CN101460968A - 不动产衍生金融产品、指数设计、贸易方法、及支援的计算机系统 - Google Patents

Abstract

根据本发明的原理，将不动产衍生金融产品、指数设计、贸易方法、及支援的计算机系统提供予财产拥有人及投资人以暂时交换其直接地或经由部分中间人在一特定时间期间拥有/不拥有一所属材料的个别经济利益。因此，除了买入/卖出或租赁财产的传统方式外，财产拥有人可考虑第三种对待财产的新方式。本发明提供一能够使财产拥有人保护其财产权益价值的增益或防止进一步损失的很直率方式。另一方面，本发明亦可容许投资人建立一特定社区中的一潜在财产权益升值或贬值的一曝露。

Description

不动产衍生金融产品、指数设计、贸易方法、及支援的计算机系统

技术领域

本发明是有关一买入/卖出及租赁不动产财产之间的新替代方式。

背景技术

美国不动产市场是现今世界最大的金融市场。单就住宅不动产的总值即达到24兆美元且不断成长；然而，虽然美国金融市场如此精细，美国家屋拥有人至今仍无法适当且妥当地避险其家屋的权益价值。家屋是代表大部分个人的最大单一资产，而家屋中相关联的累积权益是构成其金融净值的一实质部分。然而，不动产受到往上及往下的价格波动。特定言之，往下的价格波动会对于家屋拥有人的净值造成一显著负面效应。

现今，家屋拥有人锁定家屋价值的增益或损失的唯一可取的方法是为作一“卖售及租回”交易。这包括一不动产卖售交易及从家屋拥有人已占用的一房屋的新拥有人作租赁。高交易成本及与其相关联的税与法律牵连通常会阻挠家屋拥有人广泛接受“卖售及租回”作为一种用来锁定一指定时间期间的金融增益及损失的工具。

虽然过去几年来由于很低利率及许多创新的付款降低抵押产品已使得住居市场很强劲，不动产价格在不久的未来某点可能开始衰退。当发生时，家屋拥有人/投资人除了彻底卖出财产外将无法保护其资产价值的侵蚀；然而，由于此强迫卖掉及迁居的扰乱，对于家户财务最好的方式可能并非对家庭整体福祉而言最好的方式。

目前在住宅不动产价值衰退时个人家屋拥有人并没有保护其家屋投资价值的有效率手段。传统上，家屋拥有人等待不动产市场恢复时卖出其房屋且家屋拥有人可在该卖售中获利，或者若由于换工作或其他迁居压力被迫搬迁，家屋拥有人将赔售。这不同于用以保护其投资的其他手段的情境，诸如涵盖多种不同成因对于房屋的破坏或损害的传统保单。

高收入或富有人士可负担且将有兴趣买入对于景气下滑财产价值风险保护的保险。虽然多年来已有对于对抗房屋价值市场衰退的额外保险涵盖的市场需求，保险公司基于多种不同理由仍不愿承保此等家屋权益保单。因为影响家屋价值的许多因素直接受到家屋拥有人所控制，一种直接保护对抗家屋特定价值衰退的保单是为具有“道德危害”者。如果家屋拥有人无法适当地维护房屋及财产、或作出癖好本质的装饰性或其他改变，则将不可避免地导致财产价值的衰退。然而，保险公司难以在保单的部分内定条款下客观地证明房屋降低售价的何者部分是由于这些“由家屋拥有人控制的”因素所致。因此，具有家屋权益保单的家屋拥有人将因为家屋拥有人面对极小财务风险而试图不去维护财产。

另一问题在于：为财产付费过多的家屋买入人将由于其可能至少在相对较近的未来无法以相同价格卖出房屋而具有除去家屋权益保单的特殊诱因。这称为“负面选择问题”。家屋权益保单因此正好将此风险放置于保险公司上。另一问题将在于：家屋权益保单持有人因为知道保险公司将弥补差距而在卖售时忽略作出合理努力来获得其房屋的市价。这些理由已使得家屋权益保单不可行。

低收入或贫穷人士因为其通常需要遮蔽处、一个睡觉的地方，故其不像高收入人士同样地烦恼景气下滑财产价值风险。价值若衰退并不太重要，只要其能够付出月抵押款项使其继续留在屋内即可。其亦不如富人般地重视未来不确定的潜在景气上扬升值，其宁愿比较重视手上的现金。因此，此种顾客代表构成对于世上许多地方的共用权益抵押(SEM)、共用升值抵押(SAM)或甚至逆反抵押及家屋权益转换抵押(HECM)市场的既存市场需求者。应认知在U.K.，其具有诸如家屋逆反方案(HomeReversion Scheme)、终身抵押(Life Time Mortgages)及家屋收入计划(Home Income Plan)等不同名称。比起可能会或不会实现的任何未来不确定的升值潜力，低收入人士且包括年长及退休人士较有兴趣于现今的收入。其将有兴趣卖出不确定的未来升值潜力使其可得到月收入借以使用于一抵押款项补助或其他用途。

在许多州或外国(譬如，U.K.及澳洲)，政府通常设置对于非营利或商业实体的任务编组及诱因计划以将此补助提供给潜在家屋拥有人使得家屋远为更易负担。然而，诸如SEM、SAM或逆反抵押及HECM等现今提供给客户的产品不尽令人满意，因为其未能提供与远优于非衍生性商品现金金融工具给予者的衍生性商品传统所提供者相同的经济利益。

此外，尽管金融市场的许多领域的精细度，仍无特别设计成帮助家屋拥有人或商业财产拥有人或出借人保护此显著资产阶级的价值的金融产品。次级金融产品存在于几乎每个可观市场及资产阶级中并对于投资人提供投资及避险其现今位置的替代性方法(譬如，对于权益的选择权市场，对于大宗商品的期货市场，及对于货币的国库券市场)。数十年来已在大部分其他型金融或大宗商品市场中完全地发展出诸如期货交易所及柜台(OTC)交换及选择权市场等衍生性商品。许多产业参与者及终端使用者已经是此等避险工具的可取得性的受益人。风险管理业中，交换市场通常代表食物链顶阶的基本形式以提供OTC市场中的基本风险转移能力。这在权益市场、利率市场、能源或其他软性或农业大宗商品市场中亦然。

除了提供对抗实体不动产投资的有效率避险工具外，需使投资人能够合成地投资不动产。这些投资人可能有兴趣将其机构或个人投资组合多元化以包括未紧密地与权益呈交叉相关的不动产及许多其他投资载具，或者其可能有兴趣通过投资位于一不对等地理区域中的不动产来平衡其不动产投资组合。现在为了投资不动产，某人必须实际购买该不动产。然而，卖出及买入不动产是一种先天不具效率的过程，故投资人极难以将资本有效率地投资在所想要的不动产持股中。尚且，为了使一商业不动产投资组合真正地多元化，将需要购买许多不同地理市场中的不同型不动产，使得执行此不动产投资策略的成本过高。并且，一旦购买则需要维护及管理此等不动产持股，将会实质地进一步增加这些成本。

一种试图提供此金融工具的早期案例是由伦敦期货及选择权交易所创始的1991年5月英国的住宅不动产价格的一期货契约，其自该时已经演进成阿姆斯特丹1000GD邮政巴士19163(Postbus 19163，1000GD，Amsterdam)的泛欧(Euronext)。然而，尽管英格兰出现不稳定的住宅不动产价格，显然当极少家屋拥有人可取得一以交易所为基础的系统时，在1991年10月立即中止此契约的贸易，且交易所需要人工地支撑期货契约的贸易价值以遮掩客户使用的此赤字。

现今存在的不动产指数衍生工具一般分类成用于住宅不动产的以交易所为基础的期货及选择权以及用于商业不动产的以OTC市场为基础的总回报交换(TRS)及价格回报交换(PRS)。先前以交易所为基础的期货及选择权契约设计及美国住宅财产的商业方法的概述请见洛杉矶时报(Los Angeles Times)中名为“企业家目睹家屋拥有人的未来市场”的文件中(2003年4月20日星期日)。

伊利诺斯州60606芝加哥伟基河畔南20号(20S outh WackerDrive，Chicago，Illinois 60606)的芝加哥商品交易所(CME)随后在2006年5月发行类似的住居期货及选择权契约。到2006年尾，CME只对于$24兆所属美国住宅市场作出$340百万概念量的1500口交易。在商业财产的OTC市场侧，在英国，从2001年开始到2006年尾的五年实验过后已在英国伦敦EClM4BL圣约翰路1号(1St John’s Lane，London，EClM4BL，England)的房地产投资数据库(IPD)的All Property Index(API)及其他次指数作出约十亿英磅概念量的TRS及PRS。在美国，到2006年尾，在NCREIF(不动产投资信托的国际会议)所刊行且由瑞士8070苏黎世派拉德广场8号(Paradeplatz 8，8070 Zurich，Switzerland)的瑞士信贷(Credit Suisse)所配置的NPI(国家财产指数：NationalProperty Index)已经作出两指数交换。这些实验市场至今仍未产生足够的动能或临界数量使其成功。通过储存诸如人寿或汽车保险业所用的储备金来利用传统灾害或灾难保险概念的其他尝试也尚未成功。

TRS及PRS的前几个工具及这些概念原先借自于OTC权益交换市场。当施用至财产市场时，TRS及PRS具有许多不足。由于许多国家内的不动产市场的负面区域性或去中心化本质以及相较于权益市场中较为财务精明参与者而言之这些住宅不动产资产阶级拥有人的相对较不精细本质，显然财产市场必然需要新、更新颖的衍生性商品工具、新的指数设计、及新的商业方法来妥当地解决这些议题。此外，仅单纯以通常具有股利形式的不确定未来可变殖利率的权益来处理不动产财产并不足以发展诸如远期期货(forwards)及选择权等较精细的衍生性商品市场。因此，仍需要可以处理不动产财产亦更像固定息票债券的创新的更适合的衍生性商品工具。

以交易所为基础的契约的一问题是为其较适合可能想要利用其来避险借以周转的诸如银行间交易者等投机者、投资人或机构中间人并且在未来提供其他型对于消费者较友善的产品。这些以交易所为基础的契约本身的本质在使用上即很复杂且因此不适合普通消费者/家屋拥有人。至于现今的OTC市场，TRS及PRS对于大部分人并不很合乎直觉。其难以了解，即便对于产业专业人士亦然。TRS的一典型交易牌价是为一方愿意提供一对方总回报(包含契约期间中以一指数为基础计算的价格回报及通常在相同契约期间中季付的一收入物流)同时自对方接收一诸如3-月LIBOR加上一“差额(spread)”的季浮动率。“差额”的一范例可以是身为任意范例的年度250基点。

一PRS的案例中，对于相同契约并无收入组份，因此一方将只支付一季“差额”予对方。虽然似乎固定“差额”因为已自TRS演进且仍有关TRS故为一浮动基础，仍然并不清楚其是否亦可施用至固定率差。自此“差额”信息无法衍生出隐含的远期期货。交易及报价惯例更像是交易浮券(具有浮动利率的债券)者或身为交叉货币交换市场中的范例的交叉货币基础交换者。譬如，下列为2006年9月28日美国商业财产市场中的NCREIF指数交换的牌价：

(^*)以bps/季来说

(^**)以bps/年来说；L为3-月Libor

所有资本值&财产类型交换交易将提前结算或使用计算的差额特性如简报所述。

所有总回报交易将起自2007年一月。

交易中并无先期费(Upfront Fee)。

表1-NCREIF差额市场，2006年9月28日，星期四，08:44:41-0400

如上文所说明，概念及惯例可能已衍生自诸如权益交换市场等其他圈内机构衍生性商品市场。由于权益市场可能更被精细的机构投资人所主宰，这些投资人可能对其没有那么多麻烦；然而，当TRS及PRS被借用且应用至财产市场时因为材料大部分仍在不精细的家屋拥有人及一般不熟悉衍生性商品市场的不动产投资人手中所以其未提供良好配合。可容易了解任何人皆无法靠近一70岁家屋拥有人要求他作出上述TRS或PRS交易借以供他管理其家屋权益。类似地，要说服该家屋拥有人开立一信用交易帐户来交易期货借以保护他的家屋财产价值将同样地具有挑战性。既有的OTC及以交易所为基础的契约都是对客户而言太过复杂的产品。

即便对于机构使用，由于其使用的指数太广泛，现今的实行方式亦未对于避险者提供妥当的避险交叉相关。结果，这些市场将仍为小型且不流动，且只具有此圈内期货业或现今机构OTC交换市场相关人士的参与。因此，仍需要发展某新的经改良的在OTC市场中做生意的方式及提供相关下游消费者导向金融产品来帮助家屋拥有人及普通商业财产拥有人避险其财产价值。在此同时，仍需要让投资人具有远为更好的流动性、方便、且精密的表达其在财产市场中的投资观点的方式。因此，仍需要更易了解及使用同时保持一衍生性商品工具的相同经济利益的对于消费者更友善的金融产品。

此外，TRS及PRS本身从专业及技术观点来看为很基本的交换工具以将一具有一可变未来殖利率的资产的回报交换至另一亦具有可变未来殖利率的资产的回报。TRS及PRS并未提供诸如远期期货及选择权等许多其他资产阶级上的衍生性商品传统上所提供的许多避险功能。其提供的经济功能为简单的合成即期交易、即期避险或资产重新配置，甚至具有一往前(forward)开始日期。因此，仍需要将可提供对于不动产的远期期货及选择权的真正避险功能的较新交易工具。为了在外汇(FX)交易中使用一类推，TRS及PRS就像是即期交易或即期避险；即期交易或即期避险对于一具有避险需要的公司避险者或机构投资人并不有效。其需要柜台FX远期期货契约及FX选择权契约来达成此目的。因此，仍需要发展财产衍生性商品市场中真正的远期期货及选择权均等物。此外，并非将其谈论作为许愿项目，仍需要发明一系统性方法学来生成对于远期期货及选择权契约的“无套利”定价，其可对于避险者提供经济价值及方便性及对于作为中间人及产品提供者的金融机构的内部风险管理能力。

总言之，想要在圈内机构衍生性商品世界与广大家屋拥有人的消费者金融市场之间提供一桥梁。亦想要通过将用以执行远期期货及选择权概念及均等物工具的审慎商业方法导入市场来加速对于财产衍生性商品市场的演进过程。

发明内容

根据本发明的原理，将不动产衍生金融产品、指数设计、贸易方法、及支援的计算机系统提供予财产拥有人及投资人以暂时交换其直接地或经由部分中间人在一特定时间期间拥有/不拥有一所属材料的各别经济利益。因此，除了买入/卖出或租赁财产的传统方式外，财产拥有人可考虑第三种对待财产的新方式。本发明提供一能够使财产拥有人保护其财产权益价值的增益或防止进一步损失的很直率方式。另一方面，本发明亦可容许投资人建立一特定社区中的一潜在财产权益升值或贬值的一曝露。

附图说明

连同附图参照下文详细描述将更加了解本发明的上述方面及许多优点，其中：

图1是根据本发明的原理的一范例不动产指数衍生产品的示意图。

图2a和2b是根据本发明的原理的范例不动产指数选择权的示意图。

图3是根据本发明的原理的范例财产或家屋权益锁定及未来价值选择抵押产品的示意图。

图4是根据本发明的原理的一范例财产指数经连结节点或不动产经连结定金的示意图。

图5显示可用来执行本发明的系统的一网络硬件基础建设的一非限制性范例。

图6显示根据本发明的原理的一方法的一非限制性范例的流程图。

图7是采用本发明的不动产指数衍生产品的一示范性工业结构的示意图。

具体实施方式

虽然已经显示及描述本发明的一示范性实施例，将了解其中可作不同改变而不脱离本发明的精神与范围。

下文描述描述本发明的数个方面。为了容易描述，这些不同方面已标以下列用语，其部分采用发明人的商标：“SwapRent^SM”、“REIO”、“OTC选择权及远期期货(OTC Optionsand Forwards)”、“RFIDeX.com”、“SwapRent.com”、“PELM”、“HELM”、“FVCM”、“PILN”、“REILD”、“一指数构造(an IndexConStruction)”及“范例硬件及方法学(Example Hardware andMethodology)”。应了解使用这些用语绝非限制或窄化本发明的范围。

根据本发明的原理，提供既非不动产财产的购买或卖售亦非租赁的新颖的方法及金融产品。本发明提供一供财产拥有人保护其财产权益价值的增益借以在一短或长时间期间避免材料价格波动的直率方式。不同于先前技艺不动产衍生金融工具，本发明中，财产拥有人不需要具有衍生性商品或其他精细机构资本市场工具的先进知识或教育。本发明包含可直接提供予财产拥有人/客户的消费者导向方法及金融产品。在此同时，本发明亦能够通过生成不动产中的合成多头位置使投资人在一特定社区中建立潜在不动产权益升值或贬值的曝露，而不需要传统所需要的真实现金。本发明中，财产拥有人及投资人能够与彼此或经由一中间人或数层中间人作交易，且可对于这些新型交易生成一市集。

SwapRent ^SM

根据本发明的原理，生成一合成“租金”或更技术性的“殖利率”以代表供财产拥有人从拥有一财产经济性切换至“租赁”一财产而无一卖售及租回交易的附属成本的一委托书。此处使用的“租金”用语指此合成“租金”或“殖利率”。财产拥有人可付一款项以供“租赁”其自己财产一段特定时间期间且因此达成不承受其财产价值在该相同时间期间中的潜在损失或增益的目的，同时持续既存的法律拥有权。一实施例中，诸如银行、抵押出借者或家屋出借者等金融机构可被接触作为财产拥有人与投资人之间的中间人或只简单地作为与此等交易相关联的信贷曝露的保证人。金融机构转而可利用诸如一家屋权益信贷线(HELOC)中的担保品、留置权及抵押等许多既有银行产品来管理其本身的信贷曝露。本发明的方法及金融产品采用衍生性商品工具优于其现金等效物的传统优越优点，但金融机构将能够予以提供至不精细的财产拥有人而不必将其称为衍生性商品工具，尤其是内建有这些不动产指数衍生性商品工具的新财产价值连结式抵押产品的形式。这有利地将金融机构置于熟悉的立足点上；金融机构过去数十年来已经以抵押形式将利率衍生性商品行销予财产拥有人；当金融机构将具有预付款选择权的长期固定率抵押贷款提供予财产拥有人时，其实质上连同利率衍生性商品一起提供固定率贷款。

本发明的不动产指数衍生产品设计成避险或投资在对于所属不动产市场的一平行市场。所属市场称为不动产财产的一“现金市场”。根据本发明，投资人可利用本发明的不动产指数衍生产品来建立一合成多头位置。但如果避险者未被领入该市场，将没有交易量与流动性。使用者可采用身为对于诸如权益市场、利率市场、能源市场、及其他大宗商品等许多其他柜台(OTC)衍生性商品市场的经建立标准实行方式的多种不同交易及避险策略。譬如，已经拥有一所属不动产材料的避险者可利用相等概念量的本发明的一不动产指数衍生产品借以避险其财产的价格风险。

供给及需求将以供给及需求驱动不动产财产的所属现金市场类似的方式来驱动本发明不动产指数衍生产品的市场。两市场(不动产指数衍生产品及所属现金市场)平行运行，但由一特定关系连结借以防止无风险可获利套利机会。在一给定时间点，市场可能依据特定市场情绪而导向成为更为卖出(付出合成“租金”就像准“房客”)或更为买入(收受合成“租金”就像准“房东”)，但总言之，市场将建立一均衡点以防止无风险可获利套利机会。

一包含本发明的不动产指数衍生产品的典型交易中，财产拥有人将付出不动产指数衍生产品的一合成“租金”同时一投资人将收受不动产指数衍生产品的该合成“租金”故以一指数为基础的价格波动将被转移至投资人。所交易的本发明的不动产指数衍生产品将不只反映一已知租金概念；本发明的不动产指数衍生产品的合成“租金”将采用自实际租金(若有任何)衍生的殖利率的加总体、持有财产权益的风险贴水、交易成本、税考量因素、及一特定时间点的整体供给及需求情绪。因此，此经交易合成“租金”将与财产拥有人可能已能收集的实际租金殖利率不具有直接、直率的关系。该差异可能像是一息票(实际租金)对于特定到期日的一固定率债券者vs.现期结构殖利率位准(合成租金)对于资本市场中所交易的类似到期日的类似债券者。就回报而言，财产拥有人/避险者将收受一譬如可表示为浮动率的集资成本(funding cost)，诸如固定在结算日期以伦敦为基础计算的3-月或6-月伦敦银行间拆款率(LIBOR)或一固定率诸如对于一匹配于本发明不动产指数衍生产品时程的到期日的来自利率交换市场的交换率。一采取相对地位的投资人将除了收受本发明不动产指数衍生产品的合成“租金”之外经由结算持有期间财产价值的差距来收受所表示的价格变化。

如果合成“租金”被定价位于线外则可能存在套利机会，且因此可如上述达成市场均衡。譬如，如果通过对于一财产拥有人在该社区中实际所拥有的一特定购入供出租公寓套间(buy-to-let condo)的概念量以一特定类似种类财产社区的指数为基础付出合成“租金”，真实租金若远高于合成“租金”将可通过简单地实体租出该购入供出租公寓套间及收取一真实租金来获取一几乎无风险的套利利润。则许多类似交易将一直发生直到合成“租金”升高至一特定位准故考虑相关的所有交易成本之后可能不再存在此等无风险套利机会为止。可增强市场流动性的套利机会的存在将是建立任何新衍生性商品市场的一项关键成功因素。

除了不动产指数衍生产品外，根据本发明的原理，亦可提供相关的衍生工具，如下文详细说明。本发明的不动产指数衍生产品及相关衍生工具由于其提供对于财产拥有人的远为更接近的避险故将增加流动性。此外，本发明的不动产指数衍生产品及相关衍生工具由于其生成对于潜在不动产投资人拥有一真实所属财产的一比起学院人士及从业者目前提出的其他方法学远为更接近的委托书故将增加流动性。经由提供交易流动性，本发明的不动产指数衍生产品及相关衍生工具的市场将可以使诸如公司退休基金及保险公司等传统机构投资人譬如以一分离且独特投资资产阶级来处理财产权益，特别在过去仍未妥当地依此处理的住宅不动产财产的案例中尤然。

一实施例中，本发明的不动产指数衍生产品可以不动产指数为基础生成，如下文详细描述。所指示的买价及卖价可以交换格式为基础作匹配及清除；或者，所指示的买价及卖价可只以一仲介格式作为买方与卖方兴趣的指示借以使其私下谈判最终价格及结算细结。一范例中，这些细节可以一ISDA-状文件惯例为基础。ISDA指国际交换及衍生性商品协会，其为办公室位于纽约州纽约10017麦迪逊大道360号16楼的一金融交易协会。

以所想要区域的一指数为基础，本发明的一不动产指数衍生产品可设计成对应于特定所属指数。本发明的不动产指数衍生产品可以譬如1、2、3、......、5及高达10、20年或更久的不同到期日提供。

最可能的指标是可位于社区或镇位准或甚至是较少人口区域的区域性位准。范例包括纽约州曼哈顿上东侧；伊利诺斯州芝加哥金岸；佛罗里达州迈阿密南滩；加州90210；加州新埠滩；加州橙郡或西蒙大拿等。一实施例中，不动产指数衍生产品的尺寸可为一平方呎。交易时间可譬如建立于10:00am至2:00pmPST之间或一天24小时全部或任何部分中的任何时间。如下文更详细地描述，可经由电话、传真或经由一诸如因特网等广域网或一诸如内联网(intranet)等局域网来启动订单。交易可电子式匹配或私下谈判。典型的买价/卖价譬如可为对于美国邮递区号90210及对于英国的邮号区域W1K 2HP的类似3.75％/3.5％，其具有$750的对应的每平方呎加权平均或中位价格或者￡350的每平方呎及加权平均数或中位价格。

信贷担保品可包括现金、投资人的国库券证券、一家屋权益线或下文详述的本发明财产拥有人/避险者的新抵押产品。一实施例中，担保品要求及其他风险管理方法学可较佳根据用于OTC交易的既存的产业实行方式。对于投资人的一不动产指数衍生产品帐户的担保品可为用以建立一投资位置的存款(类似于初始信用交易概念，譬如可为5、10或20％)。该等位置可譬如通过每日移动平均数或月结指数以每日、每周、每月、或每季为基础按市价核算(marked-to-market)。增益或损失可添加至或扣除自担保品价值。如果存款在按市价核算过程之后掉到一特定预设位准以下(类似于变异信用交易概念)，帐户持有人会被要求将其担保品增高至一足以缓冲下个按市价核算运动的挥发性的位准。一财产拥有人的信贷风险曝露可经由下文所详述的本发明的新抵押产品作更好的处置。另一方面，一投资人的信贷风险曝露可经由下文所详述的本发明的新结构式投资产品作更好的处置。

为了打入大部分的财产拥有人市场，成功仰赖于产品设计的优雅。本发明的不动产指数衍生产品的定价将取决于市场本身以防止如上文所说明的无风险套利机会。本发明的不动产指数衍生产品的合成固定或浮动“租金”组份可方便地表示为一年金化百分比殖利率数字以代表收入，其类似于3-月LIBOR或一固定两年交换率如何表示为一年金化百分比利率数字以代表一融资成本。对于任何不动产财产，一特定持有期间内(其中+/-号是自一投资人观点)，

总回报＝IBCR+合成“租金”-MFC或自一财产拥有人的观点，

总回报＝-IBCR-合成“租金”+MFC

其中IBCR为本发明的以指数为基础的资本回报组份，而MFC为抵押集资成本。合成“租金”代表本发明的殖利率组份且可表示为或称为一品牌名称，譬如本发明的非限制性“SwapRent^SM”。合成“租金”可以对于完整产品到期日的固定殖利率格式报价，或者其可以对于一特定浮动期间的浮动殖利率格式报价，诸如完整产品到期日内的3-月重设、6-月重设或年度重设。对于实际用途，一固定“租金”将提供对于隐含远期期货及选择权市场的进一步发展的重要信息。

抵押集资成本将以对于任何特定货币的浮动利率或固定利率表示。浮动利率及固定利率可经由该特定货币的利率交换市场作互换。由于本发明的合成“租金”将能够衍生由一特定社区或区所代表性质的群组的不同到期日的重大合成固定“租金”信息(就像利率产品的殖利率曲线期别结构概念)，亦可通过简单地指定被交易的合成“租金”以表示一特定浮动期间(譬如，3-月、6-月或年度期间)的一略微修改以类似方式来衍生合成浮动“租金”信息。万一亦在这些较低位准、粒状财产指数上发展一TRS市场，本发明中依此所生成的合成浮动“租金”将能够连接至既有的总回报交换(TRS)市场惯例。

因为本发明将能够生成一社区或区的性质群组的不同产品到期日内的不同产品到期日(期别结构)的合成固定“租金”及不同浮动期间的相关合成浮动“租金”，可经由来自本发明的这些合成固定及浮动“租金”市场的经交易信息进一步发展合成“租金”本身的一固定vs.浮动交换市场。

参照图1，一实施例的许多其他变异之中，一典型范例有可能包含三年前以$500,000买入一房屋的一财产拥有人。该房屋的现今市场价值约为$800,000。财产拥有人可利用本发明，其中财产拥有人对于下两年将一合成“租金”付予一投资人，譬如年度房屋价值的2％，同时财产拥有人被保护不受到该两年期间的房屋价值的上下起伏。投资人将收受“租金”款项并付予财产拥有人譬如以诸如3-月或6-月伦敦银行间拆款率(LIBOR)或大抵为固定率等浮动率为基础的一抵押集资成本。一范例可为两年产品期间的5％的固定年率。

此范例中，可通过乘以房屋价值及按比例分配以抵达一每周、双周、每月或每季实际款项量(以与集资成本相同的方式)来决定以2％的年金化百分比所表示(与5％的固定抵押集资成本相同的方式)的本发明的不动产指数衍生产品的合成“租金”的实际款项。财产拥有人的款项及抵押集资成本款项可相对于彼此补偿及净算，故依据当地市场偏好而定只在各周、各双周期间、各月或各季将一净额款项付予财产拥有人或投资人。

两年后在期间终点，譬如，房屋价值可为$1,000,000或$600,000。房屋的开始及结束价值可以一诸如经由预设真实鉴价价值的预设相互协议为基础来决定或利用下文更详细描述的指数作为一特定社区中每平方呎的加权平均数或中位价格。如果财产价值在期间终点已经升高至$1,000,000，$200,000的增益将属于投资人且财产拥有人将必须譬如通过自身为一非限制性范例的HELOC以房屋作进一步借入且将其付予投资人故将其以现金结算。金融机构亦可如下文所说明将原始抵押量简单地增加本发明的抵押产品或者如果已经装设则简单地将其视为财产拥有人的HELOC的一进一步减少。如果房屋价值在期间终点减至$600,000，则财产拥有人将被投资人付予$200,000差距($800,000减$600,000)且因此达成财产权益价值保护的目的。财产拥有人可对于另一投资人以譬如另外3或5年期间输入本发明的另一新的不动产衍生金融产品，或替代性财产拥有人可决定暂时将其保持不动而无进一步的任何进一步避险活动。金融机构可能已经沿途要求投资人投入更多担保品借以确保在本发明的不动产衍生金融产品结算日期之前投资人将具有所需要现金供付予财产拥有人。

此范例中，对于税当局的税处理的预测演进如下(受到进一步的税裁定)：如果财产价值已经在期间终点升至$1,000,000，则对于税用途的财产拥有人成本基础在产品期间终点的现金结算款项后可增高至$700,000(而非原始的$500,000成本基础)。如果房屋价值在期间终点降低至$600,000，则对于税用途的财产拥有人的成本基础可降低至$300,000，且财产拥有人将持续拥有房屋而其时具有$600,000的现今市场价值。

金融机构可能已沿途要求投资人投入更多担保品借以确保万一房屋价值下跌则在结算日期之前投资人将有所想要的现金供付予财产拥有人。此惯例类比于已被投资人广泛接受的一共同信用交易贸易帐户或一外汇信用交易贸易帐户。可在诸如下述的SwapRent.com及REIDeX.com等因特网入口网址处报价及贸易譬如以诸如全国的ZIP码或邮递区号社区、镇或城市等各社区的年度百分比数字来表示及报价的本发明所使用的合成“租金”率。

REIO-不动产指数选择权

根据本发明的原理，本实施例的金融产品的合成“租金”的不同位准的变异可提供其中终端使用者财产拥有人可能有兴趣的选择权性(optionality)。仅供说明而非限制用途，其恰相反于如上述本发明的所谓“第一代”不动产衍生金融产品。对于本发明的“第一代”金融产品的市集中贸易的合成固定“租金”价格所衍生的财产的隐含远期期货价值将提供定价信息且可并入选择权定价模型中。前进数步来说，选择权市场本身可发展自这些相同合成固定或浮动“租金”市场的一延伸而无需采取任何复杂选择权定价模型。

买权及卖权的传统认识可以本发明的不动产衍生金融产品的贸易位准表示如下(皆以概念量的百分比，+/-号是从财产拥有人观点来看)：

空头买权贴水＝(-AG“租金”+MFC)

多头卖权贴水＝(-DP“租金”+MFC)

替代：

-GSR“租金”+MFC＝同时性空头买权及多头卖权

＝(-AG“租金”+MFC)+(-DP“租金”+MFC)

＝-DP“租金”-AG“租金”+2*MFC

因此：

-GSR“租金”＝-DP“租金”-AG“租金”+MFC

或从投资人观点：

GSR“租金”＝DP“租金”+AG“租金”-MFC

其中GSR为本发明的一“第一代”不动产衍生金融产品，AG为本发明的一空头“升值释放”金融产品，DP为本发明的一多头“贬值保护”金融产品，其中所有术语是从财产拥有人观点来看，而MFC仍为抵押集资成本。这可与选择权市场的传统认知的卖权-买权等价性(put-call parity)作比较。

直接地说，从财产拥有人观点，这代表本发明的一中和化空头避险“第一代”不动产衍生金融产品代表未来升值的一同时性100％释放及一同时性100％的景气下滑保护。本发明的多头贬值保护及本发明的空头升值释放金融产品的两只脚是合并一起构成本发明的一金融产品，对抗原始多头财产的一空头位置；因此，实现了完全“避险”概念。但本发明的一金融产品不必在同时以两交易脚作贸易；因此，可实现选择权性概念。

因为以固定利率或浮动利率表示的抵押集资成本为一给定时间点的一给定固定参数，一空头升值释放金融产品或一多头贬值保护金融产品本身的一合成“租金”的贸易位准将以财产价值百分比所表示的财产数值的相同概念量为基础来决定买权或卖权选择权贴水的数值。为了帮助进一步利于了解，本发明的“第一代”不动产衍生金融产品的合成租金的贸易位准通常将如何表现基于如何认知特定市场情绪而定。其通常被市场供应/需求及预期因素所驱动。对于一简单数值范例，假设抵押集资成本位于5％(固定利率作为一范例)且本发明的“第一代”不动产衍生金融产品的合成“租金”以财产价值的2％(固定殖利率格式作为一范例)贸易。以一$800,000财产价值为基础，已进入本发明的一金融产品两年的财产拥有人将每年(或许分成月现金流交换)自投资人收受$40,000($800,000的5％)且将$16,000($800,000的2％)付予投资人。财产拥有人将每年具有$24,000的一正现金入流(譬如，每月$2,000)。

在大部分人期望财产价值将于近期未来增高的上升市场中，本发明的一不动产指数衍生金融产品的合成“租金”的贸易位准将倾向于以一相对较低位准作贸易且通常低于抵押集资成本位准，譬如2％。因为上文范例中净算月现金流交换将是身为一现金入流的对于财产拥有人的一净信贷，此情景可称为对于财产拥有人的一“正携载(positive carry)”。反之，则此情景可称为对于投资人的一负携载(negative carry)。如果市场真正被牛市荣景驱动，合成“租金”可甚至以一负位准贸易。其可代表财产拥有人将被投资人付出多到为投资人照料房屋所以财产拥有人将对于投资人于一特定时间期间愿意释放很可能但仍不确定的未来景气上扬升值潜力。

另一方面，在一衰退市场中，本发明的一不动产衍生金融产品的合成“租金”的贸易位准将很高且通常将高于抵押集资成本位准，譬如7％。在此例中，财产拥有人所必须付出的年度款项将为对于投资人的$56,000且其将导致对于财产拥有人的一净算年度$16,000现金出流。此情景可称为对于财产拥有人的“负携载”及对于投资人的“正携载”。这可代表由于很强的熊市期待，财产拥有人将必须付予其他投资人借以将很高且不良的贬值风险转嫁予投资人。

不论以2％或7％贸易，当抵押集资成本位于5％时，一“第一代”不动产衍生金融产品将要求潜在景气上扬升值自财产拥有人释放至投资人且同时潜在景气下滑贬值亦从财产拥有人转嫁予投资人。另一方面，“单独”付出本发明的一升值释放金融产品的一合成“租金”将只要求财产拥有人将潜在景气上扬升值释放予投资人且同时维持景气下扬贬值风险。若为此例，本发明的一升值释放金融产品的合成“租金”的贸易位准可以一甚至相对较低的位准譬如1％或0％可了解地作贸易，且甚至可以负位准譬如-3％作贸易。

参照图2a，譬如利用3％，可看出在此例中，财产拥有人将自投资人收受一净算8％(＝5％(-3％))年度现金入流(可能月付)借以将不确定未来潜在升值释放予投资人。财产拥有人的既存真实抵押款项可位于譬如6.5％(2年利率交换率的5％加上譬如一1.5％信贷差额)。添加另一假设年度1％的财产税，财产拥有人拥有该财产的携载成本将为7.5％。这代表财产拥有人将被付予一净额0.5％(＝8％-7.5％)同时保持财产的法定拥有权使财产拥有人认为被良好地补偿了对于可能实现或甚至根本不会实现的部分不确定未来升值的释放。在同时，财产拥有人可以“无租金”使用财产。

继续上述相同范例，整个抵押及财产税单已由投资人付款之后，将有$333.33(＝0.5％*$800,000/12)的月收入支票，可供财产拥有人对于投资人“无租金”管理(财产照顾)财产。虽然可能实现或可能未实现的未来不确定升值潜力已被交予投资人，在通过自投资人收受金钱来付出抵押本金的同时财产拥有人亦累积权益。如果这仍不够好，当本发明的一升值释放金融产品的合成“租金”以-5％作贸易时，随着月收入支票跳到$1,666,666可能开始产生部分实率。当此发生时，财产拥有人将不但有免费住居，亦有财产权益的免费累积及$1,666.66月支票供花费。他为了得到此目的所释放的所有代价为对于空头产品期间可能实现或甚至不实现的部分不确定未来景气上扬升值潜力。如果基于部分理由他在承诺此交易之后改变心意，他只需简单地假设市场参数未移动而在任何时间付出一买价/卖价差额即可予以解除。本发明的升值释放金融产品的合成“租金”将是否如范例中以-3％譬如-5％(高升值期望)或以譬如0％或1％(低升值期望)贸易将取决于通常被供应/需求、外来期望、及以这些殖利率差为基础的套利机会的存在所驱动的自由市场力量。

本发明的升值释放金融产品的一较佳应用是在于其可身为现今共用权益抵押(SEM)、共用升值抵押(SAM)、及逆反抵押(RM)或家屋权益转换抵押(HECM)市场的一改良或取代物。应了解在U.K.，其具有诸如家屋逆反方案(Home ReversionScheme)、终身抵押(Life Time Mortgages)及家屋收入计划(Home Income Plan)等不同名称。本发明的升值释放金融产品的优点为具有优于其现金工具均等物的衍生工具的常见典型优点者，譬如，除了节省交易成本及避免法定名项转移及其相关联税务外的其较短期弹性及交易的可逆本质。并且，月付予财产拥有人的8％(＝5％-(-3％))年净现金入流可视为空头买权选择权贴水。

相反状况亦适用于本发明的贬值保护金融产品，其中财产拥有人只将自投资人被颁予潜在景气下滑保护且同时维持无限的景气上扬潜力。这是一项有利的经济特性且因此财产拥有人将可了解地付款以获得此优点。参照图2b，在此例中，本发明的贬值保护金融产品的合成“租金”的贸易位准可以一相对较高位准譬如10％可了解地贸易。利用10％为例，财产拥有人将收受经净算-5％(＝5％-10％)的财产价值。这可以对于投资人的一年度(可能月付)现金出流作代表借以自投资人获得未来贬值保护。此-5％财产价值现金出流可视为对于财产拥有人拥有一多头卖权选择权贴水的成本。

利用身为7.5％的拥有财产的相同先前财产拥有人的总既有携载成本范例，这代表财产拥有人将付12.5％(＝5％+7.5％)的净额来保留该财产而无任何担忧潜在景气下滑贬值风险同时“无租金”占用该财产且免费地累积家屋权益。并且，投资人将必须满足于财产拥有人已够好地对其作补偿以假设可能或可能甚至不会实现的不确定未来贬值损失潜力。范例中本发明的贬值保护金融产品的合成“租金”是否将以10％贸易譬如位于12％(高贬值期望)或譬如位于5％或4％(低贬值期望)亦将取决于自由市场力量。如前说明，存在有一限制(从财产拥有人的观点)

-GSR“租金”＝-DP“租金”-AG“租金”+MFC

当代入来自上述范例的数字(-2％＝-10％-(-3％)+5％))时，该关系仍成立。这再度为本发明的卖权-买权对等性。

本发明的贬值保护金融产品的一较佳应用用于不只以庇护所亦以金融资产来对待其所拥有财产且因此可较愿意付款购买保护对抗潜在金融损失的风险规避性保守及富有财产拥有人。其通常为有能力且因此较可能有兴趣于如此的高收入者。如下文详细说明所厘清，可经由其中再度同时地采用本发明的升值释放金融产品及本发明的景气下滑保护金融产品的部分简单组合策略来容易地融资此获取景气下滑保护保险的成本。

分开单独使用时，本发明的升值释放金融产品或贬值保护金融产品将通过提供100％景气上扬来得到目前现金入流作为补偿或如果想要付款求得心安则为100％景气下滑保护借以将经济价值提供予财产拥有人。另一方面，位于交易另一侧的投资人能买入财产的一未来升值机会在其中其经由相同升值释放工具而受利或者其可得到部分目前现金入流借以经由承受未来可能实现或甚至不实现的潜在景气下滑风险将保护提供予财产拥有人。这些经济利益为许多其他资产阶级的选择权使用方式所熟知。

因此，可看出本发明的“第一代”金融产品、升值释放金融产品及贬值保护金融产品是首次便利对于财产拥有人及投资人对于其财产交易的经济利益。其所提供的价值不只在于其单独使用时；其当使用于如许多选择权“策略”中的不同合并格式时提供远为更大的多用途性。下列为部分非限制性范例。

一组合中，升值释放概念量及贬值保护概念量不必相同。譬如，如果财产价值值$1,000,000，一升值释放金融产品的概念量可针对$400,000而一贬值保护金融产品的概念量可针对$800,000，或反之亦然。其他组合亦为可能。一组合中，升值释放开始/到期日期及贬值保护开始/到期日期不必相同。譬如，升值释放金融产品可立即开始且结束于3年内而贬值保护金融产品可开始于一年内且结束于5年内或反之亦然。并且，亦可能有其他组合。

一组合中，升值释放开始值(履约价)及贬值保护开始值(履约价)不必相同。譬如，升值释放金融产品可从25％高于(或10％低于)现今或未来开始值时开始释放价值，而贬值保护金融产品可只从20％低于(或5％高于)现今或未来开始值时开始保护。其他组合亦有可能。这些财产价值可取决于一诸如上述等指数。由于以财产拥有人(及投资人)的观点为基础的升值释放金融产品及贬值保护金融产品的不同组合策略，可能具有前往及来自财产拥有人(及投资人)的经净算先期现金付款/款项或月现金入流/出流。

OTC选择权及远期期货

根据本发明的原理，可通过“第一代”不动产衍生金融产品及升值释放金融产品及贬值保护金融产品来提供柜台远期期货及选择权贸易产品的重要的“无套利”定价信息。理论上来说，本发明的一“第一代”不动产衍生金融产品的合成固定“租金”的贸易提供对于该财产的隐含远期期货价值。这可衍生自利率对等性。一简单范例中，利率对等性决定下列公式中未来t日的远期期货价格(F)、两固定殖利率(Ya及Yb)及一现货价格(S)之间的关系：F/S＝(1+Ya*(t/365))/(1+Yb*(t/365))。故通过对于一给定产品期间的固定利集资成本及固定合成“租金”及财产的现今价格，可容易地衍生出该财产的公平价值隐含远期期货价格。

此外，由于具有升值释放金融产品及贬值保护金融产品合成“租金”贸易位准的信息，可实际开始一有效选择权市场。此外，隐含选择权挥发性的重大统计数据可进一步衍生自部分简单的已知选择权定价模型，假设其可适用于财产作为一资产阶级，且随后适用于发展较奇特种类的选择权导向财产衍生性商品的更精细方式。结果，贸易远期期货及选择权将不只是对于财产市售所谈论的许愿表单项目或没有合理方式来理解公平价值定价的盲目下赌游戏。将存在有被利率对等性或可能能够适用于财产作为一资产阶级的任何简单选择权定价模型所拘限的套利机会。将此等产品提供予终端使用者的金融机构亦将能够通过具有这些公平价值定价方法学及所需要手段以将位置按市价核算来更好地管理其自身的内部市场制作及贸易风险。

REIDeX.com(不动产指数衍生交换)

根据本发明的原理，可将一贸易论坛提供予本发明的“第一代”不动产衍生金融产品、升值释放金融产品、及贬值保护金融产品及不动产指数的其他一般性交换、远期期货、选择权、及交换选择权合约。此贸易论坛的一实施例中，一因特网入口网址作为一对于本发明的不动产指数衍生产品的买家与卖家提供价格指示及执行能力的线上交换所。一实施例中，贸易论坛可以连同下文图4所描述的网络硬件基础建设范例来运作。

表2至5提出用以对于本发明的不动产指数衍生产品的买家及卖家提供价格指示的此线上交换所的非限制性范例。表2提出列出对于加州洛杉矶的本发明的“标准”不动产指数衍生产品的一非限制性范例。该表单包括指定区域、对于该区域的一指数结算(以美元)、及对于“第一代”不动产指数衍生金融产品的不同项目的买价/卖价。

 

	指数结算	1YR	2YR	3YR	...	5YR	...	10YR	...
										社区1	350	2.5/2.3	2.5/2.3	2.6/2.4		2.5/2.2		2.4/2.2
社区2	325	2.5/2.3	2.6/2.3	2.5/2.3		2.3/2.1		2.6/2.3
										社区3	330	2.5/2.3	2.5/2.3	2.6/2.4		2.4/2.2		2.5/2.3
社区4	250	2.0/1.8	2.2/2.0	2.3/2.0		2.3/2.0		2.4/2.1
										社区5	200	1.9/1.6	1.9/1.7	2.1/1.9		2.2/2.0		2.3/2.0
...	...							...
										社区26	650	2.5/2.3	2.7/2.5	2.8/2.6		2.6/2.3		2.3/2.0
社区27	725	2.7/2.5	2.8/2.6	2.8/2.5		3.2/3.0		3.3/2.9
										...	...							...
社区38	1500	3.3/3.1	3.3/3.2	3.5/3.2		3.7/3.5		3.8/3.6
										社区39	1750	3.5/3.3	3.6/3.4	3.7/3.5		3.5/3.2		4.2/3.9

表2-洛杉矶

表3提出列出对于香港的本发明的贬值保护金融产品的一非限制性范例。并且，该表单包括指定区域、对于该区域的一指数结算(以港币)、及对于贬值保护金融产品的不同项目的买价/卖价。

 

	指数结算	1YR	2YR	3YR	...	5YR	...	10YR	...
										社区1	3500	8.5/8.3	8.5/8.3	8.6/8.4		8.5/8.2		8.4/8.2
社区2	3250	8.5/8.3	8.6/8.3	8.5/8.3		8.3/8.1		8.6/8.3
										社区3	3300	8.5/8.3	8.5/2.3	8.6/8.4		8.4/8.2		8.5/8.3
社区4	2500	8.0/7.8	8.2/8.0	8.3/8.0		8.3/8.0		8.4/8.1
										社区5	2000	7.9/7.3	7.9/7.7	8.1/7.9		8.2/8.0		8.3/8.0
...	...							...
										社区26	6500	8.5/8.3	8.7/8.5	8.8/8.6		8.6/8.3		8.3/8.0
社区27	7250	8.7/8.5	8.8/8.6	8.8/8.5		9.2/9.0		9.3/8.9
										...	...							...
社区38	15000	9.3/9.1	9.3/9.2	9.5/9.2		9.7/9.5		9.8/9.6
										社区39	17500	9.5/9.3	9.6/9.4	9.7/9.5		9.5/9.2		10.2/9.9

表3-香港

表4提出列出对于伦敦的本发明的升值释放金融产品的一非限制性范例。并且，该表单包括指定区域、对于该区域的一指数结算(以英镑)、及对于升值释放金融产品的不同项目的买价/卖价。

 

	指数结算	1YR	2YR	3YR	...	5YR	...	10YR	...
										社区1	350	-2.3/-2.5	-2.3/-2.5	-2.4/-2.6		-2.3/-2.5		-2.2/-2.5
社区2	325	-2.4/-2.6	-2.5/-2.7	-2.3/-2.5		-2.4/-2.6		-2.5/-2.7
										社区3	330	-2.3/-2.5	-2.4/-2.6	-2.3/-2.6		-2.3/-2.6		-2.6/-2.8
社区4	250	-2.4/-2.6	-2.3/-2.5	-2.4/-2.7		-2.5/-2.7		-2.7/-2.9
										社区5	200	-2.2/-2.5	-2.4/-2.7	-2.5/-2.8		-2.2/-2.5		-2.6/-2.8
...	...							...
										社区26	650	-3.1/-3.3	-3.2/-3.4	-3.5/-3.7		-3.3/-3.5		-3.2/-3.4
社区27	725	-3.3/-3.5	-3.3/-3.5	-3.4/-3.6		-3.4/-3.7		-3.3/-3.7
										...	...							...
社区38	1500	-3.3/-3.5	-3.3/-3.5	-3.4/-3.6		-3.6/-3.8		-3.6/-3.9
										社区39	1750	-3.4/-3.6	-3.4/-3.6	-3.4/-3.7		-3.5/-3.8		-3.5/-3.8

表4-伦敦

表5提出列出对于纽约的商业财产的本发明的“标准”不动产指数产品的一非限制性范例。该表单包括指定财产类型(公寓、旅馆、工业用、办公室、零售等)、对于该区域的一指数结算(以美元)、及对于不动产指数衍生产品的不同项目的买价/卖价。

 

	指数结算	1YR	2YR	3YR	...	5YR	...	10YR	...
										公寓1	350	2.5/2.3	2.5/2.3	2.6/2.4		2.4/2.2		2.4/2.2
旅馆1	325	2.5/2.3	2.6/2.3	2.6/2.3		2.3/2.1		2.6/2.3
										工业用1	330	2.5/2.3	2.5/2.3	2.6/2.4		2.4/2.2		2.5/2.3
办公室1	250	2.0/1.8	2.2/2.0	2.3/2.0		2.3/2.0		2.4/2.1
										零售1	200	1.9/1.6	1.9/1.7	2.1/1.9		2.2/2.0		2.3/2.0
...	...							...
										公寓6	650	2.5/2.3	2.7/2.5	2.8/2.6		2.6/2.3		2.3/2.0
旅馆6	725	2.7/2.5	2.8/2.6	2.8/2.5		3.2/3.0		3.3/2.9
										...	...							...
办公室8	1500	3.3/3.1	3.3/3.2	3.5/3.2		3.7/3.5		3.8/3.6
										零售8	1750	3.5/3.3	3.6/3.4	3.7/3.5		3.5/3.2		4.2/3.9

表5-纽约

SwapRent.com

虽然上述论坛将是本发明的命令执行的一市集，根据本发明的原理，一信息论坛亦可设有本发明的“第一代”不动产衍生产品、升值释放金融产品及贬值保护金融产品的不同最后贸易信息、及不动产指数的其他一般性交换、远期期货、选择权、及交换选择权合约的价格显示器。此信息论坛的一实施例中，一因特网入口网址作为一提供本发明的不动产指数衍生产品的最后贸易信息的线上论坛。一实施例中，信息论坛可在连同下文图4所描述的网络硬件基础设备范例上运作。

本发明的一信息论坛的一典型范例中，一位于东京公寓中坐在计算机前的日本投资人可经由因特网搜寻本发明的信息论坛以寻找巴黎市郊的一时髦社区中的一房屋。通过检查本发明的“第一代”金融产品的合成“租金”位准，其有兴趣收受合成“租金”以建立一多头位置以锁定目前财产价值及某意义上来说变成一准购入供出租房东。为了完成其有兴趣的交易，其可按击譬如可放在其造访且有兴趣的国家与城市网页旁边的一当地经纪人或一银行的一线上广告图像。该广告图像将其带到经纪人或银行的当地网址首页以使其开启一帐户来执行其有兴趣的贸易，经由电子装置或简单地经由已知电话、电子邮件、邮政邮件或传真方式。

因为全球财产拥有人将基于不同理由有兴趣知道合成其社区中“租金”位准现今于何处贸易，本发明的信息论坛将具有吸引目光的特殊能力。同样地，指数结算信息亦亟欲被获知借以找出其社区中其财产的现今价值。因此，本发明的信息论坛适合以一单独以广告为基础的因特网电子商务企业来运作。广告收益将主要来自于诸如银行、经纪人及不动产仲介及本发明所创造的新产业相关的其他信息提供者等不同中间人。

PELM-财产权益锁定抵押或HELM-家屋权益锁定抵押

本发明的另一实施例中，可对于金融机构提供新抵押产品以提供予住宅财产拥有人或商业不动产财产拥有人。本发明的新抵押产品将有助于提供有弹性的融资；因此，本发明的新抵押产品将经由一诸如一远期期货、一选择权、一总回报交换(TRS)、一价格回报交换(PRS)亦称为一资本升值交换(CAS)、本发明的一不动产指数衍生产品或其组合等衍生交易来容许财产拥有人以对于所建立的财产权益锁定期间的时程锁定其所拥有财产的权益价值。

根据本发明的抵押产品，财产拥有人同意经由一衍生交易(诸如一TRS、一PRS、一远期期货、一选择权或本发明的一不动产指数衍生产品)来释放财产中的权益增益。必须付予衍生对造/投资人的财产价值增益将反映成为借入量的一自动增加。实质上，借入者/财产拥有人对于出借金融机构提供一准许以让金融机构以对于此财产衍生交易上的卖权的担保品对待其财产中的借入者的净权益。财产拥有人亦将被衍生对造/投资人付予财产价值损失量。此收受量亦将用来自动地降低财产拥有人的借入量。

从本发明的抵押产品开端，经由一既有任何种类的已知抵押的一再融资、一新应用或简单地经由一“切换接通”，借入量将与财产的资产价值呈前后状自动地上下起伏。在产品中所使用指数的能力为给定的情形下，按市价核算更新的频率可由金融机构决定为年度性、季度性、月度性、周度性、或甚至日度性。

通常在银行用语中表示为借贷价值(LTV)比的齿轮比或杠杆比将与传统方式具有相反表现且当具有显著财产价值衰退时将决不会超过一传统抵押中正常发生者的100％。LTV vs.财产价值的“正Δ”及其相关联的γ特性相较于已知抵押者将提供金融机构改良的信贷风险管理特性。已知抵押中，当财产价值衰退时LTV将增加且因此可视为拥有“负Δ”。本发明的抵押产品将使金融机构的整体抵押借贷投资组合的信贷风险达到多元化。至今为止，金融机构尚未能在不动产景气下滑或崩溃时妥当地管理其信贷风险。本发明的抵押产品将开启风险管理工具的选择权及策略供金融机构所使用借以保持健康及健全的新可能性。在特定管辖区域中亦将具有来自于支撑信贷风险或出借投资组合所需要的规范性风险资本减量所造成的实质节省。

当传统不动产市场接近其峰值循环时，本发明的新世代抵押产品将特别受欢迎。至今尚未有提供予借入者的任何其他金融出借产品，其中在一衰退不动产市场中借入者及出借者(如果出借者不作为不动产指数衍生产品对造本身且继续保持该特定曝露而非将其个别地或以一投资组合基础脱出予其他对造)皆获益自不动产财产市场的一实际衰退或甚至崩溃。

因为财产价值风险将经由本发明的抵押产品中所内建的不动产指数衍生产品被避险除去，借入者将能够自出借者要求一较窄信贷差额或信贷贴水且因此使财产拥有权对于整体经济更可负担。出借者将在本发明的这些新抵押产品上承受较小财产价值风险且应较乐于遵守。如上文说明，可能并无其中本发明的抵押产品的LTV高于100％的案例。此外，若出借者仍需要，抵押保险贴水将远为更小。传统上提供此等抵押保险产品的私人及政府资助的实体亦将获益自本发明的抵押产品及本发明的不动产衍生金融产品，如上文所详述。

参照图3，在许多其他变异中，描述根据本发明的原理的一抵押产品的一范例。一财产拥有人三年前以$500,000买入一房屋。财产拥有人可能已经借入$400,000量的一传统抵押(LTV＝80％，财产权益(PE)＝$100,000)。假设现今市场价值现在为$800,000(LTV＝50％，PE＝$400,000)。财产拥有人可经由诸如本发明的一不动产指数衍生产品、一OTC远期期货、选择权、TRS或一PRS等衍生交易得到财产权益保护。在同时，金融机构可安排本发明的一新抵押产品以支撑及便利此财产权益保护。因此，衍生交易本身可视为被内建在本发明的此新抵押产品中。

对其另一种看法为对于出借人所承受的本发明的每个新抵押产品而言，将具有经由本发明的一匹配不动产指数衍生交易或任何其他衍生交易诸如远期期货合约、选择权合约、总回报交换(TRS)或价格回报交换(PRS)或其组合等的财产权益保护。出借金融机构可通过与另一对造交易其他偏移不动产指数衍生交易而在金融机构间市场中抽出及排除此风险。或者，出借金融机构可以一投资组合基础来贮存曝露一段时间期间且当其作投机贸易及风险管理决策时不时地与另一对造排除经净算曝露。

两年之后不动产指数衍生产品、远期期货、选择权、TRS或PRS逾期时，譬如，房屋价值可为$100,000或$600,000。房屋的开始及结束价值可经由真实鉴价价值或利用下述本发明的一指数以一预设相互协议为基础来决定。如果财产价值升至$1,000,000(LTV＝40％，PE＝$600,000，考虑避险之前)，$200,000的增益将属于投资人，且譬如，财产拥有人可通过增加该财产上的本发明的一新抵押产品的借入量将其以现金结算及将该量付予投资人。LTV将增加至60％且财产权益将在避险上结算之后于$400,000保持不变。财产拥有人对于税用途的成本基础可增至$700,000(受到未来税裁定)而非$500,000的原始成本基础。

如果房屋价值在不动产指数衍生产品、远期期货、选择权、TRS或PRS的两年逾期结束时降至$600,000(LTV＝66.7％，PE＝200,000，考虑避险之前)，则财产拥有人将被投资人付予$200,000差异($800,000减$600,000)。因此，结算后，财产拥有人将达成$400,000锁定保护的财产权益价值的目的。此$200,000可自动用来降低经由本发明的原始新抵押产品的借入量。由于借入量此时只有$200,000，LTV将减至33.3％。财产拥有人的成本基础在此例中将降至$300,000(受到一未来税裁定)且财产拥有人将继续拥有此时为$600,000现今市场价值的房屋。财产拥有人将以相同金融机构、另一金融机构或直接以另一投资人连同本发明的既存新抵押产品的一同时延伸进入另一新不动产指数衍生产品、远期期货、选择权、TRS或PRS历时另外的3或5年期间。或者，财产拥有人可决定暂时予以保持而无进一步的不动产指数衍生产品、远期期货、选择权、TRS或PRS。在此例中，本发明的新抵押产品可被“切换关断”且保持不动且作用就像一传统抵押或者其可被再融资进入另一传统抵押。

为了稳定化借入者的抵押款项的月现金流，本发明的抵押产品可以多种不同方式设计。譬如，可由财产拥有人选择月抵押款项以由于借入量已随财产资产价值增加而自动增加时只有当财产资产价值增加时才改变利息。甚至在此极端案例中负摊提可为一使月债服务现金流量降低的可能方式。当财产资产价值衰退时，借入量亦将减小且因此月款项可被启动以重新包括一摊提量。此变异范例使月款项更平坦且更稳定而无关乎财产本身的资产价值在借入期间如何起伏。

本发明的抵押产品可用来支撑一财产权益锁定交易诸如不动产指数衍生产品、远期期货、选择权、TRS或PRS，或者其可自金融机构直接地提供予财产借入者。后者案例中，金融机构由于其通常在一专用经纪桌中管理其国库券或资本市场曝露而可管理财产权益曝露。在此例中，本发明的抵押产品本身将采行对于财产拥有人的财产权益保护功能。这代表财产拥有人未必需要自己进行不动产指数衍生产品、远期期货、选择权、TRS或PRS的权益锁定的来源取得，而是仰赖金融机构经由本发明的抵押产品在同时提供融资及财产权益保护。此实施例中，不动产指数衍生交易可视为内建于本发明的抵押产品中。财产拥有人需要知道的仅为通过其自身在抵押产品中直接地指明其想要何种种类的由金融机构所提供的经济利益而不需了解整个新的一组衍生语言。如下文所得知，一身为范例的实施例中，财产拥有人可要求其出借银行，其喜好将其既有抵押以一时间期间暂时地转换成本发明的一新抵押产品，该期间中其想要对于下两年释放来自现今财产价值的50％的景气上扬升值潜力借以对于下三年自财产的现今价值收受一80％的景气下滑贬值保护。所有此作用可以零先期成本达成而不需任何后续成本。本发明的这些抵押产品提供予财产拥有人之后，金融机构可决定保持自其发行的这些抵押抽出的其财产权益位置以获得潜在投机利润，与其他机构性经纪商/投资人贸易予以除去如同上述或者单独分配财产曝露或经由诸如结构性投资产品或抵押证券化等许多其他资本市场手段将其本身抵押至其他零售出口。

本发明的抵押产品不需以同量的经许可LTV提供。代表可提供本发明的抵押产品连同相同财产上的另一较传统抵押只涵盖部分的经许可LTV量。另一看法为，本发明的新抵押的财产权益保护部分的概念量不需涵盖整个100％的财产或开始抵押借入量；概念量可只是其一比例部分。另一方面，一其中该概念量的财产权益保护可远高于财产现今价值的杠杆式交易在理论上亦为可能但在具有可能较保守规范者的管辖下由于这将引起对于财产拥有人及出借金融机构沉重的投机曝露故若要提供则可能不切实际。

如先前所述，下述本发明的不动产指数提供一可使合并粒状较小指数与一较大宽广位准指数呈现相关的透明关系。这有助于本发明的相关衍生工具的设计。譬如，从财产价值风险观点来看，自本发明的200至300指数连结式抵押产品抽取的零售空头避险利息曝露可被贸易本发明的不动产指数衍生产品的一宽广位准指数中的一大多头利息所取代或偏移而有很小基础风险。

FVCM-未来价值选择抵押

选择权贸易/投资策略的许多不同变异可内建在本发明的新抵押产品内以供金融机构提供予商业不动产财产拥有人或住宅财产拥有人而其用来提供过去不存在于其他产品中的用途。财产拥有人可通过本发明的新抵押产品中的一升值释放特性来选择添加不同百分比数量的财产价值。此外，财产拥有人可通过本发明的新抵押产品中的一贬值保护特性来选择添加不同百分比数量的财产价值。当然，财产拥有人可通过本发明的新抵押产品内的升值释放及贬值保护特性两者的组合来选择添加不同百分比数量的财产价值。本发明的升值释放金融产品及贬值保护金融产品两者中，亦可具有对于两者的不同的开始日期及到期日期只要任一者皆不长于所属的抵押产品即可。其可当前数个交易已经逾期时在本发明的一抵押产品生命期间被多次重复地启动。

本发明的升值释放金融产品及贬值保护金融产品两者中，将有一开始财产价值及一结束财产价值以决定价值贬值量或价值升值量。价值可经由一实际鉴价或经由诸如下述地理社区指数作用来决定。在指数作用的案例中，价值变化可自财产价值乘以指数百分比变化来决定。由于鉴价方法可能造成道德危害效应，故通常优于鉴价方法偏好使用决定财产价值的指数方法。

一组合中，升值释放概念量及贬值保护概念量不必相同。譬如，如果财产价值为$1,000,000，升值释放抵押产品可针对$400,000而贬值保护抵押产品可针对$800,000或反之亦然。其他组合为可能。

一组合中，升值释放开始/到期13期及贬值保护开始/到期13期不必相同。譬如，升值释放抵押产品可立即开始且在5年内结束，而贬值保护抵押产品可在三年内开始且在10年内结束或反之亦然。其他组合为可能。

一组合中，升值释放开始财产价值及贬值保护开始财产价值不必相同。譬如，升值释放抵押产品可从25％高于(或10％低于)开始财产价值开始释放价值，而贬值保护抵押产品可只从20％低于(或5％高于)开始财产价值来开始保护。其他组合为可能。

由于以财产拥有人观点为基础的升值释放及贬值保护的组合的不同策略，可能有经净算先期现金付款/款项或月现金入流/出流前往及来自财产拥有人。对于金融机构的风险管理，所属的抵押产品可通过周期性地按市价核算及改变相对于财产的在外抵押借入量来自动地监测财产价值风险及出借者的曝露借以确保如承销者所同意的财产拥有人所用的选择权或衍生策略不会导致对于财产拥有人的负权益。金融机构可经由偏移上文讨论的不动产指数选择权经由妥当的衍生贸易桌将自本发明的一抵押产品内的升值释放及贬值保护产品所衍生的财产价值曝露转嫁至其他机构或零售贸易者/投资人。

若可能可接受鉴价方法，诸如以邮递区号为基础、下述可缩放指数作用等小地理社区指数作用途径因为可避免一保单中所通常包含的道德危害故可能是一较好选择。因为共用相同的以邮递区号为基础的社区指数，经由金融机构所转嫁的不同不动产指数选择权可类似于不动产指数衍生产品的贸易在一中央化因特网入口交换所或简单地在经由电话、传真、邮政邮件及电子邮件所执行的一OTC基础上贸易。不动产指数衍生产品交易可在一升值释放或贬值保护抵押产品内与不同贸易/投资策略合并在一起。

PILN-财产指数连结式票券

REILD-不动产指数连结式存金

本发明的另一实施例中，可提供财产或不动产指数连结式票券、债券或存金。可利用本发明的“第一代”不动产衍生金融产品、升值释放金融产品、及贬值保护金融产品或上述的部分或全部的组合来生成这些结构式投资产品用以承受财产价值风险及回报曝露。

可以如下在上文讨论的本发明的不动产指数衍生物、远期期货、选择权、TRS、PRS及不动产指数选择权来生成结构式投资产品。首先，合成“租金”款项与抵押集资成本之间的经净算差以年度基础添加至现今市场利率、一票券、债券或一存金的殖利率或息票。然后，本发明的不动产指数衍生物、远期期货、选择权、TRS、PRS及不动产指数选择权的价格回报付款结果连结至票券、债券或存金的本金赎回量。本发明的结构式投资产品可适用于世界上任何货币的任何资本市场。

参照图4，显示具有根据本发明的原理的一“第一代”不动产衍生金融产品的一范例财产指数连结式票券的示意图，其中：

息票＝[存金率+(2-5)]％

本金赎回＝[1+(结束指数-开始指数)/开始指数]*100％

为了显示简单起见，假设美元市场中的下列现今市场条件，在下列非限制性范例中使用非杠杆式结构式票券的一年到期日：

·买价/卖价

·一年存金率：4％/4％(忽略次要差额)

·一集资成本：5％/5％(忽略次要差额)

·社区ABC中的一年不动产指数衍生产品：2.5％/2.0％

·社区DEF中的一年不动产指数衍生产品：2.5％/2.0％

·年初的社区ABC的财产价格指数：300

·年终的社区ABC的财产价格指数：360或240

·年初的社区DEF的财产价格指数：600

·年终的社区DEF的财产价格指数：660

为了说明及图所示目的，而非限制，可经由投资人的市场观点来构成下文结构式票券范例，如下：

票券买家牛市不动产指数衍生产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：1％(＝4+(2-5)％)

·到期日的本金偿付：100％*[1+(X-300)/300]

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360，本金将有一正20％利润回报

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于240，本金将有一负20％损失回报

票券买家熊市不动产指数衍生产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：6.5％(＝4+(5-2.5)％)

·到期日的本金偿付：100％*[1+(300-X)/300]

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360，本金将有一负20％损失回报

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于240，本金将有一正20％利润回报

喜好社区ABC的差异性回报不动产指数衍生产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：2.5％(＝4+(2-5)+(5-3.5)％)

·到期日的本金偿付：

·100％*[1+(X-300)/300+(600-Y)/600]

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360而DEF安顿于660，本金将有一正10％利润回报

喜好社区DEF的差异性回报不动产指数衍生产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：4.5％(＝4+(5-2.5)+(3-5)％)

·到期日的本金偿付：

·100％*[1+(300-X)/300+(Y-600)/600]

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360而DEF安顿于660，本金将有一负10％损失回报

结构可被进一步杠杆化借以生成更大财产价格变化冲击到达使本金量在持股期间将不被按市价核算所完全侵蚀的程度以供发行者的谨慎风险管理施行之用。财产或不动产指数连结式票券、债券或存金中的固有风险可经由不动产指数衍生产品贸易被彻底地避险除去。对于发行者所结构化及销售的每个财产或不动产指数连结式票券、债券或存金，将有可被与对造彻底贸易本发明的“第一代”不动产衍生金融产品、升值释放金融产品、及/或贬值保护金融产品以及远期期货、选择权、TRS或PRS所完整或部分地偏移的一匹配或一匹配组合曝露。这将是一种避险组份风险的方式。否则，财产或不动产指数连结式票券、债券或存金可在次级市场中简单地贸易以消除位置风险。

可利用本发明的升值释放金融产品及贬值保护金融产品通过承受财产价值风险及回报曝露来生成结构式票券。为了显示简单起见，假设下列额外的现今市场条件，利用非杠杆式结构式票券的一年到期日作为下列一非限制性范例：

·社区ABC中的一年升值释放金融产品：-3.0％/-3.5％

·社区ABC中的一年贬值保护金融产品：10.5％/10.0％

·年初的社区ABC的财产价格指数：300

·年终的社区ABC的财产价格指数：360或240

票券买家牛市升值释放金融产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：-4.5％(＝4+(-3.5-5)％)

·到期日的本金偿付：Max<100％*[1+(X-300)/300]，100％>

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360，本金将有一正20％利润回报

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于240，本金将在100％保持不变

票券买家熊市升值释放金融产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：12％(＝4+(3.0+5)％)

·到期日的本金偿付：Min<100％*[1-(X-300)/300]，100％>

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360，本金将有一负20％损失回报

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于240，本金将在100％保持不变

票券买家熊市贬值保护金融产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：-1.5％(＝4+(-10.5+5)％)

·到期日的本金偿付：Max<100％*[1-(300-X)/300]，100％>

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360，本金将在100％保持不变

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于240，本金将有一正20％利润回报

票券买家牛市贬值保护金融产品：

·概念量：任何实际最小量

·货币：USD

·息票：92％(＝4+(10-5)％)

·到期日的本金偿付：Min<100％*[1-(300-X)/300，100％>

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于360，本金将在100％保持不变

·一年后，如果社区ABC的指数安顿于240，本金将有一负20％损失回报

进一步的杠杆、组合或奇特结构譬如宽投(quanto)货币曝露、数字选择权付款等亦为可能的变异。财产或不动产指数连结式票券、债券或存金可销售予着眼于依据所使用指数而定的一特定社区、镇、城市、州、区或国家中的财产或不动产市场的机构性及零售投资人或投机者，如下述。财产或不动产指数连结式票券、债券或存金亦可销售予可能身为一特定社区中的现今承租者的多头避险者(预期性避险)或现今已经是一特定国家中一特定社区中的财产拥有人的空头避险者。

如先前所述，本发明的不动产指数提供一可使合并粒状较小指数与一较大宽广位准指数呈现相关的透明关系。这有助于本发明的相关衍生工具的设计。譬如，通过以较粒状较低位准指数为基础自本发明的200或300指数连结式抵押产品所抽出的许多零售空头避险利息曝露，内建于诸如本发明的财产或不动产指数连结式票券、债券或存金等的一指数连结式投资产品中的一宽广位准指数的一多头利息自财产价值风险观点来看可被取代或可偏移而有极小基础风险。空头避险利息亦可直接地或合并地来自于持有相反观点的其他的类似结构式投资产品及因此较粒状较低位准指数的空头利息曝露。

一指数构造

根据本发明的原理，可提供一较佳但非必须的用于将本发明的不动产指数衍生产品予以定价的不动产指数衍生。并且，根据本发明的原理，亦可提供一较佳但非必须的不动产指数而其譬如可使用于不动产指数连结式抵押及结构式投资产品事业中。特定言之，本发明的不动产指数将能够提供较低位准粒状指数而其用以提供财产拥有人通常所需要的较高避险交叉相关以及对于衍生贸易较方便的较高位准宽广指数以及对于投资人及投机者所生成的指数连结式结构式产品。本发明的不动产指数将适用于住宅及商业不动产。

根据本发明的原理，本发明的不动产指数提供一使合并的粒状较小指数与一较大宽广位准指数呈现相关的透明关系。这将使指数更适合指数衍生贸易。这亦有助于对于本发明的不动产指数衍生产品及相关衍生工具的设计。一实施例中，不动产指数衍生产品可以包含对于邮递区号区的各组合的每平方面积加权平均数或中位价格信息的指数为基础。

本发明的不动产指数将能够下探至可由美国的ZIP码、许多其他国家的邮递区号、或其他国内中的住居发展或郊区所界定的类似种类财产的小均质群组或社区。本发明的不动产指数亦可能能够下探由其他不已知方法学诸如类似财产结构的人口普查收集区、选举委员会区域及卫星地理空间影像区域等所界定的其他较小可能社区元件。本发明的不动产指数亦可通过合并较小指数及简单地经过相同透明加权平均数关系而被容易地放大至一较大宽广位准指数借以涵盖具有较多数量的财产的一远为较大地理区域。

不论处于一全国性、区域性或一社区位准，涵盖一大或小区域，本发明的不动产指数可被决定为一滚动移动平均数以避免潜在操纵或非常事件。如果可取得足够数据点来进一步抚平数据以提供此等指数的更相干指示能力，亦可采用更精细的统计方法。此滚动移动平均数方法亦可提供对于衍生贸易及对于指数连结式抵押产品及指数连结式投资结构式产品的每日结算的一较频繁更新的指数位准。因此，这些财产衍生贸易及结构式抵押或投资产品可以一每日基础被容易地按市价核算而其对于银行或其他投资基金所需要的风险管理施行而言很有用。此特性将大幅地促进这些以指数为基础的金融产品的使用普遍性及因此包括流动性。

在美国，ZIP(区改良计划)码为一已发展且方便的用以描述邮务服务社区的形式。ZIP码方法学已在吾人日常生活的不同部分受到良好接受。使用ZIP码导向的指数的最重要价值在于：由于其可通过ZIP码来识别其属于何者社区故容易被财产拥有人所了解及接受。在美国境外的区域中，可利用财产拥有人所相关的类似的邮递区号、住居发展或郊区。

譬如，如果使用一ZIP码(或美国以外国家的邮递区号)的基本社区元件来生成每平方呎(或公尺)财产加权平均数价格信息，可通过简单地在相同加权平均关系中包括不只一ZIP码(邮递区号)来放大及扩张一远为较大的区。潜在宽广指数的范例为美国东岸、纽约三州(Tri-State)、加州湾区、SoCal或往下来到较特定较低位准，新港湾滩单独家庭房屋(Newport Beach SingleFamily Houses)、圣塔摩尼卡公寓套间(Santa Monica Condos)或甚至ZIP码特定指数，90210、92879等，如果较精密单ZIP码社区对于本发明的不动产指数衍生产品或其他结构式衍生合约具有足够潜在使用者的话。根据本发明生成的各普遍指数可能很常将包含不只一个ZIP码并且其很有可能可位于一包含5至10个ZIP码的社区的镇位准。故对于本发明的不动产指数衍生产品或其他财产衍生贸易的所想要的指数尺寸可取决于对于避险财产拥有人的避险比的要求与对于此等衍生产品及指数连结式结构式抵押或指数连结式投资产品的流动性考量的商业成立性之间的一平衡。对于商业财产的范例可为曼哈顿城中办公区(OfficeMid-town Manhattan)、西洛杉矶公寓(Apartment West LosAngeles)、迈阿密旅馆(Hotel Miami)、芝加哥仓储(WarehouseChicago)、纽约市都会零售区(Retail Metropolitan NYC)等。

如前述，本发明的不动产指数的构造可以由社区内财产属性所调整的每平方面积(呎、公尺等)价格的一加权平均数为基础。此加权可以平方面积为基础以产生最小经界定社区区域中所选择的类似种类财产的资本价值。一旦最小可识别社区区域被界定及决定，可利用相同加权平均数方法学来生成较大区域指数而无一由下往上途径的进一步调整以抵达较高较宽广位准且一路来到一全国位准指数。

因为本发明的不动产指数可以一滚动移动平均数基础决定，随着每天发生新交易，甚至有一时间延迟来顾及官方记录及登记过程，指数将能够以一滚动基础每天提供一新数值，除非对于经界定社区或区内的移动平均数计算而言整个顺序性日期期间没有新交易。在该极端案例中，对于该社区的指数可简单地对于该日保持不变。

在一财产选择过程期间，将选择代表性财产以代表该特定社区。数据将尽可能地为全面性以涵盖一社区中的稳定财产，但可排除不稳定的外围者故在未来将需要较少的指数修订。由于建立新的住居发展及社区内的火灾或其他天然灾害破坏旧社区，可在未来指数修订中依此添加或删除新财产。

一社区内的财产的交易价格的经撷取变化可通过其量化财产属性加以调整。如果并不足以在类似种类财产的另一经界定社区中被分开地处理，财产属性可广泛到诸如财产类型(譬如公寓套间、排屋(town houses)、单独家庭房屋(single family house)等)等特征；或往下来到其他个别性质特征诸如平方呎数、建造年份、卧房/厕所数、车库/泳池数、批量(lot sizes)、景观、海/湖滨、高楼层/低楼层、对于购物中心的距离及学区、犯罪统计数据等。

一财产属性调整过程可抚平时间期间之间的个别社区指数变化以顾及具有不同属性的不同财产可能具有上涨或下跌市场中其余者不同的挥发性的事实。利用此方式，对于最小界定社区所生成的指数将为一可反映一群组的准均质财产而无社区中具有随时间经过的不同属性或组成变化的财产之间不平均挥发性的扰乱的指数。

一旦一国家中的最小社区被界定及决定，其将代表该组指数可下探的最低位准。当放大时，可在此由下往上途径中容易地生成较大社区、镇、城市、州、区、及最终全国位准的平方呎数加权平均指数。可通过简单地将该区域的总平方呎数乘以该特定区域的经加总每平方呎指数来达到一区域内的所有经选择财产股票的总资本价值。因此生成的这些指数将特殊意义携载予投资人及其他金融市场参与者。譬如，投资人可利用其执行所属现金市场不动产投资的相同已知方式简单地继续使用平方呎(公尺或其他测量)来决定在一特定区域中投资多少。指数亦可被切片及分切以容纳现今可取得或将在可能的未来创新中生成的所有种类的研究、分析、衍生贸易、指数连结式抵押及结构式产品结算等。

如前述，本发明的不动产指数提供一使合并的粒状较小指数可与一较大宽广位准指数呈现相关的透明关系。这有助于本发明的相关衍生工具的设计。譬如，从财产价值风险观点来看自本发明的200或300指数连结式抵押产生所抽出的零售空头避险利息曝露可被贸易本发明的不动产指数衍生产品的一宽广位准指数中的一大多头利息所取代或偏移而有极小基础风险。

对于商业财产，类似种类财产的最小社区可被界定为一城市的一特定区域中的群组的办公室、零售店、公寓复合体、工业仓储、及旅馆。其他方面，用于商业财产的本发明的不动产指数可很类似于用于住宅财产的本发明的不动产指数。

下列为本发明的不动产指数衍生商品的非限制性简单范例(具有20基点范例差额)。

假设一在2002年八月处于3％的3月LIBOR。尺寸为1平方呎。对于包含区92879的ZIP码的现金指数在2002年八月为135；对于92860的现金指数在2002年八月为155；且对于91210的现金指数在2002年八月为875。对于一2年不动产指数衍生产品的买价及卖价可报价为SR2：2.5％/2.3％，以季度基础受到现金结算借以将担保品按市价核算；然而，不动产指数衍生产品可在初始建立位置之后于到期日前任何时间被松绑。对于仲介格式或交换所格式的不同到期日或不同ZIP码包含区的各不动产指数衍生产品可有一最小值(譬如，20基点)差额。

对于一3000平方呎房屋，一避险者需要3000不动产指数衍生产品。假设一年后，现金指数为92879之115；92860之125；及90210之655。3月LIBOR可在2003年八月以4％贸易。对于1年不动产指数衍生产品的买价及卖价可报价为SR1：3.8％/3.6％。对于ZIP码区域92879，避险者的样本交易将为：

·避险的概念值：3,000*$135＝$405,000

·价值掉到3,000*$115＝$345,000

·损失的财产价值＝-60,000

·指数值持有期间资本回报＝避险的-(115-135)/135＝-14.81％

·加上承诺在2002年八月收受的一年的4季3月LIBOR，假设在该年固定于3％-2-Y，承诺付予的SR2亦即2.5％＝0.5％

·加上新的松绑1-Y，承诺在2003年八月所收受的SR1贸易，3.6％-对于另一年承诺付予的先前2-Y SR2亦即2.5％＝1.1％

·避险的总值＝资本回报+收入+松绑成本＝(405,000)*(14.81％+0.5％+1.1％)＝66,460.50

·对于投资人的总损失＝资本回报+收入+松绑成本＝(405,000)*(-14.81％-0.7％-1.5％)＝-68,890.50

对于ZIP码区域92860，避险者的样本交易将为：

·避险的概念值：3,000*$155＝$465,000

·价值掉到3,000*$125＝$375,000

·损失的财产价值＝-90,000

·指数值持有期间资本回报＝避险的-(125-155)/155＝-19.35％

·加上承诺在2002年八月收受的一年的4季3月LIBOR，假设在该年固定于3％-2-Y，承诺付予的SR2亦即2.5％＝0.5％

·加上新的松绑1-Y，承诺在2003年八月收受的SR1贸易，3.6％-对于另一年承诺付予的先前2-Y SR2亦即2.5％＝1.1％

·避险的总值＝资本回报+收入+松绑成本＝(465,000)*(19.35％+0.5％+1.1％)＝97,417.50

·对于投资人的总损失＝资本回报+收入+松绑成本＝(465.000)*(-19.35％-0.7％-1.5％)＝-100,207.50

对于ZIP码区域90210，避险者的样本交易将为：

·避险的概念值：3,000*$875＝$2,625,000

·价值掉到3,000*$655＝$1,965,000

·损失的财产价值＝-$660,000

·指数值持有期间资本回报＝避险的-(665-875)/875＝-24.00％

·加上承诺在2002年八月收受的一年的4季3月LIBOR，假设在该年固定于3％-2-Y，承诺付予的SR2亦即2.5％＝0.5％

·加上新的松绑1-Y，承诺在2003年八月收受的SR1贸易，3.6％-对于另一年承诺付予的先前2-Y SR2亦即2.5％＝1.1％

·避险的总值＝资本回报+收入+松绑成本＝(2,625,000)*(24％+0.5％+1.1％)＝672,000

·对于投资人的总损失＝资本回报+收入+松绑成本＝(2,625,000)*(-24％-0.7％-1.5％)＝-687,750.00

上述三项非限制性范例中，可利用各初始及松绑贸易上(入及出)的一非限制性最小值20基点利润自产品的贸易买价与卖价之间的差额产生收益：

·对于ZIP码92879＝2*0.2％*$405,000＝2*$810＝$1,620

·对于ZIP码92860＝2*0.2％*$465,000＝2*$930＝$1,860

·对于ZIP码90210＝2*0.2％*$2,625,000＝2*$5,250＝$10,500

范例硬件及方法学

参照图5，可看见可用来执行本发明的不动产指数衍生产品、指数设计、及贸易方法的一网络硬件基础建设的一非限制性范例。该架构符合可有用进行本发明方法的使用物件导向式原理的分布式以因特网为基础的架构。

一中央控制器100具有多个软件及硬件组件且实施为一主架计算机或多个工作站。中央控制器100较佳设置于一具有备份电力(back-up power)、灾难回复能力、及其他类似基础建设的设施中，且经由电信连结件110与TI线缆调制解调器120、内联网VPN 130、如因特网140等广域网、无线通信150等连接。利用电信连结件110传输的信号可通过公共及私人锁钥加密予以加密。诸如无线电传输等其他电信连结件为熟习该技术者所了解。

为了建立与中央控制器100的电信连接，一财产拥有人或投资人可使用台式计算机160。较佳实施例中，财产拥有人或投资人所用的计算机可在一至少具有视窗98或以上(譬如，视窗2000或视窗XP)、来自加利福尼亚州圣塔克拉拉市任务学院大道2200号的英特尔公司(Intel Corporation)的Pentium III的均等物或以上、600MHz速度或更快的PC上执行。一财产拥有人或投资人亦可使用一笔记本式计算机170、一个人数字助理180、一移动电话190、或一个人数字助理200等。

本发明的一方面中，本发明的不动产衍生金融产品、指数设计、及贸易方法可形成用于发展一新产业的基础。该产业的不同件可被删节且各事业可由不同实体执行。譬如，指数编纂者/公布者、商业银行、投资银行、IDBs、REIDeX.corn、及SwapRent.com各可为该新产业中的一不同参与者。

参照图5，可看出根据本发明的原理的此产业的一生成方法的较佳非限制性范例的流程图。此方法可譬如在上述网络硬件基础建设的非限制性范例上实行。初始地，可如上文连同标题为“一指数构造”段落所详述来提供一不动产指数。可利用诸如一ZIP码(或美国以外国家中的邮递区号)或一住居发展专案等类似种类财产的基本最小可界定社区元件来生成每平方呎(或公尺)财产加权平均价格信息。如果此基本社区元件代表太小的一地理区域，则可通过简单地在相同加权平均关系中包括诸如一ZIP码(邮递区号)或一住居发展专案等类似种类的不只一最小可界定社区来放大及扩张一较大区。

一旦指数已经构成，可提供不动产衍生金融产品。其可包括如上文连同标题为“SwapRent^SM”段落所详述的“第一代”不动产衍生金融产品。并且，其可由与本发明的不动产指数不同的一实体提供。此外，如果终端使用者有兴趣于选择权性(optionality)，可如上文连同标题为“REIO”段落所详述提供本发明的金融产品的合成“租金”的不同贸易位准变异。并且，其可由与不动产指数及本发明的“第一代”不动产指数衍生金融产品不同的一实体提供。此外，可提供如上文连同标题为“OTC选择权及远期期货”段落所详述的选择权及远期期货贸易产品。并且，其可由与不动产指数、本发明的“第一代”不动产指数衍生金融产品、及“REIO”不同的一实体提供。

如果金融机构有兴趣提供予住宅财产拥有人或商业不动产财产拥有人，可如上文连同标题为“PELM”、“HELM”、及“FVCM”段落所详述提供新抵押产品。并且，其可由一与不动产指数、本发明的“第一代”不动产指数衍生金融产品、“REIO”及“OTC选择权及远期期货”不同的一实体提供。此外，可提供结构式投资产品用以承受财产价值风险及回报曝露如上文连同标题为“PILN”及“REILD”段落所详述。并且，其可由与不动产指数衍生、本发明的“第一代”不动产指数衍生金融产品、“REIO”、“OTC选择权及远期期货”、“PELM”、“HELM”及“FVCM”不同的一实体提供。

接着，作出是否提供线上贸易的一决策。若为是，则可如连同标题为“REIDeX.com”段落所详述提供一贸易论坛。一因特网入口网址可作为一对于本发明的不动产指数衍生产品的买家及卖家提供价格指示及执行能力的线上交换所。并且，可通过与不动产指数、本发明的“第一代”不动产指数衍生产品、“REIO”、“OTC选择权及远期期货”、“PELM”、“HELM”及“FVCM”、“PILN”及“REILD”不同的一实体来提供本发明的线上贸易。

接着，作出是否提供线上贸易信息的一决策。若为是，则可如连同上文标题为“SwapRent.com”段落所详述提供一信息论坛。信息论坛可显示不动产指数上的本发明的“第一代”不动产衍生金融产品、升值释放金融产品、及贬值保护金融产品及其他一般性交换、远期期货、选择权、及交换选择权合约的不同最后贸易信息的价格信息。并且，一因特网入口网址可作为一用以提供本发明的不动产指数衍生产品的最后贸易信息的线上论坛。并且，本发明的线上贸易信息可由与不动产指数、本发明的“第一代”不动产衍生金融产品、“REIO”、“OTC选择权及远期期货”、“PELM”、“HELM”、“FVCM”、“PILN”、“PEILD”及线上贸易不同的一实体提供。因此，如果实行上述所有块件，可与对于市集相互利益来合作的不同相互依赖玩家发展出如图6所反映的一新产业。当然，本发明的原理不应诠释为限于此“终极”实行方式。

虽然已经就特定实施例描述本发明，熟习该技术者将了解其他替代方式、修改及变异。譬如，虽然已经主要连同住宅不动产来描述本发明，相同原理适用于商业不动产。为此，预定包括所附权利要求书的精神及范围内提出的所有此等替代方式、修改及变异。

Claims (120)

1.一种包含不动产中的一“合成”租金的不动产衍生产品，其能够使一财产拥有人锁定财产权益价值一段时间期间，同时继续既存的法定不动产拥有权。

2.根据权利要求1所述的不动产衍生产品，其特征在于，其进一步包含一利用价格指数来与所属不动产财产市场产生交叉相关的衍生产品。

3.根据权利要求2所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该价格指数包含最小可界定类似种类财产社区及其以加总为基础的每平方面积不动产加权平均数指数。

4.根据权利要求3所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该价格指数包含一以邮递区号为基础的每平方面积不动产加权平均数指数。

5.根据权利要求2所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该价格指数包含一以邮递区号为基础的每平方面积不动产中位价格指数。

6.根据权利要求1所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中一投资人付予该财产拥有人且，如果该财产价值上升代表一增益，该增益属于该投资人。

7.根据权利要求6所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该财产拥有人付予该投资人且，如果该财产价值减小代表一损失，则该损失由该投资人承受。

8.根据权利要求1所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括以其为基础的进一步衍生金融工具。

9.根据权利要求1所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括选自包括指数连结式票券、指数连结式债券、指数连结式存金、及其组合等物的群组的以其为基础的进一步衍生金融工具。

10.根据权利要求1所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中报价该不动产指数衍生产品。

11.根据权利要求1所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中贸易该不动产指数衍生产品。

12.一种不动产衍生产品，其包含通过在不动产中生成一合成多头位置而不需要法定不动产拥有权的一被曝露于财产权益价值一时间期间的投资人。

13.根据权利要求12所述的不动产衍生产品，其特征在于，其进一步包含一利用价格指数来与该所属不动产财产市场产生交叉相关的衍生产品。

14.根据权利要求13所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该价格指数包含最小可界定类似种类财产社区及其以加总为基础的每平方面积不动产加权平均数指数。

15.根据权利要求14所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该价格指数包含一以邮递区号为基础的每平方面积不动产加权平均数指数。

16.根据权利要求13所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该价格指数包含一以邮递区号为基础的每平方面积不动产中位价格指数。

17.根据权利要求12所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中一财产拥有人付予该投资人且，如果该财产价值减小代表一损失，则该损失由该投资人承受。

18.根据权利要求12所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该投资人付予该财产拥有人且，如果该财产价值上升代表一增益，该增益属于该投资人。

19.根据权利要求12所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括以其为基础的进一步衍生金融工具。

20.根据权利要求12所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括选自包括指数连结式票券、指数连结式债券、指数连结式存金、及其组合等物的群组的以其为基础的进一步衍生金融工具。

21.根据权利要求12所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中报价该不动产指数衍生产品。

22.根据权利要求12所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中贸易该不动产指数衍生产品。

23.一种不动产衍生产品，其包含一利用价格指数来与所属不动产财产市场产生交叉相关的衍生产品。

24.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中以类似种类财产的最小可界定社区及其加总为基础来生成该价格指数。

25.根据权利要求24所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中以以最小可识别社区邮递区号为基础的每平方面积不动产加权平均数指数为基础来生成该价格指数。

26.根据权利要求24所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中以以最小可识别社区邮递区号为基础的每平方面积不动产中位价格指数为基础来生成该价格指数。

27.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括一表示为一浮动利率的集资成本。

28.根据权利要求27所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括一表示为一诸如伦敦银行间拆款率(LIBOR)等浮动利率的集资成本。

29.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括一表示为一固定利率的集资成本。

30.根据权利要求29所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括一表示为一诸如利率交换率等固定利率的集资成本。

31.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中一财产拥有人付予一投资人；该投资人付予该财产拥有人；如果该财产价值上升代表一增益，该增益属于该投资人；及如果该财产价值减小代表一损失，则该财产拥有人将被该投资人付予该损失。

32.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括以其为基础的进一步衍生金融工具。

33.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括选自包括一总回报交换、一价格回报交换、一远期期货、一选择权、一利用价格指数来与该所属市场的不动产财产产生交叉相关的不动产指数衍生产品、及其组合等物的群组的衍生金融工具。

34.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步包括选自包括指数连结式票券、指数连结式债券、指数连结式存金、及其组合的群组的以其为基础的进一步衍生金融工具。

35.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中报价该不动产指数衍生产品。

36.根据权利要求23所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中贸易该不动产指数衍生产品。

37.一种不动产衍生结构，包含：

一财产拥有人付予一投资人；该投资人付予该财产拥有人；

如果该财产价值上升代表一增益，该增益属于该投资人；及

如果该财产价值减低代表一损失，则该财产拥有人将被该投资人付予该损失；

故该财产拥有人将被保护不受该财产价值的起伏。

38.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一浮动利率的集资成本。

39.根据权利要求38所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一诸如伦敦银行间拆款率(LIBOR)等浮动利率的集资成本。

40.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一固定利率的集资成本。

41.根据权利要求40所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一诸如一特定到期日的利率交换率等固定利率的集资成本。

42.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产拥有人的付款及该投资人的付款被偏移及净抵。

43.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由一经鉴价价值来决定。

44.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由一不动产指数价格指数来决定。

45.根据权利要求44所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由一以最小可识别社区邮递区号为基础的每平方面积不动产指数及其加总来决定。

46.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一表示为一年金化百分比的不动产指数衍生产品，但其通过乘以一财产价值及对于周期性付款量按比例分配该财产价值来决定。

47.根据权利要求46所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中报价该不动产指数衍生产品。

48.根据权利要求46所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中贸易该不动产指数衍生产品。

49.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括以其为基础的进一步衍生金融工具。

50.根据权利要求37所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括选自包括指数连结式票券、指数连结式债券、指数连结式存金、及其组合的群组的以其为基础的进一步衍生金融工具。

51.一种不动产衍生结构，包含：

一投资人付予一财产拥有人；及

如果该财产价值上升代表一增益，则该增益属于该投资人；

故该财产拥有人收受该付款而不管是否实现一增益。

52.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产拥有人提供一偏移对抗该财产拥有人付款同时避免财产贬值的风险。

53.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该财产拥有人付款及该偏移付款的概念量相同。

54.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该财产拥有人付款及该偏移的概念量不同。

55.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该财产拥有人付款及该偏移的开始日期相同。

56.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该财产拥有人付款及该偏移的开始日期不同。

57.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该财产拥有人付款及该偏移的到期日期相同。

58.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该财产拥有人付款及该偏移的到期日期不同。

59.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该财产拥有人付款及该偏移的开始值相同。

60.根据权利要求52所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该财产拥有人付款及该偏移的开始值不同。

61.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一浮动利率的集资成本。

62.根据权利要求61所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一诸如伦敦银行间拆款率(LIBOR)等浮动利率的集资成本。

63.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一固定利率的集资成本。

64.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一诸如一利率交换率等固定利率的集资成本。

65.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由真实经鉴价价值来决定。

66.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由一不动产指数来决定。

67.根据权利要求66所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由一以最小可识别社区邮递区号为基础的每平方面积不动产指数及其加总来决定。

68.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一表示为一年金化百分比的不动产指数衍生产品，但其通过乘以一财产价值及对于周期性付款量按比例分配该财产价值来决定。

69.根据权利要求68所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中报价该不动产指数衍生产品。

70.根据权利要求68所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中贸易该不动产指数衍生产品。

71.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括以其为基础的进一步衍生金融工具。

72.根据权利要求51所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括选自包含指数连结式票券、指数连结式债券、指数连结式存金、及其组合的群组的以其为基础的进一步衍生金融工具。

73.一种不动产衍生结构，包含：

一财产拥有人付予一投资人；及

如果该财产价值减低表一损失，则该财产拥有人将被该投资人付予该损失；

故该财产拥有人将被保护不受财产价值减低。

74.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该投资人提供一偏移对抗该投资人付款同时获益自财产升值的风险。

75.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该投资人付款及该偏移的概念量相同。

76.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中该投资人付款及该偏移的概念量不同。

77.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该投资人付款及该偏移的开始日期相同。

78.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该投资人付款及该偏移的开始日期不同。

79.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该投资人付款及该偏移的到期日期相同。

80.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该投资人付款及该偏移的到期日期不同。

81.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该投资人付款及该偏移的开始值相同。

82.根据权利要求74所述的不动产衍生产品，其特征在于，进一步其中对于该财产拥有人付款及该偏移的开始值不同。

83.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一浮动利率的集资成本。

84.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一诸如伦敦银行间拆款率(LIBOR)等浮动利率的集资成本。

85.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一固定利率的集资成本。

86.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一包含一诸如一利率交换率等固定利率的集资成本。

87.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由真实经鉴价价值来决定。

88.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由一不动产价格指数来决定。

89.根据权利要求88所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中该财产的价值经由一以最小可识别社区邮递区号为基础的每平方面积不动产指数及其加总来决定。

90.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括一表示为一年金化百分比的不动产指数衍生产品，但其通过乘以一财产价值及对于周期性付款量按比例分配该财产价值来决定。

91.根据权利要求90所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中报价该不动产指数衍生产品。

92.根据权利要求90所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步其中贸易该不动产指数衍生产品。

93.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括以其为基础的进一步衍生金融工具。

94.根据权利要求73所述的不动产衍生结构，其特征在于，进一步包括选自包括指数连结式票券、指数连结式债券、指数连结式存金、及其组合的群组的以其为基础的进一步衍生金融工具。

95.一种不动产价格指数，包含一群组的类似种类财产每平方面积不动产价格指数的最小可识别社区，其具有充分交叉相关以避险该财产价值风险的贝他、但非阿尔法及其加总层。

96.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步包括类似种类财产每平方面积不动产加权平均数价格指数的一最小可识别社区，其具有充分交叉相关以避险该财产价值风险的贝他、但非阿尔法。

97.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步包括类似种类财产每平方面积不动产中位价格指数的一最小可识别社区，其具有充分交叉相关以避险该财产价值风险的贝他、但非阿尔法。

98.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该类似种类财产每平方面积不动产加权平均数价格指数的最小可识别社区包含一以邮递区号为基础的每平方呎不动产价格指数。

99.根据权利要求98所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该以邮递区号为基础的每平方面积不动产价格指数包含一以区改良计划码为基础的每平方呎不动产价格指数。

100.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该类似种类财产每平方面积不动产价格指数的最小可识别社区包含类似种类财产的至少一最小可识别社区。

101.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该类似种类财产每平方面积不动产价格指数的最小可识别社区包含类似种类财产的不只一最小可识别社区。

102.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该价格指数包含该价格指数的一滚动的移动平均数。

103.根据权利要求102所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该价格指数包含该加权平均数价格指数的一滚动的移动平均数。

104.根据权利要求102所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该价格指数包含该中位价格指数的一滚动的移动平均数。

105.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中利用该不动产价格指数来定价一不动产指数衍生产品。

106.根据权利要求105所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中利用该不动产价格指数来定价一不动产指数衍生产品，其能够通过生成不动产中的一合成“租金”位置同时继续既存的法定不动产拥有权使得财产拥有人锁定财产权益价值一段时间期间。

107.根据权利要求105所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中利用该不动产价格指数来定价一不动产指数衍生产品，其能够通过生成不动产中的一合成多头位置而不需要法定不动产拥有权使得投资人建立财产权益价值中的一曝露一段时间期间。

108.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该不动产价格指数包含一地理区域及一类型的不动产。

109.根据权利要求108所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该不动产价格指数包含一地理区域及一类型的住宅不动产。

110.根据权利要求108所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该不动产价格指数包含一地理区域及一类型的商业不动产。

111.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步其中该不动产价格指数通过该社区内的财产属性作进一步调整。

112.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步包括对于经量化财产属性作调整。

113.根据权利要求112所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步包括对于财产的类型作调整。

114.根据权利要求112所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步包括对于个别财产特征作调整。

115.根据权利要求95所述的不动产价格指数，其特征在于，进一步包括排除不稳定的外围财产。

116.一种抵押产品，其包含一借入者提供一出借者使用对于不动产衍生交易的一所属财产的一权益部分的权利，其中周期性按市价核算活动将增加或将减小该财产权益量。

117.根据权利要求116所述的抵押产品，其特征在于，进一步其中该衍生产品选自包括一总回报交换、一价格回报交换、一远期期货、一选择权、一利用价格指数来与该所属市场不动产财产产生交叉相关的不动产指数衍生产品、及其组合的群组。

118.根据权利要求116所述的抵押产品，其特征在于，进一步其中一财产拥有人经由衍生交易在一财产中释放潜在景气上扬升值财产价值增益及、对于潜在财产价值损失获取景气下滑贬值保护或两者；一被失去及付出予一衍生对造的财产价值增益反映为一借入量的一增加；及一被一衍生对造所增益及付出的财产价值损失反映为该借入量的一减低；故该借入量将对于该财产的资产值呈前后式上下起伏。

119.根据权利要求118所述的抵押产品，其特征在于，进一步其中只有当该财产资产价值随着该借入量增加而增加时该抵押付款对于利率产生变化。

120.根据权利要求118所述的抵押产品，其特征在于，进一步其中当该财产资产值随着该借入量减小而衰退时该抵押付款包括一摊提量。

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