MXPA06005353A - Metodo y sistema para administrar una cuenta de tarjeta de transaccion de descuento de hipoteca - Google Patents

Abstract

Un método y sistema para administrar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca en donde el proveedor de la tarjeta de transacción computa un monto de descuento de hipoteca con base en el monto de cargos incurridos contra la cuenta y periódicamente arregla la aplicación del monto de descuento de hipoteca contra un saldo de cargos de hipoteca del poseedor de la tarjeta. La cuenta es provista por el proveedor de tarjeta de transacción en conexión con un préstamo pre-existente de hipoteca o un préstamo prospecto de hipoteca para el poseedor de la tarjeta. Además, la cuenta puede ser provista en conexión con un préstamo de hipoteca a partir de cualquier prestamista de hipotecas, sin considerar la existencia o no existencia de una afiliación o asociación entre el proveedor de tarjeta de transacción y el prestamista de hipoteca.

Description

MÉTODO Y SISTEMA PARA ADMINISTRAR UNA CUENTA DE TARJETA DE TRANSACCIÓN DE DESCUENTO DE HIPOTECA Solicitud de Prioridad La presente solicitud reclama el beneficio de la Solicitud de Patente Provisional Norteamericana No. 60/519,278 presentada en Noviembre 13, 2003, titulada "Tarjeta de Descuento Doméstico", la cual está incorporada a la presente descripción como referencia. Campo de la Invención La presente invención se refiere generalmente a métodos y sistemas para un uso múltiple de aparatos de transacción y particularmente, a un método y sistema para proporcionar incentivos a los consumidores en la forma de descuentos aplicados a las hipotecas de los consumidores y a un deudor de hipoteca potencial. Antecedentes de la Invención Existe una población grande de deudores de hipotecas en los Estados Unidos de América. Cuando se compara o refinancia un casa, los consumidores generalmente obtienen un préstamo de largo plazo del banco u otro prestamista. La casa y con frecuencia el terreno, sobre el cual está construida la casa sirve como colateral para el préstamo. El consumidor, al obtener el préstamo, le otorga al banco un derecho de retención contra la propiedad. Por lo tanto, si el consumidor no paga como está programado, el banco puede ejecutar la hipoteca sobre la casa. Debido a que las hipotecas de las casas son prestamos tan grandes, los consumidores con frecuencia pagan un préstamo en un período de 15 ó 30 años. Los pagos mensuales disminuyen lentamente la cantidad que se debe sobre la hipoteca. Sin embargo, el interés sobre el capital se acumula con el paso de los años. Como resultado, los consumidores tienen una prioridad alta de pagar el préstamo tan rápido como sea posible, eliminando el riesgo de la ejecución de la hipoteca y minimizando los intereses acumulados. Junto con las hipotecas, muchos clientes utilizan tarjetas de transacción, tales como tarjetas de crédito, para administrar las finanzas y la deuda. Muchas tarjetas de crédito convencionales y otros aparatos de transacción financiera proporcionan incentivos a los consumidores para alentar el uso de sus tarjetas sobre las otras tarjetas de transacción u otras formas de intercambio. Generalmente, esto comprende el uso de una tarjeta de crédito, en donde el consumidor es premiado una vez como un viajero frecuente libre con una aerolínea particular por cada dólar que carga a su tarjeta de crédito. Recibiendo los premios como viajeros frecuentes, los consumidores tienen un incentivo para utilizar una tarjeta de crédito particular sobre otras tarjetas de crédito, efectivo, cheques y tarjetas de banco automatizadas. Los problemas de incentivos similares incluyen la recepción de puntos y dólares hacia la compra de mercancías o servicios, tales como automóviles, equipo electrónico, CDs de música y servicios telefónicos. Otras tarjetas de crédito convencionales ofrecen un descuento de devolución de efectivo. Por ejemplo, un emisor de tarjeta de crédito tiene un dividendo del producto que proporciona el uno por ciento de devolución en efectivo al consumidor sobre sus compras. Otras tarjetas de crédito proporcionan un descuento en efectivo a los consumidores de entre el uno y el cinco por ciento. Generalmente, el descuento de devolución de efectivo del cinco por ciento está limitado a ciertas categorías de compras o saldos revolventes. La devolución en efectivo se otorga directamente al consumidor. Sin embargo, la mayor parte de las tarjetas de crédito requieren que los consumidores ganen una cantidad especificada de un descuento antes de recibir realmente el descuento. Adicionalmente, existe generalmente un límite máximo, es decir, un tope para las cantidades que pueden recibir los consumidores como descuento. Ninguna tarjeta de crédito proporciona un descuento que ayuda al consumidor a pagar su hipoteca. Además, ninguna tarjeta de crédito tiene un descuento sin una tope que aplica al descuento directamente sobre una hipoteca. Existe una necesidad actual de una tarjeta de crédito que aliente a los deudores de hipotecas. Sumario de la Invención Es una característica y ventaja de la presente invención proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción diseñada para un consumidor que es, ya sea un deudor de hipoteca, un deudor potencial de hipoteca o está obteniendo actualmente una aprobación previa para una hipoteca. Es otra característica y ventaja de la presente invención proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción que ayude al consumidor a pagar la hipoteca simplemente utilizando la tarjeta de transacción. Es una característica y ventaja adicional de la presente invención proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción que ofrezca un porcentaje de descuento, tal como el uno por ciento, por el cual la cantidad de descuento ganada durante cada año calendario es proporcionada al poseedor de la tarjeta como un pago previo sobre su saldo de capital de la hipoteca. Es una característica y ventaja adicional de la presente invención proporcionar una tarjeta de transacción de descuento de hipoteca que ofrece descuentos a los consumidores en la forma de créditos contra el capital de la hipoteca, y también permite que los consumidores ganen descuentos sobre el pago de aplicación de la hipoteca frontal en el punto de venta. Para lograr las características, ventajas y otros objetos manifestados, las modalidades de la presente invención utilizan, por ejemplo, un hardware de computadora, sistemas operativos, lenguajes de programación, aplicaciones de software y otra tecnología para proporcionar la transacción, tal como una tarjeta de crédito, la cual proporciona premios a los poseedores de las tarjetas cuando se ejecutan las transacciones con la tarjeta de crédito. Los premios se llevan a cabo como un descuento en efectivo que puede ser aplicado a los saldos de capital de una hipoteca o a una futura hipoteca. No existe un límite sobre el valor del descuento que pueda ser ganado y el descuento es acumulado y aplicado periódicamente al capital de la hipoteca, tal como una vez al año. En una modalidad de la presente invención, cuando una persona solicita una hipoteca, toma la determinación con respecto a si el solicitante califica para la tarjeta de crédito. A los solicitantes calificados se les ofrece la tarjeta de crédito. Al momento de la aceptación de la oferta de la tarjeta de crédito, los costos relacionados con la solicitud pueden ser aplicados a una cuenta temporal. Se realizan revisiones de fraudes y créditos adicionales. Si el solicitante finalmente es aprobado, la tarjeta de crédito es permitida y los costos relacionados con la solicitud aparecen en el primer estado de cuenta de la tarjeta de crédito. Si el solicitante no es aprobado posteriormente, entonces se emite una solicitud de pago alternativo de los costos relacionados con la solicitud. Alternativamente, el consumidor puede obtener la tarjeta de descuento de hipoteca a través de medios convencionales, incluyendo sin limitarse a, una compañía hipotecaria y otra empresa separada. En particular, las modalidades de la presente invención proporcionan métodos y sistemas para la administración de una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca en la cual un proveedor de tarjeta de transacción suministra la cuenta al poseedor de la tarjeta y permite que el poseedor de la tarjeta incurra en cargos contra la cuenta. Posteriormente, el proveedor de la tarjeta de transacción calcula una cantidad del descuento de la hipoteca basado en la cantidad de los cargos incurridos contra la cuenta y arregla periódicamente la aplicación de la cantidad de descuento de la hipoteca contra un saldo de un préstamo de hipoteca para el poseedor de la tarjeta. Un aspecto de la presente invención comprende el proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca por medio de un proveedor de tarjeta de transacción relacionado con, ya sea un préstamo de hipoteca previamente existente del poseedor de la tarjeta o un préstamo de hipoteca en prospecto del poseedor de la tarjeta.

En el último caso, la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca puede ser proporcionada en relación con la aprobación de una solicitud de un préstamo de hipoteca por parte del poseedor de la tarjeta y al poseedor de la tarjeta se le puede dar permiso de cargar el costo de la solicitud del préstamo de hipoteca contra la cuenta. Una modalidad de la presente invención propone que el poseedor de la tarjeta sea provisto como una opción para la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca, ya sea relacionada con un préstamo de hipoteca de un prestamista hipotecario que es afiliado o asociado con el proveedor de la tarjeta de transacción, o relacionado con un préstamo de hipoteca de un prestamista de hipotecas que no está asociado o afiliado con el proveedor de la tarjeta de transacción. Por lo tanto, el proveedor de la tarjeta de transacción puede proporcionar la cuenta para el poseedor de la tarjeta relacionada con un préstamo de hipoteca de cualquier prestamista hipotecario independientemente de la existencia o falta de existencia de una afiliación o asociación entre el proveedor de la tarjeta de transacción y el prestamista de la hipoteca. En una modalidad de la presente invención, la cantidad de descuento de la hipoteca es calculada sin imponer un límite máximo. Además, el proveedor de la tarjeta de transacción puede acomodar la aplicación de la cantidad directamente contra el saldo de préstamo de la hipoteca en la forma de un crédito anual para el saldo del préstamo de la hipoteca del poseedor de la tarjeta, basado, por ejemplo, en una fecha de aniversario de la cuenta de tarjeta transacción de descuento de hipoteca y la cuenta de descuento de hipoteca puede ser pagada directamente al prestamista hipotecario por el proveedor de la tarjeta de transacción por medio de una transferencia electrónica o un cheque. Sin embargo, bajo ciertas circunstancias, la cantidad de descuento de la hipoteca puede ser pagada al poseedor de la tarjeta por medio de un crédito a la cuenta o de un cheque. En cualquier caso, la cantidad del descuento de hipoteca calculado del poseedor de la tarjeta es disminuida de un modo similar por una cantidad igual a la cantidad aplicada al saldo del préstamo de la hipoteca del poseedor de la tarjeta.

Se establecerán en parte objetos, ventajas, características novedosas adicionales de la presente invención en la descripción siguiente, y en parte, podrán ser apreciados para aquellos expertos en la técnica al momento de examinar lo siguiente o puede ser aprendido de la práctica de la presente invención. Breve Descripción de los Dibujos Las figuras de la 1a a la 1c muestran una gráfica de flujo esquemática que ilustra un ejemplo de un proceso de un consumidor que obtiene una tarjeta de crédito de descuento de hipoteca para una modalidad de la presente invención; La figura 2 es una gráfica de flujo esquemática que ilustra un ejemplo del procesamiento de una aprobación de una tarjeta de crédito de descuento de hipoteca para una modalidad de la presente invención; y La figura 3 es una gráfica de flujo que ilustra un ejemplo del proceso de administración de la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca para una modalidad de la presente invención. Descripción Detallada de la Invención Como se requiere, las características y modalidades detalladas de la presente invención se describen en este documento. Sin embargo, deberá quedar entendido que las características y modalidades descritas son únicamente de ejemplo de la invención y pueden ser incorporadas en diferentes formas alternativas. Las figuras no están necesariamente a escala y algunas características pueden ser exageradas o minimizadas para mostrar detalles de componentes particulares. Por lo tanto, los detalles estructurales funcionales específicos aquí descritos y cualquier combinación particular de estos detalles, no deberán ser interpretados como una limitación, sino simplemente como una base para las reivindicaciones y como una base representativa para enseñar a un experto en la técnica a emplear de manera variada la presente invención.

Haciendo referencia ahora detalladamente a una modalidad de la presente invención, los ejemplos están ilustrados en los dibujos adjuntos, cada ejemplo es proporcionado a modo de explicación de la invención y no como una limitación de la misma. Aquellos expertos en la técnica apreciarán que se pueden hacer varias modificaciones y variaciones a la presente invención, sin salirse del alcance o espíritu de la invención. Por ejemplo, las características ¡lustradas o descritas como parte de una modalidad pueden ser utilizadas en otra modalidad para producir una modalidad adicional. Por lo tanto, se pretende que la presente invención cubra dichas modificaciones y variaciones que se encuentran dentro del alcance de la presente invención. Una modalidad de la presente invención proporciona una tarjeta de crédito diseñada para un consumidor el cual también es un deudor de hipoteca, solicitante de hipoteca o deudor potencial de hipoteca. La tarjeta de crédito permite que el consumidor pague su saldo de la hipoteca justamente utilizando la tarjeta de crédito. Si el consumidor utiliza la tarjeta de crédito para gas, abarrotes, ropa o mejoras en su hogar, tales como pintura, papel tapiz, alfombrado o tratamiento de ventanas, el descuento sobre la tarjeta de crédito es aplicable al saldo de la hipoteca. En un ejemplo de una modalidad de la presente invención, una tarjeta de crédito para un deudor/consumidor de hipoteca tiene un uno por ciento de descuento sin un límite máximo, por ejemplo, un tope. El consumidor puede reducir el término de su hipoteca o pagar el saldo de la hipoteca de una manera más rápida utilizando la tarjeta de crédito. Por ejemplo, supongamos que el consumidor tiene un saldo de hipoteca de $ 200,000.00 dólares en una tasa porcentual anual de 6.25% (APR). Si la hipoteca tiene un plazo de 15 años, con un descuento anual de $ 200.00 dólares, el consumidor ahorra $ 4,927.60 dólares en capital e interés, reduciendo el plazo de la hipoteca por aproximadamente dos meses. Si la hipoteca tiene un plazo de 15 años, con un descuento anual de $ 300.00 dólares, el consumidor ahorra $ 7,364.13 dólares en capital e intereses, reduciendo el plazo de la hipoteca por aproximadamente 4 meses. Si la hipoteca tiene un plazo de 30 años, con un descuento anual de $200.00 dólares, el consumidor ahorra $16,990.40 dólares de capital e intereses y el plazo es reducido por aproximadamente 13 meses. Si la hipoteca tiene un plazo de 30 años con un descuento anual de $300.00 dólares, el consumidor ahorra $25,071.06 dólares y el plazo es reducido por aproximadamente 19 meses. Para otro ejemplo, supongamos que un consumidor tiene un saldo de hipoteca de $192,347.00 dólares restando 27 años del plazo de la hipoteca en una APR del 6.37%. Con un descuento anual de $300. oo dólares, el consumidor ahorra $20,443.00 dólares en capital e intereses y reduce el término de la hipoteca por 22 meses. Con un descuento anual de $200.00 dólares, el consumidor ahorra $13,946.00 dólares en capita e intereses y reduce el plazo de la hipoteca por 10 meses. Con un descuento anual de $100.00 dólares, el consumidor ahorra $6,127.00 dólares en capital e intereses y reduce el plazo de la hipoteca en 5 meses. Las figuras de la 1a a la 1c muestran una gráfica de flujo esquemática que ilustra un ejemplo del proceso de un consumidor que obtiene una tarjeta de transacción de descuento de hipoteca para una modalidad de la presente invención. Haciendo referencia a las figuras de la 1a a la 1c, la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca es ofrecida por una empresa con una compañía hipotecaria y una división de tarjetas de crédito. Los términos "compañía hipotecaria" y "división de tarjetas de crédito" no están limitados a una división corporativa, la cual puede comprender una compañía, una unidad u otra entidad similar. La compañía hipotecaria y la división de tarjetas de crédito son entidades de la misma corporación, o alternativamente, son entidades corporativas separadas. Por consiguiente, la compañía hipotecaria tiene un departamento de cuentas hipotecarias y la división de tarjetas de crédito tiene un departamento de contabilidad de tarjetas de crédito. Un consumidor llega a saber de la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca, por ejemplo, a través de una solicitud o a través de la propia investigación del consumidor. En una modalidad específica, en el punto S1, si el consumidor llama por teléfono a la compañía hipotecaria para solicitar una solicitud de préstamo o una solicitud de refinanciamiento. En el punto S2, la solicitud es llenada, ya sea por el consumidor solo o alternativamente con la ayuda de un representante de la compañía hipotecaria. Haciendo referencia adicional a las figuras de la 1a a la 1c, en el punto S3, la compañía hipotecaria lanza el software de análisis de crédito para calificar la hipoteca y la solicitud de tarjeta de crédito. La compañía hipotecaria aprueba la solicitud de la hipoteca en el punto S4. Si la hipoteca no es aprobada, no se extiende la oferta de la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca al consumidor en el punto S5. Adicionalmente, la compañía evalúa si ofrecer una tarjeta de crédito al consumidor en el punto S6. Si el consumidor no es aprobado para la tarjeta de crédito, entonces no se extiende una oferta de tarjeta de crédito al consumidor en el punto S7. Alternativamente, si la aprobación de la tarjeta de crédito es analizada primero y el consumidor no es aprobado, la oferta de la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca no es extendida al consumidor. Sin embargo, aunque el consumidor no tenga la aprobación de una tarjeta de crédito en este caso, la solicitud de hipoteca todavía es revisada para su aprobación. Sin embargo, si el consumidor es aprobado para la hipoteca y la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca es ofrecida al consumidor en el punto S8. El representante lee al consumidor las descripciones escritas para la tarjeta de crédito en el punto S9. El consumidor tiene la oportunidad de aceptar la oferta de la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca en el punto S10. Si el consumidor no acepta la oferta de tarjeta de crédito de descuento de hipoteca en el punto S11, el proceso de hipoteca continúa como se realiza convencionalmente en los negocios. Si el consumidor acepta la oferta de la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca, la compañía hipotecaria lanza un programa de tarjeta de crédito y utiliza un número de tarjeta genérico para el consumidor en el punto S12. El departamento de contabilidad de la hipoteca procesa el pago de la solicitud utilizando el número de cuenta genérico en el punto S21. El departamento de contabilidad hipotecaria envía un reporte diario con un número de préstamo que se puede aplicar al departamento de contabilidad de tarjetas de crédito en ei punto S22. El departamento de contabilidad de tarjetas de crédito concilia el reporte diario de los pagos de solicitud para determinar si la tarjeta de crédito fue aprobada para el consumidor en el punto S23. En el punto S24, los resultados potenciales de la decisión incluyen "aprobado" (cuenta de la tarjeta abierta), "pendiente" (enviado a una fila de un examen que va a ser manejado dentro de aproximadamente seis días), "pendiente con una carta" (para ser solucionado dentro de aproximadamente tres semanas), o "rechazado". Si la tarjeta es aprobada, se proporciona un número de cuenta el cual representa los usos para portar los pagos de solicitud de la transacción en el punto S26. Si el resultado está pendiente con una casa o es declinado, el representante hace contacto con el consumidor y le pide otra forma de pago en el punto S30. Si el resultado simplemente es pendiente, el registro del consumidor descarta el archivo previamente determinado tal como de 6 días, y si todavía está pendiente, el registro es enviado a la compañía hipotecaria como pendiente y solicitando un pago alternativo en el paso S30. Haciendo referencia adicional a las figuras de la 1a a la 1c, la división de hipotecas imprime un paquete de "Bienvenida" que incluye un documento de imitación del programa de tarjeta de crédito en el punto S13, creando un evento. Detonado por este evento, la alimentación de datos nocturnos transfieren todos los datos de los programas aceptados para el día en el punto S14. El análisis de crédito y fraude es utilizado en las solicitudes aceptadas en el punto S15. La aprobación es procesada a través de un software de análisis de crédito de la división de tarjetas de crédito. Al analizar los fraudes durante el proceso de la solicitud, se implementan reglas de política, incluyendo pero sin limitarse a, la validación y verificación del número de seguridad social, verificación del domicilio y avisos de fraude potencial. Después de que es procesada la solicitud, se crea un archivo con una lista de registros diarios anteriores. Si se aprueba la tarjeta de crédito para el consumidor, el departamento de contabilidad de tarjetas de crédito crea un nuevo número de cuenta y envía una tarjeta de crédito al consumidor en el punto S25. El departamento de contabilidad de tarjetas de crédito transfiere fondos de la tarjeta genérica a la nueva cuenta del consumidor en el punto S26. Opcionalmente, está disponible una porción de la línea de crédito en el punto de venta para el consumidor para utilizarla para el pago de los derechos de solicitud de la hipoteca, los cuales generalmente se encuentran en un rango de aproximadamente $300. oo dólares a $800.00 dólares. El departamento de contabilidad de tarjetas de crédito incluye el pago de la solicitud de la hipoteca en la primera factura o estado de cuenta de la tarjeta de crédito para el consumidor en el punto S27. Entonces, el consumidor tiene un acceso instantáneo a una porción de su línea de crédito para utilizarla en los costos o pagos de la solicitud. El consumidor recibe un descuento por esa transacción. Sin embargo, el consumidor puede solicitar, que el pago de la solicitud de la hipoteca sea pagado por otra cuenta o tarjeta de crédito. Si la tarjeta de crédito no es aprobada en el punto S16, entonces se le notifica al consumidor en el punto S17. Adicionalmente, el departamento de contabilidad de tarjetas de crédito hace contacto con la compañía hipotecaria con la notificación del rechazo en el punto S28. El departamento de contabilidad hipotecario invierte cualesquiera cargos a la tarjeta y hace contacto con el representante con respecto al rechazo en el punto S29. El representante recibe la notificación del departamento de contabilidad de hipotecas en el punto S30. Entonces el representante hace contacto con el consumidor para solicitarle medios alternos para aplicarlos al pago de solicitud de la hipoteca. El proceso de solicitud de la hipoteca continúa como convencional durante el negocio. La compañía invierte el pago de la solicitud en la cuenta genérica en el punto S18 y no activa la cuenta genérica. En el paso S31, el proceso está completo. Alternativamente, el consumidor puede obtener la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca a través de medios convencionales, incluyendo pero sin limitarse a, una compañía hipotecaria separada y una compañía de tarjeta de crédito. En otro aspecto de las modalidades de la presente invención, se permite que el consumidor solicite una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca por medio de una aplicación en la página web de descuento doméstico. En este aspecto, los términos y condiciones de la cuenta son desplegados en pantalla para el consumidor y se le permite al consumidor hacer la solicitud ingresando la información personal, del empleo, información bancaria, información del prestamista hipotecario y las preferencias de opción de tarjeta en respuesta a los avisos. En otro aspecto de las modalidades de la presente invención, se permite al consumidor tener acceso al calculador de ahorros de hipoteca de descuentos domésticos por medio de la página web de productos de descuentos domésticos. En este aspecto, la información acerca de los beneficios de la cuenta de tarjeta y transacción de descuento de hipoteca son desplegados al usuario y se permite al consumidor ingresar información acerca de su hipoteca de casa actual del consumidor y el uso de la tarjeta de transacción actual en respuesta a los avisos. Posteriormente, se calculan los ahorros con la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca y el resultado es desplegado para el consumidor. En un aspecto adicional de las modalidades de la presente invención, se permite que un consumidor con una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca tenga acceso a la página web de cambio de prestamista de hipotecas para actualizar su información del prestamista de hipoteca en el caso de que cambie o no haya sido proporcionada anteriormente. Por lo tanto, el consumidor se asegura que el descuento anual al cual tiene derecho será pagado al prestamista correcto de la hipoteca. En un aspecto todavía adicional de las modalidades de la presente invención, un consumidor que tiene una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca, también tiene permitido el acceso a la página web de premios actuales/actividad de descuentos, la cual tiene una lista para los consumidores del número de descuentos ganados por el consumidor dentro del último ciclo de facturación, así como el número de descuentos anteriormente acumulados para el consumidor. La figura 3 es una gráfica de flujo que ilustra un ejemplo del proceso de administración de la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca para una modalidad de la presente invención. Haciendo referencia a la figura 3, en el punto S40, al consumidor se le dan opciones (a) para obtener una tarjeta de crédito de descuento de hipoteca de un proveedor de tarjeta de crédito relacionado con un préstamo hipotecario que tiene el proveedor hipotecario afiliado o asociado con el proveedor de la tarjeta de crédito o (b) para obtener una tarjeta de crédito de descuento de hipoteca del proveedor de tarjetas de crédito relacionado con un préstamo de hipoteca que tiene un proveedor de hipoteca que ni es afiliado ni está asociado con el proveedor de tarjeta de crédito. Haciendo referencia adicional a la figura 3, en el punto S41, la cuenta de tarjeta de crédito de descuento de hipoteca es proporcionada al consumidor independientemente de si el consumidor selecciona obtener la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca relacionado con un préstamo hipotecario que tiene el proveedor hipotecario afiliado o asociado con el proveedor de tarjeta de crédito o elige, en vez de ello, obtener una tarjeta de crédito de descuento de hipoteca del proveedor de tarjeta de crédito relacionado con un préstamo hipotecario que tiene el proveedor de hipotecas y que ni está afiliado ni asociado con el proveedor de tarjeta de crédito. Haciendo referencia nuevamente a la figura 3, posteriormente en el punto S42, se permite al consumidor incurrir en cargos contra la cuenta de tarjeta de crédito de descuento de hipoteca por los cuales se le factura periódicamente. Además, en el punto S43, la cantidad del premio es calculada para el consumidor basada en la cantidad de cargos incurridos contra la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca sin límite máximo alguno. En el paso S44, se hacen arreglos periódicamente para la aplicación de la cantidad de premio contra el préstamo de hipoteca para el consumidor en la forma de un crédito anual al capital del préstamo hipotecario del consumidor basado en la fecha de aniversario del consumidor con la cuenta de tarjeta de crédito de descuento de la hipoteca. Haciendo referencia nuevamente todavía a la figura 3, la cantidad del premio es aplicada contra el saldo de la hipoteca del préstamo hipotecario del consumidor transfiriendo del proveedor de la tarjeta de crédito al proveedor de la hipoteca un archivo de todos los consumidores elegibles junto con sus ganancias del año a la fecha y pagando la cantidad del premio directamente al proveedor hipotecario por el proveedor de la tarjeta de crédito por medio de una transferencia electrónica o un cheque en el punto S45. O en ausencia de la información de identificación para el proveedor de la hipoteca, pagando la cantidad del premio al consumidor por medio de una crédito a la cuenta o un cheque en el punto S46. En cualquier caso, posteriormente en el punto S47, la cantidad del premio calculada del consumidor es disminuida por una cantidad igual a la cantidad aplicada al capital del préstamo hipotecario del consumidor en una fecha que no es de facturación. Si el consumidor obtiene la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca a través del proceso anterior o por medios alternos, el consumidor no tendrá que hacer nada para cobrar sus premios. El cobro toma la forma de un crédito anual para el capital de la hipoteca del consumidor basado en la fecha de aniversario del consumidor con el producto de la tarjeta. Esto es logrado con una transferencia de archivos de la división de tarjetas de crédito a la compañía hipotecaria. La división de tarjetas de crédito produce un archivo de todos los consumidores elegibles junto con sus ganancias del año a la fecha y envía el archivo a la compañía hipotecaria. Entonces la división de tarjetas de crédito disminuye el crédito anual para el consumidor particular por una cantidad igual a la cantidad que fue premiada para este consumidor, indicando que la cuenta del crédito anual del consumidor particular ha sido redimida. Esto se hace en una fecha que no es de facturación. El descuento del uso de la tarjeta de crédito es pagado directamente del emisor de tarjetas de crédito a la compañía hipotecaria. El emisor de tarjeta de crédito puede pagar a la compañía hipotecaria, por ejemplo, mediante una transferencia electrónica o un cheque. Alternativamente, el emisor de la tarjeta de crédito puede proporcionar un cheque al consumidor para el pago a la compañía hipotecaria. En ausencia de cualquier información de préstamo hipotecario para el emisor de la tarjeta de crédito, el descuento es pagado directamente al consumidor por medio de un cheque o un crédito a su cuenta. De este modo, el consumidor paga su hipoteca en un tiempo más rápido utilizando la tarjeta de crédito de descuento de hipoteca. En algunos casos, el consumidor puede cambiar su proveedor de la hipoteca a través del refinanciamiento o el proveedor de la hipoteca puede vender la hipoteca a otra compañía. Sin embargo, para estos consumidores, se proporciona un archivo con la cantidad del descuento ganada por el consumidor. Se transfiere electrónicamente un descuento consolidado a la compañía hipotecaria y el crédito es aplicado al saldo del capital de cada consumidor. En una modalidad de la presente invención, la división hipotecaria establece un proceso para identificar estos consumidores y validar si ellos tienen una cuenta hipotecaria abierta y activa con la compañía hipotecaria o una cuenta que está recibiendo el servicio de la compañía hipotecaria. Una vez que las cuentas han sido identificadas, el crédito es aplicado. Para las cuentas hipotecarias que no se encuentran, que son encontradas como cerradas o que se ha encontrado que han sido transferidas a otro banco prestamista, la condición es identificada en el archivo de confirmación que se vuelve a enviar a la división de tarjetas de crédito. Si el consumidor ya no tiene una cuenta hipotecaria abierta o identificable en el momento de la redención, la división de tarjetas de crédito premia al consumidor en la forma de un crédito en el estado de cuentas y luego disminuye el saldo del premio. Es necesario que los consumidores proporcionen a la división de tarjetas de crédito una información actualizada de la cuenta hipotecaria con el objeto de aplicar el descuento a sus saldos hipotecarios, si la división de tarjetas de crédito no tiene datos de la cuenta hipotecaria al momento de la redención, será aplicado en vez de ello un crédito en el estado de cuentas. En otra modalidad de la presente invención, el descuento no es aplicable a ciertas transacciones de tarjeta de crédito. Por ejemplo, no se pueden acumular los descuentos sobre las compras regresadas, cheques de conveniencia, anticipos en efectivo, transferencias de saldos, cargos financieros u otros pagos de la cuenta y créditos y saldos llevados acarreados de estados de cuentas anteriores y similares. Ahora han sido descritas de una manera no limitativa generalmente varias modalidades de la presente invención. Se podrá apreciar que estos ejemplos son únicamente ilustrativos de la presente invención, la cual es definida por las siguientes reivindicaciones. Aquellos expertos en la técnica apreciarán numerosas variaciones, adaptaciones y modificaciones sin salirse del espíritu y alcance de la presente invención.

Claims (17)

1. REIVINDICACIONES 1.- Un método para administrar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca el cual comprende: proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca para un poseedor de una tarjeta por medio de un proveedor de tarjeta de transacción; permitir que el poseedor de la tarjeta incurra en cargos contra la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca; calcular una cantidad de descuento de la hipoteca por parte del proveedor de la tarjeta de transacción basada en una cantidad de cargos incurridos contra la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca; y finalmente arreglar la aplicación de la cantidad de descuento de hipoteca contra un saldo de préstamo hipotecario para el poseedor de la tarjeta por el proveedor de tarjeta de transacción.
2. 2.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca comprende además proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca relacionada con un préstamo hipotecario previamente existente para el poseedor de la tarjeta.
3. 3.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca comprende además proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca relacionada con un préstamo hipotecario en prospecto para el poseedor de la tarjeta.
4. 4.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca comprende además proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca relacionada con una aprobación de una solicitud de un préstamo hipotecario por el poseedor de la tarjeta.
5. 5.- El método tal y como se describe en la reivindicación 4, caracterizado porque proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca en relación con la aprobación de la solicitud de un préstamo hipotecario comprende además permitir que el poseedor de la tarjeta cargue los gastos de solicitud del préstamo de la hipoteca contra la cuenta de la tarjeta de transacción de descuento de hipoteca.
6. 6.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca comprende además proporcionar al poseedor de la tarjeta una opción para la cuenta de la tarjeta de transacción de descuento de hipoteca relacionada con un préstamo hipotecario para cualquier prestamista hipotecario que sea afiliado o asociado con el proveedor de tarjeta de transacción, y un prestamista hipotecario que no está afiliado o asociado con el proveedor de la tarjeta de transacción.
7. 7.- El método tal y como se describe en la reivindicación 6, caracterizado porque proporcionar al poseedor de la tarjeta una opción para una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca en relación con un préstamo hipotecario de cualquiera de un prestamista hipotecario que está afiliado o asociado con el proveedor de la tarjeta de transacción y un prestamista hipotecario que no está afiliado o asociado con el proveedor de tarjeta de transacción comprende además proporcionar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca relacionada con un préstamo hipotecario de un prestamista hipotecario que está afiliado o asociado con el proveedor de tarjeta de transacción.
8. 8.- El método tal y como se describe en la reivindicación 6, caracterizado porque proporcionar al poseedor de la tarjeta una opción para una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca en relación con un préstamo hipotecario de cualquiera de un prestamista hipotecario que está afiliado o asociado con el proveedor de la tarjeta de transacción y un prestamista hipotecario que no está afiliado o asociado con el proveedor de la tarjeta de transacción comprende además proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca relacionada con un préstamo hipotecario de un prestamista hipotecario que no está afiliado o asociado con el proveedor de la tarjeta de transacción.
9. 9.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca comprende además proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca relacionada con un préstamo hipotecario de cualquier prestamista hipotecario independientemente de una afiliación o asociación entre el proveedor de la tarjeta de transacción y el prestamista hipotecario.
10. 10.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque el cálculo de la cantidad de descuento de la hipoteca por el proveedor de la tarjeta de transacción comprende además calcular la cantidad de descuento de hipoteca sin imponer un límite máximo en la cantidad del descuento de hipoteca.
11. 11.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque el arreglo periódico para la aplicación de la cantidad de descuento de hipoteca comprende además arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad de descuento de hipoteca directamente contra el saldo del préstamo hipotecario para el poseedor de la tarjeta.
12. 12.- El método tal y como se describe en la reivindicación 11, caracterizado porque arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad del descuento de hipoteca directamente contra el saldo del préstamo hipotecario y comprende además arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad del descuento de hipoteca directamente contra el saldo del préstamo hipotecario en la forma de un crédito anual para el saldo del préstamo hipotecario del poseedor de la tarjeta.
13. 13.- El método tal y como se describe en la reivindicación 12, caracterizado porque arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad de descuento de hipoteca directamente contra el saldo del préstamo hipotecario comprende además arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad de descuento de hipoteca directamente contra el saldo de préstamo hipotecario en la forma de un crédito anual basado en una fecha de aniversario de la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca.
14. 14.- El método tal y como se describe en la reivindicación 12, caracterizado porque arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad de descuento de hipoteca directamente contra el saldo del préstamo hipotecario comprende además, pagar la cantidad del premio directamente al prestamista hipotecario por parte del proveedor de la tarjeta de transacción por medio de una transferencia electrónica o cheque.
15. 15.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, caracterizado porque arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad de descuento de hipoteca contra el saldo del préstamo hipotecario comprende además pagar la cantidad del premio al poseedor de la tarjeta por medio de un crédito a la cuenta o un cheque.
16. 16.- El método tal y como se describe en la reivindicación 1, el cual comprende además disminuir la cantidad del descuento hipotecario y calculada del poseedor de la tarjeta por una cantidad igual a la cantidad aplicada al saldo del préstamo hipotecario del poseedor de la tarjeta.
17. 17.- Un sistema para administrar la cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca, el cual comprende: medios para proporcionar una cuenta de tarjeta de transacción de descuento de hipoteca para un poseedor de la tarjeta por un proveedor de la tarjeta de transacción; medios para permitir que el poseedor de la tarjeta incurra en cargos contra la cuenta de la tarjeta de transacción de descuento hipotecario; medios para calcular la cantidad de descuento hipotecario por el proveedor de la tarjeta de transacción basada en una cantidad de los cargos incurridos contra la cuenta de la tarjeta de transacción de descuento hipotecario: y medios para arreglar periódicamente la aplicación de la cantidad de descuento de la hipoteca contra el saldo del préstamo de la hipoteca para el poseedor de la tarjeta por el proveedor de la tarjeta de transacción.