KR20050099789A - System and method for analyzing and evaluating estates using on-line geographical information - Google Patents
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Abstract
1. 청구범위에 기재된 발명이 속한 기술분야1. TECHNICAL FIELD OF THE INVENTION
본 발명은 지리정보를 이용한 사업지 조사 시스템 및 방법에 관한 것이다.The present invention relates to a business site research system and method using geographic information.
2. 발명이 해결하려고 하는 기술적 과제2. The technical problem to be solved by the invention
지리정보 기술을 활용하여, 해당 사업지 주변 환경, 시세, 시세 추이, 관련 정책 및 부동산 시장동향, 조례 등의 정보를 한번에 검색이 가능토록 한다.By using geographic information technology, it is possible to search information such as surrounding environment, market price, trend of trend, related policies, real estate market trends, ordinances at once.
3. 발명의 해결방법의 요지3. Summary of Solution to Invention
본 발명은 기존 부동산 시세 현황, 추이 등의 정보를 조회하는 시스템과는 상이하게, 건설사, 시행사, 부동산 컨설팅 업체에서 조사하고 개발하는 사업지의 개발검토, 조사, 관리 등의 업무를 이행하여 의사결정을 지원할 수 있도록 구성된 시스템 이다. 본 발명은 각종 국내 정책동향, 경제동향, 법률정보 등 관련정보를 시스템 내부적으로 자동으로 데이터를 취합하는 스크래핑 기술을 적용하였으며, 또한, 조사보고서 작성시 조사보고서의 궁극적인 목적인 분양가 산정 및 상품설계를 작성하기 위한 선결과제인 각종 데이터(인자)들이 자동으로 생성되도록 구성하였다.The present invention is different from the system for inquiring information on the current status and trends of real estate, such as development review, investigation and management of business sites surveyed and developed by construction companies, implementers, and real estate consulting firms. It is a system configured to support. The present invention applies a scraping technology that automatically collects relevant information such as various domestic policy trends, economic trends, legal information, etc. internally. Various data (factors), which are prerequisites for the preparation, are automatically generated.
4. 발명의 중요한 용도4. Important uses of the invention
사업지 조사 등에 이용된다.It is used for researching business locations.
Description
본 발명은 지리정보시스템(GIS: geographical information system)을 이용한 사업지 조사/관리 방법에 관한 것으로 특히, 건설사, 시행사, 부동산 컨설팅 업체에서 조사하고 개발하는 사업지의 개발검토, 조사, 관리 등의 업무를 이행하는데 있어서 의사결정을 지원할 수 있도록 GIS를 이용한 사업지 조사/관리 방법에 관한 것이다.The present invention relates to a business site survey / management method using a geographic information system (GIS), and in particular, to carry out tasks such as development review, survey, management, etc. of a business site surveyed and developed by a construction company, a developer, and a real estate consulting company. To investigate and manage business locations using GIS to support decision making.
일반적으로, 사업지를 조사/분석하기 위하여는 사업지로서의 입지조건, 향후 가치, 관련법규 등과 같은 다양한 자료분석과 이들의 수집이 무엇 보다도 중요하다. 따라서, 사업지 조사/분석에 필요한 인자들을 검색하기 위하여 현장방문, 관련 지자체 방문, 주변 부동산 시세 검색을 위한 현장 및 관련 사이트 서칭 등 조사 소요시간 및 비용 증대와 함께 불필요한 사업지 조사/분석 작업, 과거에 조사된 사업지의 중복 재조사 등 비효율적 업무 로스가 필요 불가결하게 발생되었다.In general, in order to investigate / analyze the place of business, the analysis of various data such as location conditions, future value, related laws, etc., and their collection are most important. Therefore, in order to search for factors necessary for business site research / analysis, it is necessary to increase the time and cost of surveys such as site visits, visits to relevant local governments, and search for sites and related sites for the search of surrounding real estate quotes. Inefficient work losses such as duplication and re-examination of existing business sites were indispensable.
또한, 오프라인에서 수집된 데이터를 정리하여 새로이 편집하고 활용 가능한 자료로 재구성하는데에도 많은 시간과 경비를 필요로 하게 된다. 더욱이, 시시 각각으로 변하는 다양한 현장 데이터간의 비교를 필요로 하는 경우에는 더욱더 많은 시간과 노력이 필요하고, 장시간의 수집 정보는 데이터의 신뢰성도 저하시키는 문제점을 안게 된다.In addition, it requires a lot of time and expense to organize the data collected offline, reorganize it into new editable and available data. Furthermore, when a comparison between various field data that changes with each time is required, more time and effort are required, and long time collected information also has a problem of lowering data reliability.
상술한 문제점을 해결하기 위하여 본 발명의 목적은 온라인(On-Line)상에서 제공되는 지리정보를 통해서 사업지의 개발검토, 조사, 관리 등의 업무를 이행할수 있는 사업지 조사/관리 방법을 제공하는데 있다.SUMMARY OF THE INVENTION In order to solve the above problems, an object of the present invention is to provide a business site research / management method capable of performing a task such as development review, investigation, management, etc. of a business site through geographic information provided on-line.
또한, 본 발명의 다른 목적은 사업지 선별 및 개발 검토에 필요한 데이터를 구축하고 이를 효율적으로 이용하는 방법을 제공하는데 있다. In addition, another object of the present invention is to provide a method for constructing the data necessary for business site selection and development review and using it efficiently.
상기 목적을 달성하기 위한 본 발명은, 권역별 사업지 조사 및 분석 시스템에 있어서, 공중망을 통해 클라이언트와 접속되는 웹서버; 상기 웹서버와 연결되어 요구되는 지리정보를 제공하는 GIS서버; 및 상기 웹서버 및 GIS서버와 연결되어 사업지관련 입지 정보를 제공하는 사업지 분석 DB서버를 포함하는 갓을 특징으로 한다.In order to achieve the above object, the present invention provides a business area survey and analysis system for each region, comprising: a web server connected to a client through a public network; A GIS server connected with the web server and providing required geographic information; And a business place analysis DB server connected to the web server and the GIS server to provide location information related to the business place.
상기 사업지 분석 DB서버는 상기 GIS서버에서 제공받은 특정 지역의 건물정보, 부동산 시세, 관련법규 및 해당 건물의 분양정보 데이터 베이스를 포함하고 있어, 주변환경과 대비하여 향후 개발될 지역의 개발 정도를 미리 예측해볼수 있다.The business site analysis DB server includes a database of building information, real estate quotes, related laws and regulations and a building information database of a specific area provided by the GIS server. You can predict it.
본 발명은 부동산 정보를 전자지도에 디스플레이하는 기술, 디스플레이된 정보를 공간연산(화면검색, 폴리곤검색, 반원검색, 다각형검색)을 통하여 각 해당 정보별 매매가 및 청약율과 같은 사업지 선별 및 검토 정보를 조회 가능토록 하는 공간통계, 각 해당 사이트의 데이터를 자동으로 생성하여 저장하는 스크래핑 기술, 웹상에서 사업지의 공간정보를 입력하는 기술 등을 제공한다.In the present invention, technology for displaying real estate information on an electronic map, and search for information on screening and reviewing business places such as sale price and subscription rate for each corresponding information through spatial operation (screen search, polygon search, semicircle search, polygon search) It provides spatial statistics to enable, scraping technology to automatically generate and store data of each relevant site, and technology to input spatial information of business place on the web.
이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시예를 상세히 설명한다.Hereinafter, exemplary embodiments of the present invention will be described in detail with reference to the accompanying drawings.
먼저, 본 발명은 GIS 검색 및 분양성조사 등 7개의 서브 시스템으로 구성된다.First, the present invention is composed of seven sub-systems such as GIS search and preliminary survey.
분양성 조사 보고서 작성은 GIS 검색을 기본으로 주변 입지환경 등 시세정보, 분양계획, 분양현황, 각종 정책 및 시장동향, 종구분, 공시지가, 토지이용계획 등의 자료를 조회하여 작성한다. 이와 같이 작성된 사업지 관리는 사업지 관리와 프로젝트 관리로 구분하여 실제 영업 전략 자료로 사용될 수 있게 구성된다. 분양성 조사 보고서 작성 및 최종 사업지 관리와 프로젝트 관리까지의 전체 공정은 도1을 참조하여 설명된다.The preliminary survey on the preparatory survey is made based on the GIS search, and it provides information on the market location information, pre-sale plans, pre-sale status, various policies and market trends, species classification, public land prices, and land use plans. The business place management thus prepared is divided into business place management and project management so that it can be used as actual sales strategy data. The entire process from preparing the preliminary survey report to final site management and project management is described with reference to FIG.
도1는 본 발명에 따른 GIS 시스템의 소프트웨어 구성도 이다. 도면에 도시된 바와 같이, 시스템은 크게 Client 부분과 Server 부분으로 구분된다. Client 부분은 GIS Engine(MapPlus)과 표준 OCX(OLE(object linking and embedding) Control Extension, 즉, UI, DB관련 OCX 모음)로 구성되고, Server는 크게 MapPlus Data를 관리하는 GIS Server, Web Server 및 COM+ Server로 Windows 2000상에 구성되고, 상호DB, 정책/시장동향, 사업지정보, 부동산정보, 통계DB, 분양성조사 등의 데이터를 관리하는 DB Server로 구성된다.1 is a software configuration diagram of a GIS system according to the present invention. As shown in the figure, the system is largely divided into a client part and a server part. Client part consists of GIS Engine (MapPlus) and standard OCX (Object linking and embedding) Control Extension (ie UI, DB related OCX collection), Server is GIS Server, Web Server and COM + which manage MapPlus Data. It is composed of Windows Server 2000 and DB Server which manages data such as mutual DB, policy / market trend, business place information, real estate information, statistics DB, and survey for sale.
사용자가 지도를 요청하면, Client의 GIS Engine은 GIS Server의 지번, 속성, 맵데이터를 가져온 후, Web Server로 아파트, 사업지 정보를 요청하고, COM+ Server를 이용하여 데이터베이스에서 분석정보를 가져와서 GIS Engine으로 응답한다. 상기 DB Server를 구성하는 각 DB는 이용자의 요구에 부응하도록 다양한 정보를 저장하고 있을 수 있다. 본 발명의 도1에서는 상기 DB Server의 구성 DB로서 상호, 정책/시장 동향, 사업자 정보, 부동산 정보, 통계 및 분양성 조사와 같은 데이터를 가지고 있지만, 이들만으로 제한되는 것은 아니고 그 필요성에 따라 저장내용이 달라 질 수 있을 것이다.When the user requests a map, the client's GIS Engine imports the GIS Server's branch number, properties, and map data, requests the apartment and business information to the Web Server, and uses the COM + Server to retrieve the analysis information from the database. Answer Each DB constituting the DB server may store a variety of information to meet the needs of the user. In Figure 1 of the present invention as a configuration DB of the DB Server has data such as trade name, policy / market trends, business information, real estate information, statistics, and surveys for sale, but not limited to these and stored contents according to the need This could be different.
도2은 본 발명에 따른 GIS 시스템의 하드웨어 구성도 이다. 2 is a hardware configuration diagram of a GIS system according to the present invention.
하드웨어는 IIS Server와 COM+ Server가 탑재되는 Web Server와 GIS Data가 탑재되는 GIS Server, 일반 상호정보, 건물정보, 사업지정보, 부동산정보, 정책정보, 분석자료 등이 탑재되는 DB Server로 구성된다.Hardware consists of Web Server equipped with IIS Server and COM + Server, GIS Server loaded with GIS Data, DB Server loaded with general mutual information, building information, business site information, real estate information, policy information, and analysis data.
도3는 본 발명에 따른 GIS 시스템을 운영하기 위한 네트워크 구성도 이다.3 is a network diagram for operating a GIS system according to the present invention.
Client는 VPN 및 Intranet을 이용하여 권역별 사업지 시스템에 접속하게 된다. 외부 사용자의 경우에는 방화벽을 통해 제한하고, 방화벽 내부의 Intranet에는 부동산 On-Line 업체에서 파일로 납품받은 자료, 부동산 관련 업체, 건교부, 통계청 자료를 TCP/IP를 이용하여 스크랩핑을 통해 자동으로 다운 받은 자료, 담당자가 온라인, 오프라인을 통해 수집한 자료가 저장이 되는 데이터베이스와 Client의 요청을 받아들이는 Web Server(IIS Server, COM+ Server), 맵 데이타를 관리하는 GIS Server, 건설 ERP 시스템, Groupware 서버 등이 놓이게 된다.Clients use VPNs and Intranet to access regional business systems. External users are restricted through the firewall, and Intranet inside the firewall automatically downloads data received from files from real estate on-line companies, real estate companies, the Ministry of Education, and Statistics Office through scraping using TCP / IP. Received data, database where data collected by personnel in charge, online and offline are stored, Web Server (IIS Server, COM + Server) that accepts client requests, GIS Server that manages map data, construction ERP system, Groupware server, etc. This is placed.
도4는 본 발명에 따른 GIS 검색 시스템에서 아파트의 시세를 조회하는흐름도로서, 시세와 그 시세추이를 조회하는 일례를 도시하고 있다. 4 is a flow chart for inquiring the prices of apartments in the GIS retrieval system according to the present invention, and shows an example of inquiring the prices of the apartments and their trends.
이를 구체적으로 살펴보면, GIS 검색 시스템에서 시세 메뉴가 선택된다(단계 500). 각 상품들 중에서 아파트가 선택된다.(단계 511). 512단계는 검색조건에 해당 지역, 주소, 아파트명, 등의 각 조건을 입력하여 조회가 실시된다(단계 512). 이어서, 단계 51에서 제시한 조건에 부합하는 아파트를 조회하여 결과창에 디스플레이하고 해당 아파트가 선택된다(단계 513). 단계513에서 선택된 특정 아파트의 공간적 지리정보를 조회하는 화면으로, 실 좌표에 구성된 Map위에 디스플레이된다(단계 514). 해당 아파트의 속성정보를 조회하는 단계로써, 해당 아파트의 주소, 입주시기, 매매가, 전세가 등의 각 속성정보가 조회된다(단계 515). 이렇게 하여 선택된 아파트시세가 사용자 컴퓨터(client)의 최종 화면에 디스플레이 되는데, 도5는 이러한 최종 디스플레이되는 하나의 화면을 도시하고 있다.Specifically, the price menu is selected in the GIS search system (step 500). The apartment is selected from the respective goods (step 511). In step 512, an inquiry is performed by inputting each condition such as a corresponding region, address, apartment name, and the like in the search condition (step 512). Subsequently, the apartments matching the conditions presented in step 51 are searched for and displayed in the result window, and the apartment is selected (step 513). A screen for inquiring spatial geographic information of a specific apartment selected in step 513 is displayed on a map configured in room coordinates (step 514). As a step of inquiring the attribute information of the apartment, each attribute information such as the address, occupancy time, sale price, and lease price of the apartment is inquired (step 515). The selected apartment price is thus displayed on the final screen of the user's computer. FIG. 5 shows one such final displayed screen.
한편, 시세추이는 단계 500에서 단계 524를 걸쳐서 조회 가능하다. 단계 500에서 단계 523까지는 시세 조회흐름과 동일하게 구동된다. 단계 524는 단계 523단계에서 선택된 특정아파트의 시세추이 메뉴를 선택하여, 해당 아파트의 시세 추이를 다양한 형태로 표시하게 되는데, 본 실시예에서는 선그래프로 조회한 최종 화면을 도6에 도시하였다.On the other hand, the trend can be viewed from step 500 to step 524. Steps 500 through 523 are driven in the same manner as the quote inquiry flow. In step 524, the trend trend menu of the specific apartment selected in step 523 is selected, and the trend trend of the apartment is displayed in various forms. In this embodiment, the final screen inquired by the line graph is shown in FIG.
도7은 본 발명에 따른 GIS 검색 시스템에서 조사 사업지를 조회하는 흐름도로서, 분양성 조사 시스템에서 작성된 각 사업지의 정보를 조회하는 업무 흐름을 따른다.7 is a flowchart for inquiring a survey business place in the GIS retrieval system according to the present invention, and follows a work flow for inquiring information of each business place created in the pre-sale survey system.
먼저, GIS 검색 시스템에서 기본검색 메뉴가 선택된다(단계 811). 기본검색 메뉴가 선택되어 지면 사업지 검색 창에 검색하고자 하는 사업지의 주소, 사업지명을 입력하여 검색이 수행 된다(단계 812). 이어서, 812단계에서 검색된 사업지들 중에서 특정 사업지가 선택된다(단계 813). 해당 사업지를 선택하면 해당사업지의 실 좌표에 부합하는 위치로 이동하게 되는데(단계 814) 이러한 이동에 따른 컴퓨터 화면 변화 및 디스플레이가 도8에 도시되어 있다. 이렇게 이동된 화면상에서 해당 사업지에서 Context 메뉴를 활용하여 사업지의 각 정보들 중에서 해당 속성정보를 선택하여 조회가 이루어 진다(단계 815). 상기 속성정보에 해당하는 물건의 위치와 관련 사업개요 정보가 컴퓨터 화면에 표시되는데 이를 도9에 도시하였다.First, a basic search menu is selected in the GIS search system (step 811). If the basic search menu is selected, the search is performed by inputting the address and the business name of the business place to be searched in the business place search window (step 812). Subsequently, a specific business place is selected from the business places found in step 812 (step 813). If the business place is selected, it moves to a position corresponding to the actual coordinates of the business place (step 814). The change and display of the computer screen according to the movement is shown in FIG. On the screen thus moved, the search is made by selecting the corresponding attribute information among the information of the business place by using the context menu in the corresponding business place (step 815). The location of the object corresponding to the attribute information and the related business overview information are displayed on the computer screen, which is illustrated in FIG.
본 발명은 기존 오프라인(Off-Line)에서 행하여 지던 사업지 조사, 분석을 전자지도를 기반으로 한 Web GIS 기술을 활용하여, 해당 사업지 주변 입지환경, 주거환경, 시세, 시세 추이, 관련 정책 및 부동산 시장동향, 조례 등의 정보를 한번에 검색이 가능토록 구성하여, 사업지 조사/분석 업무에 활용한다. The present invention utilizes Web GIS technology based on electronic maps to conduct business surveys and analyzes that have been conducted off-line, and thus, the surrounding environment, residential environment, quotes, market trends, related policies, and the real estate market. Information on trends, bylaws, etc. can be searched at once and used for business site research / analysis.
도10은 본 발명에 따른 GIS을 이용한 사업지 조사 업무 프로세스를 처리하는 일예를 도시하고 있다. 즉, 온라인 상에서 제공되는 지리정보를 이용하기 때문에 빠르고 효과적인 업무 절차가 이루어짐을 알수 있다. 예를들어,의뢰자가 실제 업무 공정흐름을 실시하기 이전에 1차적으로 조사사업지 타당성 여부를 본 발명의 GIS 검색 시스템을 통하여 1차 선별한다. 이러한 1차 선별의 효율적 이용으로 실제 업무량감소, 소요시간과 비용 감소의 효과를 기대한다. 선별된 사업지는 실제 조사의뢰와 공문접수가 이루어 진다. 접수된 사업지의 기본정보를 입력하고, 의뢰사항이 입력된다. 이어서, 실제 조사 사업지에 대한 조사담당자가 지정되어 본격적인 사업지 조사/분석 과정이 이루어 진다. 해당 사업지 주변의 입지환경, 시세, 타당성 조사 등의 조사 항목들을 GIS 검색을 통하여 완성하여 1차적인 On-Line상에서 사업지 조사가 실시된다. 조사 보고서를 작성하며, Off-Line상에서 현지 조사지를 답사하여 현지조사를 병행하며, 인근 주변 현황을 조사/분석한다. 이러한 현지 조사는 협력업체 또는 다른 절차를 통하여 이루어질수도 있을 것이다. 그리고, 각 조사원들간의 사업지 조사결과물을 최종 협의하게 되며, 그 협의 결괴는 보고서 작성 업무로 진행된다. 보고서 작성이 완료도면, 사실상 보고서 작성 업무는 종결된 상태이며, 이는 결재단계로 진행되어 의뢰부서에 최종 접수된다. 관련 접수자들이 작성된 보고서를 조회하여 사업성 여부를 결정하고, 영업 후 사업지 수주 업무로 진행되며, 수주된 사업지는 프로젝트 관리업무로 진행되어 전체 전 공정이 마감된다. 단, 수주 실패시는 타사낙찰 사업지로 결정되고, 이는 타사낙찰 사업지 관리로 진행되어 관리된다.10 illustrates an example of processing a business site research business process using a GIS according to the present invention. In other words, because it uses geographic information provided online, it can be seen that fast and effective work procedures are achieved. For example, the client first screens the feasibility of the research project prior to the actual business process flow through the GIS search system of the present invention. The efficient use of such primary screening is expected to reduce the actual workload, time required, and cost. Selected locations are subject to actual research requests and official documents. Enter the basic information of the received business place, the request is entered. Subsequently, an investigator for the actual research site is designated and a full-fledged site research / analysis process is performed. The GIS search completes the survey items such as location environment, market price, and feasibility study around the relevant business site, and conducts a business site survey on the primary on-line. A survey report is prepared, and a local survey is conducted off-line to conduct a local survey. Such on-site investigation may be through a supplier or other procedures. The final results of the business site survey will be discussed with each investigator. Once the report is completed, the report writing process is in fact closed, and it is proceeded to the approval stage and finally received by the requesting department. Recipients can view the written report to determine whether it is feasible, and it will proceed to business site after business operation. However, if the order is unsuccessful, it will be determined as a third-party bidding business place.
이러한 프로세스 혁신은 시간적, 경제적 비용을 절감하고, 사업지 발굴에 보다 효율적으로 대처 할 수 있을 것이다. 또한, 조사된 사업지의 관리 및 축적된 조사 사업지 정보 활용 등 조직내부의 지식관리가 가능하도록 구성되었으며, 영업상 수주 실패 사업지 정보도 활용하여 향후 영업전략 분석에 활용할 수 있다.These process innovations will save time and economic costs and will be more effective in finding business locations. In addition, it is configured to enable knowledge management within the organization, such as management of surveyed business sites and use of accumulated survey business site information, and it can be used for future sales strategy analysis by using business site information that failed to win business.
상기와 같이 이루어지는 본 발명은 실시간 부동산 시세정보, 통계정보, 각 지자체의 정책 및 경제동향, 법률 및 조례등의 데이터를 한번에 조회하고, 사업지 조사/분석 프로세스를 개선함으로써 비용절감, 조사시간 단축, 사업지 중복 조사 회피, 기 조사된 사업지 데이터 재활용 등 업무 효율성을 증대시킬 수 있는 효과가 있다.The present invention made as described above, real-time real estate price information, statistical information, data of each local government's policy and economic trends, laws and ordinances at once, and improve the business site investigation / analysis process to reduce costs, reduce the time to research, business place There is an effect that can increase work efficiency, such as avoiding duplicate investigations and recycling previously investigated business data.
도1는 본 발명에 따른 GIS 시스템의 소프트웨어 구성도,1 is a software configuration diagram of a GIS system according to the present invention;
도2은 본 발명에 따른 GIS 시스템의 하드웨어 구성도, 2 is a hardware configuration diagram of a GIS system according to the present invention;
도3은 본 발명에 따른 GIS 시스템을 운영하기 위한 네트워크 구성도,3 is a network diagram for operating a GIS system according to the present invention;
도4는 본 발명에 따른 GIS 검색 시스템에서 아파트의 시세를 조회하는흐름도,Figure 4 is a flow chart for querying the prices of apartments in the GIS search system according to the present invention,
도5은 특정 아파트의 시세 정보를 디스플레이한 도면,5 is a view showing the price information of a specific apartment;
도6은 특정 아파트의 시세 추이를 월별, 분기별, 년도별로 디스플레이한 도면,6 is a view showing the trend of a specific apartment by month, quarter, year,
도7은 본 발명에 따른 GIS 검색 시스템에서 조사 사업지를 조회하는 흐름도7 is a flow chart for inquiring survey business in the GIS search system according to the present invention
도8는 특정 조사 사업지를 검색하여 공간상에 디스플레이한 도면,8 is a view of a specific research project searched and displayed on a space;
도9은 특정 조사 사업지의 속성자료를 디스플레이한 도면,9 is a view showing attribution data of a specific survey business place;
도10은 본 발명에 따른 사업지 조사 업무 프로세스 전체 공정 업무 흐름을 도시한 예시도. 10 is an exemplary view showing a business site investigation business process overall process work flow according to the present invention.
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