JP2020155126A - Real estate server and real estate search system - Google Patents

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Abstract

To provide property information of real estate to a user by excellently utilizing an electronic map.SOLUTION: A real estate server 100 includes: collection means 105 for collecting disclosed property information of real estate open to the public and non-disclosed property information of real estate not open to the public; a storage medium 110 for storing each property information collected by the collection means 105; deletion means 115 for excluding the duplication of each property information stored in the storage medium 110; image processing means 120 for reading property information of real estate matching a search condition transmitted from a user device 200 from the storage medium 110, and for superimposing it on an electronic map on the basis of address information included in the property information; and reply means 125 for replying the electronic map on which the property information is superimposed by the image processing means 120 to the user device 200.SELECTED DRAWING: Figure 2

Description

本発明は、不動産サーバ及び不動産検索システムに関し、特に、ハウスメーカが好適に利用可能な不動産サーバ及び不動産検索システムに関する。 The present invention relates to a real estate server and a real estate search system, and more particularly to a real estate server and a real estate search system that can be preferably used by a house maker.

特許文献１には、所定の間取りの建物が建築可能な土地を提案する装置が開示されている。この装置は、利用者が利用する利用者端末とネットワークを介して通信可能に構成され、所定の土地上に建物を建築する際の土地に固有な条件に係る土地側条件と、当該土地の形状に係る土地形状と、当該土地の東西南北の方角に係る土地方角とを含む土地情報を記憶した土地情報記憶手段と、所定の間取りの建物を建築する際の間取りに固有な条件に係る間取り側条件と、当該間取りの形状に係る間取り形状と、当該間取りに設定されている東西南北の方角に係る間取り方角と、上記間取りに設定されている東西南北の向きについて許容可能な角度に係る情報とを含む間取り情報を記憶した間取り情報記憶手段と、上記利用者端末から、間取りの指定を受信する指定情報受信手段と、利用者による間取りの指定に基づき、上記間取り情報記憶手段を参照して、指定された間取りの間取り情報を抽出する抽出処理手段と、抽出した間取り情報に基づき、上記土地情報記憶手段を参照して、上記指定された間取りの建物が建築可能な土地を検索する検索処理手段と、上記利用者端末に対し、上記検索の結果に基づき、上記指定された間取りの建物が建築可能な土地の情報を送信する土地情報送信手段と、を有し、上記検索処理手段が、上記土地情報記憶手段に記憶されている土地について、上記指定された間取りの間取り側条件に合致する土地側条件を備えているか否かを判断する第一の機能部と、上記間取りに設定されている東西南北の向きについて許容可能な角度の範囲で、上記指定された間取りの間取り形状が収まる土地形状であるか否かを判断する第二の機能部と、によって構成されている。
特許第６０８３０５４号公報 Patent Document 1 discloses an apparatus that proposes a land on which a building having a predetermined floor plan can be constructed. This device is configured to be able to communicate with the user terminal used by the user via a network, and the land-side conditions related to the land-specific conditions when building a building on a predetermined land and the shape of the land. Land information storage means that stores land information including the land shape related to the land shape and the land direction related to the north, south, east, and west directions of the land, and the floor plan side related to the conditions unique to the floor plan when constructing a building with a predetermined floor plan. Conditions, the floor plan shape related to the floor plan shape, the floor plan direction related to the north, south, east, and west directions set in the floor plan, and the information on the allowable angle for the north, south, east, and west directions set in the above floor plan. With reference to the floor plan information storage means that stores the floor plan information including the above, the designated information receiving means that receives the floor plan designation from the user terminal, and the floor plan information storage means based on the floor plan designation by the user. An extraction processing means that extracts the floor plan information of the specified floor plan, and a search processing means that searches for land on which the building of the specified floor plan can be built by referring to the land information storage means based on the extracted floor plan information. And, based on the result of the search, the user terminal has a land information transmission means for transmitting information on the land on which the building with the specified floor plan can be built, and the search processing means is the above. The land stored in the land information storage means is set to the first functional unit for determining whether or not the land side condition that matches the floor plan side condition specified above is satisfied, and the floor plan described above. It is composed of a second functional unit that determines whether or not the floor plan shape specified above fits in the range of acceptable angles for the north, south, east, and west directions.
Japanese Patent No. 6083054

特許文献１に開示されている装置は、先にユーザの希望する間取りが決定していて、後にその間取りの建物が建築可能な土地を選択するというアプローチで不動産の選定を行う、ユーザに対して土地の提案をするというものである。 In the device disclosed in Patent Document 1, the floor plan desired by the user is determined first, and then the real estate is selected by the approach of selecting the land on which the building of the floor plan can be built. It is to make a land proposal.

しかし、特許文献１に開示されている装置は、先に土地が決定していて、後に間取りが選定しているという場合には用いることができず、ユーザにとっての利用度が限定的であったという点で問題がある。 However, the device disclosed in Patent Document 1 cannot be used when the land is determined first and the floor plan is selected later, and the degree of use for the user is limited. There is a problem in that.

また、特許文献１に開示されている装置は、所定の間取りの建物が建築可能な土地を提案するとしても、多くの場合、自己資金及びローンの借り入れ可能金額を考慮せずに不動産物件の購入をすることは現実的でない。したがって、これらを考慮した上で、最終的に不動産の物件情報を提案することが必要である。 Further, even if the device disclosed in Patent Document 1 proposes a land on which a building with a predetermined floor plan can be constructed, in many cases, the purchase of a real estate property without considering the self-financing and the borrowable amount of the loan. Is not realistic to do. Therefore, it is necessary to finally propose real estate property information in consideration of these factors.

そこで、本発明は、特許文献１に開示されているとは全く異なるアプローチによってユーザに不動産の物件情報を提供することを課題とする。 Therefore, an object of the present invention is to provide a user with real estate property information by an approach completely different from that disclosed in Patent Document 1.

上記課題を解決するために、本発明の不動産サーバ（例えば図１に示す不動産サーバ１００）は、
一般公開されている不動産の公開物件情報を収集する第１収集手段（例えば図２に示す収集手段１０５）と、
一般公開されていない不動産の未公開物件情報を収集する第２収集手段（例えば図２に示す収集手段１０５）と、
前記第１及び第２収集手段によって収集された各物件情報が格納される格納媒体（例えば図２に示す格納媒体１１０）と、
前記格納媒体に格納されている各物件情報の重複を排除する削除手段（例えば図２に示す削除手段１１５）と、
ユーザ装置から送信される検索条件に合致する不動産の物件情報を前記格納媒体から読み出して当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させる画像処理手段（例えば図２に示す画像処理手段１２０）と、
前記画像処理手段によって物件情報が重畳された電子地図を前記ユーザ装置に返信する返信手段（例えば図２に示す返信手段１２５）と、を備える。 In order to solve the above problems, the real estate server of the present invention (for example, the real estate server 100 shown in FIG. 1) is
The first collection means (for example, the collection means 105 shown in FIG. 2) for collecting public property information of real estate that is open to the public, and
A second collection means (for example, collection means 105 shown in FIG. 2) for collecting undisclosed property information of real estate that is not open to the public, and
A storage medium (for example, the storage medium 110 shown in FIG. 2) in which each property information collected by the first and second collection means is stored, and
Deletion means for eliminating duplication of each property information stored in the storage medium (for example, deletion means 115 shown in FIG. 2) and
An image processing means (for example, an image shown in FIG. 2) that reads real estate property information that matches the search conditions transmitted from the user device from the storage medium and superimposes it on an electronic map based on the address information included in the property information. Processing means 120) and
A reply means (for example, a reply means 125 shown in FIG. 2) for returning an electronic map on which property information is superimposed by the image processing means to the user device is provided.

前記電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には、当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて建築可能床面積を算出する算出手段（例えば図２に示す算出手段１３０）を備えることができる。また、この際、前記算出手段によって算出された建築可能床面積を対応する前記物件情報と紐付けて前記格納媒体内の情報を更新する更新手段（例えば図２に示す更新手段１３５）を備えることもできる。 When the property information superimposed on the electronic map is land information, it is provided with a calculation means (for example, calculation means 130 shown in FIG. 2) for calculating the buildingable floor area based on the building coverage ratio and the floor area ratio of the land information. be able to. Further, at this time, an update means (for example, the update means 135 shown in FIG. 2) for updating the information in the storage medium by associating the buildable floor area calculated by the calculation means with the corresponding property information is provided. You can also.

さらに、前記第１又は第２収集手段によって収集された物件情報のうち販売価格の値引がされたことを前記ユーザ装置に送信する値引情報送信手段（例えば図２に示す値引情報送信手段１４０）を備えたり、前記第１又は第２収集手段によって収集された新着の物件情報のうち、前記ユーザ装置による検索条件との間で所定の相関関係がある物件情報を当該ユーザ装置に送信する新着情報送信手段（例えば図２に示す新着情報送信手段１４５）を備えたりすることもできる。 Further, the discount information transmitting means (for example, the discount information transmitting means shown in FIG. 2) that transmits to the user device that the selling price has been discounted among the property information collected by the first or second collecting means. 140), or among the new property information collected by the first or second collecting means, the property information having a predetermined correlation with the search condition by the user device is transmitted to the user device. A new arrival information transmission means (for example, a new arrival information transmission means 145 shown in FIG. 2) may be provided.

また、
前記ユーザ装置のユーザと当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先とが対応付けされて登録される登録媒体（例えば図２に示す登録媒体１５０）と、
前記ユーザ装置による不動産サーバ本体を通じた物件情報の検索頻度が所定の閾値以上である場合に当該ユーザ装置に対応する担当者の連絡先宛に連絡をする連絡手段（例えば図２に示す連絡手段１５５）と、
を備えてもよい。 Also,
A registration medium (for example, the registration medium 150 shown in FIG. 2) in which the user of the user device and the contact information of the person in charge of the real estate agent who provides the service to the user are associated and registered, and
When the frequency of searching property information through the real estate server main body by the user device is equal to or higher than a predetermined threshold value, the contact means for contacting the contact information of the person in charge corresponding to the user device (for example, the contact means 155 shown in FIG. 2). )When,
May be provided.

さらにまた、
第１及び第２のユーザにとって不動産の選定の際に重要視する複数項目をそれぞれ順位付けして選択させる第１質問手段（例えば図２に示す質問手段１６０）と、
前記返信手段によって返信された物件情報に従って実際にその物件を閲覧した第１及び第２ユーザに対して前記複数項目の幾つかを提示して当該物件に対する評価を選択させる第２質問手段（例えば図２に示す質問手段１６０）と、
前記第１及び第２質問手段に対する回答に基づいて第１及び第２のユーザの各々及び双方の前記物件に対する評価を回答する回答手段（例えば図２に示す回答手段１６５）と、
を備えることも一法である。 Furthermore,
The first questioning means (for example, the questioning means 160 shown in FIG. 2) that ranks and selects a plurality of items that are important for the first and second users when selecting real estate, and
A second questioning means (for example, FIG.) in which the first and second users who actually browsed the property according to the property information returned by the reply means are presented with some of the plurality of items to select the evaluation for the property. Questioning means 160) shown in 2 and
Answering means (for example, answering means 165 shown in FIG. 2) for answering the evaluation of each or both of the first and second users based on the answers to the first and second questioning means.
It is also one way to prepare.

上記課題を解決するために、本発明の不動産サーバ（例えば図１に示す不動産サーバ１００）は、
ユーザの不動産物件の購入予算と当該ユーザが希望する間取りとに基づいて建物の施工床面積及び建物の価格を求める第１演算手段（例えば図９に示す第１演算手段１８０）と、
前記第１演算手段によって求められた建物の施工床面積及び建物の価格と前記不動産物件の購入予算とに基づいて建築可能床面積と土地の購入金額とを求める第２演算手段（例えば図９に示す第２演算手段１８５）と、を備える。 In order to solve the above problems, the real estate server of the present invention (for example, the real estate server 100 shown in FIG. 1) is
A first calculation means (for example, the first calculation means 180 shown in FIG. 9) for obtaining the construction floor area of the building and the price of the building based on the purchase budget of the user's real estate property and the floor plan desired by the user.
A second calculation means (for example, in FIG. 9) for obtaining a buildable floor area and a land purchase amount based on the construction floor area of the building and the price of the building obtained by the first calculation means and the purchase budget of the real estate property. The second calculation means 185) and the above are provided.

また、前記不動産物件の購入予算をユーザ装置（例えば図１に示すユーザ装置２００）から送信される少なくともユーザの年収及び年齢に基づいて割り出す割出手段（例えば図９に示す割出手段１７５）を備えることもできる。 Further, an indexing means (for example, the indexing means 175 shown in FIG. 9) for calculating the purchase budget of the real estate property based on at least the annual income and age of the user transmitted from the user device (for example, the user device 200 shown in FIG. 1) is provided. You can also prepare.

さらに、ユーザの土地検索の希望条件を受け付ける受付手段（例えば、図１２において選択された希望条件を受信する手段）と、
前記受付手段によって受け付けられた希望条件に合致する物件情報を前記格納媒体から特定する特定手段（例えば、実施形態３で説明したフィルタリング処理を行う手段）と、を備え、
前記画像処理手段は、前記特定手段によって特定された物件情報を前記電子地図に重畳させてもよい。 Further, a reception means for receiving the desired condition of the user's land search (for example, a means for receiving the desired condition selected in FIG. 12) and
It is provided with a specific means for specifying property information that matches the desired conditions received by the reception means from the storage medium (for example, a means for performing the filtering process described in the third embodiment).
The image processing means may superimpose the property information specified by the specific means on the electronic map.

また、本発明の不動産検索システムは、
上記の不動産サーバ（例えば図１に示す不動産サーバ１００）と、
前記ユーザ装置（例えば図１に示すユーザ装置２００）と、
不動産業者が操作する不動産業者装置（例えば図１に示す不動産業者装置３００）と、
を含む。 Further, the real estate search system of the present invention is
The above real estate server (for example, the real estate server 100 shown in FIG. 1) and
The user device (for example, the user device 200 shown in FIG. 1) and
A real estate agent device operated by a real estate agent (for example, a real estate agent device 300 shown in FIG. 1) and
including.

本発明の実施形態１の不動産検索システムの模式的な構成図である。It is a schematic block diagram of the real estate search system of Embodiment 1 of this invention. 図１に示す不動産サーバ１００の模式的な構成図である。It is a schematic block diagram of the real estate server 100 shown in FIG. 図２に示す返信手段１２５によって返信されユーザ装置２００が取得する物件情報が重畳された電子地図１００Ａの例を示す図である。It is a figure which shows the example of the electronic map 100A which replied by the reply means 125 shown in FIG. 2, and superposed property information acquired by a user apparatus 200. 図３における「東京都港区白金１丁目」の丸印を指定した際に遷移する図である。It is a figure which transitions when the circle mark of "Shirokane 1-chome, Minato-ku, Tokyo" in FIG. 3 is designated. 図４におけるダイジェスト１００Ｄの一方を指定した際に遷移する図である。It is a figure which transitions when one of the digest 100D in FIG. 4 is specified. 図２に示す質問手段１６０によって第１及び第２のユーザになされる質問内容を示す図である。It is a figure which shows the question content which the 1st and 2nd users are asked by the question means 160 shown in FIG. 図２に示す回答手段１６５によって第１及び第２のユーザになされる回答結果を示す図である。It is a figure which shows the answer result to give to the 1st and 2nd users by the answer means 165 shown in FIG. 図１に示す不動産検索システムの動作を示すタイミング図である。It is a timing diagram which shows the operation of the real estate search system shown in FIG. 本発明の実施形態２の不動産検索システムにおける不動産サーバの模式的な構成図である。It is a schematic block diagram of the real estate server in the real estate search system of Embodiment 2 of this invention. 図９に示す要求手段１７０によってユーザ装置２００にダウンロードさせる不動産物件のローンシミュレーションに必要な情報の入力画面例を示す図である。It is a figure which shows the example of the input screen of the information necessary for the loan simulation of the real estate property to be downloaded to the user apparatus 200 by the request means 170 shown in FIG. 図９に示す割出手段１７５と第１演算手段１８０と第２演算手段１８５とによる割出結果等の表示画面例を示す図である。It is a figure which shows the display screen example of the indexing result, etc. by the indexing means 175, the 1st calculation means 180, and the 2nd calculation means 185 shown in FIG. 本発明の実施形態３の不動産検索システムに係るユーザ端末２００に付帯するディスプレイの表示例を示す図である。It is a figure which shows the display example of the display attached to the user terminal 200 which concerns on the real estate search system of Embodiment 3 of this invention. 図１２を通じて選択されたユーザの希望条件に合致する検索結果の表示例を示す図である。It is a figure which shows the display example of the search result which matches the desired condition of the user selected through FIG.

１００ 不動産サーバ
１０５ 収集手段
１１０ 格納媒体
１１５ 削除手段
１２０ 画像処理手段
１２５ 返信手段
１３０ 算出手段
１３５ 更新手段
１４０ 値引情報送信手段
１４５ 新着情報送信手段
１５０ 登録媒体
１５５ 連絡手段
１６０ 質問手段
１６５ 回答手段
１７０ 要求手段
１５０ 割出手段
１８０ 第１演算手段
１８５ 第２演算手段
２００ ユーザ装置
３００ 不動産業者装置
４００ 不動産ポータルサイトデータベース（ポータルサイトＤＢ）
５００ 不動産流通標準情報システムデータベース（Real Estate Information Network System（ＲＥＩＮＳ−ＤＢ））
６００ ネットワーク 100 Real estate server 105 Collection means 110 Storage medium 115 Deletion means 120 Image processing means 125 Reply means 130 Calculation means 135 Update means 140 Discount information transmission means 145 What's new information transmission means 150 Registration medium 155 Contact means 160 Question means 165 Answer means 170 Request Means 150 Indexing Means 180 First Computational Means 185 Second Computational Means 200 User Equipment 300 Real Estate Agent Equipment 400 Real Estate Portal Site Database (Portal Site DB)
500 Real Estate Information Network System (REINS-DB)
600 networks

発明の実施の形態Embodiment of the invention

以下、本発明の実施形態について図面を参照して説明する。なお、実施形態１においては、主として、不動産の物件情報として購入可能な土地情報とした場合を例に説明する。 Hereinafter, embodiments of the present invention will be described with reference to the drawings. In the first embodiment, the case where the land information can be purchased as the property information of the real estate will be mainly described as an example.

（実施形態１）
図１は、本発明の実施形態１の不動産検索システムの模式的な構成図である。図１には、以下説明する、不動産サーバ１００と、ユーザ装置２００と、不動産業者装置３００と、ポータルサイトデータベース（以下、「ポータルサイトＤＢ」と称する。）４００と、不動産流通標準情報システムデータベース（Real Estate Information Network System データベース：以下、「ＲＥＩＮＳ−ＤＢ」と称する。）５００と、ネットワーク６００と、を示している。 (Embodiment 1)
FIG. 1 is a schematic configuration diagram of the real estate search system according to the first embodiment of the present invention. FIG. 1 shows a real estate server 100, a user device 200, a real estate agent device 300, a portal site database (hereinafter referred to as “portal site DB”) 400, and a real estate distribution standard information system database (hereinafter referred to as “portal site DB”) 400, which will be described below. Real Estate Information Network System database: Hereinafter referred to as "REINS-DB") 500 and network 600 are shown.

不動産サーバ１００は、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００から、土地情報を含む不動産の物件情報を収集して、ユーザ装置２００から送信される検索条件に合致する物件情報を提供するものである。不動産サーバ１００の具体的構成については、図２を用いて後述する。 The real estate server 100 collects real estate property information including land information from the portal sites DB 400 and REINS-DB 500, and provides property information that matches the search conditions transmitted from the user device 200. The specific configuration of the real estate server 100 will be described later with reference to FIG.

ユーザ装置２００は、本実施形態の不動産検索システムによるサービスの提供を受けるユーザによって操作されるものである。ユーザ装置２００は、携帯電話機、タブレット端末、スマートフォン、パーソナルコンピュータなどとすることができる。 The user device 200 is operated by a user who receives the service provided by the real estate search system of the present embodiment. The user device 200 can be a mobile phone, a tablet terminal, a smartphone, a personal computer, or the like.

不動産業者装置３００は、ハウスメーカなどの不動産業者の職員によって操作されるものである。不動産業者装置３００は、携帯電話機、スマートフォン、タブレット端末、パーソナルコンピュータなどとすることができる。 The real estate agent device 300 is operated by the staff of a real estate agent such as a house maker. The real estate agent device 300 can be a mobile phone, a smartphone, a tablet terminal, a personal computer, or the like.

ポータルサイトＤＢ４００は、不動産情報サイトのデータベースである。ポータルサイトＤＢ４００には、一般公開されている不動産の公開物件情報が蓄積されている。なお、図１には、一つのポータルサイトＤＢ４００のみ示しているが、本実施形態の不動産検索システムには、実際には複数のポータルサイトＤＢ４００が存在する。 The portal site DB400 is a database of real estate information sites. The portal site DB400 stores information on public properties of real estate that is open to the public. Although FIG. 1 shows only one portal site DB 400, the real estate search system of the present embodiment actually has a plurality of portal sites DB 400.

ＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００は、不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムに用いられているデータベースである。ＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００には、一般公開されている不動産の公開物件情報のみならず、一般公開されていない不動産の未公開物件情報も蓄積されている。 REINS-DB500 is a database used in a computer network online system for exchanging real estate information operated by the Real Estate Distribution Organization. The REINS-DB500 stores not only public property information of real estate that is open to the public, but also undisclosed property information of real estate that is not open to the public.

ネットワーク６００は、不動産サーバ１００とユーザ装置２００と不動産業者装置３００とポータルサイトＤＢ４００とＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００とを相互に接続するネットワークである。ネットワーク６００は、インターネット回線、電話回線、携帯電話回線、ＬＴＥ（Long Term Evolution）回線などの各種ネットワークの総称である。 The network 600 is a network that interconnects the real estate server 100, the user device 200, the real estate agent device 300, the portal site DB 400, and the REINS-DB 500. Network 600 is a general term for various networks such as Internet lines, telephone lines, mobile phone lines, and LTE (Long Term Evolution) lines.

図２は、図１に示す不動産サーバの模式的な構成図である。図２には、以下説明する、収集手段１０５と、格納媒体１１０と、削除手段１１５と、画像処理手段１２０と、返信手段１２５と、算出手段１３０と、更新手段１３５と、値引情報送信手段１４０と、新着情報送信手段１４５と、登録媒体１５０と、連絡手段１５５と、質問手段１６０と、回答手段１６５と、を備える。 FIG. 2 is a schematic configuration diagram of the real estate server shown in FIG. FIG. 2 shows a collection means 105, a storage medium 110, a deletion means 115, an image processing means 120, a reply means 125, a calculation means 130, an update means 135, and a discount information transmission means, which will be described below. It includes 140, a new arrival information transmission means 145, a registration medium 150, a contact means 155, a question means 160, and an answer means 165.

収集手段１０５は、ネットワーク６００を介して、ポータルサイトＤＢ４００に蓄積されている一般公開されている不動産の公開物件情報を収集する第１収集手段と、ＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００に蓄積されている一般公開されていない不動産の未公開物件情報及び一般公開されている不動産の公開物件情報を収集する第２収集手段とを含む。 The collecting means 105 is a first collecting means for collecting public property information of real estate that is open to the public stored in the portal site DB 400 via the network 600, and is open to the public stored in REINS-DB 500. Includes a second collection method for collecting undisclosed property information of non-public real estate and public property information of real estate that is open to the public.

格納媒体１１０は、収集手段１０５によって収集された土地情報を含む複数の物件情報が格納されるものである。格納媒体１１０には、算出手段１３０によって算出される各土地情報に対する各建築可能床面積も、当該各土地情報と一対で格納される。 The storage medium 110 stores a plurality of property information including the land information collected by the collecting means 105. In the storage medium 110, each buildable floor area for each land information calculated by the calculation means 130 is also stored as a pair with each land information.

削除手段１１５は、格納媒体１１０に格納されている各物件情報の重複を排除するものである。すなわち、例えば、複数のポータルサイトＤＢ４００のそれぞれから物件情報が取得されると、相互に同じ物件についての物件情報である場合があるので、それらのいずれか一つのみを格納媒体１１０に残して、他の物件情報については削除するものである。 The deletion means 115 eliminates duplication of each property information stored in the storage medium 110. That is, for example, when property information is acquired from each of a plurality of portal sites DB 400, it may be property information about the same property, so only one of them is left in the storage medium 110. Other property information will be deleted.

なお、削除手段１１５による削除対象の物件情報を、複数の物件情報のいずれとするかの判断手法は不問であるが、例えば、最先に取得されたもの以外を削除することが考えられる。 It does not matter which of the plurality of property information the property information to be deleted by the deletion means 115 is, but for example, it is conceivable to delete the property information other than the one acquired first.

また、物件情報の重複の判断手法も不問であるが、本発明者の経験上、同丁目区域内に小数点以下第２位まで偶然一致しているが、実際には物件情報が異なっていたことは皆無であったので、簡易には所在地の丁目情報と小数点第２位までの敷地面積との組を相互に対比することで割り出せばよい。 In addition, the method of determining the duplication of property information does not matter, but in the experience of the present inventor, it happened to match up to the second decimal place in the same chome area, but the property information was actually different. Since there was no such thing, it is easy to find out by comparing the pair of the location information and the site area up to the second decimal place.

画像処理手段１２０は、ユーザ装置２００から送信される検索条件に合致する不動産の物件情報を格納媒体１１０から読み出して、当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させて後述する図３に示す画像を作成したり、そのほかに図４、図５に示す画像を作成したりするものである。 The image processing means 120 reads out the property information of the real estate that matches the search condition transmitted from the user device 200 from the storage medium 110, superimposes it on the electronic map based on the address information included in the property information, and will be described later. The image shown in FIG. 3 is created, and the images shown in FIGS. 4 and 5 are also created.

なお、電子地図とは、ウェブページを通じて閲覧可能な地図をいい、例えば、ゼンリン社が提供するデジタル地図が該当する。電子地図は、ラスター形式で作成されたものであっても、ベクター形式で作成されたものであってもよい。 The electronic map refers to a map that can be viewed through a web page, and corresponds to, for example, a digital map provided by Zenrin. The electronic map may be created in raster format or vector format.

返信手段１２５は、画像処理手段１２０によって物件情報が重畳された電子地図を、ユーザ装置２００に返信するものである。これにより、ユーザ装置２００は、検索条件に合致する不動産の物件情報を電子地図とともに取得することができる。 The reply means 125 returns the electronic map on which the property information is superimposed by the image processing means 120 to the user device 200. As a result, the user device 200 can acquire the property information of the real estate that matches the search conditions together with the electronic map.

算出手段１３０は、電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には、当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて、建築可能床面積を算出するものである。算出された建築可能床面積は、後述するように図５に示す画像に表示される。 When the property information superimposed on the electronic map is land information, the calculation means 130 calculates the buildingable floor area based on the building coverage ratio and floor area ratio of the land information. The calculated floor area that can be built is displayed in the image shown in FIG. 5 as will be described later.

更新手段１３５は、算出手段１３０によって算出された建築可能床面積を対応する物件情報と紐付けて格納媒体１１０内の情報を更新するものである。これにより、既述のように、格納媒体１１０には、特定の土地情報とこれに対応する建築可能床面積とが一対で蓄積されることになる。 The updating means 135 updates the information in the storage medium 110 by associating the buildable floor area calculated by the calculating means 130 with the corresponding property information. As a result, as described above, the storage medium 110 stores a pair of specific land information and the corresponding buildable floor area.

値引情報送信手段１４０は、収集手段１０５によって収集された物件情報のうち、販売価格の値引がされた物件情報がある場合に、そのことをユーザ装置２００に送信するものである。 The discount information transmitting means 140 transmits, when there is property information for which the selling price has been discounted among the property information collected by the collecting means 105, to the user device 200.

新着情報送信手段１４５は、収集手段１０５によって収集された新着の物件情報のうち、ユーザ装置２００による検索条件との間で所定の相関関係がある物件情報を、ユーザ装置に１００送信するものである。 The new arrival information transmitting means 145 transmits 100 of the new property information collected by the collecting means 105 to the user device, which has a predetermined correlation with the search condition by the user device 200. ..

登録媒体１５０は、ユーザ装置２００のユーザと当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先とが対応付けされて登録されるものである。この連絡先は、メールアドレス、電話番号、ファクシミリ番号などが好ましい。また、図７（ｂ）を用いて後述する各評価内容も物件と紐づけられた状態で登録媒体１５０に登録される。 The registration medium 150 is registered by associating the user of the user apparatus 200 with the contact information of the person in charge of the real estate agent who provides the service to the user. The contact information is preferably an e-mail address, a telephone number, a facsimile number, or the like. In addition, each evaluation content described later using FIG. 7B is also registered in the registration medium 150 in a state of being associated with the property.

連絡手段１５５は、ユーザ装置による不動産サーバ本体を通じた物件情報の検索頻度が所定の閾値以上である場合に当該ユーザ装置に対応する担当者の連絡先宛に連絡をするものである。検索頻度が高いユーザは不動産の購入意識が高く、不動産の売買契約が成立する可能性も高いと考えられるため、本実施形態では、このことを担当者に伝えられるようにしている。 The contact means 155 contacts the contact information of the person in charge corresponding to the user device when the frequency of searching the property information through the real estate server main body by the user device is equal to or higher than a predetermined threshold value. A user with a high search frequency is highly conscious of purchasing real estate, and it is highly likely that a real estate sales contract will be concluded. Therefore, in this embodiment, this is communicated to the person in charge.

質問手段１６０は、例えば、世帯主（第１のユーザ）及びその配偶者（第２のユーザ）にとって不動産の選定の際に重要視する複数項目をそれぞれ順位付けして選択させる第１質問手段と、返信手段１２５によって返信された物件情報に従って実際にその物件を閲覧した世帯主及びその配偶者に対して前記複数項目の幾つかを提示して当該物件に対する評価を選択させる第２質問手段とを含む。 The questioning means 160 is, for example, a first questioning means for the head of household (first user) and his / her spouse (second user) to rank and select a plurality of items that are important when selecting real estate. , A second questioning means for presenting some of the plurality of items to the householder and his / her spouse who actually browsed the property according to the property information returned by the reply means 125 and selecting the evaluation for the property. Including.

具体的には、図６（ａ）及び図６（ｂ）を用いて後述するように、第１質問手段は、例えば一般的に重視されている項目を９つ挙げて、それらのうち３つを選択させる画面のウェブページを送信し、第２質問手段は、当該９つの全て又は一部を示して良い・普通・悪いという３段階を選択させる画面のウェブページを送信することが考えられる。 Specifically, as will be described later with reference to FIGS. 6 (a) and 6 (b), the first questioning means includes, for example, nine items that are generally emphasized, and three of them. It is conceivable to send a web page of a screen for selecting, and for the second questioning means, send a web page of a screen for selecting three stages of showing all or a part of the nine, good, normal, and bad.

回答手段１６５は、質問手段１６０によって選択させた前記第１又は第２ユーザによる選択結果に基づいて物件の評価を回答を行うものである。本実施形態では、質問手段１６０によってなされる処理とともに、不動産購入の決定権が２人以上ある場合に、両者にとっての重要視する項目を調整するとともに、客観的な総合評価を示すことで、不動産購入をサポートするようにしている。 The answering means 165 answers the evaluation of the property based on the selection result by the first or second user selected by the questioning means 160. In the present embodiment, in addition to the processing performed by the question means 160, when there are two or more people who have the right to decide to purchase real estate, the items that are important to both parties are adjusted, and the real estate is shown an objective comprehensive evaluation. I try to support my purchase.

図３は、図２に示す返信手段１２５によって返信されユーザ装置２００が取得する物件情報が重畳された電子地図１００Ａの例を示す図である。図３に示す電子地図１００Ａは、東京都港区・渋谷区周辺の土地情報が重畳されたものである。 FIG. 3 is a diagram showing an example of an electronic map 100A on which property information returned by the reply means 125 shown in FIG. 2 and acquired by the user device 200 is superimposed. The electronic map 100A shown in FIG. 3 is a superposition of land information around Minato-ku and Shibuya-ku, Tokyo.

図３の電子地図１００Ａにおいて、丸数字で示すものが土地情報である。なお、丸数字は丁目ごとの区域に付しているが、これに限定されるものではなく、これより広い区域ごとに付しても狭い区域ごとに付してもよい。 In the electronic map 100A of FIG. 3, what is indicated by circled numbers is land information. The circled numbers are attached to each chome area, but are not limited to this, and may be attached to each wider area or each narrower area.

また、丸数字自体の数字は、その丁目における土地情報数を示している。したがって、この例では、「東京都港区白金１丁目」には２つの土地情報があり、「東京都港区白金４丁目」にも２つの土地情報があることになる。 In addition, the number of the circled number itself indicates the number of land information in that chome. Therefore, in this example, "Shirokane 1-chome, Minato-ku, Tokyo" has two land information, and "Shirokane 4-chome, Minato-ku, Tokyo" also has two land information.

図４は、図３における「東京都港区白金１丁目」の丸印を指定した際に遷移する図である。ここでは、指定した物件情報が「東京都港区白金１丁目」であることをユーザが視覚的に容易に把握できるように、電子地図１００Ａ自体の明度を低下させるとともに、「東京都港区白金１丁目」という住所表記領域１００Ｂを表示する。 FIG. 4 is a diagram showing a transition when the circle mark of “Shirokane 1-chome, Minato-ku, Tokyo” in FIG. 3 is designated. Here, the brightness of the electronic map 100A itself is lowered and "Shirokane, Minato-ku, Tokyo" is reduced so that the user can easily visually grasp that the specified property information is "Shirokane 1-chome, Minato-ku, Tokyo". The address notation area 100B called "1-chome" is displayed.

さらに、図４では、電子地図１００Ａの例えば左側に、物件情報のダイジェスト表示領域１００Ｃを表示する。ここでは、ダイジェスト表示領域１００Ｃには２件の物件情報のダイジェスト１００Ｄが表示される。ダイジェスト１００Ｄは、これらに限定されるものではないが、例えば、「販売価格」「所在地」「敷地面積」としている。 Further, in FIG. 4, the digest display area 100C of the property information is displayed on, for example, the left side of the electronic map 100A. Here, the digest 100D of the two property information is displayed in the digest display area 100C. The digest 100D is not limited to these, but is, for example, "selling price", "location", and "site area".

図５は、図４におけるダイジェスト１００Ｄの一方を指定した際に遷移する図である。ここでは、ダイジェスト１００Ｄに示した各情報に加えて、当該物件情報の「建ぺい率」「容積率」「建築可能床面積」の各情報も表示する建ぺい率等表示領域１００Ｅを電子地図１００Ａに重畳させる。 FIG. 5 is a diagram that transitions when one of the digests 100D in FIG. 4 is specified. Here, in addition to each information shown in the digest 100D, a building coverage ratio display area 100E that also displays each information of "building coverage ratio", "floor area ratio", and "buildable floor area" of the property information is superimposed on the electronic map 100A.

また、建ぺい率等表示領域１００Ｅには、物件の視察希望の有無、建物のプラン・住宅ローンなどの資金計画のアドバイスの有無を選択させるチェックボックスとともに、要望等を記入して不動産サーバ１００の管理者等に送信するためのメッセージ欄を含む。 In addition, in the building coverage ratio display area 100E, the manager of the real estate server 100 fills in the request, etc., along with a check box for selecting whether or not to inspect the property and whether or not to give advice on financial planning such as building plans and mortgages. Includes a message field for sending to etc.

図６（ａ）及び図６（ｂ）及び図７（ａ）及び図７（ｂ）は、図２に示す質問手段１６０及び回答手段１６５によってユーザ装置２００のディスプレイに表示される質問内容及び回答内容の画面例を示す図である。 6 (a) and 6 (b) and 7 (a) and 7 (b) are questions and answers displayed on the display of the user apparatus 200 by the question means 160 and the answer means 165 shown in FIG. It is a figure which shows the screen example of the content.

図６（ａ）には、第１のユーザ（ご主人様）に９つの選択候補を挙げて、それらのうち３つを選択させる例を示している。ここでは、例えば、「土地面積」「予算」「日当たり」などの項目を選択候補として挙げられるようにしている。 FIG. 6A shows an example in which a first user (master) is given nine selection candidates and three of them are selected. Here, for example, items such as "land area", "budget", and "sunlight" are listed as selection candidates.

本実施形態では、不動産サーバ１００によって、図６（ａ）に示す画面が、ネットワーク６００を通じてユーザ装置２００に送信されるようにしている。このため、第１のユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、自身が優先したい３つの項目を選択して、「次へ進む」ボタンをクリック等すればよい。これにより、第１のユーザによって選択された内容が、不動産サーバ１００に送信されるとともに、図６（ｂ）に示す画面に遷移する。 In the present embodiment, the real estate server 100 transmits the screen shown in FIG. 6A to the user device 200 via the network 600. Therefore, the first user may select three items that he / she wants to prioritize by operating the user device 200 and click the "Next" button or the like. As a result, the content selected by the first user is transmitted to the real estate server 100, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 6B.

図６（ｂ）には、第２のユーザ（奥様）に９つの選択候補を挙げて、それらのうち３つを選択させる例を示している。ここでも、図６（ａ）に示した例と同じ項目を選択候補として挙げられるようにしているが、必ずしも同じである必要はない。 FIG. 6B shows an example in which a second user (wife) is given nine selection candidates and three of them are selected. Here, too, the same items as in the example shown in FIG. 6A are listed as selection candidates, but they do not necessarily have to be the same.

このため、第２のユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、自身が優先したい３つの項目を選択して、「次へ進む」ボタンをクリック等すればよい。これにより、第２のユーザによって選択された内容が、不動産サーバ１００に送信される。 Therefore, the second user may select the three items that he / she wants to prioritize by operating the user device 200 and click the "Next" button or the like. As a result, the content selected by the second user is transmitted to the real estate server 100.

なお、優先項目の選択手法については、例えば、３つの優先項目の選択に加えて、次点群となる３つの優先項目の選択をさせてもよいし、９つの項目の全て又は一部に順位付けさせてもよいし、９つの項目の全て又は一部に３段階評価させるなどをさせてもよい。 Regarding the priority item selection method, for example, in addition to the selection of the three priority items, the selection of the three priority items to be the runner-up group may be performed, and all or a part of the nine items are ranked. It may be attached, or all or a part of the nine items may be evaluated on a three-point scale.

図７（ａ）には、返信手段１２５によって返信された物件情報に従って実際にその物件を閲覧した世帯主及びその配偶者に対して９つの選択候補を挙げて、当該物件に対する評価を４段階で選択させる例を示している。 FIG. 7A shows nine selection candidates for the head of household and his / her spouse who actually browsed the property according to the property information returned by the reply means 125, and evaluated the property in four stages. An example of selecting is shown.

図６（ａ）及び図６（ｂ）に示した質問事項に対する選択がされた後、第１及び第２のユーザが返信手段１２５によって返信された物件情報に従って実際に幾つかの物件を閲覧したとする。 After the questions shown in FIGS. 6 (a) and 6 (b) were selected, the first and second users actually browsed some properties according to the property information returned by the reply means 125. And.

そして、第１及び第２のユーザが、購入物件の選定のために、閲覧した物件相互を比較して自身らの嗜好に合った物件の選定をしたい場合に、返信手段１２５によって返信された各物件を指定すると、図７（ａ）に示す画面がネットワーク６００を通じてユーザ装置２００に送信されるようにしている。 Then, when the first and second users want to compare the browsed properties with each other and select a property that suits their taste in order to select the purchased property, each reply is made by the reply means 125. When the property is specified, the screen shown in FIG. 7A is transmitted to the user device 200 via the network 600.

図７（ａ）には、図６（ａ）及び図６（ｂ）に示した９つの選択候補と同じ項目を挙げて、当該物件に対する評価を４段階で選択させる例を示している。ここでは、「とても悪い」「悪い」「良い」「とても良い」という選択例を示しているが、「普通」を入れて５段階で選択させてもよいし、悪い・普通・良いの３段階で選択させてもよい。 FIG. 7 (a) shows an example in which the same items as the nine selection candidates shown in FIGS. 6 (a) and 6 (b) are listed and the evaluation of the property is selected in four stages. Here, an example of selection of "very bad", "bad", "good", and "very good" is shown, but you may enter "normal" and select in 5 stages, or 3 stages of bad, normal, and good. You may select with.

ここで、図６（ａ）及び図６（ｂ）では、第１及び第２のユーザに対して、それぞれ重要項目の選択を促すが、図７（ａ）では、第１及び第２のユーザの総意としての評価の選択を促すようにしている。第１又は第２のユーザが、第１及び第２のユーザの総意としてユーザ装置２００を操作することによって選択作業を行い、図示しない「次へ進む」ボタンをクリック等すればよい。これにより、第１及び第２のユーザの総意として選択された内容が、不動産サーバ１００に送信される。 Here, in FIGS. 6 (a) and 6 (b), the first and second users are urged to select important items, respectively, but in FIG. 7 (a), the first and second users It encourages the selection of evaluation as a consensus. The first or second user may perform the selection operation by operating the user device 200 as the consensus of the first and second users, and may click the "Next" button (not shown). As a result, the content selected as the consensus of the first and second users is transmitted to the real estate server 100.

図７（ｂ）には、図６（ａ）、図６（ｂ）及び図７（ａ）に示す画面を通じて選択した内容に基づく評価結果を物件ごとに表示している。例えば、「Ｎｏ１」〜「Ｎｏ４」が付された各物件につき、「物件名」、「価格」に加えて、第１及び第２のユーザの「総合評価」、 第１のユーザとしての「ご主人の評価」と、 第２のユーザとしての「奥様の評価」が記載されている。各評価は、例えば５段階の星印で示している。 FIG. 7 (b) displays evaluation results for each property based on the contents selected through the screens shown in FIGS. 6 (a), 6 (b) and 7 (a). For example, for each property with "No1" to "No4", in addition to "property name" and "price", "comprehensive evaluation" of the first and second users, and "go" as the first user. "Evaluation of the master" and "Evaluation of the wife" as the second user are described. Each evaluation is indicated by, for example, a five-level star.

図７（ｂ）に示す各評価は、対応する物件とともに、登録媒体１５０に登録されるので、今後、ユーザが更に閲覧して評価をする物件数が増えていっても、適宜、閲覧することができる。 Since each evaluation shown in FIG. 7B is registered in the registration medium 150 together with the corresponding property, even if the number of properties that the user further browses and evaluates increases in the future, they should be browsed as appropriate. Can be done.

本実施形態では、ユーザが選択的に評価を希望する物件を予め指定しておき、閲覧後に評価を行えば、その後に、ユーザが明示的にその物件の指定を解除するまでは、閲覧できるようにしてある。ただし、指定した物件が他人によって購入等され、そのことが不動産サーバ１００に反映されると、閲覧不可に切り替えることもできる。 In the present embodiment, if the user selectively specifies the property to be evaluated and evaluates it after browsing, the property can be browsed until the user explicitly cancels the designation of the property. It is set to. However, when the designated property is purchased by another person and the fact is reflected in the real estate server 100, it can be switched to non-viewable.

図８は、図１に示す不動産検索システムの動作を示すタイミング図である。まず、ユーザ装置２００は、不動産サーバ１００との間で、本実施形態の不動産情報検索システムによるサービスの提供を受けるために、ログインＩＤ、ログインパスワードの発行、氏名・住所・電話番号・ファクシミリ番号・メールアドレスなどの初期設定を行う。 FIG. 8 is a timing diagram showing the operation of the real estate search system shown in FIG. First, the user device 200 issues a login ID, a login password, a name, an address, a telephone number, a facsimile number, and the like in order to receive the service provided by the real estate information retrieval system of the present embodiment with the real estate server 100. Make initial settings such as email address.

つぎに、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００は、それぞれ、傘下の不動産業者から不動産情報を取得して、それらを不動産サーバ１００がダウンロード可能なように蓄積しておく（ステップＳ１，Ｓ２）。 Next, the portal sites DB 400 and REINS-DB 500 each acquire real estate information from their real estate agents and store them so that the real estate server 100 can download them (steps S1 and S2).

なお、通常、物件情報は、傘下の不動産業者からポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００に対してアップロードされる際にその日付が付されるので、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００では、物件情報とそれに対応する蓄積日とを紐付けた状態で蓄積する。 In addition, since the property information is usually dated when it is uploaded to the portal sites DB400 and REINS-DB500 from the real estate agent under its umbrella, the portal site DB400 and REINS-DB500 correspond to the property information. Accumulate in a state associated with the accumulation date.

つぎに、不動産サーバ１００は、収集手段１０５によって、例えば１週間に１度のように定期的に又は不定期に不動産の物件情報の取得要求を行う。ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００は、この要求を受けて最新の物件情報を不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ３）。 Next, the real estate server 100 makes a request for acquisition of real estate property information periodically or irregularly, for example, once a week, by the collecting means 105. In response to this request, the portal sites DB400 and REINS-DB500 transmit the latest property information to the real estate server 100 (step S3).

具体的にステップＳ３では、前回物件情報の取得要求を行った後に、傘下の不動産業者からポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００にアップロードされた物件情報を蓄積日又は後述する更新日から割り出して、それらを最新の物件情報として不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ３）。 Specifically, in step S3, the property information uploaded to the portal sites DB400 and REINS-DB500 from the real estate agent under the umbrella after the previous request for acquisition of the property information is calculated from the accumulation date or the update date described later, and these are calculated. It is transmitted to the real estate server 100 as the latest property information (step S3).

不動産サーバ１００は、ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００から送信された最新の物件情報を受信すると、物件情報の加工処理を行う（ステップＳ４）。 When the real estate server 100 receives the latest property information transmitted from the portal sites DB 400 and REINS-DB 500, the real estate server 100 processes the property information (step S4).

この加工処理では、収集手段１０５によって収集された各物件情報を格納媒体１１０に格納し（ステップＳ４１）、格納媒体１１０に格納された各物件情報の重複を削除手段１１５によって排除し（ステップＳ４２）、電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて算出手段１３０によって建築可能床面積を算出し（ステップＳ４３）、算出手段１３０によって算出された建築可能床面積を対応する土地情報と紐付けて格納媒体１１０内の情報を更新手段１３５によって更新する（ステップＳ４４）。 In this processing, each property information collected by the collecting means 105 is stored in the storage medium 110 (step S41), and duplication of each property information stored in the storage medium 110 is eliminated by the deleting means 115 (step S42). If the property information superimposed on the electronic map is land information, the buildingable floor area is calculated by the calculation means 130 based on the building coverage ratio and the floor area ratio of the land information (step S43), and is calculated by the calculation means 130. The information in the storage medium 110 is updated by the updating means 135 in association with the corresponding land information (step S44).

この状態で、ユーザ装置２００が、所望の検索条件を不動産サーバ１００に送信すると、不動産サーバ１００では、画像処理手段１２０が、この検索条件に合致する不動産の物件情報を格納媒体１１０から読み出して、当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させて、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ５Ａ）。 In this state, when the user device 200 transmits a desired search condition to the real estate server 100, the image processing means 120 reads the property information of the real estate that matches the search condition from the storage medium 110 in the real estate server 100. The reply means 125 transmits the search result to the user device 200 by superimposing it on the electronic map based on the address information included in the property information (step S5A).

これにより、ユーザ装置２００のディスプレイには、図３を用いて説明したような画面例のウェブページが表示されることになる。 As a result, the display of the user apparatus 200 displays a web page of a screen example as described with reference to FIG.

通常、ユーザ装置２００のユーザは、ステップＳ５Ａで送信した検索条件に近しい検索条件を短期間に何度か不動産サーバ１００に送信し、これに応じて不動産サーバ１００からユーザ装置２００に対して、物件情報をそれに含まれている住所情報に基づいて重畳させた電子地図を、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ５Ｂ）。 Normally, the user of the user device 200 transmits a search condition close to the search condition transmitted in step S5A to the real estate server 100 several times in a short period of time, and the real estate server 100 sends the property to the user device 200 accordingly. The reply means 125 transmits the electronic map on which the information is superimposed based on the address information included in the information to the user device 200 as a search result (step S5B).

なお、ユーザ装置２００の検索ログは、不動産サーバ１００に格納される。この検索ログには、ユーザ装置２００から送信される検索条件、検索日時を少なくとも含む。当該検索ログは、後述するステップＳ９における値引情報送信処理、ステップＳ１２における連絡処理、ステップＳ１５における新着情報送信処理の各々の実行の有無を決定する際に用いられる。 The search log of the user device 200 is stored in the real estate server 100. This search log includes at least a search condition and a search date and time transmitted from the user apparatus 200. The search log is used when determining whether or not to execute each of the discount information transmission process in step S9, the contact process in step S12, and the new arrival information transmission process in step S15, which will be described later.

その後、例えば、傘下の不動産業者から既に公開済みであって、何度かユーザ装置２００で閲覧された特定の物件情報について、物件の販売価格の値引がなされたとする。この場合、これを受けて、ポータルサイトＤＢ４００の管理者等は、当該特定の物件情報につき値引後の情報で更新をする（ステップＳ６）。 After that, for example, it is assumed that the selling price of the property is discounted for the specific property information that has already been disclosed by the real estate agent under the umbrella and has been browsed by the user device 200 several times. In this case, in response to this, the administrator or the like of the portal site DB400 updates the specific property information with the discounted information (step S6).

つぎに、不動産サーバ１００は、前回のステップＳ３での物件情報の取得処理から例えば１週間経過すると、収集手段１０５によって、不動産の物件情報の取得要求を行う。ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００は、この要求を受けて最新の物件情報を不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ７）。 Next, the real estate server 100 requests the acquisition of the real estate property information by the collecting means 105, for example, one week after the property information acquisition process in the previous step S3 has elapsed. In response to this request, the portal sites DB400 and REINS-DB500 transmit the latest property information to the real estate server 100 (step S7).

これにより、不動産サーバ１００では、ステップＳ４で説明した加工処理と同様の処理を行う（ステップＳ８）。 As a result, the real estate server 100 performs the same processing as the processing processing described in step S4 (step S8).

ここで、ステップＳ８の加工処理を実行した結果、不動産サーバ１００の格納媒体１１０には、ステップＳ６の更新処理により、特定の物件情報が値引後のものに更新された状態で格納されることになる。 Here, as a result of executing the processing process of step S8, the specific property information is stored in the storage medium 110 of the real estate server 100 in a state of being updated to the one after the discount by the update process of step S6. become.

この場合には、不動産サーバ１００では、検索ログを参照して更新対象である物件情報が閲覧されたか否かを特定する。ここでは、ユーザ装置２００が当該特定の物件情報を閲覧しているので、値引情報送信手段１４０が、ユーザ装置２００に対して値引情報送信処理を行う（ステップＳ９）。 In this case, the real estate server 100 refers to the search log to specify whether or not the property information to be updated has been browsed. Here, since the user device 200 is browsing the specific property information, the discount information transmitting means 140 performs the discount information transmission process to the user device 200 (step S9).

値引情報送信処理は、「閲覧したことのある物件が値下がりしました」ということを伝えるための処理であり、例えば、値引対象となった物件情報と、値引後の値段と、当該物件情報のページに割り当てられたＵＲＬとが記載されたメールを送信することが挙げられる。 The discount information transmission process is a process for notifying that "the price of a property that has been viewed has dropped". For example, the property information that is the target of the discount, the price after the discount, and the property concerned. For example, sending an e-mail containing the URL assigned to the information page.

また、その後、ユーザ装置２００が、所望の検索条件を不動産サーバ１００に送信すると、不動産サーバ１００では、画像処理手段１２０が、この検索条件に合致する不動産の最新の状態が反映された物件情報を格納媒体１１０から読み出して、当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させて、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ１０Ａ）。 After that, when the user device 200 transmits a desired search condition to the real estate server 100, the image processing means 120 in the real estate server 100 provides property information reflecting the latest state of the real estate that matches the search condition. It is read from the storage medium 110, superposed on the electronic map based on the address information included in the property information, and the reply means 125 transmits the search result to the user device 200 (step S10A).

これにより、ユーザ装置２００のディスプレイには、図３を用いて説明したような画面例のウェブページが表示されることになる。 As a result, the display of the user apparatus 200 displays a web page of a screen example as described with reference to FIG.

通常、ユーザ装置２００のユーザは、ステップＳ１０Ａで送信した検索条件に近しい検索条件を短期間に何度か不動産サーバ１００に送信し、これに応じて不動産サーバ１００からユーザ装置２００に対して、物件情報をそれに含まれている住所情報に基づいて重畳させた電子地図を、返信手段１２５が検索結果としてユーザ装置２００に送信する（ステップＳ１０Ｂ）。 Normally, the user of the user device 200 transmits the search conditions close to the search conditions transmitted in step S10A to the real estate server 100 several times in a short period of time, and the real estate server 100 sends the property to the user device 200 accordingly. The reply means 125 transmits the electronic map on which the information is superimposed based on the address information included in the information to the user apparatus 200 as a search result (step S10B).

その後、例えば、傘下の不動産業者から未公開の新規物件情報がＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００に送信されたとする。これを受けて、ＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００の管理者等は、既に蓄積している物件情報に新着物件の情報を追加するという更新処理を行う（ステップＳ１１）。 After that, for example, it is assumed that undisclosed new property information is transmitted to REINS-DB500 from a real estate agent under the umbrella. In response to this, the administrator of REINS-DB500 and the like perform an update process of adding information on new properties to the property information already accumulated (step S11).

また、不動産サーバ１００は、定期的に又は不定期に検索ログを参照して、物件情報の検索頻度が所定の閾値以上となるユーザの有無を判別する。仮に、ユーザ装置２００のユーザによる検索頻度が所定の閾値以上であれば、連絡手段１５５は、登録媒体１５０に登録されている当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先を読み出して、その連絡先宛に連絡をする（ステップＳ１２）。 In addition, the real estate server 100 periodically or irregularly refers to the search log to determine whether or not there is a user whose property information search frequency is equal to or higher than a predetermined threshold value. If the search frequency by the user of the user device 200 is equal to or higher than a predetermined threshold value, the contact means 155 reads out the contact information of the person in charge of the real estate agent who provides the service to the user registered in the registration medium 150. , Contact the contact address (step S12).

その後、不動産サーバ１００は、前回のステップＳ７での物件情報の取得処理から例えば１週間経過すると、収集手段１０５によって、不動産の物件情報の取得要求を行う。ポータルサイトＤＢ４００及びＲＥＩＮＳ−ＤＢ５００は、この要求を受けて最新の物件情報を不動産サーバ１００に送信する（ステップＳ１３）。 After that, the real estate server 100 requests the acquisition of the real estate property information by the collecting means 105, for example, one week after the property information acquisition process in the previous step S7 has elapsed. In response to this request, the portal sites DB400 and REINS-DB500 transmit the latest property information to the real estate server 100 (step S13).

これにより、不動産サーバ１００では、ステップＳ４で説明した加工処理と同様の処理を行う（ステップＳ１４）。 As a result, the real estate server 100 performs the same processing as the processing processing described in step S4 (step S14).

ここで、ステップＳ１４の加工処理を実行した結果、不動産サーバ１００の格納媒体１１０には、ステップＳ１１の更新処理により、新着の物件情報を含む状態で格納されることになる。 Here, as a result of executing the processing process of step S14, the storage medium 110 of the real estate server 100 is stored in a state including new property information by the update process of step S11.

この場合には、不動産サーバ１００では、検索ログを参照して新着物件と検索条件が同じ又は類似するなど相関関係がある情報（例えば、丁目違い、±１０％程度の価格違い、最寄駅から＋１０％程度の距離の違いなど）のユーザの有無を判断する。仮に、新着物件がユーザ装置２００のユーザの検索条件と同一又は類似である場合には、新着情報送信手段１４５が、ユーザ装置２００に対して新着情報送信処理を行う（ステップＳ１５）。 In this case, the real estate server 100 refers to the search log and provides information that has a correlation such as the same or similar search conditions as the new property (for example, a difference in chome, a price difference of about ± 10%, from the nearest station). Judge the presence or absence of users (such as a difference in distance of about + 10%). If the new property is the same as or similar to the search condition of the user of the user device 200, the new information transmitting means 145 performs a new information transmission process to the user device 200 (step S15).

以上説明したように、本実施形態の不動産検索システムによれば、電子地図をうまく活用して、ユーザに不動産の物件情報を提供することができる。加えて、ユーザによる物件情報の選定をサポートすることもできる。 As described above, according to the real estate search system of the present embodiment, it is possible to provide the user with real estate property information by making good use of the electronic map. In addition, it can support the selection of property information by the user.

（実施形態２）
図９は、本発明の実施形態２の不動産検索システムにおける不動産サーバの模式的な構成図である。図９には、本実施形態に固有のものとして、以下説明する、要求手段１７０と、割出手段１７５と、第１演算手段１８０と、第２演算手段１８５と、を示している。 (Embodiment 2)
FIG. 9 is a schematic configuration diagram of a real estate server in the real estate search system according to the second embodiment of the present invention. FIG. 9 shows the requesting means 170, the indexing means 175, the first calculation means 180, and the second calculation means 185, which will be described below, as specific to the present embodiment.

要求手段１７０は、不動産物件のローンシミュレーションに必要な情報の入力画面を、ネットワーク６００を介してユーザ装置２００にダウンロードさせて、ユーザ装置２００を通じてユーザに当該情報の入力を要求するものである。当該情報としては、ユーザの準備可能な自己資金額、年齢、年収、ローン返済希望額などとすればよい。このうち、少なくともユーザの年収及び年齢は、割出手段１７５による割出処理の際には用いるとよい。 The request means 170 causes the user device 200 to download the input screen of the information necessary for the loan simulation of the real estate property to the user device 200 via the network 600, and requests the user to input the information through the user device 200. The information may be the amount of self-financing prepared by the user, age, annual income, desired loan repayment amount, and the like. Of these, at least the annual income and age of the user may be used in the indexing process by the indexing means 175.

割出手段１７５は、要求手段１７０からの要求に応じて、ユーザ端末２００を操作することによってユーザから入力され、ネットワーク６００を介して送信されてきた情報に従って、ローンの借入可能金額を含む適正な不動産物件の購入予算等を割り出すものである。ここでいう「適正」とは、統計上乃至は経験上、社会一般で無理なくローン返済が可能という意味であり、例えば、月収の２０％〜３０％がローン返済額となるような条件という意味である。 The indexing means 175 is appropriate including the borrowable amount of the loan according to the information input from the user by operating the user terminal 200 in response to the request from the requesting means 170 and transmitted via the network 600. It is used to determine the purchase budget for real estate properties. "Appropriate" here means that the loan can be repaid without difficulty in society in general, statistically or empirically. For example, it means that 20% to 30% of the monthly income is the loan repayment amount. Is.

第１演算手段１８０は、割出手段１７５によって割り出された適正な不動産物件の購入予算と、ユーザが希望する間取りとに基づいて、適正な建物の施工床面積と建物の価格とを求めるものである。 The first calculation means 180 obtains an appropriate building construction floor area and a building price based on an appropriate purchase budget for a real estate property determined by the indexing means 175 and a floor plan desired by the user. Is.

第２演算手段１８５は、割出手段１７５によって割り出された適正な不動産物件の購入予算と、第１演算手段１８０によって求められた適正な建物の施工床面積と建物の価格とに基づいて、必要な建築可能床面積と土地の購入金額とを求めるものである。 The second calculation means 185 is based on the appropriate purchase budget of the real estate property calculated by the indexing means 175, and the appropriate building construction floor area and the building price obtained by the first calculation means 180. It asks for the required floor area that can be built and the purchase price of land.

建物の価格は、ユーザがハイグレードな設備を選択するなどすれば増加するものの、建物の施工床面積を求めれば、更に、坪単価及び延べ床面積、延べ床面積及び平均建物価格などを加味すると、基本的なものを求めることが可能である。 The price of a building will increase if the user selects high-grade equipment, but if the construction floor area of the building is obtained, the unit price per tsubo, total floor area, total floor area, average building price, etc. will be taken into consideration. , It is possible to ask for the basic ones.

図１０（ａ）〜図１０（ｄ）は、図９に示す要求手段１７０によってユーザ装置２００にダウンロードさせる不動産物件のローンシミュレーションに必要な情報の入力画面例を示す図である。 10 (a) to 10 (d) are diagrams showing an example of an input screen of information necessary for loan simulation of a real estate property to be downloaded to the user device 200 by the request means 170 shown in FIG.

図１０（ａ）に示す画面例は、第１ユーザの年収の入力欄及び年齢の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、これらの各欄に対して必定な情報を入力又は選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、これらの情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１０（ｂ）に示す画面に遷移する。 The screen example shown in FIG. 10A has an input field for the annual income of the first user and a selection field for the age. The first or second user may input or select necessary information for each of these fields by operating the user device 200, and click the area "Next →" with the mouse. .. As a result, these pieces of information are transmitted to the server device 100 via the network 600, and transition to the screen shown in FIG. 10B.

図１０（ｂ）に示す画面例は、第２ユーザの年収の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、この欄に対して必定な情報を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１０（ｃ）に示す画面に遷移する。 The screen example shown in FIG. 10B has a selection field for the annual income of the second user. The first or second user may select essential information for this field by operating the user device 200, and click the area "Next →" with the mouse. As a result, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 10 (c).

図１０（ｃ）に示す画面例は、第１ユーザらの自己資金額の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、この欄に対して必定な情報を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１０（ｄ）に示す画面に遷移する。 The screen example shown in FIG. 10C has a selection column for the amount of own funds of the first users. The first or second user may select essential information for this field by operating the user device 200, and click the area "Next →" with the mouse. As a result, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 10D.

図１０（ｄ）に示す画面例は、第１ユーザらの親族などからの援助資金額の選択欄を有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって、この欄に対して必定な情報を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報は、ネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ａ）に示す画面に遷移する。 The screen example shown in FIG. 10D has a selection column for the amount of aid funds from relatives of the first users and the like. The first or second user may select essential information for this field by operating the user device 200, and click the area "Next →" with the mouse. As a result, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 11A.

図１１（ａ）〜図１１（ｄ）は、図９に示す割出手段１７５と第１演算手段１８０と第２演算手段１８５とによる割出結果等の表示画面例を示す図である。 11 (a) to 11 (d) are diagrams showing an example of a display screen such as an indexing result by the indexing means 175, the first calculation means 180, and the second calculation means 185 shown in FIG.

図１１（ａ）に示す画面例は、図１０（ａ）〜図１０（ｄ）に示す画面を通じて入力又は選択された情報に基づいて、割出手段１７５が、第１及び第２ユーザらに対して提示する、購入可能な最大予算額、ローン最長借入期間、最大融資予想金額、適正な不動産物件の予算金額、融資予想金額、購入後の残債予想推移を割り出し、これらの割出結果が示されているものである。 In the screen example shown in FIG. 11A, the indexing means 175 informs the first and second users based on the information input or selected through the screens shown in FIGS. 10A to 10D. The maximum budget amount that can be purchased, the maximum loan period, the maximum loan estimated amount, the appropriate real estate property budget amount, the loan estimated amount, and the remaining bond forecast transition after purchase are calculated, and these calculation results are It is what is shown.

なお、図１１（ａ）に示す画面例には、毎月のローン返済額、賞与時のローン返済希望額、ローン返還期間、ローン金利タイプを選択可能としており、第１又は第２ユーザがユーザ装置２００を操作することによって、毎月のローン返済額等を選択すると、残債予想推移等がそれに応じて変更されるようにしている。また、第１又は第２ユーザが、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すると、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｂ）に示す画面に遷移する。 In the screen example shown in FIG. 11A, the monthly loan repayment amount, the desired loan repayment amount at the time of bonus, the loan repayment period, and the loan interest rate type can be selected, and the first or second user can select the user device. When the monthly loan repayment amount, etc. is selected by operating 200, the remaining bond forecast transition, etc. is changed accordingly. Further, when the first or second user clicks the area "Next →" with the mouse, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen shown in FIG. 11B is displayed. Transition.

図１１（ｂ）に示す画面例は、第１及び第２ユーザらに対して希望する部屋の間取りの選択ボタンを有している。第１又は第２ユーザは、ユーザ装置２００を操作することによって間取りを選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｃ）に示す画面に遷移する。 The screen example shown in FIG. 11B has a room layout selection button desired for the first and second users. The first or second user may select the floor plan by operating the user device 200, and click the area "Next →" with the mouse. As a result, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 11C.

図１１（ｃ）に示す画面例は、第１及び第２ユーザらに対して希望する建て階数と部屋の大きさの種別を例えば３タイプの中から選択させるものである。図１１（ｃ）に示す画面例をユーザ装置２００に送信するのに先立って、第１演算手段１８０は、適正な建物の施工床面積と建物の価格とを求め、これらを建て階数及び部屋の大きさの種別を示す各領域に付記するようにしている。 In the screen example shown in FIG. 11C, the first and second users are allowed to select the desired number of floors and the type of room size from, for example, three types. Prior to transmitting the screen example shown in FIG. 11C to the user apparatus 200, the first calculation means 180 obtains an appropriate construction floor area of the building and the price of the building, and obtains these for the number of floors and the room. It is added to each area indicating the type of size.

第１又は第２ユーザは、図１１（ｃ）に示す画面例に従って、ユーザ装置２００を操作することによって建て階数等を選択して、「次へ進む →」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｄ）に示す画面に遷移する。 The first or second user can select the number of floors or the like by operating the user device 200 according to the screen example shown in FIG. 11C, and click the area "Next →" with the mouse. Good. As a result, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 11D.

図１１（ｄ）に示す画面例は、図１１（ｃ）に示す画面を通じて選択された情報に基づいて、第１演算手段１８０によって求めた適正な建物の価格、施工床面積とともに、これらの条件に合致する間取り例を、第１及び第２ユーザらに対して示すものである。 The screen example shown in FIG. 11 (d) includes the appropriate building price and construction floor area obtained by the first calculation means 180 based on the information selected through the screen shown in FIG. 11 (c), as well as these conditions. An example of the floor plan that matches the above is shown to the first and second users.

第１及び第２ユーザが、他の建て階数及び部屋の大きさの種別の選択を希望する場合には「他のプランを見る」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｃ）に示す画面に遷移する。 When the first and second users wish to select another type of floor number and room size, they may click the area "View other plans" with the mouse. As a result, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 11C.

一方、第１及び第２ユーザが、他の建て階数及び部屋の大きさの種別の選択を希望しない場合には「この広さで決定」という領域をマウスでクリック等すればよい。この結果、この情報はネットワーク６００を介して、サーバ装置１００に送信され、図１１（ｅ）に示す画面に遷移する。 On the other hand, when the first and second users do not want to select another type of floor number and room size, the area "determined by this size" may be clicked with the mouse. As a result, this information is transmitted to the server device 100 via the network 600, and the screen transitions to the screen shown in FIG. 11 (e).

図１１（ｅ）に示す画面例は、図１１（ｄ）に示す画面を通じて決定された情報に基づいて、第２演算手段１８０によって求めた必要な建築可能床面積と土地の購入金額を、適正な建物の価格、施工床面積などとともに、第１及び第２ユーザらに対して示すものである。 In the screen example shown in FIG. 11 (e), the required floor area that can be built and the purchase price of land obtained by the second calculation means 180 are appropriately determined based on the information determined through the screen shown in FIG. 11 (d). It is shown to the first and second users along with the price of the building and the construction floor area.

（実施形態３）
図９を用いて説明したように、既述の例は、ユーザの不動産物件の「購入予算」と当該ユーザが「希望する間取り」とに基づいて、最終的に、「建築可能床面積」と土地の「購入金額」とを求めてユーザに提示する、というものである。 (Embodiment 3)
As described with reference to FIG. 9, the above-mentioned example finally refers to the “buildable floor area” based on the “purchase budget” of the user's real estate property and the “desired floor plan” of the user. The "purchase amount" of the land is requested and presented to the user.

これに対して、本実施形態では、ユーザが希望する土地の少なくとも「都道府県名」と、例えば「販売価格」及び「建築可能床面積」の少なくとも一方とに基づいて、これらに合致するエリア情報を求めてユーザに提示するというものである。 On the other hand, in the present embodiment, the area information that matches at least the "prefecture name" of the land desired by the user and at least one of the "selling price" and the "buildable floor area", for example. Is presented to the user in search of.

例えば、土地を購入し、その土地に自由な設計の元で建物を建築したいユーザのニーズとしては、
（１）１００ｍ２程度の広さの建物が建築可能な広さの土地を東京都内で探したいとか、
（２）１００ｍ２程度の広さの建物を建てられる東京都内の土地の販売価格の相場を知りたいとか、
（３）１００ｍ２程度の広さの建物が建築可能な広さで、建物と土地との総額が７０００万円台の価格を目安に東京都内で土地を探したいとか、
こういったものがある。 For example, the needs of users who want to buy land and build a building on the land under free design
(1) Toka want to find 2 of about 100m of the size of the building is a building that can be wide land in the Tokyo metropolitan area,
(2) Toka want to know 100m 2 about the size of be built a building in Tokyo of the market price of the sale price of the land,
(3) In about two meters of building construction can be wide of the 100m, Toka want to find land to a guide price total amount of 70 million yen of the building and land in Tokyo,
There is such a thing.

一方で、例えば、容積率は、土地が道路に面しているか否かなどの条件によって同一市区町村においても幅があるから、市区町村よりも細分化された、例えば町・字レベルで検索可能とすることが、ユーザのニーズに応じるためには必要である。 On the other hand, for example, the floor area ratio varies even in the same municipality depending on conditions such as whether the land faces the road, so it is more subdivided than the municipality, for example, at the town / character level. Being searchable is necessary to meet the needs of users.

そこで、本実施形態の不動産検索システムは、ユーザのニーズに合致するエリア情報を検索可能とするものであり、とりわけ、その検索結果を電子地図に重畳させ、いわゆる見える化によって、ユーザ装置２００のディスプレイに表示させるようにしている。 Therefore, the real estate search system of the present embodiment makes it possible to search for area information that meets the needs of the user. In particular, the search result is superimposed on an electronic map and so-called visualization is performed to display the user device 200. It is displayed in.

加えて、本実施形態の不動産検索システムは、とりわけ、例えば「建築可能床面積」から算出した「適正な建物の価格」も上記電子地図に重畳させ、さらに、検索結果でヒットしたエリアの価格推移表も付記することも可能である。 In addition, the real estate search system of the present embodiment superimposes, for example, the "appropriate building price" calculated from the "buildable floor area" on the electronic map, and further, the price transition of the area hit in the search result. It is also possible to add a table.

図１２は、本発明の実施形態３の不動産検索システムに係るユーザ端末２００に付帯するディスプレイの表示例を示す図である。 FIG. 12 is a diagram showing a display example of a display attached to the user terminal 200 according to the real estate search system according to the third embodiment of the present invention.

図１２には、ユーザの希望条件の選択画面例として、例えば「都道府県名」を含む所在地の選択欄２００Ａと、希望する土地の「販売価格」の目安の選択欄２００Ｂと、建物の「建築可能床面積」の目安の選択欄２００Ｃと、土地の「敷地面積」の選択欄２００Ｄと、を表示している。 In FIG. 12, as an example of the user's desired condition selection screen, for example, a location selection field 200A including a “prefecture name”, a selection field 200B as a guideline for the “selling price” of the desired land, and a building “architecture”. The selection column 200C for the guideline of "possible floor area" and the selection column 200D for the "site area" of the land are displayed.

ユーザのニーズが例えば上記（１）・上記（２）の場合には、当該ユーザは、選択欄Ａで「東京都」を選択し、選択欄Ｂは未選択し、選択欄Ｃで「１００ｍ２」を選択すればよい。 When the user's needs are, for example, the above (1) and the above (2), the user selects "Tokyo" in the selection field A, does not select the selection field B, and "100m 2 " in the selection field C. Should be selected.

ユーザのニーズが例えば上記（３）の場合には、当該ユーザは、選択欄Ａで「東京都」を選択し、選択欄Ｂは建物価格予算が３０００万で土地価格予算を含めた総額予算が例えば７０００万円であれば差額の「４０００万円」を選択し、選択欄Ｃで「１００ｍ２」を選択すればよい。 For example, when the user's needs are (3) above, the user selects "Tokyo" in the selection field A, and the selection field B has a building price budget of 30 million and a total budget including the land price budget. For example, if it is 70 million yen, the difference "40 million yen" may be selected, and "100 m 2 " may be selected in the selection field C.

ユーザが例えば上記（３）の場合の条件例として、選択欄Ａで「東京都」を選択し、選択欄Ｂで「４０００万円」を選択し、選択欄Ｃで「１００ｍ２」を選択し、「検索」ボタンをクリックしたとする。なお、この例では、市区町村及び敷地面積は選択していないものとする。 For example, as a condition example in the case of the above (3), the user selects "Tokyo" in the selection field A, selects "40 million yen" in the selection field B, and selects "100m 2 " in the selection field C. , Suppose you click the "Search" button. In this example, it is assumed that the municipality and site area are not selected.

この結果、ユーザ端末２００は、選択欄Ａ〜選択欄Ｃを通じて選択されたユーザの希望条件を、ネットワーク６００を介して不動産サーバ１００へ送信する。不動産サーバ６００は、ユーザ端末２００から送信されたユーザの希望条件を受信すると、当該希望条件に基づいて格納媒体１１０を検索する。 As a result, the user terminal 200 transmits the desired conditions of the user selected through the selection fields A to C to the real estate server 100 via the network 600. When the real estate server 600 receives the user's desired condition transmitted from the user terminal 200, the real estate server 600 searches the storage medium 110 based on the desired condition.

この際、順不同であるが以下の各処理を実行する。すなわち、不動産サーバ６００は、例えば、まず選択欄Ａで選択された「東京都」という都道府県名に基づいて、これに合致する土地情報を格納媒体１１０に格納されている各土地情報の中から第１フィルタリング処理を実行する。 At this time, the following processes are executed in no particular order. That is, for example, the real estate server 600 first, based on the prefecture name "Tokyo" selected in the selection field A, stores the land information matching the same from each land information stored in the storage medium 110. The first filtering process is executed.

この例では、選択欄Ａを通じた都道府県名の選択が必須とされているので、第１フィルタリング処理を実行することは必須である。もっとも、ユーザが関東一円で土地を探す場合もあると考えられるので、選択欄Ａを通じた都道府県名の選択を必須としなければならないというわけではない点に留意されたい。 In this example, since it is essential to select the prefecture name through the selection field A, it is essential to execute the first filtering process. However, it is possible that the user may search for land in the entire Kanto area, so it should be noted that it is not necessary to select the prefecture name through the selection column A.

つづいて、例えば、不動産サーバ６００は、第１フィルタリング処理の結果として残った各土地情報の中から、選択欄Ｂで選択された「４０００万円」という目安の販売価格に基づいて第２フィルタリング処理を実行する。一例としては「４０００万円」が選択された場合には、３５００万円〜４５００万円の範囲内のもの、４０００万円台のもの、或いは、４０００円以下のものを残すようにフィルタリングすることが考えられる。 Subsequently, for example, the real estate server 600 performs the second filtering process based on the standard selling price of "40 million yen" selected in the selection field B from each land information remaining as a result of the first filtering process. To execute. As an example, when "40 million yen" is selected, filtering is performed so as to leave items in the range of 35 million yen to 45 million yen, items in the 40 million yen range, or items of 4000 yen or less. Can be considered.

なお、図１２に示す例では、選択欄Ｂを通じた「販売価格」の選択は必須とされていないので、第２フィルタリング処理を実行することは任意である。したがって、例えば、販売価格の選択がされている場合には、第２フィルタリング処理を実行するようにしてもよいし、その結果、検索結果のヒット数が一定の閾値以下であれば、第２フィルタリング処理を実行しないということも一法である。 In the example shown in FIG. 12, since the selection of the "selling price" through the selection column B is not essential, it is optional to execute the second filtering process. Therefore, for example, when the selling price is selected, the second filtering process may be executed, and as a result, if the number of hits in the search result is equal to or less than a certain threshold value, the second filtering process may be executed. It is also one way to not execute the process.

つづいて、例えば、不動産サーバ６００は、選択欄Ｃで選択された建築可能床面積である「１００ｍ２」という数値から「適正な建物の価格」を求めることができる。この例では、ユーザが建物価格予算を３０００万と試算しているが、ユーザはあくまで不動産に関しては素人であり、プロフェッショナルではないため、この試算が妥当でない場合もあろう。 Subsequently, for example, the real estate server 600 can obtain the "appropriate building price" from the numerical value "100 m 2 " which is the buildingable floor area selected in the selection field C. In this example, the user estimates the building price budget to be 30 million, but since the user is an amateur and not a professional when it comes to real estate, this estimate may not be valid.

したがって、例えば、図１１（ｃ）に示した「階数」×「大きさ」の例に従って、「１００ｍ２」という数値に近いものから「適正な建物の価格」を割り出すこともできる。具体的には、例えば、「１階建てのプラン」の「ミディアム」は施工床面積が１０６ｍ２であり、「２階建てのプラン」の「コンパクト」は施工床面積が１０３．９ｍ２であるので、例えば、これらに対応する「建物の価格」である「２５６５万円」及び「２５１５万円」の平均値である「２５４０万円」を「適正な建物の価格」とすることができる。 Therefore, for example, according to the example of “number of floors” × “size” shown in FIG. 11 (c), the “appropriate building price” can be calculated from the value close to the numerical value of “100 m 2 ”. Specifically, for example, the "medium" of the "one-story plan" has a construction floor area of 106 m 2 , and the "compact" of the "two-story plan" has a construction floor area of 103.9 m 2 . Therefore, for example, "25.4 million yen", which is the average value of "25.65 million yen" and "25.15 million yen", which are the "building prices" corresponding to these, can be set as the "appropriate building price".

或いは、不動産サーバ６００は、選択欄Ｂで選択された販売価格である「４０００万円」という数値を、選択欄Ｃで選択された建築可能床面積である「１００ｍ２」という数値で除すことによって、床面積が１ｍ２の建物を建築する場合の土地の「販売単価」を算出することもできる。 Alternatively, the real estate server 600 divides the numerical value of "40 million yen", which is the selling price selected in the selection column B, by the numerical value of "100 m 2 ", which is the buildingable floor area selected in the selection column C. It is also possible to calculate the "sales unit price" of land when constructing a building with a floor area of 1 m 2 .

もっとも、図１１（ｃ）に示したような「階数」×「大きさ」をユーザに選択させるようにして、ユーザが希望する建て階数と部屋の大きさの種別とに基づいて、より詳細な「適正な建物の価格」を求めるようにすることもできる。 However, it is more detailed based on the number of floors desired by the user and the type of room size by letting the user select "number of floors" x "size" as shown in FIG. 11 (c). You can also ask for a "reasonable building price".

話を戻すと、選択欄Ｃで選択された建築可能床面積から「適正な建物の価格」を求め、その結果、例えば「２５４０万円」であるという結果となったとする。以上の各処理を実行した結果は、本実施形態では、以下のように電子地図を通じてユーザに提供する。 Returning to the story, it is assumed that the "appropriate building price" is obtained from the buildable floor area selected in the selection column C, and as a result, the result is, for example, "25.4 million yen". In the present embodiment, the result of executing each of the above processes is provided to the user through the electronic map as follows.

図１３は、図１２を通じて選択されたユーザの希望条件に合致する検索結果の表示例を示す図である。図１３に示す表示例も、画像処理手段１２０によって作成すればよく、返信手段１２５によってユーザ端末２００に返信し、これに付帯するディスプレイに表示することができる。 FIG. 13 is a diagram showing a display example of search results that match the desired conditions of the user selected through FIG. The display example shown in FIG. 13 may also be created by the image processing means 120, and can be returned to the user terminal 200 by the reply means 125 and displayed on the display attached thereto.

図１３には、東京都中央区浜町というエリアが「約１００ｍ２の家を建てられる土地価格４０００万円台のエリア」であることと、当該エリアでの土地価格の平均が「４５００万円」であることとが例示されている。 In Fig. 13, the area called Hamacho, Chuo-ku, Tokyo is "an area where a house of about 100 m 2 can be built with a land price in the 40 million yen range", and the average land price in that area is "45 million yen". Is illustrated.

この例は、既述の（２）・（３）のニーズに対応した表示例であるが、例えば、（１）のニーズの場合であっても同様の記載内容を含む表示としてもよいし、或いは、「約１００ｍ２の家を建てられるエリア」という記載内容の表示としてもよい。 This example is a display example corresponding to the needs of (2) and (3) described above, but for example, even in the case of the needs of (1), the display may include the same description contents. Alternatively, it may be displayed as "an area where a house of about 100 m 2 can be built".

なお、図１３に示すように「相場変動グラフを見る」と表示されている箇所をクリックすると、例えば東京都中央区浜町における過去１年分の土地価格の推移グラフを参照できるようにしてもよい。こうすると、ユーザが相場の変動や、特定地域の土地のお買い得度などを判断できるようになる。 As shown in FIG. 13, by clicking the place where "View market fluctuation graph" is displayed, for example, the transition graph of the land price for the past year in Hamacho, Chuo-ku, Tokyo may be referred to. .. In this way, the user can judge the fluctuation of the market price and the bargain price of the land in a specific area.

推移グラフの表示を実現するためには、不動産サーバ６００は、上記の床面積が１ｍ２の建物を建築する場合の土地の「販売単価」を定期的に又は不定期に算出し、その算出結果を東京都中央区浜町という所在地情報と一対で保存しておけばよい。 In order to realize the display of the transition graph, the real estate server 600 calculates the "sales unit price" of the land when constructing the above-mentioned building with a floor area of 1 m 2 periodically or irregularly, and the calculation result. Can be saved as a pair with the location information of Hamacho, Chuo-ku, Tokyo.

そうすれば、ユーザが希望する「建築可能床面積」を当該算出結果に乗じることによって、上記の推移グラフを作成することができる。なお、推移グラフは、例えば３カ月程度の土地価格の平均をプロットして作成すればよい。 Then, the above transition graph can be created by multiplying the calculation result by the "buildable floor area" desired by the user. The transition graph may be created by plotting the average land price for about 3 months, for example.

本実施形態の不動産検索システムによれば、ユーザは、面積当たりの単価（例えば１平米〇〇万円）、或いは、路線価・公示地価・固定資産税評価額に基づいて土地を検索するのではなく、実勢価格に基づいて土地を検索することが可能となる。 According to the real estate search system of the present embodiment, the user may search for land based on the unit price per area (for example, 1 square meter of ¥ 100,000) or the land price, the official land price, and the property tax valuation amount. It is possible to search for land based on the prevailing price.

路線価等は、実勢価格とは乖離していることも少なくないし、１年に一度しか更新されないので、土地検索の指標として選択しにくい。また、仮にこれらの乖離が少ない状況であっても、建ぺい率が明らかでない場合には、実際にユーザが希望する規模の建物の建築の可否まで特定することは困難である。 Road prices, etc. often deviate from the actual prices and are updated only once a year, so it is difficult to select them as an index for land search. Further, even if these deviations are small, if the building coverage ratio is not clear, it is difficult to specify whether or not the building of the scale desired by the user can be actually constructed.

つまり、路線価等に基づいて土地を検索する場合には、その土地に一体どのくらいの規模の建物を建築することができるかを特定することは困難であるが、本実施形態の不動産検索システムによれば、このような困難性を回避して、ユーザが自己の希望条件に合致する土地を簡便に検索することができる。 In other words, when searching for land based on land prices, etc., it is difficult to specify how large a building can be built on that land, but the real estate search system of the present embodiment According to this, the user can easily search for a land that meets his / her desired conditions while avoiding such difficulty.

以上説明したように、本発明の実施形態１，２の不動産検索システムによれば、自己資金及びローンの借り入れ可能金額を考慮して、適正な不動産の物件情報を提案することができる。また、実施形態１の不動産検索システム固有の部分と、実施形態２の不動産検索システム固有の部分とを兼ね備えた不動産検索システムとすることできる。加えて、実施形態３の不動産検索システムによれば、ユーザが自己の希望条件に合致する土地を簡便に検索することができる。 As described above, according to the real estate search system of the first and second embodiments of the present invention, it is possible to propose appropriate real estate property information in consideration of own funds and the borrowable amount of the loan. Further, the real estate search system can have both the part peculiar to the real estate search system of the first embodiment and the part peculiar to the real estate search system of the second embodiment. In addition, according to the real estate search system of the third embodiment, the user can easily search for land that meets his / her desired conditions.

Claims (10)

一般公開されている不動産の公開物件情報を収集する第１収集手段と、
一般公開されていない不動産の未公開物件情報を収集する第２収集手段と、
前記第１及び第２収集手段によって収集された各物件情報が格納される格納媒体と、
前記格納媒体に格納されている各物件情報の重複を排除する削除手段と、
ユーザ装置から送信される検索条件に合致する不動産の物件情報を前記格納媒体から読み出して当該物件情報に含まれている住所情報に基づいて電子地図に重畳させる画像処理手段と、
前記画像処理手段によって物件情報が重畳された電子地図を前記ユーザ装置に返信する返信手段と、
を備える不動産サーバ。 The first collection method for collecting public property information of real estate that is open to the public,
A second collection method for collecting undisclosed property information of real estate that is not open to the public,
A storage medium in which each property information collected by the first and second collection means is stored, and
A deletion means for eliminating duplication of each property information stored in the storage medium, and
An image processing means that reads real estate property information that matches the search conditions transmitted from the user device from the storage medium and superimposes it on an electronic map based on the address information included in the property information.
A reply means for returning an electronic map on which property information is superimposed by the image processing means to the user device, and
Real estate server with. 前記電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて建築可能床面積を算出する算出手段を備える、請求項１記載の不動産サーバ。 The real estate server according to claim 1, further comprising a calculation means for calculating the buildable floor area based on the building coverage ratio and the floor area ratio of the land information when the property information superimposed on the electronic map is the land information. 前記第１又は第２収集手段によって収集された物件情報のうち販売価格の値引がされたことを前記ユーザ装置に送信する値引情報送信手段を備える、請求項１記載の不動産サーバ。 The real estate server according to claim 1, further comprising a discount information transmitting means for transmitting to the user device that the selling price has been discounted among the property information collected by the first or second collecting means. 前記第１又は第２収集手段によって収集された新着の物件情報のうち、前記ユーザ装置による検索条件との間で所定の相関関係がある物件情報を当該ユーザ装置に送信する新着情報送信手段を備える、請求項１記載の不動産サーバ。 Among the new property information collected by the first or second collecting means, the new information transmitting means for transmitting the property information having a predetermined correlation with the search condition by the user device to the user device is provided. , The real estate server according to claim 1. 前記電子地図に重畳される物件情報が土地情報である場合には当該土地情報の建ぺい率及び容積率に基づいて建築可能床面積を算出する算出手段と、
前記算出手段によって算出された建築可能床面積を対応する前記物件情報と紐付けて前記格納媒体内の情報を更新する更新手段と、
を備える、請求項１記載の不動産サーバ。 When the property information superimposed on the electronic map is land information, a calculation means for calculating the buildingable floor area based on the building coverage ratio and floor area ratio of the land information, and
An update means for updating the information in the storage medium by associating the buildable floor area calculated by the calculation means with the corresponding property information, and
The real estate server according to claim 1. 前記ユーザ装置のユーザと当該ユーザにサービスを提供する不動産業者の担当者の連絡先とが対応付けされて登録される登録媒体と、
前記ユーザ装置による不動産サーバ本体を通じた物件情報の検索頻度が所定の閾値以上である場合に当該ユーザ装置に対応する担当者の連絡先宛に連絡をする連絡手段と、
を備える、請求項１記載の不動産サーバ。 A registration medium in which the user of the user device and the contact information of the person in charge of the real estate agent who provides the service to the user are associated and registered, and
When the frequency of searching property information through the real estate server main body by the user device is equal to or higher than a predetermined threshold value, a contact means for contacting the contact information of the person in charge corresponding to the user device, and
The real estate server according to claim 1. 第１及び第２のユーザにとって不動産の選定の際に重要視する複数項目を選択させる第１質問手段と、
前記返信手段によって返信された物件情報に従って実際にその物件を閲覧した第１及び第２ユーザに対して前記複数項目の幾つかを提示して当該物件に対する評価を選択させる第２質問手段と、
前記第１及び第２質問手段に対する回答に基づいて第１及び第２のユーザの各々及び双方の前記物件に対する評価を回答する回答手段と、
を備える、請求項１記載の不動産サーバ。 The first questioning means for the first and second users to select multiple items that are important when selecting real estate, and
A second questioning means for presenting some of the plurality of items to the first and second users who actually browsed the property according to the property information returned by the reply means and selecting an evaluation for the property.
An answering means for answering the evaluation of each or both of the first and second users based on the answers to the first and second questioning means, and
The real estate server according to claim 1. ユーザの不動産物件の購入予算と当該ユーザが希望する間取りとに基づいて建物の施工床面積及び建物の価格を求める第１演算手段と、
前記第１演算手段によって求められた建物の施工床面積及び建物の価格と前記不動産物件の購入予算とに基づいて建築可能床面積と土地の購入金額とを求める第２演算手段と、を備える、請求項１記載の不動産サーバ。 The first calculation means for obtaining the construction floor area of the building and the price of the building based on the purchase budget of the user's real estate property and the floor plan desired by the user.
It is provided with a second calculation means for obtaining a buildable floor area and a purchase price of land based on the construction floor area of the building and the price of the building obtained by the first calculation means and the purchase budget of the real estate property. The real estate server according to claim 1. ユーザの土地検索の希望条件を受け付ける受付手段と、
前記受付手段によって受け付けられた希望条件に合致する物件情報を前記格納媒体から特定する特定手段と、を備え、
前記画像処理手段は、前記特定手段によって特定された物件情報を前記電子地図に重畳させる、請求項１記載の不動産サーバ。 A reception means that accepts the user's desired conditions for land search,
It is provided with a specific means for specifying property information that matches the desired conditions received by the reception means from the storage medium.
The real estate server according to claim 1, wherein the image processing means superimposes the property information specified by the specific means on the electronic map. 請求項１記載の不動産サーバと、
前記ユーザ装置と、
不動産業者が操作する不動産業者装置と、
を含む、不動産検索システム。 The real estate server according to claim 1 and
With the user device
Real estate agent equipment operated by a real estate agent and
Real estate search system, including.
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* Cited by examiner, † Cited by third party
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JP2023083142A (en) * 2021-12-03 2023-06-15 株式会社BluAge Program, information processing device, and method

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