭证所在的另一个项目里进行了关联；每份原始票据在多个项目中分配到多个或一个交易凭证的票据金额之和不能大于票据上载明的交易金额；每份交易凭证在多个项目中关联的多个或一个票据的总金额不能大于交易凭证上载明的交易金额。
优选地，其中所述根据所述增值额确定土地增值税税额，包括：土地增值税税额＝增值额×适用税率－成本扣除总额×速算扣除系数；其中，增值税额＝收入总额-成本扣除总额。
优选地，其中当增值额不大于0时，土地增值税税额为0；增值额未超过成本扣除总额50％时，适用税率30％，速算扣除系数为0；增值额超过成本扣除总额50％、未超过成本扣除总额100％时，税率为40％，速算扣除系数为5％；增值额超过成本扣除总额100％、未超过成本扣除总额200％时，税率为50％，速算扣除系数为15％；增值额超过扣除成本扣除总额200％时，税率为60％，速算扣除系数为35％。
根据本发明的另一个方面，提供了一种基于票据信息的房地产土地增值税清算系统，所述系统包括：
项目时间线建立单元，用于分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线；
交易凭证填充单元，用于基于交易凭证中载明的交易方信息将房地产企业在建设房地产项目中产生的交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号；
原始票据收录单元，用于基于原始票据中载明的交易方信息收录房地产企业在建设房地产项目中产生的每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号；
票证关联单元，用于对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别；
土地增值税税额计算单元，用于根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据所述项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。
优选地，其中所述系统还包括：
审核单元，用于对纳税人需要补充或修改项目信息时提交的证明材料进行审核，若审核通过，则对项目信息进行补充或修改；若审核不通过，则返回拒绝原因。
优选地，其中在进行原始票据与交易凭证的关联时，以项目为单位进行，一份原始票据与一份交易凭证在一个项目里进行了关联不等于此份原始票据与此份交易凭证在与此份交易凭证所在的另一个项目里进行了关联；每份原始票据在多个项目中分配到多个或一个交易凭证的票据金额之和不能大于票据上载明的交易金额；每份交易凭证在多个项目中关联的多个或一个票据的总金额不能大于交易凭证上载明的交易金额。
优选地，其中所述土地增值税税额计算单元，根据所述增值额确定土地增值税税额，包括：土地增值税税额＝增值额×适用税率－成本扣除总额×速算扣除系数；其中，增值税额＝收入总额-成本扣除总额。
优选地，其中当增值额不大于0时，土地增值税税额为0；增值额未超过成本扣除总额50％时，适用税率30％，速算扣除系数为0；增值额超过成本扣除总额50％、未超过成本扣除总额100％时，税率为40％，速算扣除系数为5％；增值额超过成本扣除总额100％、未超过成本扣除总额200％时，税率为50％，速算扣除系数为15％；增值额超过扣除成本扣除总额200％时，税率为60％，速算扣除系数为35％。
本发明提供了一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法及系统，将土地增值税申报材料中的交易凭证和原始票据与申报数据进行了关联，能过够给税收征管人员较直观的比对信息，帮助税收征管人员更快速的完成申报材料的核查，提升土地增值税的征管效率；同时，通过对交易凭证和原始票据的交易金额进行了严格限定，能够防止纳税人重复申报、虚假申报等行为的发生，能够避免因为税收征管人员核查不完全造成的税款流失，也能够帮助纳税人规范内部交易凭证和原始票据的管理流程，防止因交易凭证和原始票据缺失造成的税款多缴问题。
附图说明
通过参考下面的附图，可以更为完整地理解本发明的示例性实施方式：
图1为根据本发明实施方式的基于票据信息的房地产土地增值税清算方法100的流程图；
图2为根据本发明实施方式的土地增值税票据管理系统的示意图；
图3为根据本发明实施方式的对获取的信息进行关联的示意图；
图4为根据本发明实施方式的关联原始票据和交易凭证的示意图；
图5为根据本发明实施方式的基于票据信息的房地产土地增值税清算系统500的结构示意图。
具体实施方式
现在参考附图介绍本发明的示例性实施方式，然而，本发明可以用许多不同的形式来实施，并且不局限于此处描述的实施例，提供这些实施例是为了详尽地且完全地公开本发明，并且向所属技术领域的技术人员充分传达本发明的范围。对于表示在附图中的示例性实施方式中的术语并不是对本发明的限定。在附图中，相同的单元/元件使用相同的附图标记。
除非另有说明，此处使用的术语(包括科技术语)对所属技术领域的技术人员具有通常的理解含义。另外，可以理解的是，以通常使用的词典限定的术语，应当被理解为与其相关领域的语境具有一致的含义，而不应该被理解为理想化的或过于正式的意义。
图1为根据本发明实施方式的基于票据信息的房地产土地增值税清算方法100的流程图。如图1所示，本发明实施方式提供的基于票据信息的房地产土地增值税清算方法，将土地增值税申报材料中的交易凭证和原始票据与申报数据进行了关联，能过够给税收征管人员较直观的比对信息，帮助税收征管人员更快速的完成申报材料的核查，提升土地增值税的征管效率；同时，通过对交易凭证和原始票据的交易金额进行了严格限定，能够防止纳税人重复申报、虚假申报等行为的发生，能够避免因为税收征管人员核查不完全造成的税款流失，也能够帮助纳税人规范内部交易凭证和原始票据的管理流程，防止因交易凭证和原始票据缺失造成的税款多缴问题。本发明实施方式提供的基于票据信息的房地产土地增值税清算方法100，从步骤101处开始，在步骤101分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线。
优选地，其中所述方法还包括：
对纳税人需要补充或修改项目信息时提交的证明材料进行审核，若审核通过，则对项目信息进行补充或修改；若审核不通过，则返回拒绝原因。
在本发明的实施方式中，利用图3所示的系统实现数据采集，所述包括：三个信息采集模块、一个数据库、一个数据处理模块及两个交互模块组成。
其中，税局信息采集模块能够从税局现有数据中抽取需要的信息到系统中。税局现有的系统包括但不限于金三系统和电子底帐系统。抽取的数据包括但不限于企业登记信息、企业申报信息、企业发票信息。此模块将抽取的数据进行清洗之后存入系统数据库中。
第三方信息采集模块能够从房地产开发涉及的其他政府机构中抽取需要的信息到系统中。这些机构包括但不限于发展和改革委员会、自然资源和规划局、城乡建设局、住房保障和房屋管理局、政务服务和大数据管理局。抽取的数据包括但不限于财政票据数据、项目立项信息、不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案报告、网签信息和楼盘表。此模块除数据抽取外，提供数据导入的功能，能将这些第三方数据通过EXCEL、SQL、XML、JSON等格式导入到系统中。此模块将抽取的数据进行清洗之后存入系统数据库中。
企业信息采集模块能够从房地产开发涉及的企业组织中抽取需要的信息到系统中。这些企业组织包括但不限于房地产开发企业、土地使用权人、建筑设计企业、建筑施工企业、施工监理企业、建筑材料生产销售企业和各类市政建设企业。抽取的数据包括但不限于材料供应合同、建筑施工合同、土地使用权转让合同、建筑设计合同、施工监理合同和各类市政建设合同。此模块除数据抽取外，提供数据导入的功能，能将这些第三方数据通过EXCEL、SQL、XML、JSON等格式导入到系统中。此模块将抽取的数据进行清洗之后存入系统数据库中。
系统数据库由一个集中或多个分布的数据库组成，用于存储采集的信息、数据处理的结果和系统运行需要的数据，并在需要时对外提供查询。
数据处理模块能够根据定义的模型从系统数据库中抽取需要的数据进行处理，并将结果存入系统数据库中。另外，可以根据交互模块的请求，将处理结果一并发送给交互模块。数据处理定义的模型不能少于计算土地增值税税额这一模型。
对于税局外部的使用人员，可以通过外部交互模块向系统提交数据或发起查询请求。外部人员包括但不限于房地产开发涉及的企业和第三方政府管理机构。外部人员可以向系统提交的数据包括但不限于企业信息采集模块和第三方信息采集模块采集的信息、身份信息、发票数据、财政票据数据、其他票据数据、票据关联信息。外部人员可以向系统发起的查询包括但不限于查询企业信息采集模块和第三方信息采集模块采集的信息、查询发票信息、查询财政票据数据、查询其他票据数据、查询票据关联信息、数据处理结果。另外，外部交互模块可以接收内部交互模块发来的消息。
税局人员通过内部交互模块管理系统，并能获取数据处理结果。税局人员的系统的管理包括但不限于维护数据库、定义数据处理模型、修改数据库中的数据。能获取数据处理结果为数据处理模块得到的计算结果。另外，内部交互模块可以向外部交互模块发送的消息。
在本发明中，采集的基础信息包括纳税人详细信息、纳税人发票信息、纳税人合同信息、财政票据信息、房地产项目基本信息、不动产权信息、建设用地规划许可信息、建设工程规划许可信息、建设施工许可信息、商品房预售许可信息、竣工验收备案信息、网签信息和楼盘信息。
其中，纳税人详细信息至少需要纳税人信息登记信息和一般纳税人认定登记信息；纳税人发票信息至少需要增值税专用发票和增值税普通发票信息中的发票代码，发票号码，开票日期，销方名称，销方识别号，购方名称，购方识别号，货物或应税劳务名称，单位，数量，单价，金额，税率，税额，价税合计；
纳税人合同信息至少需要材料供应合同和建筑施工合同信息中的项目名称、甲方、乙方、签订时间和合同金额；财政票据信息至少需要票据代码、票据号码、交款人统一社会信用代码、交款人、开票日期、项目名称、单位、数量、金额、收款单位；房地产项目基本信息至少需要统一社会信用代码、纳税人名称、项目编号、开发商、项目选址；不动产权信息至少需要证件编号、发证日期、土地使用权人、坐落、地号、取得价格、使用权类型、使用权面积；建设用地规划许可信息至少需要证件编号、发证日期、用地单位、用地项目名称、用地位置；建设工程规划许可信息至少需要证件编号、发证日期、建设单位、建设项目名称、建设位置、建设规模(其中包括地上、地下)；建设施工许可信息至少需要证件编号、发证日期、建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期；商品房预售许可信息至少需要证件编号、发证日期、房屋预售单位、房屋预售楼号、预售房屋坐落、预售总建筑面积、预售套数；竣工验收备案信息至少需要工程名称、验收时间、建设单位、工程地点、建筑面积、开工日期、竣工日期、建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位；网签信息至少需要出卖方、项目名称、预售总面积、预售许可证号、房屋坐落(房号)、建筑面积、买受人、证件号码、合同金额、首付款金额、贷款金额、合同编号、网签时间；楼盘信息至少需要所在区域、幢名称、类型、许可证号、企业名称、总/地上层数、批售套数、已售、未售、房号、所在层、单元名、套内面积、建筑面积、规划用途、申报单价、装修标准、销售状态。这些信息主要依靠三个信息采集模块和外部交互模块进行获取。
如图3所示，获取的这些信息需要进行一个信息关联流程。此流程包括自动流程和人工流程。
自动流程主要在数据处理模块中进行。自动流程是建立纳税人与房地产项目的关联的主要过程，通过纳税人详细信息中的纳税人名称和纳税人识别号与其他信息中的对应字段进行关联。其中，与发票信息中的销方名称和销方识别号或购方名称和购方识别号进行关联；与财政票据信息中的交款人统一社会信用代码和交款人进行关联；与房地产项目基本信息中的统一社会信用代码和纳税人名称进行关联；与不动产权信息中的土地使用权人进行关联；与建设用地规划许可信息中的用地单位进行关联；与建设施工许可信息中的建设单位进行关联；与商品房预售许可信息中的房屋预售单位进行关联；与竣工验收备案信息中的建设单位进行关联；与网签信息中的出卖方进行关联；与楼盘信息中的企业名称进行关联。
自动流程的关联可以完全匹配纳税人名称和纳税人识别号，也可以仅匹配其中之一。其中匹配纳税人名称时可以精确匹配也可以模糊匹配。模糊匹配必须达到一定的匹配值。
自动流程关联后需要纳税人进行确认，此时进入人工流程。
人工流程主要在两个交互模块中进行。纳税人在外部交互模块中查询自身的项目信息，对完全一致的项目信息进行确认，对不完全一致的项目信息进行修改，对缺少的项目信息进行补充。
人工流程中，纳税人补充或修改的项目信息需要提交对应的证明资料。
人工流程中，纳税人补充或修改后的项目信息需要税务征管人员在内部交互模块中进行处理，处理完毕后返回待确认状态，仍需纳税人在外部交互模块中进行确认。其中，税务征管人员的处理包括接收或拒绝，拒绝时需要反馈原因。
人工流程确认后的项目信息进入已确认的状态。
另外，土地清算开始后，项目信息不能修改。
在清算开始时，首先需要对每个房地产项目建立项目生命周期时间线。房地产项目根据其本身的项目性质，可以分为立项、选址、取得土地、规划设计、开工建设、房屋预售、竣工验收和持有8个阶段。在本方法的此环节中，税局人员可以完整按照顺序建立这8个阶段，也可以根据实际需要调整阶段数量，但不应少于取得土地、开工建设、竣工验收3个阶段。另外，税局人员可以根据需要变更各阶段的名称，但实际对应的阶段内容应该相同。在建立时间线时，不存在各阶段需要顺序建立的要求，而各阶段的建立或调整对其他阶段也并没有影响。各阶段的调整只对本阶段有影响。项目以能够进行土地增值税清算的项目为单位进行划分，根据实际情况可以用房地产企业在实际规划设计中的取得的建设工程规划许可证上载明的项目名称为单位进行划分。
在步骤102，基于交易凭证中载明的交易方信息将房地产企业在建设房地产项目中产生的交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号。
在本发明的实施方式中，需要将房地产企业建设房地产项目中产生的交易凭证数据填充到项目时间线的各个时间点中。房地产项目中产生的交易凭证包括土地使用合同/不动产权证、设计合同、建设施工合同、监理合同、咨询合同、采购合同、预售合同、销售合同等。每项交易凭证必须要是合法合规的正式文件，需要载明交易内容、交易双方或多方、交易时间、交易金额等内容。在填充到项目时间线的各个时间点时，不需要每个时间点都填充交易凭证，也可以每个时间点都没有交易凭证。填充交易凭证时，需要对每个交易凭证建立唯一编号。每个交易凭证只能在项目中使用一次，即在每个房地产企业的每个项目各项目时间点中唯一。但是同一个交易凭证可以在多个项目间重复填充。
交易凭证在录入时，交易凭证中载明的交易方必须已存在项目的信息中。具体来说，项目的信息中包括建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和购房者，则交易凭证中的交易方必须是项目信息中的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位或监理单位中的双方或多方，而且除房屋销售类合同外的交易凭证中的购买方必须是项目信息中的建设单位，而房屋销售类合同中的销售方和购买方必须是项目信息中的建设单位和购房者。
校验时可以完全匹配纳税人名称和纳税人识别号，也可以仅匹配其中之一。其中匹配纳税人名称时可以精确匹配也可以模糊匹配。模糊匹配必须达到一定的匹配值。
另外，交易凭证在录入时，交易凭证中载明的交易内容应符合项目需要。符合项目需要包括但不限于交易内容可直接应用或间接辅助项目建设、交易内容为项目成果物、交易内容为辅助项目成果交易的服务。
校验时可以采用人工智能模型来判断交易内容的一致性。
另外，交易凭证在录入时，除房屋销售类合同外的交易凭证中载明的交易时间不应超过项目完成时间。项目完成时间以竣工验收备案信息中竣工日期为依据。
在步骤103，基于原始票据中载明的交易方信息收录房地产企业在建设房地产项目中产生的每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号。
与发票凭证相似，需要将房地产企业建设房地产项目中产生的原始票据数据收录进来。房地产项目中产生的原始票据包括财政票据、增值税专用发票、增值税普通发票、各种收据等。每种原始票据必须要是合法合规的正式会计凭证，需要载明交易内容、交易双方或多方、交易时间、交易金额等内容。收录原始票据时，需要对每个交易票据建立唯一编号。
在步骤104，对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别。
结合图4所示，对于每个房地产项目，按照交易凭证进行原始票据的关联。关联时需要分配票据金额并划分资金的成本/收入类别。关联原始票据与交易凭证以项目为单位进行，一份原始票据与一份交易凭证在一个项目里进行了关联不等于此份原始票据与此份交易凭证在与此份交易凭证所在的另一个项目里进行了关联。每份原始票据在多个项目中分配到多个或一个交易凭证的票据金额之和不能大于票据上载明的交易金额；每份交易凭证在多个项目中关联的多个或一个票据的总金额不能大于交易凭证上载明的交易金额。划分的收入类别包括但不限于货币收入、实物收入及其他收入、视同销售收入；划分的成本类别包括但不限于取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等、财政部规定的其他扣除项目、代收费用。另外，成本/收入类别可以划分子类，其中房地产开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用可划分为利息支出、其他房地产开发费用；与转让房地产有关的税金等可划分为城市维护建设税、教育费附加。
另外，允许原始凭证独立关联到项目中，这种独立的关联同样需要进行票据金额分配和成本/收入类别划分，规则同上。
原始票据关联交易凭证时，原始票据中载明的交易方必须是交易凭证中载明的交易方。原始票据直接关联项目时，原始票据中载明的交易方必须已存在项目的信息中。具体来说，项目的信息中包括建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和购房者，则原始票据中的交易方必须是项目信息中的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位或监理单位中的双方或多方，而且除房屋销售发票外的原始票据中的购买方必须是项目信息中的建设单位，而房屋销售发票中的销售方和购买方必须是项目信息中的建设单位和购房者。校验时可以完全匹配纳税人名称和纳税人识别号，也可以仅匹配其中之一。其中匹配纳税人名称时可以精确匹配也可以模糊匹配。模糊匹配必须达到一定的匹配值。另外，原始票据关联交易凭证时，原始票据中载明的交易内容必须符合交易凭证中载明的交易内容。另外，原始票据直接关联项目时，原始票据中载明的交易内容应符合项目需要。符合项目需要包括但不限于交易内容可直接应用或间接辅助项目建设、交易内容为项目成果物、交易内容为辅助项目成果交易的服务。校验时可以采用人工智能模型来判断交易内容的一致性。
在步骤105，根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据所述项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。
优选地，其中在进行原始票据与交易凭证的关联时，以项目为单位进行，一份原始票据与一份交易凭证在一个项目里进行了关联不等于此份原始票据与此份交易凭证在与此份交易凭证所在的另一个项目里进行了关联；每份原始票据在多个项目中分配到多个或一个交易凭证的票据金额之和不能大于票据上载明的交易金额；每份交易凭证在多个项目中关联的多个或一个票据的总金额不能大于交易凭证上载明的交易金额。
优选地，其中所述根据所述增值额确定土地增值税税额，包括：土地增值税税额＝增值额×适用税率－成本扣除总额×速算扣除系数；其中，增值税额＝收入总额-成本扣除总额。
优选地，其中当增值额不大于0时，土地增值税税额为0；增值额未超过成本扣除总额50％时，适用税率30％，速算扣除系数为0；增值额超过成本扣除总额50％、未超过成本扣除总额100％时，税率为40％，速算扣除系数为5％；增值额超过成本扣除总额100％、未超过成本扣除总额200％时，税率为50％，速算扣除系数为15％；增值额超过扣除成本扣除总额200％时，税率为60％，速算扣除系数为35％。
在本发明中，根据土地增值税税额计算模型，提取每个项目的每个交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算出项目收入总额和成本扣除总额，进而得到增值额和税率，最终得到土地增值税税额。土地增值税税额计算模型以应纳税额＝增值额×适用税率－成本扣除总额×速算扣除系数为基础，以适用税率表为辅助，其中适用税率表中可以调整各税率之间的增值额与扣除额比、各税率的税率值和各税率的速算扣除系数。
其中，收入总额包括但不限于货币收入、实物收入及其他收入、视同销售收入。成本扣除总额包括但不限于取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等、财政部规定的其他扣除项目、代收费用。其中房地产开发成本包括但不限于土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用包括但不限于利息支出、其他房地产开发费用；与转让房地产有关的税金等包括但不限于城市维护建设税、教育费附加。
增值额＝收入总额-成本扣除总额。增值额不大于0时，土地增值税税额为0；增值额未超过成本扣除总额50％时，适用税率30％，速算扣除系数为0；增值额超过成本扣除总额50％、未超过成本扣除总额100％时，税率为40％，速算扣除系数为5％；增值额超过成本扣除总额100％、未超过成本扣除总额200％时，税率为50％，速算扣除系数为15％；增值额超过扣除成本扣除总额200％时，税率为60％，速算扣除系数为35％。
本方案通过将土地增值税申报材料中的交易凭证和原始票据与申报数据进行了关联，能过够给税收征管人员较直观的比对信息，帮助税收征管人员更快速的完成申报材料的核查，提升土地增值税的征管效率。本方案通过将土地增值税申报材料中的交易凭证和原始票据进行了一定程度上的核验，能够为税收征管人员在核查申报材料时提供合法性和逻辑性上的依据，帮助税收征管人员更准确的识别申报材料的正确性和真实性，提升土地增值税申报的准确性。本方案通过将土地增值税申报材料中的交易凭证和原始票据的交易金额进行了严格限定，能够防止纳税人重复申报、虚假申报等行为的发生，能够避免因为税收征管人员核查不完全造成的税款流失，也能够帮助纳税人规范内部交易凭证和原始票据的管理流程，防止因交易凭证和原始票据缺失造成的税款多缴问题。
图5为根据本发明实施方式的基于票据信息的房地产土地增值税清算系统500的结构示意图。如图5所示，本发明实施方式提供的基于票据信息的房地产土地增值税清算系统500，包括：项目时间线建立单元501、交易凭证填充单元502、原始票据收录单元503、票证关联单元504和土地增值税税额计算单元505。
优选地，所述项目时间线建立单元501，用于分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线。
优选地，所述交易凭证填充单元502，用于基于交易凭证中载明的交易方信息将房地产企业在建设房地产项目中产生的交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号。
优选地，所述原始票据收录单元503，用于基于原始票据中载明的交易方信息收录房地产企业在建设房地产项目中产生的每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号。
优选地，所述票证关联单元504，用于对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别。
优选地，其中在进行原始票据与交易凭证的关联时，以项目为单位进行，一份原始票据与一份交易凭证在一个项目里进行了关联不等于此份原始票据与此份交易凭证在与此份交易凭证所在的另一个项目里进行了关联；每份原始票据在多个项目中分配到多个或一个交易凭证的票据金额之和不能大于票据上载明的交易金额；每份交易凭证在多个项目中关联的多个或一个票据的总金额不能大于交易凭证上载明的交易金额。
优选地，所述土地增值税税额计算单元505，用于根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据所述项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。
优选地，其中所述系统还包括：
审核单元，用于对纳税人需要补充或修改项目信息时提交的证明材料进行审核，若审核通过，则对项目信息进行补充或修改；若审核不通过，则返回拒绝原因。
优选地，其中所述土地增值税税额计算单元505，根据所述增值额确定土地增值税税额，包括：土地增值税税额＝增值额×适用税率－成本扣除总额×速算扣除系数；其中，增值税额＝收入总额-成本扣除总额。
优选地，其中当增值额不大于0时，土地增值税税额为0；增值额未超过成本扣除总额50％时，适用税率30％，速算扣除系数为0；增值额超过成本扣除总额50％、未超过成本扣除总额100％时，税率为40％，速算扣除系数为5％；增值额超过成本扣除总额100％、未超过成本扣除总额200％时，税率为50％，速算扣除系数为15％；增值额超过扣除成本扣除总额200％时，税率为60％，速算扣除系数为35％。
本发明的实施例的基于票据信息的房地产土地增值税清算系统500与本发明的另一个实施例的基于票据信息的房地产土地增值税清算方法100相对应，在此不再赘述。
已经通过参考少量实施方式描述了本发明。然而，本领域技术人员所公知的，正如附带的专利权利要求所限定的，除了本发明以上公开的其他的实施例等同地落在本发明的范围内。
通常地，在权利要求中使用的所有术语都根据他们在技术领域的通常含义被解释，除非在其中被另外明确地定义。所有的参考“一个/所述/该[装置、组件等]”都被开放地解释为所述装置、组件等中的至少一个实例，除非另外明确地说明。这里公开的任何方法的步骤都没必要以公开的准确的顺序运行，除非明确地说明。
本领域内的技术人员应明白，本申请的实施例可提供为方法、系统、或计算机程序产品。因此，本申请可采用完全硬件实施例、完全软件实施例、或结合软件和硬件方面的实施例的形式。而且，本申请可采用在一个或多个其中包含有计算机可用程序代码的计算机可用存储介质(包括但不限于磁盘存储器、CD-ROM、光学存储器等)上实施的计算机程序产品的形式。
本申请是参照根据本申请实施例的方法、设备(系统)、和计算机程序产品的流程图和/或方框图来描述的。应理解可由计算机程序指令实现流程图和/或方框图中的每一流程和/或方框、以及流程图和/或方框图中的流程和/或方框的结合。可提供这些计算机程序指令到通用计算机、专用计算机、嵌入式处理机或其他可编程数据处理设备的处理器以产生一个机器，使得通过计算机或其他可编程数据处理设备的处理器执行的指令产生用于实现在流程图一个流程或多个流程和/或方框图一个方框或多个方框中指定的功能的装置。
这些计算机程序指令也可存储在能引导计算机或其他可编程数据处理设备以特定方式工作的计算机可读存储器中，使得存储在该计算机可读存储器中的指令产生包括指令装置的制造品，该指令装置实现在流程图一个流程或多个流程和/或方框图一个方框或多个方框中指定的功能。
这些计算机程序指令也可装载到计算机或其他可编程数据处理设备上，使得在计算机或其他可编程设备上执行一系列操作步骤以产生计算机实现的处理，从而在计算机或其他可编程设备上执行的指令提供用于实现在流程图一个流程或多个流程和/或方框图一个方框或多个方框中指定的功能的步骤。
最后应当说明的是：以上实施例仅用以说明本发明的技术方案而非对其限制，尽管参照上述实施例对本发明进行了详细的说明，所属领域的普通技术人员应当理解：依然可以对本发明的具体实施方式进行修改或者等同替换，而未脱离本发明精神和范围的任何修改或者等同替换，其均应涵盖在本发明的权利要求保护范围之内。
Claims (10)
1.一种基于票据信息的房地产土地增值税清算方法，其特征在于，所述方法包括：
分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线；
基于交易凭证中载明的交易方信息将房地产企业在建设房地产项目中产生的交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号；
基于原始票据中载明的交易方信息收录房地产企业在建设房地产项目中产生的每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号；
对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别；
根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据所述项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。
2.根据权利要求1所述的方法，其特征在于，所述方法还包括：
对纳税人需要补充或修改项目信息时提交的证明材料进行审核，若审核通过，则对项目信息进行补充或修改；若审核不通过，则返回拒绝原因。
3.根据权利要求1所述的方法，其特征在于，在进行原始票据与交易凭证的关联时，以项目为单位进行，一份原始票据与一份交易凭证在一个项目里进行了关联不等于此份原始票据与此份交易凭证在与此份交易凭证所在的另一个项目里进行了关联；每份原始票据在多个项目中分配到多个或一个交易凭证的票据金额之和不能大于票据上载明的交易金额；每份交易凭证在多个项目中关联的多个或一个票据的总金额不能大于交易凭证上载明的交易金额。
4.根据权利要求1所述的方法，其特征在于，所述根据所述增值额确定土地增值税税额，包括：土地增值税税额＝增值额×适用税率－成本扣除总额×速算扣除系数；其中，增值税额＝收入总额-成本扣除总额。
5.根据权利要求4所述的方法，其特征在于，当增值额不大于0时，土地增值税税额为0；增值额未超过成本扣除总额50％时，适用税率30％，速算扣除系数为0；增值额超过成本扣除总额50％、未超过成本扣除总额100％时，税率为40％，速算扣除系数为5％；增值额超过成本扣除总额100％、未超过成本扣除总额200％时，税率为50％，速算扣除系数为15％；增值额超过扣除成本扣除总额200％时，税率为60％，速算扣除系数为35％。
6.一种基于票据信息的房地产土地增值税清算系统，其特征在于，所述系统包括：
项目时间线建立单元，用于分别对每个房地产项目建立项目生命周期时间线；
交易凭证填充单元，用于基于交易凭证中载明的交易方信息将房地产企业在建设房地产项目中产生的交易凭证填充到对应的项目生命周期时间线的各个时间点中，并对每份交易凭证建立唯一编号；
原始票据收录单元，用于基于原始票据中载明的交易方信息收录房地产企业在建设房地产项目中产生的每份原始票据，并对每份交易票据建立唯一编号；
票证关联单元，用于对于每个房地产项目，基于交易凭证信息进行交易凭证和原始票据的关联，并分配票据金额和划分资金的成本/收入类别；
土地增值税税额计算单元，用于根据每个房地产项目的每份交易凭证和独立关联的原始票据的金额和成本/收入类别，计算项目收入总额和成本扣除总额，根据所述项目收入总额和成本扣除总额确定增值额，并根据所述增值额确定土地增值税税额。
7.根据权利要求6所述的系统，其特征在于，所述系统还包括：
审核单元，用于对纳税人需要补充或修改项目信息时提交的证明材料进行审核，若审核通过，则对项目信息进行补充或修改；若审核不通过，则返回拒绝原因。
8.根据权利要求6所述的系统，其特征在于，在进行原始票据与交易凭证的关联时，以项目为单位进行，一份原始票据与一份交易凭证在一个项目里进行了关联不等于此份原始票据与此份交易凭证在与此份交易凭证所在的另一个项目里进行了关联；每份原始票据在多个项目中分配到多个或一个交易凭证的票据金额之和不能大于票据上载明的交易金额；每份交易凭证在多个项目中关联的多个或一个票据的总金额不能大于交易凭证上载明的交易金额。
9.根据权利要求6所述的系统，其特征在于，所述土地增值税税额计算单元，根据所述增值额确定土地增值税税额，包括：土地增值税税额＝增值额×适用税率－成本扣除总额×速算扣除系数；其中，增值税额＝收入总额-成本扣除总额。
10.根据权利要求9所述的系统，其特征在于，当增值额不大于0时，土地增值税税额为0；增值额未超过成本扣除总额50％时，适用税率30％，速算扣除系数为0；增值额超过成本扣除总额50％、未超过成本扣除总额100％时，税率为40％，速算扣除系数为5％；增值额超过成本扣除总额100％、未超过成本扣除总额200％时，税率为50％，速算扣除系数为15％；增值额超过扣除成本扣除总额200％时，税率为60％，速算扣除系数为35％。
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