CN109523306A - 一种多因素房产估值系统及其估值方法 - Google Patents

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苏颖
王明
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Abstract

本发明涉及一种多因素房产估值系统及其估值方法。包括输入装置、输出装置、数据处理装置，信息数据库，输入装置、输出装置分别与数据处理装置相连，数据处理装置和信息数据库相连，信息数据库包括房产数据库和地理信息库；房产数据库：包括有已成交房产的价格信息、成交时间、房产证或不动产权证上面的房产信息。本发明的优点是：通过选择参考小区以及参考时间范围，为用户提供了全面、客观的房产估值参考，在样本量较小的情况下同样可以得出较为准确的估值。同时手触屏的方式更加直观，实时反馈，使用户在确定房屋估值的时候，能够将待估房产与周围的事物联系起来，进而优化，使估值结果更加客观；有利于用户掌握房产的真实价值。

Description

一种多因素房产估值系统及其估值方法
技术领域
本发明涉及一种多因素房产估值系统及其估值方法，属于房产评估技术领域。
背景技术
传统的房产估值集中于单品估值，采用的方法为：依靠人力从外部系统导入房产数据，然后根据用户输入的待估房产从房产数据集合中按照预设规则筛选样本，最后根据筛选的样本进行估值。这种方法存在以下问题：
1、需要较大的的外部房产数据，成本较高；
2、根据预设规则进行筛选得到样本房产，对于样本房产的选择与待估房产的差异存在较大的不确定性，
3、估值过程封闭，未考虑房产估值与周边信息的潜在联系，无法体现房产与其他时空因素的关联。
发明内容
本发明的目的在于：提供一种基于多因素的房产估值系统，通过引入房屋及所属小区两级信息，加权相邻小区的房屋价格，对待估房产进行更准确的估值，形成实时反馈。
为此本发明采用的技术方案是：一种多因素房产估值系统，包括输入装置、输出装置、数据处理装置，信息数据库，所述输入装置、输出装置分别与数据处理装置相连，所述数据处理装置和信息数据库相连，所述信息数据库包括房产数据库和地理信息库；
所述房产数据库：包括已成交房产的价格信息、成交时间、房产证或不动产权证上面的相关房产信息。
所述地理信息库包括已成交房产的经度和纬度信息。
所述房产数据库还包括已成交房产的建筑形式、权属性质、装修情况、临街情况、楼层。
所述地理信息库和城市地图相对应，包括周边相关配套设施信息。
所述输入装置和输出装置合成为一体的用户交互装置。
采用触摸式电子屏的形式进行操作。
所述数据处理装置还包括有图显处理模块，将房产地理位置信息通过图显处理模块并在输出装置上显示。
一种多因素房产估值方法，按照以下步骤进行：
1）通过输入装置输入待估房产信息，并且根据待估房产信息从房产数据库、地理信息库中搜索出同类型在预定成交时间范围内的相关已成交房产；
2）由数据处理装置将相关已成交房产的相关成交信息数据调取而出；
3）由数据处理装置进行加权平均得出待估房产的单价，形成待估房产的总价，并通过输出装置输出评估结果。
本发明的优点是：通过选择参考小区以及参考时间范围，为用户提供了全面、客观的房产估值参考，在样本量较小的情况下同样可以得出较为准确的估值。同时手触屏的方式更加直观，实时反馈，使用户在确定房屋估值的时候，能够将待估房产与周围的事物联系起来，进而优化，使估值结果更加客观；有利于用户掌握房产的真实价值。
附图说明
图1是根据本发明实施例的一种多因素房产估值系统方块图。
图2是根据本发明实施例的一种基于多因素的房产估值方法的流程示意图。
具体实施方式
图1是根据本发明实施例的一种多因素房产估值系统的方块图，该系统包括输入装置、输出装置、数据处理装置、多信息数据库，多信息数据库又分为房产数据库、地理信息库，输入装置、输出装置分别与数据处理装置相连，数据处理装置分别与多信息数据库相连。
房产数据库具体采集的信息包括成交房产的单价、建筑面积、成交时间、小区名称、楼号房号、小区名称，此外房产数据库还包括成交房产的建筑形式、权属性质、装修情况、临街情况、楼层以及其他特殊情况。
地理信息库具体采集的信息包括小区名称、经度、纬度；此外，还包括地点名称、经度、纬度、地点类别、地点性质、建成时间，地点性质区分房产小区、配套设施，配套设施包括超市、菜场、学校、医院、体育和娱乐场馆、综合体、地铁站、公交站等信息。地理信息库与城市地图相对应。
输入装置和输出装置可以合成为一体的用户交互装置，为提高用户体验，用户交互装置采用触摸式电子屏。
通过在数据处理装置中增加图显处理模块，可以将输入装置和输出装置的界面同步为电子地图，图显处理模块通过地点的经度、纬度将相应信息在电子地图对应坐标点上显示，并且通过触摸式电子屏实现实时的信息收集、录入和结果反馈，由于电子地图上同样显示房产小区周边的信息，因此用户可以在评估房产的同时增加对周边地理环境的认识，从而更全面的评估房产价值。
图2是根据本发明实施例的一种基于多因素的房产估值方法的流程示意图。估值时，用户先输入待估房产小区的信息，在地图界面下，用户也可通过点选的方式实现信息的输入；用户还需设置参考时间范围，系统默认的时间范围是6个月以内，但用户也可选择其他数值，以月为单位；在用户输入待估房产小区信息的同时，数据处理装置会根据待估房产小区的经度和纬度值从地理信息库中调取参考小区，并将参考小区的信息在输出界面上反馈，参考小区是与待估房产经度、纬度差值小于特定值的一个或多个房产小区。采用触摸式电子屏的交互界面下，用户可通过点选的方式直接勾选参考小区。用户也可不选择任何参考小区，而仅以待估房产小区的成交房产为样本。
在设置了基本的评估参数后，数据处理装置通过从房产数据库中调取匹配参考时间范围的待估房产小区和参考小区内所有成交房产的单价，取均值得出待估房产的单价，并进一步形成待估房产的总价；并通过输出装置输出估值。
本发明进一步通过输入装置输入待估房产小区信息，设置评估参数；评估参数包括待估房屋建筑面积、参考时间范围、参考小区；参考小区是与待估房产经度、纬度差值小于特定值的一个或多个房产小区，由数据处理装置从地理信息库中先行调取；数据处理装置从房产数据库中调取匹配参考时间范围的待估房产小区和参考小区内所有成交房产的单价，数据处理装置进行加权平均得出待估房产的单价，并进一步形成待估房产的总价；并通过输出装置输出评估结果。
此外，在得出待估房产估值之前，用户还可进一步设置其他评估参数，如建筑形式、权属性质、装修情况、临街情况、楼层。系统会进行根据设置的系数对房产的估值相应作出修正。
以上所公开的仅为本发明的具体实施方式，仅用于对本发明进行举例说明，不能以此限定本发明之保护范围，本领域技术人员在不脱离本发明实质的前提下可以进行各种修改、变化或替换，因此，依照本发明所作的各种等同变化，仍属于本发明所涵盖的范围。

Claims (10)

1.一种多因素房产估值系统，其特征在于，包括输入装置、输出装置、数据处理装置，信息数据库，所述输入装置、输出装置分别与数据处理装置相连，所述数据处理装置和信息数据库相连，所述信息数据库包括房产数据库和地理信息库；
所述房产数据库：包括有已成交房产的价格信息、成交时间、房产证或不动产权证上面的房产信息。
2.根据权利要求1所述的一种多因素房产估值系统，其特征在于，所述地理信息库包括已成交房产的经度和纬度信息。
3.根据权利要求1所述的一种多因素房产估值系统，其特征在于，所述房产数据库还包括已成交房产的建筑形式、权属性质、装修情况、临街情况、楼层。
4.根据权利要求2所述的一种多因素房产估值系统，其特征在于，所述地理信息库和城市地图相对应，包括周边相关配套设施信息。
5.根据权利要求1所述的一种多因素房产估值系统，其特征在于，所述输入装置和输出装置合成为一体的用户交互装置。
6.根据上述任一权利要求所述的一种多因素房产估值系统，其特征在于，采用触摸式电子屏的形式进行操作。
7.根据权利要求1所述的一种多因素房产估值系统，其特征在于，所述数据处理装置还包括有图显处理模块，将房产地理位置信息通过图显处理模块并在输出装置上显示。
8.根据权利要求1所述的一种多因素房产估值系统，其特征在于，所述数据处理装置调取出若干套相关的已成交房产信息，然后人工进行进一步修正选出其中几套已成交房产信息；
人工修正主要针对选出的已成交房产所属区域相关政策、配套设施、学区划分所带来的突发性不可控因素的变化，将突发性变化的已成交房产信息删除，并将剩余的几套成交房产信息进行加权平均，得到待估房产的单价；
作为参考的已成交房产原则上不低于五套。
9.一种多因素房产估值方法，其特征在于，按照以下步骤进行：
1）通过输入装置输入待估房产信息，并且根据待估房产信息从房产数据库、地理信息库中搜索出同类型在预定成交时间范围内的相关已成交房产；
2）由数据处理装置将相关已成交房产的相关成交信息数据调取而出；
3）由数据处理装置进行加权平均得出待估房产的单价，形成待估房产的总价，并通过输出装置输出评估结果。
10.根据权利要求9所述的一种多因素房产估值方法，其特征在于，所述3）步骤中还包括以下步骤：当数据处理装置调取出若干套相关的已成交房产信息后，先通过人工进行进一步修正选出其中几套已成交房产信息；
人工修正主要针对选出的已成交房产所属区域相关政策、配套设施、学区划分所带来的突发性不可控因素的变化，将突发性变化的已成交房产信息删除，并将剩余的几套成交房产信息进行加权平均，得到待估房产的单价；
作为参考的已成交房产原则上不低于五套。
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