KR20210125670A - 기간설정이 가능한 부동산 투자 시스템 및 투자 관리 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산 투자 시스템에 관한 것으로 미리 결정된 투자 부동산의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는 단계; 상기 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들의 투자금이 상기 투자 부동산에 투자되도록 상기 투자금을 관리하는 단계; 및 소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 부동산에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받는 단계를 포함하고, 상기 입력 받는 단계는 상기 제1 또는 제2 투자 시점에 상기 투자 부동산 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공하는 것이 바람직하다. 본 발명에 따르면, 사용자의 자금활용 스케줄에 따라 개인화된 투자기간을 설정할 수 있으며, 기존 부동산 투자의 한계인 비유동성을 완화할 수 있다.

Description

기간설정이 가능한 부동산 투자 시스템 및 투자 관리 방법{Horizons customizable system of real estate investment and method for the system}

본 발명은 부동산 투자 시스템에 관한 것으로 보다 상세하게는 투자자가 기간 설정이 가능하도록 투자를 유동화하는 시스템에 관한 것이다.

2008년 미국발 국제금융위기로 인한 안전자산 선호도 증가로 대표적인 대체투자 자산인 부동산 투자 시장은 전세계적으로 지속적으로 발전하고 있다.

국내의 경우에 초저금리 기조 유지, 국내외 불확실성 증대, 정부의 공모 부동산 투자 활성화 대책 등으로 부동산 리츠와 같은 부동산 간접투자 시장이 확대되고 있다. 최근에는 IT기술로 무장한 핀테크 금융투자회사들이 등장하여 P2P금융을 통해 부동산에 투자하는 상품들도 출시되고 있어 개인들의 부동산 투자에 대한 접근성이 향상되고 있다.

하지만, 국가간의 커플링현상 등으로 인해 금융투자시장의 변동성이 커져 투자자들은 장기 부동산 투자보다는 단기 투자를 선호하는 경향이 많아졌으나 시중에 판매되고 있는 상품들의 대부분은 폐쇄형으로 3년 이상의 장기 투자가 대부분이다.

금융투자시장의 수요자에 니즈에 맞게 안전자산에 부동산에 투자함과 동시에 기간설정이 가능하게 하여 단기 투자수요와 장기 투자수요를 모두 만족시키는 부동산 투자시스템의 필요성이 대두되며, 온라인을 통해 높은 접근성을 가지고 있는 P2P금융투자 시스템에 접목시켜 그 효율성을 극대화할 수 있다.

본 발명은 이러한 문제점을 해결하기 위하여, 부동산 투자기간의 고정성을 해소하여 고객의 자산 특성을 기반으로 고객이 투자기간을 선택할 수 있는 투자 시스템을 제안하는 것을 목적으로 한다.

또한, 본 발명은 부동산 투자의 수익모델의 안정성을 보장하기 위한 구체적인 투자기간 설정 가이드를 제공하는 것을 목적으로 한다.

또한, 부동산 투자상품의 사전적, 사후적 분석을 체계화하여 투자 효율성 극대화 및 투자자 보호의 목적을 달성하고자 한다.

상기 기술적 과제를 해결하기 위한 투자 시스템의 투자 관리 방법은 미리 결정된 투자 부동산의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는 단계; 상기 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들의 투자금이 상기 투자 부동산에 투자되도록 상기 투자금을 관리하는 단계; 및 소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 부동산에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받는 단계를 포함하고, 상기 입력 받는 단계는 상기 제1 또는 제2 투자 시점에 상기 투자 부동산 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공하는 것이 바람직하다.

상기 추천 투자 기간은 상기 투자 시점에 존재하는 임대계약을 기준으로, 순차적으로 만료일이 도래하는 임대계약이 존재하는 시점을 기준으로 결정되는 것이 바람직하다.

상기 추천 투자 기간은 상기 투자금에 대한 이자와 상기 임대계약에 따른 임대 수익금을 비교하여 결정된 임대계약의 필요 유지율에 따라 결정되는 것이 바람직하다.

상기 추천 투자 기간은 상기 투자 부동산의 위치에 따라 결정된 소정 거리 내 유사 부동산의 임대계약의 재계약율을 고려하여 상기 임계 임대계약의 예상 유지율을 결정하는 것이 바람직하다.

상기 추천 투자 기간은 상기 예상 유지율이 필요 유지율을 초과하는 시점 중 가장 장기 시점으로 결정되는 것이 바람직하다.

상기 기술적 과제를 해결하기 위한 투자 시스템은 미리 결정된 투자 부동산의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는 투자 정보 입력부; 및 상기 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들 각각의 투자금이 상기 투자 부동산에 투자되도록 상기 투자금을 관리하는 투자 관리부를 포함하고, 상기 투자 정보 입력부는 소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 부동산에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받되, 상기 제1 또는 제2 투자 시점에 상기 투자 부동산 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공하는 것이 바람직하다.

본 발명에 따르면, 사용자의 자금활용 스케줄에 따라 개인화된 투자기간을 설정할 수 있으며, 기존 부동산 투자의 한계인 비유동성을 완화할 수 있다.

또한, 투자 기간의 설정 시 투자되는 부동산에서 발생되는 수익의 안정성을 고려하여 사용자가 적절한 투자 기간을 설정하도록 안내할 수 있다.

또한, 투자되는 부동산과 유사 부동산을 통해 수익성을 예측함으로써 투자자들에 대한 보다 장기적인 계획 투자를 안내할 수 있다.

또한 이를 통해, 시중의 과잉 유동성을 해소하여 비정상적으로 자금이 집중되는 주택시장의 가격 안정화, 자금을 필요로 하는 도시재생사업에 자금 융통, 투자기간 개인화를 통한 투자자 보호 효과도 기대할 수 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 기간설정이 가능한 부동산 투자 서비스의 구성을 나타내는 개념도이다.
도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 투자 시스템의 서비스 구성을 나타내는 예시도이다.
도 3은 본 발명의 일 실시예에 따른 투자 시스템의 구성을 나타내는 블록도이다.
도 4는 본 발명의 일 실시예에 따른 투자 시스템의 사용자 인터페이스 구성을 나타내는 예시도이다.
도 5 내지 8은 본 발명의 일 실시예에 따른 투자 시스템의 추천 투자 기간 결정 방법을 나타내는 예시도이다.
도 9는 본 발명의 일 실시예에 따른 기간설정이 가능한 부동산 투자 서비스의 흐름을 나타내는 흐름도이다.

이하의 내용은 단지 발명의 원리를 예시한다. 그러므로 당업자는 비록 본 명세서에 명확히 설명되거나 도시 되지 않았지만 발명의 원리를 구현하고 발명의 개념과 범위에 포함된 다양한 장치를 발명할 수 있는 것이다. 또한, 본 명세서에 열거된 모든 조건부 용어 및 실시 예들은 원칙적으로, 발명의 개념이 이해되도록 하기 위한 목적으로만 명백히 의도되고, 이외같이 특별히 열거된 실시 예들 및 상태들에 제한적이지 않는 것으로 이해되어야 한다.

상술한 목적, 특징 및 장점은 첨부된 도면과 관련한 다음의 상세한 설명을 통하여 보다 분명해질 것이며, 그에 따라 발명이 속하는 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자가 발명의 기술적 사상을 용이하게 실시할 수 있을 것이다.

또한, 발명을 설명함에 있어서 발명과 관련된 공지 기술에 대한 구체적인 설명이 발명의 요지를 불필요하게 흐릴 수 있다고 판단되는 경우에 그 상세한 설명을 생략하기로 한다. 이하에는 첨부한 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시 예에 대해 상세하게 설명한다.

도 1은 기간설정이 가능한 부동산 투자 서비스의 구성을 나타내는 개념도이다.

도 1을 참조하면, 본 발명에서 운용되는 투자 서비스는 사용자(10), 기간 설정이 가능한 부동산 투자 시스템(이하 투자 시스템이라함)(100), 투자되는 상품 (200)으로 구성된다.

사용자(10)는 직접 자산의 운용을 위하여 모바일 단말기의 어플리케이션 또는 pc등을 통하여 투자 시스템(100)의 서비스에 가입할 수 있으며, 이를 통해 투자하려는 상품을 선택하여 투자금액, 투자기간 등의 투자를 위한 정보를 입력할 수 있다.

본 실시예에서 사용자(10)는 투자 시스템(100)을 이용하여 직접 자신의 자산으로 투자를 수행하는 주체이므로 투자자로 지칭될 수 있으며, 따라서 이하에서 투자자는 사용자(10)와 동일한 의미로 혼용될 수 있다.

사용자(10)는 직접 투자 의사를 투자 시스템(100)에 입력하는 것 외에, 간접적으로 금융회사의 어플리케이션 등으로 통해 투자를 승인하거나 자금을 입금하는 것으로 사용자(10)의 의사 입력을 대신하는 것도 가능하다.

또한, 사용자(10)는 서비스 가입을 위하여 사용자(10) 정보를 입력하게 되며, 이를 통해 투자 시스템(100)은 본인을 인증하여 투자 의사의 진위 여부를 확인할 수 있으며 투자에 따른 수익액을 지급할 수 있다.

또한, 본 실시예에서 사용자는 투자 시점에 따라 동일한 투자 대상 상품(200)에 대해 구분되어 투자를 수행할 수 있다.

예를 들어 최초 투자 시점에 투자금과 투자 기간을 입력하고 투자를 수행하는 사용자들로 구성되는 제1 투자자(10-1)와, 이후 추가 투자를 위한 사용자들로 구성되는 제2 투자자(10-2)로 구분될 수 있다.

따라서, 투자 시스템(100)은 각 투자자 별로 적절한 투자 기간을 추천 정보로 제공해 줄 수 있으며 사용자(10)는 자신의 투자 시점에 따라 기간을 정해 안정적인 투자를 수행할 수 있다.

본 실시예에서 투자 시스템(100)은 사용자(10)로부터 입력 받은 투자 상품(200), 금액, 기간 등의 개인화된 투자 정보를 이용하여, 사용자(10)의 자산을 투자 상품에 투자한다.

투자 시스템(100)은 네트워크 상에서 운영되며, 사용자(10)에게 사용자 인터페이스를 통해 의사를 입력하고 투자 상황 정보 등을 표시하는 어플리케이션을 운영하는 서버와, 사용자(10)의 투자 의사에 따라 실제 투자 금액을 입력 받는 자금 관리 서버, 및 자금 관리 서버와 금융사 서버를 연계하여 자금을 대출받고 이를 통해 자산을 운용하는 자산 운용 서버를 포함한다.

이때 각각의 서버 구성은 운영 주체에 따라 구분될 수 있으며 또는 하나의 주체로 통합되어 클라우드 상의 투자 시스템으로 운영될 수 있다.

투자 시스템(100)은 구분된 각 투자자들의 투자 기간과 투자 금액을 관리하고, 투자 대상의 내부 계약 상황이나 수익에 미치는 영향에 따라 추가 투자 등을 모집하고 신규 투자자들에 대해서도 새롭게 설정되는 투자 기간에 따라 투자금을 관리하게 된다.

이하, 투자 시스템(100)에 대하여 도 2 내지 도 3을 참조하여 보다 상세히 설명한다

도 2는 본 발명의 일 실시예에 따른 기간설정이 가능한 부동산 투자 시스템 (100)의 모델 구성을 나타내는 개념도이다.

도 2를 참조하면, 사용자 (10)는 최초 사용을 위하여 사용자 정보를 투자 시스템(100)에서 운용하는 어플리케이션(100-3) 또는 웹 브라우저를 통해 입력할 수 있으며, 이를 통해 투자 시스템(100)의 서비스에 가입을 한다.

이후, 가입된 사용자 정보를 통해 어플리케이션에서 사용자(10)를 인증하고, 투자 관련 정보로서, 투자 상품, 투자 금액, 투자기간 등을 선택 또는 입력한다. 입력되는 투자 관련 정보들은 투자 상황에 따라 변경될 수 있다.

투자 시스템(100)에는 투자 관련 정보가 입력되면 어플리케이션(100-3)은 목표를 달성할 수 있는 투자 상품의 구성을 사용자(10)에게 표시할 수 있다.

투자 금액은 투자 상품의 매매를 중개하는 독립적인 자금 관리 기관에서 운용하는 계좌에 입금될 수 있다. 이러한 입금 정보는 자금 관리 기관의 자금 관리 서버로(100-2)부터 자산 운용 서버(100-1)로 전달될 수 있다.

본 실시예에서 투자 시스템(100)은 독립적인 자금 관리 기관을 이용하여 자금 운용의 안정성을 확보할 수 있으며, 자금 관리 기관의 서버(100-2)와 자금을 대출해주는 금융회사의 금융사 서버(300)와 연계하여 보다 원활한 자산 운용 서비스를 사용자(10)에게 제공할 수 있다.

자금 관리 서버(100-2)에서 복수의 사용자(10)들에 의해 투자된 금액을 지분 투자 방식으로 금융사와 함께 자산 운용 서버(100-1)를 통해 부동산 상품(210)에 투자하고, 이에 따른 수익을 지분 별로 실현할 수 있다.

즉, 본 실시예에서 투자 시스템(100)은 별도로 설립될 수 있는 독립적인 자산 운용 업체 (예시: 집합투자업자 등)의 자산 운용 서버(100-1)를 통해 투자 금액을 이용한 부동산 상품(200) 투자를 지시할 수 있다. 구체적으로 투자되는 부동산 상품(200)은 임대인(건물주)과 임차인의 책임임대차계약 (master lease) 체결 등을 통해 확정 수익률을 확보할 수 있게 한다.

또한, 투자 시스템(100)은 자산 운용 업체의 운용수수료 및 매입/매각 수수료와 자금 관리 기관의 투자금 예탁 수수료를 통해 수익을 실현할 수 있다. 또한 사용자(10)는 수시로 모바일 단말의 어플리케이션(100-3)을 통해 본인의 투자금의 이용 경로, 실현된 수익에 대한 내용을 확인할 수 있다.

또한, 본 실시예에 따른 투자 시스템(100)은 투자자 보호를 위해 투자자에게 제시 되는 상품은 투자 전에 부동산의 가치 평가, 대출비율 (LTV: Loan To Value) 검토, 선순위 권리에 대한 분석. 대출관련 비용 커버리지 비율 (DSCR: Dept Service Coverage Ratio) 등을 분석한다,

부동산의 가치평가는 원가, 비용, 수익적인 3가지 측면에서 분석된다. 대출 비율 (LTV)는 인근지역의 동종유형의 경매낙찰가율을 기반으로 리스크 프리미엄을 가산하여 결정한다.

이 분석은 투자 이전에 사전적으로 이루어지며 투자 이후에도 시장상황의 변화 리스크를 반영하기 위하여 6개월마다 주기적으로 분석이 이루어진다. 또한, 주기적인 가치평가와 함께 본 실시예에서는 투자되는 부동산 내 임대 현황에 대한 평가를 부가적으로 수행할 수 있다.

이하, 도 3을 참조하여 본 실시예에 따른 투자 시스템(100)의 구성에 대하여 보다 상세히 설명한다.

투자 시스템(100)은 투자 정보 입력부(110), 투자 관리부(120) 및 사용자 인터페이스 제공부(130)를 포함한다.

투자 정보 입력부(110)는 미리 결정된 투자 건물의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는다.

투자 대상으로 투자 건물에 대한 정보는 사용자 어플리케이션 또는 웹사이트를 통해 제공되며, 사용자(10)는 이를 확인하고 투자 여부를 결정한다.

투자를 결정하면 투자 정보로 투자 금액 및 투자 기간 정보를 입력하며, 투자 정보 입력부(110)는 사용자(10)가 입력한 투자 정보를 수집한다.

또한 본 실시예에서 투자 건물에 대한 투자는 복수의 시점으로 구분되어 진행될 수 있으며, 초기 투자 시점에 모집된 투자자들 중 선착순이나 기타 기준에 따라 참여가 제외된 투자자들은 차기 시점에 투자를 진행하도록 대기하고 할 수 있다.

따라서 투자 정보 입력부(110)는 제1 투자 시점에 투자금 모집 시 선착순으로 모집된 제1 투자자들에 대해서 투자 정보를 우선 입력 받을 수 있다.

이후, 제1 투자자들 각각의 투자 기간에 따라 추가 투자가 필요한 경우에 투자 정보 입력부는 제2 투자 시점에 제2 투자자들에 대한 투자 정보를 입력 받을 수 있다.

또한, 제2 투자자들이 미리 모집되어 대기상태인 경우라도 투자 시점의 변경으로 투자 상품에 대한 조건이 변경되었을 수 있으므로 투자 정보를 다시 입력하도록 할 수 있다.

다음, 투자 관리부(120)는 결정된 투자 기간에 따라 투자자들 각각의 투자금이 상기 투자 건물에 투자되도록 상기 투자금을 관리한다.

투자 관리부(120)는 구체적으로 투자자를 관리하는 투자자 관리부(122)와 투자 대상으로 건물 등 부동산에 대한 현황 및 정보를 관리하는 투자 대상 관리부(124)를 포함할 수 있다.

투자자 관리부(122)는 모집된 투자자들 각각의 투자 금액, 투자 기간 정보를 관리하며 각각의 투자자들에 대해 실현된 수익을 제공하고, 투자 기간이 만료되는 경우 투자금을 회수할 수 있도록 한다.

또한, 추가 투자자가 필요한 경우 신규로 참가하는 투자자들의 정보를 지속적으로 관리하고 투자자들 각각의 투자 현황을 갱신한다.

투자 대상 관리부(124)는 투자되는 대상들의 정보를 관리하는데, 예를 들어 투자 건물의 임대 현황, 건물의 가액 변동 현황 등을 주기적으로 관리할 수 있다.

또한, 건물의 지리적 특징에 따라 주변의 유사 크기, 유사 목적에 따른 유사 건물의 임대 현황이나 가액 변동 현황을 참고하여 투자 건물의 가치 산정에 반영하는 것도 가능하다.

또한 투자 대상 관리부(124)의 수집된 정보에 따라 투자 관리부(120)는 추가 투자가 필요한 상황을 파악하고 이에 따라 추가 투자를 모집할 수 있다.

또한, 투자 대상 관리부(124)의 수집된 정보를 기초로 투자자들 각각의 투자 금액 또는 투자 기간의 추천 정보를 생성하고 이를 사용자 인터페이스로 제공하는 것도 가능하다.

따라서, 사용자 인터페이스 제공부(130)는 투자 정보를 입력 받기 위한 인터페이스를 사용자(10)의 스마트폰 또는 PC 화면을 통해 제공해 줄 수 있다.

사용자 인터페이스 제공부(130)는 사용자(10)의 투자금액과 투자 기간을 입력 받기 위한 인터페이스에 추천 금액이나 기간 정보를 함께 제공해 주고 이를 통해 투자자가 보다 안정적이고 높은 수익율에 따른 투자 기간을 결정할 수 있도록 하는 것도 가능하다.

본 실시예에 따른 투자 정보를 입력 받는 사용자 인터페이스는 도 4와 같이 구성될 수 있다.

도 4를 참조하면 사용자 인터페이스(1000)는 예상 투자금액을 입력하기 위한 슬라이드 바 형태의 인터페이스(1100)로 구성될 수 있다. 이를 통해 사용자(10)는 자신이 투자하고자 하는 금액을 결정할 수 있으며 최소 결정 금액 단위를 만원으로 만원 단위의 투자 금액을 결정하도록 할 수 있다.

다음, 투자 기간의 결정을 위해서 사용자 인터페이스(1200)를 제공할 수 있는데 투자 금액과 같이 슬라이드 바 형태로 구현될 수 있다.

따라서 사용자(10)는 예를 들어 1~12개월 범위 내 투자 기간을 결정할 수 있다. 이때, 투자 기간의 범위는 기본값으로 투자 시스템(100)에서 설정된 투자 상품 원정보를 참고하여 하여 설정될 수 있다.

또한 투자 기간의 경우 투자 대상과 투자 금액에 따라 투자 시스템(100)에서 추천 투자 기간을 미리 결정하고 이에 따른 추천 기간 정보를 별도의 인터페이스로 제공하는 것도 가능하다.

도 4의 경우 사용자(10)에게 가장 안정적인 투자 기간이 3개월인 경우 이에 해당하는 별도의 버튼(1210)이 슬라이드 바와 함께 표시될 수 있다.

즉, 각각의 추천 투자 기간이 추가적으로 표시될 수 있으며 투자 기간별 추천 정도에 따라 버튼의 선명도를 달리하여 단계적으로 표시(1220)하는 것도 가능하다.

이를 통해 사용자(10)는 최적의 투자 기간을 확인하고 가장 안정적인 투자 기간 또는 차순위의 투자 기간 또는 두 기간의 사이 기간 내에서 투자 기간을 자유롭게 결정할 수 있다.

나아가, 사용자 인터페이스는 하나의 예시로 다양한 형태로 변경될 수 있으며 예를 들어 가장 최적의 투자 기간에서 선명도가 높아지는 특징을 슬라이드 바에 직접 적용하여 바(bar) 자체의 선명도가 달라지는 것으로 구현하여 제공하는 것도 가능하다.

또한, 특정 시점이 아닌 구간으로 추천 투자 기간을 결정하여 제공하는 것도 가능하다. 따라서 단계별로 최고 안정 구간, 차순위 안정 구간을 구분하여 해당 구간 내에서 사용자(10)가 더욱 자유롭게 투자 기간을 설정하도록 하는 것도 가능하다.

이상의 투자 기간의 설정이 완료되면, 개인화된 투자 정보를 기본값으로 설정된 투자 상품 원정보를 반영하여 투자상품 계약정보를 생성한다. 이 때, 투자상품 계약정보는 투자자가 선택 및 입력한 투자정보가 반영되지만 원정보의 제한 (투자금액, 수익률 한도 등)내에서 생성될 수 있다.

이하, 본 실시예에서 적정 투자 기간의 결정을 위한 방법에 대하여 설명한다.

본 실시예에서 투자되는 투자 대상은 주로 건물을 대상으로 하며 건물의 경우 내부의 각 층 또는 구분 공간 마다 별도의 임대 계약이 성립될 수 있다.

또한, 임대 계약 시 각 공간 마다 임대 기간과 임대 금액이 결정될 수 있으며 임대 수익을 통해 본 실시예에 따른 투자 시스템(100)은 투자자들에게 투자 기간 동안의 수익을 제공해 줄 수 있으므로 임대 계약의 관리와 이에 대한 현황의 파악이 중요할 수 있다.

나아가, 임대 기간은 공간의 목적에 따라 법적으로 최초 계약 기간, 재계약을 위한 의사 표시 기간 등이 법령에 따라 결정될 수 있다.

따라서, 각 공간 별로 임대 계약이 만료되는 시점 또는 재계약 여부를 법적 기준을 참고하여 미리 확인하고 임대 계약의 만료로 공실로 공간이 존재할 수 있는 기간을 판단할 수 있다.

도 5를 참고하면, 투자 시점에 따라 각 건물의 층 별로 임대차 계약의 만료일을 계산할 수 있다.

예를 들어 2020년 상반기에 제1 투자가 진행되는 경우 1층은 3사분기와 4사분기에 평균 계약이 만료되며, 2층은 2021년 1사분기 경에 계약이 만료될 수 있다.

또한 5층의 경우 1사분기가 지나고 얼마 지나지 않아 계약이 만료되는 것으로 재계약이 필요한 것으로 판단될 수 있다.

즉, 투자 관리부는 투자 건물의 각 층별 임대차 계약의 만료일을 산출하고, 임대계약이 재계약되지 않는 경우에서 비교적 공실률이 낮은 시점을 안정 투자 시점으로 판단할 수 있다.

이때 판단된 투자 시점은 상술한 사용자 인터페이스 제공부를 통해 도 4와 같은 인터페이스로 사용자(10)에게 제공될 수 있다.

또한, 본 실시예에서 투자는 미리 결정된 기준에 따라 복수의 시점에서 진행될 수 있으며, 제2 투자 시점의 투자자들은 미리 모집될 수 있다.

이때 제1 투자 시점의 투자자들은 재 투자가 제한될 수 있으므로 투자 기간의 결정 시에 공실 리스크가 적은 너무 짧은 투자 기간 보다는 안정성과 투자 기간을 모두 고려하여 투자를 결정할 수 있다.

또한, 투자 건물 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 기간별 상기 임대계약의 유지율에 따른 추천 투자 기간 정보를 도 4와 같은 사용자 인터페이스로 제공할 수 있다.

예를 들어 임대계약의 유지율이 전체 임대차 공간의 80% 이상이 되는 투자 기간들을 추천 기간으로 산출하여 제공할 수 있다.

즉, 추천 투자 기간 정보는 상기 투자금에 대한 이자와 상기 임대계약에 따른 임대 수익금을 비교하여 결정된 임계 임대계약의 필요 유지율에 따라 산출될 수 있다.

즉, 임대계약의 만료에 따른 공실은 임대차 수익에 영향을 미치므로 임대차 수익과 투자금에 대한 이자를 비교하여 이자를 상회하는 임대계약의 유지율에 따라 추천 투자 기간 정보를 산출하여 제공할 수 있다

보다 구체적으로 추천 투자 기간 정보는 상기 임계 임대계약의 필요 유지율을 초과하는 시점 중 가장 장기 시점으로 결정되는 것도 가능하다.

예를 들어, 도 5의 경우 사용자(10)는 5층의 임대 계약 만료 후 및 3층의 임대 계약 만료 전 사이의 구간에서 5층이 재 계약되지 않더라도 임대 계약 유지율이 필요 유지율 이상인 경우 이때의 기간을 투자 기간으로 결정하여 투자를 진행할 수 있다.

이때 임대계약의 유지율은 투자 시점에 존재하는 임대계약을 기준으로, 순차적으로 만료일이 도래하는 임대계약이 존재하는 시점에 따라 재계약 여부를 반영하여 산출될 수 있다.

또한, 도 5에 따른 기간 정보를 사용자(10)에게 직접 인터페이스(52)로 제공하고 사용자(10)가 실제 건물의 층별 가치나 임대 계약의 재계약 여부를 예측하여 투자 기간을 결정할 수 있도록 하는 것도 가능하다.

또한, 본 실시예에서 임대차 계약의 만료 시점은 층별 평균에 따라 결정될 수 있는데, 층별 구분 공간들의 잔여 기간의 평균 또는 공간 별 크기나 임대료에 따른 가중 평균에 따라 보다 구체적으로 산출될 수 있다.

나아가, 보다 상세한 정보의 제공을 위해 도 6과 같이 층별 임대차 현황(62)을 공간 별로 더욱 구분하여 인터페이스(64)로 제공하는 것도 가능하다.

예를 들어 2층에 대하여 2명의 임차인 B1, B2가 존재하는 경우 각각의 임대차 계약기간의 만료 기간을 이용하여 공실 리스크가 적은 기간을 산출하는 것도 가능하다.

따라서, 사용자(10)는 보다 상세한 추천 기간 정보를 제공받을 수 있으며 층 내 각 공간별 임대 여부에 따라 보다 세밀한 투자 기간을 결정할 수 있다.

이상의 추천 투자 기간에 따른 투자 기간의 결정이 완료되면, 투자 관리부(120)는 해당 기간 동안 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들 각각의 투자금이 상기 투자 건물에 투자되도록 상기 투자금을 관리한다.

투자 관리부(120)는 투자 기간 동안 발생되는 수익을 관리하며, 투자 건물의 임대차 계약의 현황을 갱신한다.

또한, 투자 관리부(120)는 투자자들의 투자 기간이 만료되면 투자금을 반환하며, 추가 투자가 필요한 경우 추가 투자를 모집한다.

따라서, 투자 정보 입력부(110)는 소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 제1 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 건물에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받을 수 있다.

나아가, 제2 투자 시점에는 임대차 현황이 변경될 수 있으므로 이에 대한 정보를 반영하여 추천 투자 기간 정보를 제공해 준다.

구체적으로 투자 대상 관리부(122)는 제2 투자 시점을 기준으로 임대차 현황을 파악하고 이에 대한 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스(1000)로 표시되도록 한다.

도 7을 참조하면, 제1 투자 시점에서 6개월이 지난 시점에 제2 투자가 진행되는 경우 이때의 임대차 현황을 투자 대상 관리부는 판단한다.

구체적으로 5층의 경우 재 계약되어 2021년 1사분기 이후까지 계약이 존속하며, 3층의 경우 재계약이 예정된 경우 최적 투자 시점은 1층의 만료일 또는 1층과 6층의 만료일 사이로 추천 투자 기간이 결정될 수 있다.

이를 통해 제2 투자자들은 가장 안정적인 투자 기간을 결정하여 투자를 진행한다. 또한, 도 7에 따른 추천 투자 기간과 관련된 임대차 계약 현황을 인터페이스(72)로 함께 제공하는 것도 가능하다.

나아가, 본 실시예에서 투자 관리부(120)는 임대차 계약 관리 외에 주변 건물들의 임대차 현황을 토대로 재계약 여부를 예측하고 이를 반영한 추천 투자 기간 정보를 산출하는 것도 가능하다.

도 8을 참조하면, 투자 건물(200)의 위치로부터 지역 별로 설정된 반경(82) 내에 위치하는 유사 크기, 유사 용도, 유사 준공 년도의 유사 건물(200')을 결정하고, 해당 건물의 층별 임대차 계약의 재계약 여부를 확인할 수 있다.

예를 들어 유사 건물(200')의 동종 임대업을 영위하는 임차인이 임대차 계약을 갱신한 경우, 또는 복수의 유사 건물(200')의 임차인의 계약 갱신 현황에 따라 해당 투자 건물(200)의 임차인의 재계약 가능성을 판단하고 이를 반영하여 재계약 여부를 예측할 수 있다.

즉, 투자 건물(200)의 위치에 따라 결정된 반경 내 유사 건물(200')의 임대계약의 유지율을 고려하여 상기 임계 임대계약의 유지율을 결정할 수 있다.

예를 들어, 도 7의 3층의 경우는 3층의 임차인과 유사한 업종의 다른 건물의 임차인의 연장 여부와 연장 기간을 반영하여, 연장 가능성을 판단하고 재계약 예정으로 판단할 수 있다.

나아가 이상의 통계적 산출 방법은 주변 환경에서 수집되는 빅데이터들과 예측에 이용되는 신경망 알고리즘을 이용하여 산출될 수 있으며, 이를 통해 사용자(10)들은 도래하지 않은 미래 시점의 안정성을 예측하고 투자 기간을 설정할 수 있다.

또한, 이러한 판단 방법과 임대차 현황을 사용자(10)에게 더욱 제공함으로써 신뢰성을 높이고 사용자(10)는 스스로의 판단하에 투자 기간을 직접 설정하도록 하는 것도 가능하다.

이하, 도 9를 참조하여 본 실시예에 따른 투자 관리 방법에 대하여 설명한다.

먼저, 미리 결정된 투자 건물의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는다(S100).

본 실시예에 따른 투자 관리 방법은 사용자(10)들이 자신의 투자 상황에 맞게 직접 투자 금액과 투자 기간을 설정하여 부동산에 투자할 수 있도록 한다.

따라서, 복수회의 투자 시점 마다 각 투자자들의 투자 정보를 입력 받을 수 있다.

입력 받는 단계(S100)는 투자 시점에 상기 투자 건물 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공할 수 있다.

따라서, 사용자(10)에게 추천 투자 기간 정보를 제공해 줄 수 있다.

이때, 추천 투자 기간은 상기 투자 시점에 존재하는 임대계약을 기준으로, 순차적으로 만료일이 도래하는 임대계약이 존재하는 시점을 기준으로 결정될 수 있다.

즉, 투자되는 건물 내 각각의 구분 공간들은 임대차 계약의 계약 연장 여부가 달라질 수 있으므로 이를 고려하여 추천 투자 기간을 결정할 수 있다.

구체적으로 추천 투자 기간은 상기 투자금에 대한 이자와 상기 임대계약에 따른 임대 수익금을 비교하여 결정된 임대계약의 필요 유지율에 따라 결정될 수 있다.

또한, 추천 투자 기간은 만료되지 않은 임대차 계약의 재계약 여부를 예측하고, 이를 추천 투자 기간의 산출에 반영할 수 있다.

구체적으로 투자 건물의 위치에 따라 결정된 소정 거리 내 유사 건물의 임대계약의 재계약율을 고려하여 상기 임계 임대계약의 예상 유지율을 결정하는 것도 가능하다.

나아가, 상기 추천 투자 기간은 상기 예상 유지율이 필요 유지율을 초과하는 시점 중 가장 장기 시점으로 결정되도록 하여 사용자(10)로 하여금 안정적인 투자에 대해 지속적인 수익을 창출하도록 안내할 수 있다.

이상, 투자 정보가 입력되면, 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들의 투자금이 상기 투자 건물에 투자되도록 상기 투자금을 관리한다(S200).

구체적으로 자산 운용 서버를 통해 투자자들의 투자금과 금융사로부터 실행된 대출금을 통해 부동산에 대한 투자가 수행될 수 있다.

투자가 수행되는 동안 발생하는 임대 수익이나 자본 수익은 자산 운용 서버를 통해 각 사용자(10)들에게 분배될 수 있다.

또한, 본 실시예에서 투자 기간은 각 투자자 별로 개별적으로 만료될 수 있으며 투자 관리 방법은 투자금의 유지를 위해 소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 건물에 대하여 추가 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받을 수 있다(S300).

따라서, 투자 관리 방법은 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들의 투자금 및 제2 투자자들의 투자금이 상기 투자 건물에 투자되도록 상기 투자금을 관리한다(S400).

이상의 투자자 각각의 만료와 추가투자는 총 투자 기간이 종료될 때까지 반복하여 수행될 수 있으며, 투자 기간이 종료되면 전체 투자도 종료하게 된다(S500).

본 발명에 따르면, 사용자의 자금활용 스케줄에 따라 개인화된 투자기간을 설정할 수 있으며, 기존 부동산 투자의 한계인 비유동성을 완화할 수 있다.

또한, 투자 기간의 설정 시 투자되는 부동산에서 발생되는 수익의 안정성을 고려하여 사용자가 적절한 투자 기간을 설정하도록 안내할 수 있다.

또한, 투자되는 부동산과 유사 부동산을 통해 수익성을 예측함으로써 장기 투자자들에 대한 투자 기간 설정을 안내할 수 있다.

또한 이를 통해, 시중의 과잉 유동성을 해소하여 비정상적으로 자금이 집중되는 주택시장의 가격 안정화, 자금을 필요로 하는 도시재생사업에 자금 융통, 투자기간 개인화를 통한 투자자 보호 효과도 기대할 수 있다.

나아가, 여기에 설명되는 다양한 실시예는 예를 들어, 소프트웨어, 하드웨어 또는 이들의 조합된 것을 이용하여 컴퓨터 또는 이와 유사한 장치로 읽을 수 있는 기록매체 내에서 구현될 수 있다.

하드웨어적인 구현에 의하면, 여기에 설명되는 실시예는 ASICs (application specific integrated circuits), DSPs (digital signal processors), DSPDs (digital signal processing devices), PLDs (programmable logic devices), FPGAs (field programmable gate arrays, 프로세서(processors), 제어기(controllers), 마이크로 컨트롤러(micro-controllers), 마이크로 프로세서(microprocessors), 기타 기능 수행을 위한 전기적인 유닛 중 적어도 하나를 이용하여 구현될 수 있다. 일부의 경우에 본 명세서에서 설명되는 실시예들이 제어 모듈 자체로 구현될 수 있다.

소프트웨어적인 구현에 의하면, 본 명세서에서 설명되는 절차 및 기능과 같은 실시예들은 별도의 소프트웨어 모듈들로 구현될 수 있다. 상기 소프트웨어 모듈들 각각은 본 명세서에서 설명되는 하나 이상의 기능 및 작동을 수행할 수 있다. 적절한 프로그램 언어로 쓰여진 소프트웨어 어플리케이션으로 소프트웨어 코드가 구현될 수 있다. 상기 소프트웨어 코드는 메모리 모듈에 저장되고, 제어모듈에 의해 실행될 수 있다.

이상의 설명은 본 발명의 기술 사상을 예시적으로 설명한 것에 불과한 것으로서, 본 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 본 발명의 본질적인 특성에서 벗어나지 않는 범위 내에서 다양한 수정, 변경 및 치환이 가능할 것이다.

따라서, 본 발명에 개시된 실시 예 및 첨부된 도면들은 본 발명의 기술 사상을 한정하기 위한 것이 아니라 설명하기 위한 것이고, 이러한 실시 예 및 첨부된 도면에 의하여 본 발명의 기술 사상의 범위가 한정되는 것은 아니다. 본 발명의 보호 범위는 아래의 청구 범위에 의하여 해석되어야 하며, 그와 동등한 범위 내에 있는 모든 기술 사상은 본 발명의 권리 범위에 포함되는 것으로 해석되어야 할 것이다.

Claims (10)

1. 투자 시스템의 투자 관리 방법에 있어서,
   미리 결정된 투자 부동산의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는 단계;
   상기 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들의 투자금이 상기 투자 부동산에 투자되도록 상기 투자금을 관리하는 단계;
   소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 부동산에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받는 단계를 포함하고,
   상기 입력 받는 단계는 상기 제1 또는 제2 투자 시점에 상기 투자 부동산 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공하는 것을 특징으로 하는 투자 관리 방법.
2. 제 1 항에 있어서,
   상기 추천 투자 기간은 상기 투자 시점에 존재하는 임대계약을 기준으로, 순차적으로 만료일이 도래하는 임대계약이 존재하는 시점을 기준으로 결정되는 것을 특징으로 하는 투자 관리 방법.
3. 제 1 항에 있어서,
   상기 추천 투자 기간은 상기 투자금에 대한 이자와 상기 임대계약에 따른 임대 수익금을 비교하여 결정된 임대계약의 필요 유지율에 따라 결정되는 것을 특징으로 하는 투자 관리 방법.
4. 제 3 항에 있어서,
   상기 추천 투자 기간은 상기 투자 부동산의 위치에 따라 결정된 소정 거리 내 유사 부동산의 임대계약의 재계약율을 고려하여 임계 임대계약의 예상 유지율을 결정하는 것을 특징으로 하는 투자 관리 방법.
5. 제 4 항에 있어서,
   상기 추천 투자 기간은 상기 예상 유지율이 필요 유지율을 초과하는 시점 중 가장 장기 시점으로 결정되는 것을 특징으로 하는 투자 관리 방법.
6. 미리 결정된 투자 부동산의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는 투자 정보 입력부; 및
   상기 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들 각각의 투자금이 상기 투자 부동산에 투자되도록 상기 투자금을 관리하는 투자 관리부를 포함하고,
   상기 투자 정보 입력부는 소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 부동산에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받되,
   상기 제1 또는 제2 투자 시점에 상기 투자 부동산 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공하는 것을 특징으로 하는 투자 시스템.
7. 제 6 항에 있어서,
   상기 추천 투자 기간은 상기 투자 시점에 존재하는 임대계약을 기준으로, 순차적으로 만료일이 도래하는 임대계약이 존재하는 시점을 기준으로 결정되는 것을 특징으로 하는 투자 시스템.
8. 제 6 항에 있어서,
   상기 추천 투자 기간은 상기 투자금에 대한 이자와 상기 임대계약에 따른 임대 수익금을 비교하여 결정된 임대계약의 필요 유지율에 따라 결정되는 것을 특징으로 하는 투자 시스템.
9. 미리 결정된 투자 부동산의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는 단계;
   상기 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들의 투자금이 상기 투자 부동산에 투자되도록 상기 투자금을 관리하는 단계;
   소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 부동산에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받는 단계를 포함하고,
   상기 입력 받는 단계는 상기 제1 또는 제2 투자 시점에 상기 투자 부동산 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공하는 것을 특징으로 하는 투자 관리 방법이 수행되는 프로그램이 기록된 컴퓨터가 판독 가능한 기록 매체.
10. 미리 결정된 투자 부동산의 제1 투자 시점으로부터 모집된 복수의 제1 투자자들의 투자 기간을 포함하는 투자 정보를 입력 받는 단계;
    상기 결정된 투자 기간에 따라 상기 제1 투자자들의 투자금이 상기 투자 부동산에 투자되도록 상기 투자금을 관리하는 단계;
    소정 기간 후 제2 투자 시점에 상기 투자 기간의 만료에 따라 상기 투자 부동산에 대하여 모집된 제2 투자자들의 투자 기간을 포함하는 추가 투자 정보를 입력 받는 단계를 포함하고,
    상기 입력 받는 단계는 상기 제1 또는 제2 투자 시점에 상기 투자 부동산 내 존재하는 복수의 임대계약의 만료 시점을 고려하여, 결정된 추천 투자 기간을 사용자 인터페이스로 제공하는 것을 특징으로 하는 투자 관리 방법을 수행하는 컴퓨터가 판독 가능한 기록 매체에 저장된 프로그램.

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