KR20220110350A - 불특정 사용자가 이용 가능한 부동산 자동 가격 검증 시스템 - Google Patents

불특정 사용자가 이용 가능한 부동산 자동 가격 검증 시스템 Download PDF

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Abstract

본 발명은 인터넷을 이용한 부동산 자동가격 검증시스템에 관한 것으로, 호스트 서버에 접속한 각종 클라이언트들이 특정 부동산의 가격을 알고자 할 때 입력한 내용에 의거하여 해당 부동산의 가격을 자동으로 산정 및 검증해주도록 하는 것이다.
인터넷을 통해 들어와 ID를 부여받은 정보탐색자가 자기가 소유하고 있거나 자기가 거래하고자 하는 특정 부동산의 일반적이고도 특수한 물리적 특성을 입력하면 시장가격과 재조달원가에 의한 복성식가격 및장래 부동산 운용으로부터 기대되는 수익들을 현재가격으로 환원한 수익가격의 계산 논리에 의해 자동으로 해당 부동산의 가격이 산출되어 각종 부동산과 관련한 의사결정에 이용할 수 있도록 한다.
부동산의 가격을 필수적으로 알아야 하는 담보대출을 취급하는 각 금융사도 사용할 수 있도록 하여 업무의 시간적 재정적 효율을 기할 수 있게 된다.일반적으로 감정평가사를 통한 탁상감정에는 짧게는 몇 십 분에서 길게는 몇 시간씩의 시간이 소요되고감정평가사를 직접 대면해야 하는 절차상 여러가지 불편이 따르지만, 본 발명의 자동가격 검증시스템을이용하게 되면 일반 불특정 정보탐색자뿐만 아니라 관련된 업무를 취급하는 각종 종사원들에게도 큰 도움을 주도록 한 것이다.

Description

불특정 사용자가 이용 가능한 부동산 자동 가격 검증 시스템{Automated real estate price verification system for unspecified users}
본 발명은 인터넷을 이용한 부동산 자동가격 검증시스템에 관한 것으로, 보다 상세하게는 개별 공시지가및 표준지 공시지가, 토지의 특성뿐만 아니라 표준건축물의 재조달원가 및 보정, 수정요인 및 지속적으로 변동하는 각종 경제관련 지수 등의 정보가 내장되어 있는 호스트 서버에 접속한 정보탐색자에서부터탁상감정 및 담보로 설정된 담보물가격을 알고 싶어하는 금융기관 종사자에게까지 현장을 가지 않고 컴퓨터 앞에서 대화형으로 부동산의 가격을 산정하고 검증해줌으로써 가격산정 및 검증절차에 소요되는 시간과 재정적 비용을 줄일 수 있도록 한 인터넷을 이용한 부동산 자동가격 검증시스템에 관한 것이다.
일반적으로 부동산은 일반적인 상품과는 달리 매도나 매수를 위한 상품을 들고 다니면서 보여줄 수 없고매매되는 가격이 비교적 고가이므로 그 내역을 일일이 확인하기 위해 현장까지 찾아가야 하는 경우가 많았다.
그리고 종래에는 부동산 매도를 위해 내놓거나 매수를 위해 매물을 확인하기 위하여 부동산정보화 사업을 추진하였으며, 이는 단순한 시장가격 및 매물정보만을 제공하는 수준에서 만족해야만 했다.하지만 부동산은 그 특성상 시장가격 및 거래비용이 다른 인터넷을 통한 전자상거래 품목에 비해 월등하게 높으므로 쉽게 거래에 대한 의사결정을 판단할 수 없을 뿐더러, 현장성과 물건에 대한 신뢰정도에 대한 요구수준을 충족시켜 주지 못해 부동산거래를 위한 의사결정을 하기에는 정보의 깊이와 넓이, 신속성등의 문제가 있는 것으로 판단된다.더구나 종래의 인터넷을 통한 부동산 가격산정방법은 주로 아파트의 경우에만 행하여졌는데 일반적으로특정한 가격함수 모델을 프로그래밍화하여 고객이 해당 아파트의 평형, 층, 조망, 향, 소음정도, 교통조건 등 가격에 영향을 주는 요소들을 입력하면 그 아파트의 특성가격이 도출되는 형태로 운영되도록 하였다.
물론 이 가격도 매물로 올라온 호가를 검증하기 위해서 사용되고 있지만 아파트를 제외한 빌딩, 상가,토지, 공장, 단독주택 등의 부동산의 가격을 산정할 수는 없는 단점이 있다.
그러므로 감정평가회사에 오프-라인(Off-line)의 형태로 현장에 나가지 않고 예상감정(탁상감정)을 의뢰하는 경우에도 해당 직원 및 감정평가사들이 자동가격검증방식을 이용하여 단순한 비교사례에 의한 시장가격뿐만 아니라 재조달 원가에 근거한 복성식 가격 및 부동산에 의해서 창출되는 수익에 근거한 수익가격까지 빠른 시간에 도출할 수 있도록 할 필요가 있다.
이에 따라 본 발명은 상기한 바와 같은 종래의 인터넷을 통한 부동산 가격산정방법의 문제점을 해결하기위한 것으로서, 시간과 장소의 구애받음이 없이 단 한번에 인터넷접속을 통해서 모든 유형의 부동산에대한 가격검증을 사용자가 원하는 시간에 얻을 수 있도록 하고, 사용자가 특별히 입력하는 부동산의 세부적 사항에 대한 자료수준에 따라 직접 감정평가회사에 문의함이 없이 일괄적으로 검증결과를 제공받을수 있도록 한 인터넷을 이용한 부동산 자동가격 검증시스템을 제공함을 그 목적으로 한다.
이와 같은 목적을 달성하기 위한 본 발명의 인터넷을 이용한 부동산 자동가격 검증시스템은 이를 이용하기 위한 접속자들이 몇 가지 인적사항을 입력하여 ID를 부여받도록 하고,ID를 부여받은 회원을 일반회원과 특별회원으로 구분하여 기초 정보를 비롯한 모든 정보를 회원들이 검색할 수 있도록 하고,
부동산 가격검증을 하기 위한 접속자가 컴퓨터를 통해 서버에 접속하고 자동가격검증을 위한 ID를 입력하면 대화형식으로 가격검증을 할 수 있도록 하고,
상기의 접속자는 토지의 경우는 가격을 검증하고자 하는 소재지를, 건물의 경우는 부동산의 유형 및 용도/구조, 건축년도 등과 외벽, 창호, 바닥, 천장 등의 재료는 물론 각종 부대설비들을 원하는 수준만큼선택하여 입력하게 되면 내부에 저장되어 있는 개별토지의 특성 및 표준지 공시지가, 토지가격 비준표와표준건물의 재조달 원가 및 등급처리절차 및 각종 보정에 필요한 자료를 기반으로 자동 가격을 산출하도록 하고,상기의 과정에 의해 토지의 비준가격과 건물의 복성식 가격을 도출하게 된다.상기의 접속자는 또 토지와 건물이 포함된 해당 부동산전체에서 발생되는 수익을 기준으로 수익가격을도출할 수 있는데 요구하는 순서에 따라 임대료 및 매출액과 운영비용 등의 자료를 순서대로 선택하여입력하면 해당 부동산에 대한 수익가격을 도출할 수 있도록 하고,상기의 과정에 의해 접속자가 해당 부동산에 대한 기본적이고 자세한 자료들을 선택하여 입력하게 되면접속자가 원하는 각각의 검증된 가격과 입력된 사항들을 일목요연하게 볼 수 있게 된다.또한 상기의 접속자는 해당부동산에 대해 상세한 내용까지는 알지 못하는 일반인의 경우뿐만 아니라 해당 부동산에 대해 구체적인 특성을 파악하고 있는 감정평가기관의 직원들에게까지 그 이용이 가능하도록최대한 정교한 논리적인 구조로 구성하여, 구체적인 특성을 입력하지 못할 시에는 평균적인 값으로 가격을 산출할 수 있도록 함으로써 가격산정과 검증의 절차를 부동산의 특성을 잘 모르는 경우라 하더라도누구나 간단한 문답식에 의해 검증할 수 있도록 한 것이다.
따라서 본 발명의 인터넷을 이용한 부동산 자동가격 검증시스템에 의하여서는 이를 이용하기 위한 접속자들이 몇 가지 인적사항을 입력하여 ID를 부여받도록 하고,접속자가 서버에 접속하고 ID를 입력한 후 대화형식으로 토지의 경우는 가격을 검증하고자 하는 소재지를, 건물의 경우는 부동산의 유형 및 용도/구조, 건축년도, 건축재료, 각종 부대설비들의 정보를 선택하여 입력하면 내부에 저장되어 있는 개별토지의 특성 및 표준지 공시지가, 토지가격 비준표와 표준건물의재조달 원가 및 등급처리절차 및 각종 보정에 필요한 자료를 기반으로 가격을 산출하도록 하고,상기의 과정에 의해 토지의 비준가격과 건물의 복성식 가격을 도출하게 되며, 또 상기의 접속자는 또 토지와 건물이 포함된 해당 부동산전체에서 발생되는 수익을 기준으로 수익가격을 도출할 수 있도록 함으로써 부동산의 특성을 잘 모르는 경우라 하더라도 누구나 시간과 장소의 구애받음이 없이 단 한번의 인터넷 접속을 통해서 모든 유형의 부동산 가격을 검증할 수 있도록 한 것이다.
도 1은 본 발명의 유선 전화망의 구성을 개략적으로 도시한 것이다.
이하 본 발명을 실시예에 따라 상세히 기술하면 다음과 같다.
도 1은 본 발명의 유선 전화망의 구성을 개략적으로 도시한 것으로서,
적어도 하나 이상의 일반 인터넷 이용자용 컴퓨터(1)...(1n)와 감정평가 종사자용 컴퓨터(2)...(2n)들에 전화선이나 전용선과 같은 인터넷망(3)을 경유하여 연결된 호스트 서버(4)는 상호간 통신이 가능하도록하고,
인터넷망(3)을 통하여 접속된 중개업소용 컴퓨터(5)...(5n)나 현장 조사원용 컴퓨터(6)...(6n)로부터 각종 부동산의 지역별, 시기별 매매 및 임대 가격에 대한 정보를 입력받는 상기의 호스트 서버(4)에서는상기의 중개업소용 컴퓨터(5)...(5n)를 통하여 매물에 대한 정보도 함께 입력받아 내부의 메모리(7)에저장하도록 하고,
상기의 매매 및 임대의 가격이나 매물에 대한 정보를 전달받은 호스트 서버(4)에는 부동산의 유형별, 지역별, 건물 규모별, 건물연수, 건물재료(외장, 창호, 바닥, 천장 등), 금융시장지수, 소득수익율, 자본성장률 및 위험수준 등 부동산의 가격이나 수익변동에 영향을 미치는 요인들의 인덱스 정보를 인덱스 저장파일(8)에 수시로 저장하도록 하고,아파트의 평형/동별/호별의 시계별 정보, 신축년도/시공회사/교통환경/교육환경/쾌적성/난방/복도구조/지하철역과의 거리/주차대수/단지면적 등의 단지정보는 물론 호별향/소음정도/조망정도 등의 호별정보의아파트 인덱스 정보를 아파트 인덱스 저장파일(9)에 수시로 저장하도록 하고,개별토지의 특성 및 표준지 공시지가, 토지가격 비준표와 표준건물의 재조달 원가 및 등급처리절차 및각종 보정에 필요한 자료를 관리파일(10)에 수시로 저장하도록 하고,
상기의 호스트 서버(4)에서는 상기 인덱스 저장파일(8)과 아파트 인덱스 저장파일(9) 및 관리파일(10)에저장된 인덱스 정보를 근거로 하여 일반 인터넷 이용자용 컴퓨터(1)...(1n)와 감정평가 종사자용컴퓨터(2)...(2n)를 이용하는 접속자들에게 문답식으로 부동산의 상세한 정보를 입력시키도록 하면서 토지가격과 건물가격 및 수익가격들을 산정하도록 구성한 것이다.
위와 같이 구성한 본 발명의 동작과정을 보다 상세히 기술하면 다음과 같다.호스트 서버(4)에 인터넷망(3)을 통하여 접속된 중개업소용 컴퓨터(5)... (5n)나 현장 조사원용컴퓨터(6)...(6n)로부터 각종 부동산의 지역별, 시기별 매매 및 임대 가격에 대한 정보를 입력받는 동시에 상기의 중개업소용 컴퓨터(5)...(5n)를 통하여 매물에 대한 정보도 함께 입력받아 내부의 메모리(7)에 저장한다.
그리고 상기의 호스트 서버(4)는 검증요원들에 의해 수시로 입력되는 부동산의 유형별, 지역별, 건물 규모별, 건물연수, 건물재료(외장, 창호, 바닥, 천장 등), 금융시장지수, 소득수익율, 자본성장률 및 위험수준 등 부동산의 가격이나 수익변동에 영향을 미치는 요인들의 인덱스 정보를 인덱스 저장파일(8)에 저장한다.
또한 검증요원들에 의해 수시로 입력되는 아파트의 평형/동별/호별의 시계별 정보, 신축년도/시공회사/교통환경/교육환경/쾌적성/난방/복도구조/지하철역과의 리/주차대수/단지면적 등의 단지정보는 물론호별방향/소음정도/조망정도 등의 호별정보의 아파트 인덱스 정보를 아파트 인덱스 저장파일(9)에 저장한다.
상기의 검증요원은 필요에 따라 입력시킨 개별토지의 특성 및 표준지 공시지가, 토지가격 비준표와 표준건물의 재조달 원가 및 등급처리절차 및 각종 보정에 필요한 자료를 관리파일(10)에 저장한다.상기와 같이 부동산 정보와 인덱스 정보 및 관리정보를 저장한 호스트 서버(4)는 우선 일반 인터넷 이용자용 컴퓨터(1)...(1n)와 감정평가 종사자용 컴퓨터(2)...(2n) 등의 접속자들이 본 사이트에 접속되면자신의 인적사항을 입력하도록 초기화면을 디스플레이하고, 자신의 인적사항을 정확하게 입력시킨 접속자에게 다른 접속자와 식별되는 ID를 부여하여 회원이 되도록 한다.ID를 부여받은 회원들을 일반회원과 특별회원으로 구분하여 입력된 정보를 모든 회원이 유료나 무료로검색할 수 있도록 한다.
즉, 부동산 가격검증을 하기 위한 접속자는 자신의 PC를 통해 본 사이트에 접속하고 자동가격검증을 위한 ID를 입력하면 본 호스트 서버(4)와 접속되어 대화식 가격검증을 할 수 있게 된다.
상기의 접속자는 토지의 경우는 가격을 검증하고자 하는 토지의 소재지를 입력시키면서 건물의 경우는부동산의 유형 및 용도/구조, 건축년도 등과 외벽, 창호, 바닥, 천장 등의 재료, 각종 부대설비들을 원하는 수준만큼 선택하여 입력하게 되면 호스트 서버(4)의 인덱스 저장파일(8)에 저장된 부동산의 유형별, 지역별, 건물 규모별, 건물연수, 건물재료(외장, 창호, 바닥, 천장 등), 금융시장지수, 소득수익율,자본성장률 및 위험수준 등 부동산의 가격이나 수익변동에 영향을 미치는 요인들의 인덱스 정보와, 아파트 인덱스 저장파일(9)에 저장된 아파트의 평형/동별/호별의 시계별 정보, 신축년도/시공회사/교통환경/교육환경/쾌적성/난방 /복도구조/지하철역과의 거리/주차대수/단지면적 등의 단지정보는 물론 호별향/소음정도/조망정도 등의 호별정보의 아파트 인덱스 정보 및 관리파일에 저장된 개별토지의 특성 및 표준지공시지가, 토지가격 비준표와 표준건물의 재조달 원가 및 등급처리절차 및 각종 보정에 필요한 자료들을기반으로 토지나 건물의 가격을 산출한다.
그리고 토지의 비준가격과 건물의 복성식 가격도 상기와 동일한 과정에 의하여 산출한다.또한 상기의 접속자가 호스트 서버(4)에서 요구하는 자료를 순서대로 선택하여 입력하면 인덱스 저장파일(8)에 저장된 금융시장지수, 소득수익율, 자본성장률 및 위험수준 등 부동산의 가격이나 수익변동에영향을 미치는 요인들에 의하여 토지와 건물이 포함된 해당 부동산전체에서 발생되는 수익을 기준으로수익가격을 도출할 수 있게 된다.
상기의 접속자가 해당부동산에 대한 기본적이고 자세한 자료들을 선택하여 입력하면 각각의 검증된 가격과 입력된 사항들을 일목요연하게 출력하게 되지만, 해당부동산에 대해 자세한 사항까지 알지 못하는 일반인의 경우에도 평균적인 값으로 가격을 산출할 수 있게 된다.

Claims (1)

  1. 호스트 서버(4)는 인터넷망(3)을 경유하여 연결된 중개업소용 컴퓨터(5)...(5n)나 현장 조사원용컴퓨터(6)...(6n)로부터 부동산의 지역별, 시기별 매매 및 임대 가격에 대한 정보를 입력받아 내부의 메모리(7)에 저장하도록 하고,
    상기의 매매 및 임대의 가격이나 매물에 대한 정보를 전달받은 호스트 서버(4)에는 부동산의 유형별, 지역별, 건물 규모별, 건물연수, 건물재료, 금융시장지수, 소득수익율, 자본성장률 및 위험수준 등 부동산의 가격이나 수익변동에 영향을 미치는 요인들의 인덱스 정보를 인덱스 저장파일(8)에 저장하고,
    아파트의 평형/동별/호별의 시계별 정보, 신축년도/시공회사/교통환경/교육환경/쾌적성/난방/복도구조/지하철역과의 거리/주차대수/단지면적 등의 단지정보는 물론 호별향/소음정도/조망정도 등의 호별정보의아파트 인덱스 정보를 아파트 인덱스 저장파일(9)에 수시로 저장하도록 하고,
    개별토지의 특성 및 표준지 공시지가, 토지가격 비준표와 표준건물의 재조달 원가 및 등급처리절차 및각종 보정에 필요한 자료를 관리파일(10)에 저장하고,
    상기의 호스트 서버(4)는 상기 인덱스 저장파일(8)과 아파트 인덱스 저장파일(9) 및 관리파일(10)에 저장된 정보를 근거로 일반 인터넷 이용자용 컴퓨터(1)...(1n)와 감정평가 종사자용 컴퓨터(2)...(2n)의접속자들에게 문답식으로 부동산의 토지가격과 건물가격 및 수익가격들을 산정하여 출력하도록 한 인터넷을 이용한 부동산 자동가격 검증시스템.
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