CN107358358A

CN107358358A - 一种基于计算机技术的资产评估市场法

Info

Publication number: CN107358358A
Application number: CN201710567314.3A
Authority: CN
Inventors: 丁坚; 马新明; 陈坚
Original assignee: Beijing Zhong Hao Asset Appraisal Co Ltd
Current assignee: Beijing Zhong Hao Asset Appraisal Co Ltd
Priority date: 2017-07-12
Filing date: 2017-07-12
Publication date: 2017-11-17

Abstract

一种基于计算机技术的资产评估市场法，包括以下步骤：S100，分析被评估资产，选取被评估资产的可量化价值因素，根据可量化价值因素运用计算机搜索技术选择对比资产，建立对比资产数据库；S200，在对比资产数据库中再行分析对比，根据可量化价值因素相关性确定参照资产及其数量；S300，被评估资产与参照资产建立对比指标；S400，在各参照资产成交价格的基础上修正已经量化的对比指标差异；S500，计算分析，确定评估结果。本发明所述技术方案减少了人力操作，高效、快速，建立对比资产数据库，可作为下一次资产评估时参照比对。

Description

一种基于计算机技术的资产评估市场法

技术领域

本发明设计资产评估与信息收集处理技术领域，特别涉及一种基于计算机技术的资产评估市场法。

背景技术

资产评估，顾名思义，就是对各类资产的现行价值进行评定估算的一种专业活动，由于不同资产的不同特性，比如房地产与设备资产之间就有不同的特性，因而，在资产评估的过程中，在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，逐步出现了三种资产评估的方法，这三种方法按照其评估资产的分析原理和技术路线的不同而被称为市场法、成本法和收益法。

市场法的评估原理是以公开市场上与被评估资产类似的资产的公开价值为依据，通过对被评估资产与对比资产的详细对比量化指标而评估出被评估资产的价值；收益法的评估原理和基础是经济学中的预期效用理论，通过计算被评估资产的未来可能收益来评估出被评估资产的价值；成本法的评估原理是充分考虑了被评估资产的成本，贯穿的是一个重建或者重置被评估资产所需要耗费的成本进行修正后基本上就等同于被评估资产的价值。

这三种方法适用于不同特性的被评估资产，也有一些被评估资产可以应用这三种方法，在实际运用过程中，资产评估机构也可以针对被评估资产分别运用三种评估方法，分析三种评估方法评估出来的被评估资产的价值有所不同的原因，进而确定更适合的方法并且可根据该原因对采用评估方法进行评估过程中的评估因素进行修正，以便使得最终的评估结果更为准确，比如，在现有的房地产价值评估中，资产评估机构常常会采用市场法和收益法对房地产价值进行评估，市场法评估出价值，收益法评估的价值用于修订市场法评估出的价值，进而调整市场法评估中的部分评估因素或者修正系数等，使得最终的评估结果更为准确。

在市场经济环境下，在多年资产评估实践中，收益法的评估原理在理论上最为科学，而市场法的评估原理在实际经济活动中最为直接，最具有说服力，因而这两种方法采用较多，而随着国家经济的繁荣发展，互联网技术、大数据技术的高速发展，信息的公开度和透明度逐步加快，市场法中所需要寻找的对比资产更容易寻找到，因而，有理由相信运用市场法进行资产评估将会更加普遍。

但是，现有的运用市场法进行资产评估时，由于需要人力去搜集寻找对比资产及其基本情况比较费时费力，并且，对于对比资产的在各个时间段的情况收集不足，而且收集资料的准确率和匹配度较低，因此，在现有的市场法进行资产评估时，一般资产评估人员可能选择3-5个对比资产进行对比，这对于被评估资产的价值评估准确度也有影响。

发明内容

本发明针对现有技术中的运用市场法进行资产评估时人力搜集资料费时费力、准确度和匹配度低、资料收集不完整的缺点，提出了一种基于计算机技术的资产评估市场法。

所述基于计算机技术的资产评估市场法，包括以下步骤：

S100，分析被评估资产，选取被评估资产的可量化价值因素，根据可量化价值因素运用计算机搜索技术选择对比资产，建立对比资产数据库；

S200，在对比资产数据库中再行分析对比，根据可量化价值因素相关性确定参照资产及其数量；

S300，被评估资产与参照资产建立对比指标；

S400，在各参照资产成交价格的基础上修正已经量化的对比指标差异；

S500，计算分析，确定评估结果。

优选的，步骤S100中所述的可量化价值因素是指影响所述被评估资产价值的可以量化的因素，包括区域因素、个别因素，所述区域因素是指所述被评估资产所处区域环境内的可量化价值因素，比如交通条件，所述个别因素是指所述被评估资产自身的可量化价值因素，比如被评估资产的生厂商或者制造商的口碑，使用年限等。

在更为优选的技术方案中，所述对比资产数据库存储在存储设备中，将收集到的与所述被评估资产可量化价值因素相关的所有对比资产信息资料均存入到该对比资产数据库中。

在更为优选的技术方案中，所述步骤S100中，运用计算机搜索技术选择对比资产时，优先选择可信度高的网站。

在更为优选的技术方案中，步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间的除值，根据相关性判断是否选取该对比资产作为参照资产以相关性的排序进行选择，即是将各对比资产各自的课量化价值因素的除值连乘，乘积最大的相关性最大。

在更为优选的技术方案中，步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间可量化价值因素相同的数量，数量多的相关性最大。

在更为优选的技术方案中，所述步骤S200包括：

S201，根据可量化价值因素的数量选取其中二分一的可量化价值因素，以“并”的关系输入搜索对比资产，若搜索到二十个以上的对比资产，则进入步骤S202，若搜索到五个以下的对比资产，则进入到步骤S205；

S202，输入全部的可量化价值因素，以“并”的关系输入搜索对比资产，若搜索到五个以上的对比资产，则停止搜索；若搜索到五个以下的对比资产，则进入步骤S203；

S203，输入可量化价值因素的数量减去一个后的可量化价值因素，以“并”的关系输入搜索对比资产，若搜索到五个以上的对比资产，则停止搜索，若搜索到五个以下的对比资产，则进入步骤S204。

S204，以“并”的关系输入可量化价值因素搜索资产，输入的可量化价值因素的数量在步骤S203的基础上依次递减一个，直到搜索到五个以上的对比资产；

S205，输入小于所述可量化价值因素的数量的二分之一减去一个后的可量化价值因素，以“并”的关系输入搜索对比资产，若搜索到五个以上的对比资产，则停止搜索，若仍然搜索到五个以下的对比资产，则进入步骤S206。

S206，以“并”的关系输入可量化价值因素搜索资产，输入的可量化价值因素的数量在步骤S205的基础上依次递减一个，直到搜索到五个以上的对比资产。

在更为优选的技术方案中，步骤S300中，所述对比指标包括可量化价值因素与不可量化价值因素。

在更为优选的技术方案中，所述不可量化价值因素主要是指参照资产在成交过程中的双方的主观意愿，将其定性化补充对应的参照资产中，存储在所述对比资产数据库中。

在更为优选的技术方案中，步骤S400中，修正的包括所有对比指标，即包括可量化价值因素与不可量化价值因素。

在更为优选的技术方案中，步骤S500中，经过可量化价值因素计算确定了初步评估结果，再经过对不可量化价值因素的分析，进一步修正评估结果等到最终评估结果。

在更为优选的技术方案中，还包括步骤S600，将被评估资产存入到对比资产数据库中，留作其他资产评估时的可供选择的对比资产。

在更为优选的技术方案中，还包括步骤S700，将被评估资产的实际成交价格与所述评估结果进行对比，并将其存入到评估资产数据库中。

与现有技术相比，本发明的优点在于：

通过爬虫程序技术搜索对比资产和确定参照资产，以及对比资产的相关资料，减少了人力操作，高效、快速，建立对比资产数据库，可作为下一次资产评估时参照比对，长久之后，采用市场法进行资产评估能够更便捷的搜索到参照资产，而减少了因公开市场的信息不够而无法使用市场法评估资产的情况。

附图说明

图1本发明所述方法的流程示意图；

图2是本发明更优选的实施例中的流程示意图。

具体实施方式

为使本发明的发明目的与技术方案更容易被理解，具体参见具体实施例。

现有技术中，运用市场法进行资产评估的具体步骤一般包括：

(一)选择参照物,所述参照物就是本发明中所述参照资产，选择参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等因素，并且为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。

(二)在评估对象与参照物之间选择比较因素，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

(三)指标对比、量化差异，根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。

(四)在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异，市场法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础，这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。

(五)综合分析确定评估结果，按照一般要求，运用市场发通常应选择三个以上参照物。所以，在一般情况下，运用市场法评估的初步结果也在三个以上。根据资产评估的一般惯例要求，正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。

但是，现有技术中运用市场法进行资产评估时一般均是人力搜集资料，比较费时费力，且直接在互联网上广泛搜集，获得的信息的准确度和匹配度也比较低，甚至收集到的资料都不完整，因而，为了一定程度上解放人力，提高工作效率和准确性，本发明提出了一种基于计算机技术的资产评估市场法。

参见图1，所述基于计算机技术的资产评估市场法包括以下步骤：

S300，被评估资产与参照资产建立对比指标；

S500，计算分析，确定评估结果。

具体地，步骤S100中所述的可量化价值因素是指影响所述被评估资产价值的可以量化的因素，包括区域因素、个别因素，所述区域因素是指所述被评估资产所处区域环境内的可量化价值因素，比如交通条件，所述个别因素是指所述被评估资产自身的可量化价值因素，比如被评估资产的生厂商或者制造商的口碑，使用年限等。这些可量化价值因素的选取取决于被评估资产的特性，比如房地产资产评估，区域因素中对该房地产影响较大的可量化价值因素就是交通，后续对该因素进行量化可以是参考该房地产周围的铁路数量、公路数量、公交数量、公交沿线等；而个别因素可以是该房地产的户型，比如是否坐北朝南，户型是否方正等。

通过对所述被评估资产的可量化价值因素进行分析，确定了被评估资产的可量化价值因素有N个，那么就依次对每一个可量化价值因素作为输入条件对从对比资产进行搜索，比如，N个可量化价值因素中的其中一个价值因素是地理位置在某区某路上，就以该位置点为输入条件利用计算机爬虫技术在互联网上搜索该位置点附近的可对比资产，可以预设距离该位置的距离为1公里范围内，也可以预设距离该位置的距离为10公里范围内。

当搜索完成后，获取到了所有的对比资产，建立起一个对比资产数据库，将对比资产数据库存储在存储设备中，并且，以每一个对比资产为点，搜索该对比资产在一定时间范围内的发展以及与该对比资产相关的生厂商或者制造商，交易双方等相关的资料，并且将这些资料均存入到对比资产数据库中。

更为优选的，在对对比资产进行搜索时，爬虫程序优先选择可信度高的网站，比如政府官网，统计年鉴，行业协会信息公布网站等网站，还包括一些学术类网站，证监会网站等，这样收集到的资料信息能够更加准确。

步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间的除值，根据相关性判断是否选取该对比资产作为参照资产以相关性的排序进行选择，即是将各对比资产各自的课量化价值因素的除值连乘，乘积最大的相关性最大。

也就是说，被评估资产有N个可量化价值因素，其数值分别是N1，N2，N3；对比资产1的N个可量化价值因素的竖直分别是n1,n2,n3,则被评估资产与对比资产1的可量化价值因素的相关性＝(N1/n1)*(N2/n2)*(N3/n3)，依次计算被评估资产与不同的对比资产的可量化价值因素的相关性，乘积最大的相关性最大。

在其他实施例中，步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间可量化价值因素相同的数量，数量多的相关性最大。

也就是说，被评估资产有N个可量化价值因素，包括第一可量化价值因素，第二可量化价值因素，第N可量化价值因素，同样的，对比资产1也有N个可量化价值因素，分别将被评估资产与对比资产1的两个第一可量化价值因素进行对比，将对应的N个可量化价值因素都进行对比，最终得出两者的可量化价值因素相同的数量，数量多的相关性最大。

更为优选的，对每一个可量化价值因素认为判定设置一个权重值，当可量化价值因素数量相同时，可以将不同的对比资产的与所述被评估资产的可量化价值因素相同的该可量化价值因素的权重值相加，相加后的结果最大的相关性最大。

在本实施例中，为了减少爬虫程序的搜索工作量，所述步骤S200包括以下步骤：

在其他实施例中，需要搜索到的对比资产的数量可以根据实际情况进行设定，如果一项资产进行评估时，公开市场上的对比资产的相关性稍低，评估人员根据经验判定，可以调整预设要选择的对比资产的数量。

所述步骤S300中，所述对比指标包括可量化价值因素与不可量化价值因素。所述不可量化价值因素主要是指参照资产在成交过程中的双方的主观意愿，将其定性化补充对应的参照资产中，存储在所述对比资产数据库中，比如，在步骤S100中搜索到的对比资产的与可量化价值因素以外的其他信息因素，比如该资产的潜在客户的行为习惯，如果一项资产的潜在客户的行为习惯在于该潜在客户一般都会溢价购买资产，那么可以根据这一不可量化价值因素对最终的评估成果选择时倾向于选择价值更高一点的评估成果。

步骤S400中，修正的包括所有对比指标，即包括可量化价值因素与不可量化价值因素。本步骤的对对比指标的修正方法与现有技术相同，此文不赘诉。

步骤S500中，经过可量化价值因素计算确定了初步评估结果，再经过对不可量化价值因素的分析，进一步修正评估结果等到最终评估结果。也就是，综合考虑不可量化价值因素对该被评估资产价值的影响程度，是增加或者减少该被评估资产的价值，如果在最终确定评估结果的时候会将该定性分析写进去，并且如果增加的幅度和可能性在80％以上，就可以考虑确定最终评估结果时选择稍微高一点的评估成果作为最终评估成果。

优选的，参见图2，本发明还包括步骤S600，将被评估资产存入到对比资产数据库中，留作其他资产评估时的可供选择的对比资产。这样，随着对比资产数据库中的信息的丰富，以后遇到同类型的资产评估案例时，评估人员可以直接在对比资产数据库中搜索参照资产，再简单检索一下可信任的网站和市场，而不必每一次搜索对比资产都要全网搜索，增加爬虫程序和计算机的工作量，也增加了人工。

优选的，参见图2，还包括步骤S700，将被评估资产的实际成交价格与所述评估结果进行对比，并将其存入到评估资产数据库中。这样，有利于评估人员对实际成交价格与评估结果进行比对，在下一次进行同类型的资产评估时能够判断更加准确。

本发明所述爬虫程序计算机程序均可以参照现有技术中的搜索程序。

优选的，本发明还提供了一种存储设备，所述存储设备中存储有上述指令，并且计算机可执行该存储设备中的指令。

与现有技术相比，本实施例所述技术方案的优点在于：

虽然本发明披露如上，但本发明并非限定于此。任何本领域技术人员，在不脱离本发明的精神和范围内，均可作各种更动与修改，因此本发明的保护范围应当以权利要求所限定的范围为准。

Claims

1.一种基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，包括以下步骤：

S300，被评估资产与参照资产建立对比指标；

S500，计算分析，确定评估结果。

2.如权利要求1所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，所述对比资产数据库存储在存储设备中，将收集到的与所述被评估资产可量化价值因素相关的所有对比资产信息资料均存入到该对比资产数据库中。

3.如权利要求2所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间的除值，根据相关性判断是否选取该对比资产作为参照资产以相关性的排序进行选择，即是将各对比资产各自的课量化价值因素的除值连乘，乘积最大的相关性最大。

4.如权利要求2所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间可量化价值因素相同的数量，数量多的相关性最大。

5.如权利要求4所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，对每一个可量化价值因素认为判定设置一个权重值，当可量化价值因素数量相同时，可以将不同的对比资产的与所述被评估资产的可量化价值因素相同的该可量化价值因素的权重值相加，相加后的结果最大的相关性最大。

6.如权利要求1-5任意所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，所述步骤S200包括：

S203，输入可量化价值因素的数量减去一个后的可量化价值因素，以“并”的关系输入搜索对比资产，若搜索到五个以上的对比资产，则停止搜索，若搜索到五个以下的对比资产，则进入步骤S204；

S205，输入小于所述可量化价值因素的数量的二分之一减去一个后的可量化价值因素，以“并”的关系输入搜索对比资产，若搜索到五个以上的对比资产，则停止搜索，若仍然搜索到五个以下的对比资产，则进入步骤S206；

7.如权利要求6所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，步骤S300中，所述对比指标包括可量化价值因素与不可量化价值因素。

8.如权利要求7所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，步骤S500中，经过可量化价值因素计算确定了初步评估结果，再经过对不可量化价值因素的分析，进一步修正评估结果等到最终评估结果。

9.如权利要求8所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，还包括步骤S600，将被评估资产存入到对比资产数据库中，留作其他资产评估时的可供选择的对比资产。

10.如权利要求9所述的基于计算机技术的资产评估市场法，其特征在于，还包括步骤S700，将被评估资产的实际成交价格与所述评估结果进行对比，并将其存入到评估资产数据库中。