TWM554206U - 房價地理資訊評估系統 - Google Patents

Description

房價地理資訊評估系統

本創作係有關提供房地產評價資訊的平台系統，特別是一種整合了房地產評估系統及地理資訊系統(GIS,Geographic Information System)且能將推估資訊之變化以圖層分析呈現之房價地理資訊評估系統。

按，房地產實價登錄自民國101年上路，因資訊的公開透明化，讓相關業者能妥善地利用，如市面上房地產業者開發的房地產評價系統，其主要係透過分析使用者輸入欲查詢的條件，經系統內部運算評估後，提供數件系統挑選的案例供使用者參考，然而，此類系統在使用上需輸入大量條件，操作較為不便，且容易因輸入的條件不夠充分或不正確，造成系統提供之案例無法切合使用者，甚至於有誤導使用者判斷的可能，難以形成有效助益；再者，對於房地產價格地分析，各種因素都可能造成價差變化，例如生活機能、環境、學區、甚至於景觀等因素，即便位置相近都可能形成明顯價差，而現有的房地產評價系統並無法提供使用者有關地理位置價格變化之資訊。

另有系統如中華民國公告第I502536號「不動產實價登錄資 訊整合運算評價系統及其方法」發明專利案，該案於實際使用上，係由使用者針對欲查找之房地輸入眾多的條件(如該案第2A圖所示，條件有位置、型態、樓層、坪數、使用分區、使用用途、車位、管理、建材等)，系統則會根據條件選出三或五件案例(如該案第2B或2C圖所示)進行內部調整運算(日期分析、區域分析、因素分析等的調整比例)，最終提供使用者所欲查找房地之估算價格(如500~550萬元)。以此案系統為例，需輸入眾多條件並不利使用者操作，任一條件的錯誤，結果都會大幅偏差；另外，如前所述，造成房價變化的因素眾多，以數筆案例均算提供之結果，很難符合現況與使用者需求，且該些案例與結果，皆是由系統內處理之結果，讓使用者無法判斷是否具參考價值，較難適從。

此外，諸如上述房地產系統在實價登錄資料的利用上，除了會將型態類別不同、交易性質特殊而影響價格等的案例作排除不列入考量，對於資料內容不齊備之案例(含車位資訊不全的案例)，往往也會一併排除，因此能利用的案例數極為有限，如下表所示，一般的評價系統大約僅能利用25%的案件數，因此較難提供完善高參考價值的評估資訊，故，如何提高案例資源的利用，亦為本領域有待改善的課題。

再者，目前市面上有關房地產的系統，都是二手的成屋市場，從未有任何能推算住宅「預售市價」的系統，以供建商購地成本估算 或供一般民眾進行分析比價，簡單地說，每筆房地產自身條件與其反應之市場價格都不同，以往的系統無法在眾多不同的案例間提供有效地比價資訊。因此，有鑑於現有技術上的不足，創作人潛心於資料的分析與系統開發，經不斷整合與測試，終完成有本創作。

本創作之主要目的，乃係將房地產資訊與地理資訊整合，使得有關房地產評估之資訊，能以圖層方式作分析表現，有效地提供地理位置與房地產資訊變化之關係，特別是不同位置間之比價關係，係一種全新概念的房價地理資訊評估系統。

此外，本創作再一目的乃係改善了資源利用上的不足，從以往不列入考量的案例中，盡可能地抓回可補償利用的案例，增加列入考量的案例數，提升系統的參考價值；於本創作中，係從以往不列入考量之案例中分類出車位資訊不全的案例，進行推估補償以作為可列入考量的案例，如下表所示，相較於以往，藉由本創作能將可供考量的案例數增長至150%以上，大幅提高了資源的利用，且能提供更精準的評價資訊。

為達上述目的，本創作之房價地理資訊評估系統，其係整合 房地產評估資訊與地理資訊，以提供一房價地理圖介面，主要採行的技術手段與技術內容至少包括一房地資料庫模組、一資料處理模組、一推估運算模組及一圖資處理模組；其中，該房地資料庫模組中儲存有複數筆房地產資料；該資料處理模組係與該房地資料庫模組相連接，用以依所需資訊建置出每筆案例，並對每筆案例進行一座標檢核程序，其中，所需建置之資訊至少包含地理位置、座標參數、總價面積資訊及車位資訊，而該座標檢核程序係用以檢查每筆案例的座標參數，並對欠缺座標參數之案例依據地理位置進行轉換補償，使每筆案例具有相應的座標參數；該推估運算模組係與該資料處理模組相連接，用以接收該資料處理模組提供之該些案例，且至少根據該各案例的總價面積資訊及車位資訊進行分析，推算出該各案例的推估單價，其中，該推估運算模組在分析推算的過程中，至少對該各案例進行有一車位推估補償程序，該車位推估補償程序係分析該各案例之車位資訊，區分出有車位但無車位價或無車位面積之車位資訊不完整案例，並對該些車位資訊不完整案例的車位價或車位面積進行推估補償；該圖資處理模組係與該資料處理模組、該推估運算模組及一地圖資料庫模組相連接，用以導入所有案例及地圖之資訊，整合成該房價地理圖介面，其中，該圖資處理模組至少設有一資料點位模塊及一單價圖層模塊，該資料點位模塊係能根據每筆案例的座標參數，於該房價地理圖介面上形成相應的資料點位，該單價圖層模塊係能以該些案例的推估單價為基礎，並依所設定的價程間距，於該房價地理圖介面上形成等價網格或等價程線之單價圖層。

本創作評估系統於可行的實施例中，該房地資料庫模組所儲 存的房地產資料可採用實價登錄資料，或者是進一步儲存的市調預售資料，該市調預售資料係根據市場預售屋調查所獲取的個案資料。

本創作評估系統於可行的實施例中，進一步於該資料處理模組建置有備註資訊，且該資料處理模組更對每筆案例進行有一檢出程序，用以分析案例的有效性，避免將不實的案例提供至推估運算模組；其中，該檢出程序至少判斷每筆案例的備註資訊中是否含有影響價格之條件，諸如債權債務關係之交易、親友關係之交易、贈與性質或其他特殊形式之交易，若有則排除該筆案例，若無則提供至該推估運算模組。

本創作評估系統於可行的實施例中，進一步於該資料處理模組建置有年份資訊，而該推估運算模組更根據年份資訊進行分析，以推算該各案例的推估單價，且該推估運算模組在分析推算的過程中，更對該各案例進行有一回歸推估程序，用以根據該各案例的年份資訊及一回歸指數資料模組中的回歸指數進行分析推算，以推算出回歸為預售狀態之推估單價。藉由回歸推估之程序，能讓該些案例的推估單價回推至預售狀態，讓系統能將該些案例以相同的水平分析評估，提供更精準的房價地理變化資訊，以供使用者參考與比較，甚者，回歸預售狀態之推估價格，讓本創作之系統更有助於開發業者的參考與評估。

本創作評估系統於可行的實施例中，進一步於該推估運算模組對車位資訊經推估補償之該各案例進行有一異常檢出程序，用以根據車位所占比例判斷該筆案例是否為異常，若為異常則排除該筆案例。

本創作評估系統於可行的實施例中，該資料點位模塊能進一步以被排除之該些案例與未被排除之該些案例，於該房價地理圖介面上形 成不同圖像的資料點位。

本創作評估系統於可行的實施例中，該圖資處理模組能進一步設有一總價圖層模塊，係能以該些案例的總價為基礎，並依所設定的價程間距，於該房價地理圖介面上形成等價網格或等價程線之總價圖層。

綜上所述之本創作評估系統，至少具有以下特點：

1.地理與資料的結合，讓使用者能直接且快速地掌握欲查找位置之房價資訊。

2.提供地理位置與資訊變化之參考依據，將眾多案例資料整合評估，以圖層作分析並提供使用者比價或比較之訊息。

3.操作上不受查找條件限制，使用者可於房價地圖介面上自由檢視。

4.資訊透明化，使用者除可獲得系統評估分析的圖層資訊，另可從所有案例的資料點位獲取資訊進行分析，評斷出更符合實際需求的房價資訊。

5.補償案例資訊之不足，有效利用更多的案例資源，提高系統分析評估數據之參考價值。

6.提供預售狀態之推估價格，有助於建設公司購地、銀行預售鑑價放款等行業的評估判斷，以及一般民眾買房的分析比較。

為使本創作之上述目的、特徵及功能作用獲致更具體的瞭解，茲舉本創作較佳之實施例並配合附圖說明如後：

1‧‧‧房價地理資訊評估系統

10‧‧‧房地資料庫模組

101‧‧‧實價登錄資料

102‧‧‧市調預售資料

11‧‧‧地圖資料庫模組

12‧‧‧車位指數資料模組

13‧‧‧回歸指數資料模組

20‧‧‧資料處理模組

21‧‧‧座標檢核程序

22‧‧‧檢出程序

30‧‧‧推估運算模組

31‧‧‧車位推估補償程序

32‧‧‧回歸推估程序

33‧‧‧異常檢出程序

40‧‧‧圖資處理模組

41‧‧‧資料點位模塊

42‧‧‧單價圖層模塊

43‧‧‧總價圖層模塊

5‧‧‧房價地理圖介面

51、52‧‧‧資料點位

53‧‧‧等價程線

54‧‧‧單價圖層

55‧‧‧總價圖層

第1圖係本創作較佳實施例之系統架構示意圖；第2圖係該實施例中資料處理模組運行之流程示意圖；第3圖係該實施例中推估運算模組運行之流程示意圖；第4a及4b圖分別為該實施例圖資處理模組中資料點位模塊的操作視窗示意圖及在房價地理圖介面呈現之示意圖；第5a及5b圖分別為該實施例圖資處理模組中資料點位模塊的操作視窗示意圖及在房價地理圖介面呈現之示意圖；第6a及6b圖分別為該實施例圖資處理模組中單價圖層模塊的操作視窗示意圖及在房價地理圖介面呈現之示意圖；第7a及7b圖分別為該實施例圖資處理模組中總價圖層模塊的操作視窗示意圖及在房價地理圖介面呈現之示意圖。

請參第1圖所示，可知本創作實施例之房價地理資訊評估系統1的主要架構包括有一房地資料庫模組10、一地圖資料庫模組11、一車位指數資料模組12、一回歸指數資料模組13、一資料處理模組20、一推估運算模組30及一圖資處理模組40。

於實務上，本創作係一種提供房地產評估資訊的平台系統，房地資料庫模組10、地圖資料庫模組11、車位指數資料模組12及回歸指數資料模組13相當於是資料庫的部分，而資料處理模組20、推估運算模組30及圖資處理模組40則相當於是處理器的部分；處理上，主要係將相關的房地產資料經適當的分析及推估運算處理，與地理資訊系統(GIS,Geographic Information System)整合，形成能以圖層提供房價變化資訊的房價地理圖介面5，以供使用者操作、查找預期區域的資料、以及獲得預期區域的房價變化資訊。

於本實施例中，房地資料庫模組10中儲存有複數筆房地產資料，該些房地產資料主要可分為實價登錄資料101及市調預售資料102，其中，實價登錄資料101主要為內政部公開的房地產交易資料，而市調預售資料102係根據市場現況所獲取的預售案的個案資料。

再請一併參閱第2圖，資料處理模組20主要係連接房地資料庫模組10，用以從房地資料庫模組10中取得該些房地產資料，根據系統預設的資訊欄位截取每筆房地產資料的資訊內容，建置出每筆案例；系統預設的欄位包含有地理位置、座標參數、總價面積資訊、車位資訊、年份資訊、備註資訊等等；一般來說，前述的地理位置主要泛指案例的地址資訊，前述座標參數則係與案例地理位置相對應且供圖資處理系統40應用的資訊，前述總價面積資訊主要係關於案例登錄的總價、單價、建坪等資訊，前述車位資訊主要係關於案例的車位數量、車位價、車位面積等資訊，前述年份資訊主要係關於案例的交易年月、建築年月、屋齡等資訊，而備註資訊則係案例中非一般項目的附註說明，諸如特殊交易/轉讓、住屋含裝潢等情事之記載

於實務上，實價登錄資料101的交易種類廣泛，且每筆案例的資訊內容難免有所缺漏，因此於本實施例中，資料處理模組20至少對每筆案例進行有一座標檢核程序21及一檢出程序22，分別用以檢核每筆案例的座標參數及篩選出適於作評估分析的案例；其中，座標檢核程序21係可 連結地圖資料庫模組11，從中獲取地理位置與地圖座標的對照參數，來檢查每筆案例的座標參數，當檢查發現案例欠缺座標參數時，能依據地理位置轉換成座標參數進行補償，使每筆案例皆具有相應且正確的座標參數；檢出程序22主要是根據預定的規則條件作判斷，以篩選出可評估案例與需排除的案例，並將未排除之可評估案例提供至推估運算模組30，實務上，檢出程序22的規則條件可依實際需求而定，通常至少會判斷案例的備註資訊中是否含有影響價格之條件，並將此類非正常價格之案例作排除；而以本實施利而言，為精實系統的分析評估，檢出程序的規則條件至少有判斷案例的房地產型態是否符合住宅型態、判斷案例的主要資訊是否齊全、判斷案例的備註資訊中是否含有影響價格之條件等等。

再請一併參閱第3圖，推估運算模組30係與資料處理模組20相連接，用以接收資料處理模組20篩選出的可評估案例進行分析、推算等動作，於本實施例中，推估運算模組30主要進行有一車位推估補償程序31、一回歸推估程序32及一異常排除程序33，藉以推算出該各案例的推估單價。

車位推估補償程序31係先分析每筆案例的車位資訊，根據車位資訊的狀況，可將該些可評估案例分類成(a)不含車位、(b)含車位(有車位價、有車位面積)、(c)含車位(無車位價、有車位面積)、(d)含車位(無車位價、無車位面積)、(e)含車位(有車位價、無車位面積)，其中(a)與(b)兩類係為車位資訊完整的案例，而(c)、(d)及(e)三類則為登錄時車位資訊不完整的案例；一般來說，車位資訊完整的案例自可從總價、建坪回算扣除車位之單價，習見的房地產系統皆能利用此兩類的案例，但對於前述三類 車位資訊不完整的案例，習見的系統大多僅能作排除而無法妥善利用。

於本實施例中，當車位資訊分析完成後，車位推估補償程序31再從車位指數資料模組12中導入相關的補償指數，以對該些車位資訊不完整案例的車位價或車位面積進行推估補償，其所述有關車位價或車位面積的補償指數，可以是由經驗法則統計分析或其他方式評析設定的補償指數；而當車位推估補償程序31完成後，推估運算模組30即可從總價、建坪、車位價、車位面積等資訊推算出該各案例扣除車位狀態的推估單價。

回歸推估程序32主要係根據年份資訊進行分析，從回歸指數資料模組13導入相應的回歸指數進行運算，將該些可評估案例前述扣除車位狀態的推估單價進一步回推成預售狀態之推估單價。於實務上，為避免車位資訊經推估補償的案例在單價的推估發生異常，例如當推估的車位面積所占比例過大時，將造成房地面積過小而推估的單價過高，因此，於本實施例中進行有該異常檢出程序33，以根據車位所占比例判斷該筆案例是否為異常，若為異常則排除該筆案例，若無異常則會將推估運算處理完成的案例提供至圖資處理模組40進行圖層分析。

圖資處理模組40主要係與資料處理模組20、推估運算模組30及地圖資料庫模組11相連接，用以導入所有案例及地圖之資訊，整合成房價地理圖介面5；於本創作實施例中，圖資處理模組40係應用了地理資訊系統(GIS,Geographic Information System)的架構，以房地產資料取代地理資料，所建構出的房價地理圖介面5。如第4a至7b圖所示，係本實施例中該圖資處理模組40的基礎應用，其主要包含有一資料點位模塊41、一單價圖層模塊42及一總價圖層模塊43。

資料點位模塊41係能從資料處理模組20及推估運算模組30中導入所有案例的資訊(推估運算處理完成的案例及排除的案例)，根據每筆案例的座標參數，於房價地理圖介面5上形成相應的資料點位51、52(如第4b圖及第5b圖所示)。而於可行的實施例中，資料點位模塊41係將未被排除之案例與被排除之案例分別於房價地理圖介面5上形成不同圖像的資料點位51、52，以利使用者的識別與操作。

於實際使用時，如第4a及5a圖所示，使用者可從預設在畫面中的操作視窗來進行有關資料點位模塊41的操作，其中，當將「實價點位」或「個案點位」選項點選顯示之狀態，即可於房價地理圖介面5上顯示相應的實價登錄資料點或市調預售資料資料點(如第4b及5b圖所示)；使用時亦可於房價地理圖介面5上點擊相應的資料點位51、52來瀏覽該筆案例的詳細資訊(如第5b圖所示)，以及從功能視窗中點選「標籤顯示」顯示的狀態(如第5a圖所示)，即可於房價地理圖介面5上讓該些未被排除之案例顯示簡易的資訊標籤，以增加瀏覽的便利性。

單價圖層模塊42，主要係以推估運算處理完成之案例的推估單價為基礎，並依所設定的價程間距，於房價地理圖介面5上形成複數等價網格或等價程線53之單價圖層54。如第6b圖所示，本實施例係採等價程線53的表現方式，GIS的處理係根據該些推估運算處理完成之案例的位置與推估單價，價程間距設定為5萬，經內插運算與其他設定(如平滑度、色階等設定)，於房價地理圖介面5上建構出具複數等價程線53的單價圖層54；而若係採等價網格的表現方式，則比上述更多出網格範圍的設定(例如設定實際長、寬皆為30km的矩形為一網格範圍)，以複數陣列的 等價網格取代等價程線53勾勒的範圍(圖未示)，於房價地理圖介面5上形成等價網格的單價圖層54。於實際使用時，如第6a圖所示，使用者可從預設在畫面中的操作視窗來進行有關單價圖層模塊42的操作，如「單價推估線」(即該單價圖層54)及等價程線53「標籤資料」相關功能之顯示狀態，即可於房價地理圖介面5上顯示相應的單價圖層54資訊內容，確實地掌握所欲了解位置的單價資訊及其周圍的價格變化。

總價圖層模塊43，處理上概同於前述的單價圖層模塊42，主要係以推估運算處理完成之案例的總價為基礎，並依所設定的價程間距，於房價地理圖介面5上形成複數等價網格或等價程線53之總價圖層55。如第7b圖所示(圖中所示購買能力即為總價)，本實施例GIS的處理係根據該些推估運算處理完成之案例的位置與總價，價程間距設定有多種，分別係250萬(3000萬以下)、500萬(3000-6000萬)、1000萬(6000-10000萬)及5000萬(10000萬以上)，經內插運算與其他設定(如平滑度、色階等設定)，於房價地理圖介面5上建構出具複數等價程線53的總價圖層55；而等價網格的表現方式，可參前述係更多出網格範圍的設定，以複數陣列的等價網格取代等價程線53勾勒的範圍(圖未示)，於房價地理圖介面5上形成等價網格的總價圖層55。於實際使用時，如第7a圖所示，使用者可從預設在畫面中的操作視窗來進行有關總價圖層模塊43的操作，如「購買能力線」(即該總價圖層55)及等價程線53「標籤資料」相關功能之顯示狀態，即可於房價地理圖介面5上顯示相應的總價圖層55資訊內容，使用者可藉由總價圖層55的價格變化看出不同區域的消費能力，且搭配單價圖層54使用，能提供業者輕鬆地分析建地價值，或供一般使用者作比較與參考。

綜上所述，可知本創作藉由圖層顯示之推估資訊(如單價圖層54、總價圖層55等)，能快速地讓使用者直覺的根據預期價位查找適當區域，且可清楚地了解預查找區域周遭之價格變化之訊息，助益於資訊的掌握，讓使用者根據提供之資訊進行出完整的評估與參考，誠符合專利申請之要件，爰依法提出專利申請。

惟上述說明之內容，僅為本創作較佳實施例之說明，舉凡依本創作之技術手段與範疇所延伸之變化、修飾、改變或等效置換者，亦皆應落入本創作之專利申請範圍內。

1‧‧‧房價地理資訊評估系統

10‧‧‧房地資料庫模組

101‧‧‧實價登錄資料

102‧‧‧市調預售資料

11‧‧‧地圖資料庫模組

12‧‧‧車位指數資料模組

13‧‧‧回歸指數資料模組

20‧‧‧資料處理模組

21‧‧‧座標檢核程序

22‧‧‧檢出程序

30‧‧‧推估運算模組

31‧‧‧車位推估補償程序

32‧‧‧回歸推估程序

33‧‧‧異常檢出程序

40‧‧‧圖資處理模組

41‧‧‧資料點位模塊

42‧‧‧單價圖層模塊

43‧‧‧總價圖層模塊

5‧‧‧房價地理圖介面

Claims (8)

1. 一種房價地理資訊評估系統，係整合房地產評估資訊與地理資訊，以提供一房價地理圖介面，其中該房價地理資訊評估系統至少包括：一房地資料庫模組，其儲存有複數筆房地產資料；一資料處理模組，係與該房地資料庫模組相連接，用以依所需資訊建置出每筆案例，並對每筆案例進行一座標檢核程序，其中，所需建置之資訊至少包含地理位置、座標參數、總價面積資訊及車位資訊，而該座標檢核程序係用以檢查每筆案例的座標參數，並對欠缺座標參數之案例依據地理位置進行轉換補償，使每筆案例具有相應的座標參數；一推估運算模組，係與該資料處理模組相連接，用以接收該資料處理模組提供之該些案例，且至少根據該各案例的總價面積資訊及車位資訊進行分析，推算出該各案例的推估單價，其中，該推估運算模組在分析推算的過程中，至少對該各案例進行有一車位推估補償程序，該車位推估補償程序係分析該各案例之車位資訊，區分出有車位但無車位價或無車位面積之車位資訊不完整案例，並對該些車位資訊不完整案例的車位價或車位面積進行推估補償；一圖資處理模組，係與該資料處理模組、該推估運算模組及一地圖資料庫模組相連接，用以導入所有案例及地圖之資訊，整合成該房價地理圖介面，其中，該圖資處理模組至少設有一資料點位模塊及一單價圖層模塊，該資料點位模塊係能根據每筆案例的座標參數，於該房價地理圖介面上形成相應的資料點位，該單價圖層模塊係能以該些案例的推估單價為基礎，並依所設定的價程間距，於該房價地理圖介面上形成等價網格或等價程線之單價圖層。
2. 根據申請專利範圍第1項所述之評估系統，其中該房地資料庫模組中儲存之該些房地產資料係為實價登錄資料。
3. 根據申請專利範圍第2項所述之評估系統，其中該資料處理模組所需建置之資訊進一步包含備註資訊，且該資料處理模組進一步對每筆案例進行有一檢出程序，該檢出程序至少判斷每筆案例的備註資訊中是否含有影響價格之條件，若有則排除該筆案例，若無則提供至該推估運算模組。
4. 根據申請專利範圍第1或3項所述之評估系統，其中該資料處理模組所需建置之資訊進一步包含年份資訊，而該推估運算模組係進一步根據年份資訊進行分析，以推算該各案例的推估單價，且該推估運算模組在分析推算的過程中，更對該各案例進行有一回歸推估程序，用以根據該各案例的年份資訊及一回歸指數資料模組中的回歸指數進行分析推算，以推算出回歸為預售狀態之推估單價。
5. 根據申請專利範圍第4項所述之評估系統，其中該推估運算模組進一步對車位資訊經推估補償之該各案例進行有一異常檢出程序，用以根據車位所占比例判斷該筆案例是否為異常，若為異常則排除該筆案例。
6. 根據申請專利範圍第5項所述之評估系統，其中該資料點位模塊係將被排除之該些案例與未被排除之該些案例，於該房價地理圖介面上形成不同圖像的資料點位。
7. 根據申請專利範圍第1或3項所述之評估系統，其中該圖資處理模組進一步設有一總價圖層模塊，係能以該些案例的總價為基礎，並依所設定的價程間距，於該房價地理圖介面上形成等價網格或等價程線之總價圖層。
8. 根據申請專利範圍第5項所述之評估系統，其中該房地資料庫模組中進一步儲存有複數筆市調預售資料。